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PR OPO S I T ION
P r oj e t d e loi
Logement
et Urbanisme
Le dépôt de garantie
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(article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
s. voir fiche «États des lieux» :
Un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des
clés. L’état des lieux d’entrée est joint au contrat de location. Il peut
être établi contradictoirement entre les parties. Lorsque la location
ou la gestion du bien est confiée à un tiers intermédiaire, il est établi
par ce dernier. Dans ce cas, les honoraires sont partagés par moitié.
Proposition de rédaction de deux nouveaux alinéas à
insérer après le dernier alinéa de l’article 22 :
« En fin de bail le locataire, par tous moyens, fait connaître au bailleur ou à
son mandataire l’adresse à laquelle la régularisation du dépôt de garantie
doit lui être envoyée.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le
bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut, lorsqu’elle
est dûment justifiée, conserver une provision, dans la limite d’un montant
fixé par décret, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde déduction faite,
le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes
dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sont
effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble soumis au statut de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ou à défaut, de
l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble . »
Autres propositions :
• Un dépôt de garantie dont le principe doit être maintenu dans la loi
• Un dépôt de garantie égal à un mois de loyer en principal
• Un dépôt de garantie versé au propriétaire ou à l’administrateur de biens en
charge de la gestion du lot et présentant une garantie financière suffisante ;
•L’indispensable maintien de son financement par « AVANCE
LOCA-PASS » pour les locataires éligibles ;
• Au titre de la restitution du dépôt de garantie dans les immeubles
collectifs, des modalités de restitution adaptées ;
QU’EST-CE QUE C’EST ?
Le dépôt de garantie, à ne pas confondre avec la « caution » du locataire, est
une somme d’argent consignée entre les mains du propriétaire et versée lors de
son entrée dans les lieux par un locataire.
QUELS IMPACTS ?
Dans la relation propriétaire-locataire, le dépôt de garantie est :
• un gage de sécurité, car à hauteur de son montant il garantit essentiellement
au bailleur l’indemnisation des défauts d’entretien et des dégradations
locatives commises par le locataire pendant son temps d’occupation, et le
cas échéant, les loyers laissés impayés et le solde débiteur de la dernière
régularisation des charges locatives ;
• un facteur de responsabilisation du locataire, car lorsque l’on verse un dépôt
de garantie qui n’est restitué qu’au terme d’un contrat de louage quel qu’il
soit (de voiture, de matériel de bricolage…) sous condition de pas rendre « la
chose » détériorée, le locataire sera plus enclin à prendre soin de cette « chose » ;
• un facteur de solvabilité du locataire, car un locataire qui a préconstitué une
épargne pour prendre un logement en location, ou a sollicité une avance ou
une aide à laquelle il peut prétendre pour la constituer, fait preuve de sa
capacité à répondre de ses engagements ;
• une garantie pour la personne qui se porte caution solidaire du locataire car à hauteur de son montant, la caution sera libérée des dettes du locataire.
CE QUE DIT LA LOI :
• Le dépôt de garantie n’a pas un caractère obligatoire ;
• Son montant est limité à un mois de loyer en principal ;
• Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, il ne
peut pas être demandé ;
• Il est versé au bailleur, ou à son mandataire, au moment de la signature
du bail ;
• Il ne porte pas intérêts au profit du locataire ;
•Quelle que soit la durée d’occupation, il ne suit pas la révision du loyer
pendant le cours du bail ;
• Il est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de
la restitution des clés au propriétaire ou à son mandataire ;
• Le cas échéant, et sur justificatifs, il est imputé des sommes restant dues au
bailleur ou de celles dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du
locataire sortant ;
• Il produit intérêt au taux légal au profit du locataire s’il n’est pas restitué dans le
délai de deux mois, ou le cas échéant après l’arrêté des comptes de
l’immeuble (en collectif).
POUR LES ASSOCIATIONS DE CONSOMMATEURS :
D’un texte équilibré, les associations de consommateurs souhaitent tendre vers
un texte propre à dissuader tout bailleur de demander un dépôt de garantie,
voire même de renoncer à toute mise en location.
Sans que cette liste ne soit exhaustive :
Sa majoration légale et automatique au profit du locataire faute de restitution
dans le délai imparti :
la loi prévoit déjà cette majoration au taux de l’intérêt légal. Prévoit-elle une
majoration légale et automatique du montant du loyer faute de paiement à
son échéance ? Non.
Ne vaut-il pas mieux tendre vers la professionnalisation de l’administration des
locations par des professionnels présentant des garanties financières et assurés
en RCP pour parer aux dérives des gestions autonomes, aux retenues intempestives et aux carences financières des bailleurs au moment de la restitution ?
Sa restitution obligatoire à défaut d’état des lieux d’entrée, cumulée à
l’impossibilité pour le bailleur d’utiliser la présomption de l’article 1751
du Codecivil qui lui permet de considérer que le logement a été loué en bon
état, faute d’état des lieux :
dans ces conditions, autant que les bailleurs ne perçoivent pas de dépôt de
garantie ! Il suffirait à un locataire de s’opposer à l’établissement d’un état des
lieux d’entrée pour que la restitution intégrale du dépôt de garantie devienne
la règle !
Sa restitution dans le délai d’un mois (au lieu de deux) suivant la remise des
clés par le locataire sortant :
le délai de deux mois n’est pas de trop pour permettre au propriétaire ou à
son mandataire de demander des devis de travaux de remise en état et d’en
obtenir la délivrance par les entreprises, lorsqu’elles veulent, ou peuvent,
répondre à ces demandes. Réduire le délai de restitution à un mois serait un
facteur de contentieux supplémentaire faute de pouvoir justifier des retenues
dans un laps de temps si court.
Toute retenue sur le dépôt de garantie devrait être justifiée par des factures
acquittées et non par des devis :
dans leur grande sagesse les Hauts magistrats ont déjà tranché cette question
sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, article fondateur de l’obligation
de résultat, pour considérer que le bailleur peut prétendre à une indemnisation
du fait du défaut du respect par le locataire de ses obligations locatives : « […]
l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations
locatives […] » .
Au motif qu’il n’existe aucune raison objective pour que le propriétaire
encaisse le dépôt de garantie, son versement dans un fonds spécial qui
serait aussi abondé par les bailleurs et l’Etat et qui pourrait servir la future
garantie universelle des risques locatifs, ou encore le versement de tous
les dépôts de garantie à la Caisse des dépôts et consignation dont les intérêts
abonderaient le Fonds de solidarité pour le logement :
• il s’agit en fait de détourner le dépôt de garantie de son objet (sécuriser le
bailleur sur la garantie des obligations personnelles d’un locataire vis-à-vis du
logement qu’il a pris en location et qu’il pourrait endommager) ;
• il s’agit en fait de priver le bailleur d’une garantie majeure ;
• il s’agit en fait de faire contribuer les locataires au dispositif « GURL » d’autant
que le fonds serait aussi abondé par les bailleurs et l’Etat.
+
Le versements des dépôts de garantie dans un fond spécial est impossible à mettre en
oeuvre : cela complexifierait à outrance les modalités de retenue et de restitution des
depots de garantie :
Le bailleur devrait justifier à cet organisme des éventuelles retenues à effectuer compte
tenu des sommes qui lui restent dues par le locataire ; le locataire devrait justifier à cet
organisme de ses éventuelles contestations ; cet organisme, qui serait comptable et
juge de tous les dépôts de garantie, devrait disposer de moyens adaptés et pourrait
être tenu responsable du défaut de restitution dans le délai de deux mois…
CE QU’IL FAUT RETENIR :
• Un dépôt de garantie dont le principe doit être maintenu dans la loi, constitué
par tous les locataires, indépendamment de toute assurance en garantie des
loyers impayés qui pourrait être souscrite sur le lot concerné ;
• Un dépôt de garantie égal à un mois de loyer en principal, car si son montant a déjà
été écorné par une réduction de deux à un mois de loyer en principal par la loi
(25 mars 2009, n° 2009-323), ce minimum doit être préservé ; corrélé au loyer hors
charges, lui-même corrélé aux capacités contributives du locataire auquel le
logement est attribué, il serait discriminant d’en dispenser une catégorie de la
population au risque d’un traitement inégal devant la loi ; toute nouvelle atteinte à ce
quantum ou toute règle de dispense de son versement serait également une grave
atteinte portée aux propriétaires sur les garanties minimums qu’ils sont en droit
d’attendre en confiant la jouissance de leurs biens ;
• Un dépôt de garantie versé au propriétaire ou à l’administrateur de biens en charge
de la gestion du lot et présentant une garantie financière suffisante, conservé par
le propriétaire ou l’administrateur de biens qui, séquestre des fonds, assure
l’arbitrage de sa restitution et présente l’avantage de disposer obligatoirement
d’une garantie financière en sécurisation des fonds ainsi détenus ; toute autre
solution détournerait le dépôt de garantie de ses objectifs : sécurité minimum du
propriétaire, responsabilisation et gage de solvabilité du locataire ;
• L’indispensable maintien de son financement par « AVANCE LOCA-PASS » pour les
locataires éligibles (salariés des entreprises privées hors secteur agricole quelle que
soit la nature du contrat de travail, retraités depuis moins de cinq ans, travailleurs
saisonniers, jeunes de moins de 30 ans) ;
• Au titre de la restitution du dépôt de garantie dans les immeubles collectifs, des
modalités de restitution adaptées : le texte actuel ne fait pas de distinction selon
que le logement est situé, ou non, dans un immeuble collectif. Dans ce dernier cas,
il faut pouvoir tenir compte de la date à laquelle le copropriétaire bailleur est en
possessiondel’arrêtéannueldescomptesquiluipermetdeprocéderàlarégularisation
dudépôtdegarantie.Leconstatestlemêmelorsquel’immeubleestenmonopropriété,
pour éviter au bailleur de devoir arrêter les comptes de l’immeuble à chaque départ
d’un locataire. Par ailleurs, afin de permettre au locataire de recevoir sa régularisation,
ce dernier doit communiquer l’adresse à laquelle elle doit lui être expédiée.
Contact FNAIM:
129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75008 Paris
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