Immobilier neuf : le top 50 des villes où il faut investir en 2016

www.LesEchos.fr – 18 novembre 2015
Anne-Sophie VION
Immobilier neuf : le top 50 des villes où il faut investir en 2016
[..] Toutes les villes n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Afin de conseiller les particuliers
désireux de réaliser un investissement locatif, le courtier en crédit VousFinancer.com publie le Top 50 des
villes de France dans lesquelles investir en 2016. Ce classement a été réalisé en partenariat avec Théséis,
spécialiste de la sélection de programmes d’immobiliers neufs, et le Laboratoire de l’Immobilier, qui a
développé des outils ad hoc.
[..] La palme d’or du Top 50 [..] est décrochée par Bordeaux, une métropole régionale particulièrement
dynamique et, depuis plusieurs mois, dans le radar à la fois des investisseurs et des particuliers à la
recherche d’une ville où s’installer. La ville n’affiche pourtant, selon l’étude, qu’un rendement brut de 3,38
% pour un T2 de 42 mètres carré et 6 m2 de balcon. Suivent, naturellement, d’autres grandes villes comme
Toulouse (2e) puis Lyon (3e). Celles-ci se distinguent également par leur activité économique, par un bassin
démographique favorable et par une forte proportion de locataires dans le parc privé par rapport aux taux
de propriétaires occupants (plus de 50 % de locataires à Toulouse et à Bordeaux, par exemple, contre 25 %
en moyenne nationale). Même constat pour Montpellier (6e rang), Nantes (7e) et Lille (8e). Paris prend la
quatrième place. Au demeurant, les prix immobiliers y demeurent toujours élevés et le rendement
médiocre. En outre, le plafond des loyers Pinel est très en deçà des loyers de marché, ce qui diminue
encore l’intérêt d’investir via ce dispositif fiscal.
Dans le Top 50, Marseille et Strasbourg se hissent respectivement numéro 9 et 10. Rennes, pourtant prisée
des investisseurs et jouissant d'une bonne image, n’occupe que le rang 18 devant Nice (19e). Plus
surprenant, remarque Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier, le classement révèle « des
villes que l’on attendait moins et qui offrent de belles opportunités pour les investisseurs : BoulogneBillancourt [n°5], Saint-Denis [n° 11], Courbevoie [n°12], Versailles [n°13], Villeurbanne [n°14] ou Montreuil
[n°15], en périphérie de grande villes mais avec une meilleure rentabilité qu’en cœur d’agglomération ».
[..] Prudence sur les loyers
[..] certaines villes ne sont pas propices à l’investissement locatif, et dans d’autres, les plafonds de loyers
sont parfois supérieurs aux loyers du marché. « Dans des villes comme Montpellier ou Marseille,
récemment passées en zone A, détaille Franck Vignaud, les plafonds de loyers sont supérieurs de plus de 20
% aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour
faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue. A l’inverse, à
Paris, où le loyer plafonné est inférieur de près de 30 % aux loyers de marché, la rentabilité est médiocre
pour l’investisseur. Les loyers sont donc des éléments essentiels à prendre en compte lors du choix de la ville
où l’on veut investir. »
www.PAP.fr – 18 novembre 2015
Laurence MERTZ
Pinel : où investir fin 2015 ?
[..] Les villes où Investir
Selon le Laboratoire de l'immobilier, on pourra sans surprise investir dans les villes favorites des
investisseurs : Bordeaux, Toulouse, Lyon, Paris, Montpellier, Nantes, Lille, Marseille, ou encore Strasbourg.
Mais on pourra également rechercher un bien à Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Courbevoie, Versailles,
Villeurbanne et Montreuil. Ces villes sont les quinze favorites sur les cinquante plus grosses communes qui
concentrent l'essentiel de l'offre.
[..] Les autres critères pour investir
Comme l'a souligné Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l'immobilier, lors de la présentation de ce
palmarès, il ne suffit pas de choisir une ville. Il faut sélectionner un quartier, une rue, un immeuble, un
appartement, un prix. Un bel appartement en dernier étage avec terrasse dans le coeur historique de Metz
constituera un investissement beaucoup plus intéressant qu'un rez-dechaussée sans jardin et orienté nord
dans un quartier sans prestige à Lyon. Restez prudent sur les loyers à pratiquer. Enfin, sachez si vous voulez
investir dans un produit de rendement ou si vous préférez un produit patrimonial.
www.boursier.com – 18 novembre 2015
Investissement locatif : les villes où investir dans le neuf
[..] Problème du zonage
Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier, soulève tout d’abord le problème du zonage qui
détermine le niveau de loyers maximum que l’investisseur pourra pratiquer. « Dans des villes comme
Montpellier ou Marseille, récemment passées en zone A, les plafonds de loyers sont supérieurs de plus de
20% aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour
faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue. A l’inverse, à
Paris, où le loyer plafonné est inférieur de près de 30% aux loyers de marché, la rentabilité est médiocre
pour l’investisseur. Les loyers sont donc des éléments essentiels à prendre en compte lors du choix de la ville
où l’on veut investir ». Selon Franck Vignaud, une ville comme Marseille devrait donc revenir en zone B1 et
faire du Pinel à Paris n’a pas vraiment de sens. Dans des proportions moindres, les plafonds de loyer Pinel
sont également supérieurs aux loyers du marché à Montpellier, Lille ou Toulouse.
[..] Selon le Laboratoire de l’Immobilier, Bordeaux bénéficie par exemple d’une très forte proportion de
résidences principales occupées par des locataires et se distingue dans le palmarès en ne souffrant
d’aucune faiblesse particulière sur l’ensemble des critères étudiés.
[..] « Le produit parfait n’existe pas, il y a toujours des arbitrages à faire », rappelle Franck Vignaud. Ce
classement permet aussi de trouver des communes où investir en première couronne des grandes villes
bien positionnées. Le rendement y sera certainement meilleur tout en bénéficiant du tissu économique de
l’agglomération.
La Tribune – 19 novembre 2015 – n°5839
Mathias THEPOT
Immobilier : la reprise va-t-elle se poursuivre dans l’investissement locatif ?
[..] Certaines villes où les prix sont élevés ne sont en effet pas propices à l’investissement Pinel, dont
l’avantage fiscal reste tout de même conditionné à des loyers plafonnés. Ainsi, tous les professionnels
s’accordent à dire qu’à Paris, où les prix de l’immobilier atteignent près de 8.000 euros du mètre carré en
moyenne, le Pinel n’est pas assez rentable. « Le loyer plafonné y est inférieur de près de 30% aux loyers de
marché, la rentabilité est médiocre pour l’investisseur » explique Franck Vignaud, directeur du Laboratoire
de l’Immobilier. [..]
« Dans des villes comme Montpellier ou Marseille, récemment passées en zone A, les plafonds de loyers
sont supérieurs de plus de 20% aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse
des loyers pratiqués pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était
attendue » détaille Franck Vignaud.
www.nouvelobs.com – 20 novembre 2015
Investissement locatif Pinel : les 50 villes à retenir
[..] Le courtier en crédit Vousfinancer.com, en partenariat avec le conseil en gestion de patrimoine Theseis
et le Laboratoire de l’Immobilier, a dressé le Top 50 des villes dans lesquelles investir en 2016.
On retrouve sans surprise en tête de classement des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Paris,
Montpellier et Nantes, bien placées grâce à leur attractivité et leur dynamisme économique, mais aussi des
villes que l’on attendait moins et qui offrent de belles opportunités : Boulogne-Billancourt, Saint-Denis,
Courbevoie, Versailles, Villeurbanne ou Montreuil, en périphérie de grandes villes mais avec une meilleure
rentabilité qu’en cœur d’agglomération », analyse Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de
l’Immobilier.
Investir – n°2185 du 21 novembre 2015
Sandra MATHOREL
Louer et défiscaliser : les atouts du dispositif Pinel
[..] Au final, les plafonds de loyers Pinel ne sont « pas toujours en deçà des loyers de marché, constate
Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Ils sont quasi identiques dans certaines villes
comme Bordeaux, Lyon, Nantes ou encore Rennes, et même plus élevés à Toulouse (+10%), Montpellier
(+21%) et Marseille (+23%) ». En revanche, à Paris, les plafonds de loyer Pinel sont inférieurs de 29% à ceux
du marché. « L’investisseur qui choisit la capitale a un rendement faible », ajoute Franck Vignaud. Il en va
de même pour la proche banlieue parisienne au niveau de vie élevé (Boulogne, Malakoff, Neuilly, etc.).
A condition de fixer un loyer cohérent avec le marché, vous pouvez donc viser un rendement locatif brut
(loyer annuel/prix du logement et frais de notaire), hors impact de l’avantage fiscal, de 3 à 4% selon le lieu
où se situe le logement, un détail loin d’être anodin.
L’Agefi Actifs – n°665 du 4 au 17 décembre 2015
Pélagie TERLY
Le Pinel ne doit pas brouiller les critères de choix
[..] Pour les candidats investisseurs, il reste à faire le tri parmi les programmes proposés, à écarter ceux qui
sont mal placés, les bien trop chers et à ne pas être aveuglé par la carotte fiscale comme cela a pu être le
cas sous d’anciens dispositifs.
Selon Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier qui évalue les programmes pour la plateforme Theseis, un arbitrage est à réaliser entre un investissement patrimonial de centre-ville et présentant
peu de rendement et une opération éloignée du centre mais proche des transports en commun à un prix
moins élevé et au rendement plus attractif. « Un T2 à Bordeaux peut offrir du 3,38% quand un bien à
Villeanve d’Ornon à 5 km proche des transports en commun permet de bénéficier du 3,93%, constate-t-il.
Quoi qu’il en soit, en dessous de 3%, on peut s’interroger sur l’opportunité du projet. »
[..] En principe, les plafonds de loyers Pinel sont voulus en deçà des loyers de marché d’environ 10%, voire
davantage. Mais, dans les faits, l’écart à la hausse comme à la baisse peut être plus important [..]. Les
investisseurs doivent se méfier des promesses de loyer qui se révèlent déconnectées du marché. « A
Marseille ou à Montpellier, le plafond Pinel est ainsi supérieur au loyer pratiqué sur le marché et ne doit pas
être pris comme référence sous peine de présenter un rendement erroné », avertit Franck Vignaud.
L’Express Votre Argent – 18/12/2015
Virginie FRANC-JACOB
Immobilier : 8 solutions d’investissement passées au crible
[..] Les réservations de logements neufs ont connu une forte progression en 2015. Les derniers chiffres de
la Fédération des promoteurs immobiliers font état de 28,7 % de hausse sur les neuf premiers mois de
l'année 2015 par rapport à la même période un an plus tôt. Et ce sont clairement les investisseurs qui
portent cette tendance puisque l'augmentation des ventes auprès de ce public atteint 62,8 %. Un regain
d'activité qui s'explique par l'entrée en vigueur de la loi Pinel, mais pas seulement. Selon le courtier en
crédit Vousfinancer.com, "la hausse sensible de l'imposition pour les ménages de classe moyenne a
certainement contribué à déclencher la reprise". Comme toujours, il ne faudra pas se laisser aveugler par
l'avantage fiscal du dispositif Pinel et les simulations très attractives mises en avant par les promoteurs. En
effet, d'après le Laboratoire de l'Immobilier, qui évalue les programmes immobiliers neufs, dans certaines
villes, les plafonds de loyer Pinel sont largement supérieurs aux loyers de marché : l'écart est de 10 % à
Toulouse, de 15 % à Lille, de 21 % à Montpellier de 23 % à Marseille... Si vous souhaitez néanmoins investir
dans le neuf, ne visez pas le rendement, mais privilégiez les biens de très grande qualité, donc bien situés,
qui conserveront une valeur patrimoniale.
Challenges – n°463 du 4 février 2016
Virginie GROLLEAU
Attention au zonage Pinel
[..] le Laboratoire de l’Immobilier tire la sonnette d’alarme sur l’agglomération d’Angoulême. Les quinze
communes qui la composent ont obtenu l’agrément préfectoral les rendant éligibles au Pinel, alors même
que la zone B2 dont elles font partie est théoriquement exclue du dispositif. « La délivrance d’un tel
agrément suppose donc que la pénurie de logements soit avérée et que la tension du marché soit
quantifiable », souligne l’Observatoire. Or, « sur ces quinze communes, l’Insee recense pas moins de 5300
logements vacants, soit 9,3% du parc de logements ». [..] « La prudence s’impose aux investisseurs désireux
de réaliser un investissement dans le neuf, précise-t-il. Ni le zonage ni les plafonds de loyers fixés par le
dispositif Pinel ne sont des gages de sécurité ou de bonnes conditions de location. »
www.Capital.fr – 23/02/2016
Marie-Dominique DUBOIS
Immobilier locatif : ces villes à haut risque pour les investisseurs
Plus de 830 communes au marché locatif quasiment inexistant se retrouvent éligibles au dispositif
d’investissement Pinel. Faisant courir le risque de plomber des centaines d’opérations d’investisseurs
particuliers.
[..] Pour obtenir ces agréments préfectoraux, les communes sont censées démontrer qu’elles souffrent
d’une réelle pénurie de logements et donc d’une demande locative forte. Mais, dans la pratique, d’autres
critères un tantinet moins objectifs (enjeux politiques, pression des promoteurs,…) semblent guider ces
décisions. « Avant les dernières élections régionales, nous avons constaté une recrudescence d’agréments
préfectoraux », souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, expert indépendant
dans les logements neufs.
[..] Conséquence de ces décisions pour le moins discutables : dans la plupart des communes nouvellement
élues, l’investisseur reste confronté à des taux de vacance locative toujours aussi importants. Pêle-mêle :
21% à Vichy, 17,4% à Béziers, 12,9% à Valence ou encore 12,6% à Brive-la-Gaillarde, contre 7,5%, en
moyenne. Autre indicateur alarmant, le ratio entre le nombre de logements et de ménages. Alors qu’il ne
devrait pas excéder 1,1 logements par ménage, « il s’élève, par exemple, à 2,38 logements par ménage à
Valence ou encore à 2,61 à Brive-la-Gaillarde », s’alarme Franck Vignaud
Capital – n°294 Mars 2016
Sylvain DESHAYES
Vous avez 60 000 € investissez dans un studio
[..] De nombreuses villes situées en zone B2, a priori exclues du dispositif Pinel, ont en effet demandé à y
être réintégrées, en sollicitant une dérogation auprès du préfet de région. C’est le cas, par exemple, de
l’agglomération d’Angoulême. « Dans les quinze communes rendues éligibles, l’Insee recense 5300
logements vides, soit 9,3% du parc. Et la vacance s’élève à 12,4% à Angoulême même, qui concentre 60%
des biens vides répertoriés » avertit Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier. On pourrait
reproduire le raisonnement à Vichy, Valence, Brive-la-Gaillarde, Périgueux ou Saint-Brieuc, parmi les 800
communes ayant obtenu une dérogation.
Le Nouvel Economiste – 03 Mars 2016
Didier WILLOT
L’immobilier dans tous ses états
Le retour des investisseurs dans l'immobilier sous toutes ses formes, mais avec sélectivité
[..] Des avantages fiscaux substantiels
Enfin, pour les épargnants qui attendent de leur investissement immobilier avant tout une réduction
significative de l’impôt sur le revenu, il existe deux dispositifs intéressants. Le dernier en date est celui de la
loi Pinel. Il permet à l’acquéreur d’un bien immobilier (le plus souvent neuf) qui s’engage à le louer pour une
durée de 6, 9 ou 12 ans, de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu de 12 % du montant investi
répartis sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Deux plafonds sont toutefois prévus : l’avantage
fiscal ne s’applique pas sur la valeur du bien qui excède 5 500 euros le m2, ni sur un montant total
dépassant 300 000 euros par an (pour deux opérations au plus). Selon de nombreux experts, un tel
investissement peut être envisagé pour les contribuables dont le niveau d’imposition se situe au moins à
3 000 à 4 000 euros par an. [..] d’après le Laboratoire de l’immobilier, un organisme indépendant qui porte
un regard expert sur les programmes immobiliers neufs dans toute la France, les plafonds de loyer prévus
par la loi Pinel sont, dans certaines villes, sensiblement supérieurs aux loyers du marché immobilier
traditionnel. L’écart est de 10 % à Toulouse, de 15 % à Lille, de 21 % à Montpellier de 23 % à Marseille… Un
constat qui pèse sur la rentabilité en obligeant par exemple à abaisser le loyer pour se rapprocher des prix
du marché. Les investisseurs en Pinel ont donc intérêt à se montrer très sélectifs dans la localisation de leur
achat !
L’Agefi Actifs – n°671 du 4 Mars 2016
Ali BEKHTAOUI
Enquête Investissement locatif – Une reprise nette teintée d’inconnues
[..] Toulouse et Bordeaux ont la faveur des investisseurs.
[..] Ces deux villes arrivent d’ailleurs en première position d’un récent classement réalisé par le Laboratoire
de l’Immobilier avec le courtier Vousfinancer.com. Derrière ces deux villes, Lyon, Paris et BoulogneBillancourt offrent les meilleures perspectives d’investissement. Pour réaliser ce classement, les critères de
taux de vacance, de revenu moyen et de nombre d’entreprises présentes sur place ont été pris en compte.
A l’inverse, des villes telles que Montpellier ou Marseille proposent des plafonds de loyers supérieurs de
20% aux loyers de marchés. « Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour
faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue », note Franck
Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier.
Challenges – n°467 du 3 au 9 mars 2016
Laurence BOCCARA
Nantes – Un courant vivifiant
[..] Les investisseurs font également un retour remarqué dans l’ancien, même si beaucoup préfèrent
encore le neuf pour profiter des avantages fiscaux. « Nantes a toujours été un marché traditionnellement
porteur pour l’investissement locatif, souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier.
L’année dernière, 70% des ventes de logements neufs à Nantes et dans son agglomération ont été réalisées
dans le cadre du dispositif Pinel. » Pour un logement neuf acheté sur plan, les prix progressent de 1,1%
selon la Fnaim 44, avec un prix moyen de 3890 euros le m².
Reste que les écarts sont importants selon les secteurs géographiques. Les opérations les moins chères se
situent sur les bords de l’Erdre et dans le quartier des Porteries, avec des programmes vendus autour de
3000 à 3500 euros le m². Vers le parc de Procé, les valeurs évoluent plutôt entre 4400 et 5300 euros le m².