Rapport sur le marché de l`investissement de Cologne

Transcription

Rapport sur le marché de
l’investissement de Cologne
Rapports sur les segments de marché inclus
2014
Neumarkt-Galerie, «Dropped Cone» de Claes Oldenburg, représentant du Pop Art
© Greif & Contzen 2014
Marché de l’investissement
de Cologne
2014
Madame, Monsieur,
L’immobilier conserve toute son attractivité comme placement financier.
Les acteurs du marché affichent une grande confiance dans la performance à long terme des agglomérations allemandes. Les taux d’intérêt
avantageux, le manque persistant de catégories de placement alternatives sûres et les bonnes perspectives conjoncturelles orientent l’attention
des investisseurs vers les placements immobiliers.
Cologne est une des villes privilégiées sur le marché allemand de
l’investissement. En attestent plusieurs grandes transactions, se chiffrant pour certaines en centaines de millions, qui ont été réalisées par
des investisseurs institutionnels en 2013. Ces opérations ont notamment
généré une progression de 10 % du volume de transactions par rapport à
l’année précédente et entraîné une nouvelle baisse du rendement maximum. Elles sont parallèlement l’indicateur des potentiels importants que
les promoteurs et investisseurs peuvent réaliser avec cette denrée rare
que sont devenus depuis plusieurs années les biens immobiliers industriels et commerciaux neufs au centre ville de Cologne.
Le rapport sur le marché de l’investissement 2014 vous donne un aperçu
des évolutions majeures sur le marché de l’immobilier de Cologne dans
les segments des bureaux, du commerce de détail, de la logistique, de
l’hôtellerie, des immeubles locatifs / immeubles de rapport et des appartements en copropriété. Dans son premier chapitre consacré à la situation socio-économique, il met en outre l’accent sur les perspectives
d’avenir de Cologne, particulièrement importantes pour les investissements immobiliers.
Nous nous tenons à votre disposition pour répondre à vos questions
personnelles sur le marché de l’immobilier de Cologne.
Veuillez agréer mes salutations distinguées,
Theodor J. Greif
Associé gérant
Greif & Contzen Immobilien GmbH
2
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2014
de Cologne
2014
Sommaire
Résumé opérationnel
4
I. Cadre socio-économique
8
II. Marché de l’immobilier de Cologne
13
III. Marché de l’investissement
15
1. Immobilier de bureau
18
2. Immeubles de commerce de détail
24
3. Immeubles industriels, logistiques et d’entrepôts
30
4. Hôtels
36
5. Immeubles locatifs / immeubles de rapport
41
6. Appartements en copropriété
44
IV. Perspectives
48
3
de Cologne
2014
Résumé opérationnel
Sélection de transactions majeures 2013 / 2014
Projet immobilier (emplacement)
Type
Neumarkt-Galerie (centre ville)
Comm. de
Prix estimé
env. 295 M €
détail
Neue Direktion (centre ville)
Bureaux
env. 128 M €
Cäcilium (centre ville Sud)
Bureaux
env. 72 M €
Ehrenstrasse / Benesisstr. (centre ville)
Comm. de
env. 18 M €
détail
Hohenstaufenring (centre ville)
Imm. de bu-
env. 13 M €
reaux et
d’affaires
Adagio-Aparthotel (centre ville)
Hôtel
Holzmarkt 1 (anciennement Campus West, Bureaux / lo-
env. 13 M €
non connu
gements
bords du Rhin Sud)
Carlswerk Quartier 1 (Mülheim)
Bureaux
non connu
Ancien siège de Sony (Ossendorf)
Bureaux
non connu
Porz-Urbach
Logements
non connu
2 Holiday-Inn (Lindenthal et aéroport)
Hôtels
non connu
Parking couvert Cäcilienstrasse (centre Parking
non connu
ville)
Source : Greif & Contzen Research 2014
La vente par la Caisse d’épargne de Cologne-Bonn d’un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un consortium d’investisseurs privés
est importante en termes d’urbanisme. La société Development Partner
AG est chargée de la réalisation du projet.
Immobilier de bureau
Contrairement au contexte économique faible dans l’ensemble de
l’Allemagne, le marché de l’immobilier de bureau de Cologne a connu
une évolution positive en 2013 et enregistré une hausse aussi bien des
loyers plafonds que des loyers moyens. Le chiffre d’affaires de surfaces
4
de Cologne
2014
immobilières réalisé, qui totalise 280 000 mètres carrés, est supérieur à
la moyenne. Le volume de surfaces vacantes se rapproche de la réserve
de fluctuation normalement requise et le taux de vacance atteindra 6,9
% dans l’année en cours.
Le volume des transactions s’est inscrit en hausse en 2013, suite à la
vente de plusieurs grands immeubles de bureaux situés principalement
en centre ville. Il faut néanmoins considérer comme un cas exceptionnel
la vente de l’immeuble Neue Direktion pour un prix particulièrement élevé.
Le rendement maximum de l’immobilier de bureau de Cologne a été
ramené à 4,9 % en 2013. Par rapport aux autres places fortes de
l’immobilier de bureau allemandes, Cologne continue néanmoins de se
situer dans le haut du classement.
Immeubles de commerce de détail
Le loyer plafond a enregistré une nouvelle hausse en 2013 et est actuellement de l’ordre de 260 €/m². Le rendement maximum a baissé de 0,1
% pour atteindre 4,1 %. Contrairement à l’année précédente, c’est une
offre plus importante qui a fait face à la demande élevée de biens immobiliers affectés au commerce de détail, de sorte que trois contrats
d’envergure ont été signés. La transaction m jeure concerne la vente de
la Neumarkt-Galerie par Signature Capital à la société Deka Immobilien
pour le prix de 295 millions d’euros. Vient ensuite l’achat de l’immeuble
situé Ehrenstrasse 41 - 43 / Benesisstraße 60 par CENTRUM pour la
somme de 18 millions d’euros. La vente par la Caisse d’épargne de Cologne-Bonn d’un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un
consortium d’investisseurs privés est importante en termes d’urbanisme.
Immeubles industriels, logistiques et d’entrepôts
Le volume des transactions réalisées dans l’immobilier industriel et
commercial était de l’ordre de 181 millions d’euros en 2013, soit une
baisse d’environ 4,6 % par rapport à l’année précédente. L’intérêt des
investisseurs pour l’immobilier logistique restant globalement élevé en
Allemagne, la baisse du chiffre d’affaires réalisé à Cologne au cours des
deux dernières années est imputable à l’offre réduite de biens de cette
catégorie.
5
de Cologne
2014
Dans le domaine de la location, la demande de surfaces d’entrepôts modernes situées dans le périmètre de la ville n’a pu être entièrement satisfaite. Seuls deux contrats de location de grandes surfaces ont été signés
à Cologne et dans les environs. Ce sont les transactions portant sur des
surfaces de plus petite taille, de 5 000 mètres carrés maximum, qui dominent en 2013.
Le rendement maximum de l’immobilier logistique a diminué de 0,1 % à
Cologne l’année passée pour se situer autour de 6,7 %.
Hôtels
Après avoir franchi pour la première fois la barre des cinq millions en
2012, le nombre de nuitées de la ville de Cologne a frôlé le seuil de 5,1
millions en 2013. Le taux d’occupation a poursuivi sa progression constante depuis 2010 pour atteindre aujourd’hui 48,4 %.
Les activités variées engagées par les investisseurs sur le marché de
Cologne, achats, reprises et nouveaux projets, mettent en lumière le
dynamisme de ce segment de marché.
Immeubles locatifs / immeubles de rapport
La demande excédentaire des investisseurs institutionnels et privés dans
ce segment de marché s’est traduite une fois encore en 2013 par la
poursuite de la tendance haussière des prix. Les transactions réalisées
sur le marché de Cologne ont totalisé environ 682 millions d’euros. Les
prix effectifs du marché des immeubles de rapport de Cologne étaient en
2013 légèrement supérieurs à ceux de l’année précédente et conserveront vraisemblablement ce niveau élevé en 2014. Les facteurs de pointe
sont supérieurs à 20 fois le produit brut.
Les loyers des appartements dans le segment de prix haut de gamme
sont restés majoritairement constants par rapport à l’année précédente
en 2013. Dans le segment des loyers moyens, on a constaté une nouvelle hausse des prix au cours de l’année précédente.
Appartements en copropriété
Si le volume des transactions accuse en 2013 un recul minime d’env. 1
% par rapport à l’année précédente, il dépasse néanmoins pour la quatrième fois consécutive la barre de 1,2 milliard d’euros. Les constructions
6
de Cologne
2014
nouvelles achevées ne compensent pas les besoins. Le prix d’achat
moyen des appartements en copropriété dans les immeubles neufs et
anciens avait déjà nettement augmenté en 2012 et cette tendance s’est
poursuivie au cours de l’année 2013 où l’on a constaté une hausse
moyenne globale de l’ordre de 3 %. Il faut s’attendre à ce que les prix
conservent au minimum ce niveau élevé en 2014.
Perspectives
Le récent sondage de la CCI auprès des entreprises de la région dresse
un tableau optimiste du climat des affaires à Cologne, créant ainsi des
conditions favorables pour le développement économique régional en
2014. Une reprise conjoncturelle se dessine en outre à l’international et
en Allemagne et apportera un nouveau souffle au marché de l’immobilier
local. On peut émettre globalement des perspectives positives pour le
marché de l’investissement de Cologne. Les rendements pourraient
continuer à baisser dans tous les segments immobiliers.
7
de Cologne
2014
I. Cadre socio-économique
Economie
La ville de Cologne est avec son million d’habitants le centre majeur de
l’axe rhénan, qui constitue l’un des principaux bassins urbains et économiques d’Allemagne. Bien que les indices n’aient pas tous enregistré
une évolution positive au cours de l’année précédente, de nombreuses
études parviennent à la conclusion que la population et l’économie de
cette région métropolitaine sont appelées à se développer dans l’avenir.
Nombre d’habitants (au 31/12/2012)
1.044.555
Croissance démographique en 2012
8.438 habitants
Prévisions démographiques 2020
1.065.000 habitants
Permis de construire (chiffre total 2012)
2.941 (2011: 2.950)
Taux de chômage en janvier 2014
9,9 % (janvier 2013 : 9,6 %)
Indice de pouvoir d’achat GfK 2013
110,1 (2012 : 110,4)
Indice de centralité GfK 2013
123,6 (2012 : 123,8)
Les «perspectives d’avenir positives» de Cologne («Atlas des perspectives d’avenir 2013» de Prognos) reposent notamment sur une structure
économique qui s’inscrit dans les tendances fondamentales du développement économique.
Les entreprises locales du secteur de la construction automobile et du
génie mécanique telles qu’Alfred Schütte, Deutz AG, Felix Böttcher, Ford
ou Oerlikon Leybold opèrent sur les marchés internationaux en pleine
croissance, compte tenu de leur orientation technologique et de leur
vocation exportatrice.
Les nombreuses sociétés de services de Cologne répondent quant à
elles avec succès à la hausse constante de la demande de produits personnalisés et rapidement modulables nécessitant un savoir-faire élevé et
des échanges d’information intensifs. A Cologne, les entreprises offrant
ces services à haut niveau de connaissance en constant développement
8
de Cologne
2014
appartiennent notamment au secteur de la finance et des assurances
(AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer, Talanx), des technologies de l’information (Microsoft, nexum, Digital River), du droit (CMS
Hasche Sigle, DLA Piper UK LLP, Freshfields Bruckhaus Deringer, Görg
Rechtsanwälte, Heuking/Kühn/Lüer/Wojtek Rechtsanwälte, Oppenhoff &
Partner) et des médias (BRAINPOOL, groupe RTL, Center TV, Unitymedia, WDR).
Ces activités économiques sont soutenues par une infrastructure de
transports fonctionnelle, par un bassin de population et de main d’œuvre
étendu et par un environnement universitaire et scientifique de haut niveau qui sont autant de facteurs d’implantation à la disposition de
l’économie.
Vue sur le quartier de Deutz © Greif & Contzen 2013
Infrastructure de transport
A la suite de la croissance soutenue de sa population, de ses liaisons
économiques et de ses activités de salon et congrès (env. 2,7 millions de
visiteurs p.a., cinquième parc des expositions du monde par sa superficie), Cologne est devenu un point de jonction majeur du réseau de trans-
9
de Cologne
2014
port national et international. Son infrastructure continue d’être développée.
Cologne compte deux gares ICE (gare centrale et gare de Cologne
Messe/Deutz) qui devraient être agrandies avec l’aménagement de nouveaux quais pour trains de banlieue. Outre les liaisons directes vers
Bruxelles et Paris déjà existantes, une nouvelle liaison est prévue à destination de Londres St. Pancras.
Le périphérique autoroutier de Cologne relie trois grands axes Est-Ouest
(A4) et Nord-Sud (A1 et A3). L’élargissement à six voies de l’A1 et de
l’A4 et l’élargissement à huit voies de l’A3 sont achevés. Le pont franchissant le Rhin à Leverkusen devrait être élargi à dix voies d’ici 2020.
Ses quatre ports sur le Rhin et la gare de conteneurs de Eifeltor font de
Cologne un grand centre de distribution. La gare de Eifeltor est le
deuxième terminal de transbordement du réseau des chemins de fer
allemands depuis son récent agrandissement en 2012. Le premier module du Terminal de transbordement Nord destiné à approvisionner les
zones industrielles du nord de la ville sera en outre achevé en 2014, ce
qui soulagera le réseau de transport et augmentera encore les capacités
du trafic de fret combiné.
L’aéroport international de Cologne /Bonn est fréquenté chaque année
par jusqu’à 10,5 millions de passagers (septième rang en Allemagne). Il
occupe la troisième place pour le transport de fret aérien en Allemagne
(plaque tournante de Fed et hub européen UPS).
10
de Cologne
2014
Gare de conteneurs Eifeltor © Greif & Contzen 2014
Population
Cologne se distingue depuis longtemps par la croissance de sa population. Selon les dernières prévisions municipales (2013), cette tendance
se poursuivra jusqu’en 2020. Cologne comptera alors environ 1 065 000
habitants.
D’après les calculs de l’administration du Land IT.NRW en date de 2012,
l’évolution démographique de Cologne sera nettement plus positive que
celle de la plupart des autres villes de Rhénanie du Nord-Westphalie. Une
particularité des villes de Bonn, Düsseldorf et Cologne reste l’afflux de
jeunes qui viennent y suivre une formation ou démarrer dans la vie professionnelle. Dans les classes d’âge concernées, l’évolution est plus
positive que dans l’ensemble de l’Allemagne et à Cologne, elle est
même meilleure que dans la capitale du Land.
Education et recherche
Cologne compte une université riche d’une longue tradition, de même
que sept écoles d’enseignement supérieur et cinq instituts de technologie qui fournissent une main d’œuvre bien formée à la ville tout en favorisant le transfert de connaissances et l’innovation.
11
de Cologne
2014
L’université apporte une dynamique particulière à la ville. Avec ses quelque 47 000 étudiants, elle compte parmi les plus grandes universités
allemandes. Elle arbore en outre jusqu’en 2017 le label « Université
d’élite » et bénéficie des programmes de promotion publics de l’Initiative
d’excellence. Le masterplan de l’université englobe un total d’env. 1,3
milliard d’euros qui sera affecté aux travaux de rénovation et à la construction de nouveaux bâtiments jusqu’en 2025. L’un des grands projets
est le Cecad Cologne, centre de recherche qui se consacre à l’étude des
processus de vieillissement. En fait partie p. ex. le centre Cyberknife
dont la construction a été achevée en 2012 dans l’enceinte de la clinique
universitaire et où les maladies cancéreuses sont traitées à l’aide d’un
robot de radiothérapie.
Mais la recherche ne se cantonne pas au cadre universitaire à Cologne,
elle s’effectue également dans d’autres établissements tels que les quatres instituts Max-Planck (seul, Munich en compte cinq) et le Centre allemand pour l’aéronautique et l’aérospatiale (DLR). C’est ainsi qu’a été
inauguré en 2013 dans l’enceinte du DLR le tout nouveau centre de recherche à grande échelle «:envihab», dédié aux systèmes de survie clos
(environmental habitat)/ à la médecine aérospatiale et lieu d’échanges
entre la science, l’industrie et le public au sens d’un centre de communication.
12
de Cologne
2014
II. Marché de l’immobilier de Cologne
Le volume des transactions réalisées sur le marché de l’immobilier de
Cologne en 2013, de 3,79 milliards d’euros, est supérieur d’environ 10 %
aux chiffres de l’année précédente. Cette progression s’explique principalement par plusieurs transactions de grande envergure portant sur des
immeubles de bureaux et des biens affectés au commerce de détail.
Volume de transactions (en milliards €)
Evolution de 2004 à 2013
4,67
5,0
3,79
3,41
2005
3,43
2004
2,93
2,98
3,0
3,05
3,5
3,48
4,0
3,55
3,92
4,5
2,5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : Comité d’experts de la Ville de Cologne 2014 (données 2013 retraitées)
Volume de transactions par types d’immobilier (en milliards €)
2011, 2012, 2013
1,5
1,0
0,5
0,0
WE/ TE
MFH
EFH / ZFH
Büro- / Ges chäfts h.
unbeb. Grdst.
Gewerbe- /
I ndustrieim .
13
de Cologne
2014
Part des types d’immobilier dans le chiffre d’affaires total (en %)
2013
Terrains non
bâtis
7%
Industrie
5%
Autres
1%
Résidentiel.*
32%
Imm. bur./a ff.
(comm. détail
inclus)****
21%
Imm. collectifs**
18%
Maisons
indi v./dbles***
*
Résidentiel : appartements/copropriétés
** Immeubles collectifs
*** Maisons individuelles/doubles
**** Immeubles de bureaux/d’affaires (commerce de détail inclus)
Sources : Comité d’experts de la Ville de Cologne 2014 (données 2013 retraitées), calcul de
Greif & Contzen Research 2014
14
de Cologne
2014
III. Marché de l’investissement
La grande majorité des contrats de vente importants porte sur des biens
situés en centre ville. Le groupe d’acquéreurs de loin le plus actif sur le
marché de l’investissement de Cologne en 2013 était constitué par les
sociétés de fonds.
La plus grande transaction de l’année passée a été l’achat de la Neumarkt-Galerie restructurée par la société Deka Immobilien Europa. Ce
contrat compte parmi les 20 transactions les plus importantes conclues
en Allemagne en 2013. Le vendeur, une société immobilière luxembourgeoise derrière laquelle il y a le groupe irlandais Signature Capital, a racheté le complexe immobilier en 2011 suite à une liquidation judiciaire.
Signature Capital a réussi à repositionner le centre commercial grâce à
un grand nombre de nouvelles locations dont notamment le contrat signé
avec l’enseigne discount de prêt-à-porter Primark, portant sur plus de
10000 mètres carrés de surface locative.
La plus grande transaction réalisée en immobilier de bureau a été la
vente de l’immeuble Neue Direktion au Fonds HausInvest Fonds du
groupe Commerzbank. Ce complexe est loué dans son intégralité à
l’Agence Européenne de la Sécurité Aérienne qui quittera le quartier de
Deutz en 2016 pour venir s’installer sur l’autre rive du Rhin, à proximité
immédiate de la gare centrale. Derrière la façade historique, la société
Hochtief Projektentwicklung construit actuellement un nouvel immeuble
de bureaux doté de la certification argent DGNB (société allemande pour
la construction durable) et qui comptera environ 21 400 mètres carrés de
surfaces locative.
Sélection de transactions majeures 2013 / 2014
Projet immobilier (emplacement)
Type
Neumarkt-Galerie (centre ville)
Comm. de détail
Prix estimé
env. 295 M €
Neue Direktion (centre ville)
Bureaux
env. 128 M €
Cäcilium (centre ville)
Bureaux
env. 72 M €
Ehrenstrasse / Benesisstr. (centre
Comm. de détail
env. 18 M €
Imm. de bur./aff.
env. 13 M €
ville)
Hohenstaufenring (centre ville)
15
de Cologne
2014
Hôtel
env. 13 M €
Holzmarkt 1 (anciennement Campus
Bureaux /loge-
West, bords du Rhin Sud)
ments
Carlswerk Quartier 1(Mülheim)
Bureaux
non connu
Bureaux
non connu
Porz-Urbach
Logements
non connu
2 Holiday-Inn (Lindenthal et aéroport)
Hôtels
non connu
Parking couvert Cäcilienstrasse
Parking
non connu
non connu
(centre ville)
D’autres contrats de vente importants ont été également conclus en
immobilier de bureau. La société canadienne REIT Dundee International a
acheté le Cäcilium à un fonds ouvert de SEB. Cet immeuble construit en
2009 compte environ 17 500 mètres carrés de surface locative. La société BEOS AG a apporté dans le fonds spécial BEOS Corporate Real Estate
Fund Germany (CREFG) II son ensemble de bureaux «Quartier 1» situé
dans l’immeuble Carlswerk et une partie de l’ancien siège de Sony à
Cologne-Ossendorf. Le promoteur Fay a vendu l’Adagio-Aparthotel situé
sur le Waidmarkt. L’identité de l’acquéreur et le prix d’achat n’ont pas
été communiqués. La société Union Investment a acquis l’immeuble de
bureaux Holzmarkt 1 actuellement en cours de réalisation.
La vente par la Caisse d’épargne de Cologne-Bonn d’un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un consortium d’investisseurs privés
est importante en termes d’urbanisme. La société Development Partner
AG est chargée de la réalisation du projet.
Comme l’année précédente, très peu de biens immobiliers ont été vendus dans le cadre de transactions de portefeuilles.
16
de Cologne
2014
Cäcilium © Greif & Contzen 2014
17
de Cologne
2014
1. Immobilier de bureau
Cologne a enregistré en 2013 plusieurs transactions portant sur de
grands immeubles de bureaux, majoritairement situés en centre ville, qui
ont généré une progression du volume de ventes par rapport au niveau
des années précédentes. Le segment de marché des boulevards périphériques s’est distingué une fois encore par plusieurs contrats de
vente. Outre ces succès commerciaux, les bons résultats locatifs enregistrés ont de plus conforté l’attractivité de Cologne comme lieu
d’implantation. Ces signes positifs contribuent à accroître les anticipations de prix des propriétaires.
L’offre de biens immobiliers neufs bien situés est limitée, compte tenu
du nombre réduit de constructions neuves depuis des années. Le taux
de vacance recule actuellement et s’établira à 6,9 % dans l’année en
cours. Il se rapproche ainsi de la réserve de fluctuation normalement
requise et les locataires tendent déjà à prolonger leurs contrats de bail
existants par manque d’alternatives. C’est là une situation qui favorise
les investisseurs déjà actifs sur place.
Volume de transactions sur immeubles de bureaux et d’affaires
Evolution de 2005 à 2013 (en milliards €)
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Loyers des surfaces de bureaux
Contrairement au contexte économique faible dans l’ensemble de
l’Allemagne, le marché de l’immobilier de bureau de Cologne a connu
une évolution positive en 2013. Le chiffre d’affaires locatif a progressé
18
de Cologne
2014
pour totaliser 280 000 mètres carrés et était supérieur à la moyenne sur
dix ans. Le loyer moyen est passé de 11,37 euros à 11,88 euros, soit une
hausse significative. Le loyer plafond est reparti à la hausse pour la première fois depuis 2007 – pour atteindre 21,25 euros. Vous trouverez des
commentaires plus détaillés dans notre dernier rapport sur le marché de
l’immobilier de bureau.
19
de Cologne
2014
Marché de
l’immobilier de buEmplacement
Centre ville
Quartier des banques
MediaPark
Port Rheinauhafen
Boulevards périphéri-
Surfaces à
louer (m²) ¹
Surfaces Ø CA annuel Prix moyen
vacantes
des locations
(m²) ²
Deutz
Centre ville Nord
Centre ville Sud
Bords du Rhin Nord
Bords du Rhin Sud
17.000
19.000
11.000
51.000
170.000
110.000
10.000
5.000
26.000
11.000
19.000
16.000
51.000
31.000
46.000
10.000
5.000
19.000
6.000
9.000
8.000
21.000
20.000
24.000
10.000
7.000
10.000
Sous-total
419.000
208.000
115.000
8.000
56.000
63.000
48.000
13.000
24.000
20.000
50.000
8.000
54.000
36.000
48.000
7.000
21.000
20.000
50.000
5.000
13.000
14.000
16.000
6.000
15.000
11.000
19.000
282.000
244.000
99.000
35.000
36.000
63.000
35.000
36.000
37.000
18.000
12.000
12.000
Sous-total
134.000
108.000
42.000
Total
835.000
560.000
256.000
Rive gauche du Rhin
Innere Kanalstrasse
Ehrenfeld
Braunsfeld
Ossendorf
Aachener Strasse
Cologne Nord
Cologne Ouest
Cologne Sud
Sous-total
Rive droite du Rhin
Gremberghoven
Mülheim
Cologne Est
13 – 18
14 – 19
15 – 19
12 – 18
11 – 19
12 – 17
11 – 16
12 – 19
12 – 17
9 – 12
7 – 10
8 – 11
7 – 11
9 – 12
6 – 10
8 – 12
8 – 12
7 – 10
8 – 12
6 – 10
¹ Le volume des surfaces comprend les surfaces vacantes, les surfaces en construction et une
partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets.
2
Est indiquée la moyenne des cinq dernières années.
³ Dans certains cas, les loyers fixés peuvent être nettement plus bas ou plus élevés.
20
de Cologne
2014
Rendements des immeubles de bureaux
Le rendement maximum des immeubles de bureaux s’est inscrit en
baisse sur les places fortes de l’immobilier allemandes en 2013. Ceci
vaut également pour Cologne où plusieurs biens immobiliers de grand
standing ont été vendus. Le rendement maximum n’est plus de 5,2 %
comme au début de l’année dernière, mais de 4,9 %. Il faut néanmoins
considérer le prix de vente particulièrement élevé de l’immeuble Neue
Direktion comme un cas à part dans la mesure où l’emplacement, la
qualité du bien immobilier et surtout sa location à une administration
européenne sont exceptionnels.
Le rendement initial net moyen des immeubles de bureaux bien situés
est de l’ordre de 5,4 %. La fourchette des facteurs de produit annuel brut
dans le segment Core se situe entre 16 et 18.
Par rapport aux autres places fortes de l’immobilier de bureau allemandes, Cologne continue de se situer dans le haut du classement. Une
nouvelle baisse du rendement maximum serait donc envisageable,
compte tenu notamment de la raréfaction de l’offre. Les nouvelles réalisations déjà intégralement louées sont néanmoins peu nombreuses.
Rendements maximaux des immeubles de bureaux en 2013
dans les places fortes de l’immobilier allemandes
Munich
4,00%
Hambourg
4,60%
Francfort
4,70%
Berlin
4,70%
Düsseldorf
4,80%
Cologne
4,90%
Stuttgart
3,5%
5,00%
4,0%
4,5%
21
5,0%
5,5%
6,0%
de Cologne
2014
Sélection de ventes majeures en 2013
Réalisation / Emplacement
Prix estimé
Neue Direktion (bords du Rhin Nord)
env. 128 M €
Cäcilium (centre ville Sud)
env. 72 M €
Hohenstaufenring (boulevards périphériques)
env. 13 M €
Holzmarkt 1 (anciennement Campus West, bords du Rhin
non connu
Sud)
Bâtiment historique de l’administration portuaire
non connu
(Rheinauhafen)
Carlswerk Quartier 1(Mülheim)
non connu
non connu
Bâtiment historique de l’administration portuaire © Greif & Contzen 2014
22
de Cologne
2014
Sélection de projets actuels dans l’immobilier de bureau
Surface locaRéalisation / Emplacement
Achèvement
tive (m²)
2014 / 2015
env. 45.000
Siège de RheinEnergie (Neuehrenfeld)
2014
env. 45.000
Neue Direktion (bords du Rhin Nord)
2016
env. 21.400
Holzmarkt 1 (anciennement Campus West,
2015
env. 16.500
2015
env. 11.000
Gerling Quartier (centre ville Nord)
bords du Rhin Sud)
TÜV Rheinland (Poll)
Torhaus (Deutz)
2014
env. 10.000
Nawi-Medi (Cologne Ouest)
2014
env. 8.400
Kubikon Köln (Ehrenfeld)
2015
env. 8.000
C30 (centre ville Nord)
2014
env. 6.400
Klostergärten (Aachener Strasse Ouest)
2015
env. 6.200
23
de Cologne
2014
2. Immeubles de commerce de détail
Cologne est une des principales villes commerçantes d’Allemagne. Un
grand nombre d'enseignes, du segment de l’habillement notamment,
testent leurs nouveaux concepts de distribution sur le marché de Cologne. Mais les marques établies prisent elles aussi les locaux commerciaux situés dans des emplacements de premier ordre. L’indice de centralité GfK, de 123,6 en 2013, révèle que le centre ville de Cologne attire
un grand nombre de personnes venant de l’extérieur, banlieusards ou
touristes (qui viennent y faire leurs courses). Le pouvoir d’achat dans le
commerce de détail de Cologne, de 110,1 (en 2013), est supérieur à la
moyenne nationale (100).
Emplacements de commerce de détail au centre de Cologne © Greif & Contzen 2014
La Schildergasse et la Hohe Strasse constituent les lieux de consommation de Cologne comptant le taux le plus important de locations de commerces de détail et de magasins succursales et qui attirent particulièrement les magasins amiraux. Elles comptent toutes les deux parmi les
artères commerçantes les plus fréquentées d’Europe.
Au cours des dernières années, la Wallrafplatz et le Domkloster se sont
particulièrement positionnés dans le segment du luxe avec de nombreuses marques prestigieuses. L’agrandissement des surfaces de commerce de détail du Dom Hotel et la réalisation en projet sur l’ancien site
du «Kristallpassage» devraient également donner un nouvel élan à cet
emplacement.
24
de Cologne
2014
Sélection de locations majeures réalisées dans des emplacements
de premier ordre en 2013/2014
Surface
Emplacement
Locataire
Branche
Hohe Strasse 68-82
Bose
Electronique env. 540 m²
Hohe Strasse 68-82
Lego
Jouets
Schildergasse 41-45
Guess
Habillement env. 500 m²
Hohe Strasse 68-82
Vans
Hohe Strasse 137
Tom Tailor
Hohe Strasse 98
L’Occitane
Cosmétiques env. 124 m²
Schildergasse 55
Bijou Brigitte
Joaillerie
Hohe Strasse 108-110 Isi Mobile
locative
env. 500 m²
env. 100 m²
Electronique env. 90 m²
Sélection de locations majeures réalisées dans des emplacements
en centre ville en 2013/2014
Surface
Emplacement
Locataire
Branche
Neumarkt 18a
Elb by Kult
Habillement env. 1.220 m²
Breite Strasse 118-120
Urban Outfitters
Habillement env. 1.000 m²
Mittelstrasse 11
Zara Home
Décoration
env. 1.000 m²
Minoritenstrasse 1
dm
Droguerie
env.
920 m²
Ehrenstrasse 74
Cyberport
Electronique env.
650 m²
Ehrenstrasse 25-27
Guess
Habillement env.
235 m²
Wallrafplatz 2
Victorinox
Coutellerie
env.
200 m²
Ehrenstrasse 18-26
Thomas Sabo
Joaillerie
env.
172 m²
25
locative
de Cologne
2014
Schildergasse © Greif & Contzen 2013
Loyers du segment du commerce de détail
Le loyer plafond a connu une nouvelle hausse au cours des douze derniers mois dans les emplacements de premier choix et se situe actuellement autour de 260 euros le mètre carré. Cette augmentation, conjuguée au nombre élevé de nouvelles locations, montre que la demande
reste nettement excédentaire. La Schildergasse compte parmi les quatre
meilleures adresses d’Allemagne pour le commerce de détail. Au cours
des dix dernières années, le loyer plafond a enregistré une hausse de 30
%, soit une augmentation moyenne d’env. 2,7 % par an.
Emplacement
Loyer max*
Schildergasse
260 €/m²
Hohe Strasse
250 €/m²
Neumarkt (côté Nord), Ehrenstrasse
95 €/m²
Breite Strasse, Mittelstrasse
Très bons emplacements en centre ville (p. ex. Aposteln-
75 €/m²
strasse, Pfeilstrasse)
Très bons emplacements de quartiers (p. ex. Dürener Str.,
Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener Hauptstr.)
* Type idéal de local commercial d’une superficie maximum de 100 m²
26
35 €/m²
30 €/m²
de Cologne
2014
Loyer plafond du segment du commerce de détail (€/m²)
Evolution et prévisions 2005 à 2014
280
260
240
220
200
180
160
140
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Sources : Rheinische Immobilienbörse e.V. ; prévisions : Greif & Contzen Research 2014
Rendements du segment du commerce de détail
Le rapport maximum des immeubles commerciaux de Cologne a perdu à
nouveau 0,1 % entre 2012 et 2013. Il est ainsi à égalité avec Hambourg,
Munich se situant encore à un niveau inférieur. Cette position reflète la
place qu’occupent les artères très fréquentées comme la Schildergasse
et la Hohe Strasse dans le classement général des villes allemandes. Les
facteurs de rendement brut annuel se situent dans une fourchette de 20
à 25, voire même au-dessus dans certains cas. Les centres commerciaux
et les grandes surfaces spécialisées rapportent de 4,70 à 6,60 %, selon
le type et l’emplacement.
27
de Cologne
2014
Rendements maximaux actuels du segment du commerce de détail
dans les places fortes de l’immobilier allemandes
Munich
3,70%
Hambourg
4,10%
Cologne
4,10%
Francfort
4,20%
Düsseldorf
4,20%
Stuttgart
4,30%
Berlin
3,0%
4,40%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
Les transactions les plus importantes conclues sur le marché des immeubles de commerce de détail ont été en 2013 la cession par Signature
Capital de la Neumarkt-Galerie à la société Deka Immobilien pour 295
millions d’euros et l’achat de l’immeuble situé Ehrenstrasse 41 - 43 /
Benesisstrasse 60 par la société CENTRUM Grundstücksgesellschaft
mbH pour 18 millions d’euros. L’immeuble de la Ehrenstrasse appartenait auparavant à un fonds de Deka. La vente par la Caisse d’épargne de
Cologne-Bonn d’un complexe immobilier situé sur la Rudolfplatz à un
consortium d’investisseurs privés est importante en termes d’urbanisme.
La société Development Partner AG est chargée de la réalisation du projet.
L’ouverture du plus grand magasin allemand de la chaîne de prêt-à-porter
irlandaise Primark dans la Neumarkt-Galerie est prévue pour mai 2014.
28
de Cologne
2014
Projets actuels du segment du commerce de détail en centre ville
AchèveRéalisation / Emplacement
ment
Surface de commerce de détail
Réhabilitation DuMont-Carré
T 1/2014
env. 22.000 m²
Réhabilitation Neumarkt-Galerie
T 1/2014
env. 15.000 m²
2015
env. 1.900 m²
Nouvelle construction GürzenichQuartier
Comblement du terrain non construit
non connu env. 1.150 m²
du Kristallpassage
Wallrafplatz 6
non connu
non connu
Agrandissement Weltstadthaus P&C
non connu
non connu
29
de Cologne
2014
3. Immeubles industriels, logistiques et d’entrepôts
Le secteur de la logistique est une branche à très haut potentiel de croissance. La région de Cologne et ses environs comptent déjà actuellement
parmi les premiers centres logistiques d’Europe, et cette tendance va en
s’accroissant. L’attractivité de la région tient principalement à
l’importance économique de l’agglomération, à la situation de la ville sur
le territoire européen et à son raccordement étroit et performant au réseau routier, ferroviaire, aérien et maritime.
Port de Niehl (Niehl I) © Greif & Contzen 2014
Le marché des immeubles logistiques a bien débuté l’année 2013 avec
l’acquisition par Prologis d’un terrain de 42 700 mètres carrés situé Am
Eifeltor. Une autre transaction d’envergure a été conclue au milieu de
l’année. La société Rainer GmbH, spécialisée dans les techniques de
sécurisation de chargements pour le fret en conteneurs, a fait
l’acquisition d’un terrain d’environ 14 531 mètres carrés incluant un hangar, ainsi que des surfaces de bureaux et surfaces non bâties destinées à
son propre usage. En juin 2013, le prestataire de transport et logistique
d’Aix-la-Chapelle Hammer a acheté le bien immobilier « Logistic Point
Cologne » (LPC) qu’il louait auparavant à Pulheim. Le vendeur de ce bien
d’une surface utile totalisant 37 500 mètres carrés était le fonds immobilier fermé LaSalle German Income and Growth (LGIG).
30
de Cologne
2014
La reprise du marché escomptée pour le quatrième trimestre 2013 ne
s’est pas concrétisée. La tendance positive enregistrée au premier semestre sur le marché logistique de Cologne a donc faibli au cours du
deuxième semestre. Le volume de transactions est en recul d’environ
4,6 % par rapport à l’année précédente. L’intérêt des investisseurs pour
l’immobilier logistique restant globalement élevé en Allemagne, la baisse
du chiffre d’affaires réalisé à Cologne au cours des deux dernières années est imputable à l’offre réduite de biens de cette catégorie. Le volume des transactions réalisées dans l’immobilier industriel et
d’entreprise a totalisé environ 181 millions d’euros.
Volume de transactions sur immeubles industriels et d’entreprise
(en millions €)
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : Comité d’experts de la Ville de Cologne 2014
L’année en cours a débuté par la conclusion d'une transaction importante. Un terrain de 3,8 hectares situé à proximité de l’aéroport de Cologne-Bonn a été cédé à un promoteur d’espaces logistiques par une société d’investisssement américaine début 2014.
31
de Cologne
2014
Sélection de ventes d’immeubles industriels et d’entreprise 2013
Emplacement
Près de l’aéroport de Cologne
Terrain
Hangar
(env.)
(env.)
Acquéreur
38.000 m² non connu non connu
/Bonn (Porz)
Pulheim (région de Cologne)
non connu
37.500 m² Hammer,
Am Eifeltor (Eifeltor)
42.700 m²
18.600 m² Prologis
Welser Strasse (Gremberghoven)
14.500 m²
2.907 m² Rainer
GmbH
Mathias-Brüggen-Strasse (Ossendorf)
9.000 m² non connu Airtec GmbH
Fuggerstrasse (Eil)
6.600 m²
Mathias-Brüggen-Strasse (Ossen-
4.000 m² non connu Pirtek
4.300 m² Particulier
dorf)
Locations majeures 2013 / 2014
La demande de surfaces d’entrepôts ne peut être actuellement satisfaite
à Cologne, compte tenu de l’offre réduite de biens de cette catégorie
dans le périmètre de la ville. Les prestataires logistiques contournent
cette difficulté en agrandissant leurs surfaces existantes ou en allant
s’installer dans les régions environnantes.
Locataire (emplacement)
Type
Surface locative
Hammer (Marsdorf)
Hangar
env. 26.000 m²
t-log trinkgutlogistik GmbH (Frechen)
Hangar
env. 16.000 m²
Lidl (Ossendorf)
Hangar
env. 5.110 m²
Wolf Lager & Spedition (Raderberg)
Hangar
env. 4.000 m²
Deussen Logistik (Gremberghoven)
Hangar
env. 3.200 m²
Université de Cologne (Longerich)
Hangar
env. 2.200 m²
Deutsche Post (Marsdorf)
Hangar
env. 2.150 m²
32
de Cologne
2014
Le contrat de location le plus important a été conclu fin 2013. Le groupe
logistique Hammer d’Aix-la-Chapelle a loué une surface d’entrepôt
d’environ 26 000 mètres carrés sur la Horbeller Strasse à CologneMarsdorf pour une durée approximative d’un an et demi. L'entreprise a
prévu à moyen terme de s’installer dans un centre logistique actuellement en projet dans la zone industrielle Mühlenerft de Bedburg (env.
100000 mètres) et dont Goodman Germany réalisera la construction à
compter d’avril 2014.
La société t-log trinkgutlogistik GmbH, filiale du groupe Edeka, a signé un
contrat de location à long terme portant sur un bien immobilier de 16 000
mètres carrés situé sur la Europaallee, dans la zone artisanale Europapark
de Frechen. L’entreprise prévoit de reconvertir le bien pour en faire un
centre de distribution. Le propriétaire du bien est un investisseur institutionnel étranger.
Il n’y a pas eu d’autres contracts de location de volumes de surfaces
comparables l’année passée en dehors de ces transactions. C’est d’une
manière générale la demande de surfaces de plus petite taille, de 5 000
mètres carrés maximum, qui a dominé en 2013.
Locations d’entrepôts de stockage et de distribution
Bâtiments anciens
Nouvelles constructions
>1.000 m²
<1.000 m²
>1.000 m²
<1.000 m²
4,50 €/m²
4,30 €/m²
4,95 €/m²
4,85 €/m²
4,10 €/m²
3,90 €/m²
4,30 €/m²
4,00 €/m²
5,50 €/m²
5,20 €/m²
5,75 €/m²
5,50 €/m²
Surfaces
d’entrepôt en
zone artisanale
Surfaces
d’entrepôts en
zone excentrée
Surfaces de
services
Surfaces de
bureaux ratta-
6,50 – 7,50 €/m²
chées
33
8,00 – 8,50 €/m²
de Cologne
2014
Les loyers des entrepôts de stockage et de distribution sont restés stables par rapport à l’année précédente en 2013. Cologne a donc conservé
un niveau de prix moyen au cours de l’année passée, tout en offrant une
très bonne infrastruture.
Rendements des entrepôts de stockage et de distribution
Parallèlement à la baisse des taux d’intérêt, le rendement maximum
moyen de l’immobilier logistique a également perdu 0,1 % à Cologne en
2013, pour s’établir à 6,7 %.
Rendements maximaux du segment Logistique
dans les places fortes de l’immobilier allemandes en 2013
Francfort
6,50%
H ambourg
6,50%
Munich
6,50%
Düsseldorf
6,60%
Cologne
6,70%
Stuttgart
7,00%
Berlin
6,2%
7,00%
6,4%
6,6%
6,8%
7,0%
7,2%
Prix des terrains en zone artisanale
Prix des terrains non construits selon la qualité de l’emplacement
Ville de Cologne
env. 110 à 150 €/m²
Leverkusen
env. 100 à 120 €/m²
Bergisch-Gladbach
env. 110 à 145 €/m²
Arrondissement de Rhin-Erft
env. 35 à 100 €/m²
Arrondissement de Rhin-Berg
env. 45 à 100 €/m²
Source : Comité d’experts de la Ville de Cologne 2014, Greif & Contzen Research 2014,
BORIS NRW
34
de Cologne
2014
Notre dernier rapport sur le marché «Secteur professionnel: Industrie |
Stockage | Logistique 2013» contient des commentaires plus détaillés à
ce sujet.
35
de Cologne
2014
4. Hôtels
Cologne a frôlé la barre des 5,1 millions de nuitées (5 077 nuitées) en
2013 après avoir franchi pour la première fois le seuil des cinq millions de
nuitées l’année précédente. Le taux d’occupation1 est en augmentation
constante depuis 2010 et se situe aujourd’hui autour de 48,4 %. Si le
nombre de lits avait connu une augmentation significative en 2010, on
observe une évolution inverse au cours des deux dernières années. Le
nombre de nuitées pourrait atteindre six millions jusqu’en 2020 selon la
société KölnTourismus GmbH.
28.607
29.000
28.693
30.000
29.073
28.817
Offre de lits et taux d’occupation à Cologne
2008 à 2013
26.000
25.371
27.000
25.373
28.000
46,9 %
44,7 %
47 %
47,4 %
2008
2009
2010
2011
25.000
24.000
47,6 %
48,4 %
23.000
2012
2013
Source : Office de la statistique du Land de Rhénanie du Nord-Westphalie et KölnTourismus GmbH
Comme les années précédentes, l’industrie hôtelière de Cologne a été
marquée par la poursuite d’une activité intense de la part des promoteurs
et investisseurs dans le segment de l’hôtellerie.
Deux hôtels Holiday Inn ont ainsi changé de propriétaire dans le cadre de
la cession du portefeuille «Queens Moat» qui compte un total de 20
établissements et 3 700 chambres. Ces hôtels se trouvent l’un à côté de
l’aéroport de Cologne/Bonn et l’autre sur la Dürener Strasse à Lindenthal.
Ils appartiennent maintenant au groupe Leonardo Hotels créé par David
Fattal.
1
Le taux d’occupation se réfère à tous les établissements d’hébergement de plus de neuf
lits.
36
de Cologne
2014
L’Adagio Aparthotel am Blaubach a été revendu par Fay Projects après
l’annulation de la vente en 2011.
Le Groupe Bernd Reiter a complété sa zone en développement située
sur le Zollstockgürtel avec l’inauguration de l’EuroNova arthotel qui
compte 73 chambres.
Un terrain de 3 700 mètres carrés a été vendu à la société B&B Hotels
GmbH de Wiesbaden dans l’enceinte du «Deutzer Feld» situé sur la
Gummersbacher Strasse et développé par Aurelis. La nouvelle réalisation
devrait ouvrir en 2015 et compter 109 chambres.
Ventes 2012/2013
Cham-
Prix
Hôtel / Emplacement
bres
2 Holiday-Inn (aéroport et Dürener Str.)
177 + 150Portefeuille
estimé
Vente
2013
115
13,5 M €
2013
MGallery Mondial Am Dom (centre ville)
207
20,5 M €
2012
MotelOne MediaPark (centre ville)
218
13 M €
2012
Archives municipales hist.
30
non connu
2012
(Gerling Quartier)
37
de Cologne
2014
Hotel Leonardo - aéroport de Cologne /Bonn © Greif & Contzen 2014
Après l’agrandissement du Dom Hotel qui compte désormais 42 suites
dans l’immeuble attenant bleu et or, la partie ancienne du bâtiment est
en cours de modernisation depuis mars 2013. L’hôtel deviendra en 2015
un hôtel de catégorie 5 étoiles Plus, opéré sous la marque Althoff Hotel
Collection.
La société Hochtief Projektentwicklung GmbH a manifesté durant l’été
2013 son intérêt pour l’acquisition du parking couvert municipal de la
Cäcilienstrasse et pour la construction d’un hôtel d’environ 11 000 mètres carrés de surface hors œuvre brute.
Un groupe d’investisseurs projette un hôtel 3 à 4 étoiles sur le terrain du
Butzweiler Hof qui est actuellement en cours de reconversion pour devenir le parc à thème «Butzweilerhof-Nikolaus-Otto-Park» dédié aux voitures anciennes.
Un nouveau projet hôtelier pourrait également être initié à proximité de
l’aéroport de Cologne /Bonn. Le Tribunal Supérieur Régional de Düsseldorf a levé une interdiction de concurrence qui n’autorisait jusqu’ici dans
cet emplacement que l’exploitation de l’hôtel «Leonardo» (cédé en 2013
comme élément du portefeuille «Queens Moat»).
38
de Cologne
2014
Projets hôteliers actuels
Hôtel / Emplacement
Ouverture
B&B Hotels (Deutzer Feld)
Chambres
2015*
109
Modernisation du Dom Hotel (centre ville)
2015*
non connu
Boardinghaus Eigelstein (Savoy) (centre ville)
2014*
50
Courtyard-Hotel (centre ville)
2014*
230
Archives municipales hist. (Gerling Quartier)
2014*
30
Höhner-Hoff (Heumarkt)
2014*
non connu
MotelOne MediaPark (centre ville)
2014*
216
Reconstruction de l’Hôtel Rheinblick (Roden-
2013
20
2013
73
2013
108
kirchen)
EuroNova arthotel (Zollstock)
Hôtel de conférences Kolpingwerk
(centre
ville)
* en projet
Outre les nouveaux projets précités, on a enregistré différents rachats en
2013, comme le montrent les trois exemples ci-dessous.
Après le rachat en octobre 2013 de l’Ayun-Hotel, établissement de 158
chambres situé au n° 184 de la Deutz-Mülheimer-Strasse, le Groupe
Centro Hotel vient maintenant d’annoncer le rachat de l’hôtel Arkadia, au
n° 29-31 de la Gaußstrasse, à compter de décembre 2013. Le Groupe
Centro Hotel projette une rénovation en profondeur de cet hôtel de 34
chambres.
La société Lindner Hotels AG exploite depuis août 2013 le «Renaissance
Cologne Hotel» situé au centre ville de Cologne, sur la Magnusstrasse,
et qui était auparavant géré par Marriott. Lindner prévoit d’y réaliser de
nouveaux investissements.
Le Groupe Novum a racheté l’«Hotel Silencium» et gère ainsi son troisième hôtel à Cologne sous l’enseigne «Novum Silence Garden Hotel».
Le grand nombre d’activités et de projets d’investissement des hôteliers
montrent un dynamisme ambitieux et des perspectives commerciales
positives dans ce segment de marché.
39
de Cologne
2014
Adagio-Aparthotel, Blaubach © Greif & Contzen 2014
40
de Cologne
2014
5. Immeubles locatifs / immeubles de rapport
La poursuite de la croissance démographique de Cologne et la tendance
constante aux ménages d’une personne expliquent la demande soutenue d’appartements à louer dans l’agglomération. La demande stable de
locataires qui en résulte et la répartition du risque de perte sur plusieurs
parties contribuent à accroître l’attractivité des immeubles de rapport
comme placement alternatif pour les investisseurs aussi bien privés
qu’institutionnels. Ce phénomène a fait une fois encore que la tendance
haussière des prix de l’offre s’est poursuivie l’année dernière. Les transactions réalisées sur le marché de Cologne ont totalisé environ 682
millions d’euros, soit une baisse de volume d’environ 2,6 % par rapport à
l’année précédente. Compte tenu de l’offre réduite, de plus en plus
d’investisseurs se montrent disposés à accepter quelques restrictions
qualitatives quant à l’état de la maintenance ou l’emplacement du bien
immobilier.
Volume de transactions sur immeubles collectifs (en millions €)
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
2004
2005
2006
2007
2008
2009
41
2010
2011
2012
2013
de Cologne
2014
Loyers et prix de vente des immeubles de rapport
Les loyers des appartements du segment de prix haut de gamme sont
restés constants par rapport à l’année précédente en 2013. Les loyers
plafonds réalisables dans les constructions neuves très bien situées continuent de varier entre 14,00 euros et 16,50 euros le mètre carré. Dans le
segment des loyers moyens, on a constaté une nouvelle hausse des prix
au cours de l’année passée.
Loyers résidentiels selon le baromètre des loyers de Cologne
14,00 €
12,00 €
12,00 €
12,20 €
12,20 €
8,06 €
8,21 €
8,31 €
8,35 €
2008
2010
2012
2014
11,40 €
11,40 €
11,50 €
7,80 €
8,06 €
2004
2006
10,00 €
8,00 €
6,00 €
Loyer plafond
Loyer moyen
Source : Rheinische Immobilienbörse e.V. ; prévisions : Baromètre des loyers de Cologne
2004-2013 ; prévisions : Greif & Contzen Research 2014
Les prix des immeubles locatifs sur le marché de l’immobilier de Cologne
ont conservé un niveau élevé en 2013 et sont de l’ordre de 13 à 26 fois
le produit annuel brut – cette tendance allant en s’accroissant. Ces exigences souvent élevées s’expliquent par la demande excédentaire des
investisseurs, due au faible nombre d’alternatives de placement du fait
de la persistance de taux d’intérêt faibles et de la recherche d’une prétendue «protection contre l’inflation» de la part de ces derniers.
Les prix effectifs du marché des immeubles de rapport de Cologne
étaient en 2013 légèrement supérieurs à ceux de l’année précédente et
conserveront vraisemblablement ce niveau élevé en 2014. Les facteurs
de pointe sont supérieurs à 20 fois le produit brut. Dans certains cas, il
est possible de réaliser des facteurs de prix d’achat encore plus élevés
dans des quartiers très bien situés comme p. ex. Lindenthal, Sülz et Marienburg.
42
de Cologne
2014
Facteurs de prix d’achat (multiplicateur du loyer annuel)
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Source : Comité d’experts de la Ville de Cologne 2014; prévisions : Greif & Contzen Research 2014
43
de Cologne
2014
6. Appartements en copropriété
Le volume des transactions réalisées dans le segment des appartements
et copropriétés est supérieur à 1,2 milliard d’euros depuis 2010. On observe une très légère baisse d’env. 1 % du chiffre d’affaires par rapport à
l’année précédente. Cette forme de placement axée à la fois sur le patrimoine et le rendement a représenté en 2013 environ un tiers du chiffre
d’affaires total réalisé sur le marché immobilier de Cologne.
Volume de transactions du segment des appartements et copropriétés (en millions €)
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : Comité d’experts de la Ville de Cologne 2014; le chiffre d’affaires 2013 est une
projection provisoire
Selon l’analyse du Comité d’experts de la Ville de Cologne, les prix
moyens des appartements en copropriété ont enregistré une augmentation significative au cours de l’année 2012 dans les bâtiments anciens2
(1,6 %), dans les constructions des années 2000 à 2009 (9,0 %) et dans
les constructions neuves3 (5,0 %). On observe en 2012 une hausse notoire d’environ 20 % des prix maximaux dans le segment de la construction neuve, hausse qui s’est poursuivie en 2013 pour atteindre une
moyenne globale de l’ordre de 3 %. Compte tenu de la situation actuelle
2
catégorie des années de construction antérieures à 1924 selon le Comité d’experts de la
Ville de Cologne 2013
3
catégorie des années de construction 2010 et postérieures selon le Comité d’experts de la
Ville de Cologne 2013
44
de Cologne
2014
du marché, il est vraisemblable que cette hausse conservera ce niveau
élevé en 2014.
La demande d’appartements en copropriété de la part de particuliers est
appelée à rester soutenue en raison des besoins toujours élevés et du
contexte actuel de taux d’intérêt avantageux. Le nombre des constructions neuves achevées en 2012 est certes en augmentation (3 114 logements contre 2 669 en 2011), mais elle ne peut néanmoins toujours
pas compenser les besoins en logements du marché de Cologne.
Evolution des prix des appartements en copropriété
2003 à 2012
9.000 €
8.000 €
7.000 €
6.000 €
5.000 €
4.000 €
3.000 €
2.000 €
1.000 €
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bât. antérieurs à 1924 - val. moyenne
Bât. antérieurs à 1924 - val. max.
Bât. datant de 2000-2009 - val. moyenne
Bât. datant de 2000-2009 - val. max.
Bât. datant de 2010 ou postérieurs - val. moyenne*
Bât. datant de 2010 ou postérieurs - val. max.*
* Ces chiffres comprennent les ventes avant achèvement.
45
2012
de Cologne
2014
Rheinauhafen © Greif & Contzen 2014
46
de Cologne
2014
Sélection de projets actuels du segment résidentiel
Achève-
Projet (emplacement)
Nombre approx. de loge-
ment
ments
Dock 6-10 (Rheinauhafen)
2013
15 appts en coprop.
Gerling Quartier (centre ville)
2014
144 appts en coprop.
Lindenpalais (Marienburg)
2014
40 appts en coprop., 24
appts en locat.
Klostergärten (Junkersdorf)
2015
Friedrich-Karl-Terrassen (Niehl)
2015
84 appts en coprop.
Pandion Balance (Vieille Ville Nord)
2015
84 appts en coprop.
Holzmarkt 1
2015
48 logements
2016
400 logements
2016
130 appts en coprop.
2019
500 logements
(anciennement Cam-
560 logements
pus West (bords du Rhin Sud)
Park Linné (Braunsfeld)
Scheidtweiler Strasse
(Brauns-
feld)
Site de la chaîne Deutsche
Welle (Marienburg)
Flow (Bayenthal)
non connu 316 logements
Reiterstaffel (Marienburg)
non connu 428 appts en coprop., 92
appts en locat.
Hohenlind (Lindenthal)
non connu 128 logements
e
Enceinte de Clouth, 1 tranche
non connu
70 appts en coprop., 24
maisons mitoyennes
(Nippes)
47
de Cologne
2014
IV. Perspectives
L’économie allemande a évolué dans un contexte difficile en 2013, avec
une croissance économique de l’ordre de 0,5 %. Les prévisions des instituts de recherches économiques fluctuent entre 1,2 et 2 % pour 2014,
soit des perspectives de croissance nettement plus positives que l’année
précédente. L’indice du climat des affaires ifo s’est encore amélioré au
cours du deuxième semestre 2013 et a atteint fin janvier 2014 son niveau le plus élevé depuis juin 2012. Les perspectives positives dominent
également pour la zone euro dont l’économie devrait reprendre 1 % de
croissance après la récession de ces derniers mois, selon l’OCDE.
L’économie aborde globalement l’année 2014 avec optimisme. Les prévisions de croissance économique pour l’Allemagne et le reste de
l’Europe contribuent à créer des conditions cadres favorables pour le
marché de l’immobilier de Cologne. L’intérêt des investisseurs allemands
et étrangers pour l’Allemagne comme pays d’investissement sûr reste
très grand et Cologne présente des références économiques adéquates
pour justifier des engagements immobiliers sur le long terme. Ceci est
confirmé par les conclusions du dernier sondage de la CCI sur les anticipations économiques des entreprises dont la satisfaction a encore augmenté avec la situation actuelle des affaires. On peut donc escompter
des rendements stables ou éventuellement en recul dans tous les segments immobiliers.
Prévisions conjoncturelles pour l’Allemagne et la zone euro
PIB 2013 et 2014
ifw pour l'Allemagne
ifo pour l'Allemagne
DIW pour l'Allemagne
ifw pour la zone euro
ifo pour la zone euro
DIW pour la zone euro
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
2013
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
2014
Sources: ifw, décembre 2013; ifo, janvier 2014; DIW, décembre 2013 synthèse Greif & Contzen Research 2014
48
de Cologne
2014
Si vous avez des questions au sujet du marché de l’investissement de
Cologne, contactez :
Theodor J. Greif
Associé gérant
GREIF & CONTZEN
Immobilien GmbH
Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln
Thorsten Göbel
Département Investissement
GREIF & CONTZEN
Immobilienmakler GmbH
Téléphone: (0221) 93 77 93 – 140
Télécopie: (0221) 93 77 93 – 77
e-mail: [email protected]
Téléphone: (0221) 93 77 93 - 123
Télécopie: (0221) 93 77 93 - 77
Frank Pönisch
Gérant
GREIF & CONTZEN
Beratungsgesellschaft mbH
Bettina Braun
Département Investissement
GREIF & CONTZEN
Immobilienmakler GmbH
Téléphone: (0221) 93 77 93 – 265
Télécopie: (0221) 93 77 93 – 77
Téléphone: (0221) 93 77 93 - 355
Télécopie: (0221) 93 77 93 - 77
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH, 2014. Tous droits réservés. Ce document est notre
propriété intellectuelle et fait l’objet d’un droit d’auteur. Il est réservé à ses destinataires. Toute
reproduction, modification ou transmission à des tiers, ne serait-ce que partielle, requiert notre
consentement préalable explicite et écrit. Dès lors qu’il n’y a pas de droit d’auteur de notre part
parce que celui-ci revient à des tiers, nous renvoyons au droit d’auteur de ces derniers.
49

Rapport sur le marché de l`investissement de Cologne

Transcription

Documents pareils

Groomu - Atelier Cologne

Très bel appartement près de Cologne, unique, accueillant

26.11.16 Cologne Marché de Noel

www.voyagesleroy.com

Télécharger le fichier PDF

Cologne :Le musée du parfum Le musée de parfum Farina

QUESTIONS SUR L`EAU DE COLOGNE corrigé 1 l`eau de Cologne

das Studium les études

Excursion d`un jour Cologne et ses 7 magnifiques Marchés de Noël

grazia gbazia beauté