AL 312.indd - La Confédération Générale du Logement

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AL 312.indd - La Confédération Générale du Logement
Action
Logement
L’actualité du logement pour les locataires, copropriétaires et accédants à la propriété
www.lacgl.fr
N°312
Avril • Mai • Juin 2012
Nouveau Président,
nouveau Parlement,
nouveau ministre...
Pour quelle politique
du logement ?
>> InterviewS :
Jean-Michel GUERIN et
Guillaume TEILHARD de CHARDIN
Directeur Général du site «PAP» et
Directeur Général du site «Explorimmo»
Locatif
copropriéTé
ACCESSION
Cécile Duflot s’attaque aux loyers trop
chers !
Rapport de l’ANAH :
«prévenir et guérir les
difficultés des copropriétés»
Un bilan 2012 mitigé
pour la loi Lagarde
Action Logement
Les changements
politiques intervenus au cours des
deux derniers mois
ont engendré interrogations, espoirs,
Michel Fréchet,
enthousiasme ou
Président de la CGL
circonspection
chez beaucoup de
nos militants. Notre souhait le plus
cher est que cette nouvelle situation
politique marque le début d’un changement profond de la politique du
logement. Effectivement, beaucoup
de commentaires écrits au moment
de la signature de notre pétition sur
le blocage des loyers décrivent les
difficultés de logement au quotidien
de nombre de nos concitoyens Il faut
très vite leur apporter des solutions
concrètes.
Pour l’heure, soyons optimistes. Une
nouvelle politique du logement se
met en place au travers des annonces de Madame DUFLOT, nouvelle
ministre du logement : doublement
du plafond des dépôts sur le livret A
pour financer la construction de logements sociaux et intermédiaires,
annulation du prélèvement de 245
millions d’euros pris sur la trésorerie des 770 organismes HLM, encadrement des loyers à la relocation,
relèvement du seuil de la loi SRU
imposant aux communes 20% de
logements sociaux… Voilà quelques
premières initiatives qui vont dans le
bon sens. En projet une nouvelle loi
sur le logement, annoncée par Madame DUFLOT.
Ces mesures ne sont ni le blocage
des loyers demandé à l’initiative de la
CGL, par 22 000 citoyens, ni la mise
en place d’un service public du logement, ni de nouveaux droits pour les
locataires, les copropriétaires occupants ou les accédants.
Mais nous reconnaissons que c’est
un progrès par rapport à ce que
nous avons connu et le début d’un
changement de cap souhaité par les
habitants autant que par les acteurs
et professionnels du milieu du logement. Lorsque le passage aux actes
se fera nous jugerons sur pièces et
seront à l’initiative d’actions, de propositions, d’idées pour peser dans le
sens de l’intérêt des habitants. En attendant nous souhaitons que le nouveau Ministre du Logement entende
des demandes des usagers du logement et leur donne satisfaction.
Revue trimestrielle d'information
éditée par la Confédération Générale
du Logement
29, rue des Cascades
75020 PARIS
Tél. : 01 40 54 60 80
E-mail : [email protected]
Directeur de la publication :
Michel FRECHET
Journaliste :
Etienne AUVRAY
Ont collaboré à ce numéro :
Hugues DIALLO, Stéphane PAVLOVIC
Conception et réalisation :
Marc RIBIS
Impression :
ETC-INN / Avenue des Lions - 76190
SAINTES-MARIE DES-CHAMPS
Dépôt légal :
2ème trimestre 2012
ISSN :
0221-0649
Crédits photos :
Etienne Auvray, Fotolia
Textes et images sous toutes réserves. Les textes et
articles n'engagent que leurs auteurs.
2
/ Avril - Mai - Juin 2012 / Action Logement
N°312
locatif
Rapport 2012 de la Cour des Comptes : le
logement social est épinglé
L
a Cour des Comptes a présenté mercredi 8 février son rapport annuel dans
lequel elle passe au crible la gestion
des deniers publics. Les principaux points
soulevés sont entre autres la fraude fiscale,
l’aide à l’agriculture, la formation des enseignants, la décentralisation routière…et le
logement social.
Sur ce dernier thème, la Cour des Comptes
pointe une mauvaise répartition géographique des constructions dans la programmation des logements sociaux et juge insuffisante la concentration des moyens sur
les régions aux plus gros besoins, comme
l’Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte
d’Azur : « La politique de concentration des
financements sur les zones les plus tendues,
mise en œuvre de façon effective depuis 2010,
s’appuie sur des instruments inadaptés, parfois même contre-productifs, et ses résultats
sont, à ce jour, modestes », « En 2009, 75 %
des logements sociaux étaient construits là
où n’existaient pas de besoins manifestes, et
seuls 25 % l’étaient dans les zones les plus tendues », a dénoncé le Premier président de la
Cour des comptes. « Ces résultats médiocres
s’expliquent en partie par les faiblesses dont
souffre le système de zonage sur lequel reposent les incitations à la construction », a-t-il
ajouté, jugeant les instruments utilisés « mal
adaptés, parfois même contre-productifs ».
La Cour formule ainsi plusieurs recommandations visant à adopter un zonage spécifi-
que pour la programmation des logements
sociaux, à poursuivre l’amélioration de la
connaissance du parc social de logements,
et à établir ce nouveau zonage à partir des
données nationales enrichies, mais aussi
des études locales validées par les comités
régionaux de l’habitat. La Cour insiste sur
l’importance d’associer les professionnels
du logement, les collectivités territoriales
mais aussi les bailleurs sociaux à l’élaboration de ce zonage, tout en prévoyant une
révision du zonage tout les 3 ans.
La Cour recommande également de « choisir comme critères, outre les données écono-
miques du marché, l’importance du logement
social existant, son occupation, la solvabilité
des ménages et leurs difficultés à accéder à un
parc autre que le logement social ».
En conclusion, la Cour rappelle que « dans
un contexte de raréfaction de la ressource publique, l’annonce, par les pouvoirs publics, de
la suppression des aides fiscales à l’investissement locatif privé à la fin de 2012 ne peut que
renforcer la nécessité d’une réflexion nouvelle
sur les priorités géographiques afin d’orienter
le soutien de l’action publique en faveur du
logement social vers les zones dans lesquelles
les besoins sont les plus importants. »
© Bertrand Guay, AFP.COM
L’IRL grimpe à + 2,24 %
L
’indice IRL (=Indice de Référence des
Loyers), valeur sur laquelle se calcule
l’augmentation annuelle des loyers, a
progressé de 2,24 % à la fin de ce premier
trimestre 2012. Ainsi, pour les contrats de
bail expirant au cours de ce
mois, les loyers seront augmentés en conséquence. C’est
la plus forte hausse de l’IRL depuis 2009
Conséquence de l’inflation, qui
s’est envolée de 0,8 % au cours
du mois de mars, affichant ainsi
2,3 % de progression annuelle,
l’indice IRL a connu une hausse de 2,24 points. Ce dernier,
valeur sur laquelle se calcule
annuellement l’augmentation
des loyers connaît cette année
sa plus forte montée depuis
trois ans. En effet, au cours des
trois premiers mois de l’année
2009, cette valeur de référence
atteignait 2,38 %. La hausse
générale des prix à l’étiquette
constatée depuis 2011. Pour
rappel, au premier trimestre
2011 la progression de l’IRL
avait été de 1,60 %, de 1,72 %
au deuxième trimestre et de
1,90 % au troisième trimestre.
Cette remontée de l’indice des
loyers est logique au regard de
son indexation sur l’inflation,
qui connaît un regain en Fran-
ce, avec une hausse de 2,5 % sur un an à fin
décembre 2011.
L’inflation s’est alors poursuivie au cours des
trois premiers mois de cette année 2012,
entraînant avec elle le fameux indice sur
lequel se calcule l’ajustement annuel des
loyers.
Ainsi, à compter de ce mois d’avril 2012,
les loyers seront rehaussés de 2,24 % pour
les contrats de bail expirant
en mars dernier. Les baux
concernés sont ceux comportant une clause stipulant
un tel réajustement annuel.
Plus précisément, l’indice récemment paru concerne les
contrats de bail des locaux
régis par la loi du 6 juillet
1989, c’est-à-dire tout logement principal ou servant
d’habitation et de local professionnel, ainsi que les dépendances. Les habitations
secondaires et les logements
meublés ne sont pas soumis
à cet indice.
Si l’indice IRL a connu une
hausse de 2,24 % en ce début du mois d’avril, il a cependant été constaté que
les prix pratiqués sur les
nouveaux baux sont restés
stables au cours des trois
premiers mois selon l’INSEE.
Malheureusement, pour les
baux en cours, rien n’indique qu’une baisse pourrait
avoir lieu.
Action Logement
N°312
Recherche logement
désespérément : Histoire
réelle d’une vraie galère
L
a recherche d’un appartement à Paris
peut rapidement se transformer en
véritable casse-tête. Le marché immobilier parisien disposant de beaucoup moins
d’offres de biens à louer que de demandes,
la location est devenue pour le particulier un
parcours du combattant. Magalie, active de
27 ans en a fait l’amère expérience et a bien
voulu confier ses impressions à la Confédération Générale du Logement.
Ayant fini ses études dans le sud de la France,
cette jeune montpelliéraine fraîchement diplômée décide de monter à la capitale. Après
avoir trouvé un poste en tant que secrétaire
dans une société d’informatique du 20ème arrondissement, elle se lance en recherche de
son futur logement. Elle était loin d’imaginer
alors des difficultés et obstacles qu’elle allait
devoir traverser.
Comme pour toute recherche de location, la
première étape pour Magalie consiste à découvrir les appartements à louer dans les différents quartiers parisiens. Pour cela, il suffit
de frapper aux portes des agences immobilières et de consulter consciencieusement
les principaux sites d’annonces tels que « le
bon coin », « PAP », « se loger » ou « Paruvendu » , une pratique simple mais qui laisse
également son lot de surprises. Entre les annonces mensongères, les bailleurs sans scrupules, les marchands de listes, les numéros
surtaxés (08…), la concurrence nombreuse
et les intermédiaires louches, Magalie ne
s’attendait pas à jouer des coudes dans cette
« jungle immobilière ».
Pour sa recherche, Magalie s’est imposée 2
impératifs : ne pas dépasser 600 € pour le
loyer charges incluses et trouver un logement à moins d’une heure de transport de
son nouveau travail. Passées les toutes premières visites, notre montpelliéraine a vite
du faire des concessions sur la taille du bien
et le standing du quartier. Il reste donc les
arrondissements parisiens populaires proposant des chambres de services au confort
rudimentaire : dernier étage sans ascenseur,
appartement sous les toits à la limite de la
décence, sanitaires et douches communes
sur le palier.
Dès les premières annonces, les arnaques
commencent. Magalie déniche sur le site
« le bon coin » un petit appartement plein
de charme et décide de prendre contact au
plus vite avec le propriétaire. Le rendez-vous
est pris. Surprise, le jour de la visite elle est
accueillie par le locataire en place qui joue
à l’agent immobilier et lui demande une
« commission » de 300 € pour service rendu
si son dossier est accepté. Bien entendu, elle
ne donnera pas suite.
Une semaine plus tard, une autre annonce
alléchante éveille les soupçons de Magalie,
elle appelle le propriétaire qui « malheureusement » réside à l’étranger et ne peut se déplacer. Il lui propose alors une solution et lui
demande pour réserver l’appartement d’envoyer par mandat cash la modique somme
de 500 € à M. « X » son soi-disant notaire. Une
fois le paiement effectué elle pourra alors
par le biais du notaire signer le contrat de
bail. Le piège est trop gros, la jeune femme
se désiste.
Sur l’ensemble de ses visites, Magalie retient
l’état général plutôt déplorable des biens qui
lui sont proposés par les bailleurs. Certains
lui offre même de mettre la main à la pâte et
d’effectuer elle-même les travaux (peinture,
électricité...) puis de la rembourser…
Autre problème, Magalie est jeune, ne gagne
« que » 1230 € par mois pour un contrat en
CDD, 3 points qui ne jouent pas en sa faveur
malgré un garant solide. Si on suit la logique
financière immobilière actuelle : salaire = 3
X loyer, notre jeune diplômée dispose donc
d’une enveloppe théorique de 400 € charges comprises pour trouver à se loger. Une
aberration quand on sait que depuis le début de ses recherches en février 2012, sur les
20 appartements visités (entre 9 et 15m²) les
loyers se situaient en moyenne plutôt autour
de 580€. Un illogisme contreproductif aussi
bien pour le locataire que le propriétaire
puisque pour avoir accès à la GRL (Garantie des Risques Locatifs), les assurances se
basent sur cette fameuse équation salaire
= 3 x loyer, c’est le serpent qui se mord la
queue…
Pour mettre toutes les chances de son côté,
Magalie a même déposé son dossier dans
différents organismes aidant les jeunes travailleurs en leur proposant des logements
dans des résidences conventionnées, mais
la liste est longue. En février, l’administration
traitait les dossiers déposés en septembre.
Même problématique pour le logement social. Dans son malheur, Magalie a la chance
d’être hébergée dans une location étudiante
chez une amie qui l’accueille en toute illégalité dans son 17 m² dans le 93 à Saint Denis.
Aujourd’hui, après 4 mois de prospection,
la jeune femme habite un joli 35m² dans le
12ème arrondissement rue Crozatier, un logement propre, bien situé et paie un loyer
très raisonnable de 560 €. (Une occasion en
or qui lui a été proposée par ses relations).
Cette situation n’est malheureusement que
temporaire puisque Magalie est en sous sous
location atypique ( sans contrat) pour une
durée d’à peine 5 mois… Une courte pause
juste avant de replonger dans les méandres
du marché locatif parisien en espérant trouver cette fois-ci un logement digne et dans
ses moyens où elle pourra enfin emménager.
Le cas de Magalie est malheureusement
typique des problématiques rencontrées
par les jeunes travailleurs en quête d’une
location. Ils se heurtent en premier lieu à
la méfiance des propriétaires et des professionnels de l’immobilier à l’égard du dossier
des candidats jugé souvent trop peu fiable.
Cet exemple met le doigt sur toutes les subtilités, les dangers et les incohérences du
monde de la location immobilière : manque
de logements, loyers abusifs, discrimination,
arnaques et bien entendu intrinsèquement
toutes les faiblesses législatives dans la protection du consommateur. Mais dans quel
monde vivons-nous ?
Cécile Duflot s’attaque aux
loyers trop chers
C
’est Cécile Duflot qui hérite finalement
du Ministère du Logement et remplace l’ancien secrétaire d’Etat Benoist
Apparu.
Secrétaire Nationale des Verts depuis 2006,
Cécile Duflot a été désignée à 34 ans tête
de liste Ile-de-France du Rassemblement
Europe Ecologie pour les élections régionales. Elle préside désormais le groupe des 49
élues écologistes au Conseil régional d’Ilede-France.
Née à Villeneuve-Saint-Georges (Val-deMarne), elle fait des études de géographie,
avant d’être diplômée de l’ESSEC. Urbaniste
de profession, elle est déléguée générale
d’un groupe immobilier à vocation sociale
dans le Val-de-Marne. Militante active depuis sa jeunesse, Cécile Duflot a commencé
à militer au sein de la JOC. En 2001, elle est
candidate aux élections municipales de Villeneuve-Saint-Georges, avant d’être élue
Maire-adjointe a l’urbanisme en 2008. Aujourd’hui au ministère et pour lutter
contre « l’emballement » des prix des loyers
sans attendre une nouvelle loi qui exigera de
longues négociations, Cécile Duflot entend
bloquer par décret dès la rentrée prochaine
les tarifs à la relocation. Selon l’Observatoire
des loyers de l’agglomération parisienne,
les loyers ont progressé de 2,4 % en région
parisienne en 2011, un niveau supérieur à la
valeur moyenne de l’IRL (+1,7 %) en raison
notamment d’une hausse moyenne de 6 %
« à la relocation ». Au cours des dix dernières
années, les loyers ont augmenté de 50 % à
Paris, de 43 % en proche banlieue et de 42 %
en grande couronne.
Le décret sera présenté fin juin en Conseil
d’Etat, et devrait être publié mi-juillet pour
entrer en vigueur à la rentrée.
Il ne gèlera pas les loyers. En clair, un propriétaire qui remet son bien sur le marché à la fin
du bail du locataire précédent ne pourra plus
profiter du changement pour les augmenter
comme bon lui semble et le nouvel entrant
bénéficiera du même tarif locatif que le locataire sortant.
Le loyer continuera ensuite d’évoluer chaque
année selon l’indice de référence (IRL) publié
par l’INSEE.
La CGL se félicite du projet de blocage des
loyers à la relocation dès la prochaine rentrée. Elle considère cette annonce comme
une avancée vers une nouvelle politique des
loyers.
Cependant, encadrer les loyers à la relocation revient à reconnaître le niveau élevé des
loyers dans les seules zones tendues et à agir
sur les seules augmentations à venir.
Or les locataires, dont beaucoup sont dans
une situation financière difficile, attendent
aujourd’hui plus qu’un encadrement à la relocation dans certaines zones.
La CGL demande :
- Un blocage de tous les loyers, y compris
ceux du secteur social pendant une durée
d’un an
- Un état des lieux précis du niveaux des
loyers en France afin de dégager une moyenne par bassin d’habitat
- Une baisse des loyers qui dépassent la
moyenne des loyers constatés dans chaque
bassin d’habitat.
La CGL invite Madame Duflot à faire suivre le décret de blocage des loyers à la relocation d’autres mesures portant sur la
totalité des loyers.
Pétition pour
le blocage des
loyers :
22 000 signatures
au 25/06/2012
Action Logement / Avril - Mai - Juin 2012 /
3
Action Logement
N°312
N°305
COPROPRIéTé
Rapport de l’ANAH : « préMise en sécurité des
venir et guérir les difficultés ascenseurs : les commandes
des copropriétés »
sont au point mort !
D
ans son rapport «Prévenir et guérir
les difficultés des copropriétés», ,
Dominique Braye, le président de
l’Agence nationale de l’habitat plaide pour
que la copropriété soit promue “au rang
d’enjeu national” et qu’un plan national soit
défini.
avec notamment la transformation de leur
structure de propriété.
Selon l’ANAH, un plan national devrait permettre d’engager une action à même de
prévenir le développement des copropriétés en difficulté et de traiter les différents
stades de leur déqualification. Ce plan devrait reposer sur la création d’un pôle de
connaissance, d’expertise et d’appui aux
copropriétés en difficulté, et sur la mise en
place d’une instance partenariale de suivi
réunissant collectivités territoriales, financiers, professions immobilières, etc.
Le premier constat est la méconnaissance
et le flou qui entoure la notion de copropriétés. Les difficultés que ces dernières
rencontrent, sont ainsi attribuées à des
facteurs très différents comme le mauvais
état du bâti, les problèmes de
gestion ou alors d’une mauvaise occupation des lieux
(constate Dominique Braye).
D’où la nécessité , selon lui, de
créer un pôle national d’appui


et de connaissance à L’ANAH

afin d’améliorer les données
et les outils d’observation sur
les copropriétés. Autre constat
mis en avant : les actions publiques souvent trop tardives
et trop coûteuses envers les
copropriétés en difficultés.



La CGL qui occupe un siège
au CA de l’ANAH, a participé
activement aux groupes de
travail qui ont conduit à la
rédaction de ce rapport.
Tout en reconnaissant la
qualité de celui-ci, elle est
réservée sur plusieurs des
solutions préconisées.
Ainsi le rapport fait de la
constitution
obligatoire
d’un fonds de travaux afin
que les copropriétaires
n’aient pas à faire face en une seule fois à
telle ou telle grosse réparation. Si l’idée du
fonds de travaux comme un instrument préventif est intéressante, il reste que le rendre
obligatoire constitue une ingérence dans la
gestion de leur copropriété par les copropriétaires eux-mêmes. De plus, demander
aux copropriétaires de contribuer encore
plus aux dépenses a pour effet d’éloigner
les gens modestes de la copropriété. Réduire le risque de copropriétés dégradées : oui,
créer des ghettos de riches : non !

L’ANAH a évalué, sur les bases
de l’enquête nationale sur le
logement, à 300 000 le nombre de résidences principales situées dans des copropriétés rencontrant des difficultés financières ou
de fonctionnement. Selon les données d’un
outil statistique expérimental, 1,2 million
de logements sont en copropriétés potentiellement fragiles. Les 162 propositions du
rapport s’organisent autour de deux axes :
Prévenir les difficultés futures : meilleure information des copropriétaires au moment
de l’acquisition, mise en place d’un diagnostic, d’un fonds de travaux alimenté par les
copropriétaires, création obligatoire d’un
compte séparé dans chaque copropriété et
définir des dispositifs exceptionnels pour
les copropriétés en situation très critique,
Par ailleurs, éviter les impayés en renforçant
les procédures de recouvrement, c’est là
aussi sanctionner lourdement les habitants
qui ont des difficultés financières.
E
ntre 2006 et 2011, les accidents d’ascenseurs mortels ou graves ont été
réduits de 70 %, sous l’effet de la mise
en application de la loi de mise en sécurité
des appareils. Dans 41 % des cas, les drames
sont survenus à la suite de chutes dues à un
défaut de précision d’arrêt, tandis que des
chocs lors de la fermeture des portes de la
cabine ont été identifiés dans 27 % des cas.
Rappelons que la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité
doit se dérouler sur une durée de 15 ans
avec 3 échéances spécifiques. La première
de juillet 2008 à fin 2010 pour les travaux
de sécurité les plus urgents, la deuxième
jusqu’à juillet 2013 et la dernière à fin juillet
2018. C’est cette 2ème échéance portant sur
le contrôle de l’arrêt et du maintien de la cabine qui pose problème aux professionnels.
En effet, depuis les 6 derniers mois, la FFA
(Fédération Française des Ascenseurs) enregistre une baisse très nette des commandes
pour la suite des travaux dont l’échéance arrive à juillet 2013. Aujourd’hui, les travaux
sont à 58 % d’avancement global sur 7 années effectives, mais malheureusement les
commandes sont au point mort.
Lors de la conférence de presse du 4 avril,
la FFA a fait part de son inquiétude concerant l’état des commandes et l’avancement
des travaux, sachant que la mise en sécurité
reste une priorité et que le calendrier prévu
par la loi est maintenu, la profession appelle
à une reprise de la mise en sécurité pour les
2ème et 3ème tranches.
PME créées spécialement dans le contexte
de la loi SAE se sont même retrouvées en
dépôt de bilan. Une situation qui risque en
plus de créer un engorgement à l’approche
de la fin de la deuxième échéance en juillet
2013 avec un afflux soudain et important de
commandes du à l’inévitable réveil et prise
de conscience des propriétaires.
La CGL rappelle que les sanctions encourues
pour le non respect des échéances peut
entraîner une amende de 3e classe (450 €)
pour les propriétaires. Ce montant est multiplié par cinq pour les personnes morales
(un syndicat de copropriété, par exemple).
Bien entendu, la responsabilité civile et
pénale des propriétaires et des copropriétés est susceptible d’être engagée en cas
d’accident. Faut-il rappeler aux bailleurs qui
ne se « précipitent pas » pour engager ces
travaux de mise en conformité qu’ils sont
généralement plus « réactifs » lorsqu’il s’agit
d’assigner les locataires qui ont des difficultés à payer leur loyer.
Les ascenseurs en chiffres :
Un parc de 490 000 ascenseurs dont 50%
ont plus de 25 ans et 25% plus de 40 ans,
c’est le plus vétuste d’Europe
Un ascenseur représente de 7 % à 12 % des
charges d’un immeuble.
1 450 000 pannes par an.
150 000 personnes bloquées dans les ascenseurs chaque année (2/3 en région parisienne).
Coût moyen par ascenseur (travaux + modernisation) en baisse : 18 000 €
La crise économique sur fond d’élection
présidentielle est certainement une des
causes de ce « gel » de commandes de la
part des propriétaires. Il n’empêche que ce
phénomène d’attentisme met à mal non
seulement le calendrier de travaux et la sécurité des usagers, mais aussi tout un pan
du secteur des ascensoristes qui se retrouvent en sous activité. Fin 2011, certaines
Jurisprudences en copropriété :
Délégation de vote en Assemblée générale :
Tout copropriétaire mandataire peut déléguer son droit de vote au cours d’une
assemblée générale sauf si la subdélégation (principe de redéleguer une délégation) est interdite par le mandant originel.
Suppression de WC communs par le syndicat :
Dès lors que le syndicat de copropriétaires
décide de la suppression de ses WC communs, il se doit d’adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires
de lots privatifs de raccorder leurs installations sanitaires conformément à la réglementation.
 Cass, 3e civ. 16 mars 2011
Abandon de lot par un copropriétaire :
En application de l’article 1134 du code
civil, interdiction est faite au copropriétaire d’abandonner son lot pour se soustraire aux charges de copropriété.
 Cour d’appel d’Orléans 18 mai 2011
4
/ Avril - Mai - Juin 2012 / Action Logement
 Cass. 3e civ. 29 nov. 2011
Pas de copropriété sans syndicat chargé
de parties communes :
Les copropriétaires sont obligatoirement
groupés en syndicat, dès lors que la propriété de l’immeuble est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part
de parties communes.
 Cass. 3e civ. 11 janv. 2012-05-24
Responsabilité du syndic à l’égard des
copropriétaires :
Le syndic, qui a commandé des travaux
pour un montant supérieur à celui voté en
assemblée générale, est responsable visà-vis de chaque copropriétaire de sa faute
et doit en conséquence, procéder au paiement, à titre de dommages et intérêts, de
la quote-part supplémentaire de charges
payée par chacun.
Les copropriétaires d’un lot de copropriété sont libres de disposer de leurs parties
privatives conformément à la « destination de l’immeuble », dès lors qu’ils ne
causent pas de trouble anormal de voisinage.
La destination de l’immeuble est en principe indiquée dans le règlement de copropriété et désigne l’usage auquel est destiné
l’immeuble en fonction des caractéristiques
de construction, de confort, d’affectation,
d’environnement et d’esthétique. Elle désigne en gros ce à quoi doit servir l’immeuble
(habitation, commerce...)
 Cass. 3e civ. 7 fevr. 2012
Trouble anormal de voisinage et destination de l’immeuble :
 Cass. 3e civ., 29 fevr. 2012
Action Logement
N°312
ACCESSION
Un bilan 2012 mitigé pour la loi Lagarde
L
a Loi Lagarde est en place depuis le 1er
novembre 2010. Face à l’augmentation
toujours plus forte du nombre de foyers
surendettés, cette loi vise, dans la continuité
de la loi Borloo, à enrayer ce fléau. L’objectif
affiché est de « faciliter le rebond des personnes surendettées. Pour résumer, cette loi
vise d’une part à renforcer l’information de
l’emprunteur sur le crédit à la consommation
et d’autre part à accroitre les obligations du
prêteur notamment sur la vérification de la
solvabilité de son client. Cette loi a ouvert le
domaine de l’assurance prêt à la concurrence
dont le marché était jusqu’alors monopolisé
par les banques. Le futur acheteur peut donc
souscrire son assurance de prêt auprès de
l’établissement de son choix. Il est ainsi possible d’économiser plusieurs milliers d’euros
sur le coût total du crédit immobilier par
rapport au contrat d’assurance de l’établissement de prêt.
Enfin, les banques tardent parfois à délivrer,
comme elles en ont l’obligation depuis le
1er juillet 2009, la fiche d’information décrivant leur assurance de groupe. Et ces fiches
sont parfois trop longues et peu lisibles, ce
qui rend difficile la comparaison entre les
offres.
sormais amortissables par défaut(limité dans
le temps à l’inverse du crédit renouvelable)
et les montants de remboursement de prêt
ont sensiblement augmentés. D’où une
plus grande difficulté pour les emprunteurs
à s’acquitter des mensualités, ces derniers se
retrouvent plus rapidement le dos au mur.
Le Comité souligne toutefois l’aspect positif
de la loi sur le niveau des offres proposées aux
consommateurs, ce grâce à une plus grande
ouverture du marché à la concurrence.
En conclusion, le crédit à la consommation,
qui est déjà très réglementé, a dû s’adapter au
nouveau dispositif imposé par la loi Lagarde.
Mais les mesures imposées par la loi ne suffisent pas et les résultats sont peu probant sur
le surendettement des ménages, étant donné
que les principales raisons de ces situations
sont liées à des accidents de la vie (chômage,
divorce, décès…). Un constat difficile dans
un contexte où le secteur est déjà mis à mal
A l’inverse, le volet de la loi Lagarde sur le
crédit à la consommation a eu un effet pervers
sur le remboursement des emprunteurs et a
fragilisé certains d’entre eux.
La cause : les crédits renouvelables sont dé-
par une stagnation de la consommation des
ménage.
Les chiffres :
En 2012 en France, on compte
750 000
foye r s
s u re n d e t té s.
225 000 nouveaux dossiers ont été déposés
entre 2010 et 2011.
207 666 dossiers déposés par an en moyenne
entre 2007 et2011.
L’endettement se compose pour 83,6 % de
dettes financières, pour 8,9 % d’arriérés de
charges courantes et pour 7,5% d’autres
dettes.
Les dettes immobilières représentent 8,9
% des dossiers pour un montant moyen de
97 500 euros.
Plus d’un an après sa mise en application,
la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur
confirme son utilité, mais son bilan montre
qu’elle reste encore perfectible.
Une étude réalisée en juin 2011 par l’IFOP
(Institut Français d’Opinion Publique) pour
le compte de la Macif montre que 60 % des
personnes interrogées ignorent la possibilité de choisir une assurance autre que celle
de la banque prêteuse. Sur l’information du
consommateur, il reste du chemin à faire.
Suite à une commande du ministère de
l’économie, le Comité consultatif du secteur
financier (CCSF) a publié le 20 mars dernier
un avis sur la mise en œuvre de cette loi et
met en lumière quelques points faibles. En
effet, selon le CCSF, les banques ont ainsi
tendance à trop tarder avant de signifier un
refus de délégation, ce qui diminue la marge
de manœuvre de leur client. Un autre point
noir, les frais de délégation parfois facturés
aux clients choisissant de souscrire hors de la
banque prêteuse, une forme de dissuasion.
Les diagnostiqueurs
montrés du doigt par la
DGCCRF
E
n 2011, la DGCCRF a réalisé une enquête visant à vérifier l’application
de ces nouvelles dispositions réglementaires. Les enquêteurs ont contrôlé 559
entreprises de diagnostiqueurs dont 337
n’étaient pas en conformité avec la réglementation.
Les contrôles ont donné lieu à 35 rappels de
réglementation, 24 injonctions administratives et 9 procès verbaux.
Les principales infractions portent sur :
- le manque d’affichage ou d’information
sur les prix ;
- la tromperie en matière tarifaire ;
- l’absence de certification de compétence
professionnelle ;
- le non respect des dispositions et modalités d’information sur l’indépendance
du diagnostiqueur.
La DGCCRF ne donne que peu d’informations sur son enquête chez les diagnos-
tiqueurs immobiliers dans ce bilan. Le rapport mentionne que l’objectif des contrôles
était de vérifier le respect de la loi sur le
commissionnement des diagnostiqueurs
immobiliers (décret 2010-1200 du 11 Octobre 2010). Les inspecteurs ont donc
porté leur attention sur les sources de litiges les plus courants. Pour l’instant, il faut
se contenter de ces informations. Quelles
infractions étaient mineures ? Quel était
l’impact pour les donneurs d’ordres ? On
ne le sait pas. Il aurait été très constructif de publier une série de recommandations,
basées sur les résultats de cette enquête,
afin que les diagnostiqueurs immobiliers
puissent en prendre acte. Certains réfléchissent à la mise en place d’un ordre des
diagnostiqueurs. Encore faut-il que la profession accepte de se regrouper et de partager les compétences. Mais on peut imaginer d’autres schémas, notamment dans le
cadre d’un service public du logement.
2 logements sur 3 ne sont
pas aux normes électriques
D
eux tiers des logements de plus de
15 ans vendus ne sont pas en sécurité électrique. C’est ce qui ressort
de l’analyse faite par l’ONSE (Observatoire
National de la Sécurité Electrique) de 6
000 diagnostics électriques obligatoires
de logements vendus entre 2009 et 2011.
A l’intérieur des logements (collectifs ou
individuels), les principales anomalies relevées sont les suivantes : absence de mise à
la terre (70 %), présence de matériels vétustes ou inadaptés à l’usage (74 %), absence
de liaison équipotentielle et non respect
des règles de sécurité dans la salle de bains
(65 %), absence de dispositif de protection
contre les surintensités (43 %).
La majorité des logements concernés ont
été construits avant 1974. Ils ne répondent
plus aux attentes des consommateurs actuels. « L’usure naturelle des équipements
conjuguée à la multiplication des appareils
électriques dans nos usages quotidiens génèrent des risques majeurs dans l’habitat
individuel et collectif pour ses occupants
», relève l’observatoire. S’ajoute à cela la «
bidouille »... Beaucoup d’habitants connaissent mal les dangers et décident de modifier eux-mêmes leurs installations, se retrouvant ainsi avec des fils dénudés ou des
branchements sauvages.
Sur les quelques 250 000 incendies domestiques enregistrés chaque année, 80
000 sont d’origine électrique. Si on compte
aujourd’hui 58 % de logements anciens non
sécurisés au niveau électrique, ce chiffre est
loin d’être en baisse, l’observatoire estime
que l’on compte annuellement 300 000
installations électriques dangereuses de
plus en France. Une prise de conscience des
propriétaires-bailleurs semble nécessaire et
pas uniquement lors de la vente quand le
dossier de diagnostic technique l’impose.
Pour rappel, la responsabilité civile et pénale du bailleur peut être engagée en cas
d’incendie.
Action Logement / Avril - Mai - Juin 2012 /
5
Action Logement
N°312
Actualité militante
CGL 06 : la CNP et ICADE mis à l’amende par l’association
des locataires Château Miramar
D
epuis 2005 l’ALCM (Association des
locataires Château Miramar) se bat
avec son bailleur pour des charges
concernant la résidence. Des années durant lesquelles même avec le soutien d’une
association de consommateur spécialisée
dans le logement pour épauler l’association
et faire valoir ses droits face à son bailleur
(la CNP) les locataires n’ont pas réussi à faire
bouger la situation. Entre les problèmes de
gardiennage, les factures d’eau surgonflées
et l’entretien de la piscine, ce sont des dizaines de milliers d’euros de remboursement
que réclame l’association pour l’exercice
des années 2006 et 2007. C’est en octobre
2007 que l’ALCM présidée alors par Colette
Thurillet rencontre la Confédération Générale du Logement en la personne de François Gueury, président de la CGL 06, qui décide de s’occuper du dossier et d’épauler les
88 locataires membres de l’association.
Après de nombreux courriers et appels téléphoniques, la CGL obtient enfin un rendez-vous pour les contrôles de charges
2006 et2007. La réunion organisée par le
gestionnaire du site Icade se déroulera
dans un des halls d’entrée de la résidence,
un geste significatif pour l’association de
tout l’intérêt porté par le bailleur à ses locataires. Sur les 15 points abordés (la plupart
des problèmes de facturation) lors de la
réunion, 13 ont obtenus gain de cause. La
CGL et l’ALCM se sont montrés inflexibles à
l’encontre du bailleur en réclamant jusqu’au
moindre centime versé en trop par les loca-
taires. Ils saisissent le tribunal, le bailleur est
condamné à payer et après de nombreuses
relances, l’association reçoit mi avril un chèque de remboursement d’environ 75 000
euros pour les années 2006, 2007. La CGL
aurait souhaité obtenir des dommages et
intérêts. Mais c’est une belle première victoire pour les locataires qui se voient rembourser pour chaque dossier individuel (54)
entre 600 et 1800 euros.
Mais ce n’est pas fini, il reste encore à contrôler les années suivantes. Passé cet entretien
et malgré les multiples relances habituelles,
la réponse du gestionnaire se fait attendre.
Le bras de fer recommence et le patron du
groupe Icade fait même le déplacement
pour s’entretenir avec les représentants de
l’association, peine perdue, le gestionnaire
est assigné. Les audiences ne se déroulent
malheureusement pas comme prévu et
l’association se retrouve face à un véritable
mur. François Gueury président de la CGl 06
décide alors, en accord avec les locataires,
de changer de stratégie et fait appel à 2
avocats pour les différentes affaires concernées.
Colette Thurillet, artiste peintre et présidente de l’ALCM ne ménage pas ses efforts
pour défendre les droits de ses locataires.
Décrite comme une « personnalité » et un
« caractère » par François Gueury, elle n’hésite pas défendre ses convictions avec force
en direct auprès des grands patrons d’Icade
(gestionnaire) et de la CNP (bailleur).
Aujourd’hui, le prochain objectif pour la
CGL et l’ALCM est de récupérer l’argent des
charges de 2008 (même revendications que
pour 2006, 2007). Mais le deuxième objectif
caché de la CGL 06 est de faire payer par le
bailleur aux locataires, des indemnités de
dommages et intérêts en s’appuyant sur
une jurisprudence existante. Dans cette jurisprudence, un locataire avait alors obtenu
gain cause et avait été indemnisé de la somme de 10 000 euros.
Dans le cas présent, le but pour les locataires n’est pas de faire du bénéfice mais de
faire en sorte que ces potentielles indemnités puissent couvrir le complément de charges demandé par Icade sur les 3 dernières
années de régulation.
La CGL mettra tout en œuvre pour mener à
bien ce nouveau combat qui est aussi celui
de la défense des droits des locataires.
A force de demandes, la CGL contrôle enfin
les charges 2008 et fait les réclamations en
conséquences auprès d’Icade. Par contre
les décomptes de charges et les justificatifs
pour l’exercice des années 2009, 2010 restent aux abonnés absents, le combat continue.
CGL 93 : les locataires «la Pépinière» contre
France Habitation
D
e l’extérieur, la résidence « la Pépinière » à Epinay sur Seine, a tout
pour plaire. Un grand hall d’entrée
accueillant, un visuel agréable pour une
prestation à priori haut de gamme. L’intérieur dispose d’une cour plaisante traversée
par des allées bordées de luminaires permettant l’accès à de plus petits bâtiments
s’intégrant parfaitement à une ambiance
plutôt familiale.
Construite en fin 2008 et gérée par le
bailleur HLM France Habitation, cette résidence malgré les apparences et son jeune
âge n’échappe pourtant pas aux problématiques des défauts de construction et de
« mauvaise » gestion.
Il y a 2 ans, suite à des agressions verbales
répétées d’un couple de locataires à l’encontre de plusieurs enfants de la résidence,
une plainte est déposée. Cet événement entrainera la création de l’association « la Pépinière » présidée par Gisèle Juignet. Petit à
petit les locataires adhèrent à l’association,
se rencontrent et les langues se délient. Les
problèmes de chacun remontent à la surface et une prise de conscience collective se
fait au sein du groupe : malgré les apparences, rien ne va dans la résidence. Nombreux
soucis techniques, de voisinage, d’humidité, mais surtout de communication avec un
bailleur, représenté par Mme Gimenez, res-
6
/ Avril - Mai - Juin 2012 / Action Logement
ponsable technique, qui malgré les demandes répétées et fondées de l’association fait
la sourde oreille et se refuse à intervenir.
Depuis plusieurs années déjà, Mme Juignet
et son association se battent contre un
problème majeur d’infiltration dans les appartements qui gâche la vie de nombreux
occupants. Chez Mme Porez , les 3 enfants
du couple subissent depuis trop longtemps
des désagréments qui vont bien au delà
du simple problème d’humidité. Outre les
traces de moisissure dans la salle de bain
et les chambres, de véritables flaques d’eau
sur le sol apparaissent sans raison aucune,
et à plusieurs endroits l’humidité suinte littéralement des plinthes le long des murs.
Les enfants dorment dans une moiteur permanente où des champignons se forment
jusqu’à leur tête de lit. On peut même parler
de mise en danger puisque les membres de
la famille sont trop régulièrement victimes
de maux de têtes quand ils sont exposés
aux moisissures. David, père de la famille est
partagé entre incompréhension et colère à
l’égard du gestionnaire qui se voile la face
et met la santé de ses enfants en péril, sans
compter les dangers potentiels électriques
pouvant être déclenchés par l’humidité latente dans les cloisons :
« C’est n’importe quoi…l’isolation est mal
faite, on sent l’air passer sur les murs. La VMC
ne fonctionne plus depuis 6 mois et malgré
tous nos appels, ils n’ont jamais envoyé personne. Pourtant on paie nos loyers et je sais
qu’on est dans nos droits. Sans compter les
odeurs de moisi dans la chambre de ma
fille, je vais certainement être obligé de tout
casser, des fois elle se lève et est plus pâle
que le mur…l’humidité est partout, seul le
salon est épargné. France Habitation ne fait
rien et renvoie la balle, ils se moquent de
nous. Par contre ils savent prendre notre argent pour s’en mettre plein les poches ! Moi
encore ça va, mais pour les petits c’est pas
possible…».
Mme Touchard, dans une autre aile de la
résidence vit avec une fissure au beau milieu du plafond de son salon. C’et la mauvaise étanchéité de la terrasse de son voisin
du dessus qui en est la cause. Après (non
sans mal) avoir pu faire jouer la garantie
décennale auprès de France Habitation,
les travaux commencent mais un problème technique du à l’humidité de la fissure
empêche les ouvriers de mener à bien leur
mission. Il faut patienter. Mme Touchard vit
depuis plusieurs mois dans une ambiance
de travaux inachevés et ne peut que subir
les erreurs de construction et la réticence
du bailleur à vouloir régler les problèmes
généraux d’étanchéité et de plomberie. Car
régulièrement les habitants supportent les
remontées d’eaux usagées aussi bien dans
leurs douches que dans les toilettes.
Selon les membres de l’association, des
malfaçons à la construction de l’immeuble
seraient à l’origine de ces problèmes d’infiltration. Le promoteur immobilier pressé
par le temps aurait bâclé une partie de la
résidence pour finir les travaux dans les délais impartis. Il est inacceptable qu’une résidence neuve de 2008 de ce standing puisse
cumuler autant de problèmes techniques.
A force de persuasion un rendez-vous est
pris avec une responsable de France Habitation le 28 février 2012 auquel a participé
le président de la CGL, Michel Fréchet, afin
de veiller à la défense des droits des locataires. Durant la réunion, toutes les problématiques sont abordées et l’association défend ardemment le bien-être des résidents.
Il faut dire que les défectuosités sont nombreuses : portail d’entrée hors service, fuite
de conduites sanitaires dans le parking,
pannes à répétition du système des VMC,
chaudières défaillantes, création d’aire de
jeux…Mme Ternet, manager du site pour
France habitation s’est montré assez ouverte aux revendications des locataires et après
de nombreux échanges, des promesses
ont été faites du côté du bailleur pour enfin améliorer le quotidien de ses locataires.
Seul le temps nous permettra de constater
si ces promesses seront tenues. La CGL mettra tout en œuvre pour qu’elles le soient.
Action Logement
N°312
consommation
Observatoire CGL 2011 des demandes des consommateurs
D
epuis 3 ans, la CGL classe et analyse tous les mails de demande
d’aide envoyés à son siège. Chaque année, elle fait paraitre dans
son journal une synthèse de cette étude. Trois années durant
lesquelles, elle a pu constater l’évolution des besoins des consommateurs
dans le domaine du logement.
Pour établir ce baromètre, nous avons conservé les cinq principaux thèmes
de préoccupation des consommateurs qui nous contactent, à savoir le
« locatif », « l’accession », « la propriété individuelle », « la copropriété » et la
« consommation généraliste ». Cette dernière thématique regroupe toutes
les demandes ne relevant pas directement du domaine du logement.
Pour cette « cuvée » 2011, les changements ne sont pas flagrants. Certes,
les chiffres sont révélateurs des inquiétudes permanentes (et justifiées)
des consommateurs soucieux de protéger ou d’acquérir une qualité de
vie minimum. Pourtant, malgré une actualité du Logement « riche » en
rebondissements ces 2 dernières années sur toile de fond de crise, on
pouvait s’attendre à un bouleversement plus important dans les chiffres
de notre baromètre.
L’augmentation des loyers, toujours plus grande par rapport aux salaires,
le prix surgonflé de l’immobilier pour les accédants, l’augmentation de
l’endettement des ménages, le désengagement financier de l’Etat et
les nombreux changements législatifs (favorables ou défavorables au
consommateur), sont autant de facteurs qui auraient pu influer sur les
demandes d’aides répertoriées à la confédération.
Soit, les chiffres du tableau bougent peu mais tout ne va pas bien pour
autant, bien au contraire.
Comme à chaque fois dans cet observatoire, les demandes d’aides les plus
récurrentes concernent toutes la thématique du locatif avec 71,04 % du
total des demandes. Le grand « gagnant » est « le dépôt de garantie » (non
restitution par le bailleur) avec 14,96 % des demandes, un pourcentage en
augmentation de 1,34 % par rapport au baromètre 2010. Dans la plupart
des cas recensés, soit le bailleur est très pointilleux sur l’Etat des lieux de
sortie, soit il fait la sourde oreille pour rendre le dépôt de garantie une fois
le locataire parti.
En deuxième position on retrouve le domaine des « troubles de jouissance »
avec 13,32 %, en hausse de 0,27 % en 1 an. La plupart des revendications
sont pour des problèmes d’insalubrité et d’humidité, dues en grande
partie à un mauvais entretien des lieux par le bailleur : mauvaise isolation
thermique des murs et fenêtres, mauvais fonctionnement du système de
chauffage.
La troisième place revient aux « réparations et travaux » avec 7,63 %,
un pourcentage qui grimpe de 0,59 %. Ces demandes regroupent les
désaccords concernant les travaux et surtout à qui du propriétaire ou du
locataire incombe la facture.
Les « charges locatives » perdent leur troisième place sur le podium pour
une quatrième place avec 6,37 % et une baisse d’1,89 % en 1 an (une
des baisses les plus importantes du barème). Cette fois-ci l’essentiel des
demandes concernent les régularisations de charges sur les 5 dernières
années. Une pratique parfaitement légale mais peu connue des locataires
qui sont alors redevables au bailleur d’une somme souvent importante.
La cinquième place revient à « l’accès à la location » avec 5,21 %, un chiffre
en hausse de 0,80 %. Un grand nombre de mails parlent de la difficulté
qu’ont les jeunes (travailleurs ou étudiants) à accéder à la location. La
plupart se heurte aux loyers trop chers et à l’importance des pièces
justificatives demandées par les propriétaires ou les agences pour le
montage du dossier (garanties abusives).
La sixième place est prise par la thématique du « loyer » (4,92 %, en hausse
de 1,26 %). Les consommateurs demandeurs se posent des questions
sur des augmentations de loyer soudaines et leur légitimité. Il s’agit pour
l’essentiel d’une méconnaissance de la part des locataires du principe
d’augmentation annuelle basée sur l’IRL (indice de Référence des Loyers).
Pour les achats dans le neufs les demandes concernent la mauvaise qualité des travaux dans la construction
une fois le bien réceptionné. Pour les achats dans l’ancien, les plaintes concernent l’insalubrité ou une non
conformité cachée par le vendeur (propriétaire direct ou agence) entrainant souvent des frais très importants
et non prévus pour le ou les accédants.
A la dixième place, on tombe immédiatement à 1,93 % (un chiffre quasi identique à l’année précédente)
avec les litiges liés aux « syndics de copropriétés ». L’essentiel des demandes de cette catégorie font acte de
problèmes de gestion. Soit d’un laisser aller et d’un manque de communication sur la copropriété concernée.
Soit d’une volonté de la part des copropriétaires à vouloir changer de syndic professionnel.
La thématique de la consommation généraliste à été mise en dehors du classement puisque ne correspondant
pas au domaine du Logement. De nombreuses demandes d’aides sont néanmoins envoyées au siège de la
Confédération avec 16,51 % pour l’année 2011. Un chiffre très important en hausse de 2,33 % en un an. Il y a
3 grandes thématiques récurrentes dans ces demandes : les fournisseurs d’énergie (EDF, GDF) les opérateurs
téléphoniques (SFR, orange) et les achats par internet.
Observatoire CGL des demandes des consommateurs en 2011 :
Locatif
Accès à la location
Demandes récurrentes
Difficultés pour étudiants / agences malhonnêtes
Achat
71,04 %
5,21 %
0%
Caution
Durée et obligations de la caution solidaire
0,39 %
Charges locatives
Charges abusives
6,37 %
Clauses du bail
Clauses de solidarité / bail verbal
2,22 %
Dépôt de garantie
Non restitution pour réparation, travaux ou rappel de charges
14,96 %
Divers
3,76 %
Etat des lieux
Désaccords des deux parties sur l'état du bien
1,45 %
Expulsions
Impayés de loyers
1,83 %
Loi Dalo
0%
Loyer
Augmentations soudaines / IRL
4,92 %
Marchands de listes
Demandes de remboursement pour listes périmées et / ou
non conformes
0,39 %
Préavis bailleur / locataire
Demandes d'infos / préavis réduit rejeté par le propriétaire
4,83 %
Quittance
Quittances non fournies par le bailleur
0,58 %
Rapport de voisinage
Nuisances sonores / délations
0,77 %
Réparations / travaux
A qui incombe les travaux et la facture ?
7,63 %
Syndic / Agences immobilières
Plaintes sur la gestion locative
2,41 %
TNT
Troubles de jouissance
0%
Insalubrité, conformité électrique, humidité, fuites d'eau...
Accession
13,32 %
7,63 %
Défiscalisation
Trop grande vacance locative
0,19 %
Devis /prix /contrat
Contrats abusifs, devis non respectés
1,06 %
Diagnostics
Diagnostics incomplets ou erronés
0,10 %
Garantie Décennale
Garantie décennale non respectée / évitée par les promoteurs
0,19 %
Mandat / permis
Difficultés à l'obtention de permis
0,48 %
Prêt immobilier
Obtentions de prêts difficiles / conditions non respectées
0,87 %
Promesse de vente / notaire
Erreurs notariales / promesses de ventes imprécises
1,06 %
Réception des travaux
Retards de livraison
0,77 %
Syndics / agences immobilières
Mauvaise gestion pour les nouveaux arrivants
0,77 %
Vices cachés
Mauvaise qualité des travaux / prestation non conforme
2,12 %
Propriété
individuelle
0,19 %
Assurance
0,10 %
Diagnostic
0%
Nuisances
0%
A la septième place (4,83 %) on retrouve les litiges liés aux « préavis ». La
totalité des mails traite de la durée légale du préavis et de la possibilité de
la réduire en faveur du locataire.
Travaux
Assemblée Générale
Questions sur les votes en AG
0,10 %
A la huitième place, on trouve « les agences immobilières » dans le domaine
du locatif avec 2,41 %. Les locataires reprochent une gestion générale trop
laxiste de la part des professionnels ainsi qu’un mépris manifeste à leur
égard. Les gestionnaires ne prendraient pas assez en compte les demandes
des locataires surtout quand il s’agit d’argent.
Charges de copropriété/frais
Frais abusifs
1,45 %
Syndic/syndicat de copropriété
Problèmes de gestion / comment changer de syndic ?
1,93 %
Travaux/réparations
Devis pour réparation / travaux trop élevés
1,16 %
Les « vices cachés et malfaçons » dans le domaine de l’accession font leur
entrée dans le classement cette année à la neuvième place avec 2,12 %.
Réglementation sur les travaux dans l'individuel
Copropriété
4,63 %
Voisinage
Conso. Générale
TOTAL
0,10 %
0%
Fournisseurs d'énergie / F.A.I. / Téléphonie mobile / Sites
d'achat sur Internet
16,51 %
100 %
Action Logement / Avril - Mai - Juin 2012 /
7
L’acquéreur non professionnel a un droit de rétractation dans
un délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première
Les droits du futur acquéreur (réservataire) :
Le contrat de réservation est un contrat par lequel le vendeur
s’engage, en échange du versement d’un dépôt de garantie
par le réservataire (futur acquéreur) à lui réserver l’immeuble
ou le logement objet du contrat. Ce contrat de réservation
doit obligatoirement mentionner la surface habitable approximative qui sera recalculée d’une façon précise une fois
la construction réalisée ; le nombre de pièces principales ;
l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ; la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement,
la qualité de la construction, au moyen d’une note technique
sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement, et indiquant,
le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une
utilité pour la partie d’immeuble vendue ; le prix prévisionnel
de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ; la date
à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir
à l’acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ; les
conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R.261-28 à R.261-30 du Code de la
Construction et de l’Habitation).
Les mentions devant obligatoirement figurer dans le
contrat de réservation :
La Vente en l’état futur d’achèvement communément appelé
« achat sur plan » est une transaction qui porte sur un logement qui n’existe pas encore. Elle est régie par la loi n° 67-3 du
3 janvier 1967 modifiée par les articles L. 261-1 et suivants et
R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Ainsi qu’il est dit à l’article 1601-3 du code civil : la
VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété
des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur
exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de
l’avancement es travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs
de maitre de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
1ère Partie : la signature du contrat de réservation
Le dépôt de garantie doit être restitué intégralement, sans retenue dans un délai de 3 mois à compter de la demande, ceci
sauf contestation du vendeur.
Par contre si le futur acquéreur refuse de signer l’acte définitif
de vente sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.
En effet, le dépôt de garantie restitué lorsque le prix de vente
excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, lorsque la valeur
de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10
% au moins des prévisions mentionnées initialement, lorsque
l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être
réalisé.
Dans le même sens le dépôt de garantie doit être restitué en
cas de rétractation du réservataire dans le délai de 7 jours
après réception du contrat de réservation, enfin lorsque le dépôt de garantie doit être restitué si le futur acquéreur n’a pas
obtenu le prêt bancaire nécessaire à la réalisation de l’opération.
Le dépôt de garantie versé par le réservataire peut lui être
restitué dans certains cas :
Lors de la signature du contrat préliminaire, le futur acquéreur verse un dépôt de garantie qui doit être consigné sur
un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une
banque ou chez un notaire. Ce dépôt de garantie est insaisissable jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Si le délai de
la vente est inférieur à un an, le dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel prévu. Le dépôt de garantie ne
peut excéder 2% si le délai de la vente n’excède pas 2 ans. Si la
vente à lieu au delà de deux ans, aucun dépôt n’est exigé.
Le versement d’un dépôt de garantie lors de la signature
du contrat de réservation :
présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation ou de sa remise en
main propre contre récépissé. Dans le même sens lorsque le
contrat de vente n’a pas fait l’objet d’un contrat préliminaire
et qu’il est établi directement par le notaire, le futur acquéreur
a un droit de réflexion dans un délai de 7 jours dans les mêmes conditions que le droit de rétractation.

La V.E.F.A.
(Vente en l’Etat Futur
d’Achèvement)
 en cas d’urgence : en ce cas la loi ne fixe aucun délai ;
 en cas de mention d’un délai plus long dans le règlement
de copropriété ;
 en cas de seconde convocation de l’assemblée générale
Ce principe des 21 jours comporte des exceptions :
 en cas de convocation par lettre recommandée : le délai
court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire (même si le
copropriétaire est absent et ne va pas retirer la lettre) ;
 en cas de convocation par télécopie : le délai court à compter du lendemain du jour de la réception de la télécopie par
le destinataire ;
 en cas de remise de la convocation contre récépissé ou
émargement : le point de départ du délai est le jour de la remise.
Si le délai n’est pas respecté, un copropriétaire concerné peut
saisir le juge pour demander la nullité de l’assemblée générale toute entière. En effet, le délai légal est institué pour
permettre à chaque copropriétaire de bien préparer l’assemblée générale et donc de prendre connaissance de tous les
documents pour voter en toute connaissance de cause. Le
point de départ du délai dépend du mode de convocation
utilisé (article 64 du décret) :
C’est l’article 9 du décret du 17 mars 1967 qui précise : « Sauf
urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un
jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de
copropriété n’ait prévu un délai plus long ».
4. Quand doit-on convoquer l’assemblée générale ?
 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
 par télécopie avec récépissé (si le copropriétaire a
donné son accord) ;
 par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
L’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit la convocation :
3. Quelle forme peut prendre la convocation ?
Ainsi, les convocations doivent être notifiées au représentant
légal du mineur. En cas d’indivision ou de démembrement
du droit de propriété (nue-propriété et usufruit), une seule
personne doit être convoquée. Le règlement de copropriété
peut décider des modalités de choix de cette personne. Si le
règlement est muet sur ce point, les titulaires des droits sur
un seul lot doivent désigner un mandataire commun. Le situation est semblable dans l’hypothèse ou des époux sont
tous les deux propriétaires d’un même lot.
Chaque copropriétaire doit recevoir la convocation au domicile réel ou élu notifié au syndic ou au dernier numéro de télécopie communiqué. Attention cependant, il existe des règles
particulières notamment lorsqu’il y a plusieurs titulaires de
droits sur un seul et même lot.
5. Qui doit recevoir la convocation ?
dans les conditions prévues à l’article 25-1 de la loi du 10
juillet 1965. Il s’agit de l’hypothèse où une résolution n’a pu
être adoptée à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de
tous les copropriétaires) et n’a même pas recueilli le tiers des
voix du syndicat. En ce cas une seconde assemblée peut statuer à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés) sur la ou les mêmes questions. Le délai de convocation est alors ramené à huit jours.
L’assemblée générale des
copropriétaires
La convocation (partie 2)
fiche technique >> L’assemblée générale des copropriétaires - La convocation (partie 2)
FichE tEchniquE >> La V.E.F.A. (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
Action Logement
N°312
interview
Jean-Michel GUERIN
Directeur Général du site «PAP»
Michel Fréchet : « Bonjour M. Guérin.
Pourriez vous nous présenter rapidement
votre journal ? »
Jean-Michel Guérin : « Historiquement
nous sommes un journal de petites
annonces immobilières, uniquement dédié
à l’immobilier. Nous existons depuis 1975
et petit à petit nous avons occupé toutes
les niches de l’immobilier au service du
particulier. Nous avons également mis
sur pied des supports dédiés au neuf
pour les gens qui veulent faire construire,
et pour ceux qui veulent acheter dans
la promotion immobilière collective ou
individuelle. En plus de l’offre habituelle,
nous essayons d’avoir un véritable contenu
rédactionnel. Nous avons également
rajouté à notre palette depuis la loi Carrez
une filiale spécialisée dans les contrôles
techniques afin de pouvoir fournir à nos
clients les diagnostics obligatoires.
Depuis 97 nous sommes présents sur
internet, c’est un virage obligatoire. Nous
faisons partie actuellement des principaux
acteurs du marché de l’immobilier sur le
web. »
Michel Fréchet : « Le plus important ou un
des plus importants ? »
J.M.G. : « Sur le marché du particulier, le
plus important sur internet, en termes
d’audience nous sommes deuxième. »
M.F. : « Quel est l’état de santé de votre
site aujourd’hui ? »
J.M.G. : « L’état de santé est bon, bien
sur il y a des variations saisonnières mais
d’une année sur l’autre nous sommes en
progression d’audience. Quand on regarde
les chiffres, nous sommes en bonne place,
dans les 20 premiers sites, tous secteurs
confondus. »
M.F. : « Quel est le regard que vous portez
sur le marché de l’immobilier de ces
dernières années ? »
J.M.G. : « Le marché immobilier en France ,
ce n’est pas une nouveauté, est un marché
de pénurie soumis à des mouvements
de balancier, tantôt la hausse, tantôt
à la baisse. La dernière grande baisse
était en 95-96. Ce retard a été rattrapé
jusqu’en 2004, année à partir de laquelle
nous avons des taux d’intérêts qui sont
historiquement bas, ce qui n’a pas permis
aux accédants d’acheter mieux placé ou
plus grand, mais à simplement financer
l’augmentation des prix. En résumé, depuis
2004 nous avons une augmentation des
prix qui est uniquement tenue par des
taux d’intérêts très bas. Quand on loue un
logement aujourd’hui, on va payer un loyer
annuel de l’ordre de 3,5 à 4 % du prix du
logement. Quand on emprunte de l’argent
, on substitue la jouissance du logement
par la jouissance de l’argent qu’on
emprunte et qui va permettre d’acheter.
Si le taux d’interêt est inférieur à ces 4 %
alors il est plus intéressant d’acheter, on
est même presque contraint d’acheter.
On a convaincu avec la financiarisation
du logement (prêt et taux d’intérêt bas)
que finalement, acheter un logement ne
nécessitait pas d’efforts, ce qui était un
peu le cas. C’est ce qui nous a amené aux
dérapages des années 2004 à 2011. »
M.F. : « Est-ce qu’on peu parler de bulle
immobilière ? »
J.M.G. : « Je ne dirai pas ça. Je ne suis pas
économiste mais cette situation ne répond
pas à la définition de la bulle immobilière
contrairement à ce qui s’est passé dans
les années 90 où il y a eu une vraie bulle
spéculative.
Prenons un exemple simple : Si au mois
de juin, du fait des gelées que nous
avons eues au printemps, il n’y a pas de
cerises, les prix passeront logiquement
de 3 à 6 € le kilo. Si on subventionne les
consommateurs en leur disant que si ils
achètent des cerises on leur donne 3 € en
plus, en quelques jours les prix grimperont
jusqu’à 9 € le kilo. On a fait exactement la
même chose avec le logement. »
M.F. : « Vous avez parlé de
financiarisation du logement, pouvezvous nous en dire plus ? »
J.M.G. : « Quand on parle de logement on
ne parle plus que d’argent. Est-ce que je
vais faire une bonne affaire ? Quelle sera
ma plus value ? Mais on ne parle plus du
logement en lui-même. Le but est quand
même d’habiter le bien avec sa famille
et non de faire une bonne affaire. On ne
pense plus au logement qu’en termes
financiers et non en termes d’utilité voire
affectifs, et ça m’ennuie. »
M.F. : « Pensez-vous que les prix
de l‘immobilier aujourd’hui sont
surévalués ? »
J.M.G. : « Je n’ai pas d’avis sur la question.
Cependant, certains analystes disent que
les prix sont effectivement surévalués
notamment par rapport au revenu. C’est
ce qu’on appelle le tunnel de Friggit qui
a fait un travail remarquable. Pourtant je
ne suis pas du même avis et il part sur une
hypothèse qui n’est pas forcément bonne.
Selon M. Friggit, il va se refaire à l’avenir
ce qui s’est fait par le passé. Je vous cite
encore un exemple : jusqu’en 73, le baril
de pétrole valait 1 dollar, soit l’équivalent
d’un hamburger. Aujourd’hui le baril
de pétrole est à 100 dollars. Si on était
parti sur l’hypothèse de Friggit dans les
années 80, on aurait pu dire que le baril de
pétrole allait revenir au prix du hamburger
soit 1 dollar le baril. Or, ça n’est jamais
revenu, donc je ne peux pas vous dire si
le logement est surévalué ou pas…sur un
marché de pénurie, je ne suis pas sûr qu’il
soit surévalué. »
M.F. : « Sur un marché de pénurie, mais
dans l’absolu ? »
J.M.G. : « Dans l’absolu, combien vaut
réellement un logement ? Je n’en sais
rien…Friggit dit environ 3 ans et demi de
revenus, pourquoi pas ? Mais pourquoi pas
4 et demi ? »
M.F. : « Que voyez-vous pour l’évolution
des prix du marché dans les années à
venir ? »
J.M.G. : « C’est un peu difficile à dire. En ce
moment, nous sommes dans une situation
macroéconomique incertaine et les
élections en cours rendent encore l’avenir
moins lisible. qui rend l’avenir encore
moins lisible car les élections arrivent. Il est
certain que les prix ne vont pas augmenter.
Je ne crois pas en un crack immobilier
mais il est possible que les prix baissent un
peu ou stagnent le temps que le pouvoir
d’achat des français rattrape les prix des
logements. Vous parliez tout à l’heure de
surévaluation du logement, on a quand
même un problème de solvabilité des
acquéreurs. La séparation entre locataires
et propriétaires est une nouvelle ligne
de fracture sociale. Quand vous ratez le
train de l’accession à un moment ou à un
autre de votre vie vous ne pouvez plus le
rattraper. Il va falloir à un moment que le
pouvoir d’achat des français rattrape la
courbe des prix du logement. On l’a fait
artificiellement quand les taux d’intérêt
étaient bas, on a augmenté la durée
des prêts, on a mis en place des outils
financiers, on a subventionné avec du prêt
à taux zéro…mais à un moment il y a des
limites et aujourd’hui nous n’avons plus de
marge de manœuvre. »
M.F. : « La CGL demande un blocage des
loyer d’une année, qu’en pensez-vous ? »
J.M.G. : « Je vous dirai simplement que
pour moi un blocage des loyers reviendrait
à casser le thermomètre plutôt qu’à
soigner la fièvre. A chaque fois qu’un
blocage des loyers a été fait en France, ça
n’a jamais marché. Ca risque même d’avoir
un effet désastreux sur la psychologie des
bailleurs qui pourraient retirer de l’offre
locative leurs logements par rétention
ou pour le vendre. Ce serait donc contre
productif. Donc je ne pense pas que ce
soit la solution mais je comprends tout
à fait que vous défendiez cette idée. Je
sais qu’on nous cite souvent en exemple
en la matière des pays étrangers, mais la
situation n’est pas la même et les cultures
sont différentes. »
M.F. : « Quelle est votre opinion sur la
réforme des métiers de l’immobilier ? »
J.M.G. : «La loi Hoguet, initialement « loi
portant assainissement des professions
immobilières », pourrait suffire si les
syndicats d’agents immobiliers faisaient
leur propre police, comme un conseil de
l’ordre. Je suis un peu dubitatif mais pas
inquiet. A partir du moment ou il y aura
moins de transactions, il y aura moins
de commissions et les mauvais agents
immobilier vont disparaître, ça a toujours
été comme ça. »
Je regrette que ce soit à l’occasion de
campagnes électorales qu’on saupoudre
de mesures à droite et à gauche en matière
de logement et qu’on ne s’installe pas sur
le long terme car il me semble qu’il y a un
travail monstrueux à faire pour réparer
ce qui a été fait. Il n’y en a pas pour 5 ans
mais plutôt pour 20 voire 30 ans et qu’un
commissariat au plan du logement me
semblerait quand même plus pérenne
qu’une législature. »
Action Logement / Avril - Mai - Juin 2012 /
9
Action Logement
N°312
Guillaume TEILHARD DE CHARDIN
Directeur Général du site « Explorimmo »
Michel Fréchet : « Bonjour M. Teilhard de
Chardin, dites nous, Explorimmo, c’est
quoi ? »
Guillaume Teilhard de Chardin :
« Explorimmo est un site internet
d’annonces immobilières créé en
octobre 2000. Son positionnement est
généraliste, présentant aujourd’hui plus
de 500 000 annonces de ventes et de
locations dans l’ancien comme dans
le neuf, sur tout le territoire. Toutes les
annonces d’Explorimmo sont également
disponibles sur mobile et les tablettes.
La plupart concerne des biens à vendre
(440 000) émanant à 90 % d’agences et de
promoteurs immobiliers. »
M.F. : « Peu de particuliers ? »
G.T.C. : « Plus de 50 000 annonces sont
déposées actuellement sur notre site par
des particuliers, soit 10 % de notre volume
total. C’est peu, et cela reste un objectif
de développement pour Explorimmo :
une récente étude réalisée auprès des
consommateurs nous a montré qu’il y
avait une forte attente des internautes à
retrouver plus d’annonces émanant des
particuliers sur notre site. La répartition
constatée du marché de l’immobilier
montre qu’autour de 40 % des transactions
se font aujourd’hui directement entre les
particuliers. Nous réfléchissons donc sur
la façon dont nous pourrions augmenter
notre volume d’annonces de particuliers
sur Explorimmo, soit en gratuit, soit en
payant, tout en maintenant pour nos
internautes une forte qualité des annonces.
Ce sera l’une des évolutions majeures de
notre site pour les années à venir, sous
forme d’opération spéciale ou de manière
continue. »
M.F. : « Comment votre site traverse- t-il
la crise? »
G.T.C. : « Très bien ! Dans la mesure où
nous avons un objectif de conquête de
parts de marché. Nous avons environ 4
000 professionnels de l’immobilier qui
déposent des annonces sur Explorimmo
alors que le marché en compte 25 000.
Notre marge de progression est donc
considérable. Par rapport à d’autres sites
qui totalisent près de 18 000 agents
immobiliers clients, il est évident que notre
position face à la crise n’est pas la même.
Explorimmo ne peut que progresser à la
différence de certains de ses concurrents
qui sont, de par leur place sur le marché,
beaucoup plus exposés à un retournement
de situation. »
M.F. : « Comment voyez-vous le marché
de l’immobilier aussi bien ventes que
locations pour l’année 2012 ? »
G.T.C. : « On sort quand même d’une
période un peu folle. En 2008, le marché
de l’immobilier a subi de plein fouet
la crise financière et les projets des
consommateurs ont fortement été remis
en cause. Entre 2007 et 2009, le nombre
de transactions a chuté de 800 000 à
590 000 unités. Le point bas de 2009 s’est
étrangement assez vite redressé dans
l’ancien comme dans le neuf pour repartir
à la hausse au deuxième semestre 2009.
Nous avons assisté à quelque chose
d’assez paradoxal dans une conjoncture
économique pourtant très dégradée :
l’immobilier devenant la seule vraie
valeur refuge avec l’or, face à un marché
« actions » particulièrement défavorable.
Par la suite, 2010 et 2011 ont été des
années quasi exceptionnelles. Les chiffres
des notaires, publiés début avril, ont révélé
une année record pour 2011 avec 860 000
transactions, en progression de 10 % par
rapport à 2010. Nous n’avons jamais connu
un tel volume de transactions dans l’ancien
au cours des 10 dernières années. »
M.F. : « C’est assez étonnant. Comment
expliquez-vous cela ? »
G.T.C. : « Malgré la crise économique,
la pierre a joué une nouvelle fois son
rôle de valeur refuge ! Et qui plus est,
avec des phénomènes accélérateurs : la
fiscalité qui change (loi Scellier pour le
neuf ), et la réforme de l’exonération de
taxe sur les plus-values, ont précipité la
mise en vente d’un certain nombre de
biens. Il faut convenir que l’impact pour
un vendeur est conséquent : pour toute
transaction enregistrée avant le 1er février
2012, il bénéficiait d’une exonération
totale de taxe à partir de 15 ans, et à
compter du 1er février, il doit attendre 30
ans… L’effet logique de cette réforme
a été une explosion des mises en vente
de résidences secondaires sur le dernier
trimestre 2011 »
10
M.F. : « Ce sont donc des réactions à des
décisions politiques. »
G.T.C. : «Oui, essentiellement fiscales ! Des
réactions immédiates sur des décisions
politiques qui viennent changer la donne
du marché, tant pour les particuliers que
pour les professionnels de l’immobilier, et
dont l’effet a été une forte augmentation
/ Avril - Mai - Juin 2012 / Action Logement
des ventes en raison de dispositifs
fiscaux très incitatifs (la loi Scellier par
exemple), ou de futures taxes à payer sur
les plus-values réalisées sur les ventes
de résidences secondaires. Alliée à des
conditions de crédits, très avantageuses
en 2011, cette alchimie a effectivement
été à l’origine d’une forte poussée du
marché. Mais ce n’est en rien le résultat
d’une politique du logement durable et
visible pour les candidats à l’accession
à la propriété. C’est d’ailleurs une
demande récurrente des professionnels
de l’immobilier que d’avoir une vision
long-terme de la politique du logement
en France, au-delà de la durée du
quinquennat ! Le « produit immobilier »,
c’est-à-dire un bien immobilier, est un
bien durable, et constitue souvent le
projet d’une vie pour un grand nombre
de français. Le particulier s’engageant
dans une perspective de 15 à 20 ans,
il a besoin de savoir où il va, à l’instar
des professionnels. Ce n’est pas l’intérêt
soudain des français pour l’immobilier qui
a fait que ce marché de l’immobilier en
2011 était très fort. Ce marché a été aidé,
voire précipité, et exposé maintenant au
même essoufflement que celui du sprinter
après la course. »
M.F. : « le nombre des ventes est bon,
selon notre ministre la France n’a jamais
construit autant de logements sociaux
depuis 20 ans, pourtant nous sommes
toujours en manque de logements… »
G.T.C. : « …et c’est normal puisque la
population s’accroit d’année en année. La
pyramide des âges fait qu’aujourd’hui, les
générations à venir sont plus nombreuses
et il faut les loger. L’INSEE prédit pour
les 20 prochaines années que la France
aura besoin de 400 000 logements
supplémentaires par an, aujourd’hui on
en produit à peine 300 000. Il y a donc
un déficit chronique de 100 000 unités
par an, sans compter la rénovation du
parc existant. Cette problématique de
construction est effectivement un vrai
sujet pour les années à venir. »
M.F. : « …et pour 2012 ? »
G.T.C. : «En fait, l’année 2012 devrait
connaitre un retour à la normale,
et certainement un attentisme lié à
l’évolution de la politique de l’immobilier
et fiscale en France à la suite des élections
présidentielles. Par ailleurs, la conjoncture
reste économiquement très difficile. On
sait que les banques vont devoir mieux
gérer leurs finances et donc être plus
rigoureuses concernant l’octroi de crédits,
même si les conditions de crédit ont
encore atteint un point bas record en ce
mois de mai 2012 ! Le prêt à taux zéro qui
s’appliquait auparavant à l’ancien a été
supprimé et est maintenant réservé au
neuf. Cela veut dire que toute une partie
de la population n’a plus recours à ce petit
apport personnel. Ensuite, tout est une
question de confiance. Le chômage aidant,
les particuliers ont moins confiance dans
leur avenir, et ne veulent pas s’endetter.
Ils vont donc s’orienter naturellement
vers les locations et trouveront une autre
situation de pénurie : les offres locatives en
France sont peu nombreuses par rapport
Action Logement
N°312
aux besoins, notamment ceux des jeunes
générations qui ont de plus en plus de mal
à se loger. »
M.F. : « Et le niveau des prix ? »
G.T.C. : « Pour 2012, l’ensemble des
acteurs du marché s’accorde à dire que
les prix au m2 vont connaitre une baisse
jusqu’à - 5 % dans les grandes villes et les
zones à forte densité démographique.
Cette baisse atteindra sans doute
jusqu’à -15 % au fur et à mesure qu’on
s’éloigne des centres villes, ou des zones
géographiques qui présentent une forte
densité de population, et donc de besoin.
Pour quelqu’un qui n’a pas peur de faire
quelques kilomètres ou qui ne rechigne
pas à passer du temps dans les transports
en commun, alors il y a de bonnes affaires
à faire car les baisses peuvent être au-delà
des -15 % attendus. Bien sûr Paris est un
cas à part. C’est un micromarché atypique,
totalement pénurique, attirant de
nombreux acheteurs, français et étrangers,
qui rêvent de s’acheter un morceau de
l’histoire de France, ce qui dope le marché.
Le marché parisien n’est pas le marché de
l’immobilier.»
M.F. : « Il y a aussi l’indicateur du nombre
de transactions. »
G.T.C. : « Le nombre de transactions a
été clairement identifié par les différents
professionnels avec une baisse attendue
de l’ordre de 20 % en 2012. Ils prévoient
aujourd’hui près de 700 000 ventes dans
l’ancien, et autour des 75 000 ventes
dans le neuf. Cette situation donnant
l’avantage à l’acheteur, ce dernier aura
donc plus de choix, et sera en bonne
position pour négocier. Côté vendeur,
le marché de l’immobilier sera difficile.
L’emplacement et la qualité du produit
feront toute la différence ! Nos statistiques
montrent très clairement un allongement
des durées de vie des annonces déposées
par les professionnels ou les particuliers
sur Explorimmo, passant de 37 à 47 jours
en moyenne entre janvier et avril, soit un
allongement de 25 %. Les stocks de biens
disponibles à la vente regrossissent et les
délais de vente s’allongent.
Notre dernier sondage EXPLORIMMOIFOP sur les intentions d’achat des français
réalisé en janvier 2012, révèle que 70 %
des français rêvent d’être propriétaires.
Les particuliers sont prêts à mettre
en moyenne 210 000 euros pour une
transaction. On s’aperçoit que sur les 2
premiers mois de l’année 2012, la moyenne
des transactions est à 250 000 euros, ce
qui fait apparaitre un écart de 40 000 euros
entre le prix de vente réel, et l’intention
d’achat, écart en baisse de près de 7 000
euros par rapport à septembre 2011.
Cette baisse nous montre bien que, peu
à peu, le marché se rejoint entre l’offre
et la demande, ce qui est indispensable
pour éviter un blocage total du marché de
l’immobilier. »
M.F. : « Alors, faut-il acheter ou louer ? »
G.T.C. : « (sourire)…ça dépend où et
des moyens dont la personne dispose !
Quoiqu’il en soit, un bien immobilier
constitue un sacré capital retraite, et
une très bonne assurance sur la vie. Par
définition, avoir son propre logement
doit être une priorité et son premier
investissement dès le début de sa vie
professionnelle. Pour l’habiter, ou le louer,
peu importe. Mais il faut pouvoir grandir
au même rythme que son bien, car si les
prix de l’immobilier peuvent croître de
100 à 200 % sur une période, il n’en va
pas forcément de même pour les salaires.
Ensuite il faut toujours acheter très
bien placé et plutôt plus petit, que trop
grand et trop loin du centre ville. Plus on
s’éloigne du centre ville et plus un bien
peut se déprécier selon la conjoncture
économique et selon les villes. Maintenant,
vaut-il mieux acheter ou louer, c’est un
vaste débat et je ne pourrai pas répondre à
la question. »
M.F. : « La CGL a lancé une pétition sur le
blocage des loyers, qu’en pensez-vous ? »
G.T.C. : « Je comprends votre démarche,
elle est légitime car on arrive aujourd’hui à
Rencontre nationale des
élus CGL dans les CA des
organismes HLM
L
e samedi 31 mars et dimanche 1er avril
avait lieu la rencontre annuelle des administrateurs CGL élus dans les CA des
organismes HLM.
Comme à l’accoutumée, ces deux jours ont
donné lieu à d’intéressants échanges entre
les participants. Ces journées ont également
été l’occasion pour la direction nationale de
la CGL de rappeler aux administrateurs les
positions de l’organisation et de leur donner les dernières informations portant sur
les évolutions législatives et la situation du
monde du logement social. Cette année,
les thèmes abordés au cours de cette rencontre ont concerné « le passage d’un site
HLM en copropriété », « les loyers », « la loi
DALO », « la pétition nationale de la CGL sur
le blocage des loyers », « les PCL », « la vente
des logements sociaux », « la participation
financière des locataires aux travaux entrainant des économies d’énergie », « les expulsions locatives ».
Comme toujours au cours de ces rencontres, la bonne humeur et la convivialité ont
fait bon ménage avec le travail studieux demandé aux administrateurs. Prochain rendez-vous : le congrès de l’USH à Rennes.
des tarifs locatifs absolument hallucinants.
Ensuite, quel est l’intérêt de bloquer les
loyers ? Est-ce que cela va résoudre la
cause du mal, je ne suis pas sûr. Je pense
qu’il vaut toujours mieux travailler la cause
plutôt que de soigner le mal. La cause
aujourd’hui est le manque de locations
sur le marché. Je pense qu’un blocage
de loyers ne changera rien surtout s’il
ne dure qu’un an. La cause pour moi
rejoint l’offre et la demande, il y a une
demande importante mais il n’y a pas
d’offre. Comment rééquilibrer cette offre
par rapport à la demande, à mon sens en
essayant de favoriser, de créer et d’élargir
au maximum cette offre. L’investissement
locatif dans l’ancien peut être une solution
pour alimenter cette offre, tout en
sécurisant la rentabilité que le propriétaire
peut en tirer. Pourquoi n’y a-t-il pas assez
de locations sur le marché ? La vraie
question est là : comment favoriser la mise
en location de biens immobiliers sur le
marché ?
Louis Hamy nous a quitté
S
ecrétaire de la CGL 31 à Toulouse et
membre du Conseil Confédéral de la
CGL, Louis Hamy nous a quitté dans la
nuit du 22 au 23 mai 2012. Membre actif de
l’UD 31 qu’il avait remonté au début des années 2000 avec l’aide de Pierre Cascino, actuel président, Louis était particulièrement
investi au niveau associatif : il fut le président de 3 associations dont l’Association
des Locataires de la Terrasse (ALCT).
Professionnellement, Il fit ses Classes préparatoires à SUDRIA (Grande Ecole en Electricité et Electronique) et intégra la société
Thomson en tant qu’ingénieur avant d’enseigner à l’AFPA dans la ville de Toulouse.
légendaire autant que son souci de l’écoute
du terrain. Louis est parti trop tôt. Sa voix,
son sens de l’écoute manqueront aux réflexions du Conseil Confédéral.
Le Président, le Secrétaire Général, le personnel du siège, le Conseil Confédéral et
bien sur…tous les militants CGL de la Haute
Garonne comme tous ceux qui l’ont connu
adressent à sa femme, à ses enfants et à sa
famille leurs sincères condoléances.
Sous des dehors très pudiques, Louis était
reconnu comme un homme ouvert et extrêmement tolérant sachant donner son
temps et son énergie sans compter, notamment pour la CGL pour laquelle il fit preuve
d’un grand dévouement tout au long de
ces années de militantisme.
Au Conseil Confédéral, ses interventions
étaient écoutées et pesaient dans les décisions prises. Son sens du compromis était
Action Logement / Avril - Mai - Juin 2012 /
11
Action Logement
N°312
ACTUALITé du logement
Les fournisseurs d’énergie
devront rembourser leur
clients en 15 jours
A
u delà de 25 € les consommateurs
devront être systématiquement remboursés des sommes trop perçues par
les fournisseurs d’énergie.
Les parlementaires ont récemment inscrit
dans la loi la garantie d’être systématiquement remboursé quand EDF, GDF, ou tout
autre fournisseur d’énergie, facturent une
consommation excessive comme ils en ont
l’habitude lors des estimations qui sont faites notamment dans le cas de contrats mensualisés. En effet, il a souvent été reproché
aux fournisseurs historiques de s’enrichir sur
le dos des consommateurs qui, n’étudiant
pas leurs factures assez attentivement, ne
réclamaient pas le remboursement des sommes facturées à tort.
Le décret d’application de la loi qui impose
aux fournisseurs d’énergie le remboursement immédiat de ces sommes vient d’être
publié au journal officiel. Désormais EDF,
GDF et leurs concurrents seront dans l’obligation de rembourser sous 15 jours les sommes résultant de ce trop-perçu. L’arrêté précise néanmoins que cette mesure ne devra
s’appliquer impérativement que lorsque l’excédent dépasse 25 €. Les sommes inférieures
à ce montant seront déduites des factures
suivantes (sauf si l’usager demande expressément à être remboursé).
Cette réforme entrera en vigueur à compter
de janvier 2013, un an plus tard les fournisseurs de gaz et d’électricité devront appliquer une autre disposition qui les oblige
une fois par an à informer leurs clients sur
les sommes qui leur sont facturées. Ce document présentera également le total annuel
des consommations ainsi que le récapitulatif
des services auxquels ils ont souscrit.
Lucienne Roche s’en est
allée...
C
’est avec émotion et tristesse que les
membres de l’Union Départementale
de la Confédération Générale du Logement (CGL) Savoie ont appris le décès de
leur Secrétaire Générale, Lucienne ROCHE.
pour maintenir efficacement les liens entre
tous, et assume en particulier le secrétariat
général à titre bénévole.
Née à Aix les Bains le 21 avril 1930, elle a vécu
entièrement à Chambéry. Jeune, elle rejoint
le mouvement de la Jeunesse Ouvrière Chrétienne Féminine (JOCF). Puis en couple, elle
a concrétisé cet engagement dans l’action
syndicale ouvrière et les associations de défense des familles.
Mère de famille avant tout, elle était et restera un repère, une source d’énergie pour
son époux, ses enfants, petits enfants et arrières petits enfants. Elle a souligné, par sa
vie, son témoignage, la dignité et les valeurs
des femmes et des hommes de toutes conditions. Mieux le reconnaître, c’est ensemble
mieux promouvoir l’Homme, sans assistanat.
C’est un simple appel à agir.
Depuis 1956 elle rejoint notre équipe, l’association des locataires de Chambéry, fondée
par Marcel Dupuis. Cette association adhère
à la CGL en 1978 et constitue notre union départementale.
Beaucoup ont rendu hommage à sa vie :
responsables nationaux, régionaux, départementaux, maires et élus locaux, responsables de structures diverses, mais aussi, ceux
qui en difficulté, l’ont rencontré.
Elle prit alors de multiples responsabilités
Merci à tous.
Les chiffres clés :
Données générales
2,3 %
Inflation
1 398,37 €
Smic mensuel brut
9,22 €
Smic horaire brut
RSA pour une personne seule
474,93 €
RSA pour un couple
712,40 €
Sources : Insee et ministère de l’emploi -
Emploi
10 %
Taux de chomâge(1)
Nombre officiel de chômeurs
2 888 800
(2)
Nombre de chômeurs catégorie B (3) et C (4)
1 429 700
Nombre total de Chômeurs (5)
4 318 500
Sources : Insee et ministère de l’emploi - (1) Mars 2012. France métropolitaine ; (2) Demandeurs d'emploi inscrit au Pôle emploi fin avril 2012
; (3) Demandeurs d'empoi tenus de faire des actes positifs de recherches d'emploi ayant une activité réduite courte ; (4) Demandeurs d'emploi
inscrit au Pôle emploi fin avril 2012 ; (3) Demandeurs d'emploi tenus de faire des actes positifs de recherches d'emploi ayant une activité réduite
longue. (5) France Métropolitaine
Montant net des allocations familiales
avant majoration pour l’année 2011
2 enfants
127,05 €
3 enfants
289,82 €
Par enfant supplémentaire
162,78 €
Aide juridictionnelle au 1er janvier 2011
Totale si les ressources mensuelles sont
inférieures à 929 €
Partielles si les ressources mensuelles
sont inférieures à 1 393 €
Plan et compte d'épargne logement (PEL et CEL)
PEL
CEL
Taux d'épargne
2,5 % (hors prime)
1,50 % (hors prime)
Taux du prêt
4,2 %
3,00 %
Les plafonds de ressources HLM
Cat. ménage
Paris et communes
limitrophes
I-D-F/ hors Paris et
Communes limitrophes
Autres régions
1(1)
21 872 €
21 872 €
19 016 €
2(2)
32 688 €
32 688 €
25 394 €
3
42 852 €
39 295 €
30 538 €
(4)
4
51 162 €
47 067 €
36 866 €
(5)
5
60 872 €
55 719 €
43 369 €
6
68 497 €
62 700 €
48 876 €
7 631 €
6 986 €
5 452 €
(3)
(6)
pers. supp.
Catégories de ménage : (1) : 1 personne seule ; (2) : 2 personnes sans personne à charge, à l'exécution des jeunes ménages ; (3) : 3 personnes
ou 1 personne seule avec 1 personne à charge, ou ménage sans personne à charge ; (4) : 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes
à charge ; (5) : 5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge ; (6) : 6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge
dernière catégorie : par personne supplémentaire.
Indice de référence des loyers :
12
/ Avril - Mai - Juin 2012 / Action Logement
Période
Indice
Variation annuelle
en %
Parution
1er trimestre 2012
122,37
+ 2,24
13/04/2012
4ème trimestre 2011
121,68
+ 2,11
13/01/2012
3ème trimestre 2011
120,95
+1,90
13/10/2011
2ème trimestre 2011
120,31
+ 1,73
13/07/2011