Amiante, termites, plomb, gaz, les obligations en

IMMOBILIER
Les diagnos
immobiliers
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Amiante, termites, plomb, gaz,
les obligations en matière
de diagnostics immobiliers
se sont multipliées ces dernières
années. D’autres sont en cours
d’élaboration.
Gros plan sur ces mesures
qui, depuis l’ordonnance
du 8 juin 2005, sont regroupées
dans un dossier global
de diagnostic technique...
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stics
L
e contenu du dossier de diagnostic
technique varie en fonction de la
nature du bien et des obligations locales. Il doit être présenté lors d’une vente
et, dans certains cas, lors d’une location.
L’intervention du notaire est primordiale :
il informe ses clients de la portée des nouvelles réglementations et valide que les diagnostics et autres contrôles sont bien annexés à l’avant-contrat ou à l’acte de vente.
Avec pour objectif, la sécurité et la transparence de la transaction immobilière.
Que contient
le dossier technique ?
L’ordonnance du 8 juin ne crée pas d’obligations nouvelles ; elle rassemble la liste
des obligations jusqu’alors accumulées
au fur et à mesure de leur création. Le
contenu de ce dossier, fixé par la loi, n’est
pas figé et pourra évoluer en fonction des
nouveautés. Ce devrait d’ailleurs être le cas
d’ici peu avec les prochains textes relatifs
au diagnostic de l’installation électrique
(dans le cadre de la loi “habitat pour tous”)
et à l’obligation de fournir un certificat de
raccordement au réseau collectif (projet
de loi sur l’eau et les milieux aquatiques).
Le dossier de diagnostic technique doit
aujourd’hui comporter :
risques” sont concernés. Le contrôle
consiste à identifier les murs, cloisons, plafonds et autres surfaces du
logement comportant une peinture au
plomb et, le cas échéant, à mesurer sa
teneur en plomb. Si un état d’accessibilité au plomb existe, un rapport est
transmis au préfet qui peut imposer
des travaux pour supprimer ce risque.
- Un constat d’amiante pour les immeubles collectifs, maisons et bâtiments à usage professionnel ou commercial, dont le permis de construire
a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il
s’agit d’un acte purement informatif
signalant la présence (ou l’absence)
d’amiante dans une série de matériaux
et produits. Le vendeur ne fournissant
pas ce constat ne bénéficie pas de la
garantie des vices cachés.
- Un constat de risque d’exposition au
plomb. Actuellement, seuls les immeubles d’habitation construits avant
1949 situés dans les départements “ à
- Un état relatif à la présence de termites lorsque le bien est situé dans une
“zone à risque”. On compte actuellement 54 départements, situés dans le
sud-ouest, sur la côte atlantique, sur la
côte méditerranéenne, en Ile de France
ainsi que dans les vallées du Rhône, de
la Loire et de la Garonne. Depuis le 3
juillet 2000, les occupants des maisons
infestées doivent déclarer en mairie,
par lettre recommandée avec accusé
de réception, la présence de termites
dans leur immeuble ou leur terrain.
Une fois informé, le maire propose
une cartographie des zones infestées
Les obligations actuelles
au préfet et, si nécessaire, délimite les
secteurs où les propriétaires devront,
dans les six mois, procéder à la recherche de termites et réaliser des travaux
de traitement ou d’éradication. En
fonction des éléments fournis, le préfet fixe, par arrêté, les zones infestées
ou susceptibles de l’être. En cas de
vente d’un immeuble situé dans une
zone contaminée, un état parasitaire
de moins de trois mois doit être joint à
l’acte de vente.
C’est pour 2006 !
De nombreux diagnostics vont venir, dès
2006, compléter le dossier technique. Voici
un rapide aperçu de ce qui vous attend...
- Un état de l’installation intérieure
de gaz naturel, de moins d’un an,
devra bientôt être annexé à l’acte de
vente d’un appartement ou d’une maison individuelle. À défaut, le vendeur
ne pourra pas s’exonérer de la garantie
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des vices cachés. Les modalités d’application de cette disposition doivent
faire l’objet d’un prochain décret.
- Un état des risques naturels, technologiques ou sismiques des logements
se trouvant dans une zone à risques
va rendre obligatoire l’information
de l’acheteur ou du locataire sur la
situation de son logement. Cette mesure sera applicable, au plus tard le 17
juin 2006. Sur le plan pratique, c’est le
préfet qui arrêtera la liste des risques
naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain...) et
des risques technologiques (proximité
d’installations contenant des substances dangereuses par exemple) auxquels
une commune est exposée sur tout ou
partie de son territoire. Il déterminera
également la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur pourra
se référer et, le cas échéant, les arrêtés
ayant porté reconnaissance de l’état de
contrat. Cette obligation sera étendue
aux locations à partir du 1er juillet
2007. Dans tous les cas, le diagnostic
devra avoir été établi depuis moins de
10 ans. L’ordonnance du 8 juin précise
que le diagnostic de performances
énergétiques n’a qu’une valeur informative.
Il est, d’ores et déjà, à noter que le projet
de loi “habitat pour tous” pourrait rendre obligatoire, lors de la vente, la remise
d’un diagnostic concernant les installations électriques de plus de 15 ans.
Cette obligation concernerait les locaux à
usage d’habitation et les parties privatives
à usage d’habitation des copropriétés. Par
ailleurs, le vendeur sera bientôt obligé de
fournir un diagnostic de conformité aux
prescriptions techniques pour les installations d’assainissement non collectif
ou leur raccordement au réseau collectif.
Certaines communes l’appliquent déjà.
À noter
Les diagnostics concernant le plomb et
l’installation au gaz ne sont requis que
pour les immeubles à usage d’habitation.
En copropriété, les documents concernant le plomb, les installations au gaz
ou les termites ne concernent que les
parties privatives.
En cas de non fourniture de diagnostics
concernant le plomb, l’amiante, les termites et l’installation au gaz, la sanction
est l’impossibilité de s’exonérer de la
garantie des vices cachés. S’il manque
l’état des risques technologiques et naturel, l’acquéreur pourra demander l’annulation de la vente ou une diminution
du prix.
catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.
Cet état devra être établi moins de six
mois avant la date de conclusion du
contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou
constatant la vente d’un bien immobilier auquel il est annexé.
- Un diagnostic de performance énergétique devra être communiqué aux
acquéreurs d’immeubles à compter
du 1er juillet 2006. À compter de cette
date, le vendeur devra remettre à l’acquéreur un certificat de performance
énergétique mentionnant la quantité
d’énergie consommée (ou son estimation) pour une utilisation normale
du bâtiment. Ce certificat devra être
annexé à la promesse de vente, voire
à l’acte définitif s’il n’y a pas eu d’avant-
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Les diagnostiqueurs
sous contrôle
Depuis janvier 2003, les diagnostiqueurs
doivent fournir une attestation de compétence délivrée par un organisme de formation certifiée. L’ordonnance du 8 juin
2005 renforce cette obligation. Bientôt, un
décret fixera les niveaux d’exigence relatifs
à la compétence et à l’organisation de ces
“experts”, ainsi que leurs obligations en
matière d’assurance, seule véritable garantie pour les acquéreurs en cas de diagnostic erroné ou mensonger. Les dispositions
relatives à l’indépendance des diagnostiqueurs seront également précisées et
harmonisées. l’intervenant ne doit avoir
“aucun lien de nature à porter atteinte à
son impartialité et à son indépendance ni
avec le propriétaire ou son mandataire qui
fait appel à lui, ni avec une entreprise pou-
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vant réaliser des travaux sur les ouvrages,
installations ou équipements pour lesquels
il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés”...
En cas d’erreur, c’est au vendeur de réparer le préjudice. À charge pour lui de se
retourner ensuite contre le professionnel
ayant effectué le diagnostic.
En copropriété
L’achat d’un logement en copropriété répond à des obligations particulières. La
constitution du dossier de diagnostic
technique en tient compte...
Diagnostic et carnet de santé
La loi SRU de décembre 2000 impose que
toute mise en copropriété d’un immeuble
de plus de 15 ans soit précédée d’un diagnostic technique constatant “l’état apparent de solidité du clos et du couvert et celui
de l’état des conduites, canalisations collectives ainsi que des équipements communs et
de sécurité”. Le notaire doit faire connaître
ce diagnostic à tout acheteur lors de la première vente suivant la mise en copropriété
et lors de toute nouvelle vente intervenant
dans les trois ans suivant le diagnostic.
Par ailleurs, le syndic doit établir et tenir
à jour un carnet d’entretien de l’immeuble
où figurent notamment les dépenses relatives à certains travaux (remplacement
de la chaufferie ou d’un ascenseur). Le
diagnostic technique et le carnet de santé
sont consultables depuis le 1er juin 2001,
sur demande, par tous les candidats à l’acquisition d’un lot.
La superficie (loi Carrez)
Dans le cadre de l’achat d’un lot de copropriété, la loi Carrez impose d’indiquer la
superficie du bien vendu dans l’avant-contrat et l’acte de vente. Si cette mention fait
défaut, l’acheteur peut demander la nullité
de l’acte dans le mois qui suit la signature
de l’acte. Si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, le
vendeur ne peut pas, après coup, réclamer
un supplément de prix. En revanche, si la
superficie réelle est inférieure de plus de
5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur
peut demander une diminution du prix
proportionnelle aux mètres carrés manquants. L’acheteur a un an à compter de la
signature de l’acte de vente notarié pour
agir. Le tribunal de grande instance peut
être appelé à trancher en cas de désaccord
entre les parties. Seuls sont concernés les
lots de copropriété dont la superficie est
d’au moins 8 m2, sans les annexes, caves et
garages, et quel qu’en soit l’usage (habitation, bureau, commerce).