cahier des charges

MARCHE : 15.005
ACCOMPAGNEMENT A LA REORGANISATION DE LA SOCIETE
SOCALOG DANS LE CADRE DE L’INTEGRATION D’UNE SOCIETE
IMMOBILIERE
CAHIER DES CHARGES
Marché 15.005 : « Accompagnement à réorganisation SOCALOG dans le cadre de l’intégration
d’une société immobilière » - SOCALOG – Cahier des Charges
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ARTICLE 1 – PREAMBULE
er
ACL PME, CIL intégré à CILGERE au 1 Janvier 2014, possédait notamment une SA Immobilière, la SA
Immobilière ACL PME, propriétaire de 933 logements relevant de la catégorie « logements
intermédiaires », logements répartis sur l’Ile de France et la Région Rhône-Alpes.
Il est envisagé que ces logements soient apportés à SOCALOG, filiale de CILGERE, qui possède et
exploite 3200 logements intermédiaires en Ile de France, Rhône-Alpes et en Lorraine.
SOCALOG est une société en fort développement qui doit, par ailleurs, assumer la reprise de la gestion
de son patrimoine qui était assurée, jusqu’en 2014, par CILGERE SA, filiale Titre V de CILGERE, ainsi
que le changement de son système d’information.
La reprise du patrimoine de plus de 900 logements par une société qui en possède un peu plus de 3000
avec, de plus, la gestion de biens indivis (une centaine de logements), constitue un projet à part entière
qui implique de prendre des dispositions pour ne pas la fragiliser.
C’est la raison pour laquelle, CILGERE a souhaité, avant de prendre une décision définitive quant à la
reprise de ce patrimoine, que SOCALOG se fasse accompagner par un ou deux cabinets de Conseil dont
les missions seront de :
−
LOT n° 1 : Etude d’Organisation :
• Effectuer un état des lieux de l’organisation actuelle de SOCALOG compte tenu des évolutions
récentes (internalisation de la gestion) et en cours (changement du système d’information).
• Proposer des échanges ponctuels de patrimoine entre la SA Immobilière ACL PME et la SA HLM
Résidences ACL PME.
• Proposer une organisation optimisée en adéquation avec l’intégration du patrimoine de la SA
Immobilière ACL PME.
−
LOT n° 2 : Réalisation d’un Business Plan :
• Etablir un business-plan de SOCALOG du fait notamment de la situation financière dégradée de
la SA Immobilière ACL PME.
Le présent cahier des charges précise les attentes de SOCALOG.
1.1 - PRESENTATION DE SOCALOG
Filiale à 100% de CILGERE, Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) qui porte 11% de l’activité
nationale, la mission de SOCALOG est de construire et de gérer un patrimoine de logements
intermédiaires destinés aux salariés des adhérents de CILGERE et de favoriser ainsi le lien entre
l’Emploi et le Logement. SOCALOG s’adresse donc plus particulièrement aux salariés des classes
moyennes mais développe aussi une expertise en matière de colocation afin de favoriser le logement des
jeunes actifs.
SOCALOG possède et exploite 3200 logements intermédiaires en Ile de France, Rhône-Alpes et en
Lorraine.
La répartition est la suivante :
Ile de France :
Rhône-Alpes :
Bourgogne :
Lorraine :
1 686
162
168
1 184
Son ambition est, plus particulièrement, de répondre aux besoins de ces catégories de salariés dans les
zones tendues de l’Ile de France et de la région Rhône-Alpes.
Marché 15.005 : « Accompagnement à réorganisation SOCALOG dans le cadre de l’intégration
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1.2 - CONTEXTE
1.2.1 - Situation actuelle de SOCALOG
•
Jusqu’en 2014, la gestion de SOCALOG était assurée par CILGERE SA, filiale Titre V de CILGERE,
au moyen d’un mandat de gestion. Compte tenu des perspectives de devenir de CILGERE SA et
dans un souci d’optimisation de la gestion, il a été décidé de réintégrer les équipes en charge de
celle-ci au sein de SOCALOG en mettant fin au mandat de gestion.
•
CILGERE SA et SOCALOG disposent depuis 2008 d’un système d’information, dénommé
PRIMEVERE, qui n’a jamais atteint sa pleine maturité compte tenu des insuffisances de l’outil et de
son éditeur. Aussi a-t-il été décidé de le remplacer par un produit, SOPRA, en cours d’intégration.
•
CILGERE et BATIGERE ont, par ailleurs, établi une convention pluriannuelle d’objectifs qui fixe des
objectifs ambitieux de développement de la production immobilière dans les zones tendues. En ce
qui concerne SOCALOG, l’objectif est de financer, en moyenne sur la période 2014-2016, 100
logements intermédiaires par an en Ile de France et 50 logements intermédiaires par an en région
Rhône-Alpes alors que sa production antérieure était d’environ 50 logements par an.
Le contexte de SOCALOG a donc profondément changé et il est nécessaire avant toute autre
évolution de s’assurer de la pertinence de l’organisation actuelle et de son bon fonctionnement
1.2.2 - Perspectives d’évolution
er
•
Le CIL ACLPME, absorbé par CILGERE au 1 janvier 2014, possédait deux filiales immobilières la
SA HLM Résidences ACL PME (326 logements en Ile de France) et la SA Immobilière ACL PME
dont le patrimoine est réparti entre l’Ile de France (778 logements) et la région Rhône-Alpes (155
logements à proximité de Roanne).
•
La SA HLM Résidences ACL PME devrait être fusionnée avec ERIGERE, SA HLM de 7146
logements, filiale majoritaire de CILGERE, implantée en Ile France. Sous réserve de l’approbation
des Conseils d’Administration et des assemblées générales concernés, cette fusion sera réalisée à la
fin du premier semestre 2015.
•
Le patrimoine de la SA Immobilière ACL PME a vocation à être repris par SOCALOG mais
l’importance relative de cette reprise comparée au patrimoine existant de SOCALOG implique
d’examiner les deux points suivants :
-
Opportunité d’effectuer une adaptation de l’organisation territoriale de SOCALOG
en
envisageant éventuellement des échanges ponctuels de patrimoine avec la SA HLM Résidences
ACL PME, voire avec ERIGERE.
-
La situation financière de la SA Immobilière ACL PME risquant d’avoir un impact négatif sur le
repreneur, il est nécessaire de vérifier que les équilibres financiers de ce dernier ne seraient pas
fragilisés.
En effet, un certain nombre de facteurs (faibles loyers, dispersion du patrimoine, majorité de
copropriétés, importance relative des coûts de structure par rapport à la taille de la société) font
que la société Immobilière ACL PME a conduit à des déficits d’exploitation importants qui n’ont
pu être couverts que par les ressources résultant de la mise en oeuvre de programmes de
cessions récurrents.
De plus, une centaine de logements sont des biens indivis qui, compte tenu des risques
juridiques et financiers, resteront la propriété d’Immobilière ACL PME tout en étant gérés par
SOCALOG par l’intermédiaire d’une convention de services.
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ARTICLE 2 – CONDUITE DE LA MISSION
2.1 - ORGANISATION
L’activité est réalisée sur 3 sites : Ile de France ? Chalon / Saône et Metz.
Le total des effectifs s’élève à 40 collaborateurs (hors CDD et contrats d’apprentissage).
−
−
−
Ile de France : 25
Est : 13
Chalon sur Saône : 2
2.2 - METIERS
SOCALOG est présent sur tous les segments d’activité propres à une société immobilière du
développement à l’exploitation du Patrimoine :
•
•
•
L’activité « Développement » est portée par des équipes dédiées sur les régions francilienne et
lorraine, et déléguée au GIE développement sur la région Rhône Alpes. Cette activité est
principalement portée par les chargés d’opérations et leurs assistantes.
L’activité « Exploitation du Patrimoine » comprend les activités locatives (Gestion Locative, Charges,
Contentieux) et la gestion technique du patrimoine (Maintenance, Gros Entretien, programme
pluriannuel de travaux). Cette activité est portée par des gestionnaires déployés sur les trois pôles de
gestion pour les activités locatives, sur les pôles lorrain et parisien pour la gestion technique du
patrimoine. Elle est animée par les responsables de service ou de département.
L’activité comptable et financière est une activité socle hébergée à Metz qui comprend un
responsable de département, son adjoint et deux comptables.
2.3 - PRESTATIONS ATTENDUES
2.3.1 - Objectifs
Les préconisations, qui résulteront de l’audit, seront présentées au Comité de Direction de CILGERE
dont la réunion, au cours de laquelle seront arrêtées les propositions aux Conseils d ’Administration
concernés, est fixée au 10 juin 2015.
Elles devront permettre à ce Comité de confirmer ou non la décision de reprise du patrimoine de la SA
Immobilière ACLPME par SOCALOG et de disposer des éléments permettant de préparer les Conseils
d’Administration et les Assemblées Générales concernées. Ces préconisations permettront ensuite de
définir et mettre en œuvre le plan d’action qui s’en suivra.
2.3.2 - Missions confiées
Dans le cadre du LOT n°1 – Etude d’organisation
1. Faire un état des lieux de l’organisation actuelle afin, compte tenu des évolutions récentes
(internalisation de la gestion, mise en place d’un nouvel outil informatique), de la rendre plus
performante.
Cet état des lieux permettra de vérifier notamment l’existence et le bon fonctionnement des process de
management, de développement et de gestion qui serviront de base aux évolutions futures.
2. Proposer une organisation en adéquation avec la nouvelle situation patrimoniale résultant de
l’intégration de la SA immobilière ACL PME et de quelques échanges ponctuels de
patrimoines.
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Cette organisation tiendra compte du fait que SOCALOG reprendra la gestion et le traitement de la
problématique des biens indivis, par l’intermédiaire d’une convention de services.
Les résultats des études ci-dessus conduiront le cabinet à proposer une organisation territoriale et
fonctionnelle adaptée à la répartition du patrimoine sur le territoire.
Dans le cadre du LOT n° 2 – Réalisation d’un Business Plan
1. Etablir un business-plan à un horizon de 10 ans
L’intégration du patrimoine de la SA immobilière ACL PME devrait, compte tenu de la situation financière
de celle-ci, induire une dégradation des résultats de SOCALOG. Le cabinet devra donc élaborer un
business-plan à moyen terme afin de vérifier que la situation financière de SOCALOG restera maîtrisée
et, dans la négative, proposer de solutions permettant de la rétablir. Pour réaliser ce business-plan, le
cabinet- conseil s’appuiera largement sur le département comptable et financier de SOCALOG et sur
l’expertise du responsable technique de la SA immobilière ACL PME.
2.3.3 - Durée de la mission
Le marché prendra effet, pour chacun des lots, à compter de la date de sa notification.
Sa durée est fixée à 2 mois à compter du début des missions de prestations.
Cette durée est rédhibitoire et ne saurait être dépassée compte tenu des engagements pris par
CILGERE quant à la prise de décision sur le devenir de la SA Immobilière ACL PME.
2.3.4 - Comité de Pilotage
Le (ou les) cabinet(s) retenu(s) présentera(ront) l’avancée de leurs travaux en Comité de Pilotage qui
réunira le Comité de Direction de SOCALOG, le Secrétaire Général de CILGERE et un chargé de
mission.
ARTICLE 3 – DELAIS DE REPONSE
Votre réponse devra nous parvenir par Internet au plus tard le 26 mars à 16 h (délai de rigueur)
Une fois le candidat retenu, la mission devra pouvoir commencer dès la notification du marché, étant
rappelé qu’elle comporte deux parties distinctes (cf. ci-dessus)
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