explication fiscale avec exemple de plus value

SCPI Malraux
SCPI PIERRE INVESTISSEMENT
Le Caractère en Coeur de Ville
Pi
Le Malraux : Une des plus anciennes loi de défiscalisation. Dispositif datant de 1962 remanié en
2009 et en 2012.
Principe : 30% des dépenses de rénovation des immeubles situés dans un secteur sauvegardé
ou dégradé viennent directement en réduction de l’impôt sur le revenu.
Optimisation :
‣Possibilité de gommer son impôt sur le revenu de 1 800 euros à 30 000 euros environ.
‣N’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
‣Réduction immédiate de 18% l’année de la souscription.
‣Défiscalisation forte pour tous les contribuables.
Contrepartie :
‣Obligation de location de 9 ans des immeubles.
‣Le déficit non imputé n’est pas reportable.
Avantages de la gestion déléguée :
La société de gestion gère l’acquisition, la rénovation, la location et l’entretien des biens. Elle a
une plus grande faculté de négociation sur les prix d’acquisition.
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
8
SCPI Malraux
SCPI PIERRE INVESTISSEMENT
Le Caractère en Coeur de Ville
+
Des Investissements concentrés dans les secteurs sauvegardés.
+
Acquisitions d’immeubles bénéficiant de commerces en pied d’immeuble afin de favoriser
le rendement.
+
Réduction d’impôt immédiate représentant 18% du montant de la souscription.
+
Accessible dès 10 000 euros (10 parts).
+
Gestion déléguée : Intergestion assure depuis plus de 20 ans la gestion pour compte de
tiers.
+
Un revenu foncier potentiel distribué à la livraison des immeubles.
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
Pi
8
SCPI Malraux
EXEMPLE CHIFFRÉ
Acquisition de 10 parts
Prix de la part : 1 000!
Montant de l’investissement : 10 000!
Quote part de travaux hors frais de collecte
10 000! x 59,84% = 5 984!
Calcul de la réduction d’impôt
5 984! x 30% = 1 800! environ
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
SCPI Malraux
QUELQUES EXEMPLES D’ACQUISITIONS EN MALRAUX
VANNES (56) - 26, RUE SAINT VINCENT. Construction en plein coeur
du centre historique de Vannes. Située dans l’alignement du por t,
la Por te Saint-Vincent (XVIIème siècle) s’ouvre sur le quar tier du
Poids public.
NOMBRE DE LOGEMENTS
6
NOMBRE DE COMMERCES
2
TYPOLOGIE
Du T2 au T3
SURFACE
439 m2
BORDEAUX (33) - 11-13-15, RUE DES QUAIS BOURGEOIS.
Ensemble immobilier en hyper centre ville de Bordeaux.
NOMBRE DE LOGEMENTS
NOMBRE DE COMMERCES
TYPOLOGIE
SURFACE
5
1
Du T1 au T3
326 m2
POITIERS (86) - 11, RUE SAINT HILAIRE. Immeuble de bureau en
plein coeur de Poitiers. Situé à deux pas de l’église Saint
Hilaire, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO.
NOMBRE DE LOGEMENTS
NOMBRE DE COMMERCES
TYPOLOGIE
SURFACE
9
Du T1 au T4
400 m2
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
SCPI Malraux
EXEMPLE DE CHRONOLOGIE
Année 1 Année 2
TI
O
N
R É D U C T I O N D ’ I M P ÔT
Chronologie d’une SCPI de Type Malraux
LI
Q
UI
DA
Délai légal de détention des immeuble : 9 ans
Perception des revenus locatifs sous forme de dividende trimestriel
Année 3
Réduction d’impôt en année 1
Recherche Foncière
Acquisition des immeubles
Rénovation/Construction
D
I
V
I
D
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
E
N
D
E
S
Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15
Liquidation de la SCPI
Mise en vente progressive des
immeubles
Versement des acomptes de
liquidation aux associés
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
SCPI Malraux
TRACK RECORD - EXEMPLE DE LIQUIDATION
SCPI Pierre Investissement 1
Prix de souscription
7622,45!"
Taux moyen de défiscalisation
95!% du prix de la part
Plus values prévisionnelles
30 à 40% du capital investi
Exemples de prix de liquidation SCPI PI1 - PI2 et PI3
Villes
Prix de revient
Prix de vente
Plus value
Lille - Rue Esquermoise
2 013 805"
3 960 000"
1 946 195"
Lille - Rue d’Angleterre
583 084"
1 080 000"
496 916"
Lyon - Place du Change
2 223 061"
3 250 000"
1 026 939"
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
SCPI Malraux
NOMBRES D’APPARTEMENTS : 10
NOMBRES DE COMMERCES : 4
SUPERFICIE : 1 199 m2
PRIX DE REVIENT : 2 013 805"
PRIX DE VENTE : 3 960 000"
PLUE VALUE : 1 946 195"
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers
LYON (69) PLACE DU CHANGE
LILLE (59) RUE ESQUERMOISE
TRACK RECORD - QUELQUES CHIFFRES DE LIQUIDATION
NOMBRES D’APPARTEMENTS : 17
NOMBRES DE COMMERCES : 3
SUPERFICIE : 1 385 m2
PRIX DE REVIENT : 2 223 061"
PRIX DE VENTE : 3 250 000"
PLUE VALUE : 1 026 939"
AVERTISSEMENT
Vous investissez dans une SCPI de type «Malraux», qui a pour objet l’acquisition, la rénovation et la gestion d’immeubles d’habitation situés dans des secteurs ou quartiers bénéficiant de mesures de
protection du patrimoine.
Vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
1. Ce placement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en pages X au paragraphe «Objectif de performance» et XX au paragraphe «Régime fiscal des associés» de la note d’information. Avant
de souscrire, vous devez donc vous assurer qu’il correspond à votre situation fiscale. La réduction d’impôt concerne uniquement l’impôt sur le revenu et en aucun cas l’impôt sur les sociétés; son montant
ne dépend ni de la nature de vos revenus, ni de votre taux d’imposition; il ne fait pas l’objet de plafonnement.
2. Il s’agit d’un placement à long terme : pour conserver le bénéfice de la réduction d’impôt vous devrez conserver vos parts pendant une période d’une durée minimum de 9 ans, courant à compter de la
mise en location du dernier immeuble acquis au moyen de votre souscription. En l’absence probable de marché secondaire, vous ne pourrez retrouver la disposition des fonds placés qu’à compter de la
dissolution de la société, et après liquidation totale des actifs. La durée effective du placement sera donc supérieure à 15 ans.
3. La liquidité du placement est réduite. Dès lors que l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne bénéficie qu’au souscripteur d’origine et ne peut être transmis, l’absence de
marché secondaire est fortement probable. La cession des parts ne pourra donc, selon toute vraisemblance, être réalisée qu’à un prix fortement décoté. La SCPI ne garantit pas la revente des parts.
Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
•des éventuels dividendes qui vous seraient versés. Ceux-ci dépendront des conditions de location des immeubles, notamment des dates de mise en location et du niveau des loyers. La SCPI ne commencera
à percevoir des loyers qu’après l’achèvement des travaux de rénovation et la mise en location des immeubles qui devrait intervenir à compter de 2016.
Si les résultats de la SCPI le permettent, la société de gestion proposera à l’assemblée générale des associés un plan de distribution de dividendes.
•du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la
SCPI et de la situation du marché de l’immobilier d’habitation lors de la cession.
Le capital investi n’est pas garanti.
Ainsi la rentabilité d’une SCPI «Malraux» ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur les seules réductions d’impôt. Ce n’est qu’à l’issue de la société, lors de la dissolution et de la vente des
actifs immobiliers que le bilan définitif pourra être établi.
Document non contractuel - À destination exclusive des Conseillers en Investissement Financiers