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octobre 2003 Le secteur immobilier et foncier en Bulgarie Auteurs : David Chelly & Dessislava Tocheva Prix : 1050 euros © Centreurope. Toute reproduction, même partielle, est interdite Sommaire I. Données générales sur la Bulgarie II. Le cadre légal de l’investissement immobilier et foncier II. Le marché de l’immobilier III. Les acteurs du marché de l’immobiler IV. L’immobilier à Sofia V. La côte de la Mer Noire VI. Les stations de ski VII. Les autres atouts touristiques du pays VIII. L’investissement foncier IX. Synthèse et recommandations générales X. Sources de l’étude et adresses utiles Le marché immobilier en Bulgarie 2 Centreurope, octobre 2003 Résumé La Bulgarie est le pays le moins riche des candidats à l’Union européenne, mais elle a assaini son économie et affiche depuis 1998 une croissance soutenue. La réglementation bulgare est favorable aux investisseurs étrangers, lesquels jouissent globalement des mêmes droits que les investisseurs locaux. Les personnes physiques et morales étrangères peuvent acquérir des biens immobiliers, mais elles ne peuvent pas acheter de terres et de terrains. Il est prévu que cette disposition soit retirée de la Constitution lors de l’entrée de la Bulgarie dans l’Union européenne, dans le but de rendre compatible le droit bulgare avec les exigences communautaires. Cette contrainte quant à l’achat par les étrangers de terres en Bulgarie peut être sans difficultés contournée en créant une société de droit bulgare. Le marché de l’immobilier bulgare est le moins développé des pays d’Europe centrale et orientale. Depuis 2002, il s’est cependant fortement développé à Sofia et dans quelques grandes villes, mais également sur la Côte de la Mer noire. L’offre de propriétés est traditionnellement forte, du fait de l’effet conjugué des restitutions, dont la grande majorité des Bulgares ont profité, et de l’émigration, la population ayant baissé de plus de 10 % depuis 1989. La demande est quant à elle freinée par la paupérisation générale de la population et par le fait que 85 % des Bulgares sont déjà propriétaires de leur logement. Pour ces raisons, les prix pratiqués en Bulgarie sont parmi les plus bas en Europe, à tel point que l’on peut acquérir à la campagne une maisonnette avec un jardin pour quelques centaines d’euros. Le marché semble avoir atteint son plancher en 2002 et il progresse vigoureusement depuis le début de l’année 2003. Bien que la majorité des actifs publics privatisables aient déjà été cédés, quelques sociétés dans chacun des grands secteurs de l’économie, dont le tourisme, sont actuellement proposées. Jusqu’à présent, le processus de privatisation a offert d’intéressantes opportunités, mais sa lenteur, son opacité et le grand nombre d’acteurs impliqués ont dissuadé la majorité des investisseurs étrangers. Les banques jouent également un rôle dans le secteur immobilier Le marché immobilier en Bulgarie 3 Centreurope, octobre 2003 en Bulgarie grâce à leur offre de crédit, longtemps restée insignifiante mais aujourd’hui accessible à une fraction non négligeable des entreprises et de la population bulgare. Les grands fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier sont pour l’instant absents du marché bulgare, laissant la place à des acteurs plus modestes ainsi qu’aux simples particuliers britanniques, américains ou japonais, considérant la Bulgarie comme un lieu agréable et bon marché pour les vacances ou la retraite. Soumises à aucun cadre juridique, les agences immobilières ne sont pas des intermédiaires fiables, du moins lorsque l’on recherche une bonne affaire. Le prix de l’immobilier à Sofia a augmenté d’environ 15 % dans les neuf premiers mois de 2003. La croissance de la demande des appartements et des villas de luxe, situés dans quelques quartiers au pied du Mont Vitosha, a été à l’origine de cette hausse. Le prix du m² y atteint entre 600 et 1000 dollars à l’achat. Ces niveaux devraient être stables à moyen terme, car la croissance attendue de la demande, qui profitera d’un meilleur accès au crédit hypothécaire, sera compensée par l’augmentation de l’offre, dont une partie est sortie du marché, en attendant la hausse des prix. Jusqu’à une période récente, les espaces de bureaux à Sofia étaient en fait des appartements transformés en locaux professionnels. Alors qu’il n’y avait qu’un bâtiment de classe A dans toute la capitale en 1997, il en existe aujourd’hui une quarantaine, pour une superficie totale d’environ 150 000 m², ce qui tire les prix vers le bas. Les commerces au centre de Sofia sont très recherchés. En dehors de ces emplacements, le marché est mou, mais il devrait progresser avec l’arrivée en cours d’une vague d’investissement dans la grande distribution. L’offre d’espaces industriels et d’entrepôts aux standards occidentaux se limite à celle du Business Park Sofia. Dans ce domaine également, il est attendu que l’arrivée de la grande distribution étrangère stimule la demande et augmente les prix, lesquels se situent actuellement à moins de 3 dollars le m² par mois pour la location d’entrepôts convenablement entretenus et biens placés. La Côte de la Mer Noire (Varna, Sunny Beach, Golden Sands…) suscite un engouement tel que les prix des logements les mieux placés ont doublé en l’espace d’un an, rattrapant presque le niveau de ceux à Sofia. Le marché est alimenté par de nouvelles constructions luxueuses, qui vont de la simple villa au Complexe Pomorie touristique et de golf, d’une valeur de soixante millions d’euros. De même que pour la Côte de la Mer Noire, la Le marché immobilier en Bulgarie 4 Centreurope, octobre 2003 hausse des prix dans les stations de ski est davantage due à un pari des spéculateurs qu’à une progression spontanée de la demande. La station de Bansko est la plus recherchée aujourd’hui, avec des prix équivalant environ à la moitié de ceux pratiqués à Sofia. Contrairement aux stations balnéaires et de ski, les prix des logements à la campagne souffrent d’une décote incontestable, certains achats de maisons étant négociés à moins de 5 euros le m². Ajoutée à l’émigration et à la désertification des villages, cette situation rend possible l’achat d’un hameau bulgare entier pour le prix d’un studio à Paris, en vue par exemple d’y créer un village touristique typique. Indéniablement, l’achat de terrain en vue de construire constitue la meilleure opportunité d’investissement en Bulgarie. D’une part, les prix des terrains sont extrêmement bas d’une fait des effets conjugués de la restitution grâce à laquelle plus de la moitié des Bulgares ont reçu des terres agricoles, des mises en vente du Ministère de l’Agriculture et des municipalités, de l’interdiction d’achat des terres par les étrangers et des données géoéconomiques du pays (faiblesse du pouvoir d’achat, de la densité de population, etc.). D’autre part, le coût des constructions ne s’élève qu’à environ 75 euros le m² pour des logements standard, main-d’œuvre et matériaux compris. Lorsque l’on sait qu’à Sofia ou sur la Cote de la Mer Noire, les logements se vendent autour de 300 euros le m², la rentabilité de l’investissement est manifeste. Dans la pratique, les Bulgares sont peu nombreux à pouvoir en profiter du fait de leur pouvoir d’achat limité et des conditions restrictives d’accès au crédit. De leur côté, les étrangers sont contraints par l’obligation de créer une société et par les incertitudes liées à à la régularité des titres de propriété acquis et à l’obtention du permis de construire. Le marché immobilier en Bulgarie 5 Centreurope, octobre 2003 I. Données générales sur la Bulgarie Un pays des Balkans en développement Située dans la péninsule balkanique, au sud-est de l'Europe, la Bulgarie compte huit millions d'habitants et une superficie de 110 993 km², soit environ 1/5e de celle de la France. Au nord du pays se trouve la Roumanie, au sud la Grèce et la Turquie, à l'ouest la Serbie et la Macédoine, et à l'est la côte de la Mer noire. Selon Eurostat, la Bulgarie est le pays le plus pauvre des pays candidats à l'Union européenne, avec un revenu net moyen de 1570 euros par an et par habitant. L'Ancien Roi Simeon II de Saxe Cobourg-Gotha avait donné 800 jours au Bulgares pour retrouver une vie meilleure. L’échéance est arrivée au début du mois d’octobre 2003, sans le miracle attendu... Une économie faible mais en progrès Pendant les premières années de la transition, toutes les politiques menées par les différents gouvernements ont échoué, ce qui a plongé la moitié de la population dans la pauvreté et a conduit en février 1997 le pays au chaos économique et à la faillite de l’Etat. La Bulgarie a adopté le 1er juillet 1997 un système de Caisse d'émission (Currency board), institué par le FMI et la Banque Mondiale, liant la monnaie nationale, le lev, au DM Le marché immobilier en Bulgarie 6 Centreurope, octobre 2003 (et de facto à l'euro) par une parité fixe 1. Ce système garantit la stabilité de changes, la baisse des taux d'intérêt et l'instauration indirecte d'une discipline budgétaire. Depuis 1998, l'économie bulgare accomplit des progrès réguliers, salués par les organisations internationales et les agences de rating. La croissance annuelle moyenne est proche des 4 %, grâce notamment à une consommation en hausse, soutenue par un accès croissant au crédit, ainsi qu’à l'investissement et aux exportations. Associé à une politique budgétaire rigoureuse et à une meilleure politique fiscale, le système de caisse d'émission permet de maintenir l'inflation autour des 5 %, le déficit budgétaire à moins de 1 % du PIB et la dette extérieure sous les 50 % du PIB. Toutefois, l'industrie bulgare est peu compétitive et le chômage touche plus de 15 % de la population active, la baisse spectaculaire observée mi-2003 résultant essentiellement de changements de procédures dans la comptabilisation des actifs. Tableau n°1. Performances macro-économiques de la Bulgarie (En Mns USD) Croissance économique (%) Inflation (%) Solde public/PIB (%) Taux de chômage (%) Exportations Importations Balance commerciale Balance courante Balance courante/PIB (%) Dette extérieure Service de la dette/Export (%) 1998 1999 2000 2001 2002 2003(e) 4,0 2,3 5,4 4,0 3,5 4,3 39,9 2,6 10,3 7,3 5,9 4,7 0,9 -0,9 -1,0 -0,9 -0,8 -0,7 12,2 16,0 16,4 19,5 17,9 15,9 4193 4006 4825 5107 5290 5980 4574 5087 6000 6674 7000 7780 -381 -1081 -1176 -1568 -1710 -1800 -61 -654 -677 -828 -1010 -1100 -0,5 -5,0 -5,4 -6,1 -6,4 -6,1 10892 10914 11202 10616 11291 11797 20,9 16,2 17,0 19,2 13,9 12,4 Source: BNB, NSI, MoF, FIA, NOE, IMF, 2003 1 1 lev = 0,5 euro. Le marché immobilier en Bulgarie 7 Centreurope, octobre 2003 II. Le cadre légal de l’investissement immobilier et foncier Le cadre général de l’investissement en Bulgarie : des conditions globalement favorables L’investissement étranger est régi par la loi du 24 octobre 1997 sur les investissements étrangers. Compatible avec la législation européenne et offrant un cadre libéral et attractif, celle-ci précise que les investissements étrangers sont, sauf exception, soumis aux mêmes lois que les investissements bulgares. Les sociétés de droit bulgare à participation étrangère, quel que soit le montant de cette participation, ne sont pas qualifiées de personnes étrangères. Les investisseurs étrangers bénéficient d’une garantie contre toute évolution légale défavorable à leur encontre. Selon la loi, les entreprises étrangères sont en effet protégées contre les éventuelles nouvelles dispositions légales qui pénaliseraient leur activité. L’expropriation est exclue, sauf pour des cas de force majeure prévus par une loi et dans lesquels l’Etat n’aurait pas d’autre choix 2. La législation bulgare établit la primauté sur le droit interne d'un accord international auquel la Bulgarie est partie, lorsque celui-ci offre des conditions plus favorables que le droit interne pour la réalisation d'une activité économique par des personnes étrangères. En ce sens, l'Accord franco-bulgare sur l'encouragement et la protection réciproques des investissements prévoit que chacune des parties contractantes s’engage à traiter les investissements de l’autre partie d’une façon qui ne peut pas être moins favorable à ceux des investissements de la nation la plus favorisée. Chaque pays s’engage à faire appliquer le cadre législatif de l’investissement de manière non discriminatoire et à ne pas entraver le transfert de capitaux et de revenus de l’investissement. L’accord prévoit aussi une procédure d’arbitrage en cas de litiges entre contractants des deux pays. 2 L’investisseur étranger a alors le droit à une juste indemnisation. Le marché immobilier en Bulgarie 8 Centreurope, octobre 2003 Les restrictions à l’investissement étranger En ce qui concerne les investissements étrangers, certains secteurs restent sujets à des restrictions, parmi lesquels : - L’exploitation de ressources naturelles, la production et la vente d’armes et d’autres secteurs dits « stratégiques » ; - Le secteur bancaire et le secteur des assurances ; - Le secteur de l’immobilier et de la propriété foncière. La prestation de services financiers ainsi que la participation dans le capital des banques est soumise à une autorisation préalable de la Banque Nationale de Bulgarie. Il est également nécessaire de remplir les conditions posées par la Loi sur les Banques. Dans le domaine des assurances, une autorisation préalable est nécessaire, tant pour les investisseurs étrangers que bulgares. La fiscalité des personnes étrangères Une personne étrangère a le droit de transférer ou acheter des devises en vue d'un transfert à l'étranger : - des bénéfices d'investissements effectués en Bulgarie ; - des indemnités dues en contrepartie de l'expropriation de l'investissement à des fins d'utilité publique ; - du boni de liquidation à la suite d'un retrait de l'investisseur ; - du prix de cession de l'objet de l'investissement en cas de vente ; - du montant obtenu par la réalisation d'une sûreté. La personne étrangère pourra transférer les devises à l'étranger sans restriction après avoir remis à la banque qui effectuera le transfert une attestation de l'acquittement de tous les impôts dus à l'Etat, délivrée par les autorités fiscales compétentes. Pour les propriétés possédées par les étrangers sans établissement permanent, un impôt de 15 % s’applique sur les loyers et les gains en capital (sauf si un accord de double-taxation s’applique). Le marché immobilier en Bulgarie 9 Centreurope, octobre 2003 Le cadre légal de l’investissement immobilier Depuis juillet 2000, les constructions immobilières peuvent être la propriété des personnes étrangères, sans obligation de déclaration auprès du Ministère des Finances. Toutefois, les terrains sur lesquels sont bâties les constructions en question doivent rester la propriété de personnes bulgares. D’autre part, les constructions situées dans des zones stratégiques pour la défense nationale 3 ne peuvent devenir la propriété de personnes étrangères qu’après obtention d’un permis 4. Dans le cas d’une zone franche (« projet d’investissement prioritaire »), l’Agence pour les investissements étrangers peut servir d’intermédiaire entre la personne étrangère et les autorités compétentes (municipalités) pour assurer le transfert de propriété foncière. Une autorisation du Conseil des Ministres est dans ce cas requise. Le cadre légal de l’investissement foncier Contrairement aux constructions immobilières, la terre ne peut pas être la propriété d’une personne étrangère, y compris d’une succursale, d’une filiale ou d’un représentant de commerce. Le Gouvernement bulgare a déclaré que, dans le cadre des négociations avec l’UE sur le chapitre de la libre circulation des capitaux, cette interdiction totale de la vente des terres aux étrangers serait levée par l’introduction d’un amendement à la Constitution, d’ici l’adhésion de la Bulgarie à l’UE 5. Il est possible de contourner l’interdiction d’achat de terres et de terrains par les étrangers en créant une société en Bulgarie (cf annexe 1.). Une telle société possède de ce fait plein droit de propriété sur la terre, y compris sur une terre cultivable. Il suffit que la société soit enregistrée en Bulgarie selon les règles du droit bulgare. Cette possibilité d’achat existe même si le capital de la société est 100 % étranger. 3 Il s’agit de zones à proximité des frontières, dont la liste est fixée par le Conseil des ministres. 4 Celui-ci est en principe délivré dans les quarante-cinq jours par le Conseil des Ministres ou un organisme gouvernemental habilité. Tout refus d'autorisation est motivé. 5 Il est prévu que l’achat des terres agricoles et forestières demeure interdit pendant une période transitoire de dix ans après l’adhésion de la Bulgarie à l’UE, sauf dans le cas de l’achat de terres par des investisseurs étrangers dans le but de construire des entreprises. Le Gouvernement s’est en effet déclaré favorable à une modification de Le marché immobilier en Bulgarie 10 Centreurope, octobre 2003 II. Le marché de l’immobilier Une marché peu structuré Le marché de l'immobilier en Bulgarie se développe depuis le milieu des années 1990, essentiellement à Sofia et dans quelques grandes villes, ainsi que dans les stations balnéaires. Ce marché n’est toutefois pas encore arrivé à maturité. Le bouche à oreille reste le principal moyen pour acheter ou vendre une propriété, les services offerts par les agences immobilières étant de qualité variable et jugés trop chers par la population. Le processus d’achat est relativement compliqué. Il existe d’autre part un risque de payer un acompte ou même le bien dans son intégralité, sans jamais recevoir les titres de propriétés. De même, une propriété peut être mise en vente par quelqu’un qui n’en est pas le réel propriétaire. Le schéma de la figure 1 (page suivante) décrit le processus et les démarches à suivre pour éviter les principaux risques. La négociation des prix est possible, mais les Bulgares sont difficiles à convaincre rapidement et ils n'aiment pas la pression. Il faut donc leur laisser le temps de la réflexion, mais les relancer assez rapidement cependant. Une offre alimentée par les privatisations, les restitutions et les migrations Depuis 1990, l’offre est structurellement supérieure à la demande. Compte tenu de la faiblesse des salaires 6, les loyers constituent souvent le principal revenu et moyen de subsistance. Selon l’institut national des statistiques, 85 % des Bulgares possèdent au moins un logement et 35 % possèdent une résidence secondaire. Déjà, sous le communisme, la majorité des Bulgares vivaient dans leur propre appartement ou maison, phénomène largement accru avec la loi sur les restitutions de 1992 7. Il est à noter que logements bulgares offrent en général un confort très sommaire. la Constitution permettant l’acquisition de terres par le biais d’opération de privatisation et d’investissement ex nihilo (« greenfield »). 6 Environ 100 euros mensuels net en moyenne. 7 Une polémique touche actuellement la Bulgarie au sujet des restitutions, pour un montant d’au moins 169 millions de dollars, dont a bénéficié l’ancien roi Simeon, chassés du pays par les communistes alors qu’il était enfant. Les Bulgares sont notamment choqués par le fait que certaines propriétés qui étaient à l’époque Le marché immobilier en Bulgarie 11 Centreurope, octobre 2003 Figure n°1. Les étapes de l’accession à la propriété immobilière Trouver une propriété Avec un terrain Sans terrain Créer une société Négocier Contrat préliminaire Retirer la propriété du marché Agrément verbal d’achat Vérification (par un avocat de préférence) : des titres de propriété, licences et permis, dettes sur la propriété, termes du contrat Acte notarial (Contrat d’achat) Confirmation devant un notaire bulgare assermenté Accord de vente / d’achat Obtention du statut de propriétaire L’offre est également alimentée par les grandes vagues d’émigration qu’a récemment connu le pays. D’une part, lors de l’été 1989, des centaines de milliers de Turcs ont été chassés du pays, laissant leurs appartements et leurs maisons. D’autre part, les sombres seulement mises à la disposition de la famille royale _elles appartenaient à l’Etat Bulgare_ aient été restitués au Premier Ministre et à sa soeur. Le marché immobilier en Bulgarie 12 Centreurope, octobre 2003 perspectives professionnelles incitent les jeunes Bulgares à émigrer et le chômage pousse les habitants des zones rurales vers les villes, ce qui entraîne une désertification de nombreux villages. Depuis 1989, la population bulgare a été réduite de plus de 10 % 8. Une demande freinée par la conjoncture économique La paupérisation générale de la population, les taux d’intérêts prohibitifs et les conditions posées par les banques interdisent à la grande majorité des Bulgares tout espoir d’acquérir un logement à court terme. Plus de 50 % des Bulgares déclarent ne pas être en mesure d’épargner. Dissuadés par le manque de transparence des pratiques de leurs interlocuteurs locaux, les investisseurs étrangers sont pour l’instant restés à l’écart du marché bulgare. Quant au gouvernement, ses restrictions budgétaires l’empêchent de soutenir le secteur. Des prix parmi les plus bas en Europe Du fait du fort déséquilibre entre l’offre et la demande, le niveau de prix atteint en Bulgarie est bas comparé aux pays voisins 9. Ce phénomène est renforcé par le fait que la devise bulgare, le lev, serait sous-évaluée 10. Selon le classement Colliers 2003 du coût du m² dans les locaux de classe A supérieure dans une vingtaine de capitales en Europe, Sofia figure à la dernière place (cf. schéma n°2). La différence entre la Bulgarie et les autres pays est encore plus nette pour les logements, et notamment à la campagne où l’on peut acquérir une maisonnette avec un jardin pour quelques centaines d’euros. Compte tenu de ses avantages (climat favorable, attractions touristiques, faible coût de la vie...), l’achat immobilier en Bulgarie constitue un des meilleurs investissements à long terme de tous les pays d'Europe centrale et orientale. Les estimations les plus conservatrices 8 Un journaliste sarcastique bulgare avait calculé que, si le taux de croissance démographique actuel se maintenait, la population bulgare serait en 2060 de ... 0 habitant ! 9 Même à Skopje, où la présence des forces de l’OTAN a fait augmenter les loyers, l’immobilier coûte plus cher qu’à Sofia. Le marché immobilier en Bulgarie 13 Centreurope, octobre 2003 prévoient une hausse moyenne des prix d’au moins 10 % par an, alimentée par un recours croissant aux prêts à hypothèques et à la croissance attendue de l’investissement étranger. En revanche, la rentabilité à court terme est inférieure à celle de certains pays comme la Roumanie, puisque le taux de rentabilité des propriétés achetées en vue de les louer oscille depuis plusieurs années entre 8 et 15 %. Il est également à noter que les contrats sont encore majoritairement conclus en dollars, ce qui introduit un risque de change pour les ressortissants de la zone euro. Figure n°2. Coût moyen du m² dans les bureaux de classe A supérieure (fin 2002) Lo nd re s (C ity ) ris Pa os co u M rs ov ie Va Pr ag ue Bu ca re st Br ux el le s So fia 120 100 80 60 40 20 0 De faibles frais pour l’acquisition immobilière Les frais légaux pour les transactions immobilières sont très bas. Les dépenses de notaire sont d'environ 0,4 % du prix de vente et dans tous les cas de BGN 3 500 maximum. Les impôts dus à la municipalité dans laquelle la propriété est située s’élèvent à 2 %, en principe, répartis entre l'acheteur et le vendeur. Les délais pour conclure une transaction sont d'une semaine au minimum. Le propriétaire paie chaque année 0,15 % de taxe immobilière 11, ainsi que des impôts de très faible montant pour le traitement des ordures ménagères. Lorsque les propriétés sont incluses dans des résidences, les charges s'élèvent à environ 50 à 100 euros par an pour les services de sécurité, nettoyage, piscine, éclairage, assurance, etc. 10 Les estimations varient de 20 % pour les plus conservatrices à près de 50 % selon le Big mac index. 11 Cet impôt ne touche pas les terrains agricoles. Le marché immobilier en Bulgarie 14 Centreurope, octobre 2003 Les transactions immobilières pour les résidences ne sont pas sujettes à la TVA. Toutes les autres transactions (bureaux, espaces industriels...) supportent une TVA de 20 %. L’acheteur, ou le locataire selon la transaction, peut récupérer la TVA s’il est enregistré auprès de l’Administration fiscale. Un marché en retournement ? L’année 2003 marque une baisse de l’offre de logements, associée à une légère hausse de la demande. La baisse de l’offre s’explique essentiellement par les très bas prix du secteur, lesquels ont fait sortir du marché un certain nombre d’acteurs. De leur côté, les acheteurs les plus fortunés peuvent profiter de la baisse des taux d’intérêt et de l’accès plus aisé aux prêts hypothécaires. Selon le REMI (Real Estate Market Index) 12 , le marché de l'immobilier en Bulgarie a cru de 16 % entre septembre 2002 et septembre 2003 et de 13 % entre janvier 2003 et septembre 2003. Figure n°3. Evolution du Bulgarian Real Market Index (REMI) en 2003 12 Le REMI a été créé en septembre 2002 par le National Real Property Association of Bulgaria (NRPA) à l’initiative de Lydia Shuleva, Ministre de l’économie de l’époque. Il est calculé sur la base des informations fournies par plus de 150 agences immobilières représentant 95 % des ventes dans le pays. La plus grande partie de l’indice est constituée de logements d’habitation, suivie des bureaux et des parcs industriels. Le marché immobilier en Bulgarie 15 Centreurope, octobre 2003 IX. Synthèse et recommandations générales Synthèse et recommandations Coûts Avantages Rentabilité Inconvénient Où trouver des offres Précautions et recommandations - Les prix pratiqués sont généralement avantageux. Potentiellement forte si les contrats sont conclus - L’agence bulgare de privatisation Les projets offerts par la BFIA sont à privilégier, car cet interlocuteur est davantage habitué à travailler avec les investisseurs étrangers que les Ministères et autres Collectivités locales Comment investir ? En principe à la valeur Acheter des propriétés ou des du marché ou en dessous hôtels proposés par l’Etat bulgare et ses organismes - Les offres sont désormais associées d’une garantie de passif - Offre peu abondante. - Processus de privatisation long, contraignant et opaque. - Il est souvent nécessaire d’investir beaucoup d’énergie dans les projets d’acquisition, sans certitude d’aboutir. - Nécessite la création d’une société (pour posséder les terrains). Participer à un projet d’investissement déjà engagé Prix en général supérieurs à ceux du marché - Les études de marché et de faisabilité ont déjà été réalisées. - Les permis de construire sont en principe déjà obtenus. Variable, mais potentiellement élevé - L’offre est peu liquide - Les partenariats sont risqués, d’autant que l’on ne connaît a priori pas les partenaires - le Ministère de l’Economie - les municipalités - Les chambres de commerce et autres groupements privés ex http://www.biabg.com/Investments, http://www.investdb.net - Les forums d’affaires - Il n’est pas nécessaire de créer de société en Bulgarie Le marché immobilier en Bulgarie - L’Agence nationale des Investissements Etrangers : (http://www.bfia.org/24) Centreurope, octobre 2003 42 - Prendre toutes les garanties nécessaires - Ne pas investir massivement ou participer à plusieurs projets, afin de diluer les risques. Quel type d’investissement ? Achat de logements résidentiels Acheter un terrain et construire des logements, des bureaux ou des hôtels 363 euros le m² en moyenne à Sofia, 15 à 20 % de moins sur la Cote de la Mer Noire et 40 % de moins en moyenne dans les autres grandes villes du pays. Rapide, ne nécessite pas d’enregistrement de société en Bulgarie - Quelques euros au m² pour le terrain Permet de construire en répondant aux besoins du marché, ce qui assure une location ou une vente rapide - environ 75 euros/m² pour la construction de logements et à partir du double pour les constructions plus élaborées (bureaux modernes, hôtels luxueux…) La rentabilité du secteur oscille entre 8 et 15 % Forte : autour de 30 % La demande étant faible, la location au prix du marché n’est pas toujours assurée. Le potentiel de hausse des loyers est très restreint, car une partie de l’offre est actuellement hors du marché, compte tenu des bas prix pratiqués. Nécessite la création d’une société et l’obtention des autorisations de construire - Déléguer les recherches auprès d’un partenaire bulgare de confiance. Le bouche à oreille est le plus efficace. - Sinon, dans la presse locale ou sur internet, par exemple : bulgarianproperties.com 25 - Recourir aux services d’un avocat, très peu onéreux, afin de limiter les risques Le relationnel est essentiel en Bulgarie. Il est recommandé de déléguer les responsabilités à des locaux, qui profiteront de meilleurs tarifs et obtiendront plus facilement les autorisations nécessaires. 25 Les sites internet proposés permettent d’avoir un aperçu de l’offre du marché, mais il est déconseillé d’utiliser cet outil pour effectuer ses recherches. Destinés aux étrangers anglophones, les prix pratiqués sont beaucoup plus élevés que la moyenne du marché. Le marché immobilier en Bulgarie Centreurope, octobre 2003 43 Où investir ? Investir à Sofia 363 euros le m² en moyenne Marché liquide, rentabilité relativement faible mais assurée 8 – 15 % Pas d’inconvénient majeur Investir sur la Côte de la Mer Noire 300 euros le m² en moyenne La demande est forte Spéculative - La hausse récente des prix a amputé le potentiel de croissance des prix. - Revenus concentrés sur six mois de l’année - La Bulgarie ne sera jamais en mesure de concurrencer les destinations touristiques de la Méditerranée. Acheter dans les stations de ski 150 euros le m² en moyenne dans les stations les plus réputées environnement agréable, facile à louer Spéculative -Marché peu liquide (pénurie d’offres) - Qualité médiocre des propriétés offertes - Revenus concentrés sur six mois de l’année Acheter dans les grandes villes (hors Sofia) Acheter à la campagne 200 euros le m² en moyenne Bas prix Environ 10 % - Qualité médiocre des propriétés offertes à partir de 10 euros le m² Prix très bas, malgré la proximité des stations de ski Forte à long terme - Impossible de trouver des locataires Le marché immobilier en Bulgarie - Qualité médiocre des propriétés offertes Centreurope, octobre 2003 44 - Eviter les agences, locales ou étrangères. La commission (autour de 10 % pour une vente et un mois de loyer pour une location) ne constitue que la partie visible des frais réels. Les agences proposent aux étrangers des prix systématiquement supérieurs à ceux du marché et nombre d’entre elles préfèrent s’arranger avec le vendeur local plutôt que de négocier au mieux pour le client étranger. Bien se renseigner sur les projets de construction en cours (routes, autoroutes, investissements privés...) et sur les vices cachés (proximité d’une usine dangereuse, etc.), qui peuvent avoir un impact considérable sur la valeur d’un bien X. Sources de l’étude et adresses utiles Extraits des sources bibliographiques et professionnelles utilisées Bulgaria Real Estate Market Review: A Snapshot, Adis, September 2003 A Study of the Real Estate Market in Bulgaria, Vitosha research, juin 2003. Colliers International, Bulgaria Real Estate review, 2002 Nombreux articles de la presse bulgare, du magazine for Real Estate, Lifestyle and Creation (en bulgare) et des magazines anglophones Novinite et Sofia Echo. Sélection des meilleurs ressources internet bulgares sur l’immobilier Adis Présentation de l’agence immobilière d’Etat, annonces immobilières, informations générales et publications sur le secteur et évolution du Real Estate Market Index http://www.adis.bg Imoti BG Portail de l’investissement immobilier en Bulgarie : informations générales et offres. http://www.imotibg.com Bulgarian Properties Informations sommaires sur le secteurs et offres immobilières et foncières dans tout le pays. http://www.bulgarianproperties.com Sélection des meilleurs sites internet d’affaires en anglais Bulgarian foreign investment agency Agence des investissements étrangers proposant des actualités économiques, des statistiques et des témoignages sur les investissements étrangers, des investissements sur la privatisation, un guide exhaustif des affaires en Bulgarie (législations, secteurs attractifs, régions, etc.), et un agenda des évènements. http://www.bfia.org Novinite Fils d'actualités sur la Bulgarie dans de nombreux domaines : affaires, politique, sport, etc. http://www.novinite.com Econ.bg Actualités économiques et politiques, statistiques économiques, répertoire d'entreprises et sélection de documents pour tous les domaines des affaires et de la vie sociale en Bulgarie. http://www.econ.bg Le marché immobilier en Bulgarie 45 Centreurope, octobre 2003 Adresses des principales agences immobilières en Bulgarie ACCENT Bulgarie SA 105, blvd Evlogi Georgiev - 1504 Sofia Bulgarie téléphone : (+359 2) 843-55-70, 944-35-10, 944-39-81, fax 843-55-98, mobile +359 88 473826 Activité : Architecture, bâtiment, expertise immobilière. Représentés à Paris (33 6 17052890) President d'Accent Ltd.: architecte Valeri Yotov http://www.accent-bg.com ADIS (Domestic Diplomatic Properties Agency) Sofia, 27 Veliko Tarnovo Str. Tel : +359 2 9434481, e-mail: [email protected], http://www.adis.bg Biodar Ltd. 26 Tzar Simeon Str, Sofia 1202, Bulgaria Tel. +359 2 9299898, Fax. +359 2 200765 e-mail: [email protected] Borsa Imoti Sofia, bul. Slivnitsa 193 Tel: +359 2 318033, +359 2 334004 e-mail: [email protected], www.borsa.imoti.net Colliers International Bulgaria Business Park Sofia, Mladost 4, Build. 13, Block B, 1715, Sofia, Bulgaria 1715 Sofia, Bulgaria Tel: 359 2 976 9 976 Fax: 359 2 976 9 977 Imoti BG 15, Fritjof Nansen Blvd., ground floor Sofia 1000 http://www.imotibg.com Tel : 02/9335935 Adresses de banques étrangères implantées en Bulgarie (sélection) Bulgarian-American Credit Bank (BACB) 3 Shipka Street Sofia 1504, Bulgaria Tel : 359.2.946.0119 Fax : 359 2 946 0118 [email protected] BNP Paribas /Bulgaria/ 1000 SOFIA, 2 Tsar Osvoboditel Blvd. · Tel. +3592/ 921 86 40, Fax +3592/ 921 86 95 Le marché immobilier en Bulgarie 46 Centreurope, octobre 2003 Raiffeisenbank (Bulgaria) 1000 Sofia, 18/20, Gogol Str. · Tel. +3592 / 919 85 101, Fax +3592 / 943 45 28 Pour une liste actualisée des principales banques en Bulgarie, consulter http://www.acb.bg/members.html Adresses utiles d’organismes publics bulgares National Real Property Association (NRPA) 36 A ‘Patriarh Evtimii’ Blvd, fl.1, 1000 Sofia, Bulgaria Tel: (+359 2) 988 68 90 Fax.: (+359 2) 988 68 91 [email protected] Bulgarian Foreign Investment Agency 31 Aksakov Str., Sofia 1000, Bulgaria Tel : (+359 2) 980 09 18, (+359 2) 980 03 26, Fax: (+359 2) 980 13 20 [email protected] , www.bfia.org Ministry of Economy 12, Alexander Batenberg Str. 1000 Sofia, Bulgaria Tel. (00359 2) 987 02 90/940 74 69/988 55 32/ 988 52 46 Fax: (00359 2) 981 99 52/988 55 32 [email protected] , www.mi.government.bg Contacts:Post-privatisation control: Mrs. Axinia Slavcheva, Tel.: (00359 2) 981 94 38 Privatisation Agency 29, Aksakov Str. 1000 Sofia, Bulgaria Tel.: (00359 2) 987 32 94/980 42 50/987 99 80 Fax : (00359 2) 981 62 01 [email protected], www.priv.government.bg Le marché immobilier en Bulgarie 47 Centreurope, octobre 2003 Table des Matières Sommaire _________________________________________________________________ 2 Résumé ___________________________________________________________________ 3 I. Données générales sur la Bulgarie _______________________________________________ 6 Un pays des Balkans en développement ___________________________________________________ 6 Une économie faible mais en progrès _____________________________________________________ 6 II. Le cadre légal de l’investissement immobilier et foncier ____________________________ 8 Le cadre général de l’investissement en Bulgarie : des conditions globalement favorables ____________ 8 Les restrictions à l’investissement étranger _________________________________________________ 9 La fiscalité des personnes étrangères______________________________________________________ 9 Le cadre légal de l’investissement immobilier _____________________________________________ 10 Le cadre légal de l’investissement foncier_________________________________________________ 10 II. Le marché de l’immobilier ___________________________________________________ 11 Une marché peu structuré _____________________________________________________________ 11 Une offre alimentée par les privatisations, les restitutions et les migrations _______________________ 11 Une demande freinée par la conjoncture économique ________________________________________ 13 Des prix parmi les plus bas en Europe____________________________________________________ 13 De faibles frais pour l’acquisition immobilière _____________________________________________ 14 Un marché en retournement ? __________________________________________________________ 15 III. Les acteurs du marché de l’immobiler _________________________________________ 16 L’Etat et ses démembrements __________________________________________________________ 16 Les banques et les prêts immobiliers _____________________________________________________ 17 Les fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier ____________________________________ 18 Les acheteurs privés étrangers __________________________________________________________ 18 Les agences immobilières _____________________________________________________________ 18 IV. L’immobilier à Sofia________________________________________________________ 20 Les logements ______________________________________________________________________ 20 Une offre traditionnellement forte ____________________________________________________ 20 Une demande de propriétés luxueuses en progression _____________________________________ 20 Une hausse sensible des prix depuis l’été 2003 __________________________________________ 21 Les espaces de bureau ________________________________________________________________ 23 La croissance des locaux de catégorie A _______________________________________________ 23 Une demande relativement limitée ____________________________________________________ 27 Des prix en baisse à mesure que l’offre croît ____________________________________________ 27 Le marché immobilier en Bulgarie 48 Centreurope, octobre 2003 Les commerces _____________________________________________________________________ 28 Une pénurie de commerces modernes et bien placés ______________________________________ 28 Une demande qui sera affectée par l’essor prochain de la grande distribution étrangère ___________ 28 Une large fourchette de prix selon l’emplacement et l’achalandage___________________________ 29 Les espaces industriels et les entrepôts ___________________________________________________ 29 Une offre de piètre qualité __________________________________________________________ 29 Des besoins croissants des entreprises, non couverts par le marché ___________________________ 29 Des prix à la mesure de la qualité des produits proposés ___________________________________ 30 V. La côte de la Mer Noire ______________________________________________________ 30 Géographie générale _________________________________________________________________ 30 Une offre stimulée par des spéculateurs __________________________________________________ 31 Une demande en très forte progression ___________________________________________________ 32 Une vigoureuse tendance à l’appréciation des propriétés sur la Côte ____________________________ 33 VI. Les stations de ski __________________________________________________________ 33 Généralités_________________________________________________________________________ 33 Une offre limitée ____________________________________________________________________ 34 Une demande alimentée par les investisseurs privés _________________________________________ 34 Une fourchette de prix très large ________________________________________________________ 34 VII. Les autres atouts touristiques du pays ________________________________________ 34 Généralités_________________________________________________________________________ 34 Des villages abandonnés ______________________________________________________________ 35 Une faible demande__________________________________________________________________ 37 Des prix très attractifs ________________________________________________________________ 37 VIII. L’investissement foncier ___________________________________________________ 38 Une agriculture décimée ______________________________________________________________ 38 Une offre de terrains de qualité et d’intérêt variables ________________________________________ 38 Une demande limitée à la spéculation immobilière et aux constructions _________________________ 39 Des prix en hausse ___________________________________________________________________ 39 Les précautions à prendre lors de l’acquisition de propriété foncière ____________________________ 39 Faire construire : un investissement fort rentable ___________________________________________ 40 IX. Synthèse et recommandations générales _______________________________________ 42 Sources de l’étude et adresses et utiles ____________________________________________ 45 Synthèse et recommandations __________________________________________________________ 42 IX. Informations pratiques et adresses utiles ____________________ Erreur ! Signet non défini. Extraits des sources bibliographiques et professionnelles utilisées ______________________________ 45 Sélection des meilleurs ressources internet bulgares sur l’immobilier ___________________________ 45 Le marché immobilier en Bulgarie 49 Centreurope, octobre 2003 Sélection des meilleurs sites internet d’affaires en anglais ____________________________________ 45 Adresses des principales agences immobilières en Bulgarie ___________________________________ 46 Adresses de banques étrangères implantées en Bulgarie (sélection) _____________________________ 46 Adresses utiles d’organismes publics bulgares _____________________________________________ 47 Table des Matières _________________________________________________________ 48 Index des figures et tableaux _________________________________________________ 51 Annexe : Créer une société en Bulgarie ________________________________________ 52 Les formes juridiques des représentations d’entreprises ______________________________________ 52 Les formalités de création d’une société de droit bulgare _____________________________________ 53 L’imposition des sociétés _____________________________________________________________ 54 Les formalités propres aux investisseurs étrangers __________________________________________ 55 La main d’oeuvre bulgare _____________________________________________________________ 55 Embaucher du personnel local__________________________________________________________ 56 Le marché immobilier en Bulgarie 50 Centreurope, octobre 2003 Index des figures et tableaux Figures Figure n°1. Les étapes de l’accession à la propriété immobilière __________________________ 12 Figure n°2. Coût moyen du m² dans les bureaux de classe A supérieure (fin 2002) ____________ 14 Figure n°3. Evolution du Bulgarian Real Market Index (REMI) en 2003 ____________________ 15 Figure n°4. Carte de Sofia et aperçu des quartiers résidentiels ____________________________ 21 Illustration n°5. Exemple d’offres de logements sur le site www.bulgaria-france.net (septembre 2003) ________________________________________________________________________ 22 Figure n°6. Prix moyen du m² dans les quartiers résidentiels à Sofia (1997-2003) _____________ 22 Figure n°7. Evolution du stock d’espaces de bureaux de classes A et B en m² (2000-2004)______ 24 Tableaux Tableau n°1. Performances macro-économiques de la Bulgarie ____________________________ 7 Tableau n°2. Prix, superficie et caractéristiques des espaces de bureaux de classes A et B à Sofia en 2003 _________________________________________________________________________ 25 Tableau n°3. Nombre de jours d’hébergement touristique en Bulgarie (janvier-juin 2003) – Source Institut National des Statistiques ___________________________________________________ 36 Le marché immobilier en Bulgarie 51 Centreurope, octobre 2003 Annexe : Créer une société en Bulgarie Les formes juridiques des représentations d’entreprises Certaines formes d’entreprises permettent l’exercice d’activités commerciales mais ne jouissent pas de la personalité morale : représentant de commerce, bureau de représentation commerciale, succursale, société mixte (participation locale et étrangère), société civile sans personnalité morale, commerçant unipersonnel. Les sociétés commerciales, dont les différentes formes juridiques sont régies par la Loi du Commerce de 1991, jouissent de la personnalité morale à partir de leur immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. Toutes les formes de sociétés commerciales existant en Bulgarie sont accessibles aux investisseurs étrangers. Il s’agit de la Société à Responsabilité Limitée (OOD), de la Société par actions (AD) de la Société en Nom Collectif (SD), de la Société en Commandite Simple (KD) et de la Société en Commandite par actions (KDA). Equivalent de la SARL française, la société privée à responsabilité limitée "OOD" constitue la forme la plus pratique de création d’une société étrangère. Elle comprend un ou plusieurs associés, qui peuvent être des personnes morales étrangères. Le capital minimal exigé s’élève à 5 000 leva (2500 euros), divisé en parts nominales minimales de 10 leva chacune. Le capital est détenu par les associés, et la responsabilité de ceux-ci est limitée au capital souscrit. Les organes statutaires sont l'assemblée générale des actionnaires, qui doit être réunie au moins une fois par an, et le directeur du conseil d'administration. La société doit produire chaque année un bilan et un compte de résultat. La société "EOOD" est un cas particulier de la société "OOD", il s’agit d’une société privée à responsabilité limitée qui ne comporte qu’un propriétaire. La société par actions "AD" est proche de la société anonyme française. Elle compte au moins deux actionnaires, dont la responsabilité est limitée aux apports. Le capital minimum est fixé à 50 000 leva (25 000 euros 26). Les actions peuvent être nominatives ou au 26 Le capital minimum est fixé entre un million et deux millions d’euros pour les sociétés d’assurance (selon le type de produits assurés), cinq millions d’euros pour une banque et à un montant défini par la Commission de Bourse en fonction du ratio dettes / capitaux propres dans le cas des sociétés d’investissement. Le marché immobilier en Bulgarie 52 Centreurope, octobre 2003 porteur. Principal organe de la société, l’assemblée générale des actionnaires se tient au moins une fois par an. Elle élit les membres du conseil d’administration, ou les membres du conseil d’administration et du conseil de surveillance, si ce mode de direction est retenu. La société doit produire chaque année un bilan et un compte de résultat. Sans capital minimum, la société en nom collectif comprend au moins deux associés, de même que la société en commandite simple. La société en commandite par action est composée au minimum de trois commanditaires et deux commandités et les exigences quant au capital sont les mêmes que celles des sociétés par actions. Une holding peut prendre la forme de société par actions, de société en commandite par action ou de Société à Responsabilité Limitée. Son activité consiste à participer à la gestion d’autres sociétés dont elle possède au moins 25 % des actions ou dont elle nomme directement ou indirectement plus de la moitié des membres du Conseil d’Administration. Les formalités de création d’une société de droit bulgare Pour tous les types de sociétés, il convient de s’inscrire auprès du Tribunal de Commerce du district concerné et de présenter les statuts, qui seront ensuite publiés dans le Journal Officiel, le mémorandum de nomination des directeurs, et la preuve que le capital a été libéré selon les conditions légales (70 % du total dont au moins 30 % minimum et BGN 10 pour chaque actionnaire). Les frais d’inscription au Tribunal de commerce s’élèvent à BGN 250. Les statuts d’une OOD doivent comporter : - Le nom commercial, le siège et l’adresse où la gestion de l’entreprise se réalise ; - L’objet de la société et sa durée de vie ; - Les noms ou les noms commerciaux (pour des personnes morales) des actionnaires ; - Le capital social et la date à laquelle le capital sera entièrement libéré, lorsque ce n’est pas le cas à la création (deux ans maximum) ; - Le nombre d’actions de chaque actionnaire ; - Le mode de gestion et de représentation de l’entreprise ; - Les éventuels privilèges des actionnaires, ainsi que leurs autres droits et obligations. Le marché immobilier en Bulgarie 53 Centreurope, octobre 2003 Il est possible de passer librement d’une forme de société à une autre, dès que les critères sont remplis. Dans le cas des sociétés à responsabilité limitée, au moins 70 % du capital doit être apporté lors de la création de la société, avec au moins un tiers de la contribution de chaque associé. Les apports peuvent se faire en nature (avec le concours de trois experts indépendants) ou en numéraire. La procédure est la même pour les sociétés par action, mais seul 25 % du capital doit être libéré lors de la création de la société. Comme pour les entreprises bulgares, les entreprises étrangères doivent être enregistrées auprès des autorités suivantes : - Représentation locale de l’administration fiscale ; - Bureau local de la Sécurité Sociale si l’entreprise emploie du personnel ; - Autorités douanières lorsque la société exporte ou importe ; - Institut National des Statistiques, pour obtenir un numéro d’enregistrement BULSTAT 27. L’imposition des sociétés La politique fiscale de la Bulgarie est orientée vers la réduction des taux d’imposition. Les sociétés de gestion d’immobilier sont soumises au même taux d’imposition que les autres types de sociétés : 23,5 %, décomposée en une taxe municipale de 10 % et un impôt sur les sociétés de 15 %, duquel la taxe municipale est déduite 28. Les terrains ne sont pas amortissables, au contraire des biens bâtis dessus pour lesquels un amortissement linéaire de 4 % par an s’applique. Les amortissements sont interdits si un achat a été réalisé dans le but de le revendre. 27 Le code BULSTAT comprend le code de référence de l’administration fiscale et indique la forme juridique de l’entreprise. Il est le numéro unique d’enregistrement et est utilisé dans tous les registres du pays (douanes, impôts, assurances, sécurité sociale, registre du commerce…) et toutes les autorités compétentes. 28 La déclaration de revenus doit être certifiée par un commissaire au comptes agréé et renvoyée avant le 31 mars de chaque année à l’administration fiscale de la ville ou se situe le siège de la société. Si la société a réalisé un bénéfice imposable l’année précédente, elle doit verser une avance d’impôt tous les mois (1/12 du bénéfice annuel imposable déclaré pour l’année précédente, corrigé avec un coefficient fixé par la Loi sur le Budget). Si l’entreprise n’a pas réalisé de bénéfice imposable l’année précédente, elle devra verser des avances d’impôt tous les trimestres, sur la base de son bénéfice imposable pour la période correspondante de l’année courante, avec une majoration de ce montant de 15 %. Le marché immobilier en Bulgarie 54 Centreurope, octobre 2003 Les formalités propres aux investisseurs étrangers Depuis la Loi de 1997 sur l’Investissement Etranger, qui a adopté le principe du Traitement National, il n’est plus nécessaire de faire enregistrer les investissements étrangers auprès du Ministère des Finances. Les sociétés à participation étrangère directe ou indirecte et les succursales des sociétés étrangères doivent toutefois présenter des informations sur l’investissement réalisé. Ces « données sommaires » servent uniquement à des fins statistiques, conformément à la Loi sur les Statistiques. L'accès aux devises est libre pour les opérations courantes et le contrôle des changes garantit la liberté de mouvements de capitaux, en particulier sur le rapatriement des profits et le paiement de dividendes. Toute personne physique étrangère souhaitant être immatriculée en tant que commerçant en nom propre, membre d’une coopérative, associé d'une société en nom collectif ou commandité dans une société en commandite (ou à commandite par actions), doit être titulaire d'un permis de séjour. La main d’oeuvre bulgare La main-d'œuvre bulgare est qualifiée, notamment dans les NTIC et en langues. Dans le même temps, les salaires sont parmi les plus bas en Europe, avec une moyenne de 135 Euros par mois. En apparence, les Bulgares se montrent au travail motivés, enthousiastes, assidus, intelligents, diligents et créatifs. La peur du chômage rend d'autre part la main-d'œuvre relativement docile. Cependant, on retrouve dans une mesure différente selon les générations et les catégories de population, des comportements propres aux pays d'Europe centrale et orientale en transition vers l'économie de marché : mentalité de " fonctionnaire ", absentéisme, faible implication, absence d'esprit d'entreprise, faibles compétences dans certains domaines (management, marketing, finance, etc.), usage de faux documents, vols en entreprise, etc. L'idée de service n'est globalement pas entrée dans les mentalités bulgares, hormis chez les moins de trente ans ayant une expérience à l'étranger. Le marché immobilier en Bulgarie 55 Centreurope, octobre 2003 Régulièrement, des sondages montrent qu'environ 75 % des jeunes souhaiteraient quitter leur pays, s'ils le pouvaient, immédiatement et pour toujours. La fuite des cerveaux (ingénieurs, scientifiques, informaticiens...) est un des principaux symptomes du dysfonctionnement de l'économie bulgare. Embaucher du personnel local Le processus de recrutement est dans la pratique simple et informel, sauf pour les postes de direction. La voie la plus courante pour embaûcher est la petite annonce, par exemple dans 24 hours et Trud, ou Pari et Capital pour des postes économiques et financiers. Les entreprises peuvent également utiliser les forums d'emploi, organisés par les Universités. Il existe des agences de recrutement, dont la qualité des services varie cependant. L'activité de chasseur de têtes commence tout juste. Le bouche à oreille reste le plus fréquent pour les postes peu qualifiés. Le contrat de travail doit être écrit et stipuler entre autres le lieu et la nature du travail, ainsi que le salaire. Les contrats sont par défaut indéterminés, la loi prévoyant des conditions restrictives et contraignantes pour les contrats à durée déterminée. La période d'essai peut durer jusqu'à six mois, selon accord entre les parties. Elle est également utilisée pour les stages, pour lesquels il n'y a pas de type de contrat spécifique. Il existe d'autres contrats de travail : 5 jours par mois, emploi complémentaire, etc. Les contrats civils, qui ne donnent pas droit aux allocations chômage à leur terme, sont prévus pour les cas précisés dans la loi. Cependan,t des contrats civils ou une absence totale de contrats sont sont parfois proposés à la place de contrats de travail. Ceux-ci sont nuls de droit, l'Inspection du travail pouvant les requalifier en contrat de travail à durée indéterminée. L'employeur est alors assujetti à une lourde amende et doit payer les charges de sécurité sociale dues. Ces sanctions devraient ralentir l'expansion du phénomène. Le permis de travail des étrangers est valable un an, renouvelable deux fois. L'employeur doit acquitter des frais égaux à trois fois le SMIC et produire de nombreux documents. L'emploi peut être occupé par un étranger si aucun Bulgare ne convient pour le poste. Le total des personnes étrangères de l'entreprise ne peut être supérieur à 10 %. L'employeur a la charge du transport retour en cas de terminaison anticipée du contrat. Le marché immobilier en Bulgarie 56 Centreurope, octobre 2003 Le licenciement est fortement encadré et donne lieu à des indemnités si les conditions requises par la loi ne sont pas respectées. Il existe des salariés protégés. Le départ à l'amiable, assorti de trois à quatre mois de salaires est le plus courant. Le marché immobilier en Bulgarie 57 Centreurope, octobre 2003