La loi Girardin est enfin accessible aux entreprises assujetties à l

La loi Girardin est enfin accessible aux entreprises assujetties à l’Impôt sur les Sociétés
Depuis de nombreuses années, la loi Girardin permet aux particuliers de réduire leur impôt sur les
revenus en investissant dans des opérations situées en outre-mer. Deux systèmes coexistent
aujourd’hui, régis par les articles 199 undecies A et B du Code General des Impôts. Un premier
système, très sécurisé, consiste à investir dans une Société qui va construire un immeuble de
logements loués à un bailleur social. Le second système nécessite d’investir dans une SNC qui porte
des matériels loués à des entreprises ultramarines. Ces deux systèmes génèrent une défiscalisation
quasi immédiate : l’investisseur obtient un gain fiscal plus important que le montant investi qu’il
matérialise lors du paiement de son dernier tiers. Il ne perçoit aucun revenu, ne bénéficie d’une plusvalue ou aucun autre avantage financier.
Il existe également un autre dispositif fiscal décrit dans l’article 217 undecies du Code Général des
Impôts concernant les entreprises assujetties à l’IS. Il repose sur le même principe : avantage fiscal
rapide en contrepartie d’un portage de l’opération pendant 6 ans. L’article 217 undecies s’applique
notamment aux opérations en logement social. Jusqu’à présent, il était accaparé par les grands
groupes bancaires français qui finançaient en crédit les opérations. Ils préféraient défiscaliser euxmêmes plutôt que de proposer cette possibilité à leurs clients. Pour la première fois en 2015,
quelques opérateurs ont obtenu une enveloppe à commercialiser à destination des entreprises
assujetties à l’IS.
Quel est le schéma économique?
Une SNC est constituée pour acquérir (en VEFA généralement) un immeuble à vocation sociale dans
les DOM/TOM qui sera exploité par un OLS (Organisme de Logement Social). La SNC est constituée
d’entreprises souhaitant défiscaliser leur IS. L’immeuble est financé par les fonds propres des
associés et par un crédit-vendeur consenti par l’OLS. La SNC donne en crédit-bail l’immeuble à l’OLS.
Ce dernier sous-loue l’ensemble à une clientèle sociale. Les loyers (crédit-bail) et les charges du
crédit-vendeur s’équilibrent. La sixième année, l’OLS rachète l’immeuble pour un prix réduit
correspondant au capital restant dû du contrat de crédit-bail. Les associés de la SNC abandonnent
leur apport. Cet abandon est la contrepartie des avantages fiscaux dont ont précédemment bénéficié
les associés de la SNC. Le TRI de l’opération s’échelonne de 10 à 15 % en fonction du taux
d’imposition à l’IS de l’associé de la SNC.
Comment la défiscalisation fonctionne-t-elle ?
Trois étapes doivent être distinguées.
La première année, lors de la constitution de la SNC et de la matérialisation des apports, les associés
peuvent déduire le prix d’acquisition global de l’immeuble et les déficits courants de l’opération
(notamment les frais de montage).
Les cinq années suivantes, les associés défiscalisent l’amortissement comptable de l’immeuble.
La sixième année (débouclage de l’opération), les entreprises déduisent la différence entre le prix de
cession et la valeur comptable de l’immeuble augmentée des déficits fiscaux antérieurement
constatés (suivant la jurisprudence Quemeneur).
NB. Certains praticiens préconisent également de déduire fiscalement la première année une
provision pour dépréciation de titres correspondant au montant de l’apport dans la SNC. Dans ce cas,
cette provision est réintégrée au résultat fiscal la sixième année. L’entreprise défiscalisante récupère
ainsi un bonus fiscal la première année (supérieure au montant de ses apports) mais, en
contrepartie, elle doit payer un complément d’IS à la sortie. Il ne nous paraît pas certain que cette
déduction fiscale soit acceptée par l’Administration.
Quelles sont les conséquences comptables ?
Le mécanisme Girardin se traduit au plan comptable par une réduction de l’impôt sur les sociétés au
titre des exercices de réalisation de l’investissement et de sortie de l’opération.
S’agissant d’un crédit-bail, l’opération (actif immobilier et dette) n’est pas consolidée par
l’investisseur fiscal mais par le bailleur social (crédit-preneur).
Le gain fiscal qui sera enregistré à terme peut être porté à l’actif du bilan consolidé en Impôt Différé
d’Actif en application des normes IFRS.
La provision pour dépréciation des titres nous paraît possible au plan comptable.
Existe-t-il des risques ?
La notion de risque est extrêmement importante puisque la structure réalisant l’investissement est
une SNC.
C’est pourquoi ces opérations doivent faire l’objet d’un agrément fiscal délivré par les services de la
Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP). Pour être agréé, l’investissement doit présenter
un intérêt économique, permettre la création ou le maintien de l’emploi, s’intégrer dans la politique
d’aménagement du territoire et garantir la sécurité des investisseurs et des tiers.
Seuls quelques opérateurs bénéficiant d’une longue expérience en Girardin sont susceptibles
d’obtenir un tel agrément.
Le montage doit être analysé avec attention afin de sécuriser les engagements de chaque
intervenant durant toute la phase du projet, notamment à la sortie de l’opération.
La Direction de l’Ingéniérie Patrimoniale du Cabinet Maubourg Patrimoine analyse, en relation avec
les conseils des investisseurs, toutes les opérations proposées et s’assure qu’elles sont réalisées de
manière conforme à la réglementation.
Comment pouvoir profiter du dispositif pour l’année 2015 ?
Il n’existe à notre connaissance actuellement aucune opération ouverte à la commercialisation. Nous
avons sélectionné un opérateur qui devrait proposer une enveloppe dans le courant du troisième
trimestre 2015. La demande devrait être nettement supérieure à l’offre. Il est donc nécessaire de se
positionner dès à présent pour réserver sa quote-part d’investissement.
Le Cabinet Maubourg Patrimoine accompagnera les investisseurs et leurs conseils pour analyser la
qualité et le professionnalisme des opérations proposées lorsque les dossiers d’investissement
seront disponibles.