Du neuf et des perles rares

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j
ap'
Du neuf et des perles rares
Marchés chics, résidentiels, et choc, en renouvellement urbain, tapissent la petite couronne,
dont les valeurs sont souvent hautes. La proximité de Paris et du métro demeure un atout
recherche. Enquête autour de la capitale
L
a muraille de voitures qu'est le
péripherique parisien tend a
s'humaniser Id couronne parisienne gagnant ici et la une
couverture de porte et la
«qualification d'une friche Ceci
étant, les tarifs immobiliers colossaux de
la capitale continuent de piovoquer l'exil
des Parisiens au-delà du peripherique
Quatre Franciliens sur dix vivent dans ce
que l'on appelle la petite couronne, les trois
départements encerclant Paris les Hautsde-Seine (92) la Seme-Samt-Denis (93) et
le Val-de-Marne (94) Tranquille comme un
lac à l'ouest geyser bouillonnant a l'est, ce
territoire est parti en reconquête Déjà ses
theâtres n ont rien a envier a Paris JeanVilar a Suresnes André-Malraux a RueilMalmaison Amandiers a Nanterre Le
Stade de France rivalise avec Bercy Bien
qu encore jeune, le musee d'art contem
porarn du Val-de-Marne le Mac-Val de Vitry
a de grandes ambitions, et le salon de
Montrouge, dont la spécificité est de
dénicher de jeunes artistes, accueille chaque
annee 12 DOO a 13 DOO visiteurs en trois
semaines Quant à I emploi 40 % des
salaries de la région travaillent en proche
couronne, dont la moitié dans les Hautsde-Seine Sans surprise, les marches
immobiliers sont donc convoites
Investir : des opportunités à saisir
Les trois départements aux portes de Paris
ont particulièrement la cote auprès des
investisseurs Le proprietaire ne risque pas
de manquer de locataires ' assure Gilles
Tocchetto, directeur du pôle immobilier
Bords de Seine. Les prix élevés de I immobilier parisien provoquent l'exil de ses habitants au-delà du peripherique
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d Inflmtis un groupement de cabinets de
gestion de patrimoine 'Encore faut il que
les loyers ne s'envolent pus ' poursuit-il en
rappelant que le dispositif Scellier plafonne
a 21,65 € le m2 en zone A ou se trouve la
proche couronne La demande récente de
petites surfaces a ete si forte que les produits
se font rares, d autant que la promotion
privee a gelé sa production a partir de
septembre 2008 Ce n est pas une raison
pour acheter n importe quoi martèle I expert
es demandes locatives L'emplacement à
proximité des transports et des commerces,
ainsi que I architecture gardent une grande
importance De même un bien, conçu avec
de tres hautes performances energetiques, se
revendra plus facilement dans une dizaine
d annees ' Quelle typologie choisir ? Plus
rentable que le 3-pieces le studio bénéficie
d'un large éventail de locataires étudiant
au loyer paye par les parents célibataire,
personne agee avec aide a domicile Les
déménagements sont cependant fréquents,
environ tous les ans A contrario le 3 pieces
s adresse aux familles qui restent en place
deux a trois ans Un conseil 'Mutualiser les
risques, suggère le conseil en patrimoine On
peut acquérir deux, studios au lieu d un
3-pieces ou se constituer au fil du temps un
portefeuille diversifie entre petites et plus
grandes superflues '
A côte de ces produits classiques,
I investissement en usufruit locatif
social poursuit sa percée La societe Perl
(Pierre épargne retraite logement) lance
trois progiammes 12 maisons de ville a
Chatillon a 300 DOO € (80 m2, jardin, parking),
des appartements a 3 500-3 600 € le m2,
un peu en retrait des quais de Seine à
Puteaux, et a Suresnes rue de Se\ res Selon
ce schema, l'acquéreur acheté un produit
a - 30 ou - 40 % de sa valeur En échange il
cede I usufruit durant au minimum 15 ans
a un bailleur social qui se charge de
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Le réaménagement des berges de la Marne, un programme indispensable aux amateurs de nature
l'exploitation du bien, y compris de
percevoir le loyer à son profit. "Cela remet
à portée des produits de qualité, relève le
président de Perl, Frédéric Goulet. En outre,
les probabilités de valorisation du patrimoine
sont plus fanes à proximité de Paris qu'à une
centaine et plus de kilomètres."K vous de
voir si cet achat, finalement sans gestion de
votre part, correspond à votre profil
financier. Perspectives non négligeables, les
pouvoirs publics bataillent ferme pour que
La Défense dame le pion à la City de
Londres, ce qui dynamisera Puteaux et
Suresnes. À Châtillon, à partir de 2013, un
tramway conduira jusqu'àViroflay, en lisière
du plateau de Saclay.
le m2, par exemple, pour le projet Sud Nature
de Bouwfonds Marignan. Le site se trouve
à côté de la gare des Grésillons (RER G), longe
la voie sur berge vers La Défense, mais voisine
avec Gennevilliers qui manque encore de
mixité sociale.
Les terrains Renault (Boulogne, 92). Un
quartier bien avancé au sud de la ville, où
les immeubles jaune d'or de l'architecte
Dominique Perrault font face à l'ouvrage
angulaire de Jean-Paul Viguier (le siège du
journal l'Équipe). Des premiers résidents
occupent leurs appartements tandis que des
ouvriers sont encore à l'œuvre. À terme, le
quartier comportera près de 6 DOO logements
et de 12 DOO emplois. Des constructions sont
commercialisées (Nexity, Icade, Vinci
Immobilier et Bati Conseil) à des prix
oscillant de 5 700 € le m2 en studio à 6 500 €
le m2 en 5-pièces. Vu dans la vitrine d'une
agence immobilière à proximité : uit 3-pièces
du nouveau quartier, de 56,24 m2, présente
à la location à 1290 €.
Vanves (92). Vanves est une citadine à la
densité élevée (27000 habitants sur
150 hectares). "Notre marge de manœuvre
Des appartements bientôt livres
Pendant que les réservations vivaient un
rebond au premier semestre, les travaux des
nouveaux programmes se poursuivaient.
Des quartiers poussent, donnant la
possibilité d'évaluer de visu l'achat:
Le quartier de Seine (Asnières, 92). On
connaissait cet aménagement de Gestec, la
filiale deiffage, par ses publicités et son site
Internet (quartierdeseine.fr). Onledécouvre
maintenant en pierre et en os. De nombreux
immeubles sont pratiquement achevés,
présentant une architecture de belle facture,
sur le mode de Paris Rive Gauche, portant
par exemple la signature du cabinet Arte
Charpentier. Dans le village de vente : trois
promoteurs (Eiffage, Coffim et Bouwfonds
Marignan). Comptez entre 4600 et 5300 €
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Us départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ont la cote auprès des investisseur!
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pour demifier est faible", en déduit le
maire Bernard Gauducheau, espérant
pouvoir tout de même gagner quèlques
centaines d'habitants, mais pas plus La ville
vient d'accueillir 2 000 nouveaux venus d'Issyles-Mouline aux, de Clamart, de Malakoff
Acquenr une petite maison ancienne peut se révéler payant
ainsi que des 14e et 15° arrondissements. "Des
Vanvéens sont aussi devenus propriétaires,
ajoute le maire. L'attachement a cette ville où
l'on ressent un certain bien-être est fort. Nous
avons notamment lû % d'espaces verts et notre
lycée Michelet, implanté dans un parc de
20 hectares, conduit jusqu'aux classes
préparatoires " Du neuf est en cours à 6 000 €
le m2 (Cogedim), voire à 6 400 € le m2 (Ogic).
Une traversée coupant la ville en deux,
élément malheureusement courant en
banlieue, sera réaménagée de façon
qualitative : le mail Sadi-Carnot. Une nouvelle
ligne de bus rapprocherait de la porte de
Brancion, puis de Boulogne, et le tramway
T2 reliera bientôt, en 28 minutes, La Défense
à la porte de Versailles, à l'orée de la ville.
Les440000(93).Bagnolet, Bobigny, Bondy,
Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil,
Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville se
donnent jusqu'en janvier pour tracer les
contours d'une communauté d'agglomération de 440 DOO habitants qui entend peser
dans les debats du Grand Paris et prendre
à bras-le-corps, entre autres, les problématiques de l'habitat indigne et des transports.
Certaines communes sont des bâtisseuses,
inscrites dans une dynamique de grands
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projets, de prix maîtrisés et de reconquête
du bâti avec l'appui de l'Anru (Agence
nationale pour le renouvellement urbain),
et par conséquent une TVA à 5,5 % à l'achat
(voir notre interview du maire de Noisy-leSec). Pour prendre un exemple, Bobigny a
hérité des annees 1950 un urbanisme sur
dalles qui lui donne une mine dure comme
du béton. Son territoire est couvert par 55 %
de logements sociaux, pour beaucoup
paupérisés La ville préfecture s'est donc
attaquée à un renouvellement urbain
incorporant la construction de logements
privés Les travaux de rénovation du centre
démarrent, projet labellisé "Pôle d'excellence
cœur de ville" par le ministère. Bouwfonds
Marignan, Kaufman & Broad et Cogedim
sont actifs avec des livraisons en 2010 et 2011.
Leurs prix, de 3 000 à 3 500 € le m', sont
inférieurs à la moyenne de 4 700 € le m2 des
réservations de petite couronne au deuxième
trimestre. De plus petits budgets ont leurs
chances : la coopérative d'HLM Coopimo
lance un projet collectif et individuel en
location-accession En tout, 4 DOO nouveaux
logements sont prévus à l'horizon 2015, date
a laquelle Bobigny devrait avoir change de
visage.
Aida Pereira-Lemaître
Maire de Noisy-le-Sec
Noisys'inscritdans la démarche du pass-foncier
Noisy, notre population rajeunit Des
nos 47 % de logements sociaux, je suis
du patrimoine architectural, urbain et
cadres moyens et des jeunes couples
tres attachée a retrouver de la mixité
paysager En consultant les habitants et
de Parisiens s'installent; avec un
sociale au travers de nouvelles
a partir d'une politique de («logement,
pouvoir d'achat différent, des attentes
constructions en accession à la
nous conduisons un renouvellement
aussi Pour preuves, les deux nouveaux
propriéte a prix maîtrisés lcade, Nexity
urbain important dans les quartiers
commerces bio du marche
et Sogeprom ont 200 logements en
sensibles du Londeau et de la Boissière,
fonctionnent très bien et l'installation
cours dans la Zac des Guillaumes, Vinci
et nous requalifions la Zac des
d'un fromager dans le centre est
Immobilier intervient à quèlques
Guillaumes Avec beaucoup d'énergie,
fortement sollicitée
minutes de la gare, la Sepimo,
je défends le réaménagement du
boulevard Michelel, et Bouygues
secteur de la gare, le premier pôle
poursuit Noisy-le-Sec '
I B.. Comment faites-vous face à la
Immobilier, dans le centre, rue des
intermodal de l'Est pansien Fbur
Aida Pereira-Lemaître : Apporter
penurie de logements, si typique de
Bergeries La Ville s'inscrit dans la
redonner vie à nos 800 mètres de
de la cohérence aux transports et aux
la premiere couronne7
demarche du pass-foncier Un grand
berges le long du canal de l'Ourcq,
aménagements, maîs faire aussi en
A P.-L : La population étant passée de
nombre d'habitants s'intéressent aux
nous envisageons un grand projet de
sorte que les habitants résident dans la
37 DOO a 38 850 habitants entre les
nouveaux programmes et a l'accession
developpement durable avec base de
ville par choix, comme c'est
derniers recensements, nous devons
sociale Les prix se situent entre 3 DOO
loisirs nautiques, habitat et activites.
malheureusement peu le cas en Seine-
densifier et nous élaborons dans ce
et3SOO € le nf
Noisy bouge, y compns à l'échelle
Samt-Denis Notre departement porte
sens notre plan local d'urbanisme
! B.. Noisy ne manque pas de grands
internationale, puisque nous œuvrons
une image de victimisation et de
tandis que l'architecte-urbaniste David
projets, semble-t-i!?
pour un nouveau jumelage avec une
misérabilisme, alors qu'il est un espace
Mangin travaille sur notre schema de
A P.-L : Nous menons en effet une
ville europeenne et recueillerons ansi
de bien-être et de vivre ensemble A
cohérence urbaine Compte tenu de
réflexion sur une zone de protection
des fonds pour la jeunesse.
Indicateur Bertrand : Quel objectif
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L'AVIS DE
GUILLEMETTE BUISSON
Division démographie
et politique sociale de l'Insee
Île-de-France
Les 92 et 93 : moteurs
de la démographie"
Le developpement des activites financieres de la Defense dope le marché immobilier de Puteaux et Suresnes
Le quartier du Canal (Le Perreux, 94).
Trois programmes seront livrés au premier
trimestre 2010 dans ce petit quartier de
3,5 hectares, aménage de bureaux et
de commerces au bord de la Marne et près
de la gare Neuilly-Plaisance (RER A)
L'architecture classique reste dans le ton de
cette ville jouxtant Nogent. Prévoir4700 € le
m2 pour le Canaletto de BNP Paribas
Immobilier. De grandes villas dorment sur le
fleuve et se font connaître en maison décorée
(Icade). Le Val-de-Marne devrait retrouver
un meilleur rythme de construction grâce à
l'opération d'intérêt national Orly-RungisSeine Amont. Par cette entremise, les bords
de Seine retrouveront un aspect paysager
tandis qu'une douzaine de communes
proches vont repenser leur urbanisme et
développer emplois et logements. Vitry, dans
cette mouvance, présente une offre
particulièrement bien fournie (Promogim,
Bouygues Immobilier, Fulton, ALM) avec des
prix compris entre 3300 et 4600 € le m2
Le fantasme d'une maison
Une question brûle les lèvres de l'amateur
de nature • peut-on vivre au vert aux portes
de Paris7 La réponse est moins qu'en
grande couronne Les 500 hectares du parc
de Saint-Cloud et les 170 hectares de la forêt
de Bondy paraissent modestes en comparaison des 3 500 de la forêt de Saint-Germain,
maîs les 2 200 hectares du bois Notre-Dame,
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près de Sucy-en-Brie, participent à la
ceinture verte de la couronne parisienne
Le souci de grand bleu s'accroît : réaménagement des berges de la Seine et de la
Marne, des canaux de Saint-Denis et de
l'Ourcq, des îles, comme l'île Saint-Denis,
l'île Seguin et celle de Monsieur, à Sèvres,
où vient d'ouvrir une base nautique
Lancien: luxe ou aubaine. Reste qu'une
maison est le moyen le plus pratique pour
prendre un petit déj'euner au milieu des
oiseaux et des feuillages. Un tel achat est
souvent vécu comme un luxe dans les Hautsde-Seine, à en juger par Thibault de Saintvincent, président de Barnes et spécialiste
de l'immobilier haut de gamme: "Nous
trouvons dans ce département de bettes
maisons anciennes de 200 à 300 nf avec petit
jardin entre 800000 et 1,5 million. Nous en
vendons régulièrement, deux à trois par mois,
dans le périmètre d'Asnières, Bois-Colombes,
Courbevoie. Deux fois sur trois, les acquéreurs
ne sont pas des résidents locaux, maîs des
familles aux nombreux enfants qui viennent
deNeuiltyou du 1&. Leurs capacités financières
sont étoffées, mais pas assez pour les trois à
quatre millions que vaut un tel bien à Neuilly "
Dans un autre registre, acquérir une toute
petite maison de l'après-guerre et la valoriser
par des travaux s'affirme une bonne affaire.
Exemple, un couple d'architectes vient
d'acheter à La Garenne-Colombes le premier
étage d'une maison, avec jouissance du
Indicateur Bertrand : Quels enseignements
sur l'Île-de-France puiser dans le dernier
recensement de l'Insee ?
Guillemette Buisson : La croissance
démographique s'est poursuivie dans tous les
départements entre 1999 et 2006 et même
a Paris, pour la première fois depuis les années
1950 Le rythme de croissance équivaut à celui
de la province, maîs, à la différence, les
mouvements naturels (excédent des
naissances sur les deces) sont a l'origine de
cette poussée. En termes de migrations, la
région perd des habitants qui, après la
trentaine, s'installent dans d'autres
départements Par contre, elle gagne une
population venant de l'étranger, des cadres et
des jeunes de 18-24 ans Les deux
départements attirant le plus d'étudiants et
déjeunes cadres sont Paris (4,5 fois plus que
dans la région) et les Hauts-de-Seine (2 fois
plus). La région perd des habitants dans toutes
les catégories non-cadres.
IB : La petite couronne est-elle
particulièrement dynamique ?
G. B. Ce territoire a connu la croissance la plus
rapide d'Ile-de-France depuis les années 2000
et compte 4326 DOO d'habitants sur
11532 000 Franciliens Les communes
limitrophes de la capitale, lieu privilégié du
desserrement parisien, ont été les plus
dynamiques, d'autant que d'importants
programmes neufs se sont construits Celles
qui ont connu les plus fortes amplitudes sont
Courbevoie, Saint-Denis, Montreuil,
Aubervilliers, Issy, Levallois, Montrouge, SaintMaurice, Samt-Mandé, Suresnes Moteurs
démographiques, le 92 et le 93 comptent pour
37 % dans la croissance régionale En SemeSaint-Denis, le solde naturel est le plus élevé du
fait, notamment, de la jeunesse de la
population et du nombre plus élevé d'ouvriers,
enclins à fonder de grandes familles Le 94,
moins dynamique, a une croissance plutôt
comparable a celle de Seine-et-Marne.
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Jean-Loup Metton
Maire de Montrouge*
Trois à cinq projets immobiliers
sont régulièrement en cours
qualite médiocre a été renouvelé
proprietaire? Etes-vous
a la suite de démolitions-
partisan de l'accession sociale?
reconstructions, une constante
J.-L M. : Nous venonsjustement
qui dynamise encore notre
de recevoir deux bailleurs sociaux
marché immobilier Trois a cinq
qui souhaitent pratiquer
programmes sont régulièrement
l'accession sociale. De plus,
en cours, la production de la ville
Montrouge compte 22 %de
avoisinarvt 200 a 300 logements
logements sociaux, une ferte
par an La structure de la
proportion de locatif du 1 %
population a également changé.
patronal et des sociétés d'HLM
Quand j'ai été élu, la moyenne
ont l'intention de vendre des
Indicateur Bertrand :
d'âge était très élevée, les dasses
logements à leurs locataires.
Montrouge a gagne un grand
fermaient Pour faire revenir les
nombre d'habitants Comment
familles, nous avons avant tout
I. B. : La ligne 4 du métro est
Pexpliquez-vous 7
privilégié la construction de
prolongée jusqu'à la mairie de
Jean-Loup Metton :
grands logements et double
Montrouge, ce qui perturbe la
Montrouge enregistre l'une
nos equipements de petite
circulation.
des plus fortes croissances
enfance si bien que notre
J.-L. M. : Notre gros chantier du
démographiques du
pyramide des àges est désormais
metro crée des nuisances, maîs
departement des Hauts-de-
homogène Parmi nos nouveaux
nous aurons en contrepartie un
Seine, avec un gain de 19,7 %
habitants, 25 % sont originaires
outil performant en 201Z Nous
depuis 1999 Cette dynamique
de Pans. Le nombre de cadres et
attaquons aussi la rénovation de
apn s'instaurer en raison du
de professions intermédiaires
notre theâtre, avec 29 millions
départ d'entreprises de main-
progresse alors que celui des
d'euros d'investissements à la clé,
d'œuvre vers la grande banlieue.
ouvners diminue, une tendance
et la réalisation d'une place qui
Le foncier libére nous a donné
que l'on observe un peu partout
lui fera front à la sortie du metro
l'opportunité de construire de
en petite couronne Maîs les
C'est ici que se dérouleront
nouveaux quartiers d'habitat,
pnx de l'immobilier, entre
les grandes manifestations de
du tertiaire et de doubler nos
5500 et 7500 € le m2, ont
la commune, un lieu qui faisait
espaces verts Nous avons
considérablement augmente
défaut jusqu'à présent
conduit six Zac, dont seule celle
* President de b commission
de la porte de Montrouge
I. B. : Si l'on ne peut pas s'offrir
perdure. Parallèlement, le bâti de
ce tarif, peut-on devenir
... jardin et entrée privative (2-pièces de
27 m2 à 110 DOO €). La surélévation d'un étage
lui donne 40 m2 supplémentaires pour
40000 € de travaux Coût total de la villaappartement . 2 500 € le m2 L'éco-prêt à taux
zéro peut du reste financer 30 DOO € de travaux
écologiques. Selon Kevin Nedelec, le conseiller
qui a réalisé cette transaction pour Laforêt
Immobilier, la demande a repris. "Notre mois
dè juillet a été le meilleur de l'année avec dix
ventef, signale-t-il Moyennes des maisons
anciennes observées par les notaires ParisÎle-de-France en juin 467 500 € dans le 92
(-16,2 % en un an), 242 200 € dans le 93
(-ll,I %); 319400 € dans le 94 (-11,9%).
INFINITIS
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habitat, logement et politique de
la ville du Conseil general du 92.
Du neuf à petit prix? Corollaire du manque
de terrains à bâtir, la maison sur plans se
révèle un oiseau particulièrement rare en
première couronne. Selon l'enquête sur la
commercialisation des logements neufs
du Meeddat, seulement 14 maisons ont été
mises en vente au second tnmestie au lieu
du quintuple un an plus tôt. L'encours
disponible s'élevait à 185 lots contre
1200 en grande couronne après que les
réservations ont été conclues à la moyenne
élevée de 365 DOO €. Pour autant, la maison
à petit prix existe. Le plus important
fournisseur en la matière demeure le
département de Seine-Saint-Denis qui, sur
-w -*, ">
'fr «,,w
^
«U ,
'-fi v"
•
L'achat d'une maison est souvent vécu comme un luxe
ce segment du marché aussi, pratique une
TVA à 5,5 %. Des maisons de ville contemporaines du groupe Gambetta dans le
quartier d'Orgemont, à proximité du parc
éponyme d'Épinay, démarrent ainsi à
165 DOO € en 3-pièces. Davantage connue
pour ses plateaux de cinéma, la ville
d'Épinay mérite qu'on évoque avec le
même intérêt son renouvellement urbain
Les tours fatiguées sont progressivement
démolies au profit d'un bâti beaucoup plus
humain De nombreuses constructions
architecturales sortent de terre, comme le
groupe scolaire de La Venelle, un ouvrage
en bois qui lui donne même des allures
Scandinaves. Le pavillon de l'Arsenal s'en
est d'ailleurs fait l'écho. En son temps, cette
commune fut l'une des toutes premières
à construire des maisons à 100000 € pour
diversifier son habitat
•
Nelly Chevais
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