Les marchés immobiliers

Les marchés immobiliers
Loire
Avril 2015
Éditorial de Me GARONNAIRE Jean-Éric
Président de la Chambre des Notaires de la Loire
2015 - DES PRIX COMPETITIFS DANS LA LOIRE, SURTOUT CONCERNANT LES APPARTEMENTS
L’évolution du marché immobilier résidentiel dans la Loire, ces dernières années comme lors de l’année 2014 écoulée,
oblige à distinguer le marché des appartements de celui des maisons.
En effet, le marché des maisons suit l’évolution nationale, avec une baisse modérée de 2,60 % du prix médian en
2014 et de 1,10% de l’indice des prix. Cet indice est établi en partenariat entre les notaires et l’INSEE, à l’aide de la base de
données immobilières des notaires (l’indice des prix mesurant l’évolution réelle indépendamment des variations structurelles
du marché). Concernant les maisons anciennes, un phénomène de « yo-yo » a pu être observé au cours de l’année écoulée, tant
concernant les volumes que concernant les prix. Il convient de relever l’influence de la « tendance verte » en vertu de laquelle
les maisons économes en énergie se vendent mieux.
Le marché des appartements anciens enregistre une baisse annuelle plus significative de 5,60% du prix médian (baisse
de 2,60% concernant l’indice). Surtout, cette nouvelle baisse intervient après plusieurs années consécutives ayant la même
orientation. Ainsi, si l’on prend l’exemple des appartements stéphanois, les prix sont maintenant égaux à ceux de 2005.
La combinaison de ces prix avec des taux d’intérêt historiquement bas rend les prix ligériens compétitifs. Ces prix
compétitifs sont susceptibles d’attirer notamment les primo-accèdants, qui peuvent à nouveau envisager de devenir propriétaires,
ainsi que les investisseurs, grâce à l’augmentation de la rentabilité (les loyers ont proportionnellement moins baissé que les
prix).
Le prix des appartements neufs se maintient tandis que les volumes de ventes stagnent à un niveau très bas.
Concernant les terrains à bâtir, et pour la première fois, la part des ventes de terrains de moins de 600 m2 devient
la catégorie la plus représentée, ce qui explique en partie la baisse du prix médian en 2014 (-5,7%) ; cette baisse s’explique
également par le budget non extensible des ménages, qui ont vu la part du coût de la construction augmenter compte-tenu des
nouvelles normes.
Dans ce marché difficile, il est plus que jamais nécessaire pour les vendeurs de déterminer le plus précisément
possible la valeur de leur bien. A cet effet, le moyen le plus fiable est l’expertise immobilière, qui peut être réalisée par les
notaires, notamment grâce à leurs outils statistiques et à la maîtrise des différentes méthodes d’évaluation. De telles expertises
peuvent également s’avérer précieuses pour les acteurs publics et institutionnels, spécialement lorsqu’ils choisissent de mettre
en vente leurs biens sur offres publiques, que ce soit aux enchères ou en « immo-interactif » (dispositif d’appel d’offres en ligne
proposé et encadré par les notaires). Ces modes de vente leur garantissent transparence et prix de marché.
L’outil statistique nous permettant depuis cette année de préparer notre observatoire de l’immobilier est maintenant
totalement dématérialisé, et mis à jour mensuellement. Cela permet aux notaires et à leurs clients de suivre mois par mois
l’évolution du marché. Cette réactivité est renforcée par la base des avant-contrats, également mise à jour mensuellement.
Aujourd’hui, l’application Smartphone « Notaires de France » ainsi que le site « immoprix.com » donnent les chiffres avec une «
fraicheur » inédite.
D’une manière générale, l’INSEE prévoit une légère reprise de l’activité immobilière en 2015 ; espérons que SaintÉtienne en particulier et la Loire en générale puissent en profiter.
Prix de l’immobilier en 2014
Saint-Étienne
Loire
Rhône-Alpes
France (hors IDF)
Maisons anciennes
177 000 €
152 000 €
214 000 €
156 000 €
Appartements anciens
1 040 €/m2
1 080 €/m2
2 530 €/m2
2 280 €/m2
-
52 600 €
89 000 €
58 000 €
Terrains à bâtir
37, rue des Aciéries, CS 80717, 42950 Saint-Étienne cedex 1
Tél 04.77.57.26.36 - Fax 04.77.57.91.60
www.chambre-loire.notaires.fr
Pour retrouver toute l’offre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.fr
La base immobilière PERVAL, riche de plus de 12 millions de références, est alimentée par le notariat français
et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons,
appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris).
C’est un outil pour l’évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et
organismes publics de données statistiques et la publication d’indices de prix des logements anciens sur la
base d’une méthodologie établie avec l’INSEE.
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Loire
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Conjoncture immobilière en France (hors
IdF)
Baisse des prix de l’immobilier en France (hors IdF)
En 2014, à l’échelle de la France (hors IDF), les prix
sont en baisse sur tous les marchés : -1,2% en appartements anciens, -2,5% en maisons anciennes et -2%
sur le foncier.
A contrario, la région Rhône-Alpes affiche des hausses
de prix sur tous les marchés. Cependant, ces hausses
masquent des situations très contrastées selon les
départements :
• En maisons, les augmentations concernent uniquement les départements de l’Ardèche et de la Savoie;
• En terrains, seuls les prix dans le Rhône, la Savoie et
la Haute-Savoie croissent.
Evolution annuelle
des prix
Appartements
anciens
Maisons
anciennes
Terrains
à bâtir
France (hors IdF)
-1,2%
-2,5%
-2,0%
Rhône-Alpes
0,2%
0,9%
6,0%
Loire
-5,6%
-2,6%
-5,7%
La Loire suit la tendance nationale avec des baisses
plus prononcées sur quasiment tous les marchés.
Marché des appartements anciens dans la Loire
Prix au m² médian : 1 080 €
Evolution annuelle du prix : -5,6%
De rares hausses observées
Saint-Priest-en-Jarez
1 740 €
La Talaudière
1 730 €
Feurs
1 250 €
Saint-Chamond
1 200 €
Riorges
1 160 €
Firminy
1 130 €
Montbrison
1 120 €
Loire
1 080 €
Villars
1 070 €
Saint-Etienne
950 €
Le Coteau
900 €
0€
1 000 €
Évolution
annuelle
Villeboeuf Fauriel Vivaraise
1 140 €
-10,0%
Terrasse Bergson Carnot
1 130 €
-9,1%
St Roch Badouillère Chavanelle
1 100 €
6,0%
Chateaucreux Saint Francois Monthieu
1 060 €
-5,9%
Bellevue le Mont la Jomayère
1 050 €
1,8%
Centre Deux
1 040 €
-15,0%
Beaulieu Montchovet Marandinière
1 040 €
-4,4%
1 040 €
-5,0%
Prix médian du m² des appartements neufs et évolution sur 1 an
Saint-Étienne
Centre Ville
1 040 €
Roanne
Prix au m²
médian
Quartiers de Saint-Étienne
Prix au m² médian des appartements anciens
par commune
Prix médian de vente des terrains à bâtir et évolution sur 1 an
2 000 €
Le marché du collectif dans le département de la Loire enregistre une forte baisse des prix au m² en 2014 (-5,6%). Au
niveau local, les tendances sont comparables au département. Seules les communes de Saint-Priest-en-Jarez et de
Rioges affichent des évolutions positives des prix au m².
1 030 €
-3,6%
La Richelandière Monplaisir
990 €
-10,7%
Jacquard - Préfecture
990 €
-4,9%
Portail Rouge la Métare
960 €
-3,5%
Valbenoite Bernay - Val Furet
870 €
ns*
* : non significative
Le constat est également similaire au niveau des quartiers
de Saint-Étienne. Tandis que la majorité des quartiers suivent la tendance de la préfecture, seuls Bellevue Le Mont
La Jomayère et St Roch Badouillère Chavanelle enregistrent
des hausses des prix au m² en 2014.
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Marché des maisons anciennes dans la Loire
Prix de vente médian : 152 000 €
Evolution annuelle du prix : -2,6%
Le marché toujours en baisse
Prix de vente médian et évolution annuelle des prix par secteur
Les prix de vente des maisons anciennes subissent une quatrième baisse consécutive en 2014
au niveau du département.
Évolution annuelle
2010 / 2011
-0,4%
2011 / 2012
-1,2%
2012 / 2013
-1,3%
2013 / 2014
-2,6%
Prix de vente médian
Roannais
125 000 € / -0,8%
Plus de 180 000 €
De 150 000 € à 180 000 €
De 120 000 € à 150 000 €
Moins de 120 000 €
Monts du Forez
58 500 € / ns*
Plaine du Forez Nord
155 000 € / 9,2%
Néanmoins, au niveau des secteurs, les évolutions
sont plus contrastées :
Plaine du Forez Sud
195 000 € / -0,1%
• Hausse des prix dans le secteur de la Plaine du Forez Nord (+9,2%) et de Saint-Étienne (+1,1%);
• Résistance dans la Plaine du Forez Sud (-0,1%);
• Baisse des prix dans le Roannais (-0,8%), la Pé- riphérie stéphanoise (-3,9%), le Pilat (-7,1%) et le Haut Forez (-11,1%).
Périphérie Stéphanoise
181 000 € / -3,9%
Haut Forez
97 800 € / -11,1%
Pilat
158 000 € / -7,1%
Saint-Etienne
177 000 € / 1,1%
* : non significative
Marché des terrains à bâtir dans la Loire
Prix de vente médian : 52 600 €
Evolution annuelle du prix : -5,7%
Part des ventes de terrains de moins
de 600 m² majoritaire
Il y a 10 ans, alors que les terrains de moins de
600 m² ne représentaient que 3%, leur part atteint presque un tiers du marché en 2014 : elle
devient pour la première fois, la catégorie la plus
représentée. Cette dernière a doublé entre 2011
et 2014, passant de 16% à 32%, notamment au détriment des terrains entre 900 et 1 499 m². Ces
derniers voient leur part diminuer de moitié en
10 ans. Ils représentent désormais un quart des
transactions.
Part des ventes des terrains à bâtir par tranche de superficie depuis 2004
60%
50%
51%
40%
30%
35%
22%
20%
10%
0%
8%
32%
27%
25%
16%
16%
12%
3%
3%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Moins de 600 m²
600 à 899 m²
1 500 à 2 499 m²
2 500 à 5 000 m²
2012
2013
2014
900 à 1 499 m²
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Profil des acquéreurs dans la Loire
Des profils contrastés selon les secteurs
Part des acquéreurs par origine géographique (tous biens confondus)
Même commune
Reste Loire
Reste Rhône-Alpes
Saint-Etienne
Île-de-France
Reste France
57%
Roannais
29%
Plaine du Forez Sud
30%
Plaine du Forez Nord
24%
51%
28%
14%
47%
42%
0%
10%
20%
La part des acquéreurs locaux (qui habitent déjà
la même commune ou le reste de la Loire lors de la
transaction) représente plus de 90% des acquisitions dans les Plaines du Forez Nord et Sud, ainsi
que dans le Haut Forez.
Bien que les acquéreurs rhônalpins (hors Loire) res-
40%
50%
13%
9%
48%
30%
3%
7% 3%
41%
37%
Haut Forez
7%
6% 3%
52%
32%
Loire
11%
4% 2%
35%
37%
Monts du Forez
7%
64%
33%
Périphérie Stéphanoise
9%
63%
26%
Pilat
Etrangers
60%
5%
5% 5%
70%
80%
90%
100%
tent bien représentés dans les secteurs du Pilat et
des Monts du Forez, leurs parts ont diminué en 2014.
Alors ces derniers constituaient 32% des acheteurs
dans le Pilat en 2013, ils représentent désormais
28%. Le constat est similaire aux Monts du Forez :
20% en 2013 et 14% en 2014.
Hausses régulières de la part des 60 ans et plus depuis 2004
Part des acquéreurs par tranche d’âge depuis 2004
(tous biens confondus)
Dans la Loire, la part des acquéreurs agés
entre 30 et 39 ans a perdu 4 points en 10
ans, au profit, notamment, de la tranche
des 60 ans et plus qui gagne 3 points.
Après avoir connu une hausse de 4 points
entre 2004 et 2008, la part des moins de
30 ans est redescendue à 23% en 2014.
Par secteur :
• La part des 60 ans et plus atteint au
plus 17% des acquisitions dans la Plaine
du Forez Nord;
• Les moins de 30 ans représente jusqu’à
28% des achats dans le Haut Forez.
29 ans et moins
50 à 59 ans
40%
30%
20%
40 à 49 ans
36%
34%
29%
33%
25%
19%
18%
30%
24%
21%
15%
10%
30 à 39 ans
60 ans et plus
21%
10%
23%
21%
13%
13%
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Toutes les analyses contenues dans cette lettre d’information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de la Loire. Tous les prix
de vente s’entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014.
© 2015 - Min.not Tous droits réservés - Courtes citations autorisées sous réserve de mentionner la source : Notaires de France
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