Observatoire 2013
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Observatoire 2013
Acanthe sa Observatoire 2013 Acanthe sa av. Eugène-Pittard 14 case postale 30 1211 Genève 17 tél: +41 22 839 37 77 fax: +41 22 839 38 38 [email protected] www.acanthe.ch Observatoire 2013 www.acanthe.ch Observatoire 2013 Avec ses effets clairs-obscurs, le marché immobilier interpelle, suscite l’intérêt et demeure plus que jamais au cœur du débat. Les pouvoirs politiques, les associations économiques et les institutions publiques ont les yeux rivés sur ce marché attrayant avec la volonté de le maîtriser ou, tout du moins, de l’influencer. Pareille attention, suscitée de toutes parts, est déjà une performance en soi. Celle-ci est surtout le reflet d’une croissance sans précédent avec des hausses sans discontinuité depuis près de 15 ans. Peut-on imaginer que ce «trend» perdure? Tous les éléments annonciateurs d’une fin de cycle sont présents, à l’exception d’un seul, et non des moindres, la normalisation des taux d’intérêts. Pour le reste, si l’économie suisse a prouvé sa capacité de résistance, elle n’en demeure pas moins exposée à un risque de contagion de la zone euro avec quelques signes déjà perceptibles comme le repli du taux de croissance démographique et un marché de l’emploi fragilisé. Et pourtant l’immobilier résiste… En tant qu’actif réel, il répond aux préoccupations des investisseurs qui veulent générer du rendement, diversifier leur risque en période de grande volatilité sur les marchés financiers et se protéger à terme contre un risque éventuel de retour de l’inflation. Si l’immobilier présente des écarts notables avec les autres catégories d’actifs en termes de risque, de rendement et de liquidité, il reste lié au cycle économique. La conjoncture, annoncée comme franchement sombre, en particulier pour 2013, présente des résultats loin d’être désastreux et les perspectives à moyen terme s’annoncent plus optimistes. Il est difficile, dans un environnement aussi incertain, de dessiner une tendance claire. On retiendra surtout les qualités de l’immobilier suisse dont la valeur intrinsèque reste robuste et se conjugue avec une valeur monétaire refuge qui démontre que la Suisse n’a que peu ou pas perdu de son attractivité. n www.acanthe.ch TABLE DES MATIèRES OBSERVATOIRE 2013 1 Modifications législatives en matière immobilière 2 Les fondamentaux du marché immobilier 3 Immobilier résidentiel 4 Immobilier de rendement 2 1.1 Aménagement du territoire6 1.2 Renforcement des fonds propres des banques 7 selon les accords de Bâle III et les nouvelles directives de la FINMA 1.3 Nouvelle directive de l’Association suisse des 8 banquiers (ASB) et activation partielle du volant anticyclique 1.4 Fiscalité immobilière 9 1.5 énergie 10 2.1 Contexte conjoncturel12 2.1.1 La conjoncture mondiale 12 2.1.2 La conjoncture suisse 12 2.1.3 La conjoncture suisse romande 13 2.2 Taux hypothécaires 13 2.3 Démographie et construction 14 2.3.1 Suisse 14 2.3.2 Genève 16 2.3.3 Vaud 17 2.3.4 Neuchâtel 18 2.3.5 Fribourg 19 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Suisse - Vers une accalmie Genève - En mode freinage Vaud - Un ralentissement timide Neuchâtel - Potentiel sous la loupe Fribourg - Un attrait intact 4.1 Taux de capitalisation et rendement de l’immobilier 4.2 évolution des transactions à Genève 4.3 Rendements romands et suisses 4.4 Le baromètre du risque immobilier d’Acanthe 4.5 évolution des loyers par région 4.5.1 Les loyers en Suisse 4.5.2 Les loyers romands 22 23 26 27 28 30 31 32 33 33 33 34 3 5.1 5.2 5.3 5.4 6.1 6.2 TABLE DES MATIèRES OBSERVATOIRE 2013 Genève - le reflet d’une conjoncture en repli Vaud - les loyers des bureaux résistent Neuchâtel - un régime fiscal attractif Fribourg - des loyers homogènes Analyse du marché 6.1.1 Les fonds immobiliers 6.1.2 Les fondations immobilières 6.1.3 Les sociétés immobilières Conséquences de l’entrée en vigueur de la nouvelle LPCC/OPCC 6.3 Taux d’escompte vs taux de rendement des portefeuilles immobiliers 40 41 42 43 46 46 49 51 51 5 immobilier commercial 6 Immobilier indirect 53 7.1 Un contexte macroéonomique incertain 56 qui pèse sur le marché commercial 7.2 ...et sur le marché résidentiel ? 56 7.3 Des rendements stables 57 7.4 Les difficultés à trouver du financement 57 en Europe ouvrent le marché aux investisseurs asiatiques 7.5 Le «retail», cible prioritaire des investissements 58 pour 2013 7.6 Le marché immobilier de luxe en comparaison 59 internationale 7 Immobilier international 1 Modifications législatives en matière immobilière Modifications législatives en matière immobilière OBSERVATOIRE 2013 6 1 Modifications législatives en matière immobilière 1.1 Aménagement du territoire Durant ces deux dernières années, les principales modifications législatives sur le plan fédéral ont concerné l’aménagement du territoire avec les adoptions de la Lex Weber en 2011 et de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) en 2012. Ces nouvelles dispositions démontrent clairement un interventionnisme plus marqué de la Confédération concernant ces questions, les cantons bénéficiant jusque-là d’une forte autonomie. Surfaces d’habitation: part de zones à bâtir non construites Avec la révision de la LAT, la Confédération entend lutter contre le « mitage » du territoire. Les mesures prévues par cette révision ont pour but un « dézonage » (perte du caractère constructible) de terrains dans les cantons bénéficiant d’un excédent de zones à bâtir. Ce changement législatif entraîne l’obligation d’adopter un plan directeur intégrant une planification territoriale à 15 ans au niveau cantonal et la mise en place par les cantons d’une taxe en cas de déclassement créant de nouvelles zones à bâtir. Cette taxe, d’au moins 20% de la plus-value immobilière, sera versée aux communes concernées par ces déclassements. Les cantons ont cinq ans pour réviser ou adapter leur plan directeur, celui-ci restant soumis à l’approbation de la Confédération. Source: ARE (Statistique suisse des zones à bâtir 2012) Fribourg, Valais et Jura En Suisse romande, ce sont particulièrement les cantons de Fribourg, du Valais et du Jura qui sont concernés par des réserves de terrain à bâtir. L’Office fédéral du développement (ARE) estime que, en moyenne sur la Suisse, ces réserves représentent 12% des zones d’habitation existantes. Dans la partie occidentale du canton de Fribourg notamment, le taux de réserves avoisine 20%. Les cantons du Valais et du Jura voient ce taux dépasser 25%. Ces cantons devront recenser les zones qu’elles entendent déclasser. Les zones en périphérie des agglomérations sont particulièrement concernées. L’on peut s’attendre à des dépôts massifs de requêtes en autorisation de construire de la part des propriétaires concernés par des dézonages potentiels, de crainte de voir leurs terrains se déprécier suite à la perte de leur caractère constructible. Genève A Genève, on relèvera que le Conseil d’Etat a déposé en février 2013 une version revisitée du Plan Directeur Cantonal 2030 auprès du Grand Conseil, avec la volonté de le faire adopter d’ici à l’automne 2013. Très orienté sur les besoins futurs des jeunes générations, il reprend dans les grandes lignes 7 OBSERVATOIRE 2013 Modifications législatives en matière immobilière les objectifs du premier projet comprenant quelques 50’000 nouveaux logements à construire d’ici à 2030. Relevons dans les innovations de ce nouveau plan directeur, l’option offerte aux constructeurs d’obtenir un potentiel de construction supplémentaire, moyennant la participation au financement des infrastructures publiques d’un quartier donné. Autre nouveauté, l’indice de densité (ID). Celui-ci définit le rapport entre la surface brute de plancher (SBP) et la surface nette de la parcelle (SNB) après déduction des zones dédiées aux équipements publics. La densité est devenue l’enjeu majeur pour une meilleure utilisation du sol, ce qui va d’ailleurs dans le sens de la révision de la LAT. A Genève, cet objectif s’est matérialisé par : - une modification de l’article 59 alinéa 4 de la Loi sur les constructions et installations diverses (LCI) qui permet d’augmenter considérablement la densité en zone villa et de simplifier les procédures pour un projet de construction d’habitat groupé avec un coefficient d’utilisation du sol (CUS) de 0.4. Le CUS minimum passe de 0.20 à 0.25 et le CUS maximum est porté de 0.48 à 0.60 (habitat groupé de très haut standard énergétique sur une parcelle de surface supérieure à 5’000 m²). - une nouvelle loi visant à fixer des densités minimales en zone de développement allant de 1 à 2.5 selon la catégorie (pour la zone 3, la densité minimale serait de 1.8). Vaud Vaud a adopté son plan directeur en 2007 déjà. Une nouvelle version de celui-ci est en cours pour répondre à la révision de la LAT. La première étape de cette quatrième mouture consiste à collecter et à analyser les données nécessaires en partenariat avec les acteurs concernés (communes, régions, services cantonaux et fédéraux). Elle débouchera sur la publication d’études de base. Ces analyses permettront, en début d’année prochaine, de proposer au Conseil d’Etat les mises à jour des mesures nécessaires du Plan directeur cantonal. Celles-ci seront mises en consultation publique avant d’être adoptées par le Grand Conseil et le Conseil d’Etat. En fonction du calendrier actuel des projets d’agglomération, la quatrième adaptation devrait être soumise à la Confédération fin 2014. 1.2 Renforcement des fonds propres des banques selon les Accords de Bâle III et les nouvelles directives de la FINMA Le Comité de Bâle a été créé en 1974 par les banques centrales et des organismes de surveillance bancaire des principaux pays industrialisés. Il est hébergé par la Banque des règlements internationaux (BRI) basée à Bâle, d’où son nom. Les Accords de Bâle III, élaborés après la crise financière de 2008, dite crise des « subprimes », visent à renforcer les fonds Indice de densité SNB Equipement SBP SEP Espace vert public ID = SBP/SNB Source: République et Canton de Genève L’indice de densité (ID) est le rapport entre la surface brute de plancher destinée aux logements et aux activités (SBP) et la surface nette de terrain à bâtir (SNB), soit la surface totale du périmètre concerné (ST), dont sont déduites les surfaces projetées vouées à la circulation externe (SC) et au raccordement et les surfaces vouées aux espaces et équipements publics d’une certaine importance (SEP), répondant au minimum aux besoins d’un quartier, par exemple une école, un mail ou un parc public. Cet indice sert à déterminer la densité des surfaces constructibles pour le logement et les activités. Modifications législatives en matière immobilière OBSERVATOIRE 2013 8 propres des banques et leurs réserves de liquidités, afin de limiter le risque de défaillance de ces établissements. Les enjeux de cette réforme sont élevés, non seulement pour le secteur bancaire et la stabilité des marchés financiers, mais aussi pour l’économie dans son ensemble. La plupart des banques suisses disposent déjà de fonds propres de qualité et en quantité suffisante. Cependant, spécificité suisse, une réglementation « too big to fail » plus stricte a été introduite par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) pour les 2 grandes banques que sont le Crédit Suisse et l’UBS. Les études d’impact de ces mesures montrent qu’elles entraîneront des surcoûts dans certains secteurs du crédit car leur mise en application induit des frais substantiels pour les banques. Par ailleurs, la rentabilité de chaque demande de crédit sera analysée et la banque devra adapter son taux en fonction de celle-ci. Les conditions de crédit vont se durcir, les financements seront donc moins accessibles. Ainsi, c’est toute l’économie qui sera impactée par ces mesures. Le but est d’avoir un système financier suisse solide à long terme. Ces nouvelles réglementations sont entrées en vigueur le 1er janvier 2013. Evolution des taux fixes à 10 ans en Suisse 5.2% Crédit Suisse UBS Banque Migros BCV BCGe 4.7% 4.2% 3.7% Une hausse des taux hypothécaires a d’ailleurs été constatée dès la fin de l’année 2012. En l’espace de quatre semaines, les taux de référence des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont passés de 2% à 2.3%. Cette augmentation correspond en partie à l’anticipation des coûts liés à l’introduction de ces mesures et, d’autre part, au léger affaiblissement du franc suisse. 3.2% 2.7% 2.2% 1.7% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source: CS, UBS, Banque Migros, BCV, BCGE 1.3 Nouvelle directive de l’Association suisse des banquiers (ASB) et activation partielle du volant anticyclique Croissance du volume hypothécaire des ménages privés 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1987 Source: BNS 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 La hausse très importante des prix de l’immobilier, notamment sur l’arc lémanique, couplée à un niveau d’endettement hypothécaire des ménages suisses préoccupant, a poussé le gouvernement à prendre des mesures afin de freiner le marché immobilier. L’année 2012 a ainsi été marquée par l’introduction au 1er juillet de la nouvelle directive de l’Association suisse des banquiers (ASB) sur les exigences minimales en matière de financement hypothécaire. Les banques ne peuvent octroyer de prêts hypothécaires aux futurs propriétaires qu’à condition que ces derniers garantissent au moins 10% de fonds propres en apport personnel, ceux-ci ne provenant pas de leur capital de prévoyance professionnelle. Le secteur immobilier comporte un risque massif, représentant 44% du patrimoine des ménages suisses en 2011. Toute fluctuation des prix de l’immobilier résidentiel a un impact énorme sur la situation financière de la population helvètique. Ainsi, avec pour but d’augmenter la solvabilité des futurs propriétaires, l’impact de cette mesure s’est ressenti sur la demande de biens immobiliers, notamment des villas et des 9 OBSERVATOIRE 2013 Modifications législatives en matière immobilière appartements. Le nombre d’acquéreurs potentiels a diminué, entraînant une légère correction des prix des villas en premier lieu, puis des appartements. Bien que l’on ait observé une légère baisse de la demande, l’incidence sur le volume hypothécaire, est demeuré léger. Suite à ce constat, le Conseil fédéral, sur demande de la Banque nationale suisse (BNS), a décidé, pour fin septembre 2013, d’activer partiellement ce qu’on appelle le volant anticyclique (une mesure possible issue des Accords de Bâle III) qui impose un renforcement des fonds propres des banques afin de limiter leur propension à développer le crédit hypothécaire. Est-ce que ces mesures auront l’impact recherché à moyen terme ? Le sujet est controversé, mais il est certain que les conditions d’octroi plus restrictives imposées aux banques continueront d’influencer la demande et, par prolongement, les prix de l’immobilier. 1.4 Patrimoine des ménages suisses en 2011 Immobilier 44% Numéraires et dépôts 18% Droits sur les assurances et les caisses de pensions 24% Actions 6% Parts de placements collectifs de capitaux 5% Titres de créance 3% Produits structurés 1% Source: BNS Fiscalité immobilière Sur le plan national, on rappellera qu’en 2012 deux initiatives visant à défiscaliser l’épargne-logement ont été rejetées par le peuple, tout comme l’initiative proposant de supprimer la valeur locative à l’âge de la retraite. La valeur locative est l’un des sujets fiscaux les plus controversés en Suisse. Depuis 1992, les initiatives se succèdent et, dernièrement, le Fonds monétaire international (FMI) s’en est même préoccupé en tentant d’apprécier si sa suppression favoriserait l’accès à la propriété. On relèvera que le concept de valeur locative est tout sauf logique. Il consiste à donner une valeur locative théorique à un bien immobilier occupé par son propriétaire (en prétextant que ce dernier, contrairement à un locataire, n’a pas à assumer de loyer). Cette valeur locative s’ajoute à ses revenus fiscaux, mais en contrepartie, l’Etat autorise la déduction des intérêts de sa dette hypothécaire. Il en résulte que la Suisse est l’un des pays où les propriétaires sont les plus endettés de la zone OCDE. Le niveau d’endettement privé atteint plus de 120% du PIB. Une nouvelle initiative vient d’être déposée au Conseil national par les associations des propriétaires alémaniques (HEV) et romands (FRI) invitant à nouveau à la suppression de cette valeur locative. Endettement des ménages en pourcent du PIB Suisse (2011) USA (2012) Zone euro (2012) Allemagne (2012) France (2012) à Genève, on mentionnera aussi les projets de réforme de la fiscalité immobilière, lancés sous forme de quatre avantprojets. Les principaux concernent : - l’adaptation des valeurs fiscales à partir de 2014 (à travers un nouveau modèle d’évaluation à définir), - l’augmentation des impôts sur les bénéfices et gains immobiliers qui pourrait être compensée en partie par une exonération partielle ou totale des droits d’enregistrement. Enfin, citons aussi la discussion relative à la suppression des forfaits fiscaux. Le risque de limiter l’intérêt de certaines Italie (2012) 0% Source: OCDE, OFS, BNS 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Modifications législatives en matière immobilière OBSERVATOIRE 2013 10 fortunes étrangères à venir s’installer en Suisse en découle assurément. 1.5éNERGIE Le projet de stratégie énergétique 2050 de la Confédération est le nouvel axe majeur par lequel le Conseil fédéral oriente sa politique en matière d’approvisionnement énergétique et d’économies d’énergie. La procédure de consultation a été menée de septembre 2012 à janvier 2013. L’Office fédéral de l’énergie (OFEN) évalue les prises de position pour adapter le projet afin que le Conseil fédéral puisse soumettre son message au parlement à ce sujet en septembre 2013. Les cantons, par le biais de la Conférence des gouvernements cantonaux, se sont prononcés favorablement pour ce projet. En revanche, les associations économiques de la branche et Economie suisse, sont plutôt réservés sur la capacité d’atteindre les objectifs fixés car le mode de financement nécessite l’introduction de nouvelles redevances. L’objectif majeur de ce projet consiste à garantir l’approvisionnement énergétique en Suisse sans avoir recours au nucléaire à moyen terme. Afin de combler la suppression de l’énergie atomique, le projet table sur des économies grâce une meilleure efficience énergétique (notamment par le subventionnement du bâtiment). Le développement de la force hydraulique, des nouvelles énergies renouvelables, la production d’électricité à base de combustibles fossiles (couplage installation chaleur-force et centrales à gaz) et enfin l’optimisation des importations sont autant de sources qui sont mises en avant dans ce programme. En termes de réduction de consommation énergétique, l’objectif quantitatif est une baisse de 35% des consommations individuelles par rapport à 2000. A cet effet, le programme bâtiment (intégrant la taxe CO2) qui court jusqu’en 2019, sera vraisemblablement renforcé au moyen de nouvelles mesures plus incitatives. La voie énoncée pourrait être celle d’une réforme fiscale écologique qui serait combinée à une taxe sur l’énergie, dans un principe de redistribution. Sur le plan législatif, le Conseil fédéral a l’ambition de matérialiser cet objectif par un nouvel article constitutionnel d’ici 2014. n 2 Les fondamentaux du marché immobilier les fondaMentaux du Marché iMMobilier OBSERVATOIRE 2013 12 Croissance et inflation mondiales 2 LES FONDAMENTAUx DU MARChé IMMOBILIER Croissance du PIB en % 2010 2011 2012 2013P Suisse 3.0 1.9 1.0 0.9 2014P 1.3 UEM 2.0 1.5 –0.5 –0.4 0.7 Allemagne 4.0 3.1 0.9 0.7 1.3 France 1.6 1.7 0.0 –0.3 0.7 Italie Espagne 1.7 0.5 –2.4 –1.2 0.3 –0.3 0.4 –1.4 –1.7 0.0 Grande-Bretagne 1.8 0.9 0.2 0.7 1.1 Etats-Unis 2.4 1.8 2.2 2.3 3.0 Japon 4.7 –0.6 2.0 1.0 1.6 Chine 10.4 9.3 7.8 8.0 8.0 Asie1 8.9 6.7 5.7 6.3 6.5 Amérique latine 7.3 5.1 3.3 4.6 4.4 Monde 4.3 3.2 2.6 2.9 3.4 * Hors Japon Source: Reuters EcoWin; P: prévisions UBS (au 3 avril 2013) Croissance et inflation en Suisse PIB 2.1 CONTExTE CONjONCTUREL 2.1.1 LA CONjONCTURE MONDIALE Le contexte conjoncturel mondial reste très fragile. Cependant, des signes annonciateurs laissent présager que la conjoncture va se redresser. Les perspectives économiques des EtatsUnis semblent robustes malgré les différends budgétaires. Le retour de la confiance sur les marchés financiers a été possible grâce à la gestion de la dette européenne par la Banque centrale européenne (BCE). Bien que de nombreux pays doivent encore mettre en œuvre d’importantes mesures afin d’assainir les comptes publics, les économistes anticipent tout de même une atténuation de la récession en Europe dès le 2e semestre 2013. Par contre, le clivage européen nord-sud reste très marqué concernant une telle reprise et dépendra du succès des réformes budgétaires entreprises dans chacun de ces pays. Inflation 2013 2014 2013 SECO 1.4 2.1 0.1 2014 0.2 KOF 1.4 2.2 -0.1 0.6 BAK 1.4 1.9 0.2 1.2 CS 1.5 2.0 0.4 1.0 UBS 0.9 1.3 0.0 0.8 Source: SECO, KOF, BAK, CS, UBS Indice suisse du climat de consommation depuis 2001 30 20 10 0 2.1.2 LA CONjONCTURE SUISSE La capacité de résistance de l’économie suisse dans un environnement récessif européen a été prouvée en 2012. La reprise mondiale permet un regain de confiance dans l’euro et donc un léger affaiblissement du franc suisse face à cette devise, redynamisant quelque peu les exportations helvétiques. De ce fait, une légère amélioration conjoncturelle semble probable en Suisse. Les anticipations de croissance sont certes faibles mais toutes positives pour 2013. L’économie devrait même gagner en dynamisme dès 2014. Un danger de recrudescence des tensions dans la zone euro persiste cependant clairement, comme le souligne la BNS, entraînant des risques de détérioration de l’économie suisse. -10 -20 -30 -40 -50 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Source: SECO Le ralentissement de la consommation, induit par la faiblesse de la conjoncture mondiale, va à l’encontre d’une augmentation des prix. Selon la BNS, les prévisions de croissance des prix pour 2013 en Suisse sont quasiment nulles. Evolution comparée des PIB romand et suisse 5% Suisse romande Suisse 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 2001 Source: CREA, OFS 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Le climat de consommation se redresse en 2013 pour dépasser sa moyenne historique. De tous les sous-indicateurs, seul celui concernant les anticipations de l’emploi reste négatif. Le chômage a atteint 3.2% en mars 2013 et pourrait continuer à augmenter jusqu’à fin 2013 selon le Secrétariat d’Etat à l’Economie (SECO). 12P 13P Si le taux d’inflation reste de manière durable inférieur en Suisse par rapport à l’étranger, le cours de change réel du franc continuera à fléchir. A long terme, l’effet de ce différentiel d’inflation est favorable, car il contribue à résorber la surévaluation du franc suisse (en termes réels) et ainsi à favoriser les exportations. La demande émanant des pays émergents d’Asie participera également à soutenir les exportations helvétiques. La BNS maintient néanmoins le cours plancher inchangé à 1.20 franc pour un euro. 13 Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 En revanche, qui dit inflation nulle dit politique monétaire expansionniste avec des taux directeurs qui resteront au taux plancher jusqu’à 2015. Les moteurs de la croissance romande 2.1.3 la conjoncture suisse romande Contribution à la croissance 2002-2011 Ecart avec la contribution au plan suisse Croissance annuelle moyenne Commerce gros et détail Loc. machines, services informatiques et aux entreprises 4.1% 1.3% 2.7% 3.6% 1.1% 3.4% Banques, assurances 2.8% 0.5% 2.0% Chimie 2.8% -0.3% 6.4% Santé 2.3% 0.1% 2.7% Instruments de précision Transports et communication 2.3% 1.4% 4.4% 2.2% -0.2% 3.1% Construction 1.4% 0.4% 2.3% Activités immobilières 0.6% 0.3% 4.2% Alimentaire, tabac 0.6% 0.1% 2.7% Branche Le PIB romand, et plus spécifiquement celui de l’arc lémanique, devrait progresser plus rapidement que l’économie suisse dans son ensemble en 2013 et 2014, grâce à la diversité de ses activités et à une immigration supérieure à la moyenne nationale suisse. Le rôle de la Suisse romande dans l’économie helvète est toujours plus important. Il subsiste cependant une source potentielle d’incertitudes sur les perspectives de croissance. Les modifications réglementaires, notamment au niveau du secret bancaire et des négociations fiscales sur le plan international, seront de nature à influencer l’attrait international de la Suisse romande, domicile de nombreux sièges régionaux ou mondiaux de multinationales. Source: CREA Deux branches économiques parmi les plus importantes de Suisse romande, à savoir la finance et la pharma, rencontrent des défis structurels majeurs. La manière dont ces secteurs d’activités négocieront ce virage déterminera grandement l’économie romande pour les prochaines années. 2.2 Taux hypothécaires Historiquement, les taux hypothécaires n’ont jamais été aussi bas en Suisse. Ils ne représentent qu’une fraction de ce qu’ils étaient dans le passé. De fait, les acheteurs sont prêts à accepter des prix de l’immobilier plus élevés. Toutefois, nous rappelons que dans l’octroi des prêts, les banques appliquent un principe de prudence qui consiste à retenir un taux d’intérêt plus élevé (entre 4% et 5%). Ce taux théorique leur permet d’apprécier la solvabilité des emprunteurs à long terme. Au vu du contexte financier, économique, national et international, la probabilité d’une hausse brutale des taux semble très faible. L’UBS ne prévoit pas de remontée avant 2015, d’autres l’annoncent courant 2014… Pourtant, les avertissements tels que « la remontée inéluctable » ou le « creux de la vague » ont bien été entendus par les nouveaux acquéreurs qui ont largement opté, depuis quelques années déjà, pour des hypothèques fixes avec des échéances à long terme. Cette tendance a pour effet de modifier en profondeur le marché hypothécaire. A l’avenir, les renégociations de ces taux seront moins nombreuses et les banques auront moins d’opportunités de séduire de nouveaux clients. Dès lors, on peut s’attendre à une concurrence accrue entre les établissements de crédit qui impactera leurs marges et pourrait retarder les augmentations de taux. D’un autre côté, le renforcement des exigences de fonds propres des banques liées aux Accords de Taux Libor à 3 mois et prévisions UBS 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0% 2007 08 09 Taux Libor à 3 mois Prévisions 02/10 Prévisions 01/11 Prévisions 03/11 Source: UBS 10 11 12 Prévisions 08/11 Prévisions 3/12 Prévisions 6/12 Prévisions 9/12 13 14 15 Prévisions 3/13 Prévisions 6/13 Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 14 Bâle III les poussent à réduire leur exposition au risque. Les banques deviennent alors soit plus sélectives, soit augmentent leurs taux pour dégager plus de marge réduisant ainsi la croissance d’affaires peu rentables. Evolution des différents types d’hypothèques demandés 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 Hypothèque taux fixe Modèle LIBOR Hypothèque variable Modèle spécifique Quoi qu’il en soit, si le niveau général des taux d’intérêts reste bas, la hausse des prix pourrait sensiblement se poursuivre. Il n’en reste pas moins que les taux bas ne sont qu’un accélérateur du phénomène de hausse des prix sur l’arc lémanique. Comme mentionné dans notre précédente édition « Observatoire 2011 : 10 ans d’analyse immobilière », en se focalisant sur le niveau des taux, on élude un problème de fond : l’offre de logements toujours insuffisante sur l’arc lémanique. L’assèchement de l’offre, accompagné d’une immigration positive, est la raison structurelle première de la hausse des prix. Source: Comparis Une hausse éventuelle des taux aura un impact d’autant plus fort pour les investisseurs dont le taux d’endettement est élevé et qui doivent se refinancer à court terme. Les institutionnels, dont l’endettement est moindre, sont moins exposés à ce risque. En vue du rendement offert par les marchés financiers, ces investisseurs ont engagé une bonne partie de leurs fonds propres disponibles sur les marchés immobiliers et représentent aujourd’hui une proportion importante des propriétaires suisses. Evolution du taux d’intérêt variable (moyenne des Banques cantonales) 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1938 43 48 53 58 63 68 73 78 83 Taux d’intérêt hypothécaires en 1er rang (anciennes hypothèques) Taux d’intérêt hypothécaires en 1er rang 88 93 98 03 08 2013 En conclusion, si à court terme un financement variable peut s’avérer intéressant, les risques impliqués par cette stratégie dépassent les économies potentielles. On se retrouve dans une configuration de risque asymétrique : la marge vers le bas est minime, en revanche elle est ouverte vers le haut. Moyenne 1937-2007 – 4.44% Moyenne 1957-2012 – 4.70% 2.3démographie et construction Source: BNS 2.3.1 suisse Evolution du solde migratoire, du solde naturel et de la population suisse, depuis 1972 120’000 100’000 Mouvement naturel (échelle gauche) Mouvement migratoire (échelle gauche) Population totale en fin d’année (échelle droite) 8’000 7’000 80’000 Personnes 9’000 6’000 60’000 40’000 5’000 20’000 4’000 0 3’000 -20’000 2’000 -40’000 -60’000 2011: changement de type de population intégré au mouvement migratoire 1’000 -80’000 0 1972 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Source: OFS Milliers de personnes 140’000 Les dix dernières années ont été marquées par une fulgurante croissance démographique en Suisse, passant d’environ 7 millions d’habitants en 2001 à plus de 8 millions courant 2012. La population a connu des périodes successives de plus ou moins forte croissance. Deux années restent marquantes : 2008 avec l’augmentation la plus remarquable de toute la décennie et 2012 pour le passage du seuil des 8 millions de résidents. Par ailleurs, on remarque que les variations de la population d’un canton à l’autre sont très différenciées. En 2012, c’est le canton de Fribourg qui a vu sa population augmenter le plus fortement. Depuis 2008, l’équilibre conjoncturel a été parfois fragile. La Suisse a su garder le cap et maintenir une immigration soutenue (80% de la croissance démographique). Cette dernière a été salvatrice pour la Suisse car son solde naturel progresse très peu et la population résidente vieillit. La Suisse a su attirer des populations immigrées jeunes, en âge de travailler et de fonder une famille. Une main-d’œuvre qualifiée et diversifiée en termes de compétences qui relance la consommation 15 Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 intérieure et alimente de nouveaux emplois. La proportion des étrangers ayant le plus augmenté est celle des personnes originaires de l’UE. En 2011 et 2012, les Allemands, Portugais, Français et Italiens restent les populations les plus nombreuses à arriver en Suisse, ceci au regard d’un contexte conjoncturel morose dans leurs pays d’origine. Variation de la population suisse par canton en 2012 Fribourg Thurgovie Argovie Tessin Valais Zoug Schwytz Schaffhouse Lucerne Zurich Vaud Suisse Soleure Uri Neuchâtel Saint-Gall Nidwald Berne Bâle-Ville Obwald Jura Genève Glaris Bâle-Campagne Grisons Appenzell Rh.-Ext. Appenzell Rh.-Int. Néanmoins, cette progression évidente de la population a été enrayée par la dégradation conjoncturelle internationale. De plus, les conditions de la naturalisation suisse demeurent très strictes. Les perspectives démographiques à moyen/long terme dépendent essentiellement des évolutions de croissance économique. Mais à l’inverse, celle-ci dépend également de l’arrivée d’étrangers qualifiés, indéniable source de compétitivité et d’expansion pour la Suisse. Immigration et croissance sont ainsi indissociables. -0.5% La population devrait suivre le scénario de croissance moyen avec une progression de l’ordre de 0.8% à 1% par an pour les prochaines années. Cette progression est nécessaire pour faire face à la problématique du vieillissement de la population. Les cantons romands de Vaud, Fribourg et Genève verront leur population croître plus fortement que la moyenne suisse. Des défis d’ampleur seront à relever concernant l’occupation future du territoire. Le développement sera orienté dans et autour des métropoles tout en renforçant l’interaction entre les différents pôles d’attractivité régionaux. 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% Evolution future de la population Suisse (2011-2021) avec actualisation 2012 du scénario «moyen» 10.0 Population résidente globale Scénario «bas» Scénario «moyen» avec actualisation Scénario «haut» 9.5 En millions de personnes La crainte d’une pression démographique pesant sur le logement et les transports autour des métropoles suisses est grandissante. A ce titre, et en réponse au questionnement sur le bienfait de l’immigration de masse, le Conseil fédéral peut, dans certaines conditions, activer la clause de sauvegarde et limiter ainsi le nombre d’autorisations de séjour. C’est ce qui s’est produit le 24 avril dernier, la mesure s’appliquant pour une année à tous les ressortissants de l’Union Européenne souhaitant s’établir durablement en Suisse (permis B). Pour autant, l’usage de la restriction de la libre circulation des personnes est un sujet politiquement sensible. 0% Source: OFS 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 2001 03 05 07 09 11 13 15 17 19 21 Source: OFS Prévision de croissance démographique par canton de 2015 à 2035 Vaud Fribourg Argovie Genève Lucerne Obwald Zurich Thurgovie Suisse Nidwald Schwytz Valais Zoug Bâle-Campagne Soleure Appenzell Rh.-Ext. Appenzell Rh.-Int. Saint-Gall Glaris Tessin Schaffhouse Berne Neuchâtel Grisons Jura Bâle-Ville Uri 0% Source: OFS 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 2.3.2 Genève Evolution du solde migratoire, du solde naturel et de la population genevoise, depuis 1952 10 Personnes (en milliers) 500 Mouvement naturel - (échelle gauche) Mouvement migratoire - (échelle gauche) Population en fin d’année - (échelle droite) 450 400 8 350 6 300 250 4 200 2 150 Population (en milliers) 12 100 0 50 -2 0 1952 57 62 67 72 77 82 87 92 97 02 07 12 Source: OCSTAT Mouvement de la construction de logements dans le canton de Genève, depuis 1985 6’000 Logements construits Logements autorisés Logements en construction en fin d’année Logements prévus dans les requêtes 5’000 4’000 3’000 2’000 1’000 0 1985 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13P Source: OCSTAT Evolution du solde migratoire dans le canton de Genève 8 Suisses Total Etrangers Personnes (en milliers) 6 4 2 0 -2 -4 1990 92 94 96 98 00 02 04 06 08 16 10 12 Depuis plusieurs années, l’évolution démographique du canton de Genève connaît une croissance fluctuante. Les cycles conjoncturels liés à un contexte d’incertitude économique se caractérisent par des phases alternant croissance timide et croissance évidente. Dans une telle configuration, toute projection à moyen terme s’avère relativement hasardeuse. Depuis les années 2000, le solde naturel est plus ou moins constant, l’élément variable résidant donc dans les mouvements migratoires. Pour 2012, la progression de la population est imputable pour 40% au solde naturel et pour 60% au solde migratoire. Les étrangers représentent 80% des nouvelles arrivées dans le canton. Le canton de Genève continue donc à attirer les populations étrangères malgré un taux de chômage de 5.5%, supérieur à la moyenne nationale de 3.1% en avril 2013. Malgré les difficultés que traversent certains secteurs d’activité, le canton confirme sa force d’attractivité en tant que « Genève internationale » et continue d’accueillir une population étrangère hautement qualifiée. La venue de ces personnes à fort pouvoir d’achat permet d’alimenter l’économie, puisque de nouveaux emplois sont créés pour répondre aux besoins de ces nouvelles populations (santé, transport, commerce, etc.). De façon générale, le motif principal de la venue des immigrés en Suisse est l’activité lucrative. Ainsi, la croissance de l’emploi dans le canton en 2012 et une situation économique moins morose que partout ailleurs en Europe est de nature à maintenir l’immigration à un niveau supérieur à la moyenne suisse. Le groupe de réflexion « Avenir Suisse » a mis en évidence une singularité genevoise parfois oubliée. Le va-et-vient constant de la population genevoise se concentre sur une frange d’environ 10% du marché locatif. Le solde (90%) ne s’échangeant pas, il résulte une déconnection entre les anciens et les nouveaux loyers. Ainsi sur l’ensemble du parc immobilier genevois le volume de déménagements à l’intérieur du canton est très faible, très inférieur à la moyenne Suisse. Par contre, le nombre de déménagements internationaux est lui, le plus important de toute la Suisse. Source: OCSTAT Variation annuelle de la population résidante et du nombre de logements construits à Genève 8’000 Population Logements construits 7’000 6’000 5’000 4’000 3’000 2’000 1’000 0 1993 Source: OCSTAT 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 On peut imaginer qu’une arrivée en Ville de Genève est, notamment pour les étrangers, une situation « provisoire » guidée par le facteur de l’emploi. Ceux qui ont la capacité financière de s’y installer s’y établissent. A défaut, et aux vues des niveaux de loyers et de prix, une fois établies, les personnes cherchent à trouver une situation plus adaptée dans les zones périphériques proches en plein processus de densification, voire même à l’extérieur du canton ou en zone frontalière. C’est sur la base de ce phénomène que l’espace transfrontalier « Grand Genève » a vu le jour. L’expansion de cette région qui s’étend du district de Nyon coté suisse, au département de l’Ain et de la Haute-Savoie côté français est considérable depuis quelques années déjà. Les projections faites par l’Observatoire Statistique Transfrontalier prévoient 17 Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 d’ailleurs une augmentation de la population dans cet espace transfrontalier de l’ordre de 40% d’ici 2040. Evolution du taux de logements vacants à Genève 2.00% Pour satisfaire la demande, le canton de Genève et les communes de l’espace transfrontalier ont beaucoup construit en 2012. A Genève, 2012 a été l’année la plus productive en logements depuis 2000 (+ 832 logements neufs par rapport à 2011). De façon générale, la plus grande partie des logements neufs construits, des chantiers en cours ou des projets à venir se situent soit en Ville de Genève, soit dans la 1ère couronne périphérique. Cette activité soutenue de construction a permis de faire remonter légèrement le taux de vacance à 0.33%, sans pour autant pouvoir parler de réelle détente du marché. En ce qui concerne les indicateurs à moyen terme, le nombre de logements autorisés et prévus dans les requêtes en autorisation de construire ont par contre fléchi. Quoi qu’il en soit, et étant donnée la pénurie de logement persistante, l’augmentation de la population ne pourra pas être absorbée par la seule production genevoise de logements à plus long terme. C’est l’espace du Grand Genève qui devra accueillir le surplus de population et toutes les implications liées à la mobilité transfrontalière subséquentes. 1.75% 1.50% 1.25% 1.00% 0.75% 0.50% 0.33% 0.25% 0.00% 1982 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Source: OCSTAT 2.3.3 Vaud La croissance démographique soutenue de ces dernières années a été alimentée principalement par l’immigration, notamment internationale. Cette croissance est supérieure aux projections antérieures établies par le Service Cantonal de Recherche et d’Information Statistique (SCRIS). L’accord sur la libre circulation des personnes avec les pays de l’Union européenne a marqué, depuis 2002, le début d’une décennie de croissance démographique importante en regard des autres cantons suisses (deuxième canton après Fribourg sur la période 2000-2010). La migration est l’élément largement prédominant dans la croissance de la population. Evolution de la population résidante permanente vaudoise par origine depuis 1981 17’000 15’000 Population suisse Solde naturel Population étrangère Solde migratoire 13’000 11’000 9’000 7’000 5’000 3’000 1’000 -1’000 -3’000 Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’attractivité du canton de Vaud. En partie son dynamisme économique et les perspectives d’emploi qu’il laisse entrevoir avec un taux de chômage de 5%, mais également la présence de pôles de formation à vocation nationale et internationale. En hébergeant plusieurs établissements de renom tels que l’Université de Lausanne (UNIL), l’École Polytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL), l’École Hôtelière de Lausanne (EHL) mais également des campus internationaux privés, le canton attire une population estudiantine en provenance du monde entier. L’origine de la population vaudoise est composée pour 2/3 de Suisses et 1/3 d’étrangers qui s’installent en fonction d’un regroupement naturel autour de deux grandes zones : - Les régions à vocation urbaine qui accueillent une population dont la mobilité est importante. On y retrouve les pôles pourvoyeurs d’emploi et de formations comme la Ville de Lausanne et sa périphérie de plus en plus étendue, dont le poids démographique atteint 30% et la région de la Côte où vit 23% des résidents vaudois. -5’000 1981 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 Source: SCRIS Poids démographique des différents districts du canton de Vaud Lausanne Nyon Jura-Nord vaudois Riviera Pays-d’Enhaut Ouest Lausannois Morges Lavaux-Oron Aigle Broye-Vully Gros de Vaud 11% 5% 10% 12% 21% 10% 5% 8% 11% 6% Source: SCRIS 11 Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 Taux de logements vacants par district du canton de Vaud 2.0% 2009 2010 2011 2012 1.5% 1.0% 0.5% Aigle Riviera-Pays-d'Enhaut Broye-Vully Lavaux-Oron Jura-Nord vaudois Canton Morges Nyon Gros-de-Vaud Ouest lausannois Lausanne 0% Source: SCRIS Nouveaux logements construits par district vaudois, en 2011 800 Nouveaux logements construits Dont maisons individuelles 700 600 500 400 300 200 18 - Les régions plus au nord (Gros-de-Vaud, Jura-Nord vaudois), beaucoup plus rurales, recensent une majorité de résidents suisses. Elles accueillent de plus en plus de citadins séduits par un cadre de vie à la campagne et des prix immobiliers plus abordables. Depuis plusieurs années, la tendance est la suivante : la population étrangère croît plus rapidement que la population Suisse. L’âge des résidents vaudois recule grâce à la présence d’une part estudiantine et d’un profil d’immigrés plutôt jeune et en âge de travailler. Arrivés à l’âge de la retraite, les résidants étrangers retournent souvent dans leur pays d’origine, réduisant ainsi la mortalité de la population résidente vaudoise. Pour répondre à cette demande grandissante, l’offre de logements s’est considérablement développée. En 2012, le taux de vacance est très légèrement supérieur à celui de l’année précédente atteignant 0.56%, reflet d’une activité de construction dynamique depuis plusieurs années. La tendance est plus ou moins marquée selon les régions. On note que la région de la Côte et celle du Gros-de-Vaud ont connu un important développement en regard du reste du canton afin de répondre à la pression démographique accrue dans ces deux zones. Cette attractivité grandissante se voit également à travers des niveaux de loyers ou de prix à la hausse. Un second arc, allant du Gros-de-Vaud à Yverdon, apparaît dans le canton et vient concurrencer l’arc lémanique. Chacun correspond à un report des populations hors des pôles urbains saturés que sont Genève et Lausanne. 100 Nyon Lausanne Aigle Jura–Nord vaudois Riviera–Pays-d'Enhaut Gros-de-Vaud Ouest lausannois Lavaux–Oron Morges Broye–Vully 0 D’après l’étude des récentes demandes de permis de construire, l’activité de construction devrait se maintenir à un rythme soutenu à court et moyen terme. D’autant que de nombreux chantiers prévus pour la fin 2012 ont eu des retards de livraison, en raison de conditions météorologiques peu clémentes. Source: SCRIS Si le début des années 2000 voyait un grand nombre d’autorisations accordées pour de l’habitat groupé, ces dernières années les demandes ont changé. Elles concernent principalement de l’habitat collectif et des infrastructures en Ville de Lausanne. Ces demandes traduisent une volonté de rationalisation de l’utilisation du foncier dans des zones soumises à la pression démographique. Au vu des demandes d’autorisation déposées, les régions de Lausanne, de la Broye et de l’Ouest-Lausannois se profilent comme moteurs de l’activité de construction à moyen terme. 2.3.4 neuchâtel Cette année, le canton de Neuchâtel a passé le seuil des 174’000 habitants et a enregistré, selon la statistique démographique cantonale, la plus forte progression de population de la décennie. Celle-ci a connu une progression anémique avec pour certaines périodes un constat très sévère, notamment durant la période 2004-2006, puis pour l’année 2010. 2011 a marqué Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 2.3.5 fribourg Le canton de Fribourg est celui qui a le plus contribué à la croissance démographique de la Suisse depuis 10 ans avec 48’000 nouveaux habitants (+17.6%) depuis 2000. Comme pour l’ensemble des cantons, le solde migratoire pèse pour beaucoup (+ de 65%) dans cette progression. Les Fribourgeois bénéficient d’un agréable cadre de vie dans un canton où le coût de la vie est inférieur à celui de ses voisins romands. Depuis 2009, l’augmentation continue du nombre de résident est allée de pair avec la croissance de l’activité de construction. Le taux de vacance des logements se situe à 0.77%. Cependant, depuis 2011, la construction ralentit. Les districts du canton connaissent un développement nuancé d’une région à l’autre. Ceux situés à proximité des axes de transport tels que le district de la Veveyse, celui de la Broye ou de la Gruyère sont plus dynamiques. 2012 aura été une année marquante pour la 600 1.2% e 500 1.0% 400 0.8% 300 0.6% 200 0.4% 100 0.2% 0% 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Variation en % de la population de Neuchâtel (échelle gauche) Variation en % de la population suisse (échelle gauche) Nombre de construction Neuchâtel (échelle droite) Source: Neuchâtel statistique Source: Taux de logements vacants par district du canton de Neuchâtel 5.0% 2009 2010 2011 2012 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% Bas du canton Le Locle La Chauxde-Fonds 0% Valde-Travers Au même titre, des efforts doivent être faits à l’intérieur même du canton pour réduire les disparités entre les régions du haut et celles du bas. Le bas du canton a un taux de logements vacants inférieur, traduisant une plus forte attractivité des districts de Neuchâtel, Boudry et Val-de-Ruz. Ces croissances régionales asynchrones correspondent également à des développements immobiliers et la définition de nouveaux pôles secondaires et zones d’habitations alentour. C’est par exemple le cas du développement d’un quartier de villas sur la commune de Geneveys-sur-Coffrane ou sur la commune de Boudry. 700 1.4% Total canton Des efforts doivent être encore consentis concernant la fiscalité des résidents neuchâtelois afin d’éviter des cas « d’exilés intérieurs fiscaux » correspondant à des travailleurs qui s’établissent dans les cantons limitrophes, comme par exemple en terres vaudoises. 1.6% Valde-Ruz Cette inversion de tendance a été alimentée par la migration et l’augmentation des résidents de nationalité étrangère. Certains districts sortent du lot, représentant à eux seuls plus de 75% de la population. Ce sont les districts de Boudry, de la Chaux-de-Fonds et de Neuchâtel. Neuchâtel est et restera la ville la plus attirante du canton ce qui se reflète par un taux de vacance des logements inférieur de moitié à la moyenne du canton. Ceci est dû à une politique active de densification de l’espace urbain et aux efforts de remodelage du centre-ville entrepris ces dernières années. Les projections de la population neuchâteloise ont été revues suite à la récente progression qui avait été sous-estimée. De façon générale, l’évolution de la population à moyen terme sera en fonction du solde migratoire des régions, lui-même dépendant de la mise en valeur de certains pôles, du soin accordé par les autorités au développement d’infrastructures de transport, culturelles, de formation et à l’évolution de la politique fiscale du canton. Variation annuelle de la population et nombre de logements construits dans le canton de Neuchâtel Neuchâtel une reprise de la croissance démographique, confirmée à nouveau en 2012. Ce regain de croissance est à nuancer en regard de la croissance de la population suisse qui lui est bien supérieure. Boudry 19 Haut du canton Source: Neuchâtel statistique Poids démographique des différents districts du canton de Neuchâtel, 2012 Neuchâtel La Chaux-de-Fonds Boudry Val-de-Ruz Le Locle Val-de-Travers 22.6% 9.4% 8.2% 22.4% 6.9% Source: Neuchâtel statistique 30.5% Les fondamentaux du marché immobilier OBSERVATOIRE 2013 Ville de Bulle qui a dépassé les 20’000 habitants accédant ainsi au cercle des 40 villes les plus peuplées de Suisse. Poids démographique des différents districts du canton de Fribourg, 2011 Sarine Gruyère Singine Lac Broye Glâne Veveyse 11.7% 14.6% 9.7% 34.1% 7.4% 16.7% 5.8% Source: Service de la statistique Etat de Fribourg Variation annuelle de la population et nombre de logements construits dans le canton de Fribourg 2.5% 2’500 2.0% 2’000 1.5% 1’500 1.0% 1’000 0.5% 500 0 0% 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Variation en % de la population de Fribourg (échelle gauche) Variation en % de la population suisse (échelle gauche) Nombre de construction Fribourg (échelle droite) Source: OFS 2009 2010 2011 2012 Gruyère Sarine Singine Lac Taux de logements vacants par district du canton de Fribourg 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% Veveyse Glâne Broye Canton 0% Source: SStat 20 Le taux de chômage du canton de Fribourg (2.8%) est inférieure à la moyenne suisse. L’économie se porte bien et a su résister à la crise. La région regroupe beaucoup de petites et moyennes entreprises (PME), amenuisant le risque général de faillites. Néanmoins, malgré une bonne santé économique, les Fribourgeois font face à un dilemme : le maintien d’un équilibre entre habitat et activité. La population croît à un rythme soutenu (de l’ordre de 2% par an en moyenne) mais le canton n’a plus de surfaces industrielles à offrir aux entreprises. Dans les faits, le constat est lourd : 28% des habitants sont pendulaires et travaillent donc en dehors du canton bien que 65% de la population habite dans les districts de la Gruyère, de la Sarine et de la Singine. Le challenge est d’éviter de faire de Fribourg une zone dortoir pour les travailleurs limitrophes. La construction de nouvelles surfaces d’activité permettrait ainsi de retrouver des emplois et maintenir un point d’équilibre habitat-activité, vecteur de dynamisme. Les réserves en terrain à bâtir en mains du canton ou des communes sont épuisées. Seule solution : l’orientation vers une politique d’acquisition auprès des propriétaires privés de sorte à avoir une meilleure maîtrise du foncier. Par ailleurs, cela permettra de définir une politique fiscale plus attractive. Le recours à la cession de droit de superficie, comme c’est le cas dans le canton de Genève, serait un moyen de se positionner comme partenaire des acteurs industriels locaux. Un nouveau programme s’est engagé en 2012 (Programme pluriannuel 20122015 pour la Nouvelle Politique Régionale), duquel émaneront 22 projets concernant la promotion de l’innovation, l’écologie industrielle et la politique foncière active. En termes d’activité économique, la balance commerciale du canton est forte ; ceci, dû au fait que Fribourg est actif dans le commerce extérieur avec un volume important d’exportations dans le secteur de l’industrie horlogère et des bijoux. La première zone cliente est l’Asie qui représente quasiment la moitié des exportations et qui reste un partenaire solide en regard des parties prenantes européennes encore sous le coup de la récession. Le canton cherche à attirer l’emploi à travers un renouvellement des compétences et de la création de pôles de recherche. L’ancien site industriel Cardinal sera centre de recherche et de développement « Bluefactory » dans le domaine des biotechnologies en collaboration avec l’Ecole Polythechnique Fédérale de Lausanne (EPFL). Un moyen pour le canton, à travers ce pôle d’innovation, de renouveler et d’enrichir son tissu économique local. n 21 OBSERVATOIRE DU LOGEMENT 1/ La demande de logement 3 Immobilier résidentiel IMMOBILIER RÉSIDENTIEL Indice des prix des transactions en Suisse 3 IMMOBILIER RÉSIDENTIEL 300 20% 250 15% 200 10% 150 5% 100 0% 50 Croissance annuelle PPE Indice PPE Tendance PPE 0 1985 87 89 91 93 95 -5% Croissance annuelle MI Indice MI Tendance MI 97 99 01 03 05 07 -10% 09 11 12 Source: Wüest & Partner, Acanthe Indice des prix des transactions en Suisse romande 300 20% 250 15% 200 10% 150 5% 100 0% 50 -5% Croissance annuelle PPE Indice PPE Tendance PPE 0 1985 87 89 91 93 95 Croissance annuelle MI Indice MI Tendance MI 97 99 01 03 05 07 -10% 09 11 Indice des prix des transactions dans le bassin lémanique 300 20% 250 15% 200 10% 150 5% 100 0% Croissance annuelle PPE Indice PPE Tendance PPE 0 1985 87 89 91 93 95 -5% Croissance annuelle MI Indice MI Tendance MI 97 99 01 03 05 07 -10% 09 11 3.1 SUISSE – VERS UNE ACCALMIE A l’observation des indicateurs annuels, on pourrait conclure que la croissance des prix immobiliers résidentiels continue et surtout que le niveau de progression se maintient à celui des cinq années précédentes de flambée des prix (2003-2008). Excepté le ralentissement de deux ans découlant de la récession qui a figé l’économie mondiale en 2008-2009, les hausses de prix observées depuis dix ans ont été très soutenues, voire spectaculaires dans certaines régions comme le bassin lémanique et les stations de ski prisées. Cependant, en se concentrant sur l’analyse du second semestre 2012, on découvre que, partout en Suisse, la croissance des prix a fini par ralentir, laissant se profiler une potentielle correction. Une très nette stabilisation, plus prononcée sur le segment des villas, est observée. En Suisse, les prix des PPE ont progressé de 6.7%, et ceux des villas de 4.9%, respectivement de 2.3% et de 1.2% au second semestre. En Suisse romande, la hausse des prix est moins forte, 5.1% pour les PPE et 5.6% pour les villas, ce qui rend le ralentissement du deuxième semestre moins visible qu’à l’échelon national. 12 Source: Wüest & Partner, Acanthe 50 22 OBSERVATOIRE 2013 12 Source: Wüest & Partner, Acanthe Sur l’arc lémanique, les prix des PPE se sont appréciés de 10.7%, ceux des villas de 6.4%. La région subit néanmoins le ralentissement des prix le plus marqué au second semestre, conséquence des hausses frénétiques qu’elle a connues au cours des dix dernières années (+ 155% pour les PPE, + 110% pour les villas). Peut-on pour autant s’attendre à une baisse des prix en 2013 ? Peu probable, mais à nuancer en fonction des segments. Le niveau très élevé des prix des villas, doublé de la mesure visant à limiter l’apport de fonds propres prélevés sur le 2e pilier à 10% (entrée en vigueur le 1er juillet 2012), devraient mettre un frein certain au nombre de transactions et dans un deuxième temps aux prix. Une partie de la demande va se déplacer vers les appartements en PPE et participer ainsi au maintien de leur niveau, voire même de relancer la dynamique pour le segment des objets entre CHF 1.0 - 1.5 millions. Progressions annuelles des prix des transactions, en termes nominaux et réels Suisse Depuis 1985 Prix nominaux annuel Suisse romande Prix réels annuel Prix nominaux annuel Bassin lémanique Prix réels annuel Prix nominaux annuel Prix réels annuel 202.2% 2.6% 135.6% 1.1% 167.1% 1.9% 111.8% 0.4% 272.3% 3.8% 174.4% 2.1% Maisons 186.5% 2.3% 125.1% 0.8% 161.9% 1.8% 108.4% 0.3% 234.6% 3.2% 149.8% 1.5% PPE Depuis 2000 177.4% 4.9% 163.8% 4.2% 158.4% 3.9% 146.2% 3.2% 269.4% 8.6% 246.5% 7.8% Maisons 147.5% 3.3% 136.1% 2.6% 158.4% 2.7% 96.4% 2.0% 269.4% 6.8% 246.5% 6.0% PPE annuel 2e sem annuel 2e sem PPE 6.7% 2.3% 7.4% 3.1% 5.1% 2.2% 5.8% 3.1% 10.7% 1.3% 11.2% 1.7% Maisons 4.9% 1.2% 5.6% 2.1% 5.6% 1.5% 6.3% 2.4% 6.4% 0.4% 6.8% 0.8% 2012 annuel 2e sem Source: Wüest & Partner, OCSTAT, BNS, Acanthe annuel 2e sem annuel 2e sem annuel 2e sem 23 3.2 Immobilier résidentiel OBSERVATOIRE 2013 Genève – En mode freinage Indicateurs Courtiers Partenaires 2012 Canton Région Nombre de transactions Appartements reventes Prix moyen/m2 Appartements neufs Prix moyen/m2 Vllas Prix moyen Genève 201 10’760 g 13’190 g 13’160 k 8’310 k 9’150 k 10’120 m 12’940 m n/d 2’040’000 m n/d Centre Rive gauche Rive droite Rhône Arve 2’560’000 k 1’490’000 m 2’220’000 g 7’700 k 6’960 m Vitesse de réalisation Nombre de jours Ecart prix offert et transaction effective 17.3% k 138% k 22.4% k 6.8% k 15.2% k 132 k 135 k 177 k 108 m 113 m Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Ces indicateurs reflètent les activités de douze régies romandes et sont calculés sur les transactions effectives qui ont eu lieu sur l’année 2012. Les ICP expriment non seulement des prix effectifs, mais observent également l’écart entre les prix offerts et prix effectifs ainsi que la vitesse de réalisation, durée entre le moment où un objet est mis sur le marché et où il est vendu. S’il est prématuré d’annoncer une baisse des prix du marché résidentiel genevois, les prémices d’une inversion de tendance sont réels. L’écart entre offres et transactions augmente fortement et la durée nécessaire entre la mise sur le marché d’un objet et sa vente effective se rallonge. Le nombre d’appartements neufs vendus a progressé par rapport à 2011, avec quelques 400 transactions (contre 300 en 2011) et s’inscrit dans la moyenne des 10 dernières années. Le prix moyen d’un objet neuf atteint CHF 1’050’000, soit 50% au-dessous des prix des « appartements anciens » en raison du contrôle des prix exercé en zone de développement (LGZD). En effet, la plupart des nouvelles constructions en PPE se situent en zone de développement. De ce fait, leur prix est contrôlé par l’Etat et donc plafonné. Cet important écart s’explique par une volonté politique louable d’encourager l’accession à la propriété en offrant des logements à prix modérés. Néanmoins, depuis 1999, cet écart entre prix du marché et prix contrôlés n’a cessé de se creuser, entraînant inégalités et dysfonctions du système. Les objectifs politiques, aussi sensés soient-ils, ne peuvent faire fi des réalités économiques et ignorer l’ascension folle des prix du marché, consécutive à la pénurie genevoise permanente. Le marché immobilier genevois est à la fois le plus réglementé de Suisse et celui où on construit le moins face à une demande toujours croissante. Pour lutter contre cette inertie, incompatible avec l’attractivité du canton, les pouvoirs publics devraient procéder à des ajustements tant au niveau des lois qu’au niveau des prix contrôlés. Le prix moyen des appartements à la revente a augmenté de 4.0% en 2012, ce qui reste mesuré en comparaison des 1’200 1’200 1’000 1’000 800 800 600 600 400 400 200 200 En nombre Millions de CHF Transactions sur appartements anciens à Genève 0 0 1990 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Volume de transactions sur appartements anciens Nombre de transactions sur appartements anciens Volume de transactions sur appartements neufs Nombre de transactions sur appartements neufs Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe Evolution des prix moyens par appartement, à Genève 1’600’000 1’400’000 Prix moyen appartements anciens Prix moyen appartements neufs Prix moyen (anciens + neufs) 1’500’000 1’330’000 1’200’000 1’050’000 1’000’000 En CHF Les appartements Le volume de transactions des appartements en PPE a progressé de 6% depuis 2010, mais avec un nombre de ventes en baisse de 13%. Le marché demeure étonnamment dynamique malgré des prix au plafond. Le prix moyen d’un appartement à Genève, tous types confondus, s’établit à CHF 1’330’000 en 2012, ce qui correspond à une hausse annuelle de 7.0%. 800’000 600’000 400’000 200’000 0 1990 92 94 96 98 00 Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe 02 04 06 08 10 12 Immobilier résidentiel OBSERVATOIRE 2013 Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 à Genève Reventes prix moyen en CHF/m2 = 10’760 4’950 23’800 prix moyen en CHF/m2 = 10’120 5’990 16’530 La disparité sur le neuf est toujours très présente, pour les raisons évoquées précédemment, clairement liées aux spécificités de la zone de développement. 11’210 Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Dispersion des prix/m2 sur appartements anciens à Genève en 2011 Cologny Genève Chêne-Bougeries Chêne-Bourg Carouge Canton Grand-Saconnex Veyrier Plan-les-Ouates Confignon Versoix Lancy Thônex Bernex Meyrin Vernier 13’485 11’792 10’448 10’353 9’940 9’847 8’659 8’403 8’230 7’840 7’446 7’318 7’253 6’769 6’352 5’658 0 5’000 10’000 15’000 20’000 25’000 30’000 35’000 40’000 45’000 En CHF Source: OCSTAT, Acanthe Evolution des transactions sur appartements anciens à Genève, selon le montant 4% 3% 1% 1% 3% 3% en CHF Les statistiques publiées par l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) démontrent que les résidents étrangers achètent des biens immobiliers plus chers que les Suisses. Cette population à fort pouvoir d’achat a acquis des appartements dont les prix sont supérieurs de 12% en moyenne sur les dix dernières années (+13% en 2011). Mais la proportion des appartements acquis par des étrangers demeure inférieure (37% en 2011) à celle des Suisses. 1 – 1.5 million 18% 1.5 – 2 millions 56% 2 – 2.5 millions 68% 19% 2.5 – 3 millions 3 – 5 millions > 5 millions Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe Transactions sur appartements à Genève, selon l’origine de l’acquéreur 80% 10’000 70% 9’000 8’000 60% 6’000 40% 5’000 30% 4’000 3’000 20% 2’000 10% 1’000 0 0 02 03 04 05 06 07 08 09 Prix moyen au m2 PPE – acquéreurs d’origine étrangère Part des acquéreurs d’origine étrangère en % Prix moyen au m2 PPE – acquéreurs d’origine suisse Part des acquéreurs d’origine suisse en % Source: OCSTAT 10 11 En CHF 7’000 50% 01 L’évolution des transactions entre 2010 et 2012 affiche un repli sur le segment des appartements inférieurs à CHF 1 million. La proportion a diminué de 68% à 56%, principalement au profit du segment de prix CHF 1.5 - 2.0 millions qui progresse de 6% à 11%. Les tranches de prix supérieurs à CHF 2.0 millions représentaient 8% en 2010 contre 14% en 2012, mais la demande devrait se reporter à nouveau vers les objets valant CHF 1.5 à 2.0 millions en raison du contexte économique incertain et d’une conjoncture se péjorant. Ces conditions refreinent les acquéreurs potentiels à investir dans des appartements de « standing », supérieurs à CHF 2.0 millions. < 1 million 11% 2000 Le graphique ci-contre donne un aperçu non exhaustif des prix moyens/m2 pour quelques communes genevoises dont la Ville de Genève. Nous avons uniquement retenu les communes dont le nombre de transactions est supérieur à dix (année 2011). Ce phénomène de « glissement » de la demande est par ailleurs renforcé par les mesures de restrictions de l’utilisation des apports LPP (cf. chapitre 1). Grand anneau: 2012 Petit anneau: 2010 5% 3% 6% progressions annuelles d’environ 15.0% entre 2010 et 2011. La stabilisation des prix annoncée et attendue depuis plus de deux ans semble très clairement s’installer. Concernant la distribution des prix/m2, la forte disparité sur les reventes d’appartements continue de se résorber depuis 2010. La moitié des transactions s’articule désormais dans une fourchette de -21% à +16% autour de la valeur médiane. 10’210 Neufs 24 Immobilier résidentiel OBSERVATOIRE 2013 Corrigé des transactions sur objets de « prestige », (supérieures à CHF 5.0 millions) le prix moyen d’une villa s’établit à CHF 2’040’000 et affiche une baisse plus significative que sur la statistique globale, soit 7.7% en 2012. Transactions sur villas à Genève 1’800 900 1’400 1’200 700 1’000 500 800 600 300 400 100 200 0 -100 1990 92 Le prix médian de la villa genevoise s’établit à CHF 1’700’000. La dispersion autour de la médiane est élevée. Elle s’étend de -18% à +33%. 1’100 Volume de transactions sur villas Nombre de transactions 1’600 En nombre Les villas Sur l’ensemble des transactions enregistrées à Genève, le ralentissement est clairement plus marqué pour les villas. Le nombre de transactions recule de 8.0% et le prix moyen de CHF 2.7 millions (toutes catégories confondues), affiche une baisse de 1.5% depuis 2010. Millions de CHF 25 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe Entre 2010 et 2012, la part des transactions inférieures à CHF 1.5 million a reculé de 2% au profit du segment supérieur de CHF 1.5 – 2.0 millions. Le marché dit « de prestige » commence à s’essouffler avec une proportion de villas supérieures à CHF 5 millions qui a diminué de 10% à 9%. En parallèle, la part des transactions entre CHF 2.5 et 5.0 millions est passée de 16% à 19%. Distribution des prix moyens des villas en 2012 Genève prix moyen en CHF = 2’040’000 800’000 4’950’000 1’700’000 Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Le tassement des prix des villas devrait s’accentuer en 2013, particulièrement sur les prix supérieurs à CHF 2.5 millions. On observera vraisemblablement le même glissement de la demande que pour les appartements vers des villas dont le prix se situe entre CHF 1.5 et 2.5 millions. Dans ce contexte fiscal incertain, associée à une immigration moins vigoureuse, les étrangers se lancent moins facilement dans l’achat, exerçant une pression à la baisse sur les prix. Ceci explique en grande partie les écarts entre prix demandés et prix effectifs des transactions. 9% en CHF 18% < 1 million 10% 1 – 1.5 million 5% 7% 20% 13% 19% 1.5 – 2 millions 2 – 2.5 millions 12% 2.5 – 3 millions 23% 3 – 5 millions 24% > 5 millions Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef & Cie, Acanthe Transactions sur villas à Genève, selon l’origine de l’acquéreur 80% 4’000’000 70% 3’500’000 60% 3’000’000 50% 2’500’000 40% 2’000’000 30% 1’500’000 20% 1’000’000 10% 500’000 0 0 2000 01 Depuis le pic migratoire observé en 2010 (+1.4%), l’immigration s’est calmée avec des variations de +0.6% en 2011 et +0.8% en 2012. Ce niveau de progression, proche des projections 10% 12% Grand anneau: 2012 Petit anneau: 2010 17% 02 03 04 05 06 07 08 Prix moyen villa – acquéreurs d’origine étrangère Part des acquéreurs d’origine étrangère en % Prix moyen villa – acquéreurs d’origine suisse Part des acquéreurs d’origine suisse en % Source: OCSTAT 09 10 11 En CHF La proportion des villas acquises par des étrangers n’a cessé d’augmenter depuis dix ans, passant ainsi de 30% en 2000 à 49% en 2011. A noter que les acquéreurs d’origine étrangère privilégient nettement les villas aux appartements et que les prix moyens sont supérieurs de 50% en moyenne sur les dix dernières années par rapports aux acquisitions faites par les Suisses. Cependant, les négociations en cours en vue d’une révision du régime fiscal des entreprises et des privés commencent à refroidir l’enthousiasme des étrangers. Le Conseil d’Etat se prépare depuis deux ans à faire face à l’abolition prévisible des statuts fiscaux cantonaux. Cette inégalité de traitement d’imposition entre les sociétés suisses et les sociétés étrangères est autorisée en vertu du droit suisse mais contestée par l’Union européenne. C’est d’ailleurs pour éviter les effets économiques et sociaux dévastateurs de délocalisations massives que le Conseil d’Etat préconise une forte réduction du taux effectif d’impôt pour l’ensemble des sociétés. Evolution des transactions sur villas à Genève, selon le montant, entre 2010 et 2012 Immobilier résidentiel OBSERVATOIRE 2013 26 estimées à +0.7% en moyenne d’ici 2040, demeure suffisamment important pour jouer en faveur du marché résidentiel à moyen terme. Couplé à des taux hypothécaires que la BNS ne devrait pas relever avant 2014, voire 2015, les deux fondamentaux « clé » de la demande restent robustes. Sans oublier la pénurie presque légendaire qui sclérose Genève depuis plus de dix ans. Plus globalement, l’arc lémanique souffre encore d’un important déficit d’objets correspondant au profil financier d’une clientèle indigène, tant au niveau des appartements en PPE que des villas. Dans ce segment, l’offre ne suffit et ne suffira pas à moyen terme à absorber la demande. Taux hypothécaires et pénurie maintiennent une certaine pression sur les prix. Malgré les mesures engagées par les autorités pour freiner drastiquement le marché, la demande ne s’essouffle pas suffisamment pour entraîner une chute significative des prix. On relève tout de même une offre qui s’élargit sensiblement et qui s’adapte peu à peu aux besoins de la population locale. 3.3 Vaud – Un ralentissement timidE Indicateurs Courtiers Partenaires 2012 Canton Région Nombre de transactions Vaud 483 La Côte Lausanne Riviera Hors arc lémanique Chablais Appartements reventes Prix moyen/m2 6’980 m 8’910 g 8’300 g 9’400 k 4’320 m n/d Appartements neufs Prix moyen/m2 7’740 g 8’670 m 7’250 m 9’580 k 4’970 k n/d Villas Prix moyen 1’700’000 k 1’940’000 k 1’860’000 k 1’620’000 m 970’000 k n/d Ecart prix offert et transaction effective 12.5% k 9.0% k 9.5% k 19.3% k 8.1% k Vitesse de réalisation Nombre de jours 190 k 150 k 147 k 219 k 238 k Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 sur Vaud Reventes prix moyen en CHF/m2 = 6’980 2’400 17’270 7’770 Neufs prix moyen en CHF/m2 = 7’740 4’170 29’140 7’620 Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Le volume ainsi que le nombre de transactions immobilières mesuré à travers le réseau Courtiers Partenaires (partenariat entre les plus grands acteurs du marché immobilier romand) ont diminué de plus de 20% entre 2011 et 2012. La baisse est surtout observée dans sur le canton de Vaud avec une diminution du nombre de transactions de -70%, particulièrement marquée sur le segment des villas (-50%) et imputable essentiellement à une baisse très importante du nombre de promotions. Le nombre de transactions sur appartements neufs a diminué de 50% en 2012. Les nouvelles constructions se situent principalement dans la région de la Riviera (commune de Montreux) et sur la Côte (commune de Morges). La progression du prix moyen des objets neufs s’est tassée avec une hausse de 1.5%. Les statistiques sur appartements couvrent toutes les catégories de transactions, y compris les appartements de la catégorie prestige. Le prix moyen des reventes est resté stable grâce à une hausse de 7% sur l’arc lémanique tandis qu’une baisse 27 Immobilier résidentiel OBSERVATOIRE 2013 est observée sur les communes « hors arc lémanique ». On peut expliquer un attrait déclinant pour les objets « anciens » en raison d’une activité de construction soutenue et une offre d’objets neufs jusque là suffisante pour répondre à la demande. Avec la flambée des prix, de nombreux habitants des villes lémaniques comme Lausanne émigrent de plus en plus fréquemment vers des régions où les prix sont demeurés attractifs (Gros-de-Vaud/ Yverdon-les-Bains), bien desservies et rapidement accessibles depuis les grands centres. Distribution des prix moyens des villas en 2012 sur Vaud Vaud prix moyen en CHF = 1’700’000 250’000 4’350’000 1’440’000 Source: Courtiers Partenaires, Acanthe A l’inverse des appartements, le prix moyen des villas vaudoises continue de grimper en 2012 pour s’établir à CHF 1’700’000 (CHF 1’410’000 en 2011). Nous observons une grande disparité des résultats sur l’ensemble des transactions. La moitié d’entre elles s’articule dans une fourchette de -20% à +39% autour de la médiane (CHF 1’440’000). La stabilisation tarde à s’installer sur ce segment mais la baisse des prix devrait être visible en 2013. 3.4 Neuchâtel – potentiel sous la loupe Indicateurs Courtiers Partenaires 2012 Canton Région Nombre de transactions Neuchâtel littoral Fribourg 51 32 Appartements reventes Prix moyen/m2 4’480 4’880 Appartements neufs Prix moyen/m2 4’630 5’100 Villas Prix moyen Ecart prix offert et transaction effective 5.5% 6.3% n/d 930’000 Vitesse de réalisation Nombre de jours 175 150 Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Le canton de Neuchâtel semble enfin profiter de son potentiel généralement entaché par un taux d’imposition supérieur à ses voisins limitrophes, Vaud et Fribourg. La croissance démographique en 2012 est la plus forte enregistrée depuis dix ans, essentiellement grâce à la mise en place de mesures fiscales avantageuses pour les entreprises et à l’immigration d’étrangers en découlant. A noter, en parallèle, un taux de chômage qui continue de reculer (5.4% en 2012 vs 7.2% en 2009) et des prix résidentiels restant attractifs (50% des appartements vendus ont des prix inférieurs à CHF 4’440/m2). Sur les rives du lac, le prix/m2 pour du neuf se situe entre CHF 4’000 et CHF 6’000, entre CHF 2’900 et CHF 7’400 pour de l’ancien. A noter que la médiane sur le neuf à CHF 4’440 est influencée à la baisse par la surpondération d’une promotion à Boudry. Sans cette opération, la médiane se situerait plutôt entre CHF 4’900 et CHF 5’000. Sur le haut du canton et ses régions montagnardes, le prix/m2 des appartements, neufs et anciens confondus, est resté stable et varie de CHF 2’500 à CHF 5’000. Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 à Neuchâtel Reventes prix moyen en CHF/m2 = 4’480 2’890 7’380 3’820 Neufs prix moyen en CHF/m2 = 4’620 4’010 6’040 4’440 Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Immobilier résidentiel Distribution des prix/m2 des appartements en 2012 à Fribourg Reventes 5’720 4’800 prix moyen en CHF/m2 = 5’100 3’980 3.5 Fribourg – Un attrait intact Si l’on demeure à cent lieues des progressions frénétiques de l’arc lémanique, les prix des appartements dans le canton de Fribourg ne cessent de grimper depuis cinq ans, reflet d’une immigration soutenue arrivant des cantons limitrophes. Les Vaudois s’installent dans la région de la Veveyse, quant aux Neuchâtelois, ils lui préfèrent en toute logique le haut du canton, à proximité du lac de Neuchâtel. Ces deux populations font ainsi progresser les prix. prix moyen en CHF/m2 = 4’880 4’130 Neufs 28 OBSERVATOIRE 2013 5’680 5’110 La moitié des prix/m2 s’articule dans une fourchette de -10% à +7% autour de la médiane et illustre des disparités cantonales très faibles en comparaison de Neuchâtel ou de Vaud. Les prix médians entre les objets neufs et les reventes sont très proches, de CHF 5’110 et respectivement CHF 4’800. n Source: Courtiers Partenaires, Acanthe Indicateurs Courtiers Partenaires 2012 Genève 2012 APPARTEMENTS PPE VILLAS Source: Courtiers Partenaires, Acanthe revente 4.0% neufs 8.0% hors prestige -8.0% prestige > 5 millions -10.0% Tendance 2013-2014 0 à +2% g n/d LGZD g -5% à -10% m -5% à -15% m Vaud 2012 0.0% 1.5% 15.0% -5.0% Tendance 2013-2014 0 à -5% m 0 à +2% g -10% à -15% m -15% à -25% m Neuchâtel 2012 4.0% 2.0% 5.0% -10% Tendance 2013-2014 2% à +5% k 0 à +2% g 2% à +5% k -10% à -20% m Fribourg 2012 5.0% 6.0% 6.0% -5% Tendance 2013-2014 2% à +5% k 2% à +5% k 2% à +5% k -5% à -10% m 4 immobilier de rendement Immobilier de rendement OBSERVATOIRE 2013 Indicateur Acanthe des taux bruts de capitalisation observés à Genève (1999-2012) 4 immobilier de rendement 4.1 Taux moyen observé Nombre total de transactions = 470 14% 30 Taux de capitalisation et rendement de l’immobilier 12% 10% 8% 8.69% 9.37% 8.04% 7.76% 8.10% 7.74% 6% 6.81% 6.44% 6.49% 6.46% 6.30% 5.98% 5.18% 5.07% 5.00% 4% 2% 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13P A défauts d’alternatives de placement, les investisseurs continuent à privilégier la pierre, malgré les prix élevés. Dès lors, les rendements se maintiennent à un niveau très bas, avec une certaine stabilité depuis 3 ans. Source: Acanthe, Naef & Cie Dans le contexte économique actuel, les rendements dégagés (en comparaison des autres catégories de placement) représentent le plus grand atout du marché immobilier suisse. La demande toujours croissante a, du moins jusqu’ici, soutenu les prix et permis de tabler sur un rendement indirect, avec des perspectives de plus-values futures. Ce constat a été surtout marqué dans les agglomérations d’importance, telles que Genève et Lausanne. A ce jour, les motivations sont différentes suite au ralentissement des prix lié en partie à la reprise du marché des actions. L’intérêt réside davantage dans un placement protégeant de l’inflation, non sujet aux fluctuations boursières et assurant un revenu, voire même dans certains cas permettant un investissement en vue de constituer un complément de prévoyance à l’avoir de retraite. Indice de performance de l’immobilier (immeubles de rapport) et des actions suisses 260 Actions suisses (SPI TR Index) CIFI (Investment Real Estate Performance Index) 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 2000 01 Le taux de capitalisation brut est un outil d’évaluation qui offre un premier diagnostic de l’état actuel du marché immobilier. Il résulte des transactions effectuées et exprime le rapport entre l’état locatif de l’immeuble et son prix de vente. Notre indicateur se base sur des immeubles résidentiels avec une part maximale de commerces fixée à 25%. 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Source: CIFI, SWX La cherté des prix des immeubles s’observe également dans la fixation des taux de capitalisation publiés par l’Administration genevoise pour la détermination des valeurs fiscales des immeubles de rendement. Un changement majeur a été apporté dès 2010 à la catégorie des immeubles commerciaux avec une différentiation en fonction du lieu de situation de l’objet. Les bâtiments situés dans les zones d’affectation 1 et 2, soit les quartiers urbains du centre-ville, voient leur taux plonger endessous de la barre des 4% en 2012. Passant ainsi de 4.45% à 3.76%, l’écart se creuse avec les immeubles commerciaux situés dans des zones périphériques, dont le taux est passé Taux de capitalisation bruts fixant la valeur fiscale des immeubles Catégorie Immeubles de logement - de 20 ans Immeubles de logement + de 20 ans Immeubles HCM,HLM,HBM,HM Immeubles commerciaux zones d'affectation 1 et 2 Immeubles commerciaux zones périphériques Source: Administration fiscale genevoise 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 7.50% 8.11% 7.17% 6.70% 6.51% 6.05% 5.97% 4.96% 4.96% 4.96% 4.96% 5.29% 8.85% 8.27% 8.72% 8.24% 7.77% 6.99% 6.80% 6.75% 6.37% 6.29% 6.01% 5.73% 7.25% 7% 6.71% 7.08% 6.75% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 6.50% 7.75% 6.67% 6.75% 6.75% 6.20% 6.01% 5.47% 5.56% 5.46% 4.86% 4.45% 3.76% 7.75% 6.67% 6.75% 6.75% 6.20% 6.01% 5.47% 5.56% 5.46% 6.36% 5.90% 5.50% 7.84% 7.51% 7.34% 7.19% 6.81% 6.51% 6.31% 6.07% 5.95% 5.89% 5.66% 5.36% immobilier de rendement OBSERVATOIRE 2013 de 5.90% à 5.50%. Plus étonnant, la hausse de la catégorie des immeubles de moins de 20 ans qui progresse de 4.96%, seuil inchangé depuis 2008, à 5.29%. Basés sur les transactions effectives, ces chiffres sont fortement influencés par leur nombre, moindre pour les bâtiments récents. Depuis 10 ans, le nombre de transactions immobilières à Genève, sur les objets de rendement inférieurs à CHF 10 millions, n’a pas cessé de baisser. C’est le signe d’un marché qui se grippe pour atteindre une relative inefficience sur ce segment. Or, les ventes de plus grande taille conservent une stabilité étonnemment régulière. Sur la base du premier trimestre 2013, la projection annuelle démontre que le volume d’investissements devrait s’accroître. Ce résultat est à prendre avec précaution car il est fortement influencé par une transaction de près de CHF 200 millions, réalisée en début d’année. Au vu des conditions optimales actuelles (niveau des prix, taux hypothécaires, attrait de l’immobilier), il ne serait toutefois pas surprenant que de nombreux propriétaires profitent de cette période pour vendre leurs objets par crainte d’un retournement du marché influencé par une remontée des taux. Le déséquilibre des rapports de force entre vendeurs et acheteurs semble s’estomper quelque peu avec une sensible augmentation de l’offre d’immeubles à vendre. La répartition de l’échantillon des ventes 2012 à Genève montre que la fourchette des rendements s’est resserrée entre 4.5% et 6%. La moyenne se situe en-dessous de 5.5%. Relevons encore le caractère particulier des biens échangés à plus de CHF 25 millions dont la dispersion est plus conséquente. Ce phénomène s’explique par des stratégies d’acquisition différentes. Pour certains, un volume important permet d’obtenir une meilleure rentabilité. Pour d’autres, les montants offerts échappent au seul raisonnement financier basé sur la rentabilité, mais sont dirigés davantage par des critères de localisation, voire émotionnels. C’est ce qu’on appelle cela un marché « d’amateurs ». La répartition des transactions genevoises se concentre principalement sur la rive gauche du Rhône avec près de 70% des transactions. Le centre-ville reste toujours attractif avec 45.2%, principalement dans le secteur des Rues-Basses avec ses localisations « prime ». Les pourcentages ont été quelques peu redistribués avec un transfert encore plus prononcé du Centre Rive Droite vers le Centre Rive Gauche. Les périphéries quant à elles se sont équilibrées suite à une forte diminution de la région Rhône Arve (- 8.1% par rapport à 2010). Des communes comme Carouge, Meyrin, Vernier ou encore ChêneBourg enregistrent plusieurs transactions, mais généralement avec des petits volumes, d’où une importance toute relative en comparaison de la ville de Genève. La répartition par type d’investisseur n’a pas subi de modifications fondamentales. Les particuliers sont toujours à l’origine de près de 2/3 des acquisitions. Toutefois, contrairement à 400 350 2’500’000 300 En milliers de CHF évolution des transactions à Genève 3’000’000 2’000’000 250 200 1’500’000 150 1’000’000 100 500’00 50 0 0 1990 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 13P Transactions inférieures à 10 millions (en CHF) Transactions supérieures à 10 millions (en CHF) en nombre en nombre Source: Naef & Cie, FAO Rendement et prix des transactions enregistrées en 2012 à Genève 40 Prix de la transaction (en millions de CHF) 4.2 Evolutions des transactions sur immeubles à Genève En nombre 31 35 30 25 20 15 10 5 0 2.5% 3.5% 4.5% 5.5% 6.5% 7.5% Rendement brut Source: Acanthe, Naef & Cie Répartition des transactions immeubles sur le canton de Genève en 2012 Rive droite 22.6% Rhône Arve 16.1% Centre Rive Gauche 37.9% Rive Gauche 16.1% Centre Rive Droite 7.3% 22.6% 16.1% 7.3% 37.9% 16.1% Source: FAO, Acanthe 8.5% Immobilier de rendement OBSERVATOIRE 2013 Transactions immobilières par type d'investisseur Professionnel de l'immobilier ou de la construction 22.0% Particulier 61.9% Coopérative d'habitation 0.6% Autre société 9.3% Institutionnels 1.8% Autre Fondation ou Association 2.2% Collectivité publique ou para-étatique 2.3% Source: OCSTAT ce que nous supposions dans notre dernière brochure, la part des institutionnels (caisses de pensions et fondations de prévoyance) s’est considérablement rétractée passant de 7.5% en 2009 à 1.76% en 2011. Ce constat est surprenant, car depuis 2012, cette catégorie joue un rôle bien plus actif que ce que les chiffres démontrent. A Genève, entre fin 2012 et début 2013, les établissements en faveur de la prévoyance sont à l’origine de plusieurs acquisitions. De plus, il semble assez évident que ce type d’investisseurs cherche toujours, depuis la crise des subprimes, à compléter son portefeuille avec des rendements stables afin de garantir un seuil de couverture solide. A cela s’ajoute que le dernier relevé, qui date de 2011, est en décalage avec la réalité actuelle du marché. La catégorie des professionnels de l’immobilier atteint pour sa part 22%, avec une progression annuelle de 8.5%. 4.3 Fourchette de rendement brut des immeubles résidentiels dans les régions romandes 5.5% – 6.5% 5.25% – 5.75% 5.5% – 6% 5.5% – 6.5% 4.5% – 6.5% Source: Acanthe Répartition des taux de rendement brut des immeubles détenus par les fonds par canton 11% Genève Neuchâtel Valais Bâle 10% Rendement brut 9% Vaud Fribourg Zurich Berne 75% des taux se situent entre 5.92% et 7.17% 8% 7.17% 7% 6% 5.92% 5% 4% 10’000’000 20’000’000 30’000’000 40’000’000 Valeur vénale au bilan en milliers de CHF Source: Divers rapports annuels de Fonds immobiliers suisses Rendements romands et suisses La Suisse romande abrite plusieurs parcs immobiliers d’importance, notamment grâce à l’attractivité de l’arc lémanique pour sa qualité de vie, son dynamisme et sa sûreté de placement. Bien que la transparence au niveau des transactions ne soit de loin pas aussi avancée qu’à Genève, les autres cantons ont également pu observer une baisse des rendements bruts pour les biens d’investissement. Comme le montre la cartographie ci-contre, les fourchettes de rendement ont considérablement diminué ces dernières années. En 2007, il était encore fréquent d’acquérir des objets à 7% brut sans forcément trop s’éloigner des grandes villes. Aujourd’hui, les objets offrant une rentabilité supérieure à 6% nécessitent généralement des travaux importants d’assainissement ou se situent dans des régions plus risquées, principalement en termes de vacance. Dans l’ensemble, les écarts se sont sensiblement contractés. Toutefois, bon nombre de propriétaires, pour la plupart privés, semble être prêt à vendre, anticipant ainsi un retournement du marché immobilier. Cependant, les disparités interrégionales existent toujours et forment ce qu’on appelle communément des « micromarchés ». Or, celles-ci commencent également à se réduire, dans la mesure où la région lémanique n’a plus une capacité d’accueil suffisante pour la population (voir chapitre démographie). 4.5% – 5.5% 4.0% – 5.5% 32 50’000’000 En analysant les rendements bruts des immeubles détenus par les fonds immobiliers, la majorité des objets se situe entre 5.9% et 7.2% (75% de l’échantillon). Supérieurs au niveau actuellement observé, ces véhicules de placement possèdent certains bâtiments depuis de nombreuses années et restent très conservateurs dans leurs évaluations. Zürich et Bâle affichent des performances plus faibles en raison notamment du régime des frais accessoires (loyers plus faibles et acomptes de charges plus élevés). Les cantons du Valais, de Fribourg et quelques objets à Neuchâtel, présentent quant à eux une meilleure rentabilité théorique, car il faut tenir compte des paramètres relatifs à la localisation, plus risqués que sur les bords du lac Léman. 33 4.4 immobilier de rendement OBSERVATOIRE 2013 Le baromètre du risque immobilier d’Acanthe La surévaluation des prix des biens immobiliers est bel et bien présente. Selon notre baromètre du risque immobilier, depuis 2000, la croissance des prix de l’immobilier dépasse chaque année celle des loyers. Cet indicateur met en parallèle la variation des prix et la variation des loyers, qui devraient, sur un marché équilibré, évoluer parallèlement. Notre prévision pour les prochaines années a un profil prudent et table sur une croissance des loyers relativement faible (1%) et une croissance des prix fléchissant en 2013 et 2014 pour devenir nulle en 2015 et ceci parallèlement aux prévisions de hausse des prix hypothécaires. Ainsi, le baromètre laisse entrevoir un retour progressif à l’équilibre en 2015. Baromètre Acanthe du risque immobilier pour le bassin lémanique 25% Cumul des variation (échelle droite) Croissance des prix – croissance des loyers (échelle gauche) 20% 15% 75% 55% 35% 10% 5% 15% 0% -5% -5% -25% -10% -45% -15% -20% -65% 1978 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13P Source: OCSTAT, Wuest et Partner, Acanthe Dans le contexte actuel et son flou de prévisions économiques parfois hasardeuses, ce qui ressort de manière claire est un risque de prix asymétrique. Le potentiel de hausse de prix est limité, alors que ce risque est beaucoup plus important à la baisse. 4.5 évolution des loyers par région 4.5.1 Les loyers en Suisse Les loyers suisses ont progressé de 2.5% en 2012 selon Homegate. Selon l’OFS, ils se sont stabilisés en 2012 à +0.3% (base 100 = janvier 2009). C’est la première fois que l’OFS enregistre une croissance quasi nulle depuis 2004. Comme prévu, la hausse des loyers continue à se calmer suite à un ralentissement économique dans presque toutes les régions de Suisse. La croissance démographique s’est stabilisée au cours de ces trois dernières années mais reste tout de même importante (+82’300 en 2012). Ce ralentissement économique, associé à une inflation très faible, voire quasi nulle, au cours des trois dernières années, explique une progression minime des loyers. Evolution des loyers en Suisse 120 Arc lémanique Suisse Homegate Zurich Bâle Berne 115 110 105 2012 +2.4% +2.5% +1.8% +1.7% +1.0% 100 95 90 85 80 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 12 13 Source: Homegate SA Le contexte conjoncturel demeure incertain pour l’instant. Selon le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO), un regain de confiance devrait gagner la Suisse en 2014. Les prévisions économiques annoncent néanmoins une légère hausse du chômage pour 2013. Après un pic enregistré en 2011 (+7.3%), l’arc lémanique a débuté sa correction et enregistre en début d’année 2013 une diminution des loyers de -0.4%. Les loyers des logements locatifs devraient se tasser en cours d’année. Comparaison de l’évolution des loyers suisses selon Homegate et l’OFS 115 Suisse Homegate Suisse OFS 110 2012 +2.5% +0.0% 105 100 95 Nous rappelons que les écarts entre les indices de loyers de l’Office fédéral de la statistique (OFS) et ceux de Homegate sont imputables aux différences de méthodes de calcul. La première est basée sur le calcul de loyer moyen et la seconde sur l’offre des loyers. De plus, 1/8 de l’échantillon 90 85 2002 03 Source: Homegate SA, OFS 04 05 06 07 08 09 10 11 Immobilier de rendement (5’000 logements) de l’OFS est renouvelé chaque trimestre. Nous notons un écart de plus en plus important entre ces deux indices, reflet de la pression sur l’offre dans les régions en pénurie, comme dans l’arc lémanique et à Zurich. Progression annuelle des loyers suisses et des loyers de l’arc lémanique 8.0% 34 OBSERVATOIRE 2013 Suisse Arc lémanique 6.0% 4.0% 2.2% 2.0% 0% -0.4% -2.0% -4.0% 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 fév. 12 fév. 13 Source: Homegate SA, OFS OFS Suisse 1.4% 1.1% 0.0% -0.3% 2010 2011 2012 fév. 2012 - fév 2013 Suisse 1.9% 2.3% 2.5% 2.2% Arc lémanique 1.3% 7.3% 2.4% -0.4% OFS – Loyers moyens – L’indice est établi sur la base d’un échantillon d’environ 5’000 ménages répartis dans toute la Suisse. – Pour éliminer le biais induit par le vieillissement des logements et l’usure conséquente, l’échantillon est distribué par classes d’âge et renouvelé à raison d’un huitième chaque trimestre. Homegate Bâle 0.6% 1.0% -1.7% 1.7% Berne 0.6% 2.2% -1.0% 1.9% Zurich 2.3% 3.0% -3.1% 1.8% Homegate – Loyers offerts – L’indice des loyers homegate.ch est établi selon la méthode dite hédoniste. – Il est apuré des variations relatives à la qualité : si un grand nombre de logements de très haut niveau qualitatif, chers et très bien situés est soudain proposé, cela ne signifie pas que les loyers ont progressé en général. L’augmentation effective des loyers des appartements standards mis en location n’aura pas d’incidence sur le niveau global des loyers. 4.5.2 Les loyers romands Evolution du loyer mensuel moyen selon l’époque de construction de l’immeuble, à Genève, situation en mai 2012 (logements à loyer libre) 2’500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 En CHF 2’000 1’500 loyer mensuel moyen 2012 = CHF 1'355 Les loyers évoluent selon les périodes de construction. L’augmentation des loyers peut s’expliquer par des rénovations récentes et également par un rattrapage de loyers pour les immeubles construits dans la première moitié du XXe siècle. A noter que plus de la moitié du parc locatif genevois a été construit entre 1947 et 1970. 1’000 500 0 Source: OCSTAT Avant 1947 19471960 Genève A Genève, les loyers libres affichent la plus forte progression annuelle depuis les années 90 à savoir + 7.15% entre 2011 et 2012 sur l’ensemble du parc locatif. 19611970 19711980 19811990 19912000 Depuis 2001 Les communes et quartiers qui ont connu les plus fortes hausses de loyers moyens au cours des trois dernières années sont Cité-Centre (+24.02%), Bouchet–Moillebeau (+22.5%) et Grand-Pré-Vermont (+20.74%). Cette forte augmentation s’explique par le besoin d’entretien accru d’anciens immeubles en grand nombre dans ces quartiers et par les rattrapages de loyers. De plus, ces quartiers, peu prisés par le passé ont vu leur cote s’apprécier du fait de leur situation proche de la gare et des organisations internationales. Ces loyers étaient très bas en comparaison avec le loyer mensuel moyen. 35 immobilier de rendement OBSERVATOIRE 2013 L’écart entre les loyers de la périphérie et ceux de la Ville de Genève s’est accentué en 2012. Les loyers du centre sont 15.6% plus chers qu’à l’extérieur de la ville (14.1% en 2011). On remarque d’ailleurs sur le graphique ci-contre que tous les loyers des « villes de la périphérie » sont inférieurs à la moyenne cantonale de CHF 240.-/m2. Loyer annuel moyen au m2 en 2012, selon le secteur de la ville de Genève et la commune, situation en mai, en CHF/m2 (logements à loyer libre) Les loyers des nouveaux baux conclus sont 30% supérieurs à la moyenne cantonale. Selon l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT), pour les appartements de 4 pièces par exemple, les 10% des loyers par mètre carré les plus bas sont inférieurs à CHF 130 (valeur du 1er décile, D1) et les 10% les plus élevés sont supérieurs à CHF 318 (valeur du 9e décile, D9). Taux de référence Depuis l’entrée en vigueur de la révision de l’ordonnance sur le bail à loyer, au 1er janvier 2008, un taux de référence unique pour toute la Suisse a été établi en vue de l’adaptation des loyers sur la base de la modification du taux hypothécaire. Ce taux de référence est fondé sur le taux d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume de toutes les créances hypothécaires nationales des banques suisses. Fixé à 3.5% en mai 2009, le taux d’intérêt de référence n’a cessé de diminuer pour s’établir à 2.25% depuis juin 2012. Le maintien de ce taux à un niveau historiquement bas, associé à une légère désinflation, ralentissement de l’inflation (-0.72% en 2012), a permis de contenir la progression des loyers et explique en grande partie la stagnation des loyers des immeubles construits après 2001. On suppose que le nombre de logements construits récemment se situe dans les zones d’affectation dont le niveau des loyers est contrôlé par l’Etat. 252 Ville de Genève Cité-Centre Pâquis - Navigation ONU - Rigot Eaux-Vives - Lac Bâtie - Acacias Saint-Gervais - Chantepoulet Sécheron - Prieuré Champel - Roseraie Florissant - Malagnou Cluse - Philosophes Jonction - Plainpalais Délices - Grottes Bouchet - Moillebeau Charmilles - Châtelaine Grand-Pré - Vermont Saint-Jean - Aïre 218 Villes de la périphérie Carouge Grand-Saconnex Thônex Versoix Meyrin Chêne-Bougeries Onex Lancy Vernier 0 50 100 150 200 250 300 350 En CHF/m2 Loyer annuel moyen = CHF 240/m2 Loyer annuel moyen loué à de nouveaux locataires = CHF 311/m2 Source: OCSTAT Dispersion des loyers annuels par m2 des logements à loyer libre, selon le nombre de pièces, en 20121 8p 191 7p 222 6p 222 5p 204 4p 210 3p 227 2p 255 1p 295 0 100 D1 Q1 10% 200 M 25% 300 Q3 50% 400 500 600 D9 75% 90% Source: OCSTAT 1 Loyer sans charges ni location éventuelle de garage; allocation personnalisée de logement non compris. Le nombre de pièces comprend la cuisine. Variation annuelle de l’indice cantonal des loyers et de l’indice genevois des prix à la consommation; taux hypothécaires, situation en mai 9.0% Indice des loyers Indice des prix à la consommation Taux hypothécaires 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0% -1.0% 1985 86 Sources: OCSTAT, BNS 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Immobilier de rendement 36 OBSERVATOIRE 2013 Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, en 2012, selon le nombre de pièces, situation en mai, en CHF (cuisine comprise) (logements à loyer libre) 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 7+ pièces Ensemble 1’001 1’127 1’533 2’021 2’713 - - - - - 4’033 6’170 1’741 - - 1’001 1’127 1’533 2’021 - 2’706 3’929 6’170 1’749 752 990 1’271 - - - 1’626 1’969 2’359 2’172 1’479 - 2’255 - - 2’030 752 990 1’272 1’636 1’982 2’366 2’264 1’491 Ville de Genève Logements non neufs Logements neufs Ensemble Autres communes Logements non neufs Logements neufs Ensemble Source: OCSTAT Vaud Dans le canton de Vaud, les régions de l’arc lémanique dont les loyers (nouveaux baux conclus) ont le plus progressé en 2012 se situent dans le district de Lausanne et le Pays-d’Enhaut. Concernant le reste du canton, les loyers du Gros-de-Vaud ont enregistré une forte hausse, supérieure à 7%. Cependant, nous constatons un certain tassement des loyers pour les logements de 6 pièces et plus. En effet, les sociétés qui prenaient à charge les loyers de leurs employés expatriés fraîchement arrivés ont revu leurs conditions et, dans la majorité des cas ne participent plus à cette dépense. Quant à Lausanne, la ville subit une pression due notamment à la pénurie qui continue à sévir et voit ses loyers augmenter. La hausse constatée au Pays-d’Enhaut et en Gros-de-Vaud pourrait s’expliquer, entre autres, par une délocalisation de certains habitants du centre vers les périphéries où les loyers restent plus abordables. Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires en 2012, dans le canton de Vaud, en CHF (cuisine non-comprise) 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et + Vaud (Côte et Riviera) Nyon 920 1’430 1’910 2’290 2’720 5’650 Morges 870 1’340 1’770 2’150 2’540 4’400 Lausanne 860 1’300 1’730 2’090 2’550 4’420 Lavaux-Riviera 790 1’215 1’620 1’930 2’350 5’070 Pays-d'Enhaut 630 1’010 1’290 1’610 2’030 3’920 2’780 Vaud (hors Côte et Riviera) Source: Acanthe Gros-de-Vaud 640 1’040 1’360 1’650 2’070 Chablais vaudois (Villeneuve-Aigle) 640 990 1’290 1’600 1’900 2’550 Broye-Vully 580 910 1’190 1’460 1’820 2’490 Jura-Nord vaudois 500 800 1’020 1’250 1’570 2’420 37 immobilier de rendement OBSERVATOIRE 2013 Neuchâtel Dans le canton de Neuchâtel, des hausses aussi bien que des baisses ont été enregistrées entre le 1er juin 2010 et le 1er juin 2011, selon le nombre de pièces. En effet, les typologies de 2, 5 et 6 pièces et plus ont essuyé une baisse allant de -3.1% à 5.7%. Sans pouvoir véritablement expliquer la baisse des 2 pièces, les loyers des « petits » appartements se sont appréciés car ils sont plus recherchés que les grands, essentiellement en raison de mutations sociales. Les studios, 3 et 4 pièces ont affiché une hausse entre +3.9% et +7.3%. Le district de Boudry tire son épingle du jeu en affichant des hausses de loyers offerts de plus de 11% pour les 4 pièces et de +30% pour les 5 pièces. Loyer mensuel moyen des logements vacants à louer au 1er juin 2011 à Neuchâtel, par district, en CHF (cuisine non-comprise) 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 457 590 783 1’071 1’385 1’631 Neuchâtel 674 924 1’259 1’506 1’919 2’064 Boudry 571 844 1’097 1’424 2’688 – Val-de-Ruz 439 663 958 1’297 – – La Chaux-de-Fonds 433 571 780 1’002 1’295 1’600 Val-de-Travers 351 513 727 894 1’171 – Le Locle 341 476 573 820 1’074 1’074 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Canton de Neuchâtel 6 pièces et + Districts Source: Neuchâtel statistique Fribourg La ville de Fribourg ainsi que Bulle connaissent les loyers les plus élevés du canton. Bulle profite principalement de la proximité de l’arc lémanique et de sa délocalisation facilitée par les voix d’accès comme l’autoroute et le train. Les loyers pratiqués à Fribourg sont comparables à ceux du centre de Neuchâtel. Autre similitude, les grandes disparités régionales à l’intérieur du canton. On relèvera que les loyers des communes excentrées sont beaucoup plus faibles que ceux des villes. Le tableau ci-dessous compare les loyers offerts dans le canton de Genève, Vaud et Neuchâtel en 2012. Genève reste en tête avec les loyers les plus chers pour toutes les catégories. n Synthèse des loyers mensuels moyens offerts en 2012 1 pièce 6 pièces et + Canton de Genève en 2012 Ville de Genève 1’127 1’533 2’021 2’706 3’929 6’170 990 1’272 1’636 1’982 2’366 2’264 Lausanne 860 1’300 1’730 2’090 2’550 4’420 Chablais vaudois (Villeneuve-Aigle) 640 990 1’290 1’600 1’900 2’550 Neuchâtel 674 924 1’259 1’506 1’919 2’064 La Chaux-de-Fonds 433 571 780 1’002 1’295 1’600 Autres communes genevoises Canton de Vaud en 2012 Canton de Neuchâtel en 2011 Sources: OCSTAT, Acanthe, Neuchâtel statistique 5 Immobilier commercial IMMOBILIER COMMERCIAL OBSERVATOIRE 2013 Evolution de l’emploi et du taux de chômage en Suisse 3’600 5 immobilier commercial 6% Emplois (échelle gauche) Taux de chômage (échelle droite) 3’500 5% Au cœur de la problématique économique, le marché immobilier commercial est directement influencé par les restructurations d’entreprises. La cherté du franc suisse, la baisse des exportations, l’assouplissement du secret bancaire, la fiscalité des entreprises sont autant d’éléments qui déterminent le niveau de l’emploi, la rigueur de l’économie et de fait la demande en surfaces commerciales. 3’400 4% En milliers 3’300 3’200 3% 3’100 2% 3’000 1% 2’900 2’800 0% 1995 97 99 01 03 05 40 07 09 11 13 Pour la Suisse, la croissance de l’emploi en 2012, malgré le contexte économique, est demeurée positive. Cependant, le taux de chômage a subi une importante hausse entre 2011 et 2012, soit une augmentation de 2.20%. Il se situe à 3.1% en avril 2013. Sources: OFS, STATEM Solde net des sociétés inscrites au Registre du commerce 18’000 Les perspectives restent mitigées pour 2013 ; le taux de chômage va continuer à augmenter jusqu’à la fin de l’année. La reprise économique devrait se traduire par une baisse du nombre de chômeurs. 16’000 14’000 12’000 10’000 8’000 Compte tenu des sociétés inscrites au Registre du commerce, le solde net - c’est-à-dire la différence entre les sociétés nouvellement inscrites et celles radiées - a diminué en 2012 à +10’514 sociétés (+11’393 en 2011). La valeur la plus faible depuis 2006. 6’000 4’000 2’000 0 2004 05 06 07 08 09 10 11 12 Source: Creditreform 5.1 Evolution du nombre et du volume de transactions sur immeubles commerciaux à Genève 800 50 700 En millions de CHF Le nombre de transactions portant sur les immeubles commerciaux à Genève est de l’ordre de 37 en 2012 pour un volume d’environ CHF 797 millions. 60 Bureaux (échelle gauche) Autres (échelle gauche) Nombre de transactions (échelle droite) 600 40 500 30 400 300 En nombre 900 20 200 10 100 0 0 2009 10 11 12 Sources: FAO, Naef, Acanthe Evolution des surfaces de bureaux vacantes à Genève (en m2) Surface de bureaux (échelle gauche) Taux de vacance (échelle droite) 200’000 180’000 4.0% 3.5% 160’000 3.0% En m2 140’000 120’000 2.5% 100’000 2.0% 80’000 1.5% 60’000 1.0% 40’000 0.5% 20’000 0 0 1990 92 Source: OCSTAT 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Genève - le reflet d’une conjoncture en repli Après deux années d’augmentation, les loyers « prime » - situation hyper centrale - enregistrent une baisse de 4% en 2012 et se situent autour de CHF 920.-/m²/an. Cette diminution de loyer est notamment liée aux libérations de surfaces de bureaux dans l’hypercentre. Elle risque de se prolonger en 2013-2014. En effet, certaines sociétés du secteur financier mènent des politiques de réduction de coûts et délocalisent leurs bureaux du centre vers la périphérie. Cependant, la demande exprimée pour la location de bureaux en hypercentre subsiste, notamment pour les sociétés à la recherche de surfaces inférieures à 500 m² et/ou d’une adresse de prestige à Genève. De plus, la durée de relocation observée pour ce type de surface reste inférieure à 6 mois. Les loyers des bureaux standards de l’hypercentre varient entre CHF 500 et CHF 650.-/m²/an et atteignent CHF 920.-/ m²/an au 2e semestre 2012 pour des surfaces de qualité supérieure. La zone la moins chère reste Meyrin/Vernier avec des loyers oscillant entre CHF 180 et CHF 250.-/m²/an. IMMOBILIER COMMERCIAL OBSERVATOIRE 2013 Les différents acteurs du marché s’accordent à dire que les surfaces louées ont fortement baissé en 2012 et continueront sur cette lancée en 2013. Les entreprises ont adopté des stratégies opportunistes en matière de déménagement, axées sur une optimisation financière et spatiale. Dans ce contexte, seules les surfaces disponibles proposées à des loyers attractifs et de qualité supérieure sont rapidement louées. Loyers des surfaces de bureaux à Genève au 2e semestre 2012 1’000 Maximum Minimum 800 600 En CHF 41 400 Par ailleurs, la bonne tenue du marché locatif de bureaux au cours de la dernière décennie a encouragé les promoteurs à construire. L’année 2012 est du coup marquée par des livraisons importantes de nouvelles surfaces de bureaux en périphérie, en particulier dans les quartiers des organisations internationales, de l’aéroport et du Grand-Saconnex. Dans un contexte économique incertain, l’offre future va continuer d’augmenter ces prochaines années puisque de nombreux projets sont en cours de construction, ce malgré la difficulté d’absorption de l’offre actuelle. 200 0 std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup Hypercentre Centre Rive droite Aéroport/ Lancy/ Praille/ Organi- Carouge Acacias/ sations Vernets Internationales Chêne/ Thônex Meyrin/ Vernier Source: Colliers AMI (Suisse) SA Loyers «prime» et «moyens» à Genève 1’100 5.2 Centre Rive gauche/ EauxVives Loyers «prime» Loyers «moyens» 1’000 Vaud - les loyers des bureaux résistent 900 En 2012, selon les chiffres du Service cantonal de recherche et d’information statistiques (SCRIS), les surfaces vacantes de bureaux sont légèrement à la baisse dans le canton de Vaud. A Lausanne, en revanche, nous constatons que le taux de l’offre de bureaux disponibles est en nette augmentation fin 2012. Cette augmentation est entres autres due au processus de délocalisation des entreprises du centre vers la périphérie, principalement vers le Nord et l’Ouest lausannois. Malgré une demande soutenue au cours de ces trois dernières années, l’offre est excédentaire. De plus, de nouvelles surfaces seront délivrées à long terme grâce aux grands projets de développement SDOL (Schéma Directeur de l’Ouest Lausannois). 800 700 600 500 400 2006 08 09 10 11 12 Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants, par district vaudois 80’000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 70’000 60’000 En m2 Les prévisions de croissance du PIB vaudois sont positives, ce qui pourrait en partie résorber l’excédent d’offre. Nous relevons que les exportations résistent malgré l’impact de la force du franc suisse. 07 Source: Naef & Cie 50’000 40’000 30’000 20’000 10’000 0 Nyon Morges Aigle Lausanne Ouest lausannois Jura-Nord vaudois Source: SCRIS Evolution des surfaces de bureaux vacantes à Lausanne et dans le canton de Vaud 120’000 Canton Lausanne 100’000 80’000 En m2 Au niveau des loyers, l’attractivité du canton est importante. Les loyers des bureaux de l’hypercentre oscillent entre CHF 260 et CHF 290.-/m²/an au 2e semestre 2012. Ils plafonnent à CHF 405.-/m²/an par an pour des surfaces de qualité supérieure. Les loyers dans les zones de l’hypercentre de la ville de Lausanne et du Sud-Ouest amorcent une stabilisation. En revanche, les loyers de l’Ouest lausannois et du Nord-Est ont légèrement augmenté pour les catégories standard et supérieure entre les deux semestres de 2012. Un tassement, voire une diminution, des prix des surfaces de bureaux est à prévoir pour 2013. 60’000 40’000 20’000 0 2004 Source: SCRIS 05 06 07 08 09 10 11 12 IMMOBILIER COMMERCIAL OBSERVATOIRE 2013 5.3 Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants par district neuchâtelois 40’000 En m2 30’000 25’000 20’000 15’000 10’000 5’000 0 Neuchâtel Boudry Val-deTravers Valde-Ruz Le Locle Neuchâtel - un régime fiscal attractif Neuchâtel profite de son nouveau régime fiscal. Le canton a enregistré une hausse de 13% des créations d’entreprises en 2012. Son taux cumulé de 15.61% – communal, cantonal, fédéral – rend le canton attractif. A noter par exemple l’arrivée de la société FKG Dentaire, une entreprise medtech de 140 employés située à la Chaux-de-Fonds. 2007 2008 2009 2010 2011 35’000 42 La Chauxde-Fonds Source: Neuchâtel statistiques Taux de chômage dans le canton de Neuchâtel 8% 7% 6% 5% 4% 3% En 2012, une reprise vigoureuse de l’économie s’est amorcée. Neuchâtel peut se réjouir d’avoir le deuxième PIB le plus élevé de Suisse. Le Registre du commerce enregistre la création de 821 nouvelles entités contre 728 en 2011. Cela a contribué à la croissance de l’emploi. Le canton enregistre 90’300 emplois au quatrième semestre 2012. En variation annuelle, l’emploi augmente de + 2.4%, permettant de retrouver les niveaux d’avant-crise. Un tiers des nouveaux emplois concerne l’industrie horlogère et un autre le medtech et la pharma. Les entreprises qui ont décidé de s’implanter à Neuchâtel malgré la localisation périphérique l’ont fait en raison de son tissu industriel et de son savoir-faire, notamment en matière horlogère. Il est par ailleurs à relever que les prévisions de croissance des exportations pour l’horlogerie ont été revues à la baisse. En effet, l’évolution de la demande globale restera mitigée au regard de la faiblesse de l’économie mondiale. 2% 1% 0% 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Sources: SECO, Neuchâtel statistiques Loyers des surfaces de bureaux à Neuchâtel au 2e semestre 2012 400 Maximum Minimum 350 300 En CHF 250 200 150 100 50 0 std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup Hypercentre Source: Colliers AMI (Suisse) SA Centre Est Centre Nord Centre Ouest Nord Est Ouest Le chômage a augmenté de plus de 10% les 12 derniers mois, atteignant 5.4% en février 2013. Il est bien supérieur à la moyenne suisse de 2.9% en 2012. Ce « paradoxe neuchâtelois » est préoccupant. Selon Thierry Grosjean, conseiller d’Etat chargé de l’Economie, les entreprises sont tentées de « recruter des frontaliers ou des travailleurs d’autres cantons par pur intérêt financier ou en l’absence de profils adéquats ». Les loyers des bureaux à Neuchâtel résistent pour l’instant à la crise. En effet, ils ont tendance soit à se stabiliser, soit à afficher une légère hausse par rapport à 2011. A relever que la catégorie de bureaux standard a enregistré une hausse de loyers dans tous les districts. 43 5.4 IMMOBILIER COMMERCIAL OBSERVATOIRE 2013 Fribourg - des loyers homogènes Taux de chômage dans le canton de Fribourg Le marché des bureaux dans le canton de Fribourg est assez stable en 2012 malgré une hausse du taux de chômage de plus de 16% ces douze derniers mois. En effet, ce dernier est remonté, passant de 2.4% en mars 2012 à 2.8% en mars 2013. Un des plus importants projets de Fribourg, à moyen terme, est la tour de l’Esplanade avec ses 75 mètres de hauteur. Ce nouveau bâtiment devrait ajouter plus de 5’000 m2 de bureaux à l’offre au centre-ville et ainsi augmenter la pression sur les loyers. Les travaux devraient commencer en 2013 pour se terminer en 2016. Un autre projet d’envergure est la transformation de l’ancien site Cardinal au cœur de Fribourg en un futur parc technologique, le Blue Factory, permettant la création de 1’000 à 2’000 emplois. Le site accueillera certains secteurs d’activité, tels que santé et biomédical, matériaux, plasturgie, digital printing, énergie, zéro-carbone, IT security et E-governance. Bien que les perspectives de croissance pour la Suisse romande soient meilleures qu’à l’échelon national, notamment en termes d’emploi, des incertitudes liées aux changements réglementaires qui pourraient remettre en question l’attractivité de la Suisse demeurent. Une des conséquences serait le départ éventuel de certaines entreprises. Ces évolutions législatives se répercuteraient directement sur le taux de vacance et sur les loyers des locaux commerciaux. Les deux branches les plus importantes pour la Suisse sont la finance et la pharma. Les risques pour Genève résident dans la finance et le négoce des matières premières, pour le canton de Vaud dans la pharma et la finance et pour le canton de Neuchâtel dans l’horlogerie et la pharma. Fribourg, quant à lui, n’a pas de pôle d’activités prédominant et se distingue par son centre éducatif, ce qui le rend moins sensible aux turbulences économiques. n 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1998 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Sources: SECO, Berne, Etat de Fribourg Loyers des surfaces de bureaux à Fribourg au 2e semestre 2012 300 Maximum Minimum 250 200 En CHF Au niveau des loyers, ils ont augmenté dans toutes les zones depuis 2010. La zone « prime » se situe autour de la gare avec des loyers oscillant entre CHF 220.-/m²/an et CHF 240.-/m²/ an pour la catégorie de biens standard et jusqu’à CHF 275.-/ m²/an pour la catégorie supérieure. Une baisse des prix pour cette zone est néanmoins prévisible pour 2013. Contrairement à d’autres centres, l’amplitude de loyers entre les différentes catégories est très faible. 6% 150 100 50 0 std sup Gare-RomontSt-Pierre Source: Colliers AMI (Suisse) SA std sup Pérolles std sup BeauregardBeaumont std sup Quartier du Bourgrue de Lausanne 6 immobilier indirect immobilier indirect OBSERVATOIRE 2013 Indice de performance des fonds de placement immobiliers, actions, obligations et immobilier direct depuis 2000 (base 100 = 30.06.2000) 290 6 Immobilier indirect Fonds Immobiliers (Indice SXI Real Estate Funds TR) Actions suisses (SPI TR Index) Obligations (SBI GOV Bond Index TR) CIFI (Investment Real Estate Performance Index) 240 6.1analyse du marché 190 140 90 40 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 19 11 12 13 Sources: CIFI, SWX Indice de performance des fonds de placement immobilier (base 100 = 30 juin 2000) et niveau de rendement des obligations de la Confédération à 10 ans 220 SWX Immofonds Index TR Obligations de la Confédération à 10 ans 200 190 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Sources: SWX, BNS Taux de rendement moyen de l’ensemble des biens immobiliers suisses Rendement total Evolution Rendement direct Rendement indirect 2006 2007 5.90% 7.10% 20% 4.80% 4.80% 1.10% 2.30% 2008 6.10% -14% 4.90% 1.20% 2009 5.50% -10% 4.80% 0.70% 2010 6.00% 9% 4.60% 1.40% 2011 7.60% 27% 4.60% 3.00% 2012 6.70% -12% 4.40% 2.30% Source: IPD 46 Après la tempête sur les bourses mondiales, les économies se redressent lentement en consolidant les fondamentaux et en renforçant leurs mécanismes de prudence. Les investisseurs quant à eux continuent à plébisciter les placements à rendements stables. Toutefois, la reprise du marché des actions courant 2011 tend à ralentir quelque peu celui des fonds de placement immobilier et obligataires. Pour une majorité d’acteurs, l’équilibre des portefeuilles semble être une priorité, principalement pour la catégorie des institutionnels. Comparaison des performances par classe d’actifs Alors que la conjoncture suisse est en pleine reprise, une forte volatilité est présente sur les marchés boursiers principalement en raison des anticipations sur les plans de relance économique au niveau européen et mondial. Ces variations sont particulièrement observables du côté des actions suisses qui progressent de 27% sur un an. L’indice boursier des fonds immobiliers faiblit avec une croissance de 6.4% et celui des obligations a quasiment stagné (+ 1.2%). Cette tendance positive pour 2013/2014 devrait se poursuivre, pour autant que les attentes, dirigées essentiellement vers la gestion budgétaire des pays, soient satisfaites. L’évolution haussière des marchés pourrait même s’accélérer si la confiance des investisseurs revenait. La chute du rendement des obligations de la Confédération à 10 ans, placement hors risque par excellence, s’est prolongée pour atteindre un seuil plancher de 0.58% durant le dernier trimestre 2012. La décorrélation avec l’indice des fonds immobiliers est frappante. La légère reprise en début d’année (0.75%) coïncide précisément avec le repli de la pierre. La rentabilité plus élevée du secteur immobilier, par rapport à celle des emprunts d’états et pour une catégorie de risques considérée comme faible, attire davantage les capitaux. Cependant, l’entrée en vigueur au 1er juillet 2012 des nouvelles exigences hypothécaires provoque une contraction de l’indice des fonds. Délaissé par les investisseurs, le volume d’échanges est en baisse. Fin septembre 2012, le nombre de placements immobiliers atteignait à peine 3% de l’ensemble des placements à capitaux collectifs ouverts en Suisse. Selon IPD, société spécialisée dans l’analyse du marché immobilier international, le rendement direct en suisse a baissé pour se fixer à 4.4%, alors que la prise de valeur (rendement indirect) s’est appréciée de 2.3%. 6.1.1 Les fonds immobiliers De par leur ouverture, leur liquidité et leur cotation boursière, les parts de fonds de placement immobiliers sont accessibles à tout type d’investisseur. Les parcs immobiliers offrent actuellement des rendements bruts équivalents à 6.0% en moyenne immobilier indirect OBSERVATOIRE 2013 (loyers théoriques/valeurs vénales) avec des objets dont le prix est généralement supérieur à CHF 10 millions. Toutefois, les distributions de dividendes, en pourcentage, sont en léger recul par rapport à l’année dernière (2.49% en moyenne sur notre panel contre 2.80%). En 2012, la FINMA (autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) recense, dans son communiqué sur les capitaux collectifs, pas moins de 43 fonds immobiliers cotés ou non cotés. La tendance à la hausse du nombre d’autorisations délivrées, très régulière ces dernières années, malgré l’entrée en vigueur de la LPCC (voir chapitre à ce sujet), risque très certainement de se poursuivre du fait de l’intérêt pour l’investissement dans la pierre. Le classement selon les capitalisations des fonds immobiliers cotés à la bourse suisse (SWX) confirme l’intérêt pour ce type de placement avec une hausse globale de plus de 13% en comparaison de notre dernière parution (fin 2011). Avec 10 fonds cotés à elles seules, les produits des deux grandes banques suisses détiennent plus de 60% de la capitalisation du secteur. Les plus importantes hausses proviennent des nouveaux arrivants, tels que Realstone, Procimmo ou encore la SICAV Rothschild, avec plus de 30% d’augmentation du parc. Courant 2011, plusieurs nouveaux fonds ont été lancés dans un marché, certes attractif, mais passablement saturé par l’offre actuelle. Le Crédit Suisse a créé en novembre 2010 un fonds avec une stratégie très spécifique consistant à investir dans les services hôteliers afin de compléter sa gamme de produits (après le Green Property en faveur des constructions durables). Avec une première émission levant près de CHF 900 millions, le portefeuille a très vite acquis une taille confortable répartie sur une trentaine d’immeubles. La SICAV Rothschild, pour sa part, a dupliqué sa stratégie en mai 2012 avec un second compartiment, intitulé « Helvetia » révélant une orientation commerciale légèrement plus marquée que le compartiment « Swiss ». Le véritable nouvel arrivant, dirigé par la société Fidfund Management SA, a vu le jour en mars 2009 et une entrée en bourse en novembre 2011, il s’agit du fonds RESIDENTIA. La stratégie mise en place, très ciblée, consiste à acquérir des immeubles de rendement dans la région sud de la Suisse, soit dans les cantons du Tessin et des Grisons. Evolution du nombre de demandes pour la création de véhicules de placements collectifs dans l’immobilier 50 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12P Source: FINMA Liste des fonds immobiliers par ordre d’importance en fonction de la capitalisation boursière Nom du fond Capitalisation boursière Pondération UBS SWISS SIMA CS REF LIVING PLUS CHF CHF 5’928’835’067 2’187’500’000 20.88% 7.70% CS REF SIAT CHF 2’173’050’604 7.65% UBS SWISS ANFOS CHF 1’933’634’312 6.81% CS REF INTERSWISS CHF 1’553’742’022 5.47% SWISSCANTO IFCA CHF 1’279’052’217 4.51% IMMOFONDS CHF 1’177’830’115 4.15% CS REF PROPERTY PLUS CHF 1’121’011’200 3.95% UBS SW SWISSREAL CHF 1’029’657’024 3.63% SCHRODER IMMOPLUS CHF 992’640’000 3.50% FIR CHF 955’513’449 3.37% CS REF HOSPITALITY CHF 949’500’000 3.34% LA FONCIERE CHF 936’869’400 3.30% SOLVL 61 PRT CHF 846’960’246 2.98% UBS FONCIPARS CHF 820’891’440 2.89% BONHOTE IMMOBILIER CHF 676’840’625 2.38% SWISSINVEST REAL CHF 632’385’160 2.23% Immo Helvetic CHF 598’500’000 2.11% PROCIMMO CHF 577’442’508 2.03% UBS DIRECT RES CHF 482’909’888 1.70% Rothschild RE Swiss CHF 438’000’000 1.54% PATRIMONIUM CH RE CHF 413’552’640 1.46% REALSTONE CHF 392’357’760 1.38% Rothschild RE Helvetia CHF 216’000’000 0.76% RESIDENTIA CHF 76’594’560 0.27% TOTAL: CHF 28’391’270’235 100% Source: SWX Force est de constater que l’apparition de ces nouveaux fonds est possible à travers des stratégies diversifiées qui consistent à cibler des niches de marché. Sur la base de ce constat, la taille des nouveaux placements devrait rester modeste, car limitée au vu des critères à satisfaire qui restreignent d’autant le nombre d’opportunités. Nombre de fonds de placement immobilier et capitalisation boursière 30’000 28’000 30 Capitalisation boursière des fonds de placement cotés en bourse Nombre de fonds de placement (échelle de droite) 25 26’000 En millions de CHF Les indices immobiliers, comparés dans le graphique ci-contre, démontrent clairement que l’immobilier indirect est davantage corrélé au marché des actions que l’immobilier direct. Dès lors, la crise des « subprimes » a conduit à une réduction momentanée de l’attractivité des placements indirects sous forme d’un transfert des investissements dans la détention directe entre 2009 et 2011. Or, depuis 2 ans maintenant, les indices se re- entrée en vigueur de LPCC 45 24’000 20 22’000 20’000 15 18’000 10 16’000 14’000 5 12’000 10’000 0 2001 02 Source: SWX 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 En nombre 47 immobilier indirect joignent à un niveau équivalent en termes de performance. Les progressions conséquentes depuis 2011 concernent principalement le domaine des villas et des PPE. Indice de prix fonds de placement villas, PPE, immeubles de rendement 170 Indice CIFI des prix de l’immobilier direct (SI Investment PR) Indice SWX des prix fonds de placement (SWX SWIP PR) Indice CIFI des prix villas (SI Private House PR) Indice CIFI des prix PPE (SI Condomnium PR) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 2000 01 02 03 48 OBSERVATOIRE 2013 04 05 06 07 08 09 19 11 12 13 Sources: SWX, CIFI Dans l’ensemble, les fonds immobiliers suisses se portent bien sur l’exercice 2011/2012, puisque l’agio est en hausse pour s’établir en moyenne légèrement au-dessus de 20% pour notre panel (contre 17.4% lors de notre dernière parution en 2011). Cet élément indique généralement l’attrait pour un placement par la confiance des investisseurs dans le produit. Dans notre échantillon représentatif, le fonds Solvalor possède le niveau le plus élevé avec 34.27%. Cependant, un écart important entre la valeur d’inventaire (VNI) et le cours de bourse peut s’avérer une source de risque dans le cadre de la gestion, car la valeur des objets est par définition surévaluée par l’intérêt des investisseurs. Le niveau moyen des coefficients d’endettement a diminué pour s’élever à 18.45%. Cette baisse s’explique en raison de l’anticipation des nouvelles normes imposées (voir paragraphe 6.2 à ce sujet). Caractéristiques de fonds de placement immobilier Solvalor FIR La Foncière Realstone Procimmo au au au au au 30.06.2012 30.06.2012 30.09.2012 31.03.2012 30.06.2012 SICAV Rothschild Bonhôte 31/03/12 31/03/12 Crédit UBS suisse «Mixed «SIAT» SIMA» au au 31.12.2011 30.09.2012 Valeur d'inventaire 179.57 117.51 662.1 111.52 120.05 102.78 109.3 78.91 134 Valeur boursière 241.1 143.5 829.02 126.90 135.60 116.40 123.00 96.11 172.00 28.36% Agio/disagio 34.27% 22.12% 25.22% 13.79% 12.95% 13.25% 12.53% 21.80% Rendement sur distribution 2.45% 2.68% 2.46% 2.99% 3.32% 0.00% 2.15% 3.40% 3.14% Rendement de placement 4.96% 7.94% 6.27% 7.03% 7.03% 2.80% 2.18% 7.70% 6.60% Fortune nette (en millions) Quote-part des charges d'exploitation 637.7 756.1 746.4 273.5 401.8 309.4 591.8 4452.3 1697.9 Coefficient d'endettement, en % Prime d'émission, en % (taux max. selon règlemet) Commission de gestion, en % (taux max. selon règlement) Prime de transaction, en% (taux max. selon règlement) Prime de rachat, en % (taux max. selon règlement) 0.79% 0.74% 0.83% 0.98% 1.07% 1.05% 0.91% 0.89% 0.76% 1.52% 9.62% 18.46% 37.52% 31.36% 1.14% 23.02% 22.40% 21.04% 5% 5% 4% 3% 5% - 5% 5% 5% 0.25% 1.00% 0.5% 1% 1.5% 1.2% 1% 1% 0.7% 3% 2% 2% 3% 2% 3% 1% 2% 1.5% 1% 4% 2% 3% 1% - 1% 2% 2% - - - - 85.2 70.3 63.1 59.5 0.3 15.9 63.0 43.8 62.85 3.4 13.6 19.3 92.2 27.8 12.8 45.9 30.25 Diversification sectorielle, en % Industriel Résidentiel Commerces/Bureaux Entrepôts - - Parkings - - - - - - - Autres 1.6 5.1 - - 1.7 38.9 - 0.7 2.3 Mixtes 13.2 21.2 23.3 21.2 5.8 17.4 24.1 9.6 4.6 Diversification géographique, en % Suisse romande 94 100 97 71 88 65 100 Reste de la Suisse 6 0 4 29 14 35 Source: SWX, Rapports annuels 14.1 17.9 85.9 82.1 49 La quote-part moyenne des charges d’exploitation (TERREF lire définition ci-contre) des fonds avoisine 0.9%. Compris dans une fourchette se situant entre 0.74% et 1.07%, cet élément donne une bonne indication sur l’optimisation des frais de gestion. Pour les fondations non soumises aux directives de la FINMA sur les capitaux collectifs, le TER est généralement inférieur à 0.5%. La répartition aussi bien géographique que sectorielle des parcs immobiliers n’a pas été sensiblement modifiée. L’affectation résidentielle reste plus présente (50% contre 30% pour la part commerciale), du fait de son niveau de risque moins élevé. L’emplacement du siège administratif de la société de direction oriente généralement vers des investissements locaux en raison d’une meilleure connaissance des spécificités et des intervenants. 6.1.2 immobilier indirect OBSERVATOIRE 2013 Le TEREF : l’indicateur mesurant le coût de gestion Indicateur relatif aux charges d’exploitation d’un fonds. Sont réputées comme telles les rémunérations règlementaires à la direction et à la banque dépositaire, ainsi que les frais de surveillance, de publication, d’évaluation et d’audit. Les éventuelles bonifications doivent également être prises en compte. La somme de ces éléments est ensuite divisée par la fortune moyenne du fonds. L’indice fait partie des dispositions SFA (Swiss Funds Association) dont le but est d’uniformiser l’information et de contribuer à une plus grande transparence. Il s’agit d’un élément obligatoire figurant dans les rapports annuels audités. Le TER (Total Expense Ratio) influence directement la performance du placement. Les fondations immobilières Le cumul des fortunes nettes des principales fondations s’élève à plus de CHF 25 milliards au 1er trimestre 2013, soit une augmentation de l’ordre de 25% par rapport à 2011. Le différentiel de capitalisation des fonds et des fondations poursuit une progression similaire ces dernières années. Preuve en est que la structure reste particulièrement attrayante, surtout lorsqu’elle est destinée à des investisseurs qualifiés. Moins contraignante à l’ouverture du point de vue juridique et organisationnel, leur nombre est passé de 21 à 27 unités. Ceci résulte essentiellement de la multiplication de nouveaux placements rattachés à la même société afin d’offrir une palette complète de produits financiers par affectation. Malgré une diversité plus grande des établissements de gestion, la part de marché des 5 plus grandes entités représente près de 55% du volume des fortunes nettes. La taille moyenne se situe aux alentours de CHF 600 millions. Plus contrastées, les évolutions de fortune sont diverses. A relever que la Fondation UBS Immeubles commerciaux croît de plus de 100% (107.2%), que la meilleure entrée concerne le compartiment commercial de CSA avec plus de CHF 730 millions et qu’Avadis a réduit ses avoirs de 4.6%. Les fondations de placement offrent une plus grande stabilité de rendement avec une croissance régulière et contrôlée, sans intégrer le phénomène boursier d’agio, d’où une volatilité réduite, mais dès lors une performance de placement moindre. L’observation des indices des dernières années illustre clairement la croissance, quasiment exponentielle, des placements immobiliers. La progression pour le segment des fondations se monte à 8.4% sur une année. Sur la lancée des années précédentes, le ratio d’endettement reste un élément central dans la gestion courante des fondations. Les institutions ont continué à réduire la part des fonds étrangers, ou tout du moins n’ont pas contracté de nouvelles hypothèques. A contrario, le placement du Crédit Suisse a dérogé à cette règle en remontant légèrement cette composante, probablement dans l’optique de profiter de la période de taux extrêmement bas pour bloquer des taux à long terme. De plus, la marge par rapport aux limites autorisées actuelle- Liste des principales fondations immobilières par ordre d’importance en fonction de la fortune Nom de la fondation Fortune Pondération Swisscanto CSA Real Estate Switzerland Turidomus Casareal Avadis Habitation UBS - Immeubles Suisse CHF CHF CHF CHF CHF 4’450’971’680 4’186’651’855 2’463’020’020 1’847’916’260 1’378’796’265 17.36% 16.33% 9.61% 7.21% 5.38% ASSETIMMO - Immeubles d'Habitation Zürich - Immeubles d'Habitation Pensimo Casareal CSA Real Estate Commercial Turidomus Proreal CHF CHF CHF CHF CHF 1’213’473’022 905’250’610 829’349’976 730’216’797 704’260’010 4.73% 3.53% 3.23% 2.85% 2.75% ASSETIMMO - Immeubles Commerciaux Avadis Commerces Swiss Life immobilier Suisse HIG CHF CHF CHF CHF 670’518’982 631’283’386 614’289’795 603’002’991 2.61% 2.46% 2.40% 2.35% Swiss Life Immeubles commerciaux CHF 529’118’774 2.06% Zürich - Immeubles Commerciaux Zürich - Immeubles traditionnels Tellco CHF CHF CHF 501’267’914 462’997’314 444’940’613 1.95% 1.81% 1.74% CSA Real Estate Switzerland Dynamic Imoka Ecoreal Swisscore Plus UBS - Immeubles Commerciaux CHF CHF CHF CHF 401’079’803 396’000’000 379’666’809 291’846’680 1.56% 1.54% 1.48% 1.14% Sarrasin Immobilier durable suisse Pensimo Proreal Lithos FIDIP Patrimonium TOTAL: CHF 287’541’199 CHF 219’029’999 CHF 191’603’723 CHF 188’672’529 CHF 119’377’602 CHF 25’642’144’608 1.12% 0.85% 0.75% 0.74% 0.47% Source: KGAST, Wuest & Partners immobilier indirect ment est largement suffisante pour ne pas péjorer la qualité du placement. Toutefois, les fondations, au même titre que les fonds, anticipent déjà de nouvelles mesures réduisant l’accès à l’endettement (aujourd’hui toléré à hauteur de 40% maximum de la valeur vénale des immeubles). Malgré la baisse des rendements lors de nouvelles transactions, les performances directes ont augmenté de 0.1% en moyenne sur notre échantillon, se situant aux alentours de 4.65% en rendement direct et 6.75% avec la composante indirecte. Indice de performance des fondations de placement immobilières, fonds de placement immobilier et de l’immobilier direct (base 100 = 1995) 290 Fonds Immobiliers (Indice SXI Real Estate Funds TR) Fondations Immobilières (Indice CAFP, Acanthe) CIFI (Investment Real Estate Performance Index) 240 190 Toutefois, une certaine incertitude plane sur la surveillance de ce type de placement. En effet, depuis le 1er janvier 2012, les autorités cantonales ont été remplacées par la Commission de Haute Surveillance de la Prévoyance Professionnelle (CHS PP), dont le siège se trouve à Berne. A terme, il semble fort probable que ce changement donne lieu à un regroupement des placements collectifs, y compris ceux à caractère social, sous le contrôle de la FINMA. Cette mutation impliquerait la mise en place d’un cadre plus strict imposé aux fondations de placement, en termes de gestion notamment. 140 90 1995 97 99 50 OBSERVATOIRE 2013 01 03 05 07 09 11 13 Sources: CIFI, KGAST, SWX Principales fondations de placement Valeur d'inventaire (en CHF) Rendement direct, en % Rendement total (performance), en % Fortune nette (en millions) Ratio d'endettement, en % des valeurs vénales Prime d'émission, en % Commission de gestion, en % Prime de rachat, en % UBS "Immeubles Suisses" CSF "Real Estate Switzerland" Swisscanto "Immeubles Suisses" Asset Immo «Immeubles Habitation» FIDIP HIG Lithos au 30.06.2012 1,272 au 30.06.2012 1,338.59 au 31.03.2013 163.48 au 31.03.2012 441.81 au 30.09.2012 186,982 au 30.09.2012 11,505 au 30.09.2012 116,667 4.23% 4.28% 5.35% 4.78% réinvestissement réinvestissement réinvestissement 5.70% 6.20% 5.66% 6.40% 9.56% 6.57% 7.06% 1359.5 4015.7 4956 1165 188.7 601 191.6 1.09% 16.28% n/a 3.39% 30% 19% 19% 1% 0.40% 3% 2.5% - 1% à 3% 0.75% 0.40% 0.40% 0.40% 1% 0.40% - - - 0.25% 2.5% - 1% 0.50% 100 100 80 82 11 14 Diversification sectorielle, en % Industriel 20.4 Bureaux 18 30.5 Résidentiel 53 45.2 Commerces 17 3.9 Entrepôts 4 Parkings 5 Autres 3 3 0 Mixtes 9 Diversification géographique, en % Suisse romande 18 36 17 70 14 100 Reste de la Suisse 82 64 83 30 86 0 Source: Rapports annuels 6.1.3 immobilier indirect OBSERVATOIRE 2013 Les sociétés immobilières Comme en 2012, le nombre de sociétés immobilières cotées à la bourse suisse n’a pas évolué et se monte à 12 unités. Même constat pour les volumes d’investissements supérieurs à CHF 12 milliards. Cependant, la progression par rapport à 2011 atteint 19.6%, prolongeant ainsi la tendance depuis 2002 avec une hausse annuelle de l’ordre de 27.5%. Le ralentissement observé cette dernière année s’explique probablement par une capacité d’investissement moindre sur le marché immobilier. Etonnamment, et contrairement aux fondations, les sociétés de petite taille (moins de CHF 200 millions) ont réduit leur capitalisation, alors que les 4 plus importantes enregistrent une hausse moyenne de près de 20%. Ces dernières représentent pas moins de 88.5% des placements de la catégorie, d’où une césure considérable en termes de taille entre les entités en présence. La corrélation entre l’indice des actions (SPI) et celui des sociétés immobilières démontrait, jusqu’à 2012, une forte similitude, due principalement à l’attachement très commercial des portefeuilles et par conséquent à leur volatilité plus sujette aux fluctuations de l’évolution boursière. Durant l’année passée, les tendances ont pris des directions divergentes, puisque les actions, en pleine reprise, commencent à intéresser à nouveau les investisseurs, alors que la composante commerciale du marché immobilier reste toujours risquée, surtout au vu de l’augmentation des surfaces d’activités vacantes. Avec un risque lié principalement à l’affectation majoritairement commerciale et un coefficient d’endettement généralement compris dans une fourchette entre 20% et 40%, les sociétés immobilières offrent des rendements sur distribution plus élevés que les fonds de placement mais moindre que les fondations. Depuis 2009, les agios sont à nouveau positifs illustrant la reprise de confiance des investisseurs pour ce type de structure. Evolution du nombre de sociétés immobilières cotées en bourse ainsi que leur capitalisation boursière 14’000 Conséquences de l’entrée en vigueur de la nouvelle LPCC/OPCC En février 2013, le Département fédéral des finances annonce, dans un communiqué, l’entrée en vigueur de la nouvelle loi (LPCC) et de son ordonnance (OPCC) sur les placements collectifs de capitaux pour le 1er mars 2013. Fin 2012, le projet de loi, adopté par le Parlement et le Conseil fédéral, était soumis au délai référendaire et a suscité de nombreuses prises de position des milieux concernés. Des auditions ont été menées afin de prendre en considération les réserves émises. La principale modification concerne la réglementation des gestionnaires et leur assujettissement à l’autorité avec des répercussions stratégiques sur les modèles d’affaires. Mais qu’en est-il pour le domaine immobilier ? C’est dans l’OPCC, qui règle la mise en œuvre des modalités, que l’on trouve les principaux éléments de réponse. Définition des « personnes proches » dans le cadre des transactions Alors que la nouvelle réglementation abaisse le nombre d’in- 20 10’000 15 8’000 10 6’000 5 4’000 0 2’000 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Source: SWX Indice de performance des sociétés immobilières et de l’indice du SPI 250 SPI TR SXI REALESTATE SHARES TR 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Source: SWX Caractéristiques des principales sociétés immobilières cotées Valeur d'inventaire 31.12.2012 Valeur boursière 31.03.2013 6.2 25 Capitalisation boursière de sociétés immobilières cotées en bourse (échelle gauche) Nombre de sociétés immobilières (échelle droite) 12’000 En millions de francs 51 Agio/disagio Rendement sur distribution Evolution de l'action sur les 12 derniers mois ROA rendement des fonds propres Capitalisation boursière (en millions de CHF) Ratio fonds étrangers / fonds propres Swiss PSP Swiss Prime Site Property 65.38 80.64 Allreal 126.05 76.85 86.5 138 17.54% 7.27% 9.48% n/a 3.78% 4.11% 3.80% 7.86% 1.02% n/a 10.58% 2.57% 4619 3968 2200 n/a 49% 82% 66% 52% 19% 18% Diversification sectorielle, en % Industriel Bureaux 40% Résidentiel 1% Commerces 48% 19% Entrepôts Parkings 6% 6% 7% Autres 5% 9% 4% Promotion, construction Diversification géographique, en % Suisse romande 24% 19% 5% Reste de la Suisse 76% 81% 95% Source: SWX immobilier indirect OBSERVATOIRE 2013 Liste des sociétés immobilières cotées par ordre d’importance en fonction de la capitalisation boursière Nom de la société Capitalisation boursière SWISS PRIME SITE N PSP N ALLREAL N MOBIMO N INTERSHOP I ZUG ESTATE AG WARTECK N SWISS FIN&PROP INV N BFW LIEGENSCHAFTEN N ZUEBLIN IMM N PAX N USI GROUP N TOTAL CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF Pondération 4’613’798’032 3’323’238’786 1’429’965’915 1’323’121’068 391’608’000 387’617’280 187’949’025 149’757’520 124’083’563 80’526’106 61’633’980 5’125’471 12’078’424’746 38.20% 27.51% 11.84% 10.95% 3.24% 3.21% 1.56% 1.24% 1.03% 0.67% 0.51% 0.04% Source: SWX Coefficient d’endettement et limite de la nouvelle LPCC Limite maximale ancienne LPCC 50% 45% Limite maximale nouvelle LPCC 40% 35% 30% Recommandation FINMA 25% 20% 15% 10% 5% Schroder Swisscanto Immofonds Residentia Immo Helvetic Swissinvest Patrimonium Realstone Procimmo SICAV Rothschild Bonhôte UBS "Mixed SIMA” CS "SIAT" FIR Source: Rapports annuels La Foncière Solvalor 0% 52 vestisseurs à deux personnes pour qu’un placement soit collectif, la définition de « personnes proches » est reprise. Sur la base de l’article 18 des directives SFA (Swiss Funds Association), une liste est fournie considérant les personnes proches comme des intervenants dans le cadre des transactions immobilières (acquisition et cession). Allant des membres du conseil d’administration aux gestionnaires de régie, en passant par les experts, banquiers et réviseurs, ainsi que leurs collaborateurs, les opposants considèrent cette proposition comme trop large. Au vu du nombre restreint de fonds immobiliers actuellement considérés comme collectifs, l’importance d’une telle démarche paraît secondaire et correspond davantage à une mise en conformité des bases légales. Toutefois, il semble évident que ladite personne proche doit être intégrée, ou tout du moins son rôle, dans un système de contrôle et de surveillance plus large, instrument indispensable à la gestion efficace d’un fonds de placement. Limitation du taux d’endettement Anciennement, les fonds immobiliers étaient en mesure de grever un immeuble jusqu’à 100% de la valeur vénale, pour autant que la totalité des fonds étrangers ne dépasse pas 50% du portefeuille. L’article 96 al.1 réduit cette limite à 30% aussi bien par objet que pour la totalité du parc immobilier afin d’éviter une insuffisance de liquidités lors d’importants rachats de parts. Un délai transitoire de 5 ans est accordé pour la mise en conformité avec cette nouvelle prescription (al. 4). La FINMA s’était prononcée très favorablement sur cette mesure en proposant une limite à 20%. Le motif invoqué résidait dans la crainte d’une remontée des taux provoquant une demande massive de remboursements pour les fonds. Les opposants rétorquaient à cet argument que limiter l’effet de levier n’allait pas améliorer la capacité à satisfaire les demandes de remboursement mais obliger les fonds à vendre les actifs à des prix inférieurs au marché. Théoriquement, une réduction de l’endettement, apportera certes une liquidité supplémentaire, mais le volume d’investissements à rentabiliser étant plus important, la performance devrait être légèrement péjorée. L’incidence sur les résultats des fonds immobiliers devrait être plutôt marginale en moyenne. Premièrement, la grande majorité des placements concernés possède déjà à l’heure actuelle un endettement inférieur à 30%. Les derniers arrivants subiront probablement davantage cette nouvelle mesure. Or, dans le délai imparti de 5 ans, ils pourront mettre en place un échelonnement des remboursements en fonction des échéances à court terme, d’autant plus que ces produits offraient les meilleures rentabilités du secteur (voir chiffres tableau des fonds). En revanche, la limite à 30% par objet risque de nécessiter des aménagements financiers pour de nombreux produits. Reste ouverte la problématique d’un financement garanti par plusieurs biens immobiliers. Autres placements immobiliers Il s’agit dans ce dernier point mentionné à l’article 121 OPCC de permettre aux fonds immobiliers une plus grande diversification des placements à travers l’investissement dans des droits de superficie, des promotions (projets de construction) 53 immobilier indirect OBSERVATOIRE 2013 ou encore des projets d’infrastructure. Sans parler de clarté des définitions, cette mesure implique que les placements autorisés ne doivent pas être liés aux investisseurs ou associés, ni aux personnes responsables de l’administration et de la direction. La nouvelle ordonnance légale identifie très précisément un montage particulier ; la société en commandite de placements collectifs de capitaux (SCPC). La nouvelle base évite la création abusive de telles structures dans le but de financer des projets immobiliers d’une personne proche, au détriment des investisseurs du fonds. Fortement combattue par la FINMA au motif qu’elle élargit le champ des investissements admis, la disposition discriminerait inutilement un type de placement, en l’occurrence la SCPC. Finalement, l’entrée en vigueur du nouveau projet de loi ne devrait pas modifier le paysage immobilier actuel. La mesure la plus contraignante consiste à limiter l’effet de levier aux fonds immobiliers afin d’assurer une certaine liquidité et de se prémunir face à une remontée des taux hypothécaires. A ce jour, les sociétés de direction ont probablement déjà anticipé et intégré cet élément dans les stratégies avec des remboursements sur les échéances à court terme. 6.3taux d’escompte vs taux de rendement des portefeuilles immobiliers Sur notre échantillon de placements immobiliers, nous avons recensé plusieurs paramètres relatifs aux différents parcs immobiliers, dont voici quelques définitions. Taux d'escompte moyen et rendement brut des parcs immobiliers 7.50% 7.00% 6.50% 6.00% 5.50% 5.00% PSP Swiss Prime Site FIDIP Lithos Assetimmo Crédit Suisse UBS Residentia Procimmo SICAV Rothschild “Swiss” FIR Realstone 4.00% Solvalor 4.50% La Foncière Le taux d’escompte ou d’actualisation correspond généralement à une composante de base, dite hors risque, à laquelle s’ajoutent des primes liées aux aspects conjoncturels, à la qualité du bâtiment ou à la localisation de l’objet. A ne pas confondre avec le rendement brut d’un immeuble qui est calculé à travers l’état locatif divisé par la valeur du bien. La dénomination « valeur vénale » (VV) désigne habituellement les valeurs transmises par les experts à la date du bouclement de l’exercice comptable. La notion de « prix de revient » (PR) représente quant à elle le prix d’acquisition (y compris frais de transaction), majoré des montants considérés comme de la plus-value, par exemple lors d’une surélévation ou d’une rénovation importante d’appartement. Taux d’escompte moyen Taux de rendement brut Source: Rapports annuels Principales fondations de placement CSF Real Estate Switzerland Taux d'escompte moyen Assetimmo Lithos FIDIP HIG 4.48% 4.80% 4.60% - Etat locatif global (en millions de CHF) Valeur vénale des immeubles (en millions de CHF) Prix de revient des immeubles (en millions de CHF) 263.2 67.3 14.1 18.3 43 4’982.8 1’232.5 228.7 287.5 732.2 4’847.8 1’054.6 213.8 - - Rendement brut / VV 5.28% 5.46% 6.15% 6.35% 5.87% Rendement brut / PR Fourchette taux d'actualistion utilisé Source: Rapports annuels 5.43% 6.38% 6.58% - - Basse - - 4.45% 3.30% 4.35% Haute - - 5.25% 5.77% immobilier indirect 54 OBSERVATOIRE 2013 Principales sociétés immobilières Taux d'escompte moyen Etat locatif global (en millions de CHF) Valeur vénale des immeubles (en millions de CHF) Prix de revient des immeubles (en millions de CHF) Swiss Prime Site «PSP Property» 5.20% 5.03% 407.4 272.8 8’600.3 5’952.3 - - Rendement brut / VV 4.74% 4.58% Rendement brut / PR Fourchette taux d'actualistion utilisé - - Basse 3.20% 4.63% Haute 5.70% 5.43% Source: Rapports annuels Les résultats ci-contre montrent clairement que plus un fonds est récent plus il aura tendance à être agressif sur les valeurs avec des paramètres plus faibles. Ceci en raison notamment de l’évolution du marché immobilier, soutenu par des prix élevés. De manière générale, la fourchette du taux d’escompte moyen se trouve entre 4.06% et 4.98%. Exception pour les sociétés immobilières avec un taux supérieur à 5.00% qui s’explique par l’affectation majoritairement commerciale détenue dans ces portefeuilles immobiliers. Les rendements bruts se dispersent entre 5.15% et 7.05%, hormis le fonds « Residentia » qui s’écarte de cette moyenne avec 4.21%. De plus, l’écart entre le rendement à VV et à PR illustre la réserve de valeur du parc immobilier par rapport à ce qui lui en a coûté. Cette différence met également en évidence l’activation plus ou moins importante des plus-values dans les stratégies des fonds. On relèvera à ce titre les très bonnes performances des fonds FIR et la Foncière. n Principaux fonds de placement cotés à la SWX Solvalor La Foncière FIR Realstone Procimmo SICAV Rothschild «SWISS» Bonhôte RESIDENTIA UBS «Mixed SIMA» Crédit suisse «SIAT» Taux d'escompte moyen Etat locatif global (en millions de CHF) Valeur vénale des immeubles (en millions de CHF) Prix de revient des immeubles (en millions de CHF) Rendement brut / VV Rendement brut / PR Fourchette taux d'actualistion utilisé Basse 4.21% 4.15% 4.30% - 4.17% 4.36% 3.80% 3.85% 3.70% - Haute 5.36% 5.70% 5.95% - 4.82% 4.96% 4.65% 4.13% 5.50% - Source: Rapports annuels 4.82% 4.80% 4.98% 4.28% 4.70% 4.52% - 4.06% 4.40% 4.88% 41.8 71.7 57.6 23 29.3 21.4 45 2.2 341.1 133.1 645.7 1’085.9 928.8 447.1 516.8 303.4 741.9 51.4 6’360.2 2’237.6 561.1 533,665 610.5 432.4 478 294.7 702.3 49.9 4’955.9 1’683.9 6.47% 6.77% 6.21% 5.15% 5.67% 7.05% 6.07% 4.21% 5.36% 5.95% 7.44% 13.44% 9.44% 5.32% 6.13% 7.26% 6.41% 4.34% 6.88% 7.91% 7 immobilier international immobilier international OBSERVATOIRE 2013 Evolution du taux de vacances bureaux 25% 7 immobilier international 2010 2011 2012 20% 7.1 10% 5% Bombay Shanghai Tokyo Singapour Hong Kong Madrid Moscou Francfort Paris Bruxelles Genève Londres Chicago Los Angeles São Paulo Washington DC Toronto New York 0% Sources: Jones Lang LaSalle, Acanthe Construction de bureaux par région 20 Asie-Pacifique Europe US 18 16 En millions de m2 Un contexte macroéconomique incertain qui pèse sur le marché commercial 15% 14 12 10 8 6 4 2 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Source: Jones Lang LaSalle Loyer au m² des bureaux 2500 2000 USD/m2 56 2010 2011 2012 Alors que l’Europe ralentit sur fond d’austérité, l’économie américaine continue d’envoyer des signaux contradictoires, malgré son dopage au gaz de schiste et les facilités de caisse accordées par sa banque centrale. De même, la croissance des BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine et Afrique du Sud) montre des signes d’essoufflement, alors que le développement des classes moyennes devait représenter une opportunité de trouver un relais de croissance par la consommation. Aux Etats-Unis et au Canada, le niveau des loyers augmente légèrement, soutenu par la demande provenant des secteurs de l’énergie, des technologies et de la santé. Le taux de vacance du marché de bureaux américains s’établit endessous de 15% pour la première fois depuis 2007. Le faible niveau de la construction pour ce segment de marché n’est pas non plus étranger à ce constat. Par exemple, à New-York et Toronto, le déficit d’offres « prime » réoriente les loyers vers le haut. Dans la zone Asie-Pacifique, le ralentissement économique s’est fait lourdement ressentir en 2012. Hong Kong enregistre une baisse entre 2011 et 2012 mais reste 2e au top 10 mondial. Quelques marchés de bureaux ont enregistré de fortes hausses de loyers comme New Delhi en Inde ou Jakarta aux Philippines. En Europe, la demande est atone mais la faible production de bureaux depuis 3 ans a également limité la hausse du taux de vacance dans les surfaces de seconde main. Le marché commercial continue à se concentrer entre Londres, les grandes métropoles allemandes et Paris. En revanche, les centres des pays du sud de l’Europe, Madrid, Milan etc. voient leurs loyers chuter. 1500 1000 500 Rio de Janeiro São Paulo New York Toronto Buenos Aires Londres Paris Moscou Milan Genève Zurich Munich Madrid Berlin Lisbonne Hong Kong Tokyo Shanghai Pékin 0 Sources: Colliers International, Acanthe Indice du nombre de permis de construire délivrés (base 100 = 2010) 700 2005 2008 2011 600 500 400 300 200 100 Source: EUROSTAT Suisse Royaume-Uni Portugal Autriche Pays-Bas Italie France Espagne Irlande Allemagne Danemark UE (27) 0 7.2 ...et sur le marché résidentiel ? Aux Etats-Unis, le marché résidentiel redémarre, sous l’effet de la diminution du taux de chômage couplée à des taux d’intérêts bas. Le marché apparaît comme resserré à cause du faible nombre de mises en chantier depuis 2006. La correction se poursuit également sur les prix des logements, notamment au Portugal et en Espagne. A noter que, pour cette dernière, les investisseurs sont à l’affut avec la mise en place de la structure de défaisance des actifs immobiliers toxiques attendue pour fin 2013. A titre d’exemple, outre de meilleures perspectives économiques, le marché irlandais se reprend suite à la mise en place d’une structure similaire chargée de gérer les actifs immobiliers toxiques. A noter que la tendance est à la stagnation, voire à la baisse en ce début d’année 2013, notamment dans les secteurs résidentiels britanniques et français, du fait du contexte 57 immobilier international OBSERVATOIRE 2013 économique morose et de la fin des dispositifs de soutien à la propriété. A l’inverse, le marché immobilier allemand semble se réveiller après des années de stagnation. Considéré jusque là comme stable et peu rentable par les investisseurs, il pourrait selon certains avis devenir le marché le plus attrayant d’Europe. Indice des prix des logements dans plusieurs pays de l’OCDE 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 A Genève et en Suisse, les prix de l’immobilier continuent de progresser. Il est toutefois rassurant de constater qu’ils restent « abordables » en comparaison internationale, notamment eu égard au niveau important du PIB de ses habitants comme le montre le graphique ci-contre. 2001 7.3 03 04 05 Genève – PPE Genève – MI Suisse Australie Des rendements stables Dans ce contexte incertain au niveau international, les rendements directs liés aux revenus locatifs restent stables par rapport à 2010. Le niveau moyen de 2012 s’élève à 5.9% contre 6.1% en 2010. De même, les rendements indirects (+/- values en capital) sont fermes par rapport à 2010, même si ce constat doit être nuancé par des disparités importantes entre pays, avec notamment une Europe de la périphérie où la correction sur les valeurs s’est encore accentuée. 02 06 07 Les difficultés à trouver du financement en Europe ouvrent le marché aux investisseurs 10 11 Source: OCDE, OCSTAT Loyer au m² comparé au prix d’achat et PIB par habitant (taille des bulles) correspondant pour un appartement hypercentre dans quelques grands centres mondiaux 25’000 Londres Hong Kong CHF/m2 Paris Moscou Genève 15’000 Zurich New York Tokyo 10’000 Shangai 5’000 Beijing Munich Madrid Sao Paulo Berlin 0 7.4 09 Royaume-Uni États-Unis 20’000 La Suisse, quant à elle, continue à bien se porter. Elle est, à titre d’exemple, l’un des rares pays avec l’Autriche où le nombre de nouvelles constructions a augmenté durant la crise. Les taux de rendements tant directs qu’indirects sont largement positifs, respectivement de 4.4% et 2.3% soit une performance globale de 6.7%, contre 7.4% en 2011. 08 France Allemagne Espagne Japon 100 200 300 400 500 600 700 800 CHF/m2/an Source: Global Property Guide asiatiques Du point de vue des investisseurs, les taux sont perçus comme durablement bas. En écrasant les rendements obligataires, ceux-ci favorisent les placements immobiliers. Les investisseurs européens sont en retrait. L’accès au crédit reste un problème majeur dans beaucoup de pays européens, où les taux pratiqués par les banques, même pour des biens « prime », restent très élevés. Aujourd’hui, les investisseurs occidentaux restent d’ailleurs également en retrait sur les marchés asiatiques en raison des prix qu’ils jugent surfaits. Ils investissent plutôt en Australie et au Japon, où les rendements sont encore jugés attractifs. Au contraire, les investisseurs asiatiques ont confiance dans leurs économies et dans l’augmentation future des loyers domestiques. La recherche de rendement encourage la prise de risque. Les villes secondaires de Chine ou de Malaisie sont particulièrement prisées. Ils se tournent également vers les biens « prime » des grandes villes américaines et des niches Rendement indirect et direct 2012 dans quelques pays Corée du Sud Japon Etats-Unis Canada Nouvelle-Zélande Afrique du Sud Australie Pologne Europe de l’est et centrale République Tchèque Portugal Espagne Italie France Suisse Autriche Allemagne Belgique Pays-Bas Danemark Royaume-Uni Irlande Suède Norvège -15% -10% -5% Rendement direct Source: Investment Property Databank 0% 5% 10% Rendement indirect 15% immobilier international OBSERVATOIRE 2013 européennes telles Londres et Paris, où les prix actuels sont perçus comme attractifs dans une optique de performance à long terme. Taux de capitalisation bruts des bureaux dans les grandes métropoles mondiales en 2009 et 2012 16% 14% 2009 2012 14% 14% 14% 6% 4% 2% New York Washington DC Los Angeles Buenos Aires Rio de Janeiro São Paulo Londres Zurich Genève Paris Munich Berlin Milan Madrid Lisbonne Moscou Hong Kong Pékin Tokyo Shanghai 0% Source: Colliers International Loyer des arcades «prime» dans les grandes métropoles A Genève, et en Suisse plus généralement, le resserrement du crédit n’a pas eu lieu dans les mêmes proportions, même si la tendance est à la prudence. Les acheteurs principaux sur le marché sont les fonds immobiliers et les compagnies d’assurance, qui disposent de fonds propres importants. Les investissements réalisés par les fonds immobiliers internationaux ou les fonds souverains sont relativement marginaux, d’autant plus sur un marché résidentiel protégé par la LFAIE (Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger). Dans le secteur commercial, la taille réduite du marché par rapport aux grandes métropoles et le taux de vacance minime (lié à une économie encore résistante), justifie aujourd’hui un taux de capitalisation brut moyen à 4.25%. En comparaison, Londres et Paris affichent des taux de capitalisation brut de respectivement 4.00% et 4.50%. Reste que les restructurations en cours dans le secteur financier pourraient avoir des conséquences sur les loyers et les taux de vacance à l’avenir (cf. immobilier commercial). 2010 2011 2012-2013 New Dehli / Khan Market Singapour / Orchard Road Shanghai / East Nanjing Road 7.5 Sydney / Pitt street Mall Le «retail», cible prioritaire des investissements pour 2013 Tokyo / Ginza Hong Kong / Causeway Bay Selon le dossier «Emerging Trends in Europe», publié annuellement par la société d’audit PWC (PricewaterhouseCoopers), les arcades dans les centres commerciaux de luxe et les centre villes seront très prisées pour les acquisitions en 2013. La demande est notamment soutenue par le tourisme asiatique. Notons que les loyers sont en hausse dans les plus grandes artères mondiales, où les offres de surface sont très limitées. Cet appétit est encore plus aiguisé par la nécessité pour les grandes marques mondiales d’être visibles. Bruxelles / Rue Neuve Moscou / Tverskaya Madrid / Preciados Genève / Rue du Rhône Francfort / Zeil Zurich / Bahnhofstrasse Milan / Via Montenapoleone Paris / Champs-Elysées Londres / New Bond Street Washington DC / Georgetown Toronto / Bloor Street São Paulo / Iguatemi Shopping New York / 5th avenue 0 5’000 10’000 15’000 EUR/m2/an Source: Cushman & Wakefield 58 20’000 25’000 L’augmentation quasi généralisée des loyers pratiqués sur les grandes rues commerciales des métropoles mondiales l’atteste, comme à Zurich par exemple, ville où le pouvoir d’achat par habitant est le plus élevé au monde, et où les loyers pratiqués deviennent comparables à ceux de Milan ou de Londres. Le marché immobilier de luxe en comparaison Prix «prime» dans quelques grandes villes du monde internationale Sur le court terme, la législation a été bénéfique pour le secteur immobilier, car beaucoup ont pensé que le moment était propice pour acheter. Aujourd’hui, le marché est attentiste et les prix sont stables dans les stations suisses. A long terme, la production de nouvelles résidences secondaires étant désormais limitée, la rareté poussera certainement les prix vers le haut. Le marché immobilier sera plus dépendant de la revente et le délai d’achat d’un chalet pour un étranger sera rallongé, notamment sur le marché du prestige. D’un point de vue économique, la construction sera touchée à moyen terme, même si cette législation devrait redéployer les investissements en faveur de l’hôtellerie traditionnelle. n USD/m2 50’000 40’000 30’000 20’000 10’000 Tokyo Rome Sydney New York Moscou Singapour Paris Genève Monaco Londres 0 Source: Knight Frank, The Wealth Report Prix d’achat au m² dans les stations de ski 50’000 tendance à la hausse tendance stable tendance à la baisse 40’000 30’000 20’000 10’000 * Based on Singla Family Homes ** Based on median values across Lake Tahoe Source: Knight Frank, Wüest & Partner Lac Tahoe** - USA Sochi - Russie Whistler - Canada Revelstoke - Canada Telluride - USA Chamonix - France Aspen* - USA Davos - Suisse Mégève - France Verbier - Suisse Méribel - France Val d'Isère - France Gstaad - Suisse 0 Zermatt - Suisse Sur le marché des résidences secondaires de montagne, la tendance actuelle est à la régulation, suite à l’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la Lex Weber. Dans le domaine de la construction, les premiers effets de cette nouvelle loi se font déjà ressentir. 2011 2012 (en baisse) 60’000 St Moritz - Suisse A Genève et sur la Riviera vaudoise, le marché du luxe ralentit depuis 2012. D’une part parce que les conditions économiques dégradées réveillent les arguments rationnels du côté des investisseurs. D’autre part parce que les prix ont sûrement atteint un palier et que les banques se montrent particulièrement prudentes (fonds propres à 50%) sur ce segment, où le concept de valeur de marché s’applique difficilement. Selon les professionnels du secteur, on assiste surtout à un retour à la normale plus qu’à une crise, car si le nombre d’objets de prestige disponibles sur le marché est en sensible augmentation, il reste néanmoins très limité. 2010 2012 (en hausse) Courchevel - France Les clients fortunés des pays émergents, Asiatiques en tête, mais également Russes, sont les investisseurs les plus actifs. D’abord sur leurs marchés locaux, mais également sur les « prime properties » européennes ou américaines. Ils diversifient leurs actifs afin d’échapper au « risque politique » qui menace souvent leurs propres pays. C’est l’une des raisons de l’explosion des prix dans le prestige depuis 10 ans. Géographiquement, le marché de l’immobilier de luxe est aujourd’hui polarisé. Si les prix ont globalement augmenté en 2012, l’AsiePacifique a été la principale source de hausse, et l’Europe celle de la baisse. 70’000 CHF/m2 Le nombre de clients de la catégorie de biens dits « de prestige » augmente en permanence, notamment dans les pays émergents, alors que l’offre des objets de luxe est très limitée. C’est généralement un marché de la « revente ». A Genève c’est d’autant plus le cas que les terrains pour construire du neuf sont rares. Hong Kong 7.6 immobilier international OBSERVATOIRE 2013 Cortina - Italie 59 Editeur Acanthe sa Av. Eugène-Pittard 14 Case postale 30 1211 Genève 17 Rédaction Alexandre Baettig Alexia Bonnet Anne-Sophie Meylan Caroline Dunst Etienne Nagy Florent Berard Marianne Salib Pascale Thaler-Fortis Michèle Degaudenzi Relecture Michaela Emch Eclosions marketing & communication 1976 Aven Graphisme La Fonderie Clos de la Fonderie 7 1227 Carouge/Genève Page de couverture Immeuble: Freestudios, rue Gourgas à Genève Architectes: Ris & Chabloz Graphisme: Damien Gallay Impression Atar Roto Press SA Rue des Sablières 13 Case Postale 565 1214 Vernier/Genève Commandes Tél. +41 (0)22 839 37 77 E-mail: [email protected] Directement sur notre site internet: www.acanthe.ch Copyright Acanthe sa, juin 2013 Des extraits de la publication peuvent être cités, avec mention de la source. Les informations et opinions, figurant dans cette étude, émanent de sources dignes de foi. Cependant, nous déclinons toute responsabilité dans le cas où ces informations se révéleraient fausses ou incomplètes. Acanthe sa Observatoire 2013 Acanthe sa av. Eugène-Pittard 14 case postale 30 1211 Genève 17 tél: +41 22 839 37 77 fax: +41 22 839 38 38 [email protected] www.acanthe.ch Observatoire 2013 www.acanthe.ch