FICHE - Logements collectifs, intermédiaires et individuels à Villejuif

Observatoire
> Fiche 10
Logements sociaux individuels, intermédaires et collectifs
Architecte : Edith et Olivier Girard architectes
Maître d’ouvrage : OPAC 94
Adresse : Rue de l’Espérance et angle rue Vérollot et
André Bru, 94800 Villejuif /48.800 habitants (Source INSEE)
Vue de l’opération d’Edith Girard, rue de l’Espérance © Edith et Olivier Girard architectes
Ce projet de logements sociaux s’inscrit dans le cadre de l’aménagement
du bas Villejuif et plus précisément de la ZAC du quartier Pasteur.
Programme : 17 logements collectifs PLA (Olivier Girard),
18 maisons individuelles et12 intermédiaires PLA (Edith
Girard)
Date de livraison : 2007
Surface : Rue de l’Espérance : 2876 m2 SHON
Rue Vérollot : 1186 m2 SHON
Coût de l’opération : 3 200 000 € HT pour les
tranches A et C
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Petite zone pavillonnaire, calme et tranquille, le quartier
Pasteur s’est dégradé au cours du temps, laissant apparaître des terrains à
l’abandon, des occupations précaires et un bâti de mauvaise qualité, proche de
l’insalubrité.
Néanmoins, le site révèle un système viaire de qualité composé de venelles et
d’impasses, à l’échelle du pavillonnaire.
Dédiée à l’aménagement et au développement du Val-de-Marne et des villes
du Département, la SADEV 94, société d’économie mixte, est missionnée pour
développer un programme de logements neufs, l’extension de l’école primaire et
la restructuration du groupe scolaire Louis Pasteur, ainsi que l’aménagement d’un
square. À terme, la ZAC, multi-sites, comprendra 360 logements locatifs et 184
logements en accession.
La SADEV missionne l’architecte Édith Girard pour un plan
masse de l’ensemble des sites du secteur. L’aménageur souhaite une forme
urbaine qui pérennise le pavillonnaire tout en le restructurant. La SADEV rachète,
exproprie de nombreuses petites parcelles et démolit. Des terrains nus sont mis en
vente ; l’OPAC 94 procède alors au rachat de surfaces SHON maximales.
Pour composer son plan masse, Édith Girard s’appuie sur les atouts existants du site,
essentiellement sa composition urbaine, l’actualise et le restructure en tenant compte
de la petite échelle du secteur. Elle conforte la structure existante, articule un système
d’espaces interstitiels variés à l’échelle du tissu urbain et organise différentes parcelles
autour de ces espaces que l’on retrouve au sein du collectif. La rue de l’Espérance
s’ouvre aux piétons.
Suite à une étude de faisabilité sur la capacité constructive des îlots vendus,
qui permettra de préfigurer la programmation, l’OPAC 94 lance une consultation. Il
faut alors trouver un équilibre financier sur le site, d’où le choix d’une répartition
en habitat individuel, collectif et intermédiaire. Édith Girard établit une logique de
typologie, basée sur l’habitat intermédiaire. Elle est ainsi sélectionnée pour réaliser
ce type de logements rue de l’Espérance tandis qu’Olivier Girard travaille sur un petit
Vue aérienne avant l’opération © Google Earth
Vue de l’opération d’Edith Girard depuis la rue de l’Espérance © Edith et Olivier Girard architectes
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collectif d’angle. Quelques autres opérations dans la ZAC sont confiées à d’autres
architectes, la SADEV s’attachant à maintenir une unité architecturale entre tous les
projets.
La principale opération de l’OPAC 94 sera de densifier le projet d’Édith Girard par
l’ajout de trois logements individuels au-dessus des stationnements.
Pour l’opération d’Édith Girard, le financement est classique : prêt de la Caisse des
dépôts, subvention du Conseil général, 1% patronal, subventions PLUS, subvention
Région, et subvention sur les charges foncières de la ville et de l’Etat.
Structurellement, le projet est cher car le terrain est médiocre et compliqué : le
site en pente est irrégulier, le sous-sol est composé de carrières qui nécessitent des
injections au moment de la réalisation des fondations de certains projets.
Au stade du projet, le contact avec l’aménageur se perd. Il ne reprendra qu’au niveau
du traitement des espaces extérieurs.
Le programme se caractérise par le choix de construire des logements de
quatre et cinq pièces.
L’appel d’offre est lancé en corps séparés ; les prix sont très serrés et l’OPAC 94 a du
mal à sélectionner des entreprises.
Au bout de dix-huit mois, l’entreprise de maçonnerie fait faillite, alors qu’elle avait
déjà beaucoup de retard. L’ensemble du gros œuvre est sorti de terre mais présente
de nombreuses malfaçons et autant de problèmes de finitions.
Une consultation et un appel d’offre sont relancés. Mais pendant ce temps, le bâtiment
s’abîme.
La seconde entreprise sélectionnée fait à nouveau faillite.
Les délais sont donc impossibles à maintenir. Cette situation fait perdre de l’argent à
tous les acteurs et crée des tensions.
Le chantier est fini à la hâte avec une longue liste de réserves ; certains logements ne
sont pas finis mais déjà occupés.
Terrase et jardin à l’angle d’une venelle © Christelle Lecoeur
Accès vers un logement intermédiaire
© Edith et Olivier Girard architectes
Vue d’une maison individuelle © Christelle Lecoeur
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Les typologies consistent en articulations des densités entre
elles.
Rue de l’Espérance, c’est un principe de collectif horizontal, reprenant les schémas
de composition d’une cité-jardin.
L’îlot combine l’échelle du domestique et de l’urbain.
Ce choix de typologie vise l’appropriation de l’espace par les habitants. Une note de
couleur vient identifier chacune des maisons basées sur un principe de répétition.
Les maisons de ville sont disposées en trame serrée avec des décrochements
qui semblent l’agrandir.
Chaque maison est pourvue d’un jardin en façade avant et arrière et se situe en retrait
par rapport à la rue. Une entrée grillagée permet des transparences sur la parcelle. Le
box-garage permet de placer une maison individuelle en étage, accessible depuis un
escalier calé dans un espace interstitiel.
Un seuil marque l’entrée. On accède à un espace séjour-cuisine traversant. Le projet
se développe en demi-niveaux dont le jeu permet un séjour plus haut et un espace
supplémentaire sous les combles.
À chaque étage, les chambres sont construites selon une pleine trame.
Au dernier étage sous la toiture, on trouve une pièce supplémentaire qui, suivant
les besoins, se transforme en salle de jeux, en bureau, en chambre d’amis, ou en
débarras/buanderie.
La flexibilité de la maison réside dans cet espace, véritable « soupape »
fonctionnelle.
Pour le logement intermédiaire : un jeu de superposition de patios et
de duplex avec terrasses s’organise pour protéger l’intimité et les vis-à-vis, tout en
conservant l’idée d’un espace partagé.
Pour les appartements du collectif situé à l’angle des rues André Bru et
Vérollot : une cote moyenne est trouvée, entre l’impératif catégorique de la séparation
jour/nuit et une articulation entre les deux temps.
Vue du collectif réalisé par Olivier Girard © Edith et Olivier Girard architectes
Détails © Edith et Olivier Girard architectes
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Olivier Girard recherche une relation de passage différente de l’entrée classique
pour distribuer l’appartement. Il dilate l’espace vers l’extérieur et reste attaché au
principe de loggia. Il considère en effet que ce sont de véritables pièces extérieures,
intermédiaires.
Il cherche à concilier le modèle du séjour/cuisine américain avec le modèle mis au
point pour les HBM . Il veut organiser une flexibilité de l’espace plus facile et créer
des lieux « en plus ».
Ces lieux en plus : un renfoncement, un coin, un espace jeux, piano, lingerie, demeurent
fondamentaux car, s’ils n’existent pas, c’est l’occupation des circulations qui pourvoit
à ces différents usages.
Les projets sont réalisés en structure béton qui permet une architectonique
économique au vu des linéaires de façades et de toitures. Toutes les surfaces sont
enduites et créent ainsi de grands panneaux colorés qui scandent l’espace, rue de
l’Espérance.
Les jeux de densités et de typologies permettent une cohérence entre
le site et le dessin architectural et confèrent au collectif les avantages de l’individuel
aussi bien dans le projet d’Olivier Girard que dans celui d’Édith Girard.
Vue vers les porches colorés et jardins
© Christelle Lecoeur
Coupes et façades © Edith et Olivier Girard architectes
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Plan de niveaux des vilas © Edith et Olivier Girard architectes
Plan masse général© Edith et Olivier Girard architectes
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Critères
de qualité
Programmation, montage et
conduite de l’opération, gestion
de l’opération
L’intérêt de cette opération se situe au stade de sa
programmation, en plusieurs points :
-la revalorisation d’un secteur en friche de la ville, bien
desservi par les transports et les axes routiers,
-la confortation d’un système viaire pré-existant
-la densification du site tout en conservant son échelle et
en jouant sur diverses typologies de logements, ouverts sur
l’extérieur
-la réintroduction de modèles proches de ceux des citéjardins.
Dès le départ, le budget, trop restreint, a entraîné des
défaillances en chaîne ; les entreprises retenues n’ont pu
réellement assurer leur mission. Le déroulement du chantier
et l’avancement des travaux ont été fortement perturbés.
De même, les espaces extérieurs n’ont pas pu être traités
correctement, le budget ne permettant pas l’intervention
d’un paysagiste.
A terme, c’est bien la qualité de l’ouvrage qui en a subi les
conséquences, notamment au niveau de la réalisation.
Fonctionnalité, valeur d’usage, habitabilité
La production de logement devient un critère de qualité
architecturale.
Chaque typologie se relie à un plan collectif et développe
des usages empruntés à des espaces individuels. La trame
des maisons de ville est très serrée et tout l’enjeu était
d’arriver à offrir de l’espace et à enrichir cette trame ; ce
que le jeu de demi-niveaux permet.
Chaque logement offre une ouverture sur l’extérieur, autre
que celle du simple balcon.
Chaque logement a cette capacité de donner quelques
espaces en plus, non affectés, dont l’usage s’accorde aux
besoins des locataires. Il s’agit d’une réflexion approfondie
sur l’espace de vie, ce qui est une vraie performance dans
le logement social, domaine où les contraintes restent très
serrées.
Il y a une optimisation de la SHON avec l’implantation des
trois pavillons supplémentaires sur la rue de l’Espérance.
Les projets s’articulent en liaison avec les existants et
forment un ensemble unitaire et homogène.
Dimension esthétique
Le choix du béton et le traitement qui en est fait par les
deux architectes garde une certaine unité architectonique ;
les expressions architecturales dialoguent entre elles.
Le jeu de variations sur le petit collectif, les couleurs
d’enduit, les articulations des façades par rapport à l’espace
urbain, engendrent une harmonie calme et tenue, tout en
permettant un certain dynamisme par la multiplication des
grandes lignes horizontales et verticales.
Innovation
L’innovation réside d’abord dans le choix de densifier un
quartier pavillonnaire, fait qui est finalement assez rare en
banlieue. Cette densification est l’occasion revitaliser le
site, tout en développant diverses typologies, intermédiaire
entre l’individuel et le collectif. Les logements bénéficient
d’espaces extérieurs privatifs variés et d’une certaine
flexibilité d’usage. L’échelle des bâtiments, leur traitement
architectural, contemporain, sont en cohérence avec le
parti urbain.
Insertion urbaine
Le plan masse reconstitue une densité compatible avec
le quartier tout en préservant l’intimité de chacun et en
conservant la morphologie urbaine existante.
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Fiche d’identité
complète
Adresse : Rue de l’Espérance et angle rue Vérollot et André Bru, 94800 Villejuif
Maîtrise d’ouvrage : OPAC 94
Assistance à maîtrise d’ouvrage : EXPANSIEL
Contexte urbain : aménagement de la ZAC Pasteur dans le bas Villejuif, au
cœur
d’un secteur pavillonnaire dans un état proche de l’insalubrité, mais fortement autour de
venelles, de ruelles
Modalité du choix du maître d’œuvre : directe
Maîtrise d’œuvre : Edith Girard et Olivier Girard Architectes
Bureaux d’études : IRATOME BET (économiste et BET)
Entreprise générale : entreprises séparées
Gestionnaire : EXPANSIEL
Calendrier : concertation et études : PC obtenu en décembre 2002, un petit modificatif
(un T6 transformé en 2 logements), livraison du chantier : début en 2003, livré en 2007,
retard de 2 ans pour l’opération Rue de l’Espérance
Type d’opération : construction de logements sociaux
Programme : 17 logements collectifs PLA (Olivier Girard),
18 maisons individuelles
et12 intermédiaires PLA (Edith Girard)
Mode de chauffage : individuel gaz
Surface : Rue de l’Espérance : 2876 m2 ; Rue Vérollot : 1186 m2
COS de la parcelle : pas de cos, secteur de ZAC
Coût de l’opération : tranches A et C : 3,2 M € coût bâtiments
Contexte de l’opération : cette opération est réalisée dans le cadre de l’aménagement
de la ZAC Pasteur par la SADEV 94, sem dédiée à l’aménagement et au développement du
Val-de-Marne et des villes du Département. La ZAC comprendra à terme 360 logements
locatifs et de 184 logements en accession
Surcoût : 8% de dépassement pour l’opération rue de l’Espérance
Surface du logement : Rue de l’Espérance : T3 : 70m2 / T4 : 80m2/ T5 : 100m2
Rue Vérollot : T1 : 32,7 m2 / T2 : 44m2/ T3 : 64m2 / T5 : 96 m2
Nombre de pièces : Rue de l’Espérance : T3, T4, T5 ; Rue Vérollot : T1, T2, T3, T5
Orientation : Rue de l’Espérance : sud est ; Rue Vérollot : sud est
Autres surfaces (balcon, cave, verrière, terrasse…) : terrasse, jardin,
garages
Services et équipements : aucun
31 janvier 2008 © URCAUE IDF
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