Les besoins en immobilier spécifique : LES SCIENCES DE

Les besoins en immobilier spécifique :
LES SCIENCES DE LA VIE DANS LE BAS-RHIN
Introduction..........................................................................
Approche qualitative.....................................................
Approche quantitative ..................................................
Analyse historique : Analyse de l’action de l’Adira
entre 1993 et 2006 ........................................................
2
3
4
5-7
Les entreprises et les emplois dans les SDV ...................... 7-10
Besoins immobiliers ............................................................ 11-14
Sciences de la Vie
Conclusion............................................................................ 14-15
ADIRA – MJ/ML/LS – Mai 2007
Mai 2007
Introduction
Pour préparer une possible extension du Bioparc d’Illkirch, l’Adira coordonne des
travaux menés avec :
- La CUS
Jean-Christophe SCHAFFO
- La SERS
Matthieu BERG
- Le Conseil Général
Philippe HAERTEL
- La Région Alsace
Olivier LONGIN
L’objectif est de déterminer les surfaces de locaux utiles pour le secteur des Sciences
de la Vie en complément des locaux existants mais aussi de définir qualitativement
ces besoins.
Pour répondre à ces questions, les travaux ont été menés en groupes de travail :
• Avec les entreprises actuellement utilisatrices des locaux : approche qualitative ;
•
Avec les partenaires thématiques : Sémia, Biovalley, Pôle AGIT ;
•
Par ailleurs l’ADIRA a mené une étude sur les flux des projets au cours des
quatorze dernières années.
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Approche qualitative
Les attentes des entreprises
Les attentes ont été exprimées par les entreprises du secteur, utilisatrices de locaux
locatifs au sein de l’hôtel d’entreprises dédié aux sciences de la vie (Bioparc) porté
par la SERS ou Tycho Brahé porté par Alsabail :
- ALIX,
- ALSACHIM,
- FAUST PHARMA,
- NOVALYST DISCOVERY,
- NMRtec,
- POLYPLUS TRANSFECTION,
- PRESTWICK CHEMICAL
Retour d’expériences :
• Les locaux actuels sont faiblement divisibles,
•
Un immobilier évolutif et adaptable est nécessaire dans ce secteur.
•
Les locaux doivent comprendre des laboratoires et des bureaux (env. 2/3 – 1/3).
Remarque :
Les laboratoires de biologie peuvent se transformer en laboratoires de chimie bien plus
facilement que l’inverse.
•
Il faudrait envisager des cellules de 200 à 250 m² cumulables en fonction des
besoins d’extension des entreprises.
•
Certains équipements spécifiques sont nécessaires. Ainsi, une HVAC (système
d’extraction d’air, ventilation) par module, ou pour deux modules (cette solution
permettant de garantir la continuité des travaux en cas de panne). Cet
équipement est fort coûteux et représente plus du tiers du coût de l’immobilier
en aménagement spécifique. Cet aménagement correspond à de l’immeuble par
destination.
•
Compteurs individualisés pour l’eau et l’électricité.
•
Des équipements communs sont à prévoir :
-
Stock de solvants (bunker)
Laverie + lieu de détente en partie centrale du bâtiment
Bennes à déchets : prévoir une localisation
Attention : le coût de fonctionnement des locaux est très élevé : les traitements d’air
représentent 1/3 des coûts d’installation des laboratoires : prévoir des installations à
débits variables.
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Approche quantitative
Les besoins issus de l’endogène
L’Adira a réuni un groupe de travail composé de:
• représentants des Collectivités :
-
CONSEIL GENERAL
-
M. Philippe HAERTEL, Direction Eco. &
Rayonnement International
M. Olivier LONGIN, Chargé d’Etudes
M. J-Christophe SCHAFFO, Direction Dév.
•
CONSEIL REGIONAL
C.U.S.
Urbain
SEMIA :
•
SERS
M. Matthieu Berg, Chef de Projet
•
Pôle AGIT :
M. Matthieu Vermel, Directeur Général
•
BioValley :
M. Nicolas CARBONI, Directeur Général
M. J-Luc Dimarcq, Directeur Général
L’objectif du groupe est de déterminer le nombre de projets générés par le tissu local
de la recherche publique et de la création d’entreprises.
Pour SEMIA
Depuis 2000, date de la création de Sémia, 55 projets et sociétés ont été incubés, 20
sont en cours, dont :
- 42% en biotechnologies
- 22% en chimie ; et
- 32% concernant les TIC.
Le flux annuel de sortie est d’environ 2-3 projets par an susceptibles de s’installer
dans un Bioparc.
Pour le pôle AGIT :
Le pôle Innovations Thérapeutiques se concentre sur des collaborations entre
entreprises et laboratoires ; peu de ces collaborations se transforment en projet
d’entreprise. Dans ce cas les projets seraient suivis par Sémia et la moyenne de deux
projets annuels ne devrait guère varier.
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Analyse historique :
Analyse de l’action de l’Adira entre 1993 et 2006
Entre 1993 et 2006 l’Adira a suivi 55 entreprises représentant 95 projets dans tous les
secteurs des Sciences de la Vie dans le Bas-Rhin (certaines entreprises peuvent avoir
des projets de développement sur différentes années).
Ces dossiers proviennent de projets d’implantation internationaux, de
développement d’entreprises existantes ou d’accompagnement de jeunes créateurs
en étroite relation avec SEMIA, particulièrement sur les périodes de post-incubation.
Les projets suivis représentent la quasi totalité des dossiers du secteur des Sciences
de la Vie dans le Bas Rhin au cours des 14 dernières années, et permettent ainsi une
analyse fiable des flux des entreprises de ce secteur dans le Bas Rhin. L’Adira n’a pas
retenu dans cette étude les entreprises qui offrent du conseil aux sociétés des
sciences de la vie (ingénierie, consulting,…), ni celles existant avant 1993 dans le BasRhin ayant eu une activité stable.
L’Adira aura donc suivi 6 à 7 dossiers d’entreprise par an en moyenne soit pour des
créations (origine locale), soit lors de l’implantation (entreprises n’étant pas
présentes en Alsace auparavant) soit dans l’accompagnement de développements
(croissance des entreprises installées sur le territoire).
Nombre de projets par année et par type de projet
Evolution du nombre de projets
12
10
8
6
Nombre de projets
Créations
4
Implantations
Dév. + Rachat
2
Ferm.+Déloc.
0
-2
-4
93
94
95
96
97
98
99
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Années
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Le suivi des projets de création est relativement stable sur la période avec une hausse
marquée de 2000 à 2003. Cette période correspond à la création de SEMIA et
témoigne d’un meilleur accompagnement des jeunes chercheurs qui se lancent dans
la création d’entreprise.
Après 2-3 projets d’implantation par an entre 1993 et 2000, le nombre de ces projets
s’est raréfié ces dernières années (raréfaction des financements, « bulle » des
marchés financiers, effets du 11 septembre 2001). En revanche nombre de projets de
développement (suivis par l’Adira) n’a cessé de croître, en particulier sur la période
2001-2006 (11 projets en 2006) (Cf. NéoMPS, Polyplus Transfection, Pharmaster,
Millipore, Lilly…)
Enfin, les fermetures et délocalisation se concentrent sur la période 2003-2006 (Cf.
Deltagen, Carex, Entomed, qui n’ont su trouver les financements nécessaires à leur
pérennisation).
Proportion de projets par type de dossiers
45
40
35
30
Nombre de 25
dossiers 20
15
10
5
0
44
Dév.+Rachats
23
Créations
1
17
Implantations
2
12
Ferm+Déloc.
3
4
Type de dossiers
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Nombre de projets / nationalité entre 1993 et 2006
50
45
49
40
35
30
25
26
20
15
2
10
5
2
1
6
0
F
US
CH
J
DE
Austr
La forte proportion de projets français et américains peut s’expliquer d’une part par le
développement des entreprises locales et d’autre part par l’implication de l’Adira
pour l’implantation d’entreprises américaines. Ces projets sont majoritairement liés à
la confortation et au renforcement des activités des sites déjà implantés (Lilly,
Millipore…).
Les entreprises et les emplois dans le secteur des SDV
Entre 1993 et 2006, 55 entreprises ont eu des projets ; ces entreprises représentent
actuellement 5 057 emplois dans le Bas-Rhin dans les sciences de la vie. Dans ce laps
de temps l’Adira a suivi les 2 257 emplois qu’elles ont ainsi générés.
Les entreprises suivies sont celles qui ont connu des mouvements au cours des 14
dernières années : elles emploient au total près de 5 100 personnes. La moitié de ces
effectifs a été créée au cours de cette période, soit en moyenne 161 emplois par an.
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On note le dynamisme et la stabilité relative des entreprises du secteur des sciences
de la vie.
Proportion de créations/pertes d'emplois
18%
82%
pertes
créations
Nationalité des Entreprises
CH
7%
J
4%
DE
2%
US
29%
F
58%
F
US
CH
J
DE
58% du tissu des SDV dans le 67 est constitué d’entreprises Françaises
29% du tissu des SDV dans le 67 est constitué d’entreprises à capitaux US
7% sont d’origine Suisse
D’autres nationalités, (Japon, Allemand) ne représentent que peu de sociétés du
secteur.
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Mai 2007
En terme de nombre d’entreprises, le secteur des sciences de la vie dans le BasRhin est largement constitué d’entreprises françaises, pratiquement toutes
issues d’initiatives locales (entrepreneurs, chercheurs issus de nos universités).
En terme d’emplois, ce sont cependant les entreprises de nationalité US qui sont les
plus gros employeurs du secteur : nous avons la chance d’accueillir de grands noms
de la pharmacie US sur notre territoire, qui sont des employeurs majeurs ; cf : Lilly à
Fegersheim (près de 2000 salariés), Millipore à Molsheim (près de 1000 personnes).
Si les entreprises françaises sont essentiellement nées d’initiatives de scientifiques
locaux, les américaines proviennent principalement de propection et d’implantations
réalisées au cours des dernières décennies.
Nombre d’emplois par nationalité
Nombre d'emplois par nationalité
FR
16%
CH
6%
J
1%
US
FR
CH
J
US
77%
On note le poids relatif très fort des sociétés américaines dans le secteur des
sciences de la vie :
•
si les entreprises US représentent 29% du tissu des entreprises, elles
emploient 77% des salariés du secteur. Elles développent des fonctions liées
au groupe sur notre territoire : directions commerciale, internationale,
marketing, comptabilité… autant de fonctions liées à l’importance de
l’entreprise.
•
les entreprises françaises quant à elles, représentent 58% des entreprises
mais n’emploient que 16% des effectifs : ces entreprises se créent
localement, démarrent lentement avec une croissance régulière de leurs
effectifs.
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Taux de défaillance
La proportion d’entreprises fermées est la suivante : 12/55, représentant un
pourcentage de 21%.
Les jeunes entreprises sont fragiles, particulièrement dans un secteur qui axe sa
croissance dans domaine du développement de nouveaux médicaments ; les
étapes sont très longues (entre 10 et 15 ans) et très consommatrices de fonds.
Au cours des 14 dernières années, 12 entreprises ont disparu, soit 1 sur 5 .
Ces disparitions interviennent, pour 90% d’entres elles, dans les 5 premières
années.
Parmi ces fermetures, on compte une moitié de jeunes entreprises issues
d’initiatives locales, et 1/3 d’entreprises US qui souhaitaient se développer en
Europe quasiment en même temps qu’elles se créaient aux US. Dans plusieurs
cas, la maturité de ces entreprises n’était pas suffisante pour appréhender une
internationalisation, puisque les développements engagés ne généraient pas ou
très peu de chiffre d’affaires. (cf Deltagen a fermé en 2003, après 3 années en
Alsace : c’est toute l’entreprise qui a disparu, y compris aux US).
Notons que les entreprises qui ferment emploient en général moins de 20
salariés au moment de leur fermeture, à l’exception notable d’Aventis qui a fermé
les portes de son siège de Schiltigheim après 4 ans de présence, suite au rachat
du groupe par Sanofi : le siège à alors été rapatrié à Paris et les 250 salariés ont
été reclassés.
Certaines entreprises sont présentes en Alsace suite à des rachats successifs qui
peuvent dans certains cas représenter de nouvelles opportunités (Cf. Appligène,
devenue successivement Appligène Oncor, Q-Biogène, MP Biomedicals) ou les
laboratoires Merrell, devenus Merrell Dow, Marion Merrell Dow, Synthélabo, puis
Sanofi-Aventis ..., ou Octapharma qui s’est installé grâce aux locaux de l’ex-Centre
de Transfusion Sanguine à Lingolsheim.
L’existence de locaux –à la location pour les jeunes entreprises, ou
potentiellement en crédit bail pour les plus anciennes- est un élément
déterminant pour la localisation de projets.
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Besoins immobiliers
Situation actuelle
Situation immobilière des entreprises
23%
Achat
Location simple
15%
62%
Location en hôtel d'entreprises
(Hors incubées actuellement chez SEMIA)
Les offres en immobilier locatif spécifique concernent :
•
Les jeunes sociétés issues du tissu local : l’existence d’une telle offre est capitale
pour maintenir ces entreprises en Alsace : elle n’ont ni les moyens d’investir dans
de l’immobilier, ni ceux de convaincre des banques ou des capitaux risqueurs
d’investir dans l’immobilier. La solution « hôtel d’entreprise » est la seule
réponse à des besoins immobiliers que le marché privé ne satisfait pas : les
promoteurs ne construisent pas de locaux très spécifiques pour ne pas courir de
risque immobilier.
•
Les premières implantations de projets nés hors de notre région (Cf. Faust
Pharma, NMRtec, …) se sont faites grâce à l’existence d’une offre immobilière.
On peut rajouter l’exemple de Capsugel (Groupe Pfizer) qui s’est installée au Parc
d’Innovation d’Illkirch (PII) pour un nouveau programme de recherches grâce à
la disponibilité des locaux ex-Entomed dans le Tycho Brahé sur le PII.
•
Les nouvelles implantations (nationales ou internationales) relèvent de la même
logique.
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Incubations
Nombre de sociétés suivies en post-incubation : 10
Sur 17 créations (tissu local) : 10 incubées
Les entreprises non-incubées ont été créées soit avant la création de l’incubateur, soit
lancées sous forme de filiales par des entreprises déjà établies.
Les entreprises créées depuis 1993 ont généré ............................... 135 emplois nets
Les implantations d’entreprise ont généré ...................................... 419 emplois, et
Les projets de développements ont permis la création de .............. 1853 emplois.
(Entreprises implantées avant 1993 : seules les variations d’effectifs sont pris en compte)
Les services de l’incubateur pourraient aussi utilement avoir un effet de levier pour de
jeunes projets d’implantation.
Notons que ces chiffres tiennent compte des entreprises incubées et dès lors que des
besoins spécifiques de locaux sont présentés. Deux sociétés en cours d’incubation
seront à comptabiliser dans les demandeurs futurs.
Hôtels d’entreprises : les locaux existants
Deux bâtiments répondant au cahier des charges ont été mis sur le marché (tous
deux sur le Parc d’Innovation d’Illkirch (PII) :
•
Le Tycho Brahé, porté par Alsabail livré en 2001 avec une surface totale de
1 100 m² a permis d’héberger deux sociétés : Entomed (créée en 1999 et fermée
en 2005) et Prestwick Chemical qui s’est développée en construisant ses propres
locaux en 2006. Ce bâtiment est actuellement entièrement repris par Capsugel.
•
Le Bioparc, livré en janvier 2004 comprend deux bâtiments d’une surface hors
œuvre nette respective de 3 193 m² et 1 698 m² occupés pour le premier par les
sociétés CAREX créée en 2002 (1 811 m²), fermée en 2006 et FAUST PHARMA
(1 382 m²), le second étant occupé par POLYPLUS TRANSFECTION créée en
2001 et NOVALYST DISCOVERY depuis 2006. Chaque société occupe la moitié
des surfaces. Novalyst accueille également la société Phytodia, jeune incubée,
dans ses surfaces.
Après la défection de CAREX, les surfaces vacantes ont été divisées pour accueillir
trois nouvelles sociétés :
- ALIX,
595 m²
- ALSACHIM 360 m²
- NMRtec
260 m²
qui occupent les lieux depuis début 2007.
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La disponibilité de locaux était cruciale pour l’implantation de ces entreprises en
Alsace après leur incubation : elles étaient sollicitées par d’autres régions françaises
qui leur proposaient de les accueillir. Les dirigeants préféraient largement maintenir
leur entreprise sur notre territoire… ce qui n’a été possible que grâce au Bioparc.
Les post-incubées s’implantent dans de nouveaux locaux en moyenne au terme de 2
ans à l’issue de leur création .
Les besoins de surface s’échelonnent entre 150 et 1200 m². Les surfaces prises au
départ par CAREX sont clairement non représentatives des surfaces nécessaires à
l’issue de l’incubation ; elles ont d’ailleurs permis la localisation de trois société qui
n’auraient pu se maintenir en Alsace sans l’existence de ces locaux. Hors CAREX, les
surfaces se situent entre 150 et 600 voire 800 m². Le bâtiment principal du Bioparc
comporte cependant un très grand hall d’accueil de près de 180 m² qui est
actuellement totalement vide puisque ces jeunes sociétés n’ont pas la taille
nécessaire pour des personnes dédiées à l’accueil : ces surface « inutiles » viennent
imputer les budgets des entreprises qui supportent financièrement les surfaces non
utilisées.
Les surfaces « communes » doivent être précisément définies dans le projet futur et
trouver une utilisation.
En Moyenne :
6000 m² ont été construits –et « consommés » en 6 ans (BIOPARC et Tycho
Brahé), soit 1000 m²/an.
10 entreprises s’y sont installées dont 8 existent encore.
Approche moyenne : 600m² entreprise.
Etat du stock immobilier
L’offre immobilière « spécifique » disponible à ce jour sous forme locative est
quasiment nulle. Or, l’existence de locaux dédiés à cette activité qui nécessite de forts
investissements spécifiques non « déménageables », est un préalable à la
localisation des entreprises.
Nous pouvons prendre en compte un taux de défaillance d’environ 20% des
entreprises du secteur et « espérer » que des locaux se libèreront sur la base d’un flux
naturel.
Cependant, le même nombre d’entreprises sort tous les ans de l’incubateur (2/an).
Si de nouveaux programmes ne sont pas lancés, les chances d’accueillir des
implantations ou des créations/développements d’entreprises locales seront mises
en péril.
Par ailleurs un stock immobilier dédié permettrait des démarches prospectives pour
l’accueil de nouvelles sociétés dans le secteur des sciences de la vie.
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En général, la surface à l’installation (post-incubation) va de 150 à 1200 m² au terme
de 2 ans d’existence.
La préconisation serait par conséquent de prévoir des solutions immobilières par
« modules bureaux/laboratoires » cumulables, très flexibles d’une surface minimale
de l’ordre de 200 à 250 m² par module.
Surfaces par tranches d’effectifs
Au vu du nombre d’entreprises suivies par l’ADIRA, on peut évaluer de manière
globale des surfaces moyennes en fonction des effectifs.
Ainsi, pour des petites entreprises (1 à 20 salariés), la surface moyenne par salarié est
évaluée à 88 m²/salarié tandis qu’elle descend à 40 m²/salarié pour les sociétés les
plus importantes (Lilly, Millipore). Les surfaces sont comptées en surfaces brutes
(couloirs…).
Les différences de superficie peuvent s’expliquer par la diversité de locaux selon les
activités des entreprises :
• recherche et développement : des entreprises du type Alix ou Alsachim
disposent de laboratoires et de bureaux mais n’exercent ni des fonctions de
logistique ni de production. Dans cette configuration, les stocks
correspondent uniquement aux flux courants ;
• fabrication : il s’agit des plus grandes entreprises du secteur : Millipore
(5 000 m²), Lilly (80 000 m²) ;
• logistique : Fischer Bioblock (3000 m²) ;
• cumul des activités : certaines entreprises comme Octapharma (6000 m²)
exercent à la fois des fonctions de production, logitisque, R&D, et disposent
de locaux de bureaux.
Conclusion
L’existence d’un stock de locaux correspondant à une condition de développement
des entreprises du secteur des sciences de la vie ne pourra être initiée, et portée en
termes de risques, que par la volonté publique.
Les disponibilités immobilières actuelles sont très limitées :
•
Le Bioparc est complet,
•
l’ancien hôtel (Prestwick Chemical et Entomed) porté par Alsabail est également
occupé,
Les seules possibilités d’accueil existant actuellement sont celles que des entreprises
pourraient laisser vacantes (par exemple, la relocalisation de Transgène sur le PII
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libérera plusieurs milliers de m² rue de Molsheim (locataire), les intentions du
propriétaire restent ouvertes). Les réutilisations de ces surfaces nécessiteront
notamment des travaux de division importants.
Il semble par conséquent urgent de mettre sur le marché des surfaces appropriées
pour les sciences de la vie.
Celles-ci devront être flexibles en termes de modularité par cellules cumulables de
250 m² environ, afin de permettre la croissance des entreprises qu’elles soient
nouvelles arrivantes ou déjà existantes.
•
Il faut prévoir des équipements spécifiques pour ces locaux –ou des budgets
pour les mettre en place en fonction des occupants : salles blanches,
hottes…
•
Avec une moyenne de 2 entreprises en sortie d’incubation par an, il faut
prévoir entre 600 et 1000 m²/an pour répondre aux besoins locaux.
•
Ces surfaces ne tiennent pas compte d’une essor lié à la dynamique pôle.
•
La disponibilité immobilière est un facteur clé pour la localisation de
nouvelles activités.
Monique JUNG
Directeur Adjoint
__________________________________
Etude menée par l’Adira entre février et mai 2007
___________________________________
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