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Démembrement de Propriété 15 ans
Livraison prévisionnelle : 1er trimestre 2015
LE FONTENAY ROUSSEAU
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Démembrement de Propriété
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LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Envisagé traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le
démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l'investissement locatif.
Le principe :
DISSOCIER L'ACHAT DE LA NUE-PROPRIÉTÉ D'UN BIEN IMMOBILIER DE SON USUFRUIT
Il s'agit pour un investisseur, d'acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d'un bien
immobilier, l'usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les
revenus pendant toute la durée du démembrement.
L'investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à
l'issue d'une période déterminée.
Ce schéma d'investissement présente de nombreux avantages :
LA SÉCURITÉ
LA VALORISATION
LA FISCALITÉ
Le
Nu-propriétaire
transfère
l'ensemble
des
aléas
locatifs
(loyers
impayés,
vacances)
et
des
charges
d'entretien
inhérents
à
cet
investissement.
Le
Nu-propriétaire
renonce
à
la
perception de loyers
pendant la période de
démembrement
en
contrepartie
d'une
remise sur le prix de
vente pouvant aller
jusqu'à 50 %.
Le
Nu-propriétaire
bénéficie
d'une
exonération de fiscalité
sur le bien pendant
toute la durée du
démembrement : pas
d'impôt sur le revenu ni
d'impôt de solidarité
sur la fortune.
L’investisseur bénéficie donc d'un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser
50 à 60 % du prix du bien, pendant qu'il se valorise sur 100% de sa valeur.
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FONTENAY-SOUS-BOIS
Zoom sur la commune

GÉOGRAPHIE
Région
Département
Situation
:
:
:

DÉMOGRAPHIE
Superficie
Population
Densité
Ménages
:
:
:
:

HABITAT
Logements
Etat
:
:
Type
:
Typologie
Occupation
Equipement
:
:
:

Ile-de-France
Val-de-Marne
Fontenay-sous-Bois est située à 4 km à l’Est de Paris, en bordure du Bois de
Vincennes
5,58 km²
53.258 habitants (Insee 2009)
9.544 habitants / km²
22.393 ménages (Insee 2009)
dont 34% de ménages d’une personne et 62% de ménages avec famille
(20% de couple sans enfants, 29% de couples avec enfants et 13% de famille
monoparentale)
23.467 logements (Insee 2009)
95% de résidences principales, 1% de résidences secondaires et 4% de
logements vacants
24% de maisons (5 pièces en moyenne) et 74% d’appartements (3 pièces en
moyenne)
T1 : 9% | T2 : 21% | T3 : 29% | T4 : 23% | T5 et plus : 18%
43% de propriétaires, 55% de locataires et 2% de logés gratuitement
51% des logements ont au moins un emplacement de stationnement, 68%
des ménages ont au moins une voiture (dont 15% ont 2 voitures ou plus)
ÉQUIPEMENTS
Petite enfance :
Scolarité
Sports
:
:
Culture
:
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2 crèches et 2 mini-crèches familiales, 6 crèches collectives, 2 haltesgarderies, 1 crèche inter-entreprise
4 écoles maternelles, 12 écoles élémentaires, 3 collèges, et 2 lycées
1 patinoire, 1 piscine, 2 stades, 6 salles de sports, 6 gymnases, piste de quilles,
boulodrome, bowling, courts de tennis, piste d’athlétisme, …
cinéma municipal, espace culturel, salle de spectacles, médiathèque,
conservatoire, théâtre de marionnettes, école d’arts plastiques, …
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FONTENAY-SOUS-BOIS
Situation idéale, à 3 km de Paris, aux portes du Bois de Vincennes
La ville de Fontenay-sous-Bois constitue un
pôle stratégique au cœur de la région Ilede-France, à 15 minutes du cœur de Paris.
PARIS
A86
Montreuil
Vincennes
Fontenaysous-Bois
Bois de
Vincennes
A4
On trouve l'origine du nom de Fontenay
dans les nombreuses fontaines qui coulaient
jadis sur son territoire, et qui ont, de tout
temps, tenu une grande place.
Cependant, le nom de Fontenay étant très
répandu, il fut nécessaire de trouver un
surnom distinctif pour donner à chaque
localité sa personnalité. C'est le Bois de
Vincennes et son ombrage qui ont, tout
naturellement, servi à caractériser la ville,
d'où le nom de Fontenay-sous-Bois.
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Située en première couronne parisienne
dans le département du Val de Marne, à 3
kilomètres seulement des portes Est de la
Capitale (Porte de Vincennes et Porte de
Montreuil) et en bordure du Bois de
Vincennes, la commune de Fontenay-sousBois possède de nombreux atouts qui en
font une ville très attractive :
 excellent réseau de transports et d’axes
routiers : 2 gares RER desservant les lignes
A et E, 1 gare SNCF reliant Paris Gare de
l’Est, 7 lignes de bus et 2 lignes de
Noctilien, l’arrivée le la ligne 1 du
tramway prévue en 2015, 7 parkings
publics gratuits, D143 reliant directement
Paris et le Boulevard Périphérique, A86
reliant l’aéroport d’Orly, l’A4 et l’A6 au
Sud, l’A1 au Nord,
 60 ha d’espaces verts,
 équipements sportifs, culturels et de loisirs
performants : piscine, patinoire, stades et
gymnases,
cinéma,
médiathèque,
conservatoire,
espace
culturel
et
artistique,
 nombreux établissements scolaires de la
maternelle au lycée et crèches,
 implantation de pôles économiques
majeurs (4 filières principales : banqueassurance, transports, pharmacie-chimie
et techniques de pointe) : un tiers de la
commune est consacrée aux entreprises
(3.890 en 2010) générant un bassin
d’emplois de 25.000 salariés,
 tissu
commercial
dynamique
(400
commerces, 3 grandes surfaces, 1 centre
commercial), 2 marchés,
 un centre ancien préservé autour de
l’église offrant une ambiance de village.
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SITUATION DE LA RÉSIDENCE
Aux portes de Vincennes, à seulement 3,5 km de Paris
À 300 m de Vincennes et à 1 km du Bois, la résidence Fontenay Rousseau est idéalement située
au Sud-ouest de Fontenay-sous-Bois, dans le quartier commerçant de Pasteur-Rousseau.
Montreuil
Val-de-Fontenay
Fontenay-sous-Bois
Vincennes
Neuilly
Plaisance
A86
Le Fontenay
Rousseau
Fontenay-sous-Bois
Paris
Bois de Vincennes
Nogent sur Marne
Le Perreux
sur Marne
Le quartier bénéficie de la dynamique commerciale de la rue Dalayrac et du carrefour des
Rigollots avec la présence de nombreux commerces (Monoprix, Picard, boulangeries,
boucheries, restaurants, garage, banques, opticien, pharmacie, pressing, coiffeur, traiteur,
Poste …), et de nombreux équipements nécessaires à la vie quotidienne :
 
 
Halle Gymnase
Maternelle
Roublot
Théâtre

Crèche
Groupe
scolaire
VINCENNES


 
Ecole d’arts
Plastiques
Gymnase
Le
Fontenay
Rousseau
Halte
Crèche Groupe garderie
scolaire
Station
Fontenay-sous-Bois
BOIS DE VINCENNES
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 groupes
scolaires,
maternelle,
crèche,
gymnases,
Halle
Roublot, théâtre, école
d’arts plastiques, …
 station
de
RER
A
Fontenay-sous-Bois
à
870 m reliant la station
Paris-Châtelet en 12 mn
(source RATP)
 2 arrêts de bus (lignes
124 et 524) à quelques
mètres desservant la
gare RER A en moins de
5 mn (source RATP)
 accès à Paris - Hôtel de
Ville en moins de 20 mn
par la route (source Mappy)
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CONCEPTION DE LA RÉSIDENCE
Une résidence élégante de standing
Le projet immobilier porte sur la réhabilitation d’un immeuble à usage de garage automobile
en immeuble à usage d’habitations et de commerces en R+5 et R-1. L’ensemble immobilier est
conçu afin de répondre aux exigences du label Qualitel BBC Effinergie.
Le programme aux lignes modernes comprendra 30 logements en étages, des commerces en
rez-de-chaussée, ainsi que 30 places de stationnement et un local vélo situés en sous-sol pour
plus de sérénité. La conception de la Résidence Fontenay Rousseau fait la part belle aux
balcons, aux terrasses et aux larges ouvertures laissant pénétrer généreusement la lumière.
Les appartements, du studio au 3 pièces, disposent de prestations de standing, gages de
confort et de sécurité :
 parquet chêne massif dans le séjour, volets roulants électriques, double vitrage, kitchenette
dans les studios, ascenseur desservant tous les niveaux,
 production d’eau chaude et de chauffage par chaudière collective et panneaux solaires,
 accès aux logements sécurisés par digicode et vidéophone, porte palière anti effraction
avec serrure de sureté 5 points, accès au parking sécurisé par télécommande individuelle
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PLAN DE MASSE
Résidence Fontenay-Rousseau
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NOTICE DESCRIPTIVE SOMMAIRE
EXIGENCES PERFORMANCIELLES
 Label Qualitel BBC Effinergie
 Label Qualitel H et E profil A
 Installations électriques conforment aux solutions Vivrelec
 Acoustique conforme à la Nouvelle Réglementation Acoustique (NRA)
LOCAUX PRIVATIFS ET LEURS EQUIPEMENTS
SOLS ET PLINTHES
 Pièces sèches : parquet en chêne massif choix premier, lames 300x60 épaisseur 10 mm, pose à
l’anglaise collée lame par lame sur chape flottante isophonique. Finition par ponçage et vitrification au
blumor satinée. Plinthes en médium de 70 mm de hauteur.
 Chambres : revêtement moquette, plinthes en médium de 70 mm de hauteur.
 Pièces humides : carrelage en grès pressé émaillé 30x30, y compris tablier de baignoire et socle bac à
douche. Pose collée sur chape flottante isophonique. Plinthes 10 cm de hauteur.
 Terrasses accessibles et balcons : dalles de gravillons posées sur plots.
REVÊTEMENTS MURAUX
 Cuisine : faïence murale blanche, hauteur de 60cm au droit des appareils ménagers y compris retours.
 Salle de bains : sur tous les murs et sur toute hauteur, faïence 20x40.
 Wc : faïence murale blanche sur une hauteur de 60xm au droit des laves mains suivant plans.
 Pièces sèches : 2 couches de peinture acrylique satinée veloutée blanche.
 Pièces humides hors faïence : 2 couches de peinture acrylique satinée blanche.
ÉQUIPEMENTS DE TÉLÉCOMMUNICATION
 Radio/TV : raccordement au réseau hertzien. Antenne collective parabolique. Une prise dans chaque
séjour, cuisine et chambres.
 Téléphone : prises RJ45 : 2 dans séjour, 1 dans cuisine et 1 dans chaque chambre.
 Vidéophone : portier visiophone mural type mains libres commandant la porte d’entrée de l’immeuble
(2e porte du hall).
EQUIPEMENTS MÉNAGERS
 Studios : bloc kitchenette avec 1 cuve avec égouttoir en inox, 2 plaques électriques, 1 réfrigérateur.
Robinetterie monotrou mitigeuse. 1 meuble haut toute longueur du bloc.
 2 pièces et plus : évier en inox sur meuble blanc. Robinetterie monotrou mitigeuse.
 Branchements en attente pour machines à laver le linge et la vaisselle.
APPAREILS SANITAIRES
 Baignoire en acier ou douche en porcelaine vitrifiée avec pare douche. Robinetterie mitigeuse à
plaques céramique. Douchette chromée.
 Meuble vasque 1 porte et 3 tiroirs avec corps en mélaminé, pieds réglables. Bandeau lumineux extra
plat avec spots encastrés halogène. Miroir argenté toute longueur de vasque et toute hauteur entre le
pan de toilette et le bandeau lumineux.
 WC : cuvette en porcelaine vitrifiée, mécanisme acoustique avec économiseur, abattant.
EAU CHAUDE - CHAUFFAGE - VMC
 Production d’eau chaude et de chauffage par chaudière collective gaz et par panneaux solaires en
énergie d’appoint. Appareil de thermo programmation centrale dans chaque logement.
 Appareils d’émission de chaleur : panneaux en acier laqué avec réglage par robinet thermostatique.
Sèche serviette par circulaire d’eau chaude dans les salles de bains et salles d’eau.
 VMC. Extraction de l’air par bouches situées dans les pièces humides.
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NOTICE DESCRIPTIVE SOMMAIRE
MENUISERIES EXTÉRIEURES - FERMETURES ET OCCULTATIONS - GARDE-CORPS
 Menuiseries en profils PVC blanc. Ouvertures à la française à 2 vantaux ou coulissants suivant plans.
 Portes-fenêtres ou fenêtre sur allèges suivant plans. Double vitrage clair isolant à faible émissivité.
Portes-fenêtres ouvrant à la française munies de 3 points d’ancrage, équipées de verrous de feuillure
« haut et bas ». En cas de baie à proximité de cloison, fourniture et pose de limitateur de débattement.
 Suivant plans, baies en pignon et en façade arrière composées d’un châssis fixe avec ouverture en
soufflet à 190 cm du sol. Châssis munis de vitrage opaques à faible émissivité ou pavés de verre.
 Suivant plans, sur toutes les ouvertures extérieures des appartements (sauf cas particulier) : volets
roulants en lames PVC blanc avec coffre, manœuvre électrique par télécommande individuelle. Volet
roulant du séjour muni d’une manivelle de secours. Volets roulants munis de blocage anti-remontée.
 Pare-vue : ensemble en verre granité ou en bois tressé (hauteur minium 2 m) selon plan architecte.
MENUISERIES INTÉRIEURES
 Portes intérieures : portes pleines à âme alvéolaire finition peinture laquée blanche. Quincaillerie à bec
de cane sur plaque chromée. Porte à petits carreaux entre entrée et séjour.
 Porte palière anti effraction, à vantail à âme pleine avec blindage incorporé et moulures côté
extérieur. Isolation acoustique. Finition extérieure par peinture laquée et moulure en médium peint.
Serrure de sûreté lardée avec 5 points d’ancrage en latéral et antidégondage.
 Façades de placard coulissantes ou battantes en stratifié blanc façon chêne cérusé sur vantail
aggloméré de 10 mm. Placards équipées d’une chapelière avec tringle inox. Placards > 1 m de large :
2/3 penderie, 1/3 tablettes (3 tablettes).
PARKINGS EN SOUS-SOL
 Peinture des bandes de délimitations et numérotation des places.
 Portes d’accès parking : porte à ouverture automatique basculante, commandée par émetteur radio
individuel (1 par place de parking). Télécommande à courte portée programmables.
PARTIES COMMUNES DE L’IMMEUBLE
HALL D’ENTRÉE
 Carrelage en grès cérame au sol. Parois murales en boiserie (stratifié y compris façades gaines) ou
carrelage, miroir toute hauteur. Eclairage par spots commandés par détecteur de présence.
 Sas d’entrée de l’immeuble : ensemble en serrurerie en acier avec finition peinture thermolaquée.
Vitrage en verre feuilleté. Ouverture par digicode et Vigik.
 Porte d’entrée entre sas et hall : ensemble en serrurerie en acier avec finition peinture thermolaquée.
Vitrage en verre feuilleté. Ouverture par visiophone à défilement de noms et Vigik.
PALIERS D’ÉTAGES :
 Revêtement de sols en lès PVC, plinthes en bois peintes. Revêtement mural collé type toile de verre
enduite unie non structurée, finition peinture acrylique satinée. Eclairage par plafonnier ou appliques,
commandés par détecteur de présence.
ASCENSEUR
 L’ascenseur dessert tous les niveaux du sous-sol au dernier étage.
 Appareil accessible aux handicapés, 630 kg, vitesse 1m/s. Finition en panneaux décoratifs en stratifié
traités anti graffitis, miroir et sol en carrelage dito hall d’entrée.
 Accès aux sous-sols et appel du sous-sol par contacteur à clef. Bâche pour déménagement.
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Informations programme
Adresse du bien
3, rue Jean-Jacques Rousseau
94170 Fontenay-sous-Bois
Co-Promotion
- PROVINI
76, rue de Wattignies
75012 Paris
- SOFINIM
162, avenue Charles de Gaulle
92200 Neuilly-sur-Seine
Usufruitier
R.LF. (Résidence Le Logement des Fonctionnaires)
9, rue Sextius Michel
75015 Paris
Notaire
MAITRE BORNET
40, rue Jean Bleuzen
92170 VANVES
Téléphone : 01 41 33 34 35 - Fax : 01 41 33 34 00 - E-mail : [email protected]
Programme
- Permis de construire
: 
- Durée du démembrement
- Valorisation de la nue-propriété
- Date de livraison prévisionnelle
- Date de signature des actes
- Dépôt de garantie
:
:
:
:
:
- Prix moyen de la nue-propriété
- Prix moyen de la pleine-propriété
- Valeur de la nue-propriété parking
: 
: 
: 





PC 94033 10 1008 délivré par la Mairie de
Fontenay-sous-Bois le 28/06/2011, purgé de
tout recours. PCM déposé le 20/11/2012.
15 ans
60 %
1er trimestre 2015
4ème trimestre 2013
Chèque de 1.500 € encaissable à l’ordre de
Maître BORNET
3.444 € TTC/m² habitable
5.740 € TTC/m² habitable
De 10.200 € TTC le parking simple en sous-sol à
17.400 € TTC le parking double en sous-sol
Allotement en démembrement de propriété
- Allotement IPLUS Diffusion
:

- Fourchette de prix TTC
:

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21 lots de type T1, T2 et T3, d’une surface
habitable de 28 m² à 76 m²
13 parkings en sous-sol, dont 4 doubles
De 92.250 € à 267.686 € TTC
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SOFINIM
Créée en 1964 par N.F. STRUGO, SOFINIM est dirigée actuellement par Jean-Pierre et Nicolas
STRUGO. Depuis sa création, SOFINIM a réalisé, vendu ou conservé en patrimoine plus de 5.000
logements, bureaux et commerces dans toute la France.
DE 1965 À 1980 :
Construction de grands ensembles de logements sociaux en accession à la propriété ou
d’immeubles locatifs qui constituent l’assise financière du groupe.
DE 1980 À 1995 :
Vente d’immeubles de taille moyenne à plusieurs investisseurs institutionnels fidèles : AGP, Fonds
de Garantie, BNP, Crédit Agricole, Paribas,... avec lesquels les chantiers se succèdent à la
satisfaction commune. Occasionnellement, apport d’opérations prêtes à démarrer à d’autres
promoteurs tels Férinel, Elige, Stim-Bâtir, Coprim,… Cette politique permet au groupe de
traverser sans dommages la crise des années 90.
DE 1995 À NOS JOURS :
SOFINIM s’est spécialisée dans la conception et le montage d’importantes opérations
d’aménagement (immobilier commercial ou de logement) ; une fois les autorisations
administratives obtenues, SOFINIM s’associe à des partenaires de taille nationale pour
développer ces programmes. Un partenariat basé sur la confiance et la fidélité qui a permis de
nouer des relations durables, avec certaines communes (Issy-les-Moulineaux, Chatillon, Nogentsur-Marne, Fontenay-sous-Bois,...), mais également avec plusieurs promoteurs (Bouygues
Immobilier, Bouwfonds Marignan, filiales du groupe VINCI).
UNE POLITIQUE DE PARTENARIAT
 Propriétaires : pour valoriser votre bien (terrain, immeuble …) afin d’en tirer le meilleur profit.
 Opérateurs : conseils immobiliers, notaires, architectes, banquiers, entrepreneurs … pour bâtir
ensemble un projet de qualité.
 Municipalités : pour choisir un intervenant qui a fait ses preuves et dont la structure familiale
à taille humaine vous assure un interlocuteur responsable pendant tout le déroulement de
l’opération.
 Maitre d’ouvrage : un associé qui pourra vous apporter synergie et complémentarité.
 Investisseurs institutionnels : pour profiter de l’expérience d’un promoteur qui saura privilégier
la rentabilité et la pérennité de vos investissements.
Quelques exemples de réalisations :
Garenne-Colombes
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Sartrouville
Paris 12e
Issy-les-Moulineaux
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PROVINI
LES GRANDES ÉTAPES DE LA CONSTRUCTION DU GROUPE
Créée dans les années 30 par Emile PROVINI, l'entreprise avait déjà la vocation d'une
construction de qualité. Son champ d'activité était concentré dans la région de Paris Est et de
l'actuel Val de Marne.
Interrompue pendant la guerre, l'activité de l'entreprise reprend dans les années 50, toujours sur
la même région géographique, avec une spécialisation dans la construction d'immeubles de
grand standing en pierre de taille.
Dirigée jusqu'en 1965 par Emile PROVINI, la passation des pouvoirs entre le père et le fils, André
PROVINI s'effectue dans la continuité, avec toujours les mêmes soucis de qualité, de tradition et
de standing. Dans les années 70, l'entreprise se constitue en deux sociétés : l'une de
construction proprement dite, l'autre de promotion immobilière.
Avec l'arrivée de la 3ème génération, en la personne de Joël PROVINI, ingénieur de l'Ecole
Centrale de Paris, l'entreprise s'ouvre sur de nouveaux débouchés, se tourne sur l'Avenir, mais
toujours avec la même passion de la tradition.
LE SENS DU TERRAIN ET LA VOCATION DU SERVICE
De tradition, les constructions PROVINI sont réalisées à l'aide des matériaux les plus nobles, tels
que la pierre de taille massive. La longue activité passée de cette entreprise est le plus sûr
garant de la continuité et de la qualité des constructions PROVINI.
A ce jour, des personnels hautement qualifiés et pluridisciplinaires dans le domaine de la pierre
de taille, des marbres, de la maçonnerie, de la plâtrerie et des revêtements de sol sont toujours
employés ou assurent l'encadrement sur les chantiers.
Cette présence de 80 années est le gage de cette passion de la tradition. Le groupe PROVINI
démontre sa continuité, son dynamisme et sa préparation pour un avenir prometteur.
DERNIÈRES RÉALISATIONS EN VAL-DE-MARNE :
Saint-Mandé
Rue Jeanne d’Arc
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Charenton
Ave de Gravelle
Saint-Maurice
Rue de Verdun
Charenton
Rue du Parc Charenton
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R.L.F. (RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES)
R.L.F. a été mise en place sous l’impulsion du Ministère de l’Economie et des Finances pour
satisfaire la demande de logements de ses agents. Elle a été créée par arrêté ministériel du
19/01/1960. Sa compétence territoriale a été élargie, par arrêté du Ministère de la Construction
du 12/09/1963, au département de la Gironde (600 logements ont été réalisés en Gironde pour
accompagner la délocalisation de l'unité de production des Monnaies et Médailles). Par
ailleurs, un courrier du Ministère de la Construction du 25/05/1965 a autorisé, à titre
exceptionnel, la réalisation d’un programme de construction à Bagnols sur Cèze dans le Gard.
PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
 ALPAF (Ministère de l’Economie et des Finances) :
 Fondation d'Aguesseau (Ministère de la Justice) :
911 actions (91,10%)
28 actions (2,80%)
SPÉCIFICITÉS
 Entreprise sociale pour l’habitat, RLF a pour objectif d’offrir des logements sociaux de qualité
avec le souci constant de proposer des loyers compatibles avec les ressources de ses
locataires.
 Lors de l’acquisition ou de la réhabilitation des logements par des prêts locatifs aidés, RLF
conclut avec l’Etat des conventions spécifiques.
 Ces conventions ouvrent droit, pour les locataires, à l’aide personnalisée au logement
(A.P.L.) versée directement à la Société par les Caisses d’Allocations Familiales.
CHIFFRES CLÉS :




9.742 logements
17 foyers (1.870 logements)
165 collaborateurs
50 à 100 logements nouveaux mis en location chaque année. L'effort se concentre
essentiellement sur Paris et la proche banlieue compte tenu de l'importance de la demande
dans ce secteur géographique soit par des programmes neufs ou des programmes de
rénovation des immeubles anciens.
IMPLANTATIONS :











75 Paris
77 Seine-et-Marne
78 Yvelines
91 Essonne
92 Hauts-de-Seine
93 Seine-Saint-Denis
94 Val-de-Marne
95 Val-d’Oise
30 Gard
33 Gironde
59 Nord
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2 203 logements
387 logements
92 logements
1 239 logements
1 874 logements
1 219 logements
1 655 logements
90 logements
200 logements
603 logements
180 logements
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