Paris Conférence

Paris Conférence
Graham Roberts, Directeur financier – 28 septembre 2007
En tant qu’investisseur dans
l’immobilier commercial,
nous créons de la valeur
en gérant, finançant et
développant des actifs de
grande qualité afin de
fournir aux entreprises un
environnement contribuant
à leurs succès.
The Broadgate Tower
Sommaire
Stratégie et positionnement
Bureaux
Le groupe en bref
1 7,5 Md £ – Leader du bureau à Londres
14
Présentation financière
2 Participation dans Canary Wharf
15
Baux de longue durée et fort taux d’occupation
16
Le Royaume-Uni — un marché attractif
3 Stratégie et perspectives du bureau
4 Marchés & perspectives
Stratégie active centrée sur les performances
5
Évaluer les tendances de nos clients
6
Politique et initiatives sectorielles de British Land
7
Portefeuille – Croissance des loyers
Création de valeur avec un programme de développement
de 4 Md £
Développement centré sur le client
Distribution
Perspectives de rendement immobilier
17
Présentation du marché britannique
18
Présentation des REIT au R.U.
19
Opportunités du statut REIT
8 British Land bien placé pour bénéficier de la hausse de la
demande locative
9
Annexe
10
Rendement
Dividendes
20
21
22
23
13,8 Md £ – Leader dans le secteur des commerces
11 Bénéfices potentiels des futurs projets
24
Nouvelle approche du commerce en périphérie
12 Bureaux: potentiel de croissance des loyers londoniens
25
Perspectives et stratégie dans le secteur des commerces
13 Commerces en périphérie - Portefeuille européen
26
British Land en bref
Le groupe en bref
ƒ Fortes performances historiques
30%
1
1
50%
20%
2
25%
2
40%
20%
1
15%
1
5%
0%
British Land
20%
10%
10%
5%
0%
0%
Sociétés comparables6
1 an
2
15%
5 ans
10%
2
1
3 ans
30%
1 an
ƒ Actifs de grande qualité (96% au R.U.)
– Sites de qualité et locataires prestigieux
– Occupation élevée, baux de longue durée
Rendement total5
60%
3 ans
ƒ Potentiel de croissance: développement
et gestion d’actifs
25%
Rendement
d'actionnaire4
5 ans
ƒ Gestion pro-active
– Centrée sur les besoins des clients
bénéfices3
1 an
ƒ Centré sur les secteurs de croissance
– Bureaux londoniens
– Commerces en périphérie
Croissance des
3 ans
ƒ Leader dans le marché immobilier des bureaux
et des commerces
Fortes performances historiques
5 ans
ƒ Premier REIT1 européen par taille de
portefeuille (16,3 Md £)
– Troisième REIT mondial par taille de
portefeuille
– Huitième REIT par capitalisation boursière :
6,2 Md £2
– 20,4 Md £ d’actifs sous gestion
Indice immobilier FTSE
Données de fins d'exercices financiers - Le chiffre représente la position de British Land par rapport aux
sociétés comparables.
1 Equivalent au statut SIIC
2 Au 31 juillet 2007
3 Bénéfices ajustés, dilués par action (excluant les éléments exceptionnels, les bénéfices de cession et les profits de réévaluation)
4 Le rendement total d'actionnaire (Total shareholder return) représente l'évolution du prix des actions plus les dividendes par action (le réinvestissement est supposé)
5 Le rendement total (avant éléments exceptionnels) représente la croissance de l'ANR, ajusté, dilué par action plus les dividendes par action
6 Land Securities, Hammerson, Liberty et SEGRO (avec quelques différences en fins d'exercices)
1
British Land en bref
Présentation financière
1128
2004
2005
1730
975
867
1486
– Baux de longue durée (14,6 ans en moyenne avant la
première option de sortie) et forts taux d'occupation
(98,6%)
– Endettement 43% "LTV"3
Taux d'intérêt moyen : 5,3%
100% taux fixe, maturité moyenne de la dette à 13,1 ans
1682
Actif net réévalué par action1 (p)
ƒ Un profil sûr et attractif
2007
T1 2007
ƒ Rendement amélioré par la croissance locative
– Croissance des revenus de BL supérieure à celle du
marché sur un an (BL : 3,5% vs. IPD 2,5%)
– Croissance estimée du loyer de marché (ERV) :
6,9% sur un an (4,3%, IPD) renforçant la future
croissance locative
– Potentiel de croissance: la valeur de marché des
loyers est 20% supérieur aux loyers en cours
2003
2006
Bénéfice avant impôt2 (m £)
2004
257
181
2003
76
149
– Dividendes 2007/8 prévus : 35p (T1 : 8,75p) – en
hausse de 100% par rapport aux dividendes avant
l’adoption du statut REIT
– Programme de rachat d'action de 250 m £ annoncé
et en cours (117 m £ à ce jour)
147
228
ƒ Croissance des dividendes
2005
2006
2007
T1 2007
1 Base EPRA (European Public Real Estate Association)
2 Bénéfice avant impôt et EPS excluant les profits issus des réévaluations et des cessions de biens, des transferts d'actifs intangibles et des frais de refinancement, les frais administratifs
(13 m £) liés à la conversion REIT et les dividendes spéciaux Songbird (33 m £)
3 Dette sur propriétés et investissements – Paiement prévu pro-forma 2007 des frais de conversion au statut REIT en Juillet 2007
2
British Land en bref
Baux de longue durée et fort taux d’occupation
Durée moyenne des baux avant la
Taux d'occupation1 %
première option de sortie / ans
Total Portefeuille
14,6
98,6
Retail warehouses
13,4
99,2
Hypermarchés
20,4
100,0
Centres commerciaux
12,8
97,2
Grands magasins
29,8
100,0
Magasins
10,0
99,5
Commerces
16,3
98,8
Bureaux – City
11,0
98,3
Bureaux – West End
10,1
97,6
Business Parks & Provinces
12,2
88,8
Bureaux
10,9
97,8
1 Taux d'occupation incluant les franchises de loyer et les lots sous offre
3
Marché immobilier britannique
Le R.U. — un marché attractif
ƒ Densité et croissance démographiques
La densité démographique britannique crée des
déséquilibres entre l'offre et la demande1
– La densité est 8 fois supérieure au R.U. qu’aux
États-Unis
– La politique restrictive appliquée à la construction
limite la disponibilité foncière
Croissance2
Japon
ƒ Grande transparence des valorisations
R.U.
+2,1%
France
+2,5%
Europe
+1,1%
USA
+5,0%
Australia
+5,2%
– Les biens sont périodiquement valorisés par des
professionnels indépendants sur la base du "Red Book"
– Les valorisations sont constamment vérifiées sur
le marché
-0,1%
ƒ Une structure des baux en faveur du propriétaire
– Baux ordinaires de 10 à 25 ans en général avec
revalorisation des loyers au niveau de marché (à la
hausse seulement) tous les 5 ans
– Réparations et assurances sont à la charge du locataire
– Les propriétaires conservent un niveau de contrôle
élevé–les options de sortie et les conditions de
transfert sont limitées
– Procédures d'arbitrage efficaces
0
50
100
150
200
250
Population par km
300
350
2
1 Répartition démographique des Nations Unies
2 Répartition démographique des Nations Unies – croissance démographique estimée 2005-2010
4
Une stratégie active
Stratégie et positionnement
Centrée sur les performances
ƒ BL cherche à maximiser, au profit de ses actionnaires, le retour sur
investissement en veillant à la satisfaction de ses clients, générant ainsi la
croissance des loyers et un fort taux d’occupation
ƒ Apporter de la valeur ajoutée à chaque niveau d'activité
–
–
–
–
–
Sélection des secteurs et des marchés
Création et sélection des actifs
Gestion des actifs
Gestion de bilan
Capacité à réaliser les deals
ƒ Nous concentrer sur les marchés où nous détenons ou pouvons développer
des avantages concurrentiels
5
L’immobilier commercial au R.U.
Anticiper les tendances de nos clients
Contribution des secteurs par rapport à la croissance du PIB britannique1
150
– Le secteur des services connait la
croissance la plus rapide
140
Croissance PIB R.U. 1996 = 100
ƒ Bureaux
Services
(F&BS)
130
120
Commerces
110
– Importance de Londres dans le
monde financier
– Marché actuellement dans un cycle
porteur
ƒ Commerces
– Potentiel de croissance à long terme
100
– Important potentiel grâce à la
gestion d’actifs
90
– Stabilité de la consommation des
ménages
80
70
Industriel
60
50
1996
1999
2002
2005
2008
2011
ƒ Industriel
– Faible marché locatif et offre limitée
BL a un avantage clé : sa
capacité de sélection à
travers les secteurs
1 PMA et Verdict
6
Réorganisation du portefeuille
Politique et initiatives sectorielles de British Land
Les deux derniers
exercices (2005-07)
Commerces de
périphérie
Commerces de
périphérie en Europe
Commerces en ville
Commerces
Bureaux londoniens
Business Parks &
Provinces
Bureaux
Cessions
Acquisitions
Développement
Investissement
Dépenses
net1
m£
m£
m£
m£
(1,144)
2,390
11
1,257
-
384
15
(660)
209
1
(1,804)
2,983
27
(1,669)
659
372
(638)
(166)
40
18
(108)
390
ƒ Revue du portefeuille en vue de maximiser les
potentiels de croissance
– Affiner la stratégie sectorielle
– Recyclage des fonds dans les secteurs plus
favorables
– Développer de "nouvelles initiatives" ; Baux
indexés & Europe2
399 ƒ Commerces
(450)
– Devenir un acteur majeur dans le marché des
commerces de périphérie – R.U. et Europe
– Repositionnement du portefeuille de ville
1,206 ƒ Bureaux
– Concentration sur le secteur des services à
Londres
– Vente des actifs arrivés à maturité et recyclage
des fonds en projets de développement
ƒ Cession d’actifs sur les marchés à faible croissance
locative : magasins, bureaux en province, locaux
(746)
industriels
(1,835)
699
Résidentiel
(300)
35
­
(265)
Autres
(232)
130
22
(80)
Total
(4,171)
3,847
439
115
ƒ Plus de 1,6 Md £ de ventes et 419 m £
d’acquisitions depuis le début de
l’exercice
1 Investissement immobilier net – du 01 avril 2005 au 31 mars 2007
2 Le portefeuille basé sur indices est valorisé à 1,6 Md £, réunissant principalement des magasins, des hypermarchés, commerces de loisirs
7
Positionnement du portefeuille
Portefeuille – Croissance des loyers
Commerces 55%1
En périphérie 80%
Bureaux 42% 1
Londres 97%
Retail
warehouses
(23%)
Central London
Bureaux (41%)
PMA - Prévisions de croissance du
loyer de marché (ERV) p.a2
Retail
Retailwarehouses
Park
Hypermarchés
Hypermarchés
Centres
Centrescommerciaux
commerciaux
Magasins
Magasins
Hypermarchés
(13%)
45%
Bureaux
Bureauxlondoniens
Londoniens
10%
Meadowhall (9%)
Bureaux
province
Bureauxen
provinciaux
Business Parks
& Provinces (1%)
Centres
Magasins Autres (3%)
commerciaux
(2%)
en ville
Grands
(4%)
magasins (5%)
Industriel
Industriel
Secteur
Secteurimmobilier
immobilier
0
1
2
3
4
Prévision de la croissance du loyer de marché % pa
- (5 prochaines années)
Potentiel d'augmentation des loyers : 124 m £3
1 Pro-forma des développements engagés (classés par utilisation finale) selon la valeur finale après achèvement estimée par des experts indépendants
2 PMA
3 Incluant les revalorisations des loyers, les expirations/ ruptures des baux, la location d'espace vide au loyer de marché actuel (déterminé par des experts indépendants) dans un délai de 5
ans, plus expiration des périodes de location gratuite
8
Développement
Création de valeur avec un programme de développement
de 4 Md £
Echantillon de nos projets
ƒ Un facteur de différenciation
ƒ 830.000 m2 de développements
201 Bishopsgate & The
Broadgate Tower (76.500 m2)
Puerto Venecia, Zaragoza
(205.000 m2)
Ropemaker (55.100 m2)
The Leadenhall
Building (57.750 m2)
– Dont 485.000 m2 engagés
ƒ Excellente progression
– Construction & coûts conformes aux plans
– Satisfaction de la demande des clients
– 180.000 m2 de développements engagés
déjà loués / en négociation
ƒ Un programme de développement à haute rentabilité
– Rendement sur coûts de développement : 6,3%1
– Profit potentiel de 693 m £2, en supposant aucune
croissance des loyers et un taux de rendement conservateur
à 5,27%
– Bénéfices fortement liés aux loyers et au taux de rendement
final3 – ex. sur la base des rendements actuels4, le profit
potentiel est de +57% (approx. 1 Md £)
1 Rendement basé sur la valorisation actuelle plus les coûts jusqu'à l'achèvement, l'intérêt notionnel sur PC et les franchises de loyer.
2 Estimations actuelles des experts indépendants
3 Voir le tableau "Sensibilité du bénéfice potentiel des projets" en annexe.
4 En supposant un rendement consolidé de 4,77% après achèvement
9
Développement
Développement centré sur le client
York House
(12.750 m2)
The Willis
Building
(45.600 m2)
35 Basinghall
& One
Coleman
Street
Ludgate
West
(11.800 m2)
The Broadgate Ropemaker
Tower & 201
(55.100 m2)
Bishopsgate
(76.500 m2)
(35.200 m )
Regent’s
Place Osnaburgh
Street
(45.500 m2)
2
Livré et
entièrement
pré-loué
The Leadenhall Regent’s
Building
Place ­
North East
(57.750 m2)
Quadrant
(47.200 m2)1
39% loué
Euston
Station
&
Broadgate
2020
69% loué2
Livré avec
89%
loué ou en
négociation
Pré­
vendus
100%
loué2
2006
2007
2008
2009
2011
(12.750 m2)
(92.600 m2)
(76.500 m2)
(10.600 m2)
(105.000 m2)
1 Permis de construire en cours
2 Espace de bureaux uniquement (incluant espace sous option)
10
Commerces 55% – En périphérie 80%
13,8 Md £1 - Leader dans le secteur des commerces
Commerces : Actifs de BL1
Commerces
en ville
1,9 Md £ (20%)
Commerces
en périphérie
0,8 Md £ (80%)
Retail warehouses : 4,1 Md £ (41%)
Hypermarchés : 2,3 Md £ (22%)
Meadowhall : 1,6 Md £ (17%)
Centres commerciaux en ville : 0,7 Md £ (7%)
ƒ Portefeuille de qualité de plus de
3.000.000 m2 leaders dans les
– retail parks
– Hypermarchés,
– grands magasins
ƒ 80% des actifs situés en périphérie
– 85%+ en "commerces tous
produits" (Permis "Open A1")2
ƒ Loyer moyen : 190 £/m2
– Retail warehouses : 190 £/ m2
– Hypermarchés : 200 £/ m2
– Grands magasins : 80 £/ m2
– Centres commerciaux : 330 £/ m2
ƒ Taux de reversion3 : 14%
ƒ Durée moyenne des baux : 16 ans
Grands magasins : 0,9 Md £ (10%)
Magasins : 0,3 Md £ (3%)
ƒ Fort taux d'occupation : 98,8%4
1 Actifs détenus et gérés. Pro-forma des développements engagés, selon la valeur finale après achèvement estimée par des experts indépendants
2 Incluant la catégorie “vente tous produits” (permis "Open Restricted")
3 Taux d'occupation incluant les franchises de loyer et les lots sous offre.
4 Valeur de marché des loyers en cours et des lots vacants/ valeur d'expertise du portefeuille
11
Le secteur du commerce en Europe
Nouvelle approche du commerce en périphérie en Europe
ƒ 1,7 Md €1 d’actifs détenus ou sous gestion :
20
5%
27%
m2
0
B e lg iq u e
A lle m a g n e
Ita lie
E sp a g n e
Fra n ce
R .U .
27%
40%
P o lo g n e
57%
Fort potentiel de croissance locative en périphérie3
3,000
Parc commercial
("Fashion park")
moyen au R.U.
2,500
2,000
1,500
1,000
500
Retail Warehous es
Centre com m ercial
Pologne
Portugal
Belgique
Allemagne
Italie
0
Espagne
ƒ Bien que la concurrence se renforce en Europe, elle
reste plus faible qu’au R.U.
dont % en Retail Parks
France
– L'équipe européenne de BL compte maintenant 18
personnes
Centres commerciaux
Shopping
Centres
Retail
arehouses
Retail W
Warehouses
10
R.U.
ƒ Exportation de notre savoir-faire
58%
5
2
2 par
€/m€/m
an
– Les loyers des Retail warehouses sont en
moyenne 85-90%2 inférieurs à ceux des villes et
approx. 50%2 inférieurs aux loyers des parks
britanniques ("fashion parks")
15
11%
ƒ Expansion de notre leadership à travers le R.U.
ƒ Insuffisance des commerces en périphérie dans de
nombreux marchés de la zone Euro
ƒ Dynamiques intéressantes entre l'offre et la
demande, similaires au R.U. mais nettement moins
matures
ƒ Valeur supérieure à celle des commerces en ville
7%
P o rtu g a l
– Soit en moyenne une valeur de 15 £/m2, un
rendement brut de 6,6% et loyer de marché
relativement bas à 0,7 £/m2
Retail Warehouses sous-représentés en Europe2
Magas ins prim es
1 Valeur en capital finale estimée après achèvement (incluant les actifs sous-traités)
2 Cushman & Wakefield: Centre commercial vs. Stock de Retail warehouses
3 Cushman & Wakefield: Loyers indicatifs des commerces en Europe
Les valeurs locatives indiquées se réfèrent (globalement) à des actifs indépendants de grande qualité dans chaque secteur (sauf pour les loyers des magasins au R.U. et en France qui
représentant la moyenne des dix meilleurs sites pour éviter des comparaisons directes avec les loyers exceptionnellement élevés du West End à Londres et des Champs Élysées)
12
Perspectives et stratégie
ƒ Ventes des commerces en hausse de 3,8% sur
un an1, avec une croissance annuelle estimée
de 2,9% pour les 5 prochaines années2
– Les ventes en périphérie devraient
progresser de 3,4%2 contre 1,1% par an
en ville2
ƒ Rapport favorable entre offre/demande pour les
commerces tous produits en périphérie (permis
"Open A1")
– Configuration et surfaces adaptables au
besoin du locataire
– Faibles coûts d'occupation
– Transfert des magasins du centre ville à la
périphérie
– Importance des commerces alimentaires
au R.U.
ƒ Faible potentiel de croissance des loyers
en ville
– Faible demande, livraison de nouvelles
surfaces et augmentation de la vacance
Groissance des ventes pa (%)
ƒ Performances diverses des investissements
dans le secteur selon les potentiels de
croissance. Le marché locatif reste robuste
9%
Évolution de la dépense des
ménages en périphérie2
Notre stratégie – 4 thèmes
ƒ Concentration sur les
déséquilibres entre offre et
demande
– Favoriser les commerces
"Tous produits" ("Open A1")
en périphérie
ƒ Stratégie basée sur les besoins
des clients - priorité à la flexibilité
des surfaces
7%
5%
3%
1%
-1%
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Périphérie
Toutes catégories
Perspectives et stratégie dans le secteur des commerces
Centre ville
ƒ Gestion active des actifs pour
améliorer la diversité des
locataires et la croissance des
loyers
La croissance locative favorise la
périphérie3
Retail Parks
ƒ Recyclage actif des capitaux en
faveur des projets porteurs de
croissance
Solus Units
Hypermarche
Centre commercial (grand)
Centre commercial (petit)
Magasins
Moyenne
0
1
2
3
4
Croissance du loyer de marché (5 prochaines années %)
1 ONS – Volume total des ventes du deuxième trimestre 2007 comparé au deuxième trimestre 2006
2 Verdict – Dépense des ménages par site
3 Croissance annuelle moyenne du loyer de marché PMA (5 prochaines années)
5
BL est le leader dans le
secteur des commerces
"Tous produits" en
périphérie
13
Bureaux 42% – Londres 97%
7,5 Md £1 - Leader du bureau à Londres
Bureaux : Actifs de BL1
Bureaux
londoniens
7,3 Md £ (97%)
Bureaux – City : 5,9 Md £ (79%)
Bureaux – West End : 1,4 Md £ (18%)
Business Parks & Provinces 0,2 Md £ (3%)
ƒ Portefeuille londonien 1.000.000 m2
– 595.000 m2 d'investissements
en bureaux londoniens de haute
qualité
– 264.000 m2 de développements
– 75.000 m2 à Canary Wharf (part
"look-through" de 10,8%)
ƒ Potentiel de croissance des loyers
ƒ Loyer moyen à Londres 410 £/ m2 2
– Loyer de marché facial actuel
430 £/m2
ƒ Durée moyenne des baux 11 ans
ƒ Fort taux d'occupation de 97,8%3
ƒ Expansion de la gestion des actifs.
Rester centré sur les besoins des
clients
1 Pro-forma des développements engagés selon leur valeur finale après achèvement estimée par des experts indépendants
2 Loyer contractuel moyen (après expiration des franchises de loyer)
3 Taux d'occupation ajusté pour les lots sous opération de gestion locative ou en cours de négociation
14
Bureaux
Participation dans Canary Wharf
ƒ BL détient 17,8% de Songbird
– 10,8% de Canary Wharf plc
– 6,7 Md £ de bureaux et commerces
– Fort taux d’occupation à 95,6% avec des
locataires de grande qualité
– 4 nouveaux actifs (120.000 m2) en construction
Canary Wharf – 10 immeubles de bureaux et
6 commerces = 745.000 m2
ƒ 98 m £ d’investissement initial
– 113 m £ de dividendes à ce jour
– Valorisation indépendante : 225 m £
– Valeur de marché actuelle : environ 280 m £
Retour sur investissement à ce jour : 245%
15
Stratégie et perspectives du bureau
Stratégie et perspectives du bureau
£/m2
Maintien de la croissance locative à
Londres1
900
1400
ƒ Services à Londres renforce l'occupation et
les loyers
ƒ Perspective positive de la demande
– Demande placée de 465.000 m2 à
Londres au cours des six derniers mois,
288.000 m2 dans la City2
– Taux de vacance réduit à 5,5% dans la
City, Grade A 2,7%2
ƒ
Encore aucun signe de détérioration de la
demande malgré la crise du subprime
ƒ L'offre pourrait rencontrer des difficultés à partir
de 2010, mais :
– autorégulation de la demande dans le
futur
– une inflation des coûts de construction
1200
1000
800
600
400
200120032005 200720092011
City (Droite)
West End (Gauche)
Baisse des taux de vacance à
Londres2
Taux de vacance %
ƒ 632.000 m2 d'offre en blanc actuellement en
construction dans la City entre 2007 et 2009,
mais avec la bonne demande locative des
locataires, il n'y a encore aucun signe de
saturation
800
700
600
500
400
300
200
£/m2
ƒ Le marché de d’investissement est en bonne
santé. Les taux devraient rester bas compte
tenu des prévisions de croissance locative
– Consensus des experts immobiliers sur
5 ans : 7,0% par an dans le West End ;
4,6% par an dans la City
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1997
1999
2001
City
2003 2005 2007
West End
Notre stratégie – 5 thèmes
ƒ Concentration sur les déséquilibres
entre l'offre et la demande
– Rester centré sur les bureaux
londoniens
ƒ Rester centré sur les clients – fournir
des surfaces pour répondre à la
croissance du secteur des services
ƒ Gestion proactive pour adapter les
surfaces aux besoins des locataires
ƒ Recyclage actif des capitaux
ƒ Exploiter la demande avec le
développement, en évaluant avec
précision le cycle économique
Leadership de BL à Londres
Les bureaux sont des actifs
clés et leur cycle peut être
exploité à travers le
développement
1 Historique Jones Lang LaSalle et consensus prévisionnel des agences
2 Jones Lang LaSalle
16
Données fondamentales du marché britannique
Perspectives de rendement immobilier1
Perspectives de rendement - Immobilier
Rendement de marché 2
5,2%
Croissance locative du marché3
2,7%
Total des actifs
7,9%
+ endettement, développement
& gestion des actifs
++
- dépenses & dépréciation
-
Total
?
8,7%
Coût de la dette
6,0%
WACC
7,4%
Rendement5
1,6%
Rendement des
dividendes7
2,9%
Perspectives de
croissance6
3,4%
Croissance des
dividendes8
6,6%
Total
5,0%
Total
9,5%
Grâce à la croissance des cashflows et sa grande stabilité,
l'immobilier se positionne entre les obligations et les
actions dans la hiérarchie des rendements potentiels. De
plus, il offre les avantages supplémentaires de la gestion
active, du développement et de l'effet de levier pour générer
un bon rendement des actions
1 Ceci n'est pas une prévision. Son rôle est uniquement illustratif, sans modification des taux
de rendements supposés (sans "yield shift")
2 Index trimestriel IPD jusqu'à juin 2007 - "All Property Net Nominal Equivalent Yield"
3 Croissance prévisionnelle annuelle moyenne du loyer de marché PMA (5 prochaines années)
4 UBS - Approche CAPM basée sur une prime de risque de 5,29% et un bêta de 0,66 en juin
2007
Coût des fonds propres
Perspectives de rendement ­
Actions britanniques
British Land – Coût moyen pondéré du
capital (WACC)4
Perspectives de rendement –
Gilts indexés
5 Gilt indexé à 20 ans
6 Comme l'implique le taux de swap d'inflation à 20 ans
7 Rendement de dividende FTSE 100
8 Croissance prévisionnelle des dividendes par UBS (moyenne 2007/2008)
17
ƒ Performances du marché de l’investissement
liées à la qualité du marché local et aux
différents potentiels de croissance
ƒ Depuis le début de l'exercice, 86% des ventes
d'actifs de BL sont conformes ou supérieures
aux valorisations. Depuis août, le marché est
attentiste
ƒ Nous estimons que la croissance des loyers
sera un élément clé des valorisations. Les taux
d'intérêt pourraient avoir un impact négatif à
moins que l'inflation ne recule
ƒ Les inquiétudes des investisseurs concernant
l’environnement macro-économique ont eu un
effet négatif sur le cours des actions
immobilières, mais jusqu'à présent sans vrais
effets sur les résultats financiers
Marché de l’investissement
Présentation du marché britannique
Marché locatif
ƒ Bonne santé de l’économie et perspectives de
croissance
– Croissance du secteur des services
– Faible taux de chômage
– Consommation des ménages positive
ƒ Le pouvoir d'attraction international du R.U. et sa
densité démographique mettent en évidence le
manque de surfaces modernes et soutiennent la
valeur des actifs
ƒ Cependant les occupants ont leurs propres pressions
concurrentielles et seront donc de plus en plus
sélectifs pour trouver de surfaces mieux adaptées à
leurs besoins
ƒ Bien que les tendances des locataires doivent être
jugées sur plusieurs cycles, on observe qu'à court
terme :
– L’augmentation de la demande placée dans les bureaux
à Londres pourrait générer une forte augmentation
des prix
– Les commerçants sont plus sensibles aux prix et à la
localisation des magasins
18
REIT au R.U.
Présentation des REIT au R.U.
ƒ British Land est devenu un REIT le 01 janvier 2007
– Au R.U., les revenus locatifs et les plus values sont largement exonérés d'impôts
– Paiement trimestriel des dividendes : les dividendes de la 1ère année sous le
statut REIT totaliseront 35p, soit une augmentation de 106% par rapport à 2005/6
– Les frais de conversion au statut REIT (£325m) éliminent une imposition différée
de 1,6 Md £1
ƒ Au R.U., le REIT est un choix fiscal bénéficiant d'une
réglementation simplifiée
– Il rend les entreprises immobilières britanniques cotées en bourse fiscalement
plus compétitives
– Il rassure les investisseurs sur les dividendes, l’endettement et de stratégie des
entreprises sans pour autant modifier les business models actuels
– Valeur actualisée nette positive au plan fiscal pour les actionnaires
– Les décisions d'acquisition/cession des actifs sont sous ce régime libres de
considérations fiscales améliorant ainsi la fluidité du marché de l’investissement
ƒ Le régime des REIT britanniques :
–
–
–
–
Est applicable aux différentes catégories immobilières
N'impose aucunes restrictions aux développements
Ne modifie pas fondamentalement les activités des investisseurs
Ne réduit pas les responsabilités des directeurs et des investisseurs pour créer de
la valeur du point de vue immobilier
1 Après goodwill
19
REIT au R.U.
Opportunités du statut REIT
ƒ Les investisseurs s'intéresseront à :
– l’allocation d’actifs vers l’immobilier à travers des participations
directes / cotés ou non cotés
– Valorisations des actions par rapport à l’ANR, sans le poids de
l’impact fiscal et avec des dividendes plus élevés
ƒ Opportunités :
– Acquisitions/ventes plus actives avec le retrait de la taxe sur la plusvalue latente (« CGT »)
– Augmenter les dividendes malgré le ralentissement de la croissance
du capital à cause de la fin de la compression des taux de
capitalisation
Libérées de la distorsion fiscale, les entreprises ont le même
objectif : utiliser l'immobilier pour rémunérer les actionnaires
ƒ Le statut REIT conforte la stratégie immobilière de British Land, centrée
sur des cashflows croissants et sûrs assurant un fort retour sur
investissement
20
Résumé
Immobilier
ƒ Leadership dans les deux secteurs offrant la
meilleure croissance pendant les 5 prochaines
années
– Bureaux – Londres
– Commerces "tous produits" en
périphérie, permis “Open A1”
Valeur ajoutée active
ƒ Sélection des secteurs et des
marchés
ƒ Création et sélection des actifs
ƒ Programme de développement exceptionnel
ƒ Gestion des actifs
ƒ Meilleure protection contre un retournement
de marché
– Des baux long-termes, des actifs primes,
un portefeuille unique
ƒ Gestion de bilan
ƒ Un savoir-faire unique sur le marché européen
des commerces en périphérie
ƒ Capacité à réaliser des deals
21
British Land bien placé pour bénéficier de la hausse de la
demande locative
Annexe
Rendements du portefeuille
Rendement
Rendement
Rendement initial incluant
Taux de
Net equivalent
initial1 %
les franchises de loyer1 %
reversion2 %
yield3 %
Retail Warehouses
3,8
3,9
4,6
4,3
Hypermarchés
4,4
4,4
4,7
4,3
Centres commerciaux
4,6
4,8
5,2
4,8
Grands magasins
4,5
4,5
5,1
5,0
Magasins
4,6
4,7
5,1
4,7
Commerces
4,2
4,3
4,8
4,5
City
4,2
5,0
5,0
4,8
West End
3,9
4,1
5,2
4,9
Business Parks & Provinces
4,5
5,5
6,1
5,9
Bureaux
4,1
4,9
5,1
4,9
Autres
5,2
5,3
5,9
5,8
Total
4,2
4,5
5,0
4,7
1 Rendement initial brut pour British Land (sans coûts notionnels de l'acheteur)
2 Rendement de reversion brut pour British Land (sans coûts notionnels de l'acheteur)
3 Après coûts de l'acheteur
22
Dividendes
Dividendes
Première année complète
sous le statut REIT avec un
dividende à 35p2
35
Dividende brut (par action)
30
25
20
15
8,25p pour le
premier dividende
REIT (T4 06/07)
+ >80% au-dessus
du minimum à
redistribuer
12,1p pour les 9
mois jusqu'en
décembre 06
13,4p
14,5p 15,7p
20,35p
17,0p
c.19p paiement du
minimum à
distribuer1
10
ƒ Dividendes payés tous les
trimestres
ƒ Un dividende de 8,25p a été payé
au T4 soit un total 2006/7 de
20,35p pour 2006/7 (+20% vs.
2005/6)
ƒ Fractionnement des dividendes
– Le partage entre PID/Non-PID
peut varier considérablement dans
le temps2
5
0
2002/3 2003/4 2004/5 2005/6 2006/7 2007/8
Une politique croissante et graduelle des
ƒ Un dividende total 2007/8 (1ère
année complète sous le statut
REIT) à 35p par action2
– Soit +100% vs. 2005/6
redistributions
1 PID Pro-forma pour l'exercice clos au 31 mars 2007 basé sur la structure REIT cible de British Land
2 Le partage PID/non-PID variera et sera annoncé avec chaque déclaration de dividendes. Les "Property Income Distributions" (PID) sont assujetties à une retenue fiscale au taux de base de
l'impôt sur le revenu (actuellement 22%) pour les actionnaires concernés.
23
Développement
Bénéfices potentiels des futurs projets
Développements
Valorisation à mars
20071
m£
Sensibilité du bénéfice potentiel des projets
1,037
au taux de rendement et à la croissance des
loyers6 (m £)
Taux de rendement %
Franchises de loyer
Loyer facial estimé
1,957
301
207
Taux de rendement3
6,3%
Valeur finale estimée4
3.988
Profit potentiel
6935
1 La valorisation inclut 868 m £ de coûts et 169 m £ de profits comptabilisés à ce jour
2 Intérêt inclus
3 Rendement basé sur la valorisation actuelle plus les coûts jusqu'à
l'achèvement, l'intérêt sur PC et les franchises de loyer
4 Après coûts d'acheteurs et incluant les développements (ou parties) à vendre
5 Incluant un rendement prospectif du développement des bureaux à Londres de 579 m £
(taux de rendement moyen : 5,16% et loyer de marché : 154 m £ p.a)
Loyer facial estimé m£ p.a
Coûts restants2
m£
+25bp
5.27%
-25bp
-50bp
-5%
344
506
684
880
207 m £
523
693
880
1.087
+5%
702
880
1.077
1.294
+10%
880
1.067
1.273
1.501
6 Excédents de valorisation estimés des développements engagés et prospectifs (excluant le
résidentiel, Blythe Valley, 4 Broadgate, Euston & Canada Water), d'après les hypothèses des
experts indépendants en mars 2007 (pondérés pour les variations des rendements et les
loyers faciaux)
24
Secteur du bureau londonien
Bureaux: potentiel de croissance des loyers londoniens
City — Moyenne des prévisions
d’agents immobiliers
Loyer1
Intervalle1
£ / m2
2007
BL— Loyers à
revaloriser
West End — Moyenne des prévisions
d’agents immobiliers
Loyer1
Intervalle1 Croissance
1
£ / m2 moyenne
BL— Loyers à
revaloriser
£ / m2
Croissance
moyenne1
Surfaces à
revaloriser
(milliers de m2)
620
530 – 610
15,7%
41.8
2007
970
920 – 1020
18.3%
33.4
2008
650
580 – 670
7,9%
62.2
2008
1040
980 – 1120
7,6%
9.3
2009
660
600 – 690
2,7%
95.7
2009
1080
930 – 1190
3,5%
8.4
2010
670
610 – 690
1,2%
51.1
2010
1100
880 – 1190
1,8%
6.5
2011
650
580 – 670
-3,6%
72.5
2011
1150
1070 – 1220
4,7%
3.7
£ / m2
Surfaces à
revaloriser
(milliers de m2)
1 Basé sur des consensus d’agents immobiliers
25
Nouveaux projets
Commerces en périphérie – Portefeuille européen
Sq ft
Valeur1
‘000
€m
€m
Espagne
4,136
1,154
Portugal
986
France
Partie
Valeur Loyer de
1
BL moyenne marché
moyen
Taux de
rendement
moyen4
€ psf
€ psf
%
558
279
143
5.23
157
63
159
9
6.0
682
112
45
164
10
6.5
Italie
659
179
72
271
16
6.1
Belgique
442
61
24
138
8
5.7
Suisse
205
46
18
224
13
5.6
Total €
7,110
1,709
780
240
12
5.3
1,160£5
529£5
163£5
8£5
6.66
ƒ 1,7 Md€ d’actifs détenus ou gérés1
– 1.096 m € d’actifs engagés ou
détenus par
PREF1,2
€1
– 613 m de développements en
JV à Zaragoza, Espagne
– Croissance de 1,1 Md € sur
l’année précédente
ƒ Valeurs d’actifs très attractifs de 163
£/sf, un rendement brut de 6,6% et
un loyer de marché bas de 8 £/sf
IRR attractifs soutenus par l'expérience de BL dans le secteur
1 Valeur finale estimée après achèvement (incluant les actifs sous-traités)
2 Incluant 350 m € de la JV BL/PREF à Murcia, Espagne, modification par
vérification au préalable
3 Retail Warehouses uniquement
4 Rendement brut initial
5 Équivalent Livre sterling basé sur le taux de change au 31 mars 2007 de
1 £ = 1,47330 €
6 British Land couvre ses actifs européens en empruntant en
Euros. Au taux de change actuel, ceci améliore le rendement de BL
de 1,3% environ
26
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