Opac-rapport activité 2010

Rapport
d’activité
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D’ACTIVITÉ
2010
RAPPORT D’ACTIVITÉ
Rapport
d’activité
2010
sommaire
P. 5
Préparer l’avenir
P. 10 & 11
Etre au service des locataires
P. 6
Améliorer son patrimoine
P.12
Se former, communiquer, échanger
P. 7
Les faits marquants de l’activité
locative en 2010
P. 13
Le budget 2010, l’autofinancement
P. 8
Mise en service/Vente HLM
P. 9
Mission locale
P.14
Les équipes de Meaux Habitat
P.15
Le nouveau Livret du locataire
Dans la continuité d’action
En concertation avec les locataires et le personnel, notre
Office a changé d’appellation en septembre 2010 pour
devenir “Meaux Habitat”.
Par cette nouvelle dénomination est confirmé l’ancrage de
notre entreprise sur Meaux et son agglomération. Le logo, qui
n’a été que peu modifié symbolise à la fois la continuité de
notre action et l’ouverture : ouverture sur la cité, dialogue et
écoute avec les locataires, partenariat avec l’ensemble des
acteurs publics, nos fournisseurs et nos prestataires.
Cet état d’esprit n’a de sens que s’il s’accompagne d’une
amélioration du service rendu aux locataires et d’une plus
grande efficacité de l’Office dans sa gestion et la réalisation
de ses programmes.
C’est ainsi que 2010 a connu, dans le cadre du Plan de
Rénovation Urbaine, la fin des relogements des habitants des
tours G.H.I à Dunant. Cette opération, réalisée dans les délais,
n’aurait pu réussir, sans la mobilisation des équipes et l’étroite
collaboration avec l’Etat, la Ville de Meaux, et les autres
bailleurs sociaux implantés sur la commune.
Pour répondre aux besoins en habitat social, la Résidence du
Champs de Mars (40 logements) à Meaux et la Villa Léo
(6 logements neufs + 6 réhabilités) ont été mises en service.
Dans le domaine de la sécurité des locataires, la confortation
des halls des tours Artois et Auvergne a démarré et 25
caméras de vidéo-protection ont été installées sur notre
patrimoine.
Autre amélioration, l’adaptation de nos immeubles au
passage à la T.N.T qui s’est réalisé avec succès en mars dernier.
Des réflexions engageant l’avenir à long terme ont été
entamées, telles le lancement d’un audit thermique sur
l’ensemble du patrimoine qui devrait aboutir à une révision du
Plan Stratégique du Patrimoine en 2012, ou encore
l’élaboration du projet de Convention d’Utilité Sociale pour la
période 2011 – 2016.
Vous retrouverez toutes ces actions, mais aussi bien d’autres,
dans ce rapport de gestion que nous avons essayé de rendre
le plus exhaustif et clair possible.
Jean-François Parigi
Président de Meaux Habitat
Quartier Beauval 2011
3
Un peu d’histoire :
L’Office Public Communal d’Habitation à Bon Marché de la
ville de Meaux est créé par le décret du 4 décembre 1932 et
est transformé en OPHLM en 1950. En 1987 l’Office se transforme en OPAC. En 2009, les Offices Publics d’Aménagement
et de Construction deviennent des Offices Publics de l’Habitat
permettant ainsi de s’adapter au contexte créé par le renforcement des compétences des collectivités territoriales dans le
domaine de l’habitat. En septembre 2010, après une consultation auprès de nos locataires et des salariés de l’Office, l’OPAC
de Meaux est devenu “Meaux Habitat”.
Changement d’appellation
En plaçant MEAUX en première position, notre office affirme
sa volonté de donner la priorité de son développement au territoire meldois.
Principal bailleur de la ville et de la communauté d’agglomération, l’Office poursuit son engagement de proximité et de
disponibilité : être à l’écoute et au service de nos locataires.
Notre logo a lui aussi évolué. Sans pour autant être totalement modifié, il traduit notre volonté de dynamisme par un
choix de couleurs plus vives et conserve les signes de nos
objectifs : le confort et la qualité de vie de nos résidents.
Notre changement d’appellation nous a également permis
d’uniformiser notre signalétique et de créer une identité graphique que nous avons installée sur l’ensemble de nos locaux.
Pour les agences Jean Bureau et Artois nous avons en outre fait
installer des films micro-perforés sur les vitres de celles-ci.
Ces aménagements permettent à nos visiteurs de mieux localiser nos locaux et les films micro perforés offrent en outre un
meilleur confort à nos agents.
Au 31 décembre 2010, le patrimoine de l’Office
est de 6 254 logements dont 292 sont voués à la
démolition dont 252 en juin 2011
L’office est également propriétaire de 170 locaux d’activité
(locaux commerciaux, bureaux, locaux associatifs) et de 3 384
emplacements de stationnement (toutes places confondues).
accueil gardien
4
Résidence Les Cygnes – Quartier Dunant
Préparer l’avenir de l’office
S’engager dans la Convention d’Utilité Sociale
La Convention d’Utilité Sociale représente un projet ambitieux
existant, de développement de l’offre nouvelle, de loyers, de
qui guidera l’action de Meaux Habitat dans les années à venir.
surloyers, de développement durable, de gestion sociale et de
er
Prévue par le 1 article de la loi MOLLE qui modifie l’ancien
qualité de service sur une période d’action de 6 années, à comp-
dispositif de conventionnement global en une Convention
ter de la date de signature de celle-ci. A terme, elle pourra être
d’Utilité Sociale, la “CUS” est une convention signée entre les
renouvelée pour 6 ans.
bailleurs et l’Etat.
Devant initialement être signée avant le 31 décembre 2010, la
Elle énonce la politique patrimoniale, sociale de l’Office et
signature de celle-ci a été repoussée de 6 mois.
décline les politiques d’investissement sur le patrimoine
Veiller au confort des résidents et à la préservation de la planète avec
l’Audit Energétique
En 2010, dans le cadre de la politique de maîtrise de l’énergie,
l’identification précise des lieux de déperdition, la prise en
Meaux Habitat s’est engagé sur la réalisation d’un audit
compte du confort et de la santé des occupants.
énergétique sur l’ensemble de son patrimoine qui devrait
A partir d’une analyse détaillée l’Office sera alors en mesure de
aboutir à une révision du Plan Stratégique du Patrimoine en
dresser une proposition chiffrée et argumentée des program-
2012.
mes d’énergie.
Cet audit permettra d’apprécier l’état actuel de l’habitat,
5
Améliorer son patrimoine
85.4%* des locataires sont globalement
satisfaits de leur immeuble
(*résultat enquête de satisfaction 2010)
Adaptation des
immeubles au passage
à la TNT
Prendre en compte le vieillissement
et le handicap : une nécessité
Dans le cadre de la convention signée avec le PACT ARIM, 22
Soucieux d’apporter le meilleur confort à ses résidents, logements ont pu bénéficier de travaux d’adaptation, principalel’Office a réalisé en 2010 des travaux d’équipements spécifi- ment par l’aménagement de la salle de bains, pour un montant
ques à la réception de la TNT.
de 149 650 € dont 48 473 € de subvention.
Alors que le passage au Tout numérique était prévu sur Meaux
en 2011, Meaux Habitat a engagé dès le mois de mars 2010
les 1
ers
travaux et fin juillet 2010 c’est l’ensemble du
patrimoine qui était équipé et prêt pour le raccordement
400 000 € : C’est le montant des travaux
de gros entretien et d’amélioration en
2010 (hors remise en état des logements).
nécessaire à la réception de la TNT.
Le patrimoine de Meaux
Habitat, c’est aussi :
La gestion des locaux d’activités
Les Parkings
Au 31.12.2010, Meaux Habitat gère 170 locaux d’activité
Meaux Habitat gère 3 384 emplacements de stationnement
(taux de vacance 9,4%). L’office veille à garantir la bonne
pour un taux de vacance de 35%.
gestion de ces locaux afin de favoriser le tissu associatif et la
Une campagne de communication a été organisée à
vie commerciale indispensables à la qualité du cadre de vie de
l’automne 2010 avec un affichage dans les halls et la pose
ses locataires.
d’une trentaine de panneaux “à louer” à proximité des
résidences où le taux de vacance des emplacements était
important.
6
Les faits marquants
de l’activité locative en 2010
L’attribution des logements est gérée par le service
commercialisation, également chargé de la location des
emplacements de stationnement, de la location et de la
gestion des locaux commerciaux.
1959 demandes de logement enregistrées :
>1605 demandes externes
> 354 demandes de mutation
Plus de 80% des demandes concernent Meaux
et son agglomération
Cette année aura été principalement
marquée par :
> La fin du relogement des locataires des tours Iris, Genêt et
Hortensia en juillet 2010, dont la démolition s’est déroulée en
juin 2011
> Le lancement de l’opération de relogement de la résidence
Lhoste à Meaux,
> La mise en location d’une opération de 40 logements neufs
construits dans le cadre du renouvellement urbain du quartier
de Beauval (La résidence du Champ de Mars),
La Commission d’Attribution
> Près de 63% portent sur des logements T2 ou T3 Composée de 6 membres désignés par le Conseil
> 22 commissions d’attribution des logements
d’Administration en séance du 28 oct 2008 :
> 503 contrats de location signés
Taux de vacance 2.21% (hormis les logements
voués à la démolition).
Madame Evelyne VAISSIERE (Présidente)
Monsieur Patrick AUGEY
Madame Anne DUMAINE
Monsieur Bernard LACROIX
Madame Nicole COUTEAU
Madame Mireille RENAULT (réprésentant des locataires)
9 juillet 2010, clôture du relogement
Le début du relogement des habitants
des tours Genêt, Hortensia et Iris
de la Résidence Joseph Lhoste
Au départ, 192 logements étaient occupés (taux d’occupation
de 76% sur 252 logements).
Le bilan de l’opération :
> 175 familles relogées,
> 11 familles parties sans solliciter un relogement,
> 4 ménages expulsés
> 2 logements squattés repris
53 autres solutions de relogement supplémentaires (enfants
de locataires, hébergement, décohabitation) ont été proposées. Par ailleurs, le partenariat avec les bailleurs et les
réservataires, avec la signature d’une convention locale de
relogement, a permis d’accélerer sensiblement le relogement.
Ainsi, ce sont 228 logements qui ont été attribués en faveur
des habitants des tours Genêt, Hortensia et Iris.
Dans le cadre du projet d’aménagement de la ZAC du Mont
Thabor 2, et plus particulièrement de l’extension du Palais de
Justice, la résidence “Joseph Lhoste” devrait être démolie en 2012.
Mis à disposition de Meaux Habitat, par la Ville de Meaux dans
le cadre d’un bail emphythéotique, cet immeuble est
composé de 40 logements. La Ville de Meaux a demandé à
Meaux Habitat de reloger les habitants de la résidence.
Au début de la phase de relogement, en juillet 2010,
34 appartements sont loués et 6 sont vacants.
Sur les 34 logements loués, 11 le sont au profit d’associations
de réinsertions (type CHRS) depuis 2007 conclus à titre
précaire en raison du projet de démolition. Ces conventions
ont été dénoncées en octobre 2010, les associations devant
donc restituer les logements en Mars 2011.
Au 31 décembre 2010, 26 logements sont toujours occupés et
14 sont vacants.
L’objectif est de finaliser les relogements pour fin 2011.
La phase active du relogement a duré 2 ans
(de juin 2008 à juillet 2010).
7
Mise en service
Résidences neuves
En avril 2010, Meaux Habitat a mis en service la résidence du Champ de Mars. Elle est composée de 40 logements
(PLUS/PLAI) et de 49 emplacements de stationnement souterrains.
Ces logements ont été construits dans le cadre de la rénovation des quartiers de Beauval et de Dunant/Collinet.
Résidence Champ de Mars - Quartier Beauval
Conformément aux engagements pris par Meaux Habitat dans le
cadre de la Convention ANRU, ces 40 logements ont accueilli :
> 8 familles issues du relogement des tours Genêt,
Hortensia et Iris
> 1 famille issue d’un précédent relogement (Fougère)
En outre, 11 autres familles sont issues des quartiers de
Beauval / Dunant et ont des revenus inférieurs aux plafonds PLAI
Ces 20 familles, représentent 50% des familles logées dans cette
opération, et 63% des logements financés en PLUS CD.
> Mi-décembre 2010, Meaux Habitat a mis en service la
résidence “Villa Léo” à Trilport, elle est composée de 12
logements : 6 logements neufs et 6 réhabilités. Les attributions de logements ont été prononcées au cours du 1er
trimestre 2011.
Villa Léo à Trilport
Vente HLM
Depuis 1997, l’Office procède à la mise en vente de logements
HLM.
Tous les ans, une campagne de commercialisation est lancée
pour la mise en vente.
Ponctuellement, Meaux Habitat met également en vente
d’autres biens avec, en 2010, la vente d’une maison située rue
de 24 rue Joseph Lhoste à Meaux au prix de 136 000 € et d’un
appartement situé au 34A rue de Fublaines à Meaux au prix de
25 337,14 €.
8
Plusieurs biens ont ainsi pu être acquis par nos locataires, leur
offrant ainsi de nombreux avantages (Prix de vente attrayant,
3% de frais de notaire…).
En 2010, c’est également 2 logements qui ont été vendus sur la
résidence Chasles et Curie pour un montant total de
250 697,02 €.
Gestion Locative, Sociale et Patrimoniale
Les chiffres
Pôle Prévention
715 plans d’apurement
Montant total des plans : 580 488 €
Durée moyenne d’un plan d’apurement : 4.85 mois
Montant moyen des dettes : 459 €
351 dossiers examinés en commission des impayés.
151 dossiers transmis en contentieux
Nombre de FSL : 139 dossiers
Montant des prêts FSL obtenus : 142 016 €
Le pôle prévention prépare et participe aux partenariats
instaurés avec les institutionnels dans le cadre du Contrat
Opérationnel de Prévention de Sécurité (COPS) notamment.
Au cours du 4ème trimestre 2010, l’Office a installé une équipe
du soir provisoire sur un site sensible. Les opérations de
sécurisation menées en collaboration avec la Police Nationale
et la Police Municipale nous ont permis de constater une
diminution des dégradations.
Pôle Gestion locative et sociale
Urgences techniques
10 personnes
· 4 assistantes au service des locataires
· 3 chargées de recouvrement
· 3 conseillers sociaux
Depuis 2009, les chargées de recouvrement ont intégré les
agences, en 2010 cela nous a permis de constater une nette
amélioration de la chaine du traitement de la dette. En effet,
les situations des locataires sont évaluées avec plus de
cohérence, tenant compte par exemple des éventuels troubles
de jouissance, de modification de situation familiale et de
défauts d’assurance. La présence des conseillers sociaux
renforce l’efficacité du contentieux en laissant une chance
aux solutions sociales.
UN SEUL NUMERO : 01 60 01 60 01
Pour garantir un service de qualité aux locataires, Meaux
Habitat confirme sa volonté d’écoute et de disponibilité. Ce
dispositif de centrale d’appel qui reçoit les requêtes des
locataires pour toutes les urgences techniques, chaque jour à
partir de 18h30 et 24h/24 les week-ends et jours fériés a
enregistré 1155 appels en 2010, pour lesquels 784 ont
nécessité une intervention.
Résidence Louis Blériot - Quartier Beauval
Pôle Patrimonial
55 personnes
·dont 37 gardiens
· 2 agences de proximité
Soucieux d’améliorer la qualité de service mais aussi pour
répondre aux attentes de nos résidents, toutes les réclamations de nos clients sont retranscrites et communiquées par
écrit à l’agent en charge d’apporter une réponse aux
locataires.
Pour ce faire, un nouveau carnet de réclamation est mis à la
disposition du 1er interlocuteur des locataires rencontré sur le
terrain c'est-à-dire le gardien mais aussi des agents d’accueil
en agence.
Le carnet de réclamations permet de recueillir tous les renseignements utiles qui visent à améliorer les conditions de
prise en charge de la réclamation pour un traitement efficace.
Ce nouveau support allège également le travail administratif
du gardien puisque désormais, les rapports et les demandes de
travaux peuvent être eux aussi rédigés sur ce carnet.
Depuis leur changement d’horaires, les gardiens sont
davantage disponibles pour nos résidents. Ils sont un relais
efficace et indispensable, leur métier a évolué vers une
dimension plus technique et relationnelle.
Squares A -Quartier Beauval
9
Etre au service des locataires
Menée depuis 2005, l’enquête de satisfaction est un formidable outil d’analyse. Elle nous permet entre autres, de mesurer et
d’engager des actions concrètes en accord avec les demandes des locataires.
Chiffres clés 2010
79,6%
des locataires sont globalement satisfaits
de Meaux Habitat
83%
des locataires conseilleraient à leurs amis de
devenir locataires de Meaux Habitat
72,5% des locataires sont globalement satisfaits
de leur logement
64% sont globalement satisfaits de leur immeuble
74% sont globalement satisfaits de leur cadre de vie
84% des locataires s’estiment être bien accueillis
au sein des agences de proximité
81% considèrent le gardien globalement à l’écoute
79,70% trouvent facilement un interlocuteur
Action Citoyenne
Concours de “Dessins”
Dessine-moi le symbole du respect
Dans le cadre du Programme de Rénovation Urbaine,
cofinancé par l’ANRU, la Ville de Meaux ainsi que tous les
bailleurs ayant bénéficié des financements de l’ANRU, ont
signé une convention dite de Gestion Urbaine de Proximité
concernant le patrimoine situé en ZUS.
A ce titre, la Gestion Urbaine de Proximité de Meaux a
organisé un grand concours artistique.
Afin de participer à cette action, Meaux Habitat a invité les
locataires des quartiers Dunant et Beauval à un concours de
dessin sur le thème “Dessine-moi un symbole du respect de
l’environnement “.
Les deux meilleures œuvres ont été reproduites en parterres
fleuris sur les quartiers relatifs au concours.
Concours de dessin sur le thème “Dessine-moi un symbole du respect del’environnement “.
10
Un autre contact avec les locataires
Chaque année, en décembre, Meaux Habitat organise au
bénéfice des enfants de ses locataires, une distribution de
chocolats.
Cet évènement renforce notre proximité auprès de nos
résidents mais invite également les enfants de locataires et
Une partie des équipes
de Meaux Habitat - Noël 2010
leur(s) parent(s), à découvrir ou à redécouvrir un espace
culturel majeur situé au cœur du quartier de Beauval :
“L’Espace Caravelle”.
2341 sachets auront été distribués en 2010.
Noël des enfants
de locataires 2010
Un autre contact avec les locataires
11
Se former, communiquer, échanger
Au 31 décembre 2010, l’effectif de Meaux Habitat s’élève à 124 salariés :
65 hommes - 54 femmes
Moyenne d’âge : 43.56 ans
Budget Formation : 140 850,72 €
Au cours de l’année 2010, 99 personnes de différents services
de l’Office ont effectué des formations.
Théâtre pour les salariés
En 2009, Meaux Habitat proposait un atelier théâtre au
bénéfice des collaborateurs de l’Office. En 2010, afin de poursuivre cet évènement mais aussi pour favoriser les moments
d’échange, d’écoute et de convivialité, Meaux Habitat
renouvelait cette action de communication avec pour finalité
une représentation destinée à l’ensemble du personnel.
Le Journal interne
“Mots Habitat” le journal interne de l’entreprise, diffusé
à l’ensemble des collaborateurs de l’office, aborde les
thèmes majeurs de la vie de l’Office
“Y’a quelqu’un ?” - Janvier 2010 - Troupe “Même pas peur”
12
Le Budget 2010
Compte de résultat
A la lecture du compte de résultat, le résultat d’exploitation
est significativement positif. Néanmoins le résultat
exceptionnel est fortement déficitaire compte tenu d’une
baisse des subventions relatives aux démolitions.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-5467
-1971
295
-274
-1048
1966
19
-822
19
467
48
29
Exceptionnel
12534
17088
-878
1304
104
-4684
TOTAL
7086
14294
-563
1497
-896
-2688
Exploitation
Financier
Autofinancement courant
Pendant la période 1999-2008, l’office a connu 2 plans de
redressement.
L’objectif défini avec la CGLLS était de retrouver un autofinancement courant positif à partir de 2009. Cet objectif a été
atteint comme le démontre le tableau qui suit
En effet, dès 2007, l’office présentait, pour la première fois
depuis 15 ans, un autofinancement courant positif. En 2010,
l’autofinancement courant représente près de 5% des loyers
perçus.
13
Les équipes Meaux Habitat
Présidence
Jean-François Parigi
Direction Générale
- Ressources Humaines
Pierre Denaud
- Communication
- Qualité de service
Direction Générale Adjointe Proximité - Gestion Patrimoniale
Gilbert Strohl
- Gestion Locative et sociale
- Commercialisation
- Prévention Sécurité
Direction du Développement
- Aménagement
Sophie Lejeune
- Construction
- Gestion des copropriétés
Direction Financière et Informatique
- Comptabilité
Lucien Dubois
- Loyers et Charges
- Informatique
Direction Juridique, Achats et Contentieux - Juridique et achats
Laurent De Sousa
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- Contentieux
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Rapport
d’activité
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RAPPORT D’ACTIVITÉ
D’ACTIVITÉ
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ctivité 2010
RAPPORT D’ACTIVITÉ
Siège Social
Boulevard des Cosmonautes
77100 Meaux
Tél : 01 60 23 37 37
création : pcom•presse (77 Meaux - 01 64 35 15 95 - www.p-com-presse.com)
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