avis de valeur d`un bien immobilier

Transcription

Exemple d’avis de valeur pour une maison
AVIS DE VALEUR D’UN BIEN IMMOBILIER
POUR
Mr et Mme TEST Jean
Fait le 28 Février 2008Par
XAVIER SEGRE
SOCIETE SODESTEL EDITION
39 Rue Nicole
28000 CHARTRES
Tel 0123456789
Fax 9876543210
[email protected]
Rapport avis de valeur pour M. et Mme TEST
Logiciel Lexperimmo avis de valeur
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LA MISSION
Nous avons reçu mission de Mr et Mme TEST Jean
Domiciliés à :
Tél. :
11 Rue Gustave Drouineau - 17000 LA ROCHELLE
0546000000
Fax :
Email : [email protected]
De lui notifier notre avis sur la valeur d’estimation de la propriété Maison d'habitation individuelle
Située à : 11 Rue Gustave Drouineau LA GENETTE - 17000 LA ROCHELLE
Propriété ‘Maison d'habitation individuelle' et ses alentours :
Après visite des lieux, examen du marché immobilier, collecte des renseignements et autres informations
nécessaires à l’élaboration de l’étude, nous sommes arrivés aux conclusions présentées dans l’avis de valeur
suivant.
Il est bien entendu que le présent document constitue une information que nous apportons exclusivement dans
le cadre notre mission de transaction, et ne saurait être considéré comme un rapport d’expertise et ne pourrait
donc être produit pour tout autre usage.
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SOMMAIRE
Partie 1- DESCRIPTION DU BIEN
I- SITUATION DE L’ENVIRONNEMENT DU BIEN
1- Informations cadastrales
2- Description du terrain
II- CARACTERISTIQUES ET DESCRIPTION DE LA CONSTRUCTION
1. Caractéristiques de la construction
2. Description de la construction
Partie 2 – LA METHODE D’EVALUATION
Partie 3 – ESTIMATION DE LA VALEUR DU BIEN
I- VALEUR TECHNIQUE
1. Valeur du foncier
2. Valeur de construction
2.1 Détermination de la SDHOP
2.2 Prix du m² selon l’état du gros œuvre
2.3 Vétusté due à l’âge du bâtiment
2.4 Synthèse de la valeur technique
II- VALEUR PAR CAPITALISATION DU REVENU
1. Valeur locative nette pondérée
2. Capitalisateur
3. Synthèse de la valeur par capitalisation
III- VALEUR PAR COMPARAISON
IV- ESTIMATION DE LA VALEUR DE MARCHE
Partie 4- CONCLUSION GENERALE
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Partie 1 – DESCRIPTION DU BIEN
I.
SITUATION GENERALE DE L’ENVIRONNEMENT DU BIEN
1. Informations cadastrales
Section
AF
Numéro
143
Contenance
300 m²
2. Description du terrain
Nombre de bâtiment (s) présent(s) sur le site : 1
2.1 DESCRIPTIF TECHNIQUE DU TERRAIN
Largeur de façade
La largeur de façade est large.
Expropriation
Aucune expropriation prévue
Vis à vis
Le terrain ne subit pas vis à vis.
Surélévation des bâtiments à venir
Une partie de l'immeuble peut être surélevé compte tenu du COS du secteur et des droits à construire
restant disponibles
Risque de crue et d'éboulement du sol
Non
Situation du terrain par rapport aux règles d'urbanismes
Zone U
Coefficient d'occupation du sol (COS résiduel) et division parcellaire sur le terrain
Pas de possibilité de division du sol
Cession de terrain pour alignement
Aucune cession prévue
Orientation du Terrain
Le terrain est orienté sud.
2.2 EQUIPEMENT DE VOIRIE ET CANALISATION
Présence de l'eau de ville
Oui
Présence d'éclairage public
Oui
Présence de gaz de ville GDF
Oui
Présence d'électricité EDF
Oui
Présence de tout à l'égout
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Oui
2.3 SITUATION DU TERRAIN PAR RAPPORT A L'ENVIRONNEMENT
Panorama visuel depuis la propriété
Côté jardin le panorama est constitué des jardins environnants et des murs de séparation en pierre sèche.
Côté rue le panorama est constitué par les maisons individuelles su début du siècle dernier
Stationnement devant la rue
Stationnement libre
Accès direct à la propriété
Par la rue
Distance du centre ville
Le centre ville est à moins de 1 kms, accessible en vélo ou à pied en traversant les parcs de La Rochelle
Aménagements paysagés et environnement
L'environnement et les aménagements paysagés sont très biens.
Vue
La vue est exceptionnelle.
Style des constructions existantes ou prévues dans le voisinage ou dans le secteur
Le quartier de La Genette est un quartier résidentiel de La Rochelle et constitué majoritairement de maisons
individuelles du début du XX è siècle
Délimitation du terrain par rapport aux propriétés voisines
Le terrain est séparé des autres par un mur plein.
Autres avantages et circonstances qui influent sur la valeur due à la situation de la propriété
Le quartier est valorisé par la proximité de la mer, du vieux port et du centre ville
Plantation sur le terrain
Le jardin est clos par un mur en pierre, arboré et fleuri.
2.4 BATIMENTS ANNEXES ET DEPENDANCES
Garage
Un garage annexe de 20m² avec une porte automatisée
Pavillon annexe
Un bâtiment annexe construit au fond du jardin en 2005 et en ossature en bois abritant un bureau et un
atelier
2.5 INFLUENCES GENANTES DE VOISINAGE
Présence de fumée
Non
Présence d'odeurs
Non
Présence d'usine et d'industrie
Non
Présence de déchèterie
Non
Circulation routière
Minime
Circulation piétonne
Minime
Nuisances de vue
Il n'existe pas de nuisance de vue à proximité.
Nuisances sonores
Il n'existe pas de nuisance sonore à proximité.
2.6 PROXIMITE PAR RAPPORT AUX PRINCIPAUX EQUIPEMENTS
Hôpitaux
Le centre hospitalier est situé à 2 Kms. Deux cliniques privées sont implantées sur le mail à environ 500 m
de l'immeuble
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Centres commerciaux
Le monoprix du centre ville est situé à 500 m et également le centre commercial Leclerc de Lagord est à 2
Kms
Médecins
Premiers médecins à 0,20 Km
Magasins
Les premiers magasins de proximité sont situés à 200 m. Les magasins du centre ville et le marché sont à
500 m
Equipements sportifs à proximité
Tennis, Piscine, Stade, Golf, Club de voile
2.7 PROXIMITE PAR RAPPORT AUX ETABLISSEMENTS SCOLAIRES
Distance de l'école la plus proche
0,30 Km
Distance de la crèche la plus proche
0,30 Km
Distance du collège le plus proche
Les collèges public et privé du centre ville sont à environ 500 m, accessible par bus, à pied ou en vélo en
traversant les parcs de La Rochelle
Distance du lycée le plus proche
Les lycées public et privé du centre ville sont à environ 500 m, accessible par bus, à pied ou en vélo en
traversant les parcs de La Rochelle
Distance de l'université la plus proche
Le quartier universitaire des minimes est situé de l'autre côté du vieux port soit environ 1 Km et les facultés
sont:
Faculté de lettre
Faculté de science
Faculté de droit
Faculté de langue
IUT
Sup de co
2.8 EQUIPEMENTS ROUTIERS
Bretelle d'autoroute
L'autoroute A 10 (Paris Bordeaux) est accessible par une 4 voies dans les 2 sens à environ 30 Kms
Route périphérique
Il existe une route périphérique à 1,00 Km dont les conditions de circulations sont normales
2.9 MOYENS DE TRANSPORT
Autobus
La station d'autobus la plus proche est à 0,20 Km. La fréquence des cars y est régulière
Aéroport
L'aéroport de La Rochelle-Laleu est à environ 2 Kms et des liaisons régulières existent avec Paris, Clermont
Ferrand, Lyon, Londres, Dublin, entre autres
Transports en commun le plus proches
Les premiers transports en commun sont proches.
Gare SNCF
La gare de La Rochelle est à environ 7 mns en voiture et plusieurs liaisons TGV existent (Paris, Bordeaux,
...)
2.10 PROXIMITE PAR RAPPORT A LA VILLE OU AGGLOMERATIONS IMPORTANTES
Première ville la plus proche
Les villes importantes proches de La Rochelle sont:
Bordeaux 160 Kms
Nantes 150 Kms
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II.
.
CARACTERISTIQUES ET DESCRIPTION DE LA CONSTRUCTION
1. Caractéristiques de la construction
Maison d'habitation individuelle
Type :
Maison individuelle de ville
Année de construction ou de rénovation totale :
1990
Etat du gros oeuvre :
Qualité intermédiaire
Entretien & Aménagements intérieurs :
Très bon
SDPHO :
202
2. Description de la construction
2.1ARCHITECTURE & PERSPECTIVES
Date de construction
La date de construction de la maison est 1911
Mode d'occupation du bien
Résidence principale
Date de rénovation ou de modernisation
La maison a été entièrement transformé et rénové en 1990.
Depuis de nombreux travaux de rénovation ont été réalisés
Date de construction
La date de construction de la maison est 1911
Qualité de construction
Traditionnelle
Type de construction
Perspective commerciale du rez-de-chaussée
Pas de potentiel commercial
Situation pour la vente
Très facile à vendre
Situation pour la location
Très facile à louer
2.2 SITUATION & ENTRETIEN
Planchers, sols
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Plancher et sol en parquet dans un état : bon
Cloisons intérieures
Cloisons intérieures en placoplâtre dans un état : bon
Plafond de sous-sol
Le plafond de sous-sol est un plancher en bois dans un état : bon
Toiture et couverture
La couverture est en tuiles canal en bon état d'entretien
Charpente
La charpente est dans un bon état.
Façade
La façade est dans un bon état.
Huisserie
Les huisseries sont en bois simple vitrage (quelques fenêtres en PVC double vitrage)
Murs extérieurs
Les murs extérieurs sont en moellons enduits et le tout en bon état
Fondations
Fondations en pierre dans un état : bon
Toiture et couverture
La couverture est en tuiles canal en bon état d'entretien
Plafond des étages
Le plafond de l'étage est un plancher en bois dans un état : bon
Escalier
Deux escaliers en U (situés aux 2 extrémités de la maison) permettent d'accéder aux chambres des étages
Huisserie
Les huisseries sont en bois simple vitrage (quelques fenêtres en PVC double vitrage)
2.3 ELEMENTS D'EQUIPEMENT ET DE CONFORT
Connexion ADSL
Oui
Aménagements intérieurs
La cuisine est entièrement aménagée et équipée.
Trois salles de bains récentes équipent la maison.
Plusieurs cheminées dont certaines en état de fonctionnement équipent plusieurs pièces de la maison
De nombreux placards de rangement dans l'entrée et dans certaines chambres
Approvisionnement en eau chaude
Type : 3 cumulus électriques dans un bon état
Chauffage
Type : Chauffage individuel Catégorie : Fioul
Prestations intérieures
Les prestations de la maison sont standard "plus" par rapport au standing de ce type d'immeuble dans
ce quartier.
Assainissement et canalisations
Type : Fosse sceptique dans un bon état
Installation électrique
L'installation électrique est dans un bon état.
Plomberie sanitaire
La plomberie sanitaire est dans un bon état.
Présence d'une Terrasse
Une terrasse de 20 m² en bois est située sur le terrain orienté au sud
Mesure d'isolation
L'isolation est bonne.
Prestations intérieures
Les prestations de la maison sont standard "plus" par rapport au standing de ce type d'immeuble dans
ce quartier.
Présence d'une Terrasse
Une terrasse de 20 m² en bois est située sur le terrain orientée au sud
2.4 DISTRIBUTION DES PIECES
Distribution des pièces
Liste des pièces :
Niveau RDC - Entrée de 5 m² orienté(e) Nord
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Niveau RDC - Séjour de 50 m² orienté(e) Sud
Niveau RDC - Bureau de 11 m² orienté(e) Sud
Niveau RDC - Salle à manger de 10 m² orienté(e) Sud
Niveau RDC - Cuisine de 8 m² orienté(e) Sud
Niveau RDC - Buanderie de 4 m² orienté(e) Sud
Niveau RDC - WC 1 de 2 m² orienté(e)
Niveau 1 - Chambre 1 de 15 m² orienté(e) Sud
Niveau 1 - Salle de bain 1 de 6 m² orienté(e) Nord
Niveau 1 - Chambre 2 de 13 m² orienté(e) Nord
Niveau 1 - Chambre 3 de 12m² orientée Sud
Niveau 1 - Chambre 4 de 12 m² orientée Sud
Niveau 2 - Chambre 5 de 30 m² orientée Ouest
Présence d'un garage
Il existe un garage pouvant contenir 1 voiture.
Présence d'une cave
Oui dans un bon état
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Partie 2 – LA METHODE D’EVALUATION
Notre méthode d’estimation de biens immobiliers est fondée sur la détermination et la
combinaison des 3 valeurs suivantes : valeur technique, valeur par capitalisation du revenu
et valeur par comparaison.
Valeur du foncier (1)
Valeur de construction (2)
Valeur technique (I)
Valeur du marché (III)
Valeur par capitalisation (II)
Valeur par comparaison (IV)
Valeur d’estimation du bien (V)
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Partie 3 - ESTIMATION DE LA VALEUR DU BIEN
I.
LA VALEUR TECHNIQUE
La valeur technique consiste à déterminer avec précision la valeur de la parcelle de terrain sur laquelle
est édifiée la construction puis la valeur de la construction après dévalorisation compte tenu de l’âge de
la construction (vétusté).
1. Valeur du foncier
Elle est déterminée par l’analyse comparative du prix du m² constructible à partir des ventes de terrains
enregistrées qui présentent des caractéristiques comparables par la superficie, la localisation et la
classification.
Pour les appartements la valeur de la parcelle sur laquelle est édifié l’immeuble sera prise en compte au
prorata des millièmes de la copropriété du sol et des parties communes générales du lot estimé.
Nous valorisons en terrain constructible la surface moyenne des terrains sur lesquelles les constructions du
quartier sont édifiées ou à défaut le minimum parcellaire indiqué par le plan d’occupation des sols (la partie
de terrain desservie par la viabilité, souvent jusqu’à 30 m de profondeur).
Nous considérons en jardin une superficie au plus égale à 50 % de la superficie du terrain constructible
(la zone de terrain dont la valeur décroît compte tenu de l’éloignement avec les viabilités).
Pour les parcelles de dimension supérieure, le reste de terrain est valorisé au prix de l’Ha agricole (les
parties les plus éloignées de la voie).
Ensuite, les informations recueillies sur place nous ont permis de classifier le terrain par une prise en
compte de ses caractéristiques spécifiques (exposition, façade, vis-à-vis, nuisance, etc….).
Selon la classification du terrain, un bonus ou un malus est pratiqué sur la valeur du terrain constructible
obtenue par comparaison.
Dans le cas présent pour la valeur du foncier, le bonus ou le malus retenu est de : 10 %
D'après les informations sur la valeur des terrains en général recueillies auprès de :
- la mairie de LA ROCHELLE
- des services cadastraux de la commune
- des notaires de l'agglomération
- des lotisseurs et autres professionnels du secteur
Il en ressort que la valeur du terrain à bâtir par comparaison des prix s'établie autour de 500,00 €/m²,
compte tenu de la topographie du terrain, de sa situation et du minimum pour construire.
Cette valeur indicative est exprimée d'après les valeurs de biens similaires. Les frais de branchement,
calculés de façon réalistes, sont inclus dans la valeur indicative du terrain.
Par convention le coût du jardin au m² correspond au tiers de la valeur du m² de terrain constructible :
soit 500,00 € / 3 = 166,67 € le m²)
Libellés
Superficie
Terrain constructible 1
300 m²
Classification du terrain constructible
Valeur (au m²)
Total
500 €/m²
150 000 €
Très bon
Bonus de 10 %
Jardin
0 m²
166.67 €/m²
0€
Autre surface de terrain
0 m²
0 €/m²
0€
Total
300 m²
165 000 €
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2. Valeur de construction
La valeur de construction est déterminée en fonction des caractéristiques du bâtiment, de la qualité des
matériaux mis en œuvre, de l’état du gros œuvre, des aménagements intérieurs et de la surface
développée hors d’œuvre pondérée (SDHOP).
La valeur obtenue est ensuite dévaluée en fonction de l’age du bâtiment (ou de l’age des rénovations
importantes) et de la durabilité totale de la construction.
[( SDHOP) X (prix du m² selon le gros œuvre et pondéré par l’état de la qualité d’entretien)] – [% de vétusté due à l’âge]
2.1 Détermination de la surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP)
Coefficient Surface Réelle
Niveaux et combles entièrement habitables
1
200 m²
Sous-sol et cave enterré ou semi enterré dont la hauteur est
0.1
20 m²
inférieure à 1,90 m
Sous-sol et cave enterré ou semi enterré dont la hauteur est
0.2
0 m²
supérieure à 1,90 m
Sous-sol avec accès au garage
0.3
0 m²
Sous-sol de plain pied d'une hauteur supérieure à 2,50 m sans
0.6
0 m²
entrée de la maison et garage
Sous-sol de plain pied d'une hauteur supérieure à 2,50 m avec
0.7
0 m²
entrée de maison et garage
Comble non parqueté accessible ou non par une trappe
0
0 m²
Grenier parqueté accessible par une trappe
0.1
0 m²
Grenier parqueté accessible par un escalier
0.2
0 m²
Comble aménageable (hauteur supérieure à 1,80 m)
0.4
0 m²
Total
SDHOP
200 m²
21 m²
01 m²
01 m²
01 m²
01 m²
01 m²
01 m²
01 m²
01 m²
202 m²
2.2. Prix du m² selon l’état du gros œuvre
A la suite de notre visite dans les lieux et après l’analyse des éléments recueillis, la classification de la
construction et la détermination de la valeur du m² sont les suivantes :
Qualité du
gros oeuvre
Désignation et Type
Qualité
moyenne
Prix du
m²
1 662,59 €
Bonus dû à
l’entretien
10 %
Prix du m²
pondéré
1 828,85 €
2.3. Vétusté due à l’âge du bâtiment
Chaque bâtiment a une longévité qui lui est propre selon son époque de construction et son
architecture.
La dévalorisation est due à l’usure ou aux défauts de construction résultant de sa qualité et de son âge.
La formule appliquée dans le calcul de la vétusté est la suivante : Dev = 0,5 (A/D + A²/D²) x 100
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A : âge de la construction
D : durabilité totale de la construction
Dev : dévalorisation due à l’age
Dé va lo ris a ti o n p o ur vé t us t é
Age
Durabilité totale
Vétusté
18 ans
150 ans
6.72 %
S yn t h ès e d e la va l e ur d e co ns t ru c ti o n
SDHOP
(a)
Prix au m²
pondéré
(b)
% Vétusté
(c)
Valeur de
construction
(a X b) - c)
202 m²
1 828,85 €
6.72 %
344 602 €
2.4. Synthèse de la valeur technique
La valeur technique est égale à la somme des valeurs du foncier et de construction
Maison d'habitation
individuelle
Valeur du foncier :
165 000 €
valeur de construction :
344 602 €
VALEUR TECHNIQUE :
509 602 €
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II. VALEUR PAR CAPITALISATION DE REVENU
La valeur par capitalisation représente l’aspect économique de la valeur qui consiste à considérer que la
valeur d’un bien est indexée sur le revenu qu’il peut procurer dans les conditions d’exploitation normale
ou comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier.
La valeur par capitalisation s’obtient en capitalisant la valeur locative susceptible d’être générée par le
bien ou du loyer actuel si il est occupé, sur la durée résiduelle du bien.
Pour obtenir la valeur par capitalisation, nous appliquons la formule suivante :
Valeur de rendement = loyer net annuel pondéré x capitalisateur
1. Valeur locative nette pondérée
La valeur locative nette est obtenue après déduction de la valeur brute des charges fiscales (taxe
foncière, …), des frais de maintenance et de réparation, des assurances, etc…
2. Capitalisateur
Le capitalisateur est obtenu à partir de la formule de capitalisation des revenus suivante :
capitalisateur =
1 − (1 + Ti ) − Dr
Ti
Ti : taux de rente
Il exprime le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et son prix de vente hors frais de mutation.
Dr : durée résiduelle
La durée résiduelle représente la durée de vie résiduelle théorique d’un bâtiment compte tenu de son âge et
de sa durabilité totale.
3. Synthèse de la valeur par capitalisation
Désignation
Type de bâtiment
Valeur
locative
Maison d'habitation
individuelle
20 400 €
Bonus loyer
selon fluidité
du marché
10 %
Durée
résiduelle
Taux de
rente du
bâtiment
100,00 ans
4%
Capitalisateur
24.50
Valeur par
capitalisation
549 892.18 €
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III. VALEUR PAR COMPARAISON
Elle consiste à analyser des mutations relevées sur le secteur concerné présentant des caractéristiques et
une localisation comparable, à une date la plus proche possible de l’évaluation.
Cette analyse oblige à éliminer les références dont les surfaces sont trop éloignées ou celles dont les
dates de mutations sont trop anciennes et dont les caractéristiques ne présentent pas de ressemblance.
Liste des dernières mutations enregistrées permettant l’analyse comparative
Date
Adresse
Type
Foncier
SDHOP
Prix de vente
ou d’évaluation
Valeur moyenne
du m² de
SDHOP
La moyenne du m² de SDHOP dans le secteur est de :
Valeur moyenne du m² de SDHOP minimum
Valeur moyenne du m² de SDHOP maximum
Valeur comparative du m² de référence
Surface SDHOP
Valeur par comparaison
0.00 €
0.00 €
0.00 €
202.00 m²
0.00 €
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IV.
ESTIMATION DE LA VALEUR DE MARCHE
C’est la somme pondérée de la valeur technique et de la valeur de rendement
Valeur technique : 509 602 €
Valeur par capitalisation :549 892 €
(valeur du foncier + valeur de construction)
Coefficient de pondération : 50 %
Coefficient de pondération : 50 %
Valeur technique pondérée:254 801 €
Valeur par capitalisation pondérée: 274 946 €
Valeur de marché :
529 747 €
En conclusion, notre estimation de la valeur du bien est dans la fourchette comprise entre :
La valeur de comparaison : 0 €
et
La valeur de marché : 529 747 €
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Partie 4 – CONCLUSION GENERALE
De l’étude qui précède, et compte tenu de la situation actuelle, nous concluons que la valeur du bien
selon notre estimation est comprise dans une fourchette de :
La valeur de comparaison de 0 € et la valeur de marché de 529 747 €
Nous précisons que ces valeurs sont fondées sur les documents et informations qui nous ont été
communiquées par le propriétaire ou le demandeur.
De plus cet avis de valeur est donné sous réserve de l’examen des titres de propriété, inscriptions au
registre des hypothèques, règlement de copropriété, procès verbaux d’assemblée générale ou de tout
autre élément susceptible de modifier la valeur du bien, tels que présence d’amiante, de plomb,
d’insectes xylophages, etc…..et que leurs défauts ne sauraient engager notre responsabilité.
Il est bien entendu que les valeurs actuelles ne sauraient engager l’avenir et de plus, elles ne tiennent
pas compte d’une quelconque valeur de convenance susceptible d’intervenir entre les parties.
Nous vous rappelons que le présent avis de valeur ne peut être considéré comme un rapport d’expertise
et nous faisons toutes réserves en cas de servitudes qui ne nous auraient pas été révélé
Fait à CHARTRES, Le 28/02/2008
Par Xavier SEGRE
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