Tableau de Bord 2011

L’agence de développement et d’urbanisme
au service du pays de Montbéliard et de l’aire urbaine
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observatoire de l’habitat
tableau de bord 2011
L’habitat dans le Pays de Montbéliard,
c’est :
29 communes
117 400 habitants en 2007,
121 200 en 1999 (-3 %)
50 400 ménages en 2007,
48 100 en 1999 (+4,5 %)
soit 290 nouveaux ménages par
an entre 1999 et 2007
57 000 logements en 2007,
55 300 en 1999
Ce tableau de bord habitat a plusieurs vocations :
fournir un éclairage objectif sur la situation du
logement dans le Pays de Montbéliard, en valorisant les sources statistiques les plus à jour et
les mieux adaptées,
14 500 logements sociaux
en 2009, 15 100 en 2005
Partir de cet état des lieux pour organiser un
suivi régulier des conditions de production et
de renouvellement du parc de logements,
27 % de logements sociaux
en 2009
partager une connaissance du territoire avec
l’ensemble des acteurs de l’habitat et mieux en
informer les habitants.
510 logements produits par
an entre 1999 et 2010
Dans cette perspective, la présente note est organisée en
deux grandes parties : l’une décrivant le parc de logements
(fondée essentiellement sur le recensement rénové de la
population) et l’autre mettant l’accent sur l’analyse du foncier et du marché du logement.
83 % du parc a plus de
30 ans
26 % des logements ont au
moins de 5 pièces
Le pays de Montbéliard se caractérise par une sureprésentation du parc de maisons individuelles (majoritairement
en accession), du parc de logement social concentré dans
les ZUS et une forte proportion de grands logements (4
pièces et plus)
La production récente de logements en fort développement, s’est approchée des rythmes de renouvellement
nécessaires au maintien démographique, cependant elle
n’a pas contribué à réellement diversifier le parc existant.
Le boom de l’immobilier de 2001-2008 a eu des répercussions sur le marché de l’ancien (baisse importante de
transactions) et s’essouffle aujourd’hui
observatoire de l’habitat - 2011
Un des atouts du Pays de Montbéliard est sa disponibilité foncière, laquelle reste confrontée à une difficulté de
mobilisation et de crédibilisation d’opérations nouvelles.
2
I - état des lieux
Montbéliard les parts des cadres/professions intermédiaires
et ouvriers/employés sont quasi les mêmes (vers un quart).
Alors que dans les deux autres agglomérations franc-comtoises les CSP plus aisées représentent un tiers des propriétaires et les ouvriers et employés moins de 18 %.
LES RÉSIDENCES PRINCIPALES
Une majorité de propriétaires occupants
Dans le Pays de Montbéliard, le logement est avant tout
un bien occupé par son propriétaire : 54 % des 52 000
résidences principales contre 43 % de logements locatifs. La
part des propriétaires occupants est proche de la moyenne
relevée au niveau national et suit la même évolution sur la
période 1999 à 2007 (+ 2 points).
Si la part des logements locatifs est faible (43 %) au regard
des deux autres agglomérations (CAB et CAGB : 52 %), elle
comprend essentiellement des logements dits « sociaux »
et appartenant aux trois bailleurs locaux (Néolia, Habitat 25
et Idéha).
Toutefois, elle est élevée quand on la compare à d’autres
agglomérations de taille comparable. Cette part positionne
le Pays de Montbéliard à la 14 me place des 55 unités urbaines
françaises de plus de 100 000 habitants (dont le taux moyen
est de 47 %). Les agglomérations franc-comtoises de
Besançon et Belfort restent dans cette moyenne 46-47 %.
La forme d’habitat individuelle qui qualifie généralement
les communes rurales marque fortement le paysage, y
compris en milieu urbain.
58 % du parc du Pays de Montbéliard est constitué de
logements collectifs . Ce taux a perdu 2 points entre 1999
et 2007 et reste inférieur à ce qui est relevé sur la CAB ou la
CAGB, où la part des appartements est respectivement de
64 % et de 68 %.
Ces propriétaires sont principalement des retraités (47 %).
C’est le cas aussi sur Belfort et Besançon mais avec des
proportions moindres (43 et 40 %). Ceci peut expliquer en
partie, le faible turn-over des logements. 51 % des ménages
occupent leur logement depuis 10 ans et plus contre 44
% pour la Communauté d’Agglomération de Belfort (CAB)
et 39 % pour la Communauté d’Agglomération du Grand
Besançon (CAGB).
périmètre
Les proportions sont en revanche inversées sur les types de
catégories socio-professionnelles puisque dans le Pays de
Propriétaires
occupants
année
Locatif
privé
Locatif
HLM
29%
PMA
1999
52%
17%
PMA
2007
54%
17%
27%
6,8%
3,3%
-5,0%
16%
PMA
évolution 1999-2007
France
1999
56%
24%
France
2007
57%
24%
15%
12,5%
9,6%
3,7%
France
évolution 1999-2007
Source : MEEDDAT - Filocom d’après la DGI
La répartition Une
des logements
individuels
dans l’agglomération
représentation
importante
de l'habitat individuel
Dambenois
Nommay
Allenjoie
Grand-Charmont
Bethoncourt
Brognard
Vieux-Charmont
Fesches-le-Châtel
Dampierre-les-Bois
Sochaux
Montbéliard
Ste-Suzanne
Etupes
Exincourt
Taillecourt
Courcelles-lesMontbéliard
Bavans
Badevel
Dasle
Arbouans
Bart
Audincourt
Valentigney
Voujeaucourt
Vandoncourt
Seloncourt
Mathay
Part de logements individuels dans
les communes en 2007 (%)
Mandeure
93.16
Hérimoncourt
82.56
66.67
54.69
31.54
Source MEEDDAT-Filocom d’après la DGI
12.44
3
Une majorité de grands logements
Le Pays de Montbéliard enregistre une part élevée de
logements de 4 pièces et plus : 55 % des résidences
principales en 2007 contre 53 % en 1999.
Cette caractéristique est liée à l’importance du parc
pavillonnaire, mais également au mode d’occupation :
un grand nombre de logements sont occupés
par leurs propriétaires,
le parc public, construit massivement dans les
années 1950 à 1970, proposait des logements
de grande taille pour faciliter le regroupement
des familles immigrées et ainsi fixer sur place
cette main d’œuvre, essentiellement masculine,
venue renforcer les effectifs des usines
automobiles,
Source : MEEDDAT - Filocom d’après la DGI
Ménages
Les petits logements (T1, T2) représentent 19 % du parc de
résidences principales contre 26 % pour les T3.
Mise au regard de l’évolution des ménages selon leur
composition, cette offre est aujourd’hui insuffisante.
2007
1 personne
33%
38%
2 personnes
30%
31%
3 personnes et +
37%
31%
48 069
50 387
Total
En effet, du fait des décohabitations (jeunes qui quittent
le foyer familial, vieillissement, séparations, …), le Pays de
Montbéliard enregistre une augmentation de la part des
ménages composés de 1 à 2 personnes de 6% entre 1999
et 2007.
1999
Une vacance de longue durée
En 2008, 4 000 logements privés sont vacants soit un taux
de vacance avoisinant les 11 %.
Plus de la moitié de ces logements (54 %) sont vacants
depuis plus de 1 an et sont donc considérés comme sortis
du marché.
Une vacance importante dans les villes
Une vacance importante dans les villes
Dambenois
Nommay
Allenjoie
Grand-Charmont
Bethoncourt
Brognard
Montbéliard
Vieux-Charmont
Fesches-le-Châtel
Dampierre-les-Bois
Sochaux
Exincourt
Ste-Suzanne
Courcelles-lesMontbéliard
Bavans
Etupes
Taillecourt
Badevel
Dasle
Arbouans
Bart
Audincourt
Valentigney
Voujeaucourt
Vandoncourt
observatoire de l’habitat - 2011
Seloncourt
4
Mathay
Taux de vacance en 2007 (%)
15.02
Mandeure
Hérimoncourt
12.22
8.23
Nombre de logements vacants en 2007
6.83
4.7
1791
Source MEEDDAT-Filocom d’après la DGI
198
8
3.04
LE PARC SOCIAL
Un parc de logements concentré dans des quartiers
identifiés
80 % de l’habitat social du Pays de Montbéliard est concentré dans les quartiers suivis au titre de la politique de la ville
et inscrits au sein du Contrat Intercommunal Urbain de Cohésion Sociale (CIUCS).
Poids du parc d’habitat social du Pays de Montbéliard
Par comparaison avec la CAGB et la CAB, le Pays de
Montbéliard enregistre un taux plus élevé de logements
sociaux.
Ce taux proche du niveau national classe l’unité urbaine
de Montbéliard en 9ème position pour les unités urbaines
françaises de plus de 100 000 habitants.
Part de logements sociaux
Pays de Montbéliard Agglomération
27%
Grand Besançon
20%
Communauté d'Agglomération Belfortaine
26%
Un parc HLMUn
concentré
dans les
quartiers dans les quartiers
parc HLM
concentré
Dambenois
Bethoncourt
Allenjoie
Grand-Charmont
Champvallon
Nommay
Montbéliard
Les Fougères
La Chiffogne
Sochaux
La Petite-Hollande
Ste-Suzanne
Brognard
Vieux-Charmont
Fesches-le-Châtel
Dampierre-les-Bois
La Montagne
Exincourt
Etupes
Taillecourt
Badevel
Dasle
Bavans
Bart
Champerriet
Courcelles-les- Arbouans
Montbéliard
Audincourt
Les Buis
Les Champs-Montants
Voujeaucourt
Valentigney
Vandoncourt
Seloncourt
Part des logements sociaux
en 2009 (%)
100
Mathay
Mandeure
Hérimoncourt
89.86
66.67
40
13.21
Source DRE - EPLS
0
Zones Urbaines Sensibles
5
La part du logement social en diminution depuis 2005
Or, sur le même temps, la part du parc social continue à
progresser dans les agglomérations de Besançon et Belfort.
Évolutions des parcs sociaux dans
les agglomérations franc-comtoises
Ce phénomène s’explique par les effets des opérations
de rénovation urbaine (ORU). Sur le Pays de Montbéliard,
7 quartiers font l’objet de lourdes opérations de
renouvellement urbain que l’Etat accompagne par des
participations financières pour réaliser les démolitions/
reconstructions et requalifications.
Sur la période d’engagement des dossiers, le nombre
de logements démolis n’est pas aussitôt comblé par la
reconstruction. En février 2011, l’écart entre démolitions et
reconstructions correspond à une perte de 560 logements
(953 logements sont démolis et 393 reconstruits dont 88
hors site)
Source : DRE - EPLS
ORU du PAYS DE MONTBELIARD
septembre 2004 - février 2011
Les engagements de l’ANRU (Agence Nationale pour la
Rénovation Urbaine) ont en outre porté sur un nombre
de reconstructions inférieur au nombre de démolitions. En
effet, un nombre important de logements à démolir étaient
vacants au moment de l’élaboration de la convention, il a
donc été convenu de ne pas remplacer la totalité de ces
logements vacants.
sur site
AUDINCOURT
Construction
194
56
23
hors site
sur site
BETHONCOURT
Démolitions
160
68
hors site
La vacance de logements
sur site
Fin 2009, la vacance commerciale (absence de locataires)
du parc public dans le Pays de Montbéliard concerne 5
% du parc d’habitat social (673 logements) (Observatoire
départemental de l’habitat du Doubs – Note de conjoncture
n°1, février 2010).
ETUPES
sur site
GRAND-CHARMONT
60 % de ces logements vacants enregistrent une vacance
supérieure à 6 mois soit 404 logements concernés. Cette
vacance concernait surtout des bâtiments vétustes situés
dans des quartiers stigmatisés.
Selon les bailleurs sociaux, cette vacance s’est apparemment
encore accrue ces derniers mois, comme semble l’indiquer
l’étude en cours sur la Vacance dans le Pays de Montbéliard
menée par l’ADU.
Programme total
soit réalisation
observatoire de l’habitat - 2011
6
219
90
202
64
40
hors site
sur site
VALENTIGNEY
TOTAL
6
25
hors site
sur site
MONTBELIARD
78
hors site
100
21
953
393
1 373
69%
1 009
39%
hors site
LE PARC LOCATIF PRIVE
Avec 17 % du parc de résidences principales (8 500
logements en 2007, source Filocom), le parc locatif privé du
Pays de Montbéliard est sous représenté. Par comparaison,
les agglomérations bisontines et belfortaines enregistrent
une part respectivement de 31 % et 26 %. Au niveau
national, l’unité urbaine de Montbéliard est en 52 me position
sur les 54 unités urbaines de plus de 100 000 habitants.
Sous représenté, il ne facilite ni l’accueil de nouveaux
résidents, ni la décohabitation de jeunes qui veulent
habiter la même commune que celle de leur parent.
De façon générale, le parc locatif privé ne présente pas
les mêmes caractéristiques que le logement locatif
social. Son mode de gestion, le public visé, sa localisation
… ne répondent pas aux mêmes réglementations ou
organisations. Le logement locatif privé est disséminé dans
la ville ce qui à l’inverse, du parc locatif social, ne permet pas
d’identifier un logement locatif d’un logement occupé par
son propriétaire.
De plus, l’évolution de la vacance dans le parc locatif privé
est plus marquée que celle relevée dans le parc social.
Cette hausse s’explique en partie par l’obsolescence des
logements.
Un parc locatif attractif est souvent situé en centre-ville dans
du bâti ancien au caractère architectural marqué.
Unprivé
parc
locatif
surtout
les grands axes urbains
Un parc locatif
surtout
surprivé
les grands
axessur
urbains
Bethoncourt
Dambenois
Grand-Charmont
Nommay
Vieux-Charmont
Montbéliard
Allenjoie
Brognard
Fesches-le-Châtel
Sochaux
Ste-Suzanne
1266
Exincourt
Badevel
Taillecourt
Dasle
Bavans
Bart
Courcelles-les- Arbouans
Montbéliard
Voujeaucourt
Nombre de logements
locatifs privés
Dampierre-les-Bois
Etupes
Audincourt
Valentigney
490
202
102
51
1
Rapport locatif HLM / locatif privé
Seloncourt
Vandoncourt
33 fois plus
5 fois plus
Mathay
2 fois plus
Mandeure
égalité
Hérimoncourt
2 fois moins
pas de HLM
Source : INSEE (recensement de la population) 2007
7
II - analyse du foncier et marché du logement
UN BATI AGE A VALORISER
Le parc de logements date majoritairement de la période
1949 à 1974 (45 %), période pendant laquelle a été menée la
construction de « grands ensembles », notamment les HLM
(habitation à loyer modéré), dans le cadre des ZUP (zones à
urbaniser en priorité) puis des ZAD (zones d’aménagement
différé)..
L’époque de construction en 2007
On note ensuite un fléchissement de l’activité de construction : 570 logements sont, en moyenne, produits par an sur
la période 1975 à 1989 puis 365 sur la période 1990 à 2007.
Des actions engagées par l’Agglomération en faveur de
la préservation du bâti ancien privé
Source : MEEDAT - Filocom d’après la DGI
UNE DISPONIBILITE FONCIERE
Sur la période de janvier 2006 à septembre 2009 (enquête
ADU auprès des communes), le Pays de Montbéliard recensait 278 opérations de « logements » dont le stade d’avancement variait de l’état de réflexion avancée à celui de livraison.
Ces 278 opérations représentent :
2049 logements livrés dont 34 % sur le cœur
d’agglomération,
535 logements programmés (PC déposés)
4907 logements en projet (réflexion de
l’opération d’ensemble) dont 63 % sur le secteur
« Nord Lizaine - Savoureuse ».
Les secteurs cœur d’agglomération et Nord LizaineSavoureuse comptent à eux deux 56 % des logements
réalisés, 50 % des logements en projet et 83 % des
logements à programmer.
Certes ces 4907 logements en projet, ne sortiront pas tous
de terre mais le potentiel foncier capable de les accueillir
est identifié.
observatoire de l’habitat - 2011
En parallèle, plus de 300 ha supplémentaires sont repérés
dans les communes comme étant à plus ou moins long
terme urbanisables.
8
Contrairement à d’autres régions, le Pays de Montbéliard
possède un atout indéniable : une forte disponibilité
foncière.
UN PRIX DU FONCIER ENCORE ACCESSIBLE MAIS A
SURVEILLER
En moyenne annuelle, sur la période 2001 à 2008, les notaires
du Pays de Montbéliard enregistrent 142 transactions
portant sur du foncier non bâti. Seuls 61 % de ces terrains
sont viabilisés (source PERVAL)
27 % des ventes de terrains réalisées entre le début de
l’année 2001 et le premier semestre 2009, l’ont été sur le
secteur de la Vallée du Doubs Allan 1. Avec la réalisation
récente d’opérations d’aménagement significatives : Les
Hauts de Bavans, Les terrasses à Sainte-Suzanne, …
€/m²
MONTBELIARD
BELFORT
BESANCON
Vile centre
50 à 70 €
58 à 70 €
100 à 115 €
Périphérie
37 à 53 €
46 à 60 €
75 à 83 €
Logements
programmés
Le prix de vente moyen du foncier constructible varie entre
35 et 60 €/m² de surface viabilisée.
45 % des ventes de terrains viabilisés sont réalisées sur les
secteurs «Vallée du Doubs - Allan» et «Plateau est» 2.
Dans sa note « Conjoncture et Perspectives immobilières »,
le crédit foncier publie régulièrement un état du marché
de l’immobilier par ville. En septembre 2010, il présente un
niveau de coût du foncier proche de celui relevé sur la ville
de Belfort.
L’analyse des données Perval met en évidence l’inflation des
prix des fonciers en 2006, année pendant laquelle beaucoup
de logements sont produits dans le Pays de Montbéliard.
Logements en
projet
valeur
%
Valeur
%
Coeur
d'agglomération
113
21%
981
20%
Nord Lizaine
Savoureuse
153
29%
3 110
63%
Vallée Doubs
Allan aval
155
29%
376
8%
Vallée Doubs
Amont
19
4%
61
1%
Vallée du gland
23
4%
178
4%
Plateau Est
65
12%
189
4%
Plateau de
Brognard
7
1%
12
0%
TOTAL
535
4 907
Évolution des prix des terrains viabilisés
9
1
2
Vallée du Doubs (aval)- Allan : Bart, Bavans, Courcelles-les-Montbéliard, Sainte-Suzanne et Voujeaucourt.
Plateau Est : Taillecourt, Etupes, Fesches-le-Châtel, Dampierre-les-Bois, Badevel, Dasle, Vandoncourt.
Nombre de transactions annuelles dans l’ancien
par type de bien
BAISSE DES MUTATIONS DANS LE BATI ANCIEN
NB : Les transactions qui font l’objet d’une étude dans ce
chapitre concerne les biens bâtis depuis au moins 5 ans
maisons
Le nombre de mutations dans l’ancien est en baisse
continue depuis 2001. Cette tendance générale s’explique
surtout par la diminution des transactions relevées dans le
secteur « cœur d’agglomération » où en 2008, les ventes de
biens anciens sont inférieures de 44 % à celles de 2001.
Maisons
Sur la période 2001 à 2008, les ventes de maisons anciennes
chutent pour atteindre en 2008, un volume deux fois moins
important qu’en 2001 (266 ventes contre 513).
Cette baisse continue est marquée sur tous les secteurs
du PLH à l’exception de « nord Lizaine Savoureuse» et de
«vallée du Doubs - Allan » qui voient les transactions de
maisons anciennes repartir dès 2007.
appartements
Total
part des
appartements
2001
513
403
916
44%
2002
497
386
883
44%
2003
446
383
829
46%
2004
473
349
822
42%
2005
430
433
863
50%
2006
377
354
731
48%
2007
338
354
692
51%
2008
266
282
548
51%
3
Appartements
Les ventes d’appartements anciens chutent dès 2005 mais
de manière moins marquée que les maisons. A l’échelle du
Pays de Montbéliard il se vend plus d’appartements anciens
que de maisons anciennes.
Cette baisse des mutations dans l’ancien, quel que soit le
type de bien concerné, est à mettre en relief avec la livraison
d’opérations neuves et l’augmentation de la vacance .
4
UNE OFFRE DE LOGEMENT A COMPLETER
Logements produits entre 1999 et 2010
La production de logements
La production de logements a fortement progressé sur la
période 2005 à 2008. Sur les 5 dernières années, ce sont en
moyenne 610 logements qui ont été produits par an contre
une moyenne de 400 logements par an enregistrés sur la
période 1999 à 2004.
Or sur la période 1999 à 2010, presque 60 % des logements
ont été produits dans les bourgs autour du cœur
d’agglomération. Aujourd’hui ce secteur adans le Pays de
Montbéliard une représentation, en nombre de logements,
plus forte que celle du cœur urbain (respectivement 49 %
et 40 %).
Parc de logements produits en 2009
observatoire de l’habitat - 2011
A l’échelle de l’unité urbaine, Cette production est
particulièrement dynamique. Sur la période 2001 à 2007,
elle croît de façon plus rapide que celle relevée sur l’unité
urbaine de Belfort.
10
Source : DREAL/Sitadel
3
Communes configurant le secteur «nord Lizaine Savoureuse » : Béthoncourt, Grand-Charmont, Sochaux, Nommay et Vieux-Charmont.
Le secteur « Vallée du Doubs Allan » est composé des communes de Bavans, Bart, Courcelles-les-Montbéliard, Sainte-Suzanne et Voujeaucourt.
L’étude sur la vacance, à conduire par l’ADU au cours de l’année 2011, permettra de préciser son évolution au regard par exemple de l’évolution
des transactions dans l’ancien.
4
Dès 2008, la production de logements enregistrée dans les
unités urbaines de Besançon et Belfort repart. Cette tendance suit la courbe nationale, résultat d’orientations nationales favorables à la construction. Toutefois, ce phénomène
ne fait pas écho sur le territoire de Montbéliard où le niveau
de production de logements chute.
La production de logements dans les grandes
unités urbaines franc-comtoises
Source : DREAL/Sitadel
Un taux de production de logements plus élevé en périphérie
Une production de logements plus forte en périphéries
Héricourt
Montbéliard
Audincourt
Beaucourt
Valentigney
Taux de production entre
1999 et 2008 (%)
52.89
41.86
31.45
Source DRE - SITADEL
Nombre de logements produits
entre 1999 et 2008
24.82
17.59
687
11.48
146
50
6
3.86
11
Vers une poursuite de la production d‘habitat individuel
1/3 des logements produits entre 1999 et 2008 dans l’unité
urbaine de Montbéliard est de forme individuelle. Cette part
est moindre dans les unités urbaines de Besançon (18 %)
et Belfort (24 %). L’habitat intermédiaire (maisons de ville,
pavillons en bande, petits collectifs) fortement incité par le
SCoT tend cependant à se développer sur notre territoire.
Ce mode d’occupation agit sur la typologie des logements
produits. Ces derniers sont majoritairement de grande
surface (plus de 100 m²) En comparaison, les unités
urbaines de Belfort et Besançon qui offrent d’avantage de
logements locatifs privés misent plutôt sur une production
de logements de taille moyenne (de 50 à 99 m²).
Dans le Pays de Montbéliard, même si l’habitat collectif se
développe, le pavillon individuel continue de marquer le
paysage et rencontre toujours un fort engouement de la
part des ménages qui accèdent à la propriété.
production 1999-2008
forme
unités urbaines
Montbéliard
collectifs
Besançon
Belfort
2186
4839
2727
875
915
373
1484
1295
985
4545
7049
4085
collectifs
48,1%
68,6%
66,8%
individuel groupé
19,3%
13,0%
9,1%
32,7%
18,4%
24,1%
100%
100%
100%
individuel groupé
individuel pur
total
individuel pur
total
Formes des logements produits dans les grandes unités urbaines franc-comtoises
Source : DREAL/Sitadel
observatoire de l’habitat - 2011
Surfaces des logements produits dans les grandes
unités urbaines franc-comtoises
12
Source : DREAL/Sitadel
LA COMMERCIALISATION :
UN MARCHE DIFFICILE A APPREHENDER
Après avoir échangé avec quelques promoteurs (Atik Résidences, Akerys, BVM, …), il apparaît que notre marché
immobilier est peu adapté à la demande et notamment au
budget des ménages. Le revenu net imposable d’un foyer
fiscal du Pays de Montbéliard pour 2007 est de 19 888 €
contre 21 226 € et 22 417 € dans les agglomérations belfortaine et bisontine.
De plus, le niveau des prix pratiqués ne semble pas être le
seul obstacle à la vente. Les produits proposés posent parfois problème : forme d’habitat non adaptée à la localisation
du site, répartition des surfaces intérieures du logement, …
Prix des appartements au 1er semestre 2010
Conséquence directe de ce phénomène : des opérations
commercialisées dès 2006 ne sont toujours pas vendues
en 2010. Les chantiers sont stoppés et, pour les relancer, les
promoteurs révisent leur prix à la baisse. Pour certains produits identifiés, entre les prix affichés en 2006 et ceux relevés aujourd’hui, on enregistre jusqu’à 300 euros de moins
par m² de surface habitable commercialisée.
Source : SOeS / ECLIN
Prix de vente en collectif (€/m2)
Source : SOeS / ECLIN
Des produits attrayants :
le Pass-foncier et le dispositif Scellier
En 2010, on enregistre une légère tendance à la reprise
des ventes mais le stock d’environ 200 logements disponibles au 2ème trimestre 2010 reste élevé.
Ce graphique met en évidence l’impact de la crise immobilière de 2008 dont les conséquences sur notre marché
immobilier sont visibles dès 2009 et les effets des politiques
de relance du logement en direction :
des accédants à la propriété qui, sous condition,
peuvent bénéficier du doublement du PTZ
ou 4 000 euros selon la composition du ménage). Sur
2009-2010, 162 agréments ont été , attribués par Pays de
Montbéliard Agglomération aux opérateurs de Pass-foncier : 110 agréments pour des maisons accolées et 52 pour
du pavillon individuel.
Fin 2010, 66 accords définitifs ont été donnés.
Toutefois, la loi de finance pour l’année 2011 a supprimé
cette disposition avec l’instauration du Prêt à Taux Zéro.
Commercialisation des logements sur l’unité
urbaine de Montbéliard
et des investisseurs locatifs puisque les communes du Pays de Montbéliard sont éligibles au
dispositif de défiscalisation Scellier cumulables
avec le prêt locatif social.
Les produits réalisés dans le cadre du Pass-Foncier, du fait
des avantages financiers qu’ils offrent, trouvent plus facilement preneurs. Ce dispositif est attribué, sur respect d’un
plafond de ressources, aux ménages qui occupent depuis
au moins deux ans une résidence principale dont ils ne sont
pas propriétaires.
Depuis 2009, Pays de Montbéliard Agglomération accompagne les ménages qui souhaitent accéder à la propriété
dans le cadre du Pass-foncier (subvention de 3 000 euros
Source : SOeS / ECLIN
13
tableau du parc de logements
FILCOM 1999-2007
Nombre de
logements en
1999
Commune
Nombre de
logements en
2007
Evolution du
nombre de
logements entre
1999 et 2007
Nombre de
résidences
principales en
2007
Nombre de
logements
Collectifs en
2007
Nombre de
logements
Individuels en
2007
Part des
Part des logements
logements
Individuels en 2007
Collectifs en 2007
Allenjoie
256
281
9,8%
263
49
232
17,4%
82,6%
Arbouans
458
461
0,7%
434
176
285
38,2%
61,8%
Audincourt
7 595
7 545
-0,7%
6 512
5 165
2 380
68,5%
31,5%
Badevel
338
391
15,7%
348
153
238
39,1%
60,9%
Bart
843
898
6,5%
820
225
673
25,1%
74,9%
Bavans
1 458
1 547
6,1%
1 416
539
1 008
34,8%
65,2%
Bethoncourt
2 450
2 406
-1,8%
2 195
1 388
1 018
57,7%
42,3%
Brognard
150
164
9,3%
156
21
143
12,8%
87,2%
Courcelles-lès-Montbéliard
445
493
10,8%
456
134
359
27,2%
72,8%
Dambenois
213
263
23,5%
253
18
245
6,8%
93,2%
Dampierre-les-Bois
682
726
6,5%
661
242
484
33,3%
66,7%
Dasle
604
644
6,6%
593
179
465
27,8%
72,2%
Étupes
1 599
1 623
1,5%
1 471
686
937
42,3%
57,7%
Exincourt
1 511
1 545
2,3%
1 452
422
1 123
27,3%
72,7%
Fesches-le-Châtel
1 023
1 085
6,1%
973
441
644
40,6%
59,4%
Grand-Charmont
2 165
2 200
1,6%
2 023
1 286
914
58,5%
41,5%
Hérimoncourt
1 786
1 861
4,2%
1 695
979
882
52,6%
47,4%
Mandeure
2 601
2 715
4,4%
2 306
1 456
1 259
53,6%
46,4%
Mathay
773
893
15,5%
838
137
756
15,3%
84,7%
Montbéliard
13 821
13 882
0,4%
11 805
11 376
2 506
81,9%
18,1%
Nommay
614
661
7,7%
632
83
578
12,6%
87,4%
Sainte-Suzanne
653
709
8,6%
637
387
322
54,6%
45,4%
Seloncourt
2 549
2 823
10,7%
2 587
1 279
1 544
45,3%
54,7%
Sochaux
2 152
2 324
8,0%
1 953
2 035
289
87,6%
12,4%
Taillecourt
346
513
48,3%
479
260
253
50,7%
49,3%
Valentigney
5 345
5 151
-3,6%
4 739
2 918
2 233
56,6%
43,4%
Vandoncourt
286
352
23,1%
316
97
255
27,6%
72,4%
Vieux-Charmont
1 200
1 263
5,3%
1 197
538
725
42,6%
57,4%
Voujeaucourt
1 367
1 559
14,0%
1 421
551
1 008
35,3%
64,7%
Pays
de Montbéliard
Agglomération
55 283
56 978
3,1%
50 631
33 220
23 758
58,3%
41,7%
Grand Besançon
83 769
90 598
8,2%
80 903
65 186
25 412
72,0%
28,0%
Communauté d'Agglomération de
Belfort
43 132
45 959
6,6%
40 765
31 021
14 938
67,5%
32,5%
Pays de l'Aire urbaine
136 652
145 575
6,5%
129 808
77 402
68 173
53,2%
46,8%
Doubs
240 215
260 168
8,3%
225 092
142 092
118 076
54,6%
45,4%
Franche-Comté
553 547
595 888
7,6%
499 866
274 620
321 285
46,1%
53,9%
France métropolitaine
29 633 158
32 025 877
8,1%
26 381 500
14 777 144
17 248 433
46,1%
53,9%
observatoire de l’habitat - 2011
14
Source : MEEDDAT - Filcocom d’après la DGI
Les chiffres utilisés dans ce tableau montrent un aperçu de la répartition des différents modes d’occupation des logements entre les communes de
l’agglomération via la source FILOCOM.
Le comptage des logements sociaux est un peu différent que celui définit selon les critères de l’article 55 de la loi SRU. FILOCOM prend en compte tous les
logements dont les propriétaires sont des sociétés HLM. La loi SRU vise les logements des HLM et l’ensemble des logements conventionnés dont l’accès est
soumis à des conditions de ressource. Quelques différences peuvent apparaître en fonction des territoires et des spécificités des parcs.
Le principal est que les taux de logement sociaux doivent toujours être calculés en fonction du nombre de résidences principales (comme dans le tableau
présenté).
Sources de données :
INSEE – Recensements de populations 1999-2007
Parc de logement : FILOCOM 1999-2007 - MEEDAT d’après la DGI
Parc social : Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS) – DREAL Franche-Comté
Production de logements : Sitadel et Sit@del2 (DREAL Franche-Comté et MEEDDM)
Commercialisation : Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) - DREAL Franche-Comté et SOeS
Marchés de l’ancien et du foncie : transactions de la base des notaries MIN Perval
Pays de Montbéliard Agglomération, Service Politiques Urbaines – ANRU
ADU – Enquête biennale conduite auprès des communes sur le foncier disponible
Bibliographie :
ALEXANDRE H., CUSIN F., JULLIARD C. (Juillet 2010)
« L’attractivité résidentielle des agglomérations françaises – Enjeux, mesures et facteurs explicatifs».
Etude Paris-Dauphiné produite dans le cadre de la Chaire Ville et Immobilier en partenariat avec le Crédit
Foncier.
http://www.fondation.dauphine.fr/fileadmin/mediatheque/docs_pdf/publications/immobilier/
rapport_attractivite_residentielle_alexandre_cusin_juillard_2010.pdf
INGALLINA P. « L’attractivité des territoires » PUCA
http://rp.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca/edito/actes_attr_territoires.pdf
DAVEZIES L. (janvier 2008) « La République et ses territoires, la circulation invisible des richesses »,
Editions du Seuil et la République des Idées.
15
L’agence de développement
et d’urbanisme du pays de Montbéliard
8, avenue des Alliés - BP 98407
25208 Montbéliard cedex
Tél. : +33 (0)3 81 31 86 00
Fax : +33 (0)3 81 31 86 19
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1 717666 058472
Directeur de publication : Dominique Musslin
Rédacteur en chef : Pierre Lavergne
Réalisation : Angélique Bourdenet, Lionel Bretin
Cartographie : Lionel Bretin
Mise en page : Christine Maffli
Illustrations : ADU