Deficit Foncier Porte de Béziers Narbonne

Narbonne – 14 rue Ancienne Porte de Béziers
DEFICIT FONCIER : DEFINITION
Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location se retrouve en situation de déficit foncier lorsque ses charges annuelles de propriété (travaux,
charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières,…) sont plus importantes que les revenus locatifs encaissés.
Le déficit foncier créé est alors déductible du revenu global imposable, sous certaines conditions.
MOINS
D’IMPÔTS
DEFICIT FONCIER :
AVEC
DU
Vous pouvez déduire votre déficit
foncier de votre revenu global
imposable, ce qui diminue le
montant de vos impôts !
Bénéficiez
jusqu’à
60,5
%
de réduction d’impôt sur le revenu
grâce au déficit foncier *
•
Selon les règles fiscales en
vigueur au 1er janvier 2014,
susceptibles d’évolution.
Un emplacement idéal en centre-ville historique
Dispositif fiscal Déficit Foncier
DEFICIT FONCIER : COMMENT CA MARCHE ?
•
•
Contrairement aux dispositifs fiscaux Malraux ou Duflot taxés de niches fiscales, le mécanisme du déficit foncier relève de la fiscalité
immobilière de droit commun.
Le fisc vous autorise à déduire l’intégralité des charges liées à la rénovation d’un logement ancien (dépenses d’amélioration et travaux
d’entretien et de réparation) avant sa mise en location. Investir dans un bien ancien à rénover dans le but de le louer permet alors de gommer
« artificiellement » ses revenus fonciers existants et, au-delà, d’imputer le reliquat sur son revenu global à hauteur de 10 700 €, hors intérêt
d’emprunt.
détermination du revenu foncier/déficit foncier
+ Loyers encaissés
- Frais de gestion
- Dépenses d’amélioration
- Travaux d’entretien et de réparation
- Impôts (taxe foncière…)
- Les primes d’assurances
- Dépenses d’étude et de diagnostic techniques
- Intérêts d’emprunts
-------------------------------------------------------------------= revenus fonciers, si loyers > charges
= déficit foncier, si charges > loyers
avantages fiscaux
•Effacer ses revenus fonciers positifs
•Imputer jusqu’à 10 700 € sur son revenu global/an
•Si déficit foncier > à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
•Si le revenu global du propriétaire ne peut absorber les 10 700 €, le reliquat est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes
•L’avantage fiscal est hors plafonnement global des niches fiscales. Le plafond global peut alors être utilisé pour profiter d’autres avantages fiscaux (FCPI, FIP,
aides à domicile, garde d’enfant…) à hauteur de 10 000 € en 2014, tout comme en 2013, et même de 18 000 € pour les SOFICA et les investissements outre-mer.
obligations
•Être soumis au dispositif déclaratif dit « régime réel d’imposition »
*Le régime forfaitaire du micro-foncier ne s’applique pas lorsque le contribuable ou un membre de son foyer fiscal est propriétaire de SCPI, d’un
monument historique, d’un Malraux, Robien, Scellier… ou encore lorsqu’un bien est loué par l’intermédiaire d’une SCI)
•Mettre en location dès la fin des travaux ou à défaut justifier avoir tout mis en œuvre pour le faire
•Le logement rénové doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global
a qui s’adresse le déficit foncier ?
Le mécanisme du déficit foncier s’adresse aux personnes soumises à une forte imposition sur le revenu (TMI de 41 % et de 45 %) disposant de
revenus fonciers.
SITUATION
Région : Languedoc Roussillon
Département : Aude
Moyens de communication :
Autoroute A61 Toulouse, Bordeaux, A9 Montpellier, Nîmes
Aéroports à 30 minutes Béziers, Carcassonne, Perpignan et Montpellier
Gare TGV (5h de Paris, 1h de Montpellier)
Réseau de bus de ville Citibus
POPULATION
Commune de 55 000habitants, Aire urbaine de 110 000 habitants
CENTRE CULTUREL, ARTISTIQUE ET TOURISTIQUE
Narbonne
Une
Métropole
Régionale
Narbonne, labellisée « Ville d’Art et d’Histoire » attire de nombreux visiteurs chaque années.
Canal de La Robine, classé patrimoine mondial de l’humanité de l’UNESCO
Musée d’Art et d’Histoire , Musée Archéologique ,Musée Horreum , Musée Lapidaire
Palais des Archevêques, Cathédrale St Just et St Pasteur, Basilique St Paul,
Eglise Notre Dame de Lamourguier
Les Halles de style Baltard
Maison de Charles Trenet et Festival annuel
Station balnéaire (plage de 5kms et port de plaisance)
Parc Naturel de la Narbonnaise en Méditerranée
Médiathèque et théâtre
CENTRE ECONOMIQUE et ADMINISTRATIF
2500 vignerons et viticulteurs (nombreuses AOC)
Siège de la Chambre de Commerce et d’Industrie
Usine de raffinage AREVA
Usine pétrochimique TOTAL
Centrale solaire EDF
Atelier de maintenance ferroviaire
Centre routier international
Palais de Justice
CENTRE UNIVERSITAIRE
31 écoles, 4 collèges, 6 lycées
Antenne de l’université de Perpignan – Droit et Sciences économiques
IUT Carrières juridiques
SUPEXUP Ecole privée de l’immobilier et de commerce
Campus de plus de 1000 étudiants
CARACTERISTIQUES DE
L’IMMEUBLE A RENOVER
Cette maison de ville est située au n°86
rue Droite à Narbonne dans le centre
ville historique.
Opération
14 rue
Ancienne
Porte de
Béziers
A 500 mètres de la gare TGV et à 200
mètres de la place du Palais des
archevêques, place principale de
Narbonne au centre du quartier
commerçant.
Emplacement
Exceptionnel
Qualités
Architecturales
Haute valeur
Patrimoniale
Ci-contre :
A gauche façade avant rénovation
A droite façade après rénovation
Fiscalité
Déficit Foncier
Travaux projetés déductibles du revenu foncier
15 à 45% du montant des travaux en déduction d’impôt
L’immeuble est situé dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en
Valeur du patrimoine
Livraison
Début 2015
Prix des
logements
Lot 1 :
2 pièces Duplex (RDC et R+1)
81 m²
Foncier : 69 845€
Travaux déductibles : 195 636€
Soit au total : 265 482€
Opération
14 rue
Ancienne
Porte de
Béziers
Lot 2 :
3 pièces Triplex (RDC, R+1 et R+2)
93 m²
Foncier : 79 896€
Travaux déductibles : 223 789
Soit au total : 303 684€
Soit un prix de vente tout compris de 3 285€/m² en moyenne
Et un coût de revient d’environ 2 250€/m² en prenant en
compte les déductions d’impôt
Eléments
financiers
Prix de la
concurrence à
Narbonne
Immobilier neuf : 2900 à 3900€/m²
Logement réhabilité à neuf : 3500 à 3800€/m²
Logement ancien : 1 800€/m²
Rentabilité
Locative
Environ 4,3%/an
Le projet de réhabilitation s’inscrit dans le cadre d’une mission d’intérêt général.
L’objectif de cette mission : réaliser la rénovation et la dynamisation du centre historique de la ville en assurant
la maitrise de la qualité et la sécurité juridique et fiscale des opérations.
Les
Intervenants
Qualité
Ethique
Transparence
Expertise
Sécurité financière
Intérêt général
ALENIS avec un Chiffre d’Affaires : 5 millions d’€
Alénis conduira les travaux pour le compte des investisseurs. Elle a déjà noué de
nombreux partenariats avec les entreprises locales pour s’assurer que les budgets
travaux seront biens maitrisés.
La SCET
www.scet-patrimoine.fr
Chiffre d’Affaires 2009 : 65 millions d’€
SCET Patrimoine accompagne les investisseurs dans la mise en place de leurs
opérations fonction de leur situation fiscale et de leurs objectifs patrimoniaux
(défiscalisation, valorisation et création de patrimoine, revenus complémentaires
retraite…)
De plus, la capacité de SCET Patrimoine à comprendre les marchés, à imaginer de
nouveaux montages et à orchestrer le développement d’opérations immobilières
nourrissent les opportunités pour ses clients.
Le GROUPE CAISSE DES DEPOTS
www.caissedesdepots.fr
Chiffre d’Affaires : 6,5 milliards d’€
La sécurité financière des différents intervenants est garantie par le Groupe Caisse des
Dépôts, dont l’un des objectifs est de financer et de promouvoir du logement lorsque la
demande locative n’est pas satisfaite.
Commercialisation à NARBONNE :
CKIEL IMMOBILIER
55 RUE CUGNOT
11100 NARBONNE
Tél. 06 83 25 71 29
[email protected]
www.ckiel-immobilier.com