Les contrats d`exploitation

LES CONTRATS
D’ENTRETIEN ET
D’EXPLOITATION DE
CHAUFFAGE
J-M R. D-BTP
2006
1
Généralités
Terminologie
Les solutions pour le client
Les marchés
La prestation
L’évaluation des postes
Les entreprises
Durée des contrats
2
Généralités
Les dépenses de chauffage représentent souvent plus de 50% des charges
d’un bâtiment.
Maîtriser leur évolution devient une priorité absolue !
Les impératifs à respecter sont :
• assurer aux occupants la continuité du service,
• économiser l’énergie,
• maintenir les installations en parfait état.
3
Généralités
Un bâtiment est par définition statique, alors que son installation de
chauffage renferme des éléments tels que des fluides ou des organes en
mouvement.
Cette installation est une machine qui s’use et qui consomme de
l’énergie.
Il faut donc l’approvisionner, la conduire, la conserver en bon état.
Des connaissances, matériels, et outillages spécifiques sont nécessaires à
ces différentes tâches, qui doivent être effectuées par des entreprises
spécialisées. Ce sont :
Les exploitants de chauffage
4
Généralités
Pour satisfaire aux critères d’efficacité, d’économie et de longévité, le
gestionnaire traite en général un contrat avec un exploitant de chauffage.
L’exploitant peut prévoir ou non les éléments suivants :
• la fourniture de combustible,
• la conduite et la surveillance de l’installation,
• l’entretien courant,
• l’engagement sur des résultats,
• l’amortissement du matériel,
• le partage des économies réalisées,
• les grosses réparations,
• le plan de financement de grosses modifications,
• un forfait sur les montants de dépenses.
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Terminologie
L’EXPLOITATION
LA MAINTENANCE
CONDUITE
ENTRETIEN
GESTION
• Mise en route
• Surveillance
• Application des consignes
• Maintenir les performances
• Éviter les pannes
• Éviter l’usure prématurée
• Éviter les consommations
anormales
• Remplacer les pièces
normalement usées
• Des énergies ou combustibles
• Des stocks de consommables
• Des pièces de rechange
• Des contrats spécifiques
• Du suivi règlementaire
REPARATION
• En dépannage
• Suite à un incident
Issu d’un document du SNEC
RENOVATION
• Partielle
• Totale
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Les solutions pour le client
Contrats de moyens
Contrats de résultats
Contrats d’entretien
Contrats d’exploitation
Régie directe
Régie indirecte
Marchés d’exploitation
Quel choix pour le client ?
7
Les solutions pour le client
Obligation
de moyens
OU
Obligation
de résultats
Plutôt un contrat
d’entretien ?
OU
Plutôt un contrat
d’exploitation ?
8
Les solutions pour le client
Contrat d’entretien ou contrat d’exploitation ?
Les contrats d’entretien :
Ce sont des contrats de moyens.
Ils ne comportent pas pour l’exploitant d’engagement contractuel sur
les températures, les consommations ou tout autre paramètre.
Les contrats d’exploitation :
Ce sont des contrats de résultats.
Ils comportent de la part de l’exploitant une obligation contractuelle
sur les températures, les consommations, la durée de vie des
appareils ou tout autre paramètre.
9
Les solutions pour le client
Quels critères, concernant l’entreprise, permettent de faire le choix ?
• La taille du patrimoine
• La qualité des services techniques
• L’organisation (intervention en dépannage par exemple)
• Les perspectives d’évolution
• La technicité des installations et de la garantie à obtenir
• Le coût global de chaque solution
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Les marchés d’exploitation
les Marchés forfaitaires
MF
Forfait combustible
MT
marché Température
les Marchés au Comptage
MC
Marché au Compteur
les marchés de Prestations
PF
Prestations Forfaitaires
CP
Combustibles Prestations
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Les marchés forfaitaires MF
Principe :
Après que les paramètres suivant aient été définis :
- température intérieure des locaux
- durée de la saison de chauffe
- quantité de combustible
L’exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible ou l’énergie
auquel s’ajoutera les prestations.
Exemple :
Bases contractuelles : 50 000 L de fioul pour 182 jours de chauffage
Période du 15/09 au 15/04
0
X
Formule de révision : P1 = P0
X1
Facturation : Saison 2004/2005 202 jours
Nombre de litres réellement consommé x prix du fioul
La révision pourra s’effectuer sur le prix du combustible et/ou sur le nombre de jours.
12
Les marchés forfaitaires MT
Principe :
Après que les paramètres suivant aient été définis
- Nombre de Dju de la station climatique de référence
L’exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible en fonction d’un
calcul de révision.
Exemple :
Bases contractuelles: 50 000 L de fioul pour 2499 DJu
Formule de révision: P1 = P0
DJu réels
DJu contrat
Facturation: Saison 2004/2005 = 2632 DJu
P1 = 50000 x
2632 = 52661 l de fioul
2499
13
Les marchés forfaitaires (MF ou MT)
Avantages :
• L’exploitant prend en charge les aléas climatiques (cas du MF)
• La facturation de l’énergie reflète la réalité climatique (cas du MT)
• L’exploitant a la maîtrise des améliorations techniques de l’installation
• L’exploitant est intéressé par la consommation de combustible et par une
conduite rationnelle de la chaufferie
• Les procédures de paiement sont simplifiées
• Le calcul des prévisions budgétaires est facilité
Inconvénients :
• Les occupants ne sont pas incités à économiser la chaleur
• Durée du contrat généralement élevée (5 à 8 ans)
• L’exploitant est seul à profiter des économies
14
Les marchés de prestations (PF ou CP)
Principe :
- L’exploitant est exclusivement en charge des prestations de conduite
et d’entretien (PF)
- Selon les contrats (CP), il peut être également chargé des livraisons de
combustible en régie (en fonction de la quantité réellement fournie)
Exemple 1: CP
Exemple 2: PF
Il n’y a aucun engagement sur les volumes
de combustibles consommés et les
prestations de conduite et de petit entretien
peuvent être assurés par une autre
entreprise.
L’exploitant n’assure que les prestations de
conduite et de petit entretien. La fourniture de
combustible peut être assurée par une autre
entreprise.
15
Les marchés de prestations (PF ou CP)
Avantages :
• La durée du contrat peut être courte (1 an)
• La facturation de combustible représente la quantité réelle consommée
• Le contrat est transparent
Inconvénients :
• L’exploitant n’a pas un intérêt direct à économiser le combustible
• Le gestionnaire doit assurer lui-même le contrôle de la conduite de l’exploitation
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Les marchés comptage MC
Principe :
- L’exploitant règle les factures de combustible (GdF, EdF, fioul, etc.)
- La consommation UTILE de chaleur est refacturée au client (compteur de
calories)
Exemple :
- Bases contractuelles :
fioul domestique : 85 kg /MWh sur PCI
fioul lourd :
100 kg /MWh sur PCI
gaz naturel : 100 m3(n) /MWh sur PCI
- Facturation :
P1 = N x X
N = nombre de MWh mesurés au compteur
X = prix du MWh
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Les marchés comptage MC
Avantages :
• Le client ne paye que la consommation réelle de chaleur qu’il utilise
• Le client a intérêt à économiser la chaleur
• Le gestionnaire peut répartir les charges de chauffage s’il existe plusieurs
compteurs
• Le gestionnaire connaît la consommation réelle de chaleur
• La facturation de l’énergie reflète la réalité climatique
Inconvénients :
• L’implantation du compteur de calories n’est pas toujours facile
• Vérification périodique des compteurs (un appareil en plus)
• Difficulté de calculer un coût du kWh à refacturer
• Peut apparaître comme le contrat idéal
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Variantes des trois formes de marchés
Marchés dits « à intéressement »
MFi
MTi
MCi
PFi
CPi
i comme intéressement
19
Variantes des trois formes de marchés
Marchés dits « à intéressement »
Dans ce type de marchés, les économies réalisées par rapport aux
prévisions forfaitaires ou contractuelles seront redistribuées entre
l’exploitant et le client selon des règles de répartition pré-établies.
Ces règles sont variables et complexes et ne seront pas abordées ici.
20
La prestation
Les différentes tâches assurées par le prestataire de services sont
regroupées en plusieurs postes tarifaires.
• P1
• P1’ (sans caractère officiel)
• P2
• P3
• P4 (sans caractère officiel)
• P5 (sans caractère officiel)
21
Poste P1
Approvisionnement en combustibles (fioul, gaz, etc.)
• Suivi des consommations
• Analyse des écarts
• Suivi de stocks
• Approvisionnements réguliers
• Suivi de la qualité des combustibles
• Nettoyage des installations de stockage et de transfert
• Etc.
22
Poste P1’
Auxiliaires
• Électricité et abonnement nécessaire au fonctionnement de la chaufferie.
• Quantité de combustible nécessaire à la production d’ECS
• Etc.
23
Poste P2
Conduite et « petit entretien » des chaufferies
• Surveillance
• Contrôle
• Conduite
• Relevé des différents paramètres
• Réglages nécessaires
• Petit entretien
• Dépannage (selon contrat)
Le poste P2 n’inclue pas le remplacement de matériel (hors
consommables) qui sera donc facturé en sus.
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Poste P3
« Garantie totale » (grosses réparations)
• Grosses réparations incluant main d’œuvre et fourniture
• Remplacement des organes (brûleurs, ….)
• Etc.
Le poste P3 couvre toutes les prestations du P2 et comprend, en plus, le
remplacement de matériel quel qu'il soit.
25
Poste P4
Annuités de remboursement
Annuités de remboursement payées à l’exploitant lorsqu’il finance les
installations.
L’exploitant doit :
• Posséder une excellente connaissance des installations
• Employer une main d’œuvre hautement qualifiée
• Attacher une grande importance aux contrôles techniques
• Être capable de préconiser et de réaliser des travaux d’amélioration
(diminution du P1)
26
Poste P5
Attachements
• Travaux à l’attachement
• Travaux sur devis
27
Évaluation du Poste P1
P1 = Consommation x Prix unitaire de l’énergie x Marge de l’entreprise
Exemple: 72 logements de 63 m² des années 60 au G = 1,7 situés en région à 2650
DJU
• Évaluation théorique de la consommation :
C = B x V x 24 x i x DJU / rend. / 1000
C = (1,70 x 0,90) x (72 x 63 x 2,5) x 24 x 0,90 x 2650 / 0,82 / 1000
C = 1 211 000 kWh/an
• Prix unitaire de l’énergie :
Abonnement + Consommation ≠ 0,021€ / kWh PCI
• Marge de l’entreprise : 1,04 à 1,06
P1 = 1211000 x 0,021 x 1,05 = 26702,55 € HT / an
28
Évaluation du Poste P2
Les opérations de conduites ou
d’entretien sont périodiques et sont
décomposées en heures.
A = Annuel
S = Semestriel
T = Trimestriel
M = Mensuel
Q = Quinzaine
S.B. = Si Besoin
(Dans cet exemple, seules quelques opérations de maintenance sont prises en compte)
Tâche
Désignation
Périodicité
Nb / an
Temps unitaire (h)
Temps total (h)
Entretien
Vérification de l’étanchéité des chaudières
A
1x2
0,5
1
Conduite
Contrôle des températures départ et retour chaudières
Q
14
0,1
1,4
Entretien
Entretien courant des pompes de charges chaudière
S
2
2
4
Conduite
Contrôle des températures d’échange
A
1
0,2
0,2
Entretien
Démarrage satisfaisant des brûleurs par l’aquastat
Q
14 x 2
0,1
2,8
Conduite
Contrôle de l’équilibrage hydraulique et thermique
A
1
1
1
Entretien
Vérification du fonctionnement de la régulation
M
7
0,2
1,4
Conduite
Dispositif d’expansion fermé
S
2
1
2
Entretien
Tenue du cahier de chaufferie
A chaque visite
14
0,25
3,5
Entretien
Nettoyage des locaux
S.B.
1
4
4
Etc……
Nombre d’heures total annuel d’une personne
Taux horaire:….40 € HT soit…..40 x 21,3 = 852 € HT / an
21,3
29
Évaluation du Poste P3
Il est important de connaître ou d’évaluer :
• La liste précise des matériels et installations garanties.
• Les limites exactes des garanties.
• L’obsolescence pour les parties ou installations anciennes.
• La durée de vie des matériels à garantir et en juger l’état de vétusté.
30
Évaluation du Poste P3
Exemples sur un récupérateur à condensation
1er cas
2ème cas
15 ans
Durée de vie estimée du matériel
15 ans
5000 €
5000 €
10 ans
Prix du matériel fourni/posé
au jour du contrat
Durée du contrat
0 (neuf)
Age du matériel
5 ans
5000 € x 44% / 12
=
184 € HT / an
1ère annuité de P3
en fonction de la
table annexe
10 ans
5000 € x 100% / 12
=
416 € HT / an
Attention, si le contrat est trop court, les offres seront délicates à juger
31
5000 € x 0 / 5 ans = 0 € HT / an
Annexe: Contrat de garantie totale P3
Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul
d’un contrat de garantie totale (partiel)
Durée du contrat
+
Age du matériel
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Etc.
Durée de vie du matériel
5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans
0
0
0
36
64
100
100
100
136
164
200
200
200
236
264
300
Etc..
0
0
0
0
0
25
36
49
64
81
100
100
100
100
100
125
…
0
0
0
0
0
0
0
0
28
36
44
53
64
75
87
100
…
Cas
0
0
0 n°1 0
0
0
0
0
Durées du contrat + age du matériel
0
0
0
0
0
0
10 +0 0 = 100
0
0
0
0
Durée
de vie
0
0
0 du matériel
0
0
0
0
0
15
ans
0
0
0
0
0Pourcentage
0
à 0prendre0 en compte
0
0
0
0
44
25
0
0 % 0
30
0
0
0
36
0
0
0
42
0
0
0
49
0
0
0
81
36
0
0
…
…
…
…
32
Annexe: Contrat de garantie totale P3
Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul
d’un contrat de garantie totale (partiel)
Durée du contrat
+
Age du matériel
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Etc.
Durée de vie du matériel
5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans
0
0
0
36
64
100
100
100
136
164
200
200
200
236
264
300
Etc..
0
0
0
0
0
25
36
49
64
81
100
100
100
100
100
125
…
0
0
0
0
0
0
0
0
28
36
44
53
64
75
87
100
…
Cas
0
0
0 n°2 0
0
0
0
0
Durées du contrat + age du matériel
0
0
0
0
0
0
10 +0 5 = 150
0
0
0
0
Durée
de vie
0
0
0 du matériel
0
0
0
0
0
15
ans
0
0
0
0
0Pourcentage
0
à 0prendre0 en compte
0
0
0
0
100
25
0
0 % 0
30
0
0
0
36
0
0
0
42
0
0
0
49
0
0
0
81
36
0
0
…
…
…
…
33
Les entreprises
Les critères de qualité d’une entreprise adaptée
Critères Techniques :
• Aptitude technique du personnel
• Rapidité d’intervention
• Permanence de nuit et de week-end
Critères Financiers :
• Garantie financière
Critères Commerciaux :
• Disponibilité des cadres dirigeants
• Confiance réciproque
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Le Syndicat: LE SNEC
Syndicat National des Entreprises de gestion d’Equipements
thermiques et de Climatisation
10, rue AUBER 75009 PARIS
Qui est-il ?
Organisme crée en 1941, il regroupe :
- 150 entreprises spécialisées dans la gestion d’équipements techniques.
- 20 000 professionnels dont 6 500 ingénieurs et cadres.
- Une puissance exploitée de plus de 80 000 Mégawatts.
Quel est son rôle ?
- La défense des intérêts généraux de la profession.
- Le développement de la profession.
- Mission d’information auprès des entreprises.
- Mission de conseil.
35
La qualification: OPQCB
Organisme Professionnel de Qualification et de classification du
Bâtiment et des activités annexes
Qualifications spécifiques « Exploitation » :
- 541: Exploitation et maintenance des installations de génie climatique
de haute technicité et de toute importance (P > 5000 kW)
- 542: Exploitation des installations de génie climatique de technicité
et d’importance moyenne (500 kW < P < 5000 kW)
- 543: Exploitation des installations thermiques de technicité moyenne
et de faible ou moyenne puissance (P < 500 kW)
- 544: Exploitation temporaire d’installation thermiques
Qualifications annexes:
- 513: Fumisterie « Ramonage et nettoyage »
- 514: Fumisterie « Chemisage et tubage »
- 52 : Installations thermiques de génie climatique
- 53 : Installations aérauliques et de conditionnement d’air
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Durée des contrats
Type de contrat
Durée limite
MF: Contrat à prix global et forfaitaire dont le montant est
indépendant des conditions climatiques
8 ans
MT: Contrat à prix global et forfaitaire ajusté à la température
extérieure (DJu)
5 ans
PF:
5 ans
Contrat de petit entretien et de conduite (P2)
MC: Contrat à prix ajusté à la quantité de chaleur produite et
mesurée par un compteur
5 ans
CP: Contrat ajusté à la quantité de combustible
5 ans
MTi
PFi Contrats d’exploitation avec intéressement
CPi
5 ans
P3
Contrat en garantie totale
16 ans
37