version PDF - Diagnostiqueur

La veille professionnelle du diagnostic immobilier
Editorial
Diagnostiqueurs, formateurs,
examinateurs, juristes ou
autres professionnels des métiers de l’immobilier ou du bâtiment : DIAGNOSTIC est ouvert
à toutes les compétences.
Parlons métier !
Si vous souhaitez apporter votre expertise technique ou juridique dans un domaine précis,
DIAGNOSTIC peut publier votre
texte.
DIAGNOSTIC s’est donné pour ambition
de vous accompagner dans l’exercice
quotidien d’un métier qui a profondément évolué depuis sa naissance, il y a
environ treize ans, en raison de la multiplication des diagnostics. Autant de domaines de compétence que les diagnostiqueurs ont dû assimiler et maîtriser à
un rythme soutenu, notamment ces dernières années. Aujourd’hui environ 9000
diagnostiqueurs immobiliers réalisent
parfois plus d’une dizaine de diagnostics
différents. Et l’on continue d’appeler à
l’introduction de nouveaux diagnostics
obligatoires...
Pour joindre la rédaction :
[email protected] ou par
téléphone au 01.64.23.66.84.
Sommaire :
Au Journal officiel .............2 à 4
Réponses ministérielles ......... 4
Projets de loi ......................... 5
Jurisprudence ........................ 5
Conseil d’avocat .................... 5
Interview de
Michel Jean-François ............. 6
DDT ................................. 7 & 8
Electricité ........................ 8 & 9
Gaz ...................................... 10
Amiante .............................. 11
Etat parasitaire ........... 12 & 13
Performance énergétique .... 13
Plomb .................................. 14
Loi Carrez ............................ 15
Accessibilité ......................... 16
Abonnement ....................... 16
Vous avez entre les mains le premier
numéro de DIAGNOSTIC, lettre indépendante d’informations juridiques et techniques destinée aux professionnels du
diagnostic immobilier.
Plus que jamais, la mise à jour des compétences, obligatoires en vue du maintien
de la certification (l’abonnement à cette
veille professionnelle peut en attester
auprès de votre organisme certificateur),
doit être une véritable préoccupation
pour chaque professionnel.
Vous retrouverez tous les deux mois
dans DIAGNOSTIC l’actualité juridique
du diagnostic immobilier. L’essentiel des
nouveaux textes législatifs, de la jurisprudence, des réponses ministérielles et des
projets de loi, y sera repris et commenté
par des juristes spécialisés en permettant
une application immédiate.
DIAGNOSTIC, c’est aussi des articles
techniques ayant trait à l’ensemble des
diagnostics immobiliers réglementaires.
Commentaires de normes, cas pratiques
explicités, zoom sur un point méthodologique et, plus généralement, tous les sujets proposés par l’actualité, seront traités pour vous informer avec rigueur.
Cette lettre ne contient pas de publicité,
encore moins d’articles orientés à la demande de société commerciales annonceurs, partenaires ou actionnaires. De
même que DIAGNOSTIC se veut résolument indépendant de toute fédération,
association, syndicat ou collectif professionnels. Une information crédible ne
doit souffrir d’aucun conflit d’intérêt.
A tout moment, la vie de la profession,
ainsi que l’actualité juridique et technique demandant un traitement urgent
sont consultables en ligne sur le site internet
Diagnostiqueur-immobilier.fr,
dans l’espace DIAGNOSTIC dont l’accès
est inclus dans votre abonnement.
Nous tenons à remercier vivement les
professionnels qui ont apporté leurs précieuses compétences à la rédaction de
ce premier numéro : Guy Abgrall, Sylvain
Brigand, Professeur Philippe Daviaud,
Thierry des Courrières, Bruno Gendron,
Lauréline Roy, Jacques Ségéric, et Riwane
Vaillant.
DIAGNOSTIC salue tout particulièrement
l’implication de Christophe Hadri,
opérateur de diagnostic immobilier
(sujets techniques) et de Maître JeanMarc Perez, avocat au barreau de Paris,
(veille juridique).
Le deuxième numéro de DIAGNOSTIC
sortira début septembre avec de nouvelles rubriques conçues en fonction de vos
besoins, et la mise en place d’une structure rédactionnelle étoffée.
Rendez-vous à la rentrée et, d’ici-là, bonne lecture.
Alain Périé
Directeur de la publication
1
Au Journal Officiel
Au Journal Officiel
A
rrêté du 12 mai 2009 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb,
réalisés en application de l’article L. 1334-2 du code de la
santé publique.
Cet arrêté, qui abroge l’arrêté du 26 avril
2006 relatif au contrôle des travaux en
présence de plomb, modifie notamment
le délai minimum du prélèvement de
poussières après le nettoyage des surfaces à l’issue des travaux : une heure
contre 48 heures auparavant. D’autre
part, il renvoie aux prescriptions de la
norme AFNOR NF X46-032 pour le dosage du plomb dans les poussières.
A
rrêté du 4 mai 2009 modifiant l’arrêté du 15
septembre 2006 relatif au
diagnostic de performance
énergétique pour les bâtiments existants proposés à la
vente en France métropolitaine. J.O. du 20 mai 2009.
Cet arrêté remplace la liste relative à
l’évaluation du contenu CO2 des réseaux
de chaleur et de froid qui figure en annexe
du présent arrêté constituant l’annexe 7
de l’arrêté du 15 septembre 2006.
L’arrêté du 18 décembre 2007 modifiant
l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au
diagnostic de performance énergétique
pour les bâtiments existants proposés
à la vente en France métropolitaine est
abrogé.
D
2ème catégories et les établissements
classés en 3ème et 4ème catégories
appartenant à l’Etat ou à ses établissements publics, ou dont l’Etat assure
contractuellement la charge de propriété ;
» Au plus tard le 1er janvier 2011, pour
les établissements classés en 3ème et
4ème catégories (à l’exception de ceux
mentionnés ci-dessus) et pour l’ensemble des établissements mentionnés à
l’article R. 111-19-12 classés dans les
quatre premières catégories au sens
de l’article R. 123-19.
Le diagnostic est établi par une personne pouvant justifier auprès du maître d’ouvrage d’une formation ou d’une
compétence en matière d’accessibilité
du cadre bâti.
Le diagnostiqueur doit analyser d’une
part la situation de l’établissement au
regard des obligations réglementaires. Il
établit d’autre part à titre indicatif une
estimation du coût des travaux nécessaires pour satisfaire ces obligations.
Là encore, le diagnostiqueur, investi
d’une mission pouvant aller au delà du
simple diagnostic, doit veiller à souscrire
les assurances adaptées
» Lire le commentaire technique p. 16
A
rrêté du 17 avril 2009
portant reconnaissance
de l’état de catastrophe naturelle. J.O. du 22 avril 2009.
JORF n°0094 du 22 avril 2009 - page 6892
- texte n° 19.
A
écret n° 2009-500 du 30
avril 2009 relatif à l’accessibilité des établissements
recevant du public et des bâtiments à usage d’habitation.
J.O. du 3 mai 2009.
rrêté du 17 Avril 2009
portant reconnaissance
de l’état de catastrophe naturelle. J.O. du 22 avril 2009.
Le décret 2009-500 du 30 avril 2009 a
modifié certaines dispositions de l’article
R. 111-19-9 du code de la construction et
de l’habitation.
vis relatif à l’instruction
de projets de la norme PR
NF P45-500.
Les établissements recevant du public
existants classés dans les quatre premières catégories au sens de l’article R. 12319 doivent faire l’objet d’un diagnostic
de leurs conditions d’accessibilité :
» Au plus tard le 1er janvier 2010 pour
les établissements classés en 1ère et
En application du décret n° 84-74 du 26
janvier 1984 modifié, est soumis à enquête probatoire pour instruction le projet de norme PR NF P45-500.
2
JORF n°0094 du 22 avril 2009 - page 6887
- texte n° 18.
A
» Lire page 10 les principales modifications introduites par le projet de révision.
D
écret n° 2009-424 du 17
avril 2009 portant sur les
dispositions particulières relatives aux caractéristiques
thermiques,
énergétiques,
acoustiques et d’aération des
bâtiments d’habitation dans
les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de La Réunion. J.O.
du 19 avril 2009.
Arrêté du 17 avril 2009 définissant les
caractéristiques thermiques minimales
des bâtiments d’habitation neufs dans
les départements de la Guadeloupe,
de la Martinique, de la Guyane et de La
Réunion. J.O. du 19 avril 2009.
Arrêté du 17 avril 2009 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments
d’habitation neufs dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de La Réunion. J.O.
du 19 avril 2009.
Arrêté du 17 avril 2009 relatif à l’aération des bâtiments d’habitation neufs
dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de
La Réunion. J.O. du 19 avril 2009.
Par décret et ses arrêtés du 17 avril 2009,
publiés au JO le 19 avril 2009, il a été inséré dans le code de la construction et de
l’habitation des dispositions spécifiques
aux départements de la Guadeloupe, de
la Guyane, de la Martinique et de La Réunion mettant en place une réglementation thermique particulière.
Ces textes rendent, notamment, obligatoire pour les logements neufs l’installation de chauffe-eau solaires thermiques
couvrant 50% des besoins.
Les constructions neuves doivent être
pourvues d’une protection solaire et
d’une ventilation limitant le recours à la
climatisation, laquelle devra être compensée par l’installation de systèmes solaires photovoltaïques.
B
ulletin officiel des impôts
- Direction générale des
finances publiques - 5 b-10-09
N° 38 du 6 avril 2009.
Crédit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale.
En faveur des économies d’énergie et
du développement durable (arrêté du
13 novembre 2007, journal officiel du 20
novembre 2007) (C.G.I., art. 200 quater ;
annexe IV au C.G.I., art. 18 bis) NOR :
ECE L 09 20671 J.
Le crédit d’impôt sur le revenu pour
dépenses d’équipement de l’habitation principale en faveur des économies
d’énergie et du développement durable,
codifié sous l’article 200 quater du code
général des impôts (CGI), s’applique aux
dépenses réalisées entre le 1er janvier
2005 et le 31 décembre 2009.
La liste des équipements, matériaux et
appareils éligibles ainsi que la définition
de leurs caractéristiques techniques et
des critères de performances minimales
requis, sont fixées, conformément aux
dispositions du 2 de l’article 200 quater
précité du CGI, par arrêté du ministre
chargé du budget.
La présente instruction commente les
dispositions de l’arrêté ministériel du 13
novembre 2007, qui étend la liste des
équipements éligibles à l’avantage fiscal
et modifie les critères de performance
d’équipements qui y étaient déjà éligibles.
En outre, sont également apportées diverses précisions relatives aux matériaux
d’isolation thermique, aux équipements
mixtes ainsi qu’aux modalités de règlement de certains litiges entre l’administration fiscale et les contribuables relatifs
à l’application de ce crédit d’impôt.
Enfin, la présente instruction comporte
des tableaux de correspondance entre
les labels, normes ou marquages existants et les critères de performance fixés
par l’arrêté ministériel précité du 13 novembre 2007.
R
escrit n° 2008/34 du 30 décembre 2008
Ce rescrit confirme un arrêt rendu le 5
décembre 2006 par la Cour de cassation
jugeant que l’activité de diagnostiqueur
immobilier, dans la mesure où elle ne
pouvait être considérée comme purement intellectuelle, avait un caractère
commercial. L’administration fiscale s’est
donc alignée sur la position de la Cour en
confirmant que les revenus des diagnostiqueurs immobiliers sont imposables à
l’impôt sur le revenu dans la catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux
(BIC - article 34 du Code général des impôts).
L
a loi n° 2009-323 du 25
mars 2009 de mobilisation
pour le logement et la lutte
contre l’exclusion (MLLE). J.O
du 27 mars 2009.
Plusieurs dispositions de cette loi importante et riche en articles concernent les
diagnostiqueurs immobiliers.
Contribution du locataire pour financer
des travaux d’économie d’énergie.
L’article 119 de la loi du 25 mars 2009 a
inséré un article 23-1 dans la loi n° 89-462
du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs. Ces nouvelles dispositions prévoient que lorsque des travaux
d’économie d’énergie sont réalisés par
le bailleur dans les parties privatives d’un
logement ou dans les parties communes
de l’immeuble, une contribution pour le
partage des économies de charges peut
être demandée au locataire du logement
loué, à partir de la date d’achèvement des
travaux, sous réserve que ces derniers lui
bénéficient directement et qu’ils lui soient
justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de
travaux ait été réalisé ou que le logement
atteigne un niveau minimal de performance énergétique.
Cette participation, limitée au maximum à
quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au
locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié
du montant de l’économie d’énergie estimée.
Ces mêmes dispositions sont également
insérées à l’article L. 442-3 du code de la
construction et de l’habitation.
Les conditions d’application de ces dispositions doivent être précisées par décret,
après avis de la Commission nationale
de concertation, notamment la liste des
travaux éligibles à réaliser et les niveaux
minimaux de performance énergétique à
atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul
du montant de la participation demandée
au locataire du logement et de contrôle
de ces évaluations après travaux. Il est à
espérer que le décret d’application qui
sera pris (et dont on devine la difficulté de
rédaction) sera suffisamment précis, et ce
pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, la mise en place d’un mécanisme trop complexe, tant sur le plan
purement technique que sur celui de la
lourdeur des formalités administratives,
risque de ne pas rendre ces nouvelles dispositions suffisamment incitatives, donc
de dissuader les propriétaires bailleurs
d’engager des travaux d’économie d’énergie.
En deuxième lieu, il reste à déterminer
qui aura compétence pour évaluer la performance énergétique avant et après les
travaux. Selon toute vraisemblance, cette
mission sera dévolue aux professionnels
du diagnostic, déjà rompus à l’élaboration
du DPE. Mais ce nouveau diagnostic doit
servir de base à l’élaboration d’un plan de
travaux à réaliser et à un calcul préalable
des économies d’énergie qui seront obtenues. On mesure donc l’importance de ce
nouveau diagnostic, qui s’éloignerait ainsi
du simple DPE pour se rapprocher d’une
véritable étude thermique.
Enfin, le texte devrait préciser, espéronsle, à qui incombe la mission de préconisation des travaux et du calcul de leur
impact prévisible sur l’amélioration de la
performance énergétique. Ce rôle échoit
en théorie à un maître d’œuvre, éventuellement doté d’une expérience de thermicien, plus qu’au diagnostiqueur, car il suppose des compétences particulières mais
également la souscription d’une assurance responsabilité spécifique. Sauf exception, les diagnostiqueurs disposent d’une
assurance qui les couvre dans le cadre de
la mission pure du diagnostic, et ne sont
pas assurés pour des missions de conseil
ou d’assistance en vue de la réalisation de
travaux.
De nouvelles sources de contentieux risquent donc d’apparaître pour la profession des diagnostiqueurs, qui devront se
montrer prudents dans la délimitation de
leur mission.
Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux.
Cette même loi a inséré un alinéa supplémentaire à l’article 3 de la loi du 6 juillet
1989 relative aux baux d’habitation. Désormais, le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée.
La loi ne prévoit pas expressément de
sanction spécifique en cas d’erreur ou
d’omission.
La loi du 6 juillet 1989 indique toutefois
que le bailleur ne peut pas se prévaloir de
la violation de cette obligation, dès lors
qu’elle est édictée dans l’intérêt du locataire et que, d’autre part, « chaque partie
peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme
aux dispositions de l’article 3 ».
3
Au Journal Officiel
Au Journal Officiel (suite)
Il n’en demeure pas moins qu’en cas
d’écart significatif de la surface du bien
loué, le locataire pourrait agir contre son
bailleur pour manquement à son obligation de délivrance et pourrait ainsi demander, notamment, une diminution du loyer
proportionnelle à la moindre surface.
Rappelons, pour mémoire, que la surface
habitable du logement et la superficie privative loi Carrez ne sont pas calculées de
la même manière et sont définies par des
textes distincts. Lors de la vente d’un lot de
copropriété ce n’est pas nécessairement
la surface habitable mentionnée au bail
qui devra être reprise dans l’acte authentique de vente mais la superficie calculée
selon les modalités de la loi Carrez.
Parallèlement, lors de la mise en location
d’un lot de copropriété, la surface loi Carrez ne pourra être reprise telle quelle dans
le bail sans auparavant vérifier si elle correspond bien à la surface habitable telle
qu’elle est définie par les textes.
Il est de la responsabilité du bailleur ou de
son mandataire de veiller à l’utilisation du
bon mesurage. A cela s’ajoute la difficulté
tenant au risque de l’utilisation, par le
bailleur, de la surface habitable mentionnée dans le DPE par le diagnostiqueur. En
effet, afin de procéder à ses calculs de performance énergétique, le diagnostiqueur
doit mentionner dans le DPE la surface du
bien. Si, en théorie, il doit mentionner la
surface habitable, elle n’est bien souvent
pas définie avec autant de précision que
dans le cadre d’une mission spécifique
de mesurage (la loi ne tolère par exemple
qu’une différence de 5 % pour la loi Carrez,
alors qu’une différence à peine supérieure
peut avoir une incidence négligeable dans
le résultat du DPE).
On ne saurait donc trop, à l’avenir, recommander aux diagnostiqueurs une grande
rigueur sur la mention relative à la surface
habitable dans le DPE.
Maître Jean-Marc PEREZ
Avocat au barreau de Paris.
Complément à la notion de logement
décent.
» Lire p. 7
Le Préfet pourra utiliser un CREP pour
déclencher une procédure d’urgence.
» Lire p. 14
Dérogations aux règles d’urbanisme pour
faciliter l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.
L’article 44 a pour objectif de faciliter les
travaux nécessaires à l’accessibilité des
personnes handicapées à un logement
existant. Il prévoit que l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire
peut dans certaines conditions (à définir
dans un décret à paraître) accorder des
dérogations à une ou plusieurs règles du
plan local d’urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme en tenant lieu.
Réponses ministérielles
Réponses ministérielles
L
e diagnostic de performance énergétique ne constitue une garantie contractuelle
ni pour les ventes, ni pour les
locations.
Le l de l’article L.271-4 du CCH donne
la composition du dossier de diagnostic
technique (DDT) à fournir en cas de vente
d’un bien immobilier, avec notamment
au 6) le diagnostic de performance énergétique.
informations contenues dans le DPE qui
n’a qu’une valeur informative ».
Ainsi, dans le cas de la vente comme de
la location, la loi ne prévoit pas de sanction envers le propriétaire ou le bailleur,
ni de nullité du contrat de vente, en cas
de non-fourniture du DPE. Le résultat du
DPE, à savoir l’évaluation de la consommation d’énergie et des charges, n’est
pas une garantie contractuelle et il n’est
pas envisagé de rendre ce diagnostic opposable.
» Rép. min. n° 14422 : JOAN Q 17 mars
2009, p. 2618.
Au ll du même article, est définie la valeur de chaque document du DDT. Pour
le DPE, il est indiqué que « l’acquéreur ne
peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le
diagnostic de performance énergétique
qui n’a qu’une valeur informative ».
T
En parallèle, l’article 3-1 de la loi n°89642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer
les rapports locatifs donne le contenu du
DDT à fournir en cas de location de logements, avec notamment au a le diagnostic de performance énergétique. Comme
pour le DPE à la vente, il est indiqué dans
le même article que « le locataire ne peut
se prévaloir à l’encontre du bailleur des
La vente d’un bien immobilier suivie de
démolition constitue un cas particulier de
vente. La loi stipule qu’en cas d’absence,
lors de la signature de l’acte authentique
de vente, d’un des documents suivants
: le constat de risque d’exposition au
plomb ; l’état mentionnant la présence
ou l’absence de matériaux ou produits
contenant de l’amiante ; l’état relatif à la
4
ous les diagnostics sont
exigés même en cas de
vente d’un immeuble destiné
à la démolition.
présence de termites dans le bâtiment ;
l’état de l’installation intérieure de gaz ;
l’état de l’installation intérieure d’électricité ; le document établi à l’issue du
contrôle des installations d’assainissement non collectif, le vendeur ne peut
s’exonérer de la garantie des vices cachés
correspondante. Si certains de ces documents peuvent paraître superfétatoires,
il n’en demeure pas moins que d’autres,
en particulier ceux concernant l’amiante
et le plomb ont directement trait à la
santé des personnes ayant à effectuer les
travaux.
» Rép. min. n° 32.577 : JOAN. Q 24 février
2009, p. 1.800.
Le vendeur a, par ailleurs, intérêt à produire l’état des risques naturels et technologiques puisqu’en cas de non-fourniture « l’acquéreur peut poursuivre la
résolution du contrat ou demander au
juge une diminution du prix ».
Il appartient donc au vendeur de bien
appréhender, au regard des impératifs
de santé des occupants et de sécurité
des constructions, les risques auxquels
il s’expose en ne fournissant pas un ou
plusieurs documents du dossier de diagnostic technique.
Projets de loi
Projets de loi
P
rojet de loi portant réforme de l’hôpital et relatif
aux patients, à la santé et aux
territoires.
Dans le cadre de l’examen de loi de réforme de l’Hôpital en cours à l’Assemblée
nationale, les députés ont ajouté plusieurs
articles renforçant la surveillance de l’exposition de la population au radon, au plomb
et à l’amiante. Un amendement instaure
(nouvel article 25 bis) pour certaines zones
du territoire une obligation de réaliser un
diagnostic du radon pour les propriétaires
ou exploitants de lieux ouverts au public ou
de certaines catégories d’immeubles bâtis
et une obligation de réalisation de travaux
en cas de dépassement d’un niveau d’activité. La définition des zones concernées,
des catégories d’immeubles, des niveaux
maximaux d’activité et des mesures nécessaires pour réduire l’exposition seront définis par décret.
Par ailleurs, un nouvel article 25 ter intègre dans la législation l’obligation de
réaliser un diagnostic plomb avant la réalisation de travaux subventionnés dans
le cadre des Opérations Programmées
d’amélioration de l’Habitat (OPAH).
Concernant l’amiante, un article supplémentaire 25 quater demande aux propriétaires des immeubles de rechercher
la présence d’amiante, d’établir un diagnostic de l’état de conservation en cas
de présence et de mettre en œuvre si
nécessaire des mesures pour contrôler
et réduire l’exposition. Les organismes
réalisant ces opérations devront communiquer à l’autorité administrative les
informations afin de permettre l’observation du parc immobilier. Ce même article donne également la possibilité aux
préfets d’imposer au propriétaire de
faire réaliser à ses frais un diagnostic et
des travaux. Déclaré d’urgence, le texte
de loi devra par la suite être validé par
les sénateurs avant d’être définitivement
adopté.
P
roposition de loi visant à
créer une contribution climat-énergie
Cette proposition de loi propose la création d’une contribution climat-énergie
basée sur le même mode de calcul que
celui de la Taxe Intérieure sur les Produits Pétroliers mais intégrant toutes
les consommations d’énergie et pas
simplement les carburants.
Les recettes seraient ensuite réaffectées à la maîtrise de la consommation
d’énergie et au développement des
énergies renouvelables.
Il s’agit de réduire certaines consommations et les factures qui en découlent tout en augmentant le confort et
la qualité de vie.
Jurisprudence
Jurisprudence
L
oi Carrez : le mesureur est un
technicien et non un juriste.
Bien souvent, le professionnel du mesurage se voit mis en cause non pas en
raison d’une erreur de mesurage au sens
strict du terme, mais en raison d’un litige portant sur la qualification juridique
d’une partie du lot mesuré. Ainsi, par
exemple, peut-il y avoir discussion sur
l’inclusion ou non, dans la superficie «
Carrez », d’un sous-sol, anciennement
à usage de cave, transformé en salle de
jeu, d’atelier ou de buanderie. Il en est
de même d’une loggia close et couverte
construite sur un balcon (parfois sans
autorisation). Bien souvent, le mesureur
ne connaît pas l’historique des modifications apportées au bien mesuré et n’est
pas en possession du règlement de copropriété ni des plans d’origine. La Cour
d’appel de Paris, dans un arrêté récent
(Paris, 1ère A, 5 mai 2009), rappelle à juste titre que le mesureur est un technicien
et non un juriste et qu’il n’entre pas dans
ses compétences de dire ce qui relève
de parties communes à usage exclusif et
de parties privatives. La seule obligation
du technicien est de procéder à un mesurage conforme aux prescriptions de la
loi carrez, afin de donner aux parties les
éléments d’information techniques nécessaires. En l’espèce, le mesureur avait
inclus dans son mesurage la superficie
d’une salle d’eau dont il ignorait qu’elle
avait été construite par emprise sur des
parties communes. La Cour considère,
comme le diagnostiqueur le soutenait,
que seules les parties à l’acte, et plus
particulièrement le vendeur, pouvaient
constater, au vu du plan établi par le professionnel et du mesurage précis de chaque pièce, l’existence d’une difficulté.
Maître Jean-Marc PEREZ
Avocat au barreau de Paris.
Conseils d’avocat
Conseils d’avocat
P
as de certificat de complaisance ni de certificat
« édulcoré » pour faire plaisir
au donneur d’ordre.
Minimiser l’importance des désordres
lors de l’établissement d’un certificat
d’habitabilité afin de permettre à l’acquéreur d’obtenir sans trop de difficulté
son prêt à taux zéro est la source de
nombreux litiges. En effet, après la ven-
te, l’acquéreur a beau jeu de reprocher
au professionnel de ne pas lui avoir signalé un certain nombre de défauts, demandant la prise en charge de travaux
par le diagnostiqueur.
Surtout, lors du renouvellement d’un
état relatif à la présence de termites, il
est important d’effectuer une nouvelle
visite des lieux, même si la demande de
renouvellement est faite au dernier moment (parfois le jour même de la signa-
ture de l’acte). En effet, dans des cas où
il a été démontré que le diagnostiqueur
ne s’était pas rendu sur les lieux, les
tribunaux ont considéré que l’assureur
était bien fondé à refuser sa garantie,
au motif que le diagnostiqueur n’avait
purement et simplement pas réalisé sa
mission.
On mesure donc l’importance de savoir
dire « non » à un donneur d’ordre.
Maître Jean-Marc PEREZ
Avocat au barreau de Paris.
5
Interview
Interview
Entretien avec Michel JEAN-FRANÇOIS
Adjoint au Sous-Directeur à la Sous-Direction
de la Qualité et du Développement Durable dans la Construction (DGALN/DHUP/QC).
Le point sur la certification :
processus de surveillance et
re-certification.
Diagnostic : Le processus de surveillance prévoit que le diagnostiqueur donne
une liste exhaustive des missions réalisées par domaine d’intervention et
par type de mission en prévision de
prélèvement par l’organisme de certification. Que se passera t-il pour le diagnostiqueur si, par exemple, il est dans
l’impossibilité de donner suffisamment
de rapports de missions avant-démolition dans le domaine amiante ?
Michel JEAN-FRANÇOIS : On ne va pas
faire suspendre ou retirer la certifications amiante sous prétexte que le diagnostiqueur n’a pas fait de diagnostic
avant démolition, de même qu’on ne
va pas faire démolir des immeubles
pour les aider à réaliser des diagnostics avant-démolition ! La certification
telle qu’elle a été délivrée est globale.
On regarde ça actuellement avec le
Cofrac et les organismes certificateurs. Il faut prendre en compte les
préoccupations de toutes les parties.
Finalement, on a voulu, peut-être un
peu rapidement, harmoniser les choses en déterminant le dispositif de
prélèvement des rapports à vérifier
au titre de la surveillance. Ce dispositif est ressenti comme très lourd
voire difficile à mettre en œuvre car
cela impose que le diagnostiqueur
recherche dans ses archives un certain nombre de renseignements.
Il est important de dire que c’est l’organisme certificateur qui est maître du
prélèvement, ce n’est pas le diagnostiqueur qui va prélever lui-même. Ce
qui représente bien sûr une grande
différence. C’est un sujet important et
délicat car il faut que l’on vise la plus
grande transparence vis-à-vis de vos
clients et du grand public. Il ne faudrait
pas que l’on ait des remarques sur la
crédibilité du contrôle de la mise à jour
des compétences des professionnels du
diagnostic immobilier. Pour cette raison
nous ne reviendrons pas en arrière sur
le principe de la liste exhaustive.
6
D : On ne peut pas nier un certain
nombre de cafouillages dans l’évolution de ce processus et des incohérences existant entre les trois sources de
règles que sont la norme NF EN ISO/
CEI 17024, les arrêtés de compétences
et le programme d’accréditation du
Cofrac.
MJF : Certes, on expérimente en marchant. Par conséquent il se pose un
certain nombre de questions concernant des dispositions qui sont peutêtre un peu compliquées à appliquer.
Il faut qu’on trouve des solutions à
la fois plus simples, aussi opérationnelles et qui donnent des garanties
au moins équivalentes. On travaille
et on devrait sortir quelque chose
rapidement. On doit vraiment vérifier par l’exercice réel de leur activité
que les personnes continuent à détenir le niveau de compétence exigé.
Tout ça se met en place progressivement. C’est un dispositif très rigoureux, de nature normative, il est donc
complexe de le modifier. Je remarque
que votre profession est composée de
gens d’origines très diverses. C’est une
richesse. Et de cette richesse nait des
façons parfois très différentes d’aborder les problèmes.
D : Quand peut-on espérer un règlement définitif de ces questions ?
MJF : Il faudrait éviter que l’on fasse
des allers-retours dans le référentiel.
Nous devons déterminer avec les organismes certificateurs et le Cofrac
s’il y a lieu ou non de travailler à une
version encore différente du référentiel qui puisse régler définitivement
les questions qui sont soulevées.
D’ici les quelques semaines qui viennent. Il y aura ensuite à travailler sur
la question de la re-certification.
D : Justement, quel visage aura cette
re-certification ? Est-il par exemple
envisagé de l’alléger comparativement
à une certification initiale ?
MJF : D’abord sur le principe, c’est un
processus de certification dont la durée de validité du certificat est limitée.
On se conforme à la norme. La validité
à durée limitée a été conçue pour permettre notamment d’introduire des
modifications éventuelles des référentiels en fonction des besoins nouveaux. Il reste deux ans pour se préparer. Mais le point de départ, c’est le
choix fait lors la création de la certification, c’est-à-dire celui de ne pas faire
de différences entre la re-certification
et une certification initiale. D’ici là, il
faudra réfléchir à la façon la plus pertinente possible de procéder et se pencher peut-être sur la possibilité d’un
allègement, mais aussi sur la question
de la portée de la certification. Doiton envisager de scinder les domaines
de certification ? C’est-à-dire avoir
par exemple une certification amiante
avant-vente, une autre amiante avantdémolition, etc. Je pense que cette
question n’est pas tout à fait mûre.
Il y a certes ceux qui veulent se limiter
à un type de mission précis et qui pourraient être gênés par des questions
sur des sujets périphériques qu’ils ne
pratiquent pas. A contrario, si la certification n’est pas globale par domaine,
cela couterait plus cher pour ceux qui
voudraient exercer la plénitude des
diagnostics d’un domaine puisqu’ils
devront passer et donc payer un plus
grand nombre de certifications.
D : Ce qui serait mal vécu par beaucoup de professionnels.
MJF : La question sera aussi de savoir
ce que l’on attend du diagnostiqueur
certifié : une compétence étroite se
limitant à des situations déterminées
ou une certaine étendue, voire un certain niveau de compétences dans un
domaine de spécialité.
Nous tenions enfin à saluer la naissance de Diagnostic, une publication
qui pourra justement accompagner
les diagnostiqueurs dans le maintien
des compétences que nous venons
d’évoquer.
Lire la suite de cette interview de M.
Jean-François dans l’espace Diagnostic de diagnostiqueur-immobilier.fr.
DDT
DDT
La décence du logement locatif
La loi “SRU“ du 13 décembre 2000 a introduit la notion de logement décent,
apportant ainsi aux locataires un outil
juridique efficace pour faire valoir leurs
droits. Retour sur un dispositif récemment complétée par loi “Boutin“.
Les critères de décence
La loi du 13 décembre 2000, dite “loi SRU“,
exige que le bailleur délivre un logement
correspondant en tous points à des critères de décence. Les pouvoirs publics ont
souhaité donner les moyens aux locataires
de logements insalubres, de “taudis“, de
faire valoir leurs droits. Mais la loi “SRU“
vise aussi les bailleurs de bonne foi qui,
sans le savoir, proposent des logements
qui peuvent s’avérer dangereux pour la
santé ou la sécurité de leurs occupants.
Norme de surface et de volume :
La loi “SRU“ présente le grand intérêt de
donner enfin une définition claire et précise de ce que doit être un logement décent et surtout de fournir aux locataires
les moyens juridiques de faire valoir leurs
droits le cas échéant.
La loi s’applique « aux locations en cours
ou à venir » de logements loués vides
ou meublés, « à titre de résidence principale », qu’il s’agisse d’un bailleur privé ou
social. Elle concerne les logements soumis
à la loi de 89, les logements HLM, les logements conventionnés, les logements
soumis à la loi de 48, les logements de
fonction, les logements des travailleurs
saisonniers (sauf locations saisonnières
à caractère touristique). Sont exclus, les
logements-foyers lorsqu’ils sont soumis à
une réglementation spécifique, tout comme les logements destinés aux travailleurs
agricoles depuis 2005 (loi relative au développement des territoires ruraux du 23
février 2005 : art. 99).
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Selon, l’art. 6 modifié de la loi du 6 juillet
1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte
à la sécurité physique ou à la santé et
doté des éléments le rendant conforme à
l’usage d’habitation ».
Cette obligation est d’ordre public : on
ne peut y déroger par un accord ou une
clause dans le bail prévoyant un loyer
moindre en contrepartie de la remise
d’un logement “indécent“.
Les exigences relatives à la décence, elles
sont quatorze, concernent la composition du logement, ses éléments d’équipements et de confort ainsi que son état :
» Le logement doit disposer au moins
d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m²
et une hauteur sous plafond au moins
égale à 2,20 m.
Le confort du logement :
» Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses
accès doit être en bon état d’entretien et
de solidité et protéger les locaux contre
les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures
et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre
les infiltrations d’eau dans l’habitation.
» Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels
que garde-corps des fenêtres, escaliers,
loggias et balcons doivent être dans un
état conforme à leur usage.
» La nature et l’état de conservation et
d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé
et la sécurité physique des locataires.
» Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de
chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes
de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de
fonctionnement.
» Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une
occupation normale du logement et au
fonctionnement des équipements.
» Les pièces principales destinées au séjour et au sommeil, doivent bénéficier
d’un éclairement naturel suffisant et
d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur
un volume vitré donnant à l’air libre.
» Le logement ne doit pas être frappé d’un
arrêté d’insalubrité.
Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort
suivants :
» Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation
des produits de combustion et adaptée
aux caractéristiques du logement.
» Une installation d’alimentation en eau
potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression
et un débit suffisants pour l’utilisation
normale de ses locataires.
» Des installations d’évacuation des eaux
ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des
effluents munis de siphon.
» Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil
de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation
en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
» Une installation sanitaire intérieure au
logement comprenant un WC, séparé
de la cuisine et de la pièce où sont pris
les repas, et un équipement pour la
toilette corporelle, comprenant une
baignoire ou une douche, aménagé
de manière à garantir l’intimité personnelle, alimentée en eau chaude et
froide et muni d’une évacuation des
eaux usées. L’installation sanitaire d’un
logement d’une seule pièce peut être
limitée à un WC extérieur au logement
à condition que ce WC soit situé dans
le même bâtiment et facilement accessible.
» Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et
des accès ainsi que le fonctionnement
des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Les recours
Si le logement ne répond pas aux normes
de décence, le locataire peut demander
au propriétaire sa mise en conformité
sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La demande
peut être notifiée à tout moment, même
plusieurs années après la conclusion du
bail.
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DDT
DDT
La décence du logement locatif (suite)
La loi « MLLE » complète et précise
les notions de logement décent et
d’ « habitat indigne ».
L’article 1719-1° du code civil, dans
sa rédaction issue de la loi SRU du 13
décembre 2000, impose au bailleur
de « délivrer au preneur la chose
louée, et, s’il s’agit de son habitation
principale, un logement décent ».
L’article 58 de loi du 25 mars 2009
complète cet article 1719-1° par la
phrase suivante : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont
impropres à cet usage, le bailleur ne
peut se prévaloir de la nullité du bail
ou de sa résiliation pour demander
l’expulsion de l’occupant ».
D’autre part, cette même loi apporte, dans l’article 84, une définition at-
tendue de l’ « habitat indigne »
qui recouvre : « les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation
et impropres par nature à cet usage,
ainsi que les logements dont l’état,
ou celui du bâtiment dans lequel ils
sont situés, expose les occupants à
des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique
ou à leur santé. »
Les diagnostics immobiliers locatifs
sont déductibles du revenu brut foncier
Les personnes qui ne sont pas soumises
au régime du microfoncier, parce qu’elles
perçoivent des revenus locatifs annuels
supérieurs à 15 000 € ou qu’elles ont
opté pour un régime d’investissement
locatif, peuvent déduire de leur revenu
brut foncier les dépenses relatives aux
diagnostics immobiliers.
Les dépenses de recherche et d’analyse
de la nocivité de l’amiante ainsi que les
autres dépenses de recherche et d’analyse rendues obligatoires par la réglementation tels que les diagnostics relatifs au
risque d’exposition au plomb ou à l’information des acquéreurs et locataires sur
les risques naturels et technologiques
majeurs sont considérées comme des
dépenses d’entretien déductibles pour
leur montant réel. Instruction fiscale
(n° 5 D-2-07 du 23 mars 2007).
Pour les immeubles loués sous le régime
des baux commerciaux, le bailleur peut
déduire les frais de réparation et d’entretien courants mais pas les travaux d’amélioration à l’exclusion du désamiantage
ou des travaux pour favoriser l’accueil
des handicapés.
Electricité
Electricité
L’AGCP et la coupure d’urgence
Dans le cadre du diagnostic de l’installation électrique d’un logement en cas
de vente, la première exigence à respecter est la présence d’un appareil
général de commande et de protection
(AGCP) de l’installation, facilement accessible. Cela fait l’objet de la fiche de
contrôle B1 de la norme expérimentale
UTE XP C 16-600.
La notion d’AGCP n’est pas spécifique
à la norme XP C 16-600. Elle est définie
dans la norme NF C 14-100 traitant des
« installations de branchement à basse
tension ». Selon la norme NF C 14-100,
les fonctions d’un AGCP sont d’assurer :
» le sectionnement et la commande ;
» la protection contre les surintensités ;
» la coupure d’urgence pour les locaux
d’habitation ;
et, optionnellement, la protection contre
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les contacts indirects et la limitation de
puissance.
La notion de coupure d’urgence
Dans le cadre de la norme expérimentale
UTE XP C 16-600, l’objectif visé par la fiche B.1 est uniquement la coupure d’urgence de l’installation : il s’agit de pouvoir
interrompre en un lieu unique, connu et
accessible, la totalité de la fourniture de
l’alimentation électrique.
En fonction de l’emplacement de l’AGCP
de l’installation, ce dernier pourra ou non
assurer la fonction « coupure d’urgence »
demandée par la norme. Rappelons deux
exemples fréquents d’inaccessibilité d’un
AGCP :
» pour une maison individuelle, lorsqu’il
est situé dans un coffret en limite de
propriété ;
» pour un immeuble collectif, lorsqu’il
est situé dans une gaine technique à
l’étage, ou dans un local technique en
rez-de-chaussée.
Dans ces deux cas, la fonction de coupure d’urgence demandée par la norme
UTE XP C 16-600 doit être assurée par
un autre appareil que l’AGCP ; cet autre
appareil doit impérativement se trouver
à l’intérieur de la maison individuelle ou
de l’appartement pour remplir correctement cette fonction.
Pour plus d’informations sur le diagnostic
électrique obligatoire :
www.diagnostic-electrique.promotelec.
com
Bruno GENDRON
Chef de projet Sécurité électrique
PROMOTELEC.
Electricité
Electricité
Mais alors pourquoi
doit-on effectuer ce
point de contrôle si
cette condition est
toujours réalisée ?
Tous les disjoncteurs de branchement installés sur le réseau sont à priori à coupure omnipolaire et simultanée. A noter qu’ils étaient
pour la plupart la propriété du distributeur.
Les agents du réseau de distribution qui assurent le raccordement ne mettraient pas en
service une installation qui ne coupe pas le
neutre en plus de la (des) phase(s), pour des
questions de protection du réseau.
Nous avons recensé
deux cas pour lesquels ce point pourrait
conduire à une anomalie.
D’abord les branchements pirates.
L’autre cas, est celui de l’installation non raccordée au réseau, celle en site isolée alimentée selon les cas par un groupe électrogène,
une cogénération, une installation solaire,
éolienne et/ou hydraulique couplée ou non à
des batteries d’accumulateurs.
Toutes les indications du type disjoncteur
2 pôles, bipolaire, tetrapolaire, sont à interpréter comme l’indication d’une coupure
simultanée des 2 pôles ou 4 pôles (pour
le triphasé). Autrement, le symbole présentant les différents organes de coupure
reliés entres eux par un trait plein ou pointillé indique la coupure simultanée omnipolaire.
Dans ces deux cas, personne n’aura mis de
plomb en amont de l’éventuel appareil général de commande et de protection, et
vous pourrez alors vérifier l’absence de continuité sur les connecteurs de neutre de part
Crédit photo : Yves Collignon
Comment reconnaitre un disjoncteur
de branchement assurant une coupure
omnipolaire et simultanée selon le point
B1.3f ?
Crédit photo : C.H.
Le disjoncteur de branchement
et la coupure omnipolaire simultanée
et d’autre de
l’organe de
coupure lorsque celui-ci
est ouvert.
Attention, dans ce cas là, l’amont alimenté
est non protégé. Vérifiez les éventuelles restrictions de votre habilitation BR, et veillez
à respecter vos procédures de sécurité lors
d’intervention sous tension.
C.H.
Disjoncteur/Interrupteur différentiel
Comment reconnaître un disjoncteur différentiel d’un interrupteur
différentiel.
Crédit photo : C.H.
Pour définir simplement un disjoncteur,
on pourrait dire que c’est un organe de
protection contre les surintensités réarmable. Ce qui le distingue des fusibles,
qui ne sont pas réarmables, et des interrupteurs simples, qui ne protègent pas
contre les surintensités.
La différence entre un disjoncteur différentiel, et un interrupteur différentiel,
c’est donc essentiellement sa capacité à
protéger contre les surintensités.
Sur site, trois façons de
les distinguer :
» La plus simple : Cela
peut être écrit dessus ;
» Le symbole X qui
est le symbole du
disjoncteur sur les
schémas
électriques. Ce symbole
peut être difficile
à repérer lorsqu’il
est
accompagné
d’autres symboles,
par exemple, celui
du sectionneur.
» Le symbole de la technologie de la protection, c’est-à-dire magnétique, plus
adapté à la protection contre les courts
circuits ou thermique, plus adapté à la
protection contre les surintensités.
Si un seul de ces éléments est présent, on
peut considérer que c’est un disjoncteur,
sinon, c’est un interrupteur.
C.H.
Disjoncteur
Disjoncteurssectionneur
Protections
Thermique
Magnétique
9
Gaz
Gaz
Le projet de révision de la NF P 45-500
soumis à enquête publique*
Retour sur un projet de révision qui se caractérise par une volonté apparente de simplification, mais aussi par l’introduction de complications apparemment inutiles. En outre,
certains points qui paraissent pourtant problématiques ont été oubliés.
Avec les nouvelles dispositions proposées
par le projet, on voit apparaître simultanément un rôle renforcé du donneur d’ordre
dans la gestion du DGI (Danger Grave et Immédiat), et une obligation systématique du
distributeur de gaz par l’ODI (Opérateur de
Diagnostic Immobilier). Dans le cas d’un DGI,
l’opérateur couperait l’installation ou la partie d’installation concernée, avec l’apposition
d’une étiquette, avertirait systématiquement
le distributeur de gaz. En parallèle, il fournirait au donneur d’ordre un document destiné
à informer les occupants, le propriétaire et
l’éventuel acquéreur. Ce document d’information serait pourvu d’un coupon détachable
destiné à la levée du DGI, sous la forme d’une
attestation rédigée par le donneur d’ordre et
envoyée au distributeur de gaz.
Le délai de levée du DGI avant coupure de
l’abonnement n’est malheureusement pas
précisé. La FIDI, en dénonçant l’absence d’organisation actuelle au niveau des distributeurs de gaz, annonce un délai de l’ordre de
trois mois.
Simplifications et rédactions plus précises
Un travail de reformulation, destiné à une
meilleure compréhension de la norme et des
questions de la grille de contrôle, a été entrepris sur certains points tendancieux comme
par exemple :
» L’exclusion confirmée des cuisinières raccordées par conduits souples à une bouteille, ce qui devrait permettre d’inclure les
cuisinières raccordées par conduit rigide.
» L’abandon des mesures de dépression, toujours aléatoires, en conduits de fumées.
» La hauteur des amenées d’air dans le cas
de ventilation des pièces par conduit à tirage naturel.
» Des précisions sur les contrôles à faire dans
le cas des VMC Gaz, avec notamment l’exclusion des Dispositifs de sécurité Collective (DSC).
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Crédit photo : fotolia
L’environnement du diagnostic et la
gestion des DGI
Des changements pour mieux coller à la
réalité des installations
Certains points de contrôle ont été rajoutés ou
remaniés pour mieux coller à la réalité des installations et du danger qu’elles représentent.
» Le cas de la hotte qui conduisait souvent à
un DGI, et qui est maintenant mieux cerné
et donc l’incidence est moindre du fait
d’une classification en A2.
» Le cas des cuisinières anciennes et détériorées
» Celui des robinets monoblocs avec embout
tétine.
Le rajout du contrôle des lyres de raccordement
Quelques points de contrôle visuels ont été
rajoutés pour le contrôle des lyres de raccordement haute pression des bouteilles au
détendeur.
Des points de contrôle complexifiés sans
raison apparente
L’examen de l’amenée d’air dans un local distingue maintenant deux cas, le cas de l’appareil de cuisson, du cas des autres appareils. Si
on voit bien là que l’on commence à introduire le type d’appareil, qui peut effectivement
présenter des risque différents, l’intérêt de
la distinction ne saute pas aux yeux dès lors
que les exigences, les critères de décision et
le classement de l’anomalie reste le même.
Il en va de même pour le découpage en cinq
catégories de l’examen de l’étanchéité du
conduit de raccordement, qui conduisent
tous les cinq à un DGI, alors que l’on aurait
pu imaginer qu’un orifice de prélèvement
non convenablement obturé, aurait pu faire
l’objet d’un classement A2, le contrôle de CO
étant là pour valider ou invalider la nature
immédiate du DGI. Par ailleurs, deux mesures
de CO seraient maintenant à réaliser, lorsqu’il
existe un, ou des dispositifs de ventilation
supplémentaires. Une avec les dispositifs
ventilation à fond, et l’autre avec ces dispositifs à l’arrêt. Nous ne voyons pas ce que peut
apporter la mesure de CO avec le dispositif à
l’arrêt, si le résultat est bon avec le dispositif
en fonctionnement maximal.
Des modifications difficiles à tenir
Les mesures de débit calorifiques se font
maintenant sur cinq minutes, avec trois minutes de préchauffage, et deux minutes de
mesure de débit, appareil à la puissance maxi.
Le problème qui se pose, et c’était déjà limite
avant, c’est en été, où il est quasiment impossible d’évacuer la chaleur transmise ainsi au
circuit de chauffage.
Un point dur qui n’est pas amélioré
Il reste un point problématique qui n’est absolument pas amélioré par les modifications
prévues au projet. C’est le cas des conduits
de fumées.
Si le projet définit maintenant ce qu’est le
conduit de fumées et ce qu’est le conduit
de raccordement, il continue de demander
à l’opérateur de diagnostic, dans le cadre du
respect de la prévention des risques et du
devoir d’alerte (sic), de prêter une attention
particulière à certains points, lorsqu’il sont
évidents et manifestes (re-sic).
Ces points sont, par exemple, l’impossibilité
de s’assurer de façon aisée et sûre de la présence d’un conduit de fumée (sic).
Il continue de lui demander tout et son
contraire, d’être particulièrement attentif
aux choses évidentes et manifeste, sur des
point de contrôle éminemment subjectif,
puisqu’il ressort de l’appréciation de chacun
de définir si il est possible ou non de s’assurer, de manière aisée et sûre de la présence
d’un conduit de fumées.
C.H.
*Au moment ou cet article parait,
l’enquête publique est close. Il nous a semblé toutefois utile de revenir sur les principales modifications
introduites par ce projet de révision.
Amiante
Amiante
L’amiante en assemblée générale de copropriété
Quelles majorités pour faire réaliser
les travaux de confinement ou de
retrait d’amiante dans une copropriété ?
Lorsque des travaux de confinement ou
de retrait de l’amiante dans les parties
communes d’un immeuble en copropriété sont rendus nécessaires selon les
préconisations d’un diagnostiqueur, la
majorité requise est celle prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
La majorité absolue (art. 25) s’applique
à l’ensemble des millièmes de la copropriété, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors
de l’assemblée générale.
Exemple : Sur 1000 millièmes, la majorité
absolue est de 50.
Si l’assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :
1. Si le projet a recueilli au moins un tiers
des voix de tous les copropriétaires,
présents ou non, la même assemblée
peut statuer, dans un second vote, à la
majorité de l’article 24.
2. Dans le cas contraire, la convocation
d’une seconde assemblée dans le délai
de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l’article 24.
Toutefois, lorsque l’assemblée générale
souhaite faire réaliser des travaux plus
importants que ceux imposés par la réglementation, c’est la majorité qualifiée
de l’article 26-c qui est exigée. Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la
majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.
Exemple : une copropriété compte 50
membres représentant au total 900 voix.
La double majorité exige au moins un
vote positif de 26 copropriétaires représentant au moins 601 voix.
Si les travaux nécessitent d’intervenir dans
les parties privatives, l’article 9 alinéa 2
s’applique : « si les circonstances l’exigent
et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas
altérées de manière durable, aucun des
copropriétaires ou de leurs ayants droit
ne peut faire obstacle à l’exécution, même
à l’intérieur de ses parties privatives, des
travaux régulièrement et expressément
décidés par l’assemblée générale ». Les copropriétaires concernés subissant un préjudice peuvent, dans certaines conditions
avoir droit à une indemnité à la charge de
l’ensemble des copropriétaires.
Enfin, il a été jugé que le désamiantage
d’une tour en copropriété doit être décidé
à l’unanimité lorsque les travaux doivent
conduire à rendre l’immeuble « brut de
béton » tant en ses parties communes
qu’en ses parties privatives. (Cass. 3e 27
mars 2007).
Changement de la définition d’une fibre.
Quel impact sur nos missions de repérage ?
Un impact fort sur les laboratoires.
Ce sont en effet les méthodes de comptage de fibres dans l’air qui sont en premier lieu impactées, avec l’abandon probable de la méthode MOCP, qui faisait
référence en matière d’exposition des
travailleurs, et avec, pour la méthode
META, un probable rendu de résultat par
type d’amiante et par typologie de fibre.
Et il nous faudra, bien sûr, nous tenir au
courant pour savoir interpréter et commenter éventuellement les résultats
dans nos rapports.
Quel changement sur nos missions
de repérage ?
Les effets les
plus
importants risquent
de porter sur
des
aspects
inattendus de
nos missions
de repérage,
c’est-à-dire sur
les mesures d’ordre général que nous devons préconiser en présence d’un matériau dégradé et sur les précautions prises
à l’occasion de nos interventions. Nous
nous basons actuellement sur une évaluation des risques issue de mesures qui
seront totalement remises en cause.
Crédit photo : A.P.
Le 9 février dernier, un avis a été rendu
par l’Agence Française de Sécurité Sanitaire de L’Environnement et du Travail
(AFSSET), suite à une expertise collective, sur l’intérêt éventuel de la prise en
compte des Fibres Fine d’Amiante (FFA),
et des Fibres Courtes d’Amiante (FCA).
L’incidence des recommandations de
l’AFSSET sur le contenu de nos missions
de repérage sera somme toute assez faible.
En effet, la prise en compte des fibres
courtes d’amiante dans les comptages,
associée à une baisse attendue de la référence réglementaire, qui pourrait être divisée par 5 ou 10, risque de faire voler en
éclat nos références actuelles en termes
d’évaluation des risques d’exposition de
la population, qui s’appuient aujourd’hui
sur des comptages de fibres de longueur
supérieures à 5μm et avec des sensibilités
analytiques adaptées au seuil de 5 F/l.
Hors, beaucoup de matériaux de
construction contiennent de fortes proportions de fibres de moins de 5μm de
long, soit que ces fibres aient été mises
initialement sous forme de charges minérales de petite taille, comme dans les
dalles vinyle amiante, soit que les fibres
aient été cassées par les actions mécaniques de vieillissement du matériau.
Concrètement, il n’est pas impossible
qu’un fibrociment légèrement dégradé,
qui ne fait pas décoller l’aiguille du compteur de fibre aujourd’hui, fasse demain
apparaître des valeurs affolantes de FCA.
De la même façon, un prélèvement d’échantillon effectué selon des méthodologies qui
ne laissent pas de trace d’amiante mesurable aujourd’hui, pourrait s’avérer polluant
avec ces nouvelles méthodes de mesure.
C.H.
11
Etat parasitaire
Etat parasitaire
L’examen des planchers
Lors d’un état parasitaire relatif à la
présence de termites, les planchers
sont des ouvrages méritant une attention particulière. Tour d’horizon en
quatre points essentiels du diagnostic
d’un plancher.
Souvent en bois, atteint plus rapidement
que la charpente, une attaque importante d’un plancher pourrait s’avérer
désastreuse, voire dangereuse. L’arrêté
ministériel du 29 mars 2007 ainsi que la
norme XP P 03-201 fixent quelques règles
importantes à respecter concernant la
méthodologie et la rédaction du rapport.
On pourrait découper la procédure en
quatre principaux points :
1. Identification des parties d’ouvrages visibles et accessibles
Le principe est de respecter le périmètre
de la mission définie par la réglementation ! Seules les parties d’ouvrages visibles et accessibles sont à considérer…
car interdiction absolue de détruire !
Ainsi, la norme précise que « l’accessibilité est la possibilité d’atteindre un
élément avec les moyens mis à disposition de l’intervenant, sans démontage ni
sondage destructif et sans déplacement
de mobilier lourd et encombrant ». Au
professionnel de juger in situ, sachant
que le devoir de moyen est de mise… !
Pour les planchers, par exemple, ne
pas oublier d’effectuer, lorsque cela est
possible, la dépose partielle des revêtements non fixés (plastiques, moquettes,
etc.) afin d’accéder au parquet !
En conséquence, deux parties d’ouvrages, et non une seule, seront visibles et
donc à examiner.
2. Examen visuel
Le principe de cette étape est de détecter des indices d’infestation de termites
et de rechercher des zones favorables
au développement de ces agents.
Or, la contrainte essentielle et de taille,
est le fait qu’il n’est pas aisé d’observer
des indices d’infestation de termites sur
des planchers et ce, particulièrement
si le lieu est habité : les termites ayant
tendance à fuir les trop fortes « vibrations ».
12
Ainsi, rares sont les dégradations importantes sur ce type d’ouvrage.
On peut toutefois observer les indices
suivants :
» Des débris d’imagos (adultes ailés)
très souvent proches de points lumineux tels que des fenêtres.
» Des puits d’aération (assimilés plutôt
à des rebouchages), déformations légères des boiseries, ainsi que des départs de galeries tunnels surtout dans
les interstices (entre lattes) et les recoins.
Des indices sont bien plus visibles sur
les plinthes : de plus faibles épaisseurs,
elles sont souvent plus « savoureuses »
pour le termite !
Les zones favorables correspondent
quant à elles, aux parties de la pièce
présentant une plus forte humidité :
Par exemple les têtes de poutres, logées
dans les murs…Attention, les termites
apprécient mais n’exigent pas… !
Il s’agit donc d’être particulièrement
attentif : les indices, s’ils sont peu nombreux, sont souvent cachés (en sous face
des parquets, lambris par exemple)…
3. Sondages
Le principe est de sonder
aux endroits propices…
D’où l’importance d’un
examen visuel minutieux
: peu de chance de trouver des indices en plein
milieu de la pièce ! Il
s’agit donc de favoriser
l’investigation depuis la
périmétrie vers l’intérieur…
La
norme
précise
d’ailleurs que les « sondages, concernent l’ensemble des éléments en
bois. Les éléments en
contact avec les maçonneries doivent faire l’objet de sondages rapprochés. »
4. Rapport
Au vu du cadre restreint
de la mission, il serait erroné de croire
que si aucun indice d’infestation de termites n’est observé, cela signifie qu’il
n’y a aucune présence de l’insecte…En
effet, tous les ouvrages ne seront pas
accessibles le jour de la visite. Aucune
conclusion de ce type n’est donc à envisager ! Ainsi, pour clarifier les choses
vis-à-vis du client, il est impératif de lui
préciser les éléments examinés et ceux
qui ne l’ont pas été ! Et ce, pour CHACUN D’ENTRE EUX (même ceux qui ne
sont pas en bois : les termites pouvant
dégrader tout type de matériau tendre).
Ce document doit en effet matérialiser
les contrôles effectués.
L’arrêté demande de remplir convenablement le tableau suivant :
BÂTIMENTS
et parties de
bâtiments
visitées (1)
OUVRAGES,
parties
d’ouvrages
et éléments
examinés (2)
RÉSULTAT du
diagnostic
d’infestation
(3)
Ainsi, dans la plupart des cas, seuls les
revêtements de sol seront visibles et
accessibles et seuls ces derniers auront
donc à être examinés et à être mentionnés dans le rapport…
Les éléments porteurs seront en effet
Pour rappel : Plancher bois traditionnel
Solive
Auget
Lattis et
enduit de plâtre
Poutre
Parquet : Revêtement de sols dont le parement
permet plusieurs rénovations (D.T.U 51-2)
Plancher : Forte épaisseur de bois massif (souvent
en résineux) et ayant un rôle porteur (Un plancher
ne peut pas être un parquet)
Etat parasitaire
Etat parasitaire
très souvent inaccessibles et l’on ne
pourra pas se prononcer sur leur état
réel…
Cette procédure d’examen est évidemment transposable sur quasiment tous
les ouvrages constituant le bâti ! Le termite, sournois, ne réalisera pas toujours
des dégradations visibles…au diagnostiqueur donc de se protéger en rédigeant un rapport compréhensible par un
néophyte et en redéfinissant clairement
sa mission et son investigation.
Lauréline ROY
Pharmabois, Ingénieur structure bois
spécialisée en pathologie biologique
Parution d’un «Guide Mérule»
Un guide de recommandations vient
de paraître à l’initiative du ministère
du Logement et de la Ville ainsi que
de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah). Ce guide,
qui a nécessité près d’un an de travail, vise à sensibiliser les professionnels comme les particuliers sur
les désordres que peuvent entraîner
les mérules dans l’habitat. Il propose
de l’information et des conseils pra-
tiques, présente des schémas
clairs et envisage les différents cas
de figure : quelles constructions sont
concernées ? Quels sont les aménagements à éviter ? A quel moment
contrôler son bâti ? Quelles parties
sont le plus en proie à la prolifération des mérules ? Comment réagir
en cas d’infestation ? Le guide insiste notamment sur le nécessaire bon
entretien des bâtiments. Disponible
en ligne sur le site de l’Anah : www.
anah.fr.
Performance énergétique
Performance énergétique
La méthode Th-C-E ex
La méthode Th-C-E ex a rendu applicable
la réglementation thermique « globale »
imposée maintenant pour la réalisation
des audits thermiques en vue de l’obtention de l’éco-prêt à taux zéro.
La réglementation thermique « globale » correspond à la transposition par la
France de la directive européenne du 16
décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments. Cette réglementation en existant impose en cas de travaux
importants une performance globale du
bâtiment rénové et vient compléter la réglementation « élément par élément » qui
s’applique, depuis le 1er novembre 2007,
à la plupart des éléments et équipements
concourant à la qualité thermique, dès
lors qu’ils sont remplacés ou installés.
Publiée en annexe de l’arrêté du 8 août
2008, la méthode Th-C-E ex s’applique
aux bâtiments résidentiels et tertiaires respectant simultanément les trois
conditions suivantes :
» leur Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
est supérieure à 1000m² ;
» la date d’achèvement du bâtiment est
postérieure au 1er janvier 1948 ;
» et le coût des travaux de rénovation
« thermique » décidés par le maître
d’ouvrage est supérieur à 25% de la
valeur hors foncier du bâtiment, ce
qui correspond à 322 € HT /m² pour
les logements et 275 € HT/m² pour les
locaux non résidentiels.
La méthode de calcul Th-C-E ex a pour
objet le calcul réglementaire de la
Une nouvelle version du guide
“recommandations DPE“ est parue
Une nouvelle version du guide
« recommandations DPE » est
maintenant disponible sur le site
www.rt-batiment.fr. Ce guide s’adresse
aux diagnostiqueurs qui établissent des
Diagnostics de Performance Energétique.
Il vient en complément du guide « d’inspection », décrivant la procédure d’identification du bâtiment.
Les objectifs du guide sont d’indiquer
les travaux qui permettent de réaliser des économies d’énergie, tout en
améliorant le confort et en tenant
compte de la durabilité de l’édifice qui
pourraient conduire à des contre-performances en alertant des dangers de
certaines mises en œuvre.
Ce n’est pas un guide de prescription ni
de formation.
consommation conventionnelle d’énergie d’un bâtiment existant pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement,
la production d’eau chaude sanitaire
et l’éclairage ainsi que le calcul réglementaire de la température intérieure
conventionnelle, Tic, atteinte en été
dans un bâtiment existant.
L’objectif général de cette réglementation est d’assurer une amélioration
significative de la performance énergétique d’un bâtiment existant lorsqu’un
maître d’ouvrage entreprend des travaux susceptibles d’apporter une telle
amélioration.
Crédit d’impôt pour le
DPE volontaire
Un crédit d’impôt prend en charge
50% du coût de réalisation d’un
diagnostic de performance énergétique lorsqu’il est réalisé par une
personne certifiée et en dehors
des cas où la réglementation le
rend obligatoire. Il s’agit d’un DPE
réalisé de façon volontaire dans
l’objectif de prévoir des travaux
d’amélioration de l’efficacité énergétique du logement.
Pour un même logement, un seul
diagnostic de performance énergétique ouvre droit au crédit d’impôt
par période de cinq ans.
13
Plomb
Plomb
Même si quelques points de la norme NF
X46-030 peuvent prêter à interprétation,
il en est un qui ne devrait souffrir d’aucune
contestation : toutes les UD doivent être
mesurées. Même celles situées à plus de
3 mètres de hauteur.
Il y a maintenant trois ans le Décret 2006-474
et l’Arrêté du 25 avril 2006 relatif au « Constat
de Risque d’Exposition au Plomb » (CREP) sonnaient le glas de l’ « ERAP » (Etat des Risques
d’Accessibilité au Plomb) ; ce dernier avait été
mise en place par arrêtés préfectoraux sur la
plupart du territoire depuis un nombre d’années variables selon les départements.
Avant cette date, seule une dizaine de départements restait encore non soumis à ce
diagnostic. Cet état était à réaliser suivant
un guide méthodologique ; si celui-ci donnait
bon nombre d’informations sur la manière
de procéder et de rédiger, avec l’arrivée du
CREP l’arrêté du 25 avril modifiait certains
points, était plus précis sur la méthodologie,
donnait un modèle de tableau récapitulatif
de l’ensemble des unités de diagnostic mesurées, mais précisait aussi qu’un croquis devait
apparaître dans le rapport avec sur celui-ci le
marquage des différentes « zones » des locaux concernés.
A en croire certains, ou suivant le lecteur,
différents points de l’arrêté pouvaient être
sujet à interprétation, une circulaire interministérielle du 13 août 2006 apportait pourtant des informations et commentaires sur
les dispositions à appliquer. Cette circulaire
mettait en avant de nombreuses précisions
qui sont ensuite apparues dans la norme Si
certains points semblent un peu surprenants
(indication de la zone « plafond » en clair sur
le croquis …) d’autres en revanche sont importants : toutes les unités de diagnostic (UD)
sont bien à lister dans le tableau qu’elles aient
un revêtement ou non, qu’elles soient récentes ou pas et sont bien à prendre en compte
dans le calcul du nombre et des pourcentages
de classement des UD ; en cas de non mesurage la raison doit en être précisée ; définition
de la convention d’attribution d’une lettre à
chaque zone d’un local, etc.
En lisant cette norme certains diront que les
UD situées à plus de 3 mètres de hauteur ne
sont pas à mesurer … alors que celle-ci signale
que l’auteur du constat doit être capable de
réaliser des mesures jusqu’à 3 m et, qu’en
cas de présence d’UD à ce niveau : « l’auteur
du constat et son commanditaire définissent
« contractuellement » (donc dans l’Ordre
de Mission …) les dispositions particulières
à prendre en conformité avec la réglementation du travail » et malgré cela certains
plafonds ne font pas l’objet de mesure de
concentration en plomb … sûrement parce
que cela a été expressément indiqué dans
l’ordre de mission signé avant le constat et
parce qu’un revêtement contenant du plomb
à une concentration supérieure au seuil réglementaire ne présente pas de risque d’intoxication, sur le seul fait qu’il soit situé au dessus
de 3 mètres …
Quelles obligations de diagnostic
pour le plomb dans l’eau ?
Les obligations concernant le plomb dans
l’eau et le réseau de distribution qui l’achemine résultent du titre II du livre III du Code
de la Santé Publique relatif à la sécurité sanitaire des eaux et des aliments.
Les exigences sont établies par référence à
des limites de qualité, qui, pour le plomb,
sont fixées à 25μg/L actuellement et seront
abaissées à 10μg/L en décembre 2013.
En ce qui concerne les immeubles bâtis, et
leur distribution intérieure d’eau, la présence éventuelle de tuyauterie en plomb,
et de conditions favorables de dissolution
du plomb dans l’eau pourrait, à l’horizon de
14
l’exigence future de décembre 2013, générer des taux de plomb supérieurs à 10μg/L.
A titre préventif, il est possible de réaliser
un diagnostic du réseau de distribution
consistant en un repérage des tuyauteries
plomb ainsi qu’une analyse du potentiel de
dissolution du plomb. C’est la norme NF P
41-021 qui en décrit la méthodologie.
Si ce repérage peut être conseillé, notamment dans les immeubles anciens,
construits avant 1955, il n’est absolument
pas obligatoire.
C.H.
Crédit photo : Thierry DES COURRIÈRES
Norme NF X46-030 : toutes les unités
de diagnostic sont à lister dans le tableau !
Si nous souhaitons que notre métier soit respecté, il semble évident d’avoir un peu de bon
sens dans la préparation et réalisation de nos
missions : devrions-nous être moins attentifs
à un faux-plafond susceptible de contenir de
l’amiante parce qu’il est à plus de 3 m de hauteur ? Devrions-nous écarter de notre intérêt
la pièce de bois scellée dans un mur (qui plus
est humide) parce que celle-ci est à plus de
3 m ? Non, ce qui nous intéresse dans chaque
diagnostic, état, constat … c’est de trouver ce
que l’on cherche lorsque celui-ci est présent !
Dans le cadre du CREP notre rôle est de rechercher et d’indiquer les revêtements qui
contiennent du plomb au delà d’une certaine
concentration ! Alors ayons la même ligne de
conduite dans toutes les missions que nous
acceptons et cela nous avancera pour espérer
être reconnus un jour.
Thierry DES COURRIÈRES
Diagnostiqueur
Délégué régional de l’Unectpi.
Le CREP permet le déclenchement d’une procédure
d’urgence par le préfet.
L’article 85 de la loi MLLE prévoit
qu’un constat de risque d’exposition
au plomb (CREP) établi par un diagnostiqueur peut permettre de déclencher une procédure d’urgence,
s’il est validé par l’autorité sanitaire.
Jusqu’à présent, le préfet ne pouvait
recourir à cette procédure que sur la
base d’un DRIPP (Diagnostic du Risque d’Intoxication par le Plomb dans
les Peintures). Une nouvelle disposition qui apporte un intérêt évident
et concret à la transmission des CREP
au préfet par les diagnostiqueurs.
Loi Carrez
Loi Carrez
Les points clés de la mesure
de la superficie privative
Face à la diversité des jurisprudences et interprétations contradictoires, la mesure de
la superficie loi Carrez plonge parfois les
professionnels que nous sommes dans une
profonde perplexité. Proposition d’une démarche d’analyse en quatre points.
La mesure de la superficie privative pose
régulièrement des questions d’application.
Pourtant les textes semblent clairs, avec l’article 46 de la loi N°65-557 modifiée, fixant
le statut de la copropriété des immeubles
bâtis, qui précise le cadre de l’obligation, les
recours possibles par l’acquéreur en cas d’erreur supérieure à 5%, et qui renvoie au décret
67-223 modifié pour la définition de la superficie privative (articles 4-1 et 4-2). Mais, face à
la pratique, des difficultés d’interprétation se
posent quasi quotidiennement.
Face à ces interrogations, nous sommes bien
souvent seuls, et nous nous devons, en tant
que professionnel, de trancher, bien avant
qu’un juge n’ait à juger un éventuel litige. Cette décision, est d’autant plus périlleuse, qu’elle
est porteuse de conséquences financières importantes pour notre client, et par le biais de
notre responsabilité civile de professionnel,
pour nous aussi. Elle est périlleuse aussi, car
il existe un dédale des jurisprudences contradictoires, une diversité des points de vue, et
beaucoup de légendes urbaines issues d’interprétation aussi péremptoires que discutables.
Face à ce risque, que nous portons dans nos
interventions, une tentative serait de donner
une superficie par défaut, c’est à dire de ne jamais prendre en compte les superficies pour
lesquelles nous nous posons des questions.
Mais est-ce bien ce qui nous est demandé
par notre client ? Car c’est d’abord à lui que
nous devons une prestation digne d’un professionnel.
Nous vous proposons une démarche d’analyse en quatre points clés à examiner, pour
vous aider à répondre à vos questions d’interprétation.
1. La définition du lot
La première chose est de définir le lot dont nous
sommes chargés de mesurer la superficie privative. Cette définition est donnée dans l’acte de
propriété et/ou dans l’état descriptif de division.
Cette définition nous permet de distinguer
les parties privatives, qui sont inclues dans le
lot, des autres parties, privatives ou communes, qui en sont donc exclues.
On pourra ainsi vérifier que telle loggia, tel
sas, ou telle terrasse est privative ou non.
Chaque écart entre ce que nous constatons
et la description peut ainsi faire l’objet d’une
mention dans notre rapport.
Si nous n’avons pas accès à la définition des
lots, il est important de le préciser aussi dans
notre rapport.
2. Repérer les planchers des locaux
Cela semble évident, mais peut rendre de
vrais services dans la démarche, en évitant de
se disperser sur d’autres notions que celles
demandées par la définition de la superficie
privative.
On peut citer le cas, par exemple de locaux au
rez-de-chaussée, qui seraient dépourvus de
planchers construits, mais dont le sol serait
en terre battue ou en gravillons.
On peut aussi citer le cas de décrochés et de
dénivelés localisés, de rampes, ou le cas de
trémies ou de trappes, ainsi que le cas des
mezzanines.
Seules les surfaces de planchers, et toutes
les surfaces de plancher doivent être comptabilisées selon la définition de la superficie
privative.
On pourra utilement préciser dans le rapport,
toutes les hypothèses et interprétations faites, sur la présence ou l’absence d’un plancher, et sur l’intégration ou non de ces surfaces dans le résultat final.
3. La notion de clos et couvert
Il n’y a pas de définition précise et unique
de ce que peut être un local clos et couvert.
Toutefois, la plupart des analyses juridiques
s’accorde à dire qu’à minima, il s’agit d’un local qui peut être fermé et est protégé (en position fermée) contre les eaux de pluie et de
ruissellement, et contre les remontées d’eau.
Là aussi, on pourra utilement préciser dans le
rapport, la prise en compte ou non de cette
notion pour retenir ou exclure une surface
dans la superficie privative.
4. Les surfaces à retirer
Sont à retirer de la superficie privative les
surfaces de plancher occupées par des murs,
cloisons, marches et cages d’escalier, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres, ainsi
que celles pour lesquelles la hauteur du local
est inférieure à 1,8 mètres.
Pour chaque élément, il s’agit de se poser la
question s’il rentre ou non dans la liste des
surfaces que je dois retirer.
On pourra ainsi répondre aux cas particuliers
des bars américains, des placards construits
(non mobiliers), des équipements scellés, des
manteaux de cheminées, des embases de cheminées des traversées de tuyaux, des poteaux…
Il apparaît comme indispensable de citer dans
le rapport la taille et l’importance des surfaces
prises en compte ou exclues pour les cas particuliers rencontrés, ainsi que la superficie exclue pour cause de hauteur inférieure à 1,8m.
Textes légaux
- Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis.
- Articles 4-1 et 4-2 du décret du
17 mars 1967.
C.H.
Doit-on inclure dans la superficie privative une pièce de rangement accessible par une porte présentant un passage inférieur à 1m80 ?
Si le rangement constitue bien une pièce décrite dans le lot considéré, qu’elle comporte un plancher et que ce local est clos et couvert, la superficie de la pièce est à
intégrer dans la superficie privative. Seules seront décomptées les éventuelles parties pour lesquelles la
hauteur de la pièce
A inclure dans la
superficie privative
est inférieure à 1,8 m,
ainsi que la surface
occupée par les murs,
Rangement –
A exclure de la
Accès par une
Hauteur > 1,8 m
cloisons et embrasure porte de moins
superficie privative
au titre de
d’1,8m de haut
de porte.
l’embrasure.
Il n’y a pas d’exigence
sur l’accessibilité du
local ou du plancher.
A exclure de la
superficie privative
au titre des murs et
cloisons.
15
A c c es s ib il ité h a n dic a p é s
Accessibilité handicapés
Lettre bimestrielle d’informations
vendue par abonnement.
Numéro 1
Directeur de la publication :
Alain Périé
Création et impression :
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Rédaction :
Rédacteur en chef :
Alain Périé
Rubriques techniques :
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Veille juridique :
Maître Jean-Marc Perez
Ont participé à ce numéro :
Guy Abgrall
Thierry des Courrières
Bruno Gendron
Lauréline Roy
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pages publiées dans la présente publication
est strictement interdite sans l’autorisation de
l’éditeur, sauf dans les cas prévus par l’article
L.1225 du code de la propriété intellectuelle.
Diagnostic de l’accessibilité
des personnes handicapées :
droit dans le mur ?
Le décret du 30 avril 2009 avançant certains délais pour réaliser le diagnostic
pose un certain nombre de questions,
notamment celles des moyens, de la
compétence et de l’uniformité méthodologique.
Avancer les délais du diagnostic. Une
bonne idée car cette mesure permet au
maître de l’Ouvrage de disposer de plus
d’exercices budgétaires pour programmer les travaux de mise en conformité
avec la loi. Mais sans moyens : les prestataires peuvent, et non doivent justifier
de leur compétence ou formation en
accessibilité. Il n’existe aucune procédure de certification des prestataires
diagnostiqueurs pour attester de leur
compétence : comment peuvent-ils en
attester sachant que les formations ne
sont obligatoirement que pour certains
étudiants et ce depuis le 1er janvier
2009 ?.
Faire paraître un décret le 30 avril 2009
pour une mise en application au plus
tard le 1er janvier 2010, est-ce vraiment
sérieux ?
En outre le décret ne se prononce pas
sur la nécessaire uniformité méthodologique que devrait requérir le diagnostic.
Bulletin d’abonnement
Bulletin d’abonnement
Une année de veille professionnelle
+ Accès à l’espace abonné du site www.diagnostiqueur-immobilier.fr
Ce nouveau décret risque d’être à l’origine de controverses, d’interprétations
différentes en fonction des intervenants
et va nuire à l’homogénéité des diagnostics réalisés sur l’ensemble de la France.
Qu’en sera-t-il de la chaîne de responsabilité juridique en cas de contentieux
en 2015 ?. Cela va produire une jurisprudence pléthorique créant une sorte de «
législation parallèle » alors même qu’il
peut s’agir désormais de procédures pénales.
Nous voyons bien que le diagnostic est
l’un des vecteurs essentiels du volet accessibilité de la loi du 11 février 2005.
L’indispensable qualité de ce diagnostic
dépend de la compétence du diagnostiqueur que, paradoxalement, le décret
oublie de définir.
En matière d’accessibilité, les bonnes
intentions ne suffisent pas, encore faudrait-il s’en donner les moyens !
Force est de constater que les conditions propres à répondre à l’espoir suscité par la loi de 2005, ne sont pas, à ce
jour réunies.
Guy ABGRALL
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