Le Guide De La CopropriéTé 4bisruedulm Org

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Le guide de la
copropriété
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Le guide de la
copropriété
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Le guide de la désinsectisation
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Auteurs : MM. Charleuf-Calmets et Mérinis
© Fine Media, 2012
ISBN : 978-2-36212-064-0
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Table des matières
La copropriété en un coup d’œil
La copropriété, c’est quoi ?
Le fonctionnement
Les organes de contrôle et de décision
Le syndic
Les travaux et les charges
7
8
8
9
10
10
I. Le régime juridique
12
La législation
13
La copropriété horizontale
15
Le lotissement
17
L’indivision20
La multipropriété
23
AA Pour aller plus loin
28
Astuces28
Questions/réponses de pro
30
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Le règlement
La comptabilité
Les assurances
Les copropriétés en difficulté
Astuces
33
33
36
39
42
47
47
50
III. Les organes de contrôle et de décision
Les copropriétaires
L’assemblée générale
Le conseil syndical
Astuces Questions/réponses de pro
53
53
56
60
62
62
64
IV. Le syndic de copropriété
68
Le syndic professionnel
68
Le syndic bénévole
71
Le contrat
73
Les honoraires du syndic
75
Changer de syndic
79
82
Astuces82
84
V. Les travaux et les charges
88
Les travaux
88
Les charges de copropriété
91
Les parties privatives
95
Les parties communes
97
100
Astuces100
102
Lexique
106
Index des questions / réponses et astuces
110
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage
111
Trouver des professionnels près de chez vous
112
La copropriété est l’organisation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles,
dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Si
vous désirez acheter un appartement en copropriété, alors vous devrez vous
conformer à certaines obligations.
Cela vous engage personnellement, puisque des frais seront à prévoir en ce
qui concerne l’ensemble des parties communes.
7
La copropriété, c’est quoi ?
La copropriété divise un immeuble en mille parts égales (millièmes ou tantièmes), puis chaque lot (appartement, cave, place de parking) se voit
attribuer un nombre de parts qui détermine :
ππsa valeur ;
ππla part de charges redevables par chaque copropriétaire ;
ππle nombre de voix pour voter en assemblée générale.
Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale
pour un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance.
Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits, on
parle alors d’indivision. Elle peut avoir pour origine une succession (indivision
successorale), une donation, un divorce ou un achat en commun.
Généralement, l’indivision est plutôt vécue comme une contrainte que
comme un choix.
Enfin, le régime de la multipropriété est différent de celui de la copropriété. Il
concerne surtout des appartements situés dans des résidences de vacances.
Le fonctionnement
Le règlement est la charte
commune de fonctionnement
de la copropriété ; il précise
les droits et obligations des
copropriétaires.
La comptabilité est quant à elle
tenue par le syndic. Depuis le
1er janvier 2007, la copropriété
doit adopter une comptabilité d’engagement, c’est-à-dire une comptabilité
dite « en partie double ».
8
Par ailleurs, il n’existe aucune obligation législative qui oblige une copropriété
à s’assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de risques dont il
convient de se prémunir.
Il peut aussi arriver qu’une copropriété se retrouve en difficulté pour différentes raisons. Pour cela, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs,
judiciaires et administratifs, destinés à pallier ces problèmes.
Selon la gravité de la situation, les dispositifs sont prévus pour être mis en
place graduellement, de la nomination d’un administrateur provisoire jusqu’à
la situation extrême de la déclaration de carence.
Les organes de contrôle et de décision
Les copropriétaires, l’assemblée
générale et le conseil syndical
sont les trois organes de prise de
décision d’une copropriété.
En effet, en faisant l’acquisition
d’un lot de copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais
il est également soumis à des
obligations. Il doit ainsi respecter
le règlement et payer ses charges.
L’assemblée générale réunit l’ensemble des copropriétaires au moins une
fois par an. Sa réunion est l’occasion pour chacun des propriétaires de faire
entendre leur voix en votant les décisions.
En outre, il existe différentes règles de majorité selon la nature et l’importance
des décisions à prendre : simple, absolue, double et unanimité. Les résolutions votées sont consignées dans un procès-verbal et mises en œuvre par le
syndic.
Enfin, le conseil syndical est composé de copropriétaires élus qui aident à la
gestion de la copropriété en surveillant le syndic.
9
Le syndic
Le syndic de copropriété, personne morale ou
physique, peut être un organisme professionnel ou
bénévole.
L’ensemble des tâches et attributions dont il doit
s’acquitter est normalement listé dans le contrat
qui le lie à la copropriété.
De même, les honoraires du syndic de copropriété
sont fixés dans son mandat.
C’est au moment où l’assemblée générale vote sur
le choix du syndic qu’il convient de se prononcer
sur le montant de ses honoraires.
En cas de litige ou si vous n’êtes pas satisfait, vous pouvez également changer
de syndic. Ses fonctions peuvent en effet prendre fin de plusieurs manières :
fin de contrat, démission, etc.
Pour savoir à quelles dépenses vous devrez
contribuer comme copropriétaire, il est
essentiel de comprendre la distinction entre
parties privatives et communes.
Ainsi, les parties communes d’une copropriété regroupent tous les éléments du
bâtiment réservés à l’usage commun des
copropriétaires (ascenseur, chauffage, eau,
antenne, etc.) ; alors que les parties privatives sont les éléments d’un bâtiment
réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire (travaux, charges, etc.).
10
De ce fait, les travaux sur les parties privatives sont réalisés par les propriétaires de l’appartement en question, tandis que ceux des parties communes
sont votés en assemblée générale et réalisés par le syndic.
En ce qui concerne la répartition des charges, elle est fixée par le règlement
de copropriété en fonction de la valeur relative de chaque lot et de l’utilité et
du service rendu à chaque lot.
Les charges générales concernent les dépenses d’entretien, de conservation et
d’administration de l’immeuble. Les charges spéciales sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs.
11
I.
Le régime juridique
Le régime juridique de
la copropriété repose sur
deux textes fondamentaux : la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 qui fixe le
statut de la copropriété
des immeubles bâtis, et
le décret n° 67-223 du
17 mars 1967 en application
de la loi.
Bien que ces textes aient
été modifiés récemment,
ils réglementent encore aujourd’hui toute copropriété. Codifiés en lien avec
d’autres lois, ils constituent le Code de la copropriété.
Ces lois ont été mises en place principalement pour faciliter la gestion d'un
immeuble, que ce soit un regroupement de quelques logements à plusieurs
centaines d'habitations réparties en différents bâtiments.
12
I. Le régime juridique La législation
En la dotant d’un organe de décision démocratique, l’assemblée générale,
et de deux organes de gestion qui se contrôlent l’un l’autre, le syndic et le
conseil syndical, la législation tient à garder une copropriété équilibrée.
Définition
La copropriété est l’organisation
d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles, dont la propriété
est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Dès
qu’un immeuble est divisé en
lots, il est soumis au régime de la
copropriété.
En outre, la loi oblige toute
copropriété à posséder un état
descriptif de division, qui identifie les différents lots qui la
constituent. Chaque lot est obligatoirement composé d’une partie privative (appartement, cave, garage…) et
d’une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, équipements communs…). Le tout est indivisible, et chaque lot est numéroté.
Tout copropriétaire est donc propriétaire d’une partie privative et propriétaire,
avec les autres copropriétaires, des parties communes d’un immeuble. Le
lot de copropriété est un bien : il peut donc être loué, vendu ou faire l’objet
d’une transmission patrimoniale.
En cas de vente, le propriétaire du lot est néanmoins tenu à des obligations :
toute vente doit faire l’objet d’un acte notarié. Il doit également demander
au syndic de lui fournir un état daté qui indique les sommes qui restent dues
par le vendeur, les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur, les
sommes qui incombent à l’acheteur (provisions pour charges et travaux).
13
I. Le régime juridique De plus, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant
qu’il est libre de toute obligation vis-à-vis de lui.
Après signature de l’acte de vente, le vendeur transmet au syndic le transfert
de propriété.
Par ailleurs, un immeuble se divise en mille parts égales, dont l’unité de division est le tantième ou le millième.
Cette notion est essentielle pour connaître la valeur de chaque lot et la part
des charges que doit payer chaque copropriétaire.
Les tantièmes ou millièmes sont calculés en proportion de la valeur du lot, en
fonction de :
ππsa consistance (cave, garage, appartement…) ;
ππsa superficie ;
ππsa situation (étage élevé, ensoleillement, etc.).
Selon le nombre de tantièmes attribué à son lot, le copropriétaire dispose d’un
nombre de voix plus ou moins important pour voter en assemblée générale.
Obligations
La loi impose aux copropriétés un mode de fonctionnement (le règlement de
copropriété), une comptabilité particulière ainsi que des organes de contrôle
et de gestion (assemblée générale, syndicat de copropriétaires, conseil syndical, syndic).
La loi définit également les parties
privatives et les parties communes, le
mode de répartition
des charges, ainsi que
les droits et devoirs
des copropriétaires.
14
I. Le régime juridique Forces et faiblesses du régime
Forces
Faiblesses
• Jurisprudence importante sur
l’usage des parties communes, les
troubles de voisinage, les dépenses
logement privé et d’avoir des droits sur la collectid’entretien
vité dans laquelle il est inclus
• Défense des intérêts collectifs
• Financement des parties communes partagé entre
avant les intérêts privés
les copropriétaires
• Règles de majorité strictes qui
• Mode d’acquisition le plus courant pour toute perpeuvent mener à la paralysie
sonne qui souhaite habiter dans un centre urbain
• Copropriétaires aux intérêts
divergents
• Une collectivité forcée
• Permet à une personne d’être propriétaire d’un
La copropriété horizontale
Le système de copropriété le plus courant est celui d’un immeuble de plusieurs étages, on parle alors de copropriété verticale.
Par opposition à la copropriété verticale, la copropriété horizontale concerne
un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun,
divisé en zones de jouissance. La copropriété horizontale est donc spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles. On l’appelle
aussi « copropriété pavillonnaire ».
Constitution
Dans une copropriété horizontale,
le copropriétaire n’est pas propriétaire du terrain sur lequel est édifié
son pavillon.
En fait, un promoteur réalise
un programme immobilier de
construction de pavillons, puis
divise le terrain en lots.
15
I. Le régime juridique Chaque lot comprend :
ππune partie privative (le pavillon) ;
ππune quote-part des parties communes (la portion de terrain sur laquelle
est construite la maison et les bâtiments et équipements communs selon
la valeur du lot).
En revanche, la propriété du terrain reste la propriété indivise de tous les
copropriétaires.
À noter : même si le terrain est découpé en plusieurs parcelles au niveau du
cadastre, il reste une partie commune.
Gestion
La copropriété horizontale est soumise
au régime juridique de la copropriété.
Elle est dotée d’un état descriptif de
division et d’un règlement. Elle est
donc tenue de choisir un syndic pour
assurer sa gestion, souvent un professionnel de l’immobilier.
La copropriété horizontale implique
également la réunion, au moins
annuelle, d’une assemblée générale.
Toute copropriété horizontale est
tenue d’élire un conseil syndical.
Pour faire réaliser certains travaux,
le copropriétaire doit les soumettre à
l’approbation de l’assemblée générale.
S’il désire faire construire une véranda
ou un abri de jardin, comme cela
touche aux parties communes, il est
contraint d’avoir l’accord de tous les
copropriétaires.
16
I. Le régime juridique Copropriété horizontale vs lotissement
Pourquoi construire une copropriété horizontale plutôt qu’un lotissement ? Le
promoteur peut choisir cette solution, faute d’avoir obtenu l’autorisation de
diviser le terrain en parcelles.
Copropriété horizontale
Lotissement
• Le terrain est la propriété de tous les
• Le terrain appartient au propriétaire de la
copropriétaires
maison
• La gestion doit être confiée à un
• Obligation de créer une association syndicale
syndic
libre
• Il existe des parties communes, d’où
• Il n’existe pas nécessairement de parties ou
des charges
d’équipements communs
• La copropriété horizontale est soumise • Seuls les équipements ou les parties communes
au régime de la copropriété
sont soumis au régime de la copropriété
Le lotissement
Un lotissement est une opération d’aménagement qui a pour objet la division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments pour une
période de dix ans.
La création et l’aménagement d’un lotissement sont soumis aux règles d’urbanisme. Un arrêté d’autorisation doit également être délivré par le maire de
la commune pour sa création.
Bon à savoir : le statut du lotissement n’impose pas un régime de gestion des
biens.
Principes
L’aménagement d’un lotissement est entrepris par un
opérateur immobilier, appelé
lotisseur, qui décide d’acheter
un terrain, généralement en
périphérie d’une commune. Il
réalise les études techniques
17
I. Le régime juridique nécessaires à la viabilisation et élabore un plan de division cadastrale qui délimite les terrains à construire, les espaces communs (rues, places, espaces
verts).
Le lotisseur fait ensuite réaliser les travaux de voirie et l’installation des
réseaux suivants : eau, électricité, évacuation des eaux usées, télécommunications, équipements contre l’incendie.
Dès lors, il peut vendre les lots à construire :
ππsoit directement à des propriétaires qui y feront construire leur maison ;
ππsoit à un constructeur immobilier qui édifiera les constructions et les vendra à l’unité.
Enfin, le lotisseur cède les voies et espaces communs à l’association syndicale
libre ou à la commune.
En parallèle, le lotisseur a l’obligation de rédiger un cahier des charges qui
définit les règles d’usage et les servitudes du lotissement.
Il détaille la répartition des charges, le stationnement, la tranquillité des
résidents…
Le cahier des charges n’est pas obligatoire, mais il est souvent présent.
Par ailleurs, un règlement peut imposer des règles plus strictes concernant
l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures,
les plantations, etc.
Ainsi, acheter un terrain dans un lotissement vous permet d’être pleinement
propriétaire d’une parcelle de terrain privative et de la maison édifiée dessus.
Le propriétaire est alors appelé coloti, et non plus copropriétaire.
Il doit aussi s’acquitter des charges relatives à l’entretien et à la gestion des
espaces et équipements communs.
Il aménage sa parcelle privative en respectant, le cas échéant, le cahier des
charges et le règlement du lotissement.
18
I. Le régime juridique Association syndicale libre
Lorsque des espaces et équipements communs existent dans le lotissement, la création
d’une Association Syndicale Libre (ASL) est
obligatoire.
Elle doit être déclarée en préfecture, où ses
statuts sont déposés.
Le lotisseur peut aussi créer l’association syndicale libre et définir ses statuts.
Les statuts de l’ASL doivent contenir les noms, l’objet et l’adresse du siège, les
règles de fonctionnement (délibérations, réunions, quorum, par exemple), les
attributions, les modalités de financement et de recouvrement des cotisations.
Tous les propriétaires de parcelles privatives sont membres de droit de l’ASL.
Cette association est d’ailleurs propriétaire des parcelles communes, des bâtiments et équipements collectifs.
En outre, l’association syndicale libre possède trois fonctions :
ππl’entretien et la gestion des espaces et équipements communs ;
ππla vérification du respect du cahier des charges ;
ππle vote et la collecte de fonds pour financer les charges.
Pour pouvoir être effective et remplir pleinement ses obligations, l’ASL doit
également créer une assemblée de propriétaires, un comité syndical en charge
de la gestion (trois à sept membres élus, appelés syndics), ainsi qu’un président, un trésorier et un secrétaire, tous désignés par le comité syndical.
Enfin, l’association syndicale libre du lotissement peut être dissoute quand son
objet disparaît.
La dissolution peut intervenir du fait du transfert des réseaux et de la voirie à
la commune, ou bien s’il n’existe plus d’équipements communs.
19
I. Le régime juridique Lotissement et copropriété
Seuls les espaces et équipements
communs sont soumis au régime
de la copropriété.
Cependant, on constate que
la gestion du lotissement par
l’association syndicale libre est
plus souple que la gestion d’une
copropriété horizontale.
En effet, les règles de majorité
peuvent être assouplies par rapport aux règles d’une assemblée
générale de copropriété.
De plus, les équipements et
espaces communs peuvent être supprimés, ce qui est impossible dans une
copropriété classique.
Enfin, ce sont les propriétaires qui gèrent directement leur lotissement, par
l’intermédiaire du comité syndical, sans obligation d’avoir un syndic.
Important : certains lotissements peuvent contenir des lots occupés par un ou
plusieurs immeubles soumis au régime de la copropriété. Dans ce cas, le régime
de la copropriété s’applique uniquement à l’intérieur du lot. Le syndicat des
copropriétaires joue alors le rôle de propriétaire du lotissement.
L’indivision
On parle d’indivision quand un bien appartient à plusieurs personnes ayant
les mêmes droits. L’indivision peut avoir pour origine une succession (on parle
alors d’indivision successorale), une donation, un divorce ou un achat en
commun.
Généralement, l’indivision est plutôt vécue comme une contrainte que
comme un choix.
20
I. Le régime juridique Caractéristiques
L’indivision se caractérise par l’absence de personnalité juridique. Ce qui a pour conséquence
la nécessité de l’accord de tous les indivisaires pour les décisions concernant le bien en
indivision.
Néanmoins, une réforme législative permet
maintenant la majorité des deux tiers pour certains actes :
ππLes parts d’indivision peuvent être incluses dans le patrimoine.
ππLes co-indivisaires ne sont pas solidaires entre eux.
On voit donc que l’indivision est un système qui nécessite une bonne entente
entre tous les indivisaires.
Selon le Code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».
Ainsi, la seule manière d’en sortir est de vendre le bien. Mais l’accord de tous
les détenteurs du bien est requis.
En cas de désaccord, chaque indivisaire peut s’adresser au tribunal de grande
instance pour que le bien soit vendu. La vente du bien se fera alors par licitation, c’est-à-dire la vente du bien commun aux enchères publiques.
Obligations
Pour bien comprendre les obligations qui découlent de l’indivision, prenons
l’exemple d’un immeuble reçu par plusieurs héritiers. Les propriétaires indivis
ont tous les mêmes droits, en fonction de leur quote-part. C’est-à-dire qu’ils
peuvent avoir reçu des parts plus ou moins importantes de l’immeuble lors de
la succession : l’un 40 %, un autre 20 %, et les quatre autres 10 % chacun,
par exemple.
Néanmoins, dans le principe de l’indivision, l’immeuble est un ensemble non
sécable, il forme un tout indivisible. L’immeuble n’est donc pas soumis au
régime de la copropriété, car il n’est pas divisé en lots.
21
I. Le régime juridique Pour gérer l’immeuble, les héritiers peuvent alors choisir entre trois solutions :
ππse mettre d’accord sur les décisions de gestion et gérer ensemble cet
immeuble ;
ππchoisir un mandataire qui va gérer le bien pour eux ;
ππsigner une « convention d’indivision » devant un notaire.
Cette dernière option permet de déterminer les règles de fonctionnement de
l’indivision, ce qui offre une gestion plus souple.
Et si les héritiers ne souhaitent pas rester en indivision, ils doivent être tous
d’accord pour mettre l’immeuble en vente.
Indivision dans la copropriété
La copropriété repose sur
la division d’un immeuble
en lots. Toutefois, dans
deux cas précis, le régime
de l’indivision entre
dans les principes de la
copropriété.
En effet, l’indivision des
parties communes est
une indivision forcée et
perpétuelle. On parle de
« propriété indivise » des parties communes. Un copropriétaire ne peut donc
pas demander à en sortir.
D’autre part, on peut aussi recevoir un lot de copropriété par le biais d’une
donation ou d’un héritage. S’il est reçu en indivision, sa gestion peut être problématique pour les héritiers, car aucun n’a plus de droits que les autres.
Pourtant, les instances de la copropriété vont avoir besoin d’un interlocuteur
unique pour assister aux assemblées générales. Un mandataire commun peut
alors être désigné pour représenter les indivisaires.
22
I. Le régime juridique La multipropriété
Acheter en multipropriété, c’est acheter le droit d’utiliser un bien à temps
partiel.
La multipropriété concerne surtout des appartements situés dans des résidences de vacances.
Acquisition d’un bien
Le régime de la multipropriété est différent de celui
En faisant l’acquisition
d’un bien en multipropriété, l’acheteur achète un
droit de jouissance sur un
lot à date fixe, pour une
durée maximale de 99 ans
(durée de la concession).
L’acquéreur n’est pas propriétaire de son bien, et la
multipropriété ne permet
pas d’obtenir un titre de
propriété.
L’acheteur est seulement occupant, et c’est la société vendeuse qui reste
propriétaire du bien. L’acheteur devient alors associé de la société auprès de
laquelle il a signé le contrat et en détient des parts.
En tant qu’associé, l’acheteur en multipropriété doit satisfaire aux appels de
fonds nécessaires à la construction, l’acquisition, l’aménagement, la restauration… en proportion de la somme qu’il a investie.
En cas de faillite de la société, il peut être obligé de rembourser les dettes,
dans la limite de son apport.
23
I. Le régime juridique Contrat d’un bien
Outre le prix de vente, l’acheteur d’un bien en multipropriété
se doit de payer les charges
classiques de copropriété, les
charges d’exploitation (services
d’hôtellerie et de blanchisserie,
renouvellement des équipements)
et la commission du vendeur.
Comme tout acte contractuel, le contrat de multipropriété doit être rédigé et
comporter un certain nombre de mentions :
ππl’identité et le domicile du professionnel ou, s’il s’agit d’une entreprise, la
dénomination, la forme juridique et le siège ;
ππla désignation et la description du bien ou des services et leur situation ;
ππl’objet du contrat et la nature juridique des droits conférés au
consommateur ;
ππla période précise pendant laquelle s’exercent ces droits ;
ππla durée du contrat et la prise d’effet ;
ππle prix principal + les frais accessoires obligatoires éventuels ;
ππles services et les installations mis à disposition et leur coût ;
ππla durée du droit de rétractation ;
ππles informations sur la résiliation du contrat et ses effets ;
ππl’interdiction de tout paiement d’avances ;
ππla possibilité ou non de participer à un système d’échanges et son coût, le
cas échéant.
De plus, le consommateur dispose d’un droit de rétractation d’une durée de
quatorze jours, à compter de la date de signature du contrat.
S’il respecte le délai légal, il ne peut lui être réclamé aucune indemnité au titre
de sa rétractation.
24
I. Le régime juridique Échange et revente d’un bien
Les contrats d’achat en temps partagé
(« timeshare ») contiennent souvent une
possibilité d’échange du bien.
Toutefois, l’échange est très difficile, voire
impossible, puisqu’il y a peu de turnover ; le
professionnel ne propose donc souvent que
des échanges dans son propre réseau, ce
qui limite les possibilités.
De plus, le contrat impose peu d’engagements au professionnel chargé de
l’échange.
En outre, le droit de jouissance d’un bien en temps partagé fait partie de votre
patrimoine. Vous pouvez donc le transmettre à vos héritiers, en faire don ou
le vendre. Vous avez aussi le droit de le louer, pendant les périodes où il vous
est acquis.
Cependant, la revente d’un bien en multipropriété est délicate, car l’offre est
plus forte que la demande et les contraintes nombreuses, notamment en ce
qui concerne les dates d’occupation.
Bon à savoir : pour vendre un bien en multipropriété, il faut avoir réglé toutes
les charges.
Avantages et inconvénients
Avantages
• Des prix attractifs
• Un placement intéressant si on loue
pendant les périodes de hautes saisons
touristiques
• Une possibilité d’aller en vacances à
l’étranger
• Un investissement minime
Inconvénients
• Des charges locatives qui renchérissent
le prix, surtout dans les résidences de
standing
• Un système d’échange peu satisfaisant
• Une revente difficile
• Une absence de plus-value, voire une
décote
• Pas de défiscalisation possible
25
I. Le régime juridique Des pièges à éviter
La multipropriété a une
mauvaise image, surtout à cause de méthodes
commerciales douteuses
appliquées. Aussi, la
législation a davantage
encadré cette pratique afin
de protéger le consommateur, mais des abus
persistent.
Alors, avant de vous engager dans l’achat d’un bien en multipropriété, veillez toujours à bien lire le règlement de copropriété (usage de l’immeuble) et
soyez prudent quant aux modalités d’utilisation des équipements collectifs.
Enfin, étudiez avec attention le bilan comptable de l’exercice précédent.
D’autre part, les acheteurs se plaignent souvent des frais de charges abusifs, qui augmentent souvent à compter de la deuxième année d’acquisition
dans des proportions importantes. C’est une manière pour le promoteur de se
constituer une rente.
Vous devez donc impérativement demander que le professionnel vous transmette les décisions de l’assemblée générale concernant les charges. L’union
fait la force : les occupants d’une même résidence peuvent faire une demande
collective afin de faire baisser des charges abusives.
La multipropriété concernant la plupart du temps des résidences de vacances,
elles sont souvent situées à l’étranger. Dans ce cas, il faut aussi faire face aux
difficultés liées aux achats à l’étranger. Ainsi, si vous signez un contrat en
France, c’est la loi française qui s’applique.
Par contre, si la signature a lieu dans un pays de l’Union européenne, c’est la
loi du pays concerné qui s’applique, mais vous êtes quand même protégé par
la législation européenne. Mais hors de l’UE, l’achat est plus risqué quant aux
modalités du contrat.
26
I. Le régime juridique Il existe aussi beaucoup de pratiques douteuses concernant l’échange et la
vente. Des entreprises peu scrupuleuses proposent aux détenteurs de biens
en temps partagé d’échanger leur droit d’occupation ou de le revendre, en
exigeant le versement à l’avance des frais et de commissions. Elles profitent
ainsi du fait que l’échange et la revente sont difficiles.
Afin de contourner l’obligation du délai de rétractation, une entreprise peut
aussi proposer à un revendeur potentiel d’échanger son droit d’occupation
contre des séjours de vacances.
Bon à savoir : en cas de litige, le consommateur peut déposer plainte auprès de
la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de
la Répression des Fraudes).
27
I. Le régime juridique AA Pour
aller plus loin
Astuces
Interdictions de mise en copropriété : loi et sanctions
La législation en vigueur relative à la copropriété a été renforcée. Cela a pour but
de protéger les futurs acquéreurs, mais aussi d’engager la responsabilité des vendeurs enfreignant la loi. Il vaut donc mieux vous renseigner sur les éventuelles
interdictions avant d’investir dans l’achat d’une copropriété. Énumérées dans
l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, les interdictions
sont régies par trois lois :
ππla loi du 31 décembre 1975, qui fixe les interdictions de mise en
copropriété relatives aux logements vétustes et insalubres ;
ππla loi SRU du 13 décembre 2000, qui ajoute à la loi précédente des critères
de superficie, de confort et de sécurité ;
ππla loi ENL datant du 13 juillet 2006, qui renforce les sanctions pénales
encourues par les personnes physiques ou morales qui ne respecteraient pas
ces interdictions.
Attention ! Toute personne, physique ou morale, qui ne respecte pas les interdictions prévues dans l’article du Code s’expose à de lourdes sanctions. En effet, sont
passibles de 75 000 € d’amende et de 2 ans d’emprisonnement les personnes qui
mettent en vente, en location ou à disposition d’autrui une copropriété vétuste,
c’est-à-dire détériorée, insalubre, mal entretenue et présentant des risques pour
la santé des habitants, ou une copropriété ne respectant pas les normes de sécurité ou de superficie. Sont aussi passibles d’une interdiction d’exercer leur activité
professionnelle pour une durée de 5 ans ou plus les personnes physiques ayant
commis ce type d’infractions.
Que penser de la très controversée multipropriété immobilière ?
La réputation sulfureuse de la multipropriété vient probablement de son ambiguïté. En effet, acheter en multipropriété ne veut pas dire que vous deviendrez
propriétaire immobilier, mais que vous achetez le droit d’habiter un logement
pour une certaine période. Le nom de « temps partagé » est donc plus clair.
28
I. Le régime juridique Le temps partagé fait parler de lui et des escroqueries qu’il occasionne. Sur des
lieux de vacances, les vendeurs attirent les clients potentiels en les invitant à
participer à un jeu, puis leur font signer un contrat de multipropriété.
Les signataires ne sont pas propriétaires de l’habitation concernée, mais ils disposent d’un droit de jouissance, dit aussi droit d’usage. Par contre, la société qui
vous fait signer le contrat devient, elle, propriétaire. Donc, si vous devez souscrire un crédit, ce sera un crédit à la consommation, et non un crédit immobilier.
Sachez néanmoins que vous disposez d’un délai de dix jours après la signature du contrat et que pendant cette période, aucune somme ne peut vous être
réclamée.
En outre, le marché immobilier pour ce type de produits est très restreint, et
les possibilités de plus-value sont très rares. Donc si vous tenez à contracter un
achat immobilier à temps partagé, veillez bien à éclaircir les modalités de la
revente avec les signataires et la société : délais, prix, supports, annonces, etc.
Sachez tout de même que vous n’avez aucun recours si la vente ne se fait pas.
Parfois, les sociétés-propriétaires vous proposent une autre multipropriété, vantée comme plus avantageuse après la vente de votre premier achat immobilier à
temps partagé. Le risque étant de voir échouer cette vente et de vous retrouver
avec deux multipropriétés. De surcroît, vous vous exposez à des frais de dossier
plus ou moins importants.
Néanmoins, le temps partagé peut être un bon pari si l’habitation concernée est
d’un bon standing, si la période d’occupation choisie est avantageuse, que les
perspectives de revente ou d’échange sont réelles et que vous vous êtes assuré
de plusieurs choses :
ππMéfiez-vous des prix attrayants, car les charges locatives sont
proportionnelles au lieu de l’habitation. Ne signez pas si le montant des
charges n’est pas clairement mentionné.
ππRenseignez-vous aussi sur l’état du marché immobilier dans la région où
vous comptez acheter.
ππLa loi de 1998 protégeant le signataire d’une multipropriété n’est
applicable qu’aux contrats durant au mois trois ans. Méfiez vous donc
particulièrement des contrats dont la durée est donnée en mois.
ππEnfin, sachez que les contrats hors UE sont les plus risqués.
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I. Le régime juridique Questions/réponses de pro
Répartition des millièmes
En copropriété horizontale, chaque copropriétaire, selon la surface de son pavillon, possède un nombre de millièmes de la copropriété.
Certains copropriétaires ont cependant modifié leur pavillon en ajoutant une ou
deux pièces à leur habitation, notamment au-dessus d’un garage souterrain.
Or, ces derniers refusent le relèvement de leur nombre de millièmes pourtant
déterminant dans le calcul des charges communes, au motif qu’il faut l’unanimité des copropriétaires pour modifier la répartition des charges.
En conséquence, des maisons plus grandes en surface ont moins de millièmes que
des habitations plus petites, qui paient donc aussi plus de charges communes.
Question de Maryse
ΔΔ Réponse de Pasdem
C’est insoluble, sauf si vous contestez tous les copropriétaires qui n’auraient
pas respecté le règlement.
Il faut l’unanimité pour modifier la répartition des tantièmes.
Vous pouvez cependant faire passer une telle résolution en AG à la double
majorité, mais il faut un bon syndic et une majorité qui vous suit, car l’AG
est souveraine.
Vous verrez à ce moment-là si recours il y a, mais la résolution est applicable.
Sinon, regardez le règlement pour voir s’il n’y a pas atteinte à la destination des ouvrages construits par rapport aux droits de construction : POS,
emprise, réseaux, etc.
Vendre une loge
Peut-on vendre la loge de la concierge inusitée au sein d’une copropriété ?
Question de Maélie
ΔΔ Réponse de Procédurière
La loge de la concierge appartient aux parties communes.
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I. Le régime juridique Sa vente doit donc faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité, qui doit également être informée de son prix de
vente.
Un géomètre doit également calculer la nouvelle quote-part des parties
communes affectées à ce lot, annexée au projet de modification de l’état
descriptif de division afin d’être soumis à l’assemblée, car cette partie commune va devenir une partie privative.
Le notaire chargé de la vente doit ensuite déposer l’état descriptif de division ainsi modifié, à la Conservation des hypothèques.
Combles d’une copropriété
Les combles d’un immeuble d’habitation sont-ils associés aux parties privatives
ou aux parties communes ?
Question de Mia
Les combles ne sont pas des parties privatives, quand bien même ils ne
seraient accessibles que depuis l’appartement d’un copropriétaire.
En effet, les combles permettent l’accès à la toiture de l’immeuble sur
laquelle des travaux peuvent être réalisés.
Attention donc si vous souhaitez agrandir votre appartement en annexant
les combles, il vous faudra obtenir l’accord des copropriétaires par un vote
à la majorité des deux tiers en assemblée générale.
Espace commun d’un lotissement
Les colotis d’un lotissement de sept maisons ont décidé de placer des containers
d’ordures ménagères sur l’espace commun du lotissement en indivision.
Cinq colotis sur sept ont voté favorablement à cette disposition, c’est-à-dire plus
des deux tiers.
Cependant, un des colotis refuse.
Que dit la loi en la matière ?
Question de Marie
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I. Le régime juridique ΔΔ Réponse de Patrick
Vous devez être en ASL (Association Syndicale Libre), puisque votre lotissement est composé de plus de cinq maisons et possède des biens et
équipements communs. Sachez donc que les statuts de votre association
syndicale vous renseigneront sur ce point.
Généralement, pour ce type de votes, la majorité absolue des colotis prise
en AG suffit, ou même la simple décision du Président du bureau syndical.
Vous pouvez vous référer aux articles 7 à 10 de l’ordonnance (O) n° 2004263 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ;
aux articles 3 à 6 du décret (D) n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance précitée ; ainsi qu’à l’article R.442-7 du 1er juillet 2007
du Code de l’urbanisme.
Règlement de copropriété et loi
Si la loi prévoit que pour le détachement parcellaire d’une copropriété (horizontale), c’est la majorité des propriétaires qui s’applique, est-ce que le règlement
de copropriété peut exiger l’unanimité ?
La loi prévaut-elle sur le règlement ?
Question de Caledunoise
ΔΔ Réponse de Guitou
La loi de 1965 qui régit les copropriétés est « d’ordre public ».
Par conséquent, elle s’applique en cas de contradiction avec le règlement
de copropriété.
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II.
Le fonctionnement
d’une copropriété
Pour fonctionner, une copropriété
a besoin d’un règlement, de règles
comptables, et d’assurances indispensables pour la protection des
bâtiments et des occupants.
Si ces différents éléments ne sont
pas respectés, il peut alors arriver
que la copropriété se retrouve en grande difficulté.
Dans ce cas, il existe des dispositifs judiciaires et administratifs.
Le règlement
Le règlement est la charte commune de fonctionnement de la copropriété.
Toute copropriété doit en être dotée. C’est un acte écrit qui fonde ses principes de fonctionnement.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété Une obligation
Le règlement est établi au moment de la création de la
copropriété lors de la construction d’un immeuble par le
promoteur ou lors de la division par lots par le propriétaire.
Il est rédigé par un professionnel, généralement un notaire
ou un géomètre, puis doit être publié à la Conservation
des hypothèques, y compris lorsqu’il est modifié.
Le règlement de copropriété s’impose donc aux copropriétaires, locataires, futurs acquéreurs, créanciers qui ont
fait saisir un lot, et aux personnes qui reçoivent un lot en
donation.
Ainsi, le copropriétaire doit recevoir un exemplaire au moment de la signature
de l’acte de vente. S’il loue son bien, il est tenu d’en fournir un exemplaire à
son locataire, lors de la signature du bail.
Important : le non-respect du règlement de copropriété peut être sanctionné, y
compris devant la justice.
Contenu
Le règlement de copropriété
précise les droits et obligations des copropriétaires. Il
détermine :
ππla destination des biens ;
ππles conditions
d’utilisation ;
ππl’administration des parties communes et des
parties privatives ;
ππles différentes catégories de charges selon les principes de répartition
définis par la loi ;
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II. Le fonctionnement d’une copropriété ππles règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires ;
ππles règles de fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée générale.
Bon à savoir : un état descriptif de division peut être annexé au règlement de
copropriété.
Modification
Il est possible de modifier un règlement de
copropriété, mais cela nécessite l’accord
de la majorité des copropriétaires, voire un
vote à l’unanimité au sein de l’assemblée
générale.
Certains règlements étant très anciens,
ils ne sont plus en conformité avec la loi.
L’assemblée générale peut donc procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires. Ces dernières peuvent ainsi supprimer des
clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, insérer des clauses
obligatoires qui font défaut.
En outre, les modifications du règlement de copropriété concernent les parties
communes, la destination de l’immeuble et les charges et doivent être votées
en assemblée générale.
Il existe cependant des conditions de vote plus restrictives pour les modifications au règlement de copropriété :
Objet de la demande de modification
Exemples
Conditions
de vote
Conditions d’usage, d’administration
et de jouissance des parties
communes
Installation d’un portail
Majorité des
2/3
Destination de l’immeuble
Interdiction de l’exercice d’une
activité professionnelle dans
l’immeuble
Unanimité
Répartition des charges
Changement de clé de répartition
pour les espaces verts
Unanimité
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II. Le fonctionnement d’une copropriété Coût d’une mise à jour
Pour mettre à jour un règlement de copropriété, il
est possible de faire appel soit à l’ARC, l’Association des Responsables de Copropriété, soit à des
professionnels du droit, comme un avocat spécialisé ou un notaire.
Le tableau qui suit vous présente les tarifs pratiqués par l’ARC.
Adhésion annuelle à l’ARC (plafonnée à 790 €)
Frais de numérisation
• 99 € forfaitaires
• + 3,70 € par lot
• 3 € par page
• + 4,50 € par page de tableau
Rédaction de la nouvelle mouture
Environ 1 200 €
Publication au Bureau des hypothèques
• 125 € de droits fixes
• + 15 € de salaire du conservateur
Frais de notaire pour la publication
480 €
Le tableau qui suit vous présente les tarifs pratiqués par un notaire ou un avocat spécialisé.
Notaire
Avocat spécialisé
Rédaction du règlement
2 000 à 2 200 €
2 300 à 2 500 €
Publication au Bureau des
hypothèques
125 € de droits fixes
+ 15 € de salaire du
conservateur
125 € de droits fixes
+ 15 € de salaire du
conservateur
Frais de notaire pour la
publication
Environ 350 €
Environ 350 €
Honoraires du syndic
Environ 400 €
Environ 400 €
La comptabilité
Les règles comptables suivantes s’appliquent à la comptabilité du syndicat des
copropriétaires et non à celle du syndic.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété Tenue de la comptabilité
La comptabilité de la copropriété est tenue par le syndic.
Depuis le 1er janvier 2007, la
copropriété doit adopter une
comptabilité d’engagement,
c’est-à-dire une comptabilité
dite « en partie double ».
Ainsi, toute opération comptable s’enregistre par une
écriture en deux temps :
ππau débit d’un compte ;
ππau crédit d’un autre compte.
Le montant du débit doit être égal au montant du crédit. En outre, les charges
et les produits sont enregistrés dès leur engagement, indépendamment de
leur encaissement ou de leur décaissement. Une distinction doit être faite
cependant entre des charges et des produits pour des opérations courantes,
et des charges et des produits pour des travaux et opérations exceptionnelles.
Par ailleurs, le syndic doit tenir une liste des comptes numérotés et classés selon une nomenclature imposée. Ainsi, les comptes se divisent en
cinq classes :
ππClasse 1 : provisions, avances, subventions, emprunts.
ππClasse 4 : copropriétaires et tiers.
ππClasse 5 : comptes financiers.
ππClasse 6 : comptes de charges.
ππClasse 7 : comptes de produits.
Si la nomenclature comptable ne lui permet pas d’enregistrer distinctement
toutes les opérations, le syndic peut créer des sous-comptes, obligatoirement
rattachés au compte dont ils dépendent.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété D’autre part, les écritures comptables doivent également comporter des mentions obligatoires : libellé, date et numéro de facture, date et référence du
paiement, période et objet de l’appel de fonds. Les opérations sont toujours
enregistrées en TTC, mais il est recommandé de faire apparaître le taux et le
montant de la TVA.
Les documents comptables sont tenus par le syndic et doivent contenir le
livre-journal qui enregistre chronologiquement les opérations, le grand livre
des comptes du syndicat qui contient l’ensemble des comptes de la nomenclature comptable ainsi que la balance des comptes qui présente de manière
exhaustive l’ensemble des comptes.
Présentation des comptes
L’exercice comptable est d’une durée de
douze mois ; les comptes sont arrêtés à
la date de clôture de l’exercice.
Soumis à l’assemblée générale pour
approbation au moins une fois par an,
les comptes doivent cependant être
présentés dans un délai de six mois à
compter de la clôture de l’exercice.
Une présentation des comptes en
cinq tableaux est alors obligatoire :
ππL’annexe 1 doit présenter l’état
financier après répartition à la clôture de l’exercice.
ππL’annexe 2 présente le compte
de gestion générale et le budget
prévisionnel.
ππL’annexe 3 détaille le compte de
gestion pour les opérations courantes de l’exercice clos et du budget prévisionnel de l’exercice.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété ππL’annexe 4 présente le compte de gestion pour les travaux et opérations
exceptionnels.
ππL’annexe 5 doit contenir l’état des travaux et opérations exceptionnels
non clôturés à la fin de l’exercice.
Bon à savoir : les règles comptables sont allégées pour les petites copropriétés
de moins de dix lots et un budget prévisionnel inférieur à 15 000 €. Elles ne
sont pas soumises à la comptabilité en partie double, mais doivent établir un
budget prévisionnel.
Les assurances
Quelles sont les assurances indispensables pour la protection de la copropriété
et de ses occupants ? Il n’existe aucune obligation législative qui oblige une
copropriété à s’assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de
risques dont il convient de se prémunir.
Assurances en copropriété
Généralement, le règlement prévoit une
obligation d’assurance de la copropriété. Il
appartient alors au syndic de souscrire un
contrat d’assurance.
Ce contrat garantit les dommages liés à
l’immeuble et la responsabilité civile de la
copropriété et des organes de gestion.
Ainsi, les garanties classiques concernant les
dommages liés à l’immeuble couvrent :
ππles incendies, la foudre, les explosions ;
ππles dégâts des eaux (infiltration par la
toiture, par exemple) ;
ππles tempêtes, la grêle et la neige sur les
toitures ;
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II. Le fonctionnement d’une copropriété ππles catastrophes naturelles, technologiques et les actes de terrorisme
(inondation, par exemple) ;
ππle vol (dégradations causées par un voleur à la copropriété) ;
ππles bris de glace (vitres des parties communes).
Mais il est possible d’étendre cette couverture en prévoyant des garanties
supplémentaires, telles que les frais de relogement après un sinistre rendant
l’immeuble inhabitable, le paiement des honoraires de l’expert, les frais de
recherche des fuites d’eau, etc.
En outre, les contrats prévoient l’assurance des parties communes, mais
d’autres incluent en plus les parties privatives.
La copropriété doit aussi avoir une responsabilité civile, car elle peut être tenue pour
responsable en cas de sinistre concernant un
élément défectueux d’un bâtiment ou le personnel au service de la copropriété.
Par ailleurs, tout syndic professionnel est
soumis à une obligation d’assurance de responsabilité civile, contrairement au syndic
bénévole, pour qui elle n’est obligatoire
que si elle est prévue dans le règlement de
copropriété.
Il s’agit d’une assurance professionnelle qui
couvre les dommages causés à la copropriété
par les membres du syndic, et d’une garantie financière permettant de couvrir
les fonds confiés au syndic en cas de faillite de celui-ci.
Enfin, le contrat d’assurance de la copropriété prévoit généralement une
clause garantissant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.
Sa responsabilité peut être engagée en cas de dommages causés aux copropriétaires sur les parties privatives. Le syndic est donc tenu de vérifier que le
syndicat des copropriétaires a bien souscrit un contrat d’assurance.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété Assurances du copropriétaire
Même si, en général, le contrat d’assurance
de la copropriété inclut les parties privatives,
cela ne dispense pas chaque copropriétaire
d’un contrat d’assurance à titre individuel.
En effet, il convient d’assurer sa partie privative et sa responsabilité civile personnelle.
Ainsi, si le copropriétaire occupe son bien, il peut souscrire un contrat multirisque habitation. Mais s’il le loue, c’est son locataire qui est tenu de le
souscrire.
Il est en outre conseillé au propriétaire non occupant de souscrire une assurance, car sa responsabilité en tant que bailleur peut être recherchée.
Autres contrats d’assurance
La protection juridique, l’assurance dommage-ouvrage ou
encore la garantie pour impayés
sont des assurances supplémentaires qu’il est conseillé de
souscrire selon les usages et le
fonctionnement de la copropriété.
L’assurance de protection juridique permet de recouvrir les
frais engagés par la copropriété si
celle-ci a subi un dommage causé par un tiers, et de garantir la défense de la
copropriété devant la justice lorsque sa responsabilité est mise en cause.
À noter : elle ne peut s’exercer contre un copropriétaire.
Elle n’est pas obligatoire, mais permet de limiter les frais de justice. Ces
dispositions peuvent cependant être incluses dans le contrat d’assurance multirisque de la copropriété.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété D’autre part, lorsque la copropriété engage des travaux de construction portant sur les parties communes, elle est tenue de souscrire une assurance
dommage-ouvrage. Elle s’applique aux dommages compromettant la solidité
de l’immeuble, par exemple, l’affaissement d’un mur.
Cette assurance ne s’applique pas aux travaux d’entretien, mais couvre le
paiement des travaux de réparation de ces dommages pendant une période
de dix ans, à compter de la date de réception des travaux.
La garantie décennale s’applique également à la construction d’une nouvelle
copropriété.
Enfin, l’assurance pour impayés fonctionne sur le même principe que l’assurance pour loyers impayés. Elle garantit contre le risque des charges de
copropriété impayées.
En cas de défaut de paiement, l’assureur paie les charges dues à la copropriété et se substitue au syndicat des copropriétaires pour le recouvrement
des créances auprès du débiteur. Toutefois, cette assurance ne peut être que
préventive.
Les copropriétés en difficulté
Devant l’ampleur du phénomène des copropriétés en difficulté, les pouvoirs
publics ont mis en place des dispositifs judiciaires et administratifs destinés à
pallier ces problèmes. Selon la gravité de la situation, ces dispositifs sont prévus pour être mis en place graduellement, voire conjointement.
Administration provisoire
Ce dispositif de prévention, mis en place par les
pouvoirs publics, prévoit un seuil afin de prévenir des difficultés encore plus importantes.
Ce seuil est mis en place lorsqu’à la clôture des
comptes, la copropriété a plus de 25 % d’impayés au titre des charges et des travaux.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété Le syndic de copropriété est tenu dans un délai d’un mois à compter de la
clôture des comptes d’informer le conseil syndical des difficultés de trésorerie, et d’engager un recours devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour
demander la nomination d’un mandataire ad hoc. Si le syndic de copropriété
n’agit pas dans le délai imparti, deux autres intervenants ont le droit de saisir
le tribunal : les copropriétaires (représentant au moins 15 % des voix) et les
créanciers ayant des factures d’eau, d’énergie ou de travaux non réglées.
À noter : ces deux intervenants sont obligés d’informer le maire de la commune
ou le préfet de leur démarche judiciaire.
Le mandataire ad hoc est un conciliateur qui peut être un administrateur judiciaire civil, un syndic (autre que celui qui gère la copropriété en difficulté), ou
une société anonyme d’habitat à loyer modéré.
Dans un délai de trois mois, le mandataire doit adresser un rapport au tribunal
contenant une analyse de la situation financière et des recommandations pour
revenir à l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’une
vérification de l’état de l’immeuble et de la sécurité des occupants. Le mandataire est tenu d’informer le syndicat des copropriétaires de sa nomination.
Le TGI transmet ensuite au syndic et au conseil syndical le rapport du mandataire ad hoc. C’est au syndic qu’il appartient de transmettre une copie du
rapport aux copropriétaires qui en font la demande. Le syndic de copropriété
inscrit alors à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les actions à faire
voter pour sauver la copropriété en difficulté.
À noter : en cas d’administration provisoire de la copropriété en difficulté, les
instances de la copropriété (syndic, assemblée, conseil syndical) conservent
leurs pouvoirs.
Plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde des copropriétés en difficulté s’applique lorsque :
ππl’équilibre financier est gravement compromis ;
ππla conservation de l’immeuble est menacée.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété Dans ces deux cas, le syndic de copropriété, des copropriétaires disposant de
plus de 15 % des voix, ou le procureur de la République sont en droit de saisir
le tribunal de grande instance. Une fois saisi, le tribunal confie à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse d’office,
sans versement d’indemnités, ainsi que tous les pouvoirs (ou une partie) de
l’assemblée générale et du conseil syndical.
L’administrateur provisoire a alors
pour rôle de prendre toutes les
mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de
la copropriété, et d’établir un plan de
sauvegarde d’une durée de cinq ans.
Il possède de plus différents pouvoirs.
En effet, il peut :
ππentendre le président du conseil syndical ;
ππconvoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre ;
ππdemander l’avis du conseil syndical ;
ππdemander au tribunal de suspendre ou d’interdire, pour une durée de
six mois, toute action de justice provenant des créanciers de la copropriété en difficulté.
L’administrateur provisoire doit décider des mesures financières pour mettre
en œuvre les décisions engagées, en réunissant l’assemblée générale afin de
procéder à un appel de fonds.
À noter : tout au long de la procédure, les copropriétaires sont informés des
démarches et des décisions de l’administrateur provisoire.
Carence
Lorsqu’une copropriété est dans l’incapacité d’assurer la conservation de
l’immeuble ou la sécurité des occupants, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, elle
peut être déclarée en situation de carence.
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II. Le fonctionnement d’une copropriété C’est alors le maire de la commune, le syndic de copropriété ou
l’administrateur provisoire, ou des
copropriétaires disposant de plus
de 15 % des voix qui saisissent le
tribunal.
Ensuite, le tribunal désigne un ou
plusieurs experts chargés de constater l’importance du déséquilibre
financier de la copropriété en difficulté ou d’évaluer la nature des travaux à
mettre en œuvre pour assurer la conservation de l’immeuble. Les résultats de
l’expertise sont adressés aux personnes qui ont saisi le tribunal.
Au vu de ces résultats et après audition des parties concernées, le tribunal
peut déclarer l’état de carence via une déclaration. C’est une sorte de « faillite » de la copropriété. L’état de carence peut conduire à une procédure
d’expropriation, mettant fin à l’existence de la copropriété.
Dispositif administratif
Ces mesures administratives sont plutôt réservées aux grands ensembles immobiliers en
copropriété, qui cumulent de graves difficultés
au niveau technique, social et financier.
Il est piloté par une collectivité locale qui met
en place, avec l’aide de l’État, une équipe et
des financements nécessaires pour aider ces
copropriétés.
Cela donne ensuite lieu à une procédure
d’incitation qui ne modifie pas les pouvoirs
des organes de gestion (syndic, syndicat des
copropriétaires, conseil syndical, assemblée).
Un diagnostic des difficultés est établi.
45
II. Le fonctionnement d’une copropriété Puis, une convention d’une durée de cinq ans est signée entre l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), l’État et la collectivité locale qui
pilote le dispositif. Cette dernière fixe les mesures à envisager pour pallier les
difficultés. En outre, pendant cinq ans, une équipe assiste ces copropriétés
dans leur redressement.
Par ailleurs, différentes institutions peuvent contribuer au financement de
ce dispositif : l’État, pour les aspects techniques et les travaux par le biais de
l’ANAH, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), la Caisse des
Dépôts et Consignations, des collectivités locales et le 1 % logement.
Bon à savoir : ce dispositif public peut s’appliquer également dans le cas du
plan de sauvegarde judiciaire, avant la déclaration de carence, afin d’aider la
copropriété en difficulté par des financements publics.
46
II. Le fonctionnement d’une copropriété AA Pour
aller plus loin
Astuces
Copropriété et dégâts des eaux : qui paie quoi ?
Gérer un dégât des eaux est toujours compliqué. Si, en plus de cela, la déclaration
du sinistre engendre des litiges, les choses peuvent vite prendre des proportions
importantes.
Prenez donc le temps de vous poser les bonnes questions ! Quelle assurance doit
vous indemniser ? Qui paie la recherche de fuite ? La fuite est-elle due à une
négligence de votre part ou à la vétusté des canalisations ? Voici quelques pistes
pour vous aider à garder le contrôle de la situation.
Qui doit s’assurer ? Syndic, bailleur, locataire occupant… Lorsqu’un dégât survient, il n’est pas toujours facile de savoir à qui s’adresser en priorité.
Pour mieux vous repérer, sachez que le syndic a l’obligation de souscrire une
assurance couvrant la copropriété en cas de dommage causé à l’immeuble, ainsi
qu’une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété.
La responsabilité civile est le principe selon lequel une personne (ici, le syndic)
cause un dommage à une autre personne (ici, les copropriétaires), et est donc
obligée de le réparer (ici, sous forme de compensation financière). L’assurance
du syndic peut également couvrir la responsabilité civile des copropriétaires,
mais ce n’est pas une obligation.
Le copropriétaire-bailleur doit, quant à lui, souscrire une assurance couvrant les
dommages causés aux locataires ou aux autres personnes. Toutefois, généralement, les assurances du syndic et des locataires sont suffisantes pour réparer les
dégâts.
Si l’un des logements de la copropriété est en location, le locataire est aussi dans
l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Cette dernière
couvre, entre autres, les dommages liés aux dégâts des eaux.
Quel que soit votre statut, vous devez toujours déclarer le dégât des eaux à votre
assureur. Vous devez également avertir votre syndic. Pensez également à prévenir les autres copropriétaires, car il est possible que votre dégât des eaux ait des
conséquences chez eux.
47
II. Le fonctionnement d’une copropriété En outre, il est difficile de connaître immédiatement l’origine de la fuite. Dans le
doute, il est donc préférable que chacun déclare le sinistre à son assurance.
Quelles aides ?
Pour faciliter les déclarations de sinistre dans les copropriétés et accélérer l’indemnisation des personnes concernées, deux conventions ont été instaurées :
ππLa convention CIDRE (Convention d’Intervention Directe et de
Renonciation à un recours) vous couvre que vous soyez responsable ou non
du dégât des eaux. Autrement dit, si vous êtes victime d’un sinistre, vous
n’aurez pas à attendre que l’assurance du responsable vous indemnise.
Cette convention est valable pour les dommages matériels inférieurs à
1 600 € et pour les dommages immatériels inférieurs à 800 € (par exemple,
un loyer impayé).
ππLa convention CIDE-COP (Convention pour les dégâts des eaux en
Copropriété) couvre les dommages matériels et immatériels dont les
montants sont supérieurs aux limites fixées par la convention CIDRE.
Lorsque ces conventions ne peuvent pas s’appliquer à votre dégât des eaux,
votre assurance doit faire appel à un expert pour déterminer les responsabilités
de chacun des acteurs, ainsi que le montant des indemnités.
Assurance habitation et copropriété, qui assure quoi ?
Dans le cas d’une copropriété, les modalités d’assurance sont doubles. Si vous
êtes copropriétaire, il vous faut penser à assurer les parties privatives et les parties communes.
La plupart du temps, la copropriété est régie par un règlement qui définit son
fonctionnement.
Ce dernier détermine alors les parties privatives et les parties communes, les
droits et les obligations des copropriétaires.
Les parties communes de l’immeuble (hall, cage d’escalier, système de chauffage, ventilation, etc.) sont assurées par la garantie de la copropriété, puisque
c’est au syndic de l’immeuble qu’il revient de souscrire une assurance collective.
L’assurance habitation collective de la copropriété couvre l’essentiel, et parfois
tous les risques pouvant engager la responsabilité des copropriétaires en tant
que propriétaires.
48
II. Le fonctionnement d’une copropriété Ces risques garantissent l’immeuble et sont toujours les mêmes :
ππdégâts des eaux, fuites, débordements, infiltrations ;
ππincendies, fumées, explosions, foudre et dégâts causés par l’intervention
des pompiers ;
ππcatastrophes naturelles, grêle, neige, tempête ;
ππvols, dégradations, bris de glace.
L’assurance collective de la copropriété est assez étendue et couvre parfois certains dégâts survenus dans les parties privatives. Elle contient une responsabilité
civile aux tiers si un accident arrive, du fait de l’immeuble (la propriété) ou de
son personnel.
Avant de choisir votre assurance collective, assurez-vous qu’elle comporte une
clause stipulant que l’assureur renonce à se retourner contre les copropriétaires
responsables d’un sinistre ou contre le syndic de l’immeuble (la copropriété).
Cette clause peut être étendue aux locataires.
De plus, vérifiez l’existence d’une clause mentionnant que les copropriétaires
sont considérés comme des tiers entre eux. Ce, au cas où certains dommages
causés endommageraient les biens des voisins. En effet, la responsabilité civile
comprise dans l’assurance collective de la copropriété n’assure pas les dommages
subits par l’assuré.
Par ailleurs, dans une copropriété, certaines parties sont particulières (caves, parking), étant à la fois privées et publiques. En raison de cette ambiguïté, plusieurs
contrats peuvent les prendre en charge. Aussi, pensez à regarder l’assurance collective avant de souscrire votre propre assurance habitation pour ne pas payer
plusieurs fois une même couverture.
Vous devez aussi absolument veiller à ce que l’immeuble soit assuré pour sa
valeur réelle, qui correspond à son prix de reconstruction, moins la vétusté. Pour
estimer la valeur de l’immeuble, il faut prendre en compte sa superficie et sa
catégorie.
Notez que la superficie des greniers et sous-sols ne compte que pour moitié,
tandis que les cours et les combles sont exclus du calcul.
Enfin, sachez que l’assurance collective ne couvre pas les accidents dont des tiers
pourraient être victime dans les logements. D’où la nécessité pour les occupants
(et copropriétaires) de se prémunir contre ce risque en souscrivant une assurance
habitation.
49
II. Le fonctionnement d’une copropriété C’est donc à l’occupant d’assurer son logement. S’il s’agit d’un locataire, l’assurance habitation est obligatoire. En revanche, s’il s’agit d’un propriétaire ou
copropriétaire, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais fortement
conseillée.
Pergola et copropriété
J’habite dans un immeuble et je souhaite installer un store-pergola sur ma terrasse. Suis-je contraint de demander l’autorisation à la copropriété ?
Question de Justine11
ΔΔ Réponse de Youpi
Oui, vous devez consulter le règlement imposé à tous les propriétaires de
votre immeuble.
Cette démarche n’est pas forcément une contrainte. Si vos voisins sont d’accord, il est possible d’envisager une solution collective pour vous abriter du
soleil.
Modification du règlement de copropriété
Je voudrais faire modifier le règlement de ma copropriété en ce qui concerne des
parties privatives.
Pour le quorum de l’assemblée générale, faut-il avoir l’unanimité ou la majorité ?
Question d’Elisecogrel
Si les parties privatives sont hors droit de jouissance (parking, par exemple),
il faut l’unanimité.
Acte délictueux
Un copropriétaire empêche le fonctionnement d’un dispositif de sécurité incendie par une manipulation. Quelle mesure peut-on prendre ?
Question de Vesso
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II. Le fonctionnement d’une copropriété ΔΔ Réponse de Bruel Diags
Pour commencer, il faut le rappeler à l’ordre par oral (j’imagine que ça a été
déjà fait), puis par recommandé avec AR s’il continue, en lui rappelant qu’il
est pénalement responsable en cas de problème, et le menacer de porter
plainte pour mise en danger délibérée de la vie d’autrui.
En cas d’incendie, et si le système d’alarme a été neutralisé, vous pourriez
alors vous retourner contre lui, si tant est qu’il puisse être prouvé qu’il en
est à l’origine.
Vérification des comptes
Je souhaiterais savoir quelles sont les démarches à effectuer pour vérifier les
comptes, suite à un transfert de dossier, d’un syndic à un autre.
Question de Caroline
ΔΔ Réponse de Costes
La loi du 10 juillet 1965 offre au conseil syndical un droit d’accès aux informations et un devoir d’exercer certains contrôles au nom de l’ensemble des
copropriétaires.
Les copropriétaires aussi peuvent exercer un droit de regard spécifique qui
leur est reconnu (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Reste que les comptes doivent être approuvés par tous les copropriétaires
en AG.
Excédent de budget en fin d’exercice
Doit-on donner son accord pour porter l’excédent appelé pendant l’exercice par
rapport aux charges réelles ?
Ou le syndic peut-il l’utiliser comme une avance sur de futurs travaux ?
Question de Capucine
Tout excédent doit être rendu aux copropriétaires. Si une avance sur travaux
est décidée en AG (vote), il s’agira d’une écriture comptable supplémentaire
qui devra figurer sur les comptes.
51
II. Le fonctionnement d’une copropriété Président et trésorier d’une ASL
J’habite dans un lotissement de douze lots, et je suis trésorière de l’ASL. Quel
est mon rôle ?
De plus, nous avons la même présidente depuis cinq ans et tous les copropriétaires sont d’accord pour en changer. Comment faire ?
Question de Retraite Sncf
Quand une assemblée ne veut plus de son président, elle peut en changer à
la fin de son mandat, à condition qu’il y ait une autre candidature !
Quant à la mission du trésorier, cela est défini dans les statuts de l’ASL. À
défaut, c’est le président qui a toute la responsabilité de la gestion financière de l’ASL.
Copropriétaire majeur dans une copropriété
Que se passe-t-il quand un copropriétaire est majoritaire dans une copropriété ?
Question d’Olivier76
Un copropriétaire est majoritaire quand il possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié.
Afin qu’il ne dicte pas ses décisions à l’assemblée générale, le copropriétaire majoritaire dispose d’un nombre de voix égal à la somme des voix des
autres copropriétaires.
52
III.
Les organes de contrôle
et de décision
Les copropriétaires, l’assemblée générale et le conseil syndical sont les
organes décisionnels d’une copropriété.
Les copropriétaires
En faisant l’acquisition d’un lot
en copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais
il est également soumis à des
obligations. Il doit respecter le
règlement et payer ses charges.
Il est certes propriétaire de ses
parties privatives et d’une quotepart des parties communes, mais
qu’a-t-il vraiment le droit de faire et de ne pas faire ?
53
III. Les organes de contrôle et de décision Occupation des parties privatives
Le copropriétaire a le droit d’utiliser et de disposer librement de ses parties
privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires, ni à
la destination de l’immeuble.
On distingue plusieurs types de copropriétaires :
ππle copropriétaire-occupant ;
ππle copropriétaire-bailleur ;
ππle copropriétaire exerçant une activité commerciale ou libérale.
Ainsi, le copropriétaire qui
occupe son appartement peut
en faire sa résidence principale
ou sa résidence secondaire.
Il peut également aménager l’intérieur de ses parties
privatives : papiers peints et
peinture, revêtements des
sols, démolition ou création de
cloisons.
Mais le copropriétaire a aussi le droit de louer son bien, c’est alors un
copropriétaire-bailleur. Le locataire est tenu de respecter le règlement de
copropriété, ainsi que la destination du local loué. En outre, les locataires ont
le droit de se réunir en association (ou amicale) afin de défendre leurs projets
auprès du syndicat des copropriétaires.
Pour savoir si un copropriétaire peut exercer son activité professionnelle au
sein même de la copropriété, il doit consulter le règlement. Soit ce dernier
limite l’utilisation de ses parties privatives à un strict usage d’habitation, on
parle alors de « clause d’habitation bourgeoise », soit le règlement prévoit
que l’immeuble est à usage mixte (habitation et professionnelle).
Le copropriétaire peut alors exercer ou laisser s’exercer une activité professionnelle dans sa partie privative, à condition que la profession y soit
autorisée.
54
III. Les organes de contrôle et de décision Attention : le règlement de copropriété peut interdire aux copropriétaires
l’exercice de certaines activités provoquant des nuisances (par exemple, un restaurant ou un cabinet médical).
Usage des parties communes
Les parties communes sont
utilisables par tous les copropriétaires, sauf si le règlement
confère à un copropriétaire en
particulier la jouissance exclusive d’une partie commune
(exemple : une terrasse).
Il n’a cependant pas le droit
de s’accaparer les parties communes pour son utilisation
exclusive. Cet usage abusif
peut être sanctionné.
Respect du voisinage et de la collectivité
En général, le règlement de copropriété inclut des clauses générales interdisant de porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires par des bruits
excessifs.
Des clauses plus restrictives peuvent concerner des comportements gênants
(installer un barbecue sur son balcon, par exemple).
Syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires. En effet, dès qu’un copropriétaire fait l’acquisition d’un lot, il en
devient membre de droit. Dès qu’une copropriété se crée, le syndicat des
copropriétaires existe automatiquement, sans besoin de formalité pour sa
constitution.
55
III. Les organes de contrôle et de décision Le syndicat des copropriétaires a
pour rôle d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble :
ππen décidant de l’entretien et
de la réparation des parties
communes ;
ππen veillant à l’entretien des
parties privatives par les
copropriétaires ;
ππen décidant des améliorations à apporter à l’immeuble ;
ππen demandant la modification du règlement de copropriété concernant
les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires assure également la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, il peut agir en
justice par l’intermédiaire du syndic, et sa responsabilité peut être engagée.
En outre, il se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions et les
fait exécuter par le syndic.
Par ailleurs, dans une copropriété de plusieurs bâtiments, les copropriétaires
peuvent décider de créer un syndicat secondaire. Ce dernier assure alors la
gestion d’un bâtiment spécifique et fonctionne de manière autonome.
Les syndicats de copropriétaires peuvent s’associer dans une union des syndicats, dotée de la personnalité civile.
L’assemblée générale
L’assemblée générale (AG) de copropriété est la seule instance à décider
pour la copropriété, d’où l’importance d’y assister. Elle réunit l’ensemble des
copropriétaires.
Il existe deux sortes d’assemblée : l’assemblée générale ordinaire qui se
réunit obligatoirement une fois par an, et des assemblées extraordinaires
supplémentaires.
56
III. Les organes de contrôle et de décision Organisation
La convocation de l’AG doit être
adressée à chaque copropriétaire par courrier recommandé
avec avis de réception (ou
remise contre signature), au
moins 21 jours avant la tenue de
l’assemblée.
En général, c’est le syndic, chaque fois qu’il le juge utile, le conseil syndical ou
des copropriétaires détenant au minimum un quart des voix qui convoquent
l’AG. Néanmoins, la convocation doit contenir le lieu, la date, l’heure, l’ordre
du jour, les modalités de consultation des pièces justifiant les charges, et tous
les documents nécessaires à la compréhension des décisions à voter.
➥➥
Pour aller plus loin, consultez notre modèle de lettre :
Convocation de l’assemblée générale des copropriétaires
L’ordre du jour de l’assemblée générale de
copropriété doit être rédigé avec précision, de
manière à permettre un vote pour ou contre.
Seules les résolutions contenues dans l’ordre
du jour sont soumises au vote. Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire,
au préalable, une question supplémentaire.
En fonction des questions posées à l’assemblée générale de copropriété, certains documents doivent être annexés à la convocation. Ainsi, si l’ordre du
jour concerne l’approbation des comptes, il est nécessaire d’adjoindre :
ππl’état financier du syndicat de copropriétaires et son compte de gestion
général ;
ππle comparatif des comptes de l’exercice précédent ;
ππle projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque
copropriétaire.
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III. Les organes de contrôle et de décision S’il s’agit du vote du budget prévisionnel, alors les documents fournis doivent
comprendre le projet de budget et ses annexes ainsi que le comparatif avec le
dernier budget prévisionnel voté.
En cas de travaux, l’AG doit pouvoir présenter les conditions essentielles du
contrat lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, et un devis
ou un marché pour la réalisation de travaux.
Enfin, quand l’ordre du jour se fixe sur le syndic, il est nécessaire que chaque
copropriétaire ait en sa possession l’état détaillé des sommes perçues par le
syndic au titre de sa rémunération, et le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une demande en justice.
Déroulement d’une réunion
L’assemblée générale de
copropriété procède à
l’élection de son président
en début de séance, ce
dernier est chargé ensuite
de vérifier la feuille de présence et la régularité des
votes.
S’ils ne peuvent être présents, les copropriétaires
peuvent donner mandat
pour se faire représenter. Le choix du mandataire est libre, mais son vote engage le copropriétaire
représenté.
➥➥
Notification de délégation à la prochaine assemblée générale
L’AG est l’occasion pour les copropriétaires de faire entendre leur voix en
votant les décisions. Pour comprendre le fonctionnement d’un vote en AG, il
faut cependant dissocier le calcul des voix des différentes majorités.
58
III. Les organes de contrôle et de décision En effet, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes de sa quote-part dans les parties communes
(un tantième = une voix).
Mais il existe aussi différentes règles de majorité selon la nature et l’importance des décisions à prendre.
Majorités d’une copropriété
Majorités
Exemples de décisions
Majorité simple des voix exprimées par les
copropriétaires présents ou représentés
Travaux d’entretien
Majorité absolue des voix de tous les
copropriétaires présents, représentés et absents
• Élection du syndic
• Provisions pour des travaux
Double majorité : les 2/3 de l’ensemble des voix
des copropriétaires
Travaux d’amélioration de l’immeuble
(installation d’un ascenseur, par
exemple)
Unanimité : accord de l’ensemble des
copropriétaires
Modification de la répartition des
charges
Le syndic établit le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété. Ce
document contient le texte de chaque question figurant à l’ordre du jour et le
résultat de chaque vote.
Contestation des résolutions votées
Qui peut décider de contester les décisions de
l’AG ?
Les copropriétaires opposés au vote de l’assemblée générale de copropriété, les copropriétaires
absents, les copropriétaires non représentés.
Pour ce faire, il faut saisir le tribunal de grande
instance. L’action en annulation nécessite donc
le recours d’un avocat.
59
III. Les organes de contrôle et de décision Le conseil syndical
Le conseil syndical est composé de copropriétaires qui ont la tâche de contrôler et d’assister le syndic.
Fonctions
Le rôle principal du conseil
syndical est de contrôler
la gestion du syndic et de
l’assister. À ce titre, il a pour
mission de veiller à la comptabilité du syndicat, à la
répartition des dépenses, aux
conditions de passation des
marchés, à l’exécution des
contrats, ainsi qu’à l’élaboration du budget prévisionnel.
Il a aussi la charge de veiller au bon entretien de la copropriété en alertant le
syndic sur les dégradations faites dans les parties communes.
Le conseil syndical peut également prendre conseil auprès de toute personne
de son choix afin d’obtenir, par exemple, l’avis d’un expert.
Enfin, il donne son avis au syndic et à l’assemblée générale sur la gestion de
l’immeuble.
Composition
Le conseil syndical est élu en assemblée générale parmi les copropriétaires ;
tous les copropriétaires peuvent déposer leur candidature.
Les conseillers syndicaux sont élus à la majorité des voix pour une durée de
3 ans. En cas d’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de
créer un conseil syndical doit figurer dans le procès-verbal de l’assemblée
générale.
60
III. Les organes de contrôle et de décision C’est le règlement de la copropriété qui fixe le nombre de conseillers syndicaux, ou à défaut l’assemblée générale. Ce nombre dépend généralement de
l’importance de la copropriété. Néanmoins, il doit être suffisant pour pouvoir
peser sur les décisions.
Mais attention ! Un trop grand nombre de conseillers syndicaux peut freiner
le fonctionnement du conseil syndical.
Fonctionnement
L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical sont fixés par le règlement de copropriété. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Le président du conseil veille ensuite au fonctionnement et au bon déroulement des assemblées générales. Il a le pouvoir de convoquer lui-même
l’assemblée générale en cas de non-exécution par le syndic.
61
III. Les organes de contrôle et de décision AA Pour
aller plus loin
Astuces
Saisie de bien immobilier en copropriété : que faire ?
Un syndicat de copropriété peut ordonner la vente et la saisie de votre bien
immobilier en cas d’impayés trop fréquents. La réforme du 1er janvier 2007 renforce d’ailleurs les conditions de saisie et de vente d’un bien immobilier. Elle
permet également d’accélérer la procédure lancée à votre encontre.
En cas de difficultés financières, il vaut donc mieux se manifester rapidement
pour tenter de trouver une solution à l’amiable.
Le syndic de copropriété qui souhaite obtenir la saisie immobilière de votre logement doit soit obtenir l’autorisation de saisir le bien par l’assemblée générale,
soit saisir le tribunal de grande instance du lieu où le bien est situé afin d’obtenir
un commandement de saisie.
En effet, la procédure appliquée par le tribunal de grande instance débute par un
commandement de saisie. Il s’agit d’un acte exécutoire délivré par un huissier et
adressé au copropriétaire.
Le commandement de saisie explique au copropriétaire :
ππqu’il dispose de huit jours pour régler la totalité de ses charges de
copropriété ;
ππqu’il a la possibilité de vendre son logement par voie judiciaire ;
ππqu’il peut obtenir l’aide juridictionnelle et entamer une procédure de
surendettement.
Après réception par le copropriétaire, le commandement est ensuite publié au
bureau des hypothèques. Le bien ne peut alors plus être vendu par une voie
autre que judiciaire.
Puis, la procédure de vente est déclenchée seulement huit jours après la remise
du commandement exécutoire.
Passé ce délai, un huissier peut à n’importe quel moment pénétrer dans votre
logement pour y dresser un procès-verbal de description, c’est-à-dire évaluer la
valeur de votre logement.
62
III. Les organes de contrôle et de décision Le syndicat de copropriété a alors un délai de deux mois pour vous assigner
devant une audience d’orientation, qui vous informera des caractéristiques de
la saisie. Lors de cette audience, vous êtes également informé du fait que vous
pouvez demander une vente judiciaire de votre bien. Les bénéfices alors engendrés seront partagés entre les créanciers.
En outre, la saisie immobilière du bien en copropriété peut être réalisée de
deux façons, soit à l’amiable, soit forcée. Dans le dernier cas, le copropriétaire
est forcé de se plier à la saisie.
Ainsi, en cas de difficultés à honorer vos charges de copropriété avant la saisie
de votre bien, vous avez encore la possibilité de réaliser une vente judiciaire.
Le juge fixe alors le montant minimum, en dessous duquel votre bien ne pourra
pas être vendu. Une audience de rappel a ensuite lieu dans les quatre mois qui
suivent l’audience d’orientation, afin de s’assurer que la vente à l’amiable du
logement en copropriété est réalisable.
Le copropriétaire peut alors vendre lui-même son logement. La vente s’effectue
normalement, à l’exception du fait que les conditions sont déterminées par le
juge.
Mais si le copropriétaire n’émet aucune contestation ou ne souhaite pas réaliser une vente à l’amiable, la copropriété fera l’objet d’une vente judiciaire
publique. Le juge fixera la date de l’audience de la vente, et le bien sera vendu
aux enchères publiques sans que le copropriétaire puisse intervenir.
Le montant de cette vente est ensuite réparti soit à l’amiable, soit par le juge
pour couvrir le montant des charges de copropriété redevables.
Changement de fenêtre dans une copropriété : quels sont vos droits ?
En copropriété, les travaux sur les fenêtres sont soumis à de nombreuses réglementations. Vous devez donc toujours vous renseigner avant d’entreprendre des
travaux.
Au sein d’une copropriété, le changement de vos fenêtres est encadré par le
règlement de copropriété et plus précisément par le cahier des charges.
Le cadre fixe de vos fenêtres, celui qui ne bouge pas lorsque vous les ouvrez, est
considéré comme faisant partie de la menuiserie extérieure, donc de la façade
de l’immeuble. Or, vous ne pouvez pas, sans autorisation, changer l’aspect extérieur de votre façade, et donc, vos fenêtres.
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III. Les organes de contrôle et de décision Si vous souhaitez rénover vos menuiseries, vous avez donc deux solutions : vous
conformer strictement au modèle de fenêtre déjà présent ou acheter le modèle
voté par les copropriétaires lors de la dernière assemblée générale.
Quoi qu’il en soit, vous devrez respecter le choix du vitrage (simple, double,
etc.), les dimensions, le modèle des châssis, les matériaux et les couleurs. Vous
êtes libre cependant de choisir le degré d’isolation thermique et phonique de vos
vitrages.
D’après l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, vous devez demander une
autorisation pour changer vos fenêtres lorsque cela engendre une modification
significative de l’aspect extérieur de l’immeuble.
Dans tous les autres cas, vous devrez demander une autorisation de l’assemblée
générale avant de commencer vos travaux.
Les copropriétaires voteront alors à la majorité. À l’issue de ce vote, vous vous
verrez autoriser ou refuser le remplacement de vos fenêtres.
Démission de la présidence du conseil syndical
Peut-on démissionner de la présidence du conseil syndical en restant membre de
ce conseil ?
Quelle est la procédure à suivre ?
Question d’Alcamies
Oui, c’est possible, sauf si le règlement de copropriété dit le contraire. C’est
ce règlement qui fait foi, en l’absence de texte législatif.
Mais l’habitude veut qu’en cas de démission du président, le conseil syndical se réunisse dans le mois qui suit pour élire un nouveau président.
Dans l’intervalle, le membre du conseil syndical le plus ancien dans la copropriété assure l’intérim.
De plus, cela ne vous oblige pas à quitter ce conseil, car les deux fonctions
sont cumulatives (le président doit être membre du conseil syndical), mais
pas confondues.
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III. Les organes de contrôle et de décision Indemnisation pour gestion
Les membres du conseil syndical ont-ils le droit d’être indemnisés de leur temps
passé à la gestion ?
Question d’Alicia2
Non, les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent
être rémunérées.
Mais ils peuvent être remboursés de leurs frais sur justificatifs.
Attention, les membres du conseil syndical n’ont pas non plus le droit de
s’accorder des privilèges particuliers au détriment des autres copropriétaires.
Association syndicale
Nous sommes six propriétaires dans un lotissement privé qui existe depuis plus
de 25 ans.
Nous souhaitons rétrocéder à la mairie la voirie, en très mauvais état, ainsi que
les espaces verts.
Est-il nécessaire de créer une association syndicale pour cela ?
Question de Jeff43
ΔΔ Réponse de Sogebrimo
Vous avez certainement un règlement ou un cahier des charges pour votre
lotissement. Selon la loi, vous êtes déjà en association syndicale libre (ASL).
Pour céder à la mairie la voie qui vous dessert, il faut vous réunir en assemblée générale pour faire voter cette décision.
Surtout qu’il n’est pas certain que la mairie accepte cette cession à titre gratuit, si le coût d’entretien est trop élevé et si cela ne présente pas un intérêt
général.
Il faut savoir que lorsque vous cédez au domaine public une voie privée,
cette dernière reste accessible à tous, mais vos espaces verts seront ouverts
au public.
Il faut donc que vous soyez tous d’accord sur ce sujet et ses conséquences
en termes de sécurité.
65
III. Les organes de contrôle et de décision Création de places publiques
Nous avons fait voter en AG de décembre 2011 une résolution pour un devis de
peinture qui délimitera des places de parking publiques dans notre résidence. Un
copropriétaire s’y est opposé prétextant que le vote n’a pas été réalisé en vertu
du bon article. Pouvez-vous m’indiquer quel est l’article en question ?
Question de PascalT
S’il n’y a pas de changement dans la destination, l’unanimité n’est pas
requise. Sinon, s’il s’agit de dénombrer les places de parking, et que cellesci restent en partie communes, et en considérant qu’il s’agit de travaux
d’embellissement, normalement ce sont les articles 24 ou 25 qu’il faut
considérer.
Question à l’ordre du jour de l’AG
J’ai fait une demande, dans les délais, pour ajouter une question à l’ordre du jour
de l’AG. Je l’ai même envoyé en recommandé avec AR. Néanmoins, je viens de
recevoir le plan de la prochaine AG et ma question n’est pas prévue à l’ordre du
jour. Puis-je faire annuler l’assemblée générale ?
Question de Vaucluse84
ΔΔ Réponse d’Irene75123
Si votre demande a été faite avant l’envoi de la convocation, vous pouvez
exiger que le syndic fasse une assemblée à ses frais avec votre question.
Invalider une décision du conseil syndical
Est-ce possible d’invalider une décision du conseil syndical de la copropriété ?
Question de Momo
Non, ce n’est pas possible. Mais cela n’a pas beaucoup d’importance,
puisque le conseil syndical n’a que des pouvoirs de contrôle et d’aide au
syndic. C’est l’assemblée générale qui prend les décisions qui engagent la
copropriété, sauf si ladite assemblée a, dans une de ses décisions, déléguer
un pouvoir au conseil.
66
III. Les organes de contrôle et de décision C’est souvent le cas dans le choix des entreprises pour des travaux.
Dans ce cas, et si vous avez un motif valable, vous pouvez demander au
juge d’annuler une décision du conseil syndical.
Copropriété et confidentialité
Je viens de rejoindre, pour la première fois, un conseil syndical, et je voudrais
savoir ce qu’il en est de la confidentialité des propos tenus au cours de nos réunions. Les autres membres m’ont fait comprendre que je ne devais rien divulguer
aux copropriétaires, mais est-ce légal ? Les copropriétaires ont quand même le
droit de savoir ce qui se passe et pourquoi ils paient.
Question de Maroussia
La seule obligation de confidentialité qui s’impose aux membres d’un
conseil syndical concerne les informations à caractère personnel auxquelles
ils pourraient avoir accès dans le cadre de leur mandat.
Mais les copropriétaires organisés en conseil syndical ont la possibilité
d’obtenir à tout moment une communication et des copies de tous les documents ou pièces qui concernent la gestion de la copropriété.
En vertu du principe de transparence, aucune limitation ou objection de
confidentialité ne peut être opposée à ce droit. Dès lors, un copropriétaire
peut demander la transcription de tout compte-rendu de réunion du conseil
syndical par la voie normale (demande écrite au président du CS).
Néanmoins, cela concerne les pièces écrites. Ainsi, effectivement, rien ne
permet à un copropriétaire d’exiger auprès d’un membre du conseil syndical
qu’il lui communique des informations ou lui relate la teneur des échanges
oraux qui ont été tenus par les membres lors d’une réunion.
À mon sens, il s’agit effectivement d’une sage décision que de se tenir à une
logique de silence a priori, car cela peut effectivement causer des histoires,
et créer des tensions inutiles.
Notez donc bien que ce conseil de silence ne s’oppose en rien au devoir du
conseil syndical de tenir informés les copropriétaires des décisions rendues,
et de leur fournir la copie des documents et pièces écrites relatives à la gestion de la copropriété, comme les comptes-rendus des réunions.
67
IV.
Le syndic de copropriété
La nomination d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété. Personne
morale ou physique, le syndic peut aussi être une structure professionnelle ou
bénévole.
Le syndic professionnel
Nommé, le syndic professionnel est
responsable, entre autres, de la gestion administrative et financière de la
copropriété.
Désignation
Selon la situation de la copropriété, le
syndic peut être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, par le
règlement de copropriété, ou par voie
judiciaire.
68
IV. Le syndic de copropriété Une désignation par l’assemblée générale est le mode de désignation le plus
courant. L’AG élit alors son syndic à la majorité absolue, c’est-à-dire à la
majorité des voix de tous les copropriétaires. Pour que le vote soit validé, le
syndic de copropriété a l’obligation de joindre son projet de contrat à l’ordre
du jour.
Sinon, lors de la création d’une copropriété, un syndic provisoire peut être
nommé par le règlement pour organiser l’élection du syndic permanent à la
première assemblée générale.
Enfin, si l’assemblée générale ne parvient pas à s’accorder sur le choix d’un
syndic, ou en cas d’absence de syndic, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance pour faire désigner un administrateur provisoire,
chargé de convoquer l’assemblée pour une désignation.
Missions
La gestion administrative et financière ainsi que l’exécution des
décisions et l’entretien de l’immeuble sont les principales fonctions
d’un syndic de copropriété.
D’un point de vue administratif, le
syndic assure le rôle de secrétariat
de la copropriété. À ce titre, il tient à
jour la liste des copropriétaires (état
civil, adresse, lot détenu). Il prépare aussi l’ordre du jour des assemblées et
convoque l’assemblée générale au moins une fois par an.
De plus, il s’occupe du secrétariat des séances et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, en indiquant les travaux réalisés. Il a aussi en charge la
conservation des archives de la copropriété.
Par ailleurs, le syndic est aussi l’organe qui gère la comptabilité des copropriétaires. De ce fait, il tient le compte bancaire séparé du syndicat des
copropriétaires et assure le recouvrement des charges.
69
IV. Le syndic de copropriété Il soumet également au vote de l’assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d’entretien des parties communes et élabore le
budget prévisionnel. De plus, le syndic de copropriété rend compte de sa gestion chaque année devant l’assemblée générale.
Enfin, le syndic de copropriété assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.
En outre, il effectue le suivi de l’entretien, de
la conservation et de la sauvegarde de l’immeuble en :
ππfaisant réaliser les réparations courantes et
les travaux urgents ;
ππveillant à l’approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz, etc. ;
ππgérant le personnel de l’immeuble ;
ππsouscrivant les contrats d’assurance.
Enfin, il représente le syndicat des copropriétaires en justice.
Caractéristiques
Tout syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle portant
la mention « Gestion immobilière », délivrée par la préfecture. Il doit également justifier d’une garantie financière et souscrire une assurance qui couvre
sa responsabilité professionnelle.
Avantages et inconvénients d’un syndic professionnel
Avantages
Inconvénients
• Connaissance de la gestion immobilière • Coûts de gestion supérieurs
• Garantie financière
• Temps de gestion limité
• Assurance professionnelle
• Corrélation entre travaux et honoraires
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IV. Le syndic de copropriété Responsabilités
Le syndic de copropriété
est responsable des
fautes qu’il commet dans
l’exécution de sa mission
à l’égard du syndicat
des copropriétaires. Il est
donc responsable de ses
erreurs, négligences ou
omissions.
De plus, il peut être pénalement responsable s’il commet un délit concernant
la gestion de la copropriété.
Bon à savoir : quand elle approuve la gestion du syndic, l’assemblée générale
accorde son quitus, ce qui décharge le syndic de toute responsabilité vis-à-vis
de la copropriété. Le quitus atteste que le syndic de copropriété a accompli
correctement sa mission.
Le syndic bénévole
Le syndic de copropriété bénévole ne peut être qu’un copropriétaire qui dispose d’un lot, même modeste, dans la copropriété.
Définition
Le syndic de copropriété non professionnel
est aidé par le conseil syndical. Il est généralement désigné par l’assemblée générale des
copropriétaires, qui l’élit à la majorité absolue,
c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les
copropriétaires.
Bon à savoir : ce mode de gestion est généralement choisi dans les petites copropriétés, dont la gestion est souvent refusée
par les syndics professionnels, faute de rentabilité.
71
IV. Le syndic de copropriété En outre, le syndic de copropriété bénévole a exactement les mêmes missions
qu’un syndic professionnel.
Pourquoi choisir un syndic bénévole ?
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a pas à justifier
de compétences professionnelles particulières. Cependant, de bonnes notions
de droit et de comptabilité sont nécessaires.
Il peut aussi s’avérer très utile d’adhérer à une association pour avoir des
informations, ainsi qu’une assistance juridique, comptable et technique.
Avantages et inconvénients d’un syndic bénévole :
Avantages
Inconvénients
• Bonne connaissance de la copropriété
• Pas d’assurance professionnelle
et des copropriétaires
• Absence de garantie financière
• Coûts de gestion limités, voire gratuits
• Pas de formation obligatoire, ce qui peut
• Meilleur suivi des décisions de
entraîner des frais de conseil importants
l’assemblée
Par contre, un syndicat de copropriété
non professionnel est particulièrement
recommandé :
ππpour les petites copropriétés ;
ππdans les copropriétés à majorité de copropriétaires occupants ;
ππdans les copropriétés où il règne une
bonne entente entre les copropriétaires.
Néanmoins, contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a pas l’obligation
de souscrire à une assurance. Il lui est cependant conseillé de prendre une assurance en
responsabilité civile, dont le montant est pris
en charge par la copropriété.
72
IV. Le syndic de copropriété Le syndic bénévole peut aussi percevoir une rémunération pour couvrir ses
frais et le temps passé à la gestion. Sa rémunération est alors soumise à l’impôt sur le revenu, au titre des bénéfices non commerciaux.
Le contrat
Le contrat du syndic de copropriété doit être voté par l’assemblée générale.
Un projet de mandat est obligatoirement joint à la convocation à l’assemblée
annuelle des copropriétaires.
L’assemblée peut alors voter pour ou contre ce mandat, ou demander la
modification de certaines clauses.
Durée
Le contrat du syndic de
copropriété peut être
signé pour une période de
3 ans maximum, puis être
renouvelé sans limite de
temps.
Cependant, pour se prémunir contre des abus, les
copropriétaires ont tendance à signer des mandats d’un an, ce qui leur permet de renégocier chaque
année les clauses du contrat, notamment financières.
Le contrat du syndic de copropriété doit donc indiquer sa durée, sa date de
prise d’effet et sa date d’échéance.
Contenu
Le contrat doit mentionner les conditions d’exécution de la mission du syndic
à l’aide d’une liste des tâches dont le syndic doit s’acquitter. Le tableau qui
suit détaille ces différentes missions.
73
des décisions
• Rédaction et
envoi du PV
• Registre des
délibérations
• Diffusion
des contrats,
devis et
marchés
• Convocation
• Exécution
Assemblée
générale
et conseil
municipal
comptabilité de
la copropriété
• Tenues des
comptes individuels des
copropriétaires
• Appel de provisions pour
les charges
courantes
• Paiement
des factures
et répartition entre les
copropriétaires
• Présentation
des comptes
de gestion, état
des créances et
dettes, situation de trésorerie, budget
prévisionnel
• Mise à jour
de la liste des
copropriétaires
• Tenue de la
Comptes de
charges courantes
• Engagement,
Concierges
et employés
d’immeubles
établissement
• Visite des
du contrat,
locaux
définition du
• Souscription
salaire
• Surveillance
des polices
des travaux • Bulletin
multirisques
de paie et
d’entretien
• Déclaration
courant
paiement
des sinistres
• Appel
• Déclarations
• Règlement
d’offres,
aux orgades
étude comnismes sociaux
indemnités
parative de
et fiscaux
devis
• Remplacement
pendant les
congés
Assurances
Gestion
des parties
communes
Missions du syndic
Autres
d’entretien
• Chauffage
collectif
• Conservation
des archives
• Eau
• Rappel des
chaude
impayés
collective
• Ascenseur
• Espaces
verts
• Contrats
Gestion des
équipements
IV. Le syndic de copropriété 74
IV. Le syndic de copropriété En outre, d’autres prestations plus spécifiques
peuvent être incluses selon les situations : travaux exceptionnels, recouvrement des impayés
et contentieux, organisation de réunions
supplémentaires.
À savoir : les conditions d’exercice de la mission sont similaires dans beaucoup de contrats.
Pour choisir un bon syndic, il faut veiller à la
qualité du service.
Éléments financiers
Le contrat du syndic de copropriété doit comporter les modalités de détermination de sa
rémunération :
ππles honoraires pour une gestion courante ;
ππles honoraires pour une gestion spécifique.
Les honoraires du syndic
Toujours à la hausse, les honoraires des syndics de copropriété ont connu une
brutale envolée entre 2008 et 2009.
Calcul des honoraires
Les honoraires du syndic de copropriété
sont fixés dans son mandat. C’est au
moment où l’assemblée générale vote sur le
choix du syndic qu’il convient de se prononcer sur le montant de ses honoraires.
Depuis 1986, les honoraires du syndic de
copropriété sont libres. Si le contrat est
d’une durée supérieure à un an, il peut
75
IV. Le syndic de copropriété contenir une clause de révision annuelle des honoraires. Cette dernière doit
néanmoins être fondée sur des éléments précis, comme l’indice du coût de la
vie ou l’indice du coût de la construction.
La rémunération du syndic de copropriété peut être de deux types : pour une
gestion courante et pour des prestations spécifiques.
Gestion courante
Les honoraires pour gestion courante font souvent l’objet d’un forfait annuel.
Un arrêté du 27 septembre 2010 détermine une liste des prestations incluses
dans ce forfait annuel.
Ces honoraires correspondent donc aux missions de tout syndic de copropriété, comme l’organisation de l’assemblée générale annuelle.
Ils sont calculés en fonction du nombre de lots, du nombre d’équipements,
de la présence ou non d’un gardien, de la compétence et la disponibilité du
conseil syndical, de l’entente ou de la mésentente entre copropriétaires.
Prestations spécifiques
Les honoraires pour gestion courante et les honoraires pour prestations spécifiques doivent faire
l’objet de deux facturations distinctes.
En outre, les prestations particulières sont souvent
facturées avec un taux horaire. Ce dernier peut varier
selon les horaires d’intervention, puisqu’une distinction est souvent opérée entre horaires de bureau et
après 20 h.
Les honoraires du syndic de copropriété pour travaux
spécifiques ont été réglementés. Seuls les travaux
de conservation et d’amélioration de l’immeuble peuvent en faire l’objet. Ils
peuvent par ailleurs être fixés à l’avance dans le contrat, ou être votés par
l’assemblée générale au cas par cas.
76
IV. Le syndic de copropriété Bien négocier le contrat
Afin que le syndic évalue ses
honoraires à moindre coût, il faut
montrer les points positifs de sa
copropriété au moment de la
négociation. De plus, il convient
d’étudier en détail la liste des
tâches de gestion courante, afin
que celles-ci ne soient pas facturées comme des prestations
spécifiques. Les copropriétés
importantes peuvent obtenir un tarif dégressif du forfait de gestion courante.
Attention : la tenue de l’assemblée générale peut être surfacturée si elle se
déroule en dehors des horaires de bureau.
S’agissant des prestations spécifiques, elles peuvent faire l’objet de forfaits
pour certaines tâches, par exemple la mutation d’un lot. Le principe du forfait
permet de garantir des charges fixes.
Il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel mis à
disposition par le syndic et d’évaluer le temps passé pour les démarches
administratives. Certains syndics ont tendance à sous-traiter les tâches administratives, ce qui en renchérit le coût.
Réduire les honoraires
Pour ne pas payer de frais supplémentaires, parfois abusifs, il faut être
vigilant et surveiller plusieurs points.
Tout d’abord, les frais de photocopie
sont souvent un point de litige avec le
syndic. Il faut demander à les inclure
dans les charges courantes ou négocier un forfait.
77
IV. Le syndic de copropriété Ensuite, concernant la tenue de l’assemblée générale, il est aussi possible de
simplifier les procédures comme la remise en mains propres de la convocation
plutôt que le courrier recommandé, ou faire réaliser le secrétariat par le président du conseil syndical.
De même, certains syndics préfèrent gérer le compte du syndicat sur leur
compte professionnel, mais facturent l’ouverture d’un compte séparé, ce qui
est abusif.
Enfin, le syndic ne doit pas multiplier les interventions coûteuses et inutiles en
ce qui concerne le recouvrement des charges et des impayés. La procédure
doit être graduée entre frais de mise de demeure et de relance, frais d’hypothèque et frais d’huissiers.
Prix indicatifs
Forfait gestion courante par copropriété : à partir de
10 lots
Taux horaire des vacations pour prestations
exceptionnelles aux horaires de bureau
Taux horaire des vacations pour prestations
exceptionnelles au-delà de 22 h
• 1 000 € HT
• 110 € HT par lot
• Minimum : 50 € HT/h
• Moyen : 70 € HT/h
• Maximum : 100 € HT/h
• Minimum : 90 € HT/h
• Moyen : 150 € HT/h
• Maximum : 300 € HT/h
Entre 3,50 € et 10,00 € HT
Frais de relance
Mise en demeure par lettre
Recouvrement
recommandée
des impayés
Remise du dossier à huissier ou
avocat
Entre 10 € et 50 € HT
Entre 80 € HT et jusqu’à 500 € HT
pour un avocat
Tenue d’un compte séparé par lot et par an
• Tarif bas : 15 € HT
• Tarif moyen : 20 € HT
• Tarif élevé : 30 € HT
Suivi des travaux votés en assemblée
De 2 % à 6 % du montant des
travaux
• De 0,20 € à 0,40 € HT par page
• Forfait 20 € HT par an et par
Photocopies
copropriétaire
78
IV. Le syndic de copropriété Changer de syndic
Les fonctions du syndic de copropriété peuvent prendre fin de plusieurs
manières : la fin de mandat, une démission ou une révocation.
Fin du mandat
Le contrat du syndic de copropriété,
voté par l’assemblée générale, doit
contenir une date de fin de contrat. La
mission du syndic se termine automatiquement au terme fixé par le contrat. Si
les copropriétaires souhaitent changer de
syndic, ils n’ont pas l’obligation de justifier le non-renouvellement du mandat.
Attention cependant ! Certains contrats
contiennent une clause de renouvellement automatique du mandat, qui est
jugée abusive.
Attention : il faut veiller à ce que la fin du contrat de mandat du syndic de
copropriété ne soit pas antérieure à la réunion de l’assemblée générale. Cela
annulerait l’organisation de l’assemblée chargée de procéder au choix du nouveau syndic.
Démission du syndic
Comme tout mandataire, le syndic de copropriété peut renoncer à son mandat. Pour que sa démission soit valide, le syndic doit notifier sa démission au
syndicat des copropriétaires.
Pour cela, il lui faut convoquer l’assemblée générale afin de lui présenter sa
démission et qu’elle en prenne acte.
La démission sans préavis du syndic peut causer un préjudice au syndicat des
copropriétaires, qui est fondé à demander des dommages et intérêts.
79
IV. Le syndic de copropriété Révocation du syndic
Le droit de révoquer le syndic de copropriété appartient à l’assemblée générale, en votant à la majorité
absolue des voix de tous les copropriétaires.
Elle doit cependant procéder ainsi :
ππInscrire la révocation du syndic en fonction à
l’ordre du jour.
ππFaire figurer à l’ordre du jour la nomination d’un
nouveau syndic.
Attention : la révocation du syndic de copropriété n’intervient que si le syndic
a commis une faute dans l’accomplissement de ses obligations. Le syndicat des
copropriétaires doit prouver la faute et laisser le syndic présenter sa défense.
Sinon, le syndic peut demander des dommages et intérêts.
Transition entre deux syndics
En cas de changement de syndic, l’ancien organisme doit transmettre les
documents et archives du syndicat des
copropriétaires à son successeur dans
un délai d’un mois, à compter de la
date de fin de ses fonctions.
L’obligation de transmission porte sur
les pièces suivantes :
ππle règlement de copropriété ;
ππl’état descriptif de division ;
ππles contrats avec les fournisseurs ;
ππles correspondances et factures ;
ππla situation de trésorerie et les documents comptables (grand livre général, grand livre auxiliaire des fournisseurs, grand livre auxiliaire des
copropriétaires) ;
80
IV. Le syndic de copropriété ππl’historique des comptes des copropriétaires ;
ππles procès-verbaux des assemblées générales ;
ππles dossiers d’assurance ;
ππles dossiers de mutation des lots.
Un bordereau récapitulatif des pièces transmises est obligatoire depuis 2004,
ainsi qu’une copie au conseil syndical.
L’ancien syndic dispose de deux mois supplémentaires pour remettre au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes :
l’état des comptes de chaque copropriétaire, l’état des comptes du syndicat
des copropriétaires.
81
IV. Le syndic de copropriété AA Pour
aller plus loin
Astuces
Copropriété et charges abusives : quels recours ?
Dans les ensembles en copropriété, la répartition des charges est bien souvent
source de conflits.
Il vaut mieux donc connaître vos droits en la matière. Cela vous permettra de
limiter les risques de contentieux et, éventuellement, de faire valoir vos droits en
cas de charges abusives.
Si un désaccord survient concernant le paiement des charges, vous disposez d’un
certain délai pour réagir :
ππSi vous êtes copropriétaire, d’après l’article 42 de la loi de 1965, vous avez
dix ans pour contester une charge abusive.
ππSi vous êtes syndicat de copropriété, d’après l’article 2277 du Code civil,
vous disposez d’un délai de cinq ans pour entamer une procédure à
l’encontre d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Pour tout autre
litige dans ce domaine, vous avez également dix ans pour faire entendre
votre voix.
Vous avez également la possibilité de contester les charges en tant que
copropriétaire.
En fonction du motif de la contestation, vous pouvez vous adresser soit à l’assemblée générale soit au tribunal de grande instance le plus proche de la copropriété
concernée par le litige.
Ainsi, l’assemblée générale est compétente si le désaccord concerne le mode de
répartition des charges. La modification de la répartition des charges ne pourra
avoir lieu que si elle est votée à l’unanimité par les membres de cette assemblée.
En revanche, il faut vous adresser au tribunal de grande instance si vous estimez
que la répartition des charges n’est pas conforme à la loi.
C’est le cas si la part payée par le plaignant s’élève à plus de 25 % du montant
total des charges et si la participation des autres copropriétaires est inférieure à
25 % de ce même montant.
82
IV. Le syndic de copropriété Achat en copropriété : cinq conseils pour bien choisir
Investir dans une copropriété nécessite de bien étudier tous les aspects de votre
futur logement. Il ne suffit pas, en effet, de consulter le règlement, de très nombreux points sont à vérifier et il est parfois difficile de s’y retrouver.
Voici quelques conseils pour signer sereinement votre compromis de vente.
Tout d’abord, vous devez vous assurer du bon entretien de l’immeuble. Avant la
signature du compromis de vente, vérifiez que vous êtes bien en possession des
documents essentiels.
Ainsi, vous devez posséder le carnet d’entretien, qui vous indiquera si l’entretien
a été correctement effectué au cours des dix dernières années. Les contrats de
maintenance ainsi que les devis des gros travaux réalisés doivent aussi y figurer.
Cela concerne aussi les comptes-rendus de l’assemblée générale et les procèsverbaux des assemblées générales extraordinaires : ils vous éclairent sur la qualité
de vie de la copropriété.
Ils vous renseignent également sur les questions à l’ordre du jour, ce qui peut
mettre en lumière les éventuels problèmes que rencontre la copropriété.
En outre, le contrat d’assurance de dégâts des eaux et le dossier associé sont
aussi des documents importants. En effet, le dossier associé au contrat peut vous
indiquer la présence de fuites dans la copropriété, ce qui vous évitera d’avoir à
payer des frais de réparation supplémentaires.
Le contrat vous renseignera, quant à lui, sur ce que l’assurance peut vous rembourser en cas de dégât des eaux.
Enfin, on doit vous avoir remis le bilan comptable, qui contient les factures d’entretien et de travaux effectués au sein de l’immeuble.
Ces travaux augmentent les charges des résidents. Au nombre de travaux effectués, vous pourrez ainsi vous faire une idée du montant de vos charges à venir.
Dans un second temps, vérifiez la situation financière de la copropriété. Lorsque
vous achetez un appartement dans une copropriété, vous êtes redevable d’une
certaine partie des charges. Le montant que vous devez payer est calculé en
fonction de la fraction de copropriété que vous possédez.
Tâchez de savoir si la copropriété a des créances à recouvrer. Si tel est le cas, en
effet, vous serez contraint de régler une partie de ces dettes.
83
IV. Le syndic de copropriété Ensuite, faites attention aux travaux en passe d’être votés par l’assemblée générale : s’il y en a, les modalités de financement doivent vous être clairement
explicitées avant que vous n’achetiez. Vous pourrez négocier pour être exempté
d’une partie de ces charges, n’étant pas encore copropriétaire. Si vous ne faites
pas ces démarches, les travaux seront à votre charge.
Par ailleurs, vous devez vous assurer de la qualité du voisinage, car vivre en
copropriété, cela signifie aussi vivre en communauté. Avant d’acheter, il est donc
essentiel de se renseigner sur le voisinage afin de ne pas avoir de mauvaises
surprises. Tentez notamment de savoir si certains voisins posent problème : nuisances sonores, détérioration du bien, etc. Renseignez-vous également sur les
problèmes récurrents de voisinage : bruits, odeurs de cuisine, etc.
Si vous investissez dans un bien immobilier dans le but de le louer, veillez à
vérifier que votre logement est conforme à la loi relative à la Solidarité et aux
Renouvellements Urbains (SRU), ainsi qu’à la loi sur l’Engagement National pour
le Logement (ENL).
Ces deux textes visent à durcir les conditions sous lesquelles un logement peut
être loué. Vous devez notamment veiller scrupuleusement à ce que les normes
de sécurité en vigueur soient respectées. Un logement trop vétuste, c’est-à-dire
vieux et/ou détérioré, ne pourra pas être loué. Si vous louez sans respecter ces
lois, vous vous exposez à des amendes très lourdes, voire à une peine de prison.
Enfin, sachez qu’acheter un bien en copropriété en vue d’y exercer une activité
marchande n’est pas toujours permis par le règlement.
Lisez donc attentivement le règlement, il comporte une clause de destination qui
définit quels usages les copropriétaires peuvent faire de leur bien.
Dans le cas où l’exercice d’une activité professionnelle est permis, certaines restrictions peuvent exister, notamment en ce qui concerne les activités bruyantes,
qui peuvent nuire au voisinage.
Syndic et AG
Le syndic a-t-il le droit de modifier l’ordre du jour de l’assemblée générale ?
Question de Samuel
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IV. Le syndic de copropriété ΔΔ Réponse de Procédurière
Le syndic peut prendre l’initiative de modifier l’ordre du jour de l’assemblée générale, à condition de le faire avant l’envoi de la convocation, soit
21 jours avant la date de la réunion.
Sinon, il doit informer les copropriétaires, en leur adressant le nouvel ordre
du jour dans le même délai.
De plus, pour une bonne gestion de la copropriété, le syndic est tenu d’informer en amont le conseil syndical. Aucune question non inscrite à l’ordre
du jour ne peut faire l’objet d’un vote en assemblée.
ΔΔ Réponse de Dom
Seul l’ordre du jour figurant sur la convocation d’une assemblée peut être
valablement voté, sous peine d’annulation de la décision.
Syndic de copropriété bénévole
Nous avons actuellement un syndic professionnel que nous n’avons pas reconduit à la dernière assemblée.
Nous souhaitons constituer notre propre syndic de copropriétaires bénévoles.
Comment faire ?
Question de Dominique Henoch
ΔΔ Réponse de Bruel Diags
Vous devez faire une réunion des copropriétaires en assemblée extraordinaire, et voter à la majorité l’arrêt du contrat du syndic professionnel (voir
les termes de résiliation du contrat).
Ensuite, vous n’avez plus qu’à créer votre propre syndic.
Rupture de contrat avec le syndic
Propriétaire dans un lotissement de maisons individuelles, nous disposons de
lampadaires qui n’ont jamais fonctionné et d’espaces verts qui n’ont jamais été
entretenus !
En fait, le lotissement n’est pas du tout entretenu, mais nous payons quand
même des charges. De plus, tous les copropriétaires ne paient pas leurs charges.
85
IV. Le syndic de copropriété Nous avons essayé de rétrocéder la voie à la mairie, mais le syndic nous dit que
tant que les comptes ne seront pas à jour, rien ne pourra se faire.
Peut-on annuler le contrat en sachant que la prochaine réunion pour le renouvellement du syndic aura lieu prochainement ?
Et qu’adviendra-t-il des charges impayées par certains copropriétaires ?
Question d’Olivier
Il ne s’agit pas d’annuler le contrat, mais simplement de ne pas le renouveler. Cependant, il faut proposer un remplaçant à votre syndic défaillant. Ce
sera au nouveau syndic de faire le nécessaire pour redresser votre syndicat.
S’il y a eu des fautes graves ou des manquements de votre ancien syndic,
vous pouvez engager sa responsabilité en réparation des préjudices subis.
Rapprochez-vous d’une association de défense des copropriétaires (ANCC
ou autres).
Obligation d’un syndic ?
Est-on obligé d’avoir un syndic dans un lotissement de plus de cinquante-trois villas ?
Question de Papypirate
ΔΔ Réponse de Céline
Tout dépend du mode de gestion du lotissement : est-ce une ASL ? Une
AFUL ? Un SDC ?
Si c’est une ASL, alors il vous faut un syndic, professionnel ou bénévole.
Sinon, c’est probablement la mairie qui gère vos espaces verts, assure la
voirie et l’éclairage.
Négocier le contrat de syndic
Je fais partie du CS d’un immeuble ancien qui possède cinquante-trois lots principaux et quarante-cinq lots secondaires, ainsi que trois parkings.
Comment chiffrer les honoraires du syndic pour les prestations de gestion courante ? Comment choisir au mieux notre contrat ?
Question de Samba2
86
IV. Le syndic de copropriété ΔΔ Réponse de Guitou
Pour trouver le meilleur contrat, il suffit de comparer plusieurs offres de
syndic. Selon les régions (Paris ou province), cela peut varier de 140 € à
190 € pour un lot principal.
Mais la solution la plus économique reste l’auto-gestion de votre copropriété. Aujourd’hui, avec l’aide d’associations et d’unions de copropriétés,
c’est tout à fait possible.
Et vous diviserez ainsi par deux les coûts de gestion avec des résultats nettement meilleurs.
Indice de révision des prix
Le nouveau contrat de notre syndic de copropriété propose un article concernant
la révision des prix. Il propose d’indexer la révision des honoraires de gestion
courante et les honoraires pour prestations variables et individuelles.
Cette indexation est calculée sur la base de la variation entre l’indice des salaires,
revenus et charges sociales, avec pour référence l’indice du 31 mars 2008 publié
par l’INSEE à la date de la délivrance du présent mandat (or, le dernier indice est
daté du 31 décembre 2010).
Je ne comprends pas cette proposition qui me semble abusive.
Question de Xavier Salon
ΔΔ Réponse de Dom
L’indice figurant sur le contrat doit être cohérent avec la date dudit contrat.
Le plus souvent, l’indice employé par les syndics est celui de la construction.
Il ne faut cependant pas perdre de vue que tout est négociable. Votre assemblée peut très bien demander au(x) postulant(s) d’appliquer un taux fixe ou
autre.
Je ne peux que vous conseiller de contacter les membres du conseil syndical
et les autres copropriétaires pour motiver la négociation avant et pendant
l’assemblée qui statuera sur ce point.
Vous pouvez aussi lancer un appel d’offres auprès d’autres syndics.
87
V.
Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements communs sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux
échappent à cette règle.
Les travaux
Certains travaux peuvent être effectués sans autorisation, d’autres non. Les
règles de vote et le type d’autorisation varient selon la nature des tâches à
réaliser.
Travaux sans autorisation
Chaque copropriétaire a le droit
d’effectuer des travaux sur ses parties privatives, sans autorisation de la
copropriété, mais à deux conditions :
les travaux ne doivent pas affecter les
parties communes et ils ne doivent pas
88
V. Les travaux et les charges affecter l’aspect extérieur de l’immeuble. De plus, ils doivent respecter l’usage
des parties privatives fixé dans le règlement de copropriété et la destination
de l’immeuble.
Le copropriétaire peut donc faire réaliser des travaux d’aménagement intérieur (refaire l’installation électrique, etc.) ou des transformations (déplacer
des cloisons, créer une salle d’eau, etc.). Pour les autres travaux, un vote en
assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire.
En outre, le syndic de copropriété peut prendre l’initiative de faire réaliser des
travaux sans vote préalable de l’assemblée générale. Mais cela ne concerne
que les menus travaux d’entretien dont le coût est faible et les travaux
urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Cependant, pour des travaux urgents, le syndic de copropriété a l’obligation :
ππd’informer les copropriétaires par courrier ou affiche ;
ππde convoquer une assemblée où les travaux urgents seront votés a
posteriori.
Après avis du conseil syndical, le syndic de copropriété peut demander le versement d’une provision, mais pas plus d’un tiers du devis des travaux.
À noter : on considère qu’il y a urgence lorsque l’immeuble est soumis à une
menace imminente.
Travaux votés en assemblée générale
Les travaux effectués dans une
copropriété peuvent être des travaux
de réfection ou d’amélioration. Selon
le type de tâches à réaliser, une
majorité différente sera demandée.
Les travaux d’entretien, de réfection et d’accessibilité sont votés à la
majorité simple. Ils concernent tout
ce qui est à remplacer à l’identique :
89
V. Les travaux et les charges entretien des parties communes (réparation des escaliers, par exemple), maintien de l’immeuble en bon état (réfection partielle de la toiture, par exemple),
et travaux d’accessibilité aux handicapés (comme la pose d’une rampe
d’accès).
Les travaux d’amélioration sont quant à eux plus divers. Certains doivent
être votés à la majorité absolue, tandis que d’autres demandent une double
majorité. Le second cas concerne principalement les travaux d’amélioration
permettant d’apporter un plus grand confort à l’immeuble, en rénovant ou en
ajoutant un équipement.
Travaux d’entretien
Majorité absolue
Double majorité
• Travaux rendus obligatoires par décision
législative ou réglementaire (exemple :
ravalement, installation d’une porte de
sécurité dans l’ascenseur, etc.)
• Travaux d’économie d’énergie (exemple :
isolation thermique du bâtiment)
• Suppression des vides ordures
• Installation d’un ascenseur
• Installation d’une antenne collective de TV
• Création d’un local à usage commun
ou d’un réseau câblé
• Installation de boîtes aux lettres
• Pose de canalisations pour mise en
conformité
• Installation de compteurs d’eau froide
divisionnaires
• Autorisation donnée à un copropriétaire
de réaliser des travaux affectant les parties
communes
À noter : les propriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux
peuvent les payer sur une période de dix ans.
Enfin, sont votés à l’unanimité les travaux de surélévation, les travaux portant atteinte à la destination
de l’immeuble, les travaux portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble, les travaux portant atteinte
aux droits des autres copropriétaires.
90
V. Les travaux et les charges Travaux nécessitant des autorisations particulières
Avant leur exécution, certains travaux de construction nécessitent une
autorisation préalable relevant du
Code de l’urbanisme.
Il appartient à la personne qui fait
réaliser les travaux de demander une
autorisation en mairie.
Selon leur nature, une simple déclaration ou un permis de construire
sont exigés.
Ainsi, une déclaration préalable des
travaux en mairie est nécessaire
pour un ravalement des façades,
une construction de moins de 20 m²
(garage, véranda) et la création
d’une piscine.
Mais si vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment (rehaussement du toit,
par exemple), si vous créez un nouveau bâtiment ou un espace de plus de
20 m², alors un permis de construire est obligatoire.
Enfin, les travaux de construction sont soumis à une obligation d’assurance,
l’assurance dommage-ouvrage.
Les charges de copropriété
Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges de copropriété,
qu’elles soient générales ou spécifiques.
C’est le syndic qui veille à leur recouvrement en demandant le versement
de provisions. En outre, le règlement de copropriété fixe la répartition des
charges, selon les principes définis par la loi.
91
V. Les travaux et les charges Charges générales
Les charges générales concernent
les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de
l’immeuble.
Les charges d’entretien permettent
de maintenir les parties communes
en bon état. Il s’agit de l’achat de
produits ménagers pour nettoyer les
parties communes, des contrats avec
des prestataires pour le maintien de la propreté, de l’entretien des espaces
verts, de l’achat et l’entretien des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz,
des poubelles, de l’enlèvement des ordures ménagères.
Les charges de conservation concernent, elles, les réparations ou la réfection
du gros œuvre. Ainsi, elles ont trait aux petites et grosses réparations sur les
gros murs, les façades, la toiture, les têtes de cheminée, les escaliers, les canalisations et réseaux, les halls d’entrée, les locaux communs.
Enfin, les charges d’administration prennent en compte les dépenses d’administration de la copropriété qui correspondent aux honoraires du syndic, frais
de tenue des assemblées générales, contrats d’assurance contre l’incendie,
taxe d’enlèvement des ordures ménagères, salaire du gardien et cotisations
sociales.
Charges spéciales
Les charges spéciales sont relatives aux services
collectifs et aux équipements communs. Elles
concernent l’entretien et le fonctionnement :
ππdes ascenseurs ;
ππdes appareils de chauffage collectif ;
ππde l’eau chaude collective ;
92
V. Les travaux et les charges ππde l’eau froide ;
ππdes systèmes d’ouverture automatique des portes et interphone ;
ππde l’antenne collective ;
ππdu raccordement au réseau câblé de télévision.
Répartition des charges
Les modalités de répartition des charges
diffèrent selon qu’il s’agit des charges générales ou des charges spéciales.
Pour les charges générales, le principe est
simple : tous les copropriétaires participent à
l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble.
En outre, elles sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot,
c’est-à-dire la part représentée par chaque lot dans la copropriété, en fonction
de sa consistance, sa superficie et sa situation.
En revanche, les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité et
du service rendu par les équipements par rapport à chaque lot. L’utilité équivaut à une possibilité d’usage et non à un usage réel. Ainsi, le copropriétaire
du troisième étage participe aux frais d’ascenseur, même s’il préfère prendre
l’escalier.
Voici trois exemples de charges d’équipements qui permettent de comprendre
ce calcul :
ππPour participer aux dépenses d’as-
censeur, il faut que le lot bénéficie
de cet équipement. Ainsi, les lots
en rez-de-chaussée en sont exonérés. Selon l’étage où est situé votre
lot, un coefficient de progression
est appliqué.
93
V. Les travaux et les charges ππPour calculer l’utilité du chauffage sur chaque lot, c’est la surface de
chauffe (le nombre de radiateurs) ou le volume chauffé (la superficie du
lot) qui est pris en compte. Dans certaines copropriétés, l’installation d’un
compteur individuel peut être obligatoire.
ππLes charges d’eau chaude collective distinguent elles aussi deux types de
dépenses : les frais en combustible ou en énergie qui sont calculés selon
les relevés des compteurs individuels ; et les dépenses d’entretien et de
réparation de l’installation qui sont réparties entre les copropriétaires
selon le potentiel théorique d’occupation de la surface du lot.
Modification de la répartition des charges
Vous pouvez soit faire appel à l’assemblée générale soit à un juge pour
modifier la répartition des charges.
Au niveau de l’assemblée générale
de copropriété, la répartition des
charges est fixée par le règlement de
copropriété.
C’est donc en AG que ce règlement
peut être modifié par un vote des
copropriétaires, en principe à l’unanimité des voix. Toutefois, les règles de
majorité sont assouplies en cas d’achat ou de vente de parties communes et
de parties privatives, ou en cas de changement d’usage d’une partie privative.
En parallèle, un copropriétaire peut demander au juge de modifier la répartition des charges si :
ππle règlement de copropriété contient une clause de répartition des
charges non conforme à la loi, tout copropriétaire peut alors faire constater la nullité et faire procéder à une nouvelle répartition ;
ππle copropriétaire constate une distorsion de plus de 25 % entre deux lots
de valeur identique, le juge procède alors à une nouvelle répartition des
charges, qui s’impose à tous, du fait d’un jugement.
94
V. Les travaux et les charges À savoir : cette nouvelle répartition n’est pas rétroactive.
➥➥
Contestation du montant des charges de copropriété
Recouvrement
Pour assurer le recouvrement
des charges de copropriété, le
syndic élabore chaque année
un budget prévisionnel qu’il fait
voter par l’assemblée générale.
Afin de pouvoir faire face aux
dépenses courantes, il procède
aussi à un appel de fonds.
Tous les copropriétaires doivent
alors s’acquitter d’une provision le premier jour de chaque
trimestre. Ces provisions sur charges représentent le quart du budget prévisionnel. Une régularisation intervient au moment de l’approbation des
comptes par l’assemblée générale.
En outre, le syndic peut également procéder à des appels de charges, afin de
faire face à des décisions prises en AG.
Les parties privatives
C’est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les
parties communes.
Définition
Les parties privatives sont les éléments d’un bâtiment réservés à l’usage
exclusif d’un copropriétaire. Alors, quand un copropriétaire achète un appartement en copropriété, de quoi est-il exactement propriétaire ?
95
V. Les travaux et les charges Sachez que l’intérieur de l’appartement constitue les parties
privatives, mais le copropriétaire
est seulement propriétaire des
éléments qui suivent :
ππles revêtements de sol, les
murs (sauf les gros murs et
les murs mitoyens) ;
ππles plafonds et les cloisons ;
ππles éléments d’équipements
(radiateurs, canalisations desservant la partie privative, installations de
cuisine et de salle de bain) ;
ππles fenêtres, volets, persiennes ;
ππles cheminées (mais pas leur conduit) ;
ππla porte d’entrée.
Le copropriétaire dispose du droit de jouir librement de ses parties privatives,
en respectant le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et la
tranquillité des voisins. À ce titre, il peut louer ses parties privatives, les aménager, ou les vendre.
À noter néanmoins le cas particulier des balcons. Bien que réservés à l’usage
exclusif du copropriétaire, les balcons peuvent être classés dans les parties privatives ou communes. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour
en connaître la détermination.
Travaux
Chaque copropriétaire a le droit d’aménager librement ses parties privatives,
c’est-à-dire qu’il peut, sans autorisation, refaire les papiers peints et la peinture, changer les revêtements des sols (attention, remplacer la moquette
par du parquet peut avoir des conséquences en matière de bruit), percer de
nouvelles ouvertures à l’intérieur de son appartement, abattre ou créer des
cloisons et installer des équipements de confort supplémentaires.
96
V. Les travaux et les charges En fait, la seule contrainte du
copropriétaire concerne le gros
œuvre.
En revanche, pour les travaux sur
les parties privatives qui modifient
l’aspect extérieur de l’immeuble,
il convient généralement de se
reporter au règlement de copropriété. Ainsi, ce dernier peut
encadrer ces travaux en imposant l’utilisation de matériaux particuliers, de
modèles d’équipements agréés par le syndic, la couleur des peintures…
Attention à vérifier que l’on est en conformité avec le règlement de copropriété donc si l’on veut repeindre ou fermer son balcon, installer un store ou
des volets, repeindre sa porte palière, ainsi qu’installer un tapis, une enseigne
ou une plaque professionnelle.
Enfin, si les travaux réalisés sur les parties privatives affectent les parties communes, alors le copropriétaire doit demander l’autorisation de l’assemblée
générale. Cette autorisation nécessite un vote à la majorité absolue de tous
les copropriétaires.
Attention : le copropriétaire qui fait réaliser des travaux irréguliers dans ses
parties privatives s’expose à une remise en état des lieux, voire à des dommages et intérêts s’il y a un préjudice pour la copropriété et/ou pour un copropriétaire.
Les parties communes
C’est sa quote-part des parties communes qui permet à chaque copropriétaire
de disposer d’un nombre de voix pour voter en assemblée générale.
Définition
Les parties communes sont les parties des bâtiments à l’usage de tous les
copropriétaires.
97
V. Les travaux et les charges Aucun copropriétaire n’a le droit
d’annexer des parties communes
pour son usage exclusif. Il s’agit :
ππdu sol de la copropriété ;
ππdes cours, parcs et jardins ;
ππdes voies d’accès ;
ππle gros œuvre du bâtiment
(murs, toiture…) ;
ππles éléments d’équipe-
ments (ascenseur, chauffage
collectif…) ;
ππles gaines et têtes de
cheminée ;
ππles parties des canalisations
qui traversent les parties
privatives ;
ππles canalisations ;
ππles réseaux d’eau et
d’électricité.
Cependant, certaines copropriétés peuvent établir une distinction entre des
parties communes générales et d’autres, plus spéciales.
Dans ce cas, les parties communes générales concernent le sol de la copropriété, les voies d’accès, les espaces verts à l’usage de l’ensemble des
copropriétaires ; tandis que les parties communes spéciales regroupent le gros
œuvre et les éléments d’équipements de chaque bâtiment, qui concernent
uniquement les copropriétaires du bâtiment.
Par ailleurs, le règlement de copropriété peut accorder un droit de jouissance
exclusif à un copropriétaire sur une partie commune. Il s’agit généralement
d’une terrasse, d’une cour intérieure ou d’un jardin accessible uniquement
depuis le lot du copropriétaire.
98
V. Les travaux et les charges Travaux
Étant donné que les parties
communes sont à l’usage de
tous les copropriétaires, les travaux doivent faire l’objet d’un
vote en assemblée générale.
On entend par « travaux »
l’ensemble des tâches destinées
à l’entretien, voire la réfection,
ainsi que la rénovation des
équipements communs.
Selon la nature des travaux, différentes règles de majorité s’appliquent. C’est
le syndic qui a la charge de mener à bien ces travaux, dans un souci d’entretien et de conservation de l’immeuble.
Les travaux sur les parties communes peuvent également permettre d’installer de nouveaux équipements, comme l’installation d’un ascenseur. Dans ce
cas, le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires, en proportion des
avantages pour chacun.
Ainsi, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus élevée,
car le nouvel équipement apporte une plus-value à leur lot.
À savoir : lorsqu’un copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur
une partie commune, il ne peut y faire réaliser que de menus travaux d’aménagement. Si les travaux réalisés modifient la destination des lieux, ils sont considérés comme une appropriation des parties communes, qui est passible d’une
action en justice.
99
V. Les travaux et les charges AA Pour
aller plus loin
Astuces
Copropriété et travaux : importance du carnet d’entretien
Le carnet d’entretien d’une copropriété détaille l’intégralité des travaux d’entretien et de maintenance qui ont été réalisés. Pour être certain que la copropriété
est correctement entretenue, il est essentiel de le mettre régulièrement à jour.
En effet, c’est un outil indispensable pour le syndic, car, en le consultant, il peut
vérifier si les travaux qu’il souhaite entreprendre ont déjà été effectués. Il peut
également voir quelles opérations de maintenance n’ont pas été réalisées depuis
longtemps.
Le carnet d’entretien est aussi utile aux copropriétaires et futurs acquéreurs : sa
consultation peut fournir des informations capitales sur l’état du bâtiment. Tous
les futurs copropriétaires qui en font la demande peuvent avoir accès à ce carnet
en vertu de l’article 79 de la loi SRU du 13 décembre 2000.
En outre, si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le carnet d’entretien doit comporter un chapitre pour chacun d’entre eux.
Par ailleurs, pour que le carnet reste un outil efficace, certains éléments doivent
impérativement y figurer, conformément au décret 2001-477 du 30 mai 2001 :
ππl’adresse exacte de la copropriété ;
ππl’identité du syndicat de copropriété ;
ππtoutes les références des contrats d’assurance en cours souscrits par la
copropriété ;
ππl’avis d’échéance de ces contrats, y compris celui de l’assurance dommageouvrage, qui permet de couvrir la réparation de certains dommages faits
aux bâtiments ;
ππles échéances de tous les travaux d’entretien et de maintenance ;
ππl’année de réalisation des travaux importants (ravalement de façade, mise
en conformité de l’ascenseur, changement de la chaudière, etc.) ;
ππtoute autre information que l’assemblée générale ou les copropriétaires
jugeraient utile.
100
V. Les travaux et les charges Un carnet d’entretien régulièrement mis à jour permet une plus grande transparence et un meilleur suivi dans la gestion de la copropriété.
Il offre aux futurs acquéreurs une idée précise des charges qu’ils devront payer
pour les dépenses de travaux.
Les copropriétaires peuvent le consulter pour savoir quels travaux sont ou vont
être réalisés.
Il contient en outre des informations précieuses sur le ou les bâtiments de la
copropriété.
Charges impayées : ce qu’il faut savoir
Quand devez-vous payer vos charges ?
Peut-on vous compter des indemnités de retard ?
Les copropriétaires doivent-ils payer à la place de quelqu’un qui ne paie pas ses
charges ?
Autant de questions qu’un futur copropriétaire est amené à se poser.
Voici quelques éléments de réponse.
Sachez tout d’abord que vous avez l’obligation de payer vos charges dès l’instant
où votre syndicat de copropriété vous somme de le faire.
En effet, ce dernier peut réclamer les sommes qui correspondent aux charges
échues ainsi que les dépenses de charges à échoir.
Les sommes correspondant aux charges échues concernent les dépenses courantes d’entretien et de maintenance.
Ces dépenses ont déjà été réalisées par votre syndicat, qui les a prélevées sur le
fonds de roulement, c’est-à-dire sur une part des ressources stables et durables
Vous devez donc payer ces charges pour reconstituer le fonds de roulement.
Quant aux dépenses de charges à échoir, ce sont des dépenses exceptionnelles,
par exemple lorsque des travaux importants doivent être réalisés.
Ces travaux ont généralement été votés lors d’une assemblée générale, ils sont
donc réalisés avec l’accord de l’ensemble de la copropriété.
101
V. Les travaux et les charges En revanche, si des difficultés financières passagères vous contraignent à retarder
le paiement de vos charges, deux possibilités s’offrent à vous :
ππSi le syndicat de copropriété estime que vous êtes de bonne foi, il pourra,
à condition que vous en fassiez la demande, étaler votre dette selon vos
capacités de remboursement.
ππS’il estime que vous avez les moyens financiers de régler vos charges, le
syndicat de copropriété pourra entamer une procédure contre vous, afin
de vous obliger à payer vos charges. Des pénalités de retard seront alors
ajoutées au montant des charges.
En outre, des pénalités de retard de paiement peuvent devenir relativement
importantes. Sachez donc que le fait d’être chômeur ou surendetté ne vous dispense absolument pas de payer vos charges.
Le montant des indemnités de retard doit figurer clairement sur le règlement de
copropriété : il doit normalement faire l’objet d’une clause spécifique.
Si tel n’est pas le cas, les indemnités pourront être considérées comme abusives.
Les frais de recouvrement par voie d’huissier ne sont légaux que dans le cas
d’une saisie immobilière ou d’une hypothèque.
Le syndic ne peut en aucun cas avoir recours à un huissier pour vous obliger à
régler votre dette. S’il le fait, vous pouvez vous retourner contre lui en vertu de
la loi du 18 février 1997 sur les syndics de copropriété.
En principe, les copropriétaires ne sont pas liés entre eux par un principe de
solidarité. Toutefois, les charges doivent quand même, quoi qu’il arrive, être
intégralement remboursées au syndic.
Les copropriétaires solvables ont donc l’obligation de régler les charges non
payées par l’un des copropriétaires. Une détérioration du budget de la copropriété pourrait en effet entraver la bonne marche de celle-ci, en retardant des
travaux de rénovation, par exemple.
Ravalement de façade
Le ravalement de façade est-il obligatoire pour une copropriété ?
Question de Jérémy2
102
V. Les travaux et les charges ΔΔ Réponse de Procédurière
Le ravalement est une obligation légale (articles L.132-1 du Code de la
construction et de l’habitation) qui impose que les façades des immeubles
soient tenues en bon état de propreté.
Les travaux nécessaires doivent être réalisés tous les dix ans, sur injonction
de l’autorité municipale. Si le propriétaire n’a pas réalisé ces travaux dans
un délai de six mois à compter de l’injonction, le maire peut alors prendre
un arrêté obligeant le propriétaire à faire exécuter les travaux dans un délai
imparti.
L’assemblée générale des copropriétaires a le choix de déterminer s’il s’agit
de travaux d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble, selon l’état des
façades. Ce choix détermine la majorité requise pour le vote du ravalement.
Mise en conformité de l’ascenseur
Existe-t-il des aides pour les travaux de mise en conformité des ascenseurs en
copropriété ?
Question de Jérémy2
Si les travaux ont déjà été votés en assemblée générale, vous pouvez contacter l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.
En effet, l’ANAH a mis en place un dispositif d’aide pour financer les travaux d’amélioration ou de réhabilitation des logements. Les copropriétaires
peuvent ainsi obtenir une subvention, selon leurs ressources, pour participer aux frais.
Ces subventions peuvent permettre à des copropriétaires modestes de participer au financement d’autres travaux, tel qu’un ravalement, par exemple.
D’autres aides peuvent être octroyées en cas de travaux d’amélioration
énergétique, celles de l’Ademe notamment.
Non-paiement des charges par un copropriétaire
Pouvez-vous me dire ce qu’il se passe en cas de non-paiement des charges par
un copropriétaire ?
Question de Sarah
103
V. Les travaux et les charges ΔΔ Réponse de Procédurière
Si le débiteur ne paie pas les provisions à la date prévue, le syndic peut dès
lors le mettre en demeure de régulariser la situation par lettre recommandée
avec accusé de réception.
Si le copropriétaire n’a toujours pas payé à l’issue de la mise en demeure,
toutes les autres provisions non encore payées deviennent exigibles
immédiatement.
Si le paiement n’a toujours pas eu lieu au bout de trente jours, le syndic
peut s’adresser au tribunal de grande instance pour qu’il condamne le débiteur défaillant au paiement de l’ensemble des sommes dues.
La procédure d’assignation ne nécessite pas la présence d’un avocat.
L’audience se tient quinze jours après l’envoi de l’assignation à l’intéressé.
Le syndic peut également demander à ce que le copropriétaire indélicat
paye des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, en proportion des préjudices subis.
ΔΔ Réponse de Patrick
Généralement, ça se passe mal et par voie de justice pour le mauvais payeur,
qui peut voir ses biens saisis…
Vente d’un lot et paiement des charges
Pouvez-vous m’expliquer comment doit se dérouler la vente d’un lot ?
À qui incombe le paiement des charges et des travaux en cours ?
Question de Mathieu
Après la signature d’un acte de vente, le notaire est tenu d’informer le syndic de la vente.
En ce qui concerne les charges, la réponse se trouve dans la date d’exigibilité de la dette. Le paiement de la provision exigible (au premier jour de
chaque trimestre) incombe au vendeur.
Pour les provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, celui qui est propriétaire au moment de la date d’exigibilité doit payer
la somme due.
104
V. Les travaux et les charges Pour les travaux, c’est la même chose. Le payeur est celui qui est propriétaire à la date du paiement de l’appel de fonds.
Réfection d’une route
J’aimerais savoir à qui incombe la réfection d’une route goudronnée qui mène
au garage en sous-sol où seuls deux copropriétaires sur six ont une place de parking fermée.
Est-ce aux deux copropriétaires ou aux six ?
Question d’Aurélie
Il faut voir le règlement de copropriété qui statue sur la répartition des
tantièmes de garage, sinon ce sont des charges communes générales qui
incombent à tous.
105
Lexique
Administrateur provisoire
Personne chargée par un tribunal de gérer temporairement une entité.
Assurance dommage-ouvrage
Garantie pour les travaux de réparation d’une construction.
Clause
Disposition particulière d’un contrat.
Concession
Droit que l’on obtient de l’État en vue d’une exploitation.
Droit de jouissance
Usage libre d’un droit.
État descriptif de division
Document qui contient la numérotation de chaque lot et sa situation, ainsi
que les parties privatives et la quote-part des parties communes.
Destination de l’immeuble
Usage d’un immeuble ; il peut être uniquement réservé à l’habitation ou des
activités professionnelles peuvent y être autorisées.
106
Lexique
Hypothèque
Droit garantissant le créancier sans déposséder le propriétaire de son bien.
Indivise
Qui n’est pas séparable.
Indivision
Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits.
Indivisaire
Personne qui se trouve dans une situation d’indivision.
Lot
Un lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part
des parties communes.
Lotir
Partager en plusieurs lots.
Lotisseur
Personne qui lotit un terrain.
Mandat
Pouvoir donné à une personne pour représenter quelqu’un en son nom.
Mandataire
Celui qui reçoit un mandat.
107
Lexique
Mandataire ad hoc
Celui qui reçoit un mandat du juge.
Nomenclature
Liste de termes techniques classés qui fait autorité.
Patrimoine
Biens reçus en héritage.
Transmission patrimoniale
Léguer ses biens par héritage ou donation.
Personnalité juridique
Permet de conclure des contrats et d’aller en justice.
Personnalité civile
Possibilité de représenter un groupement devant la justice.
Personne morale
Une entité qui possède les mêmes droits qu’une personne physique.
Plus-value
Augmentation de la valeur d’un bien.
Quorum
Nombre de membres suffisant pour délibérer.
108
Lexique
Quote-part
Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme.
Responsabilité civile
Obligation de réparer les dommages causés à autrui.
Résolution
Décision adoptée par une assemblée qui délibère.
Rétractation
Retour sur un engagement, une déclaration.
Servitudes
Contraintes, obligations qui pèsent sur un bien.
Tantième ou millième
Unité de division de l’immeuble
Viabilisation
Travaux de voirie et de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz,
de télécommunications et d’évacuation réalisés sur un terrain.
109
I. Le régime juridique
Interdictions de mise en copropriété : loi et sanctions
Que penser de la très controversée multipropriété immobilière ?
Répartition des millièmes
Vendre une loge
Combles d’une copropriété
Espace commun d’un lotissement
Règlement de copropriété et loi
12
28
28
30
30
31
31
32
II. Le fonctionnement d’une copropriété
Copropriété et dégâts des eaux : qui paie quoi ?
Assurance habitation et copropriété, qui assure quoi ?
Pergola et copropriété
Modification du règlement de copropriété
Acte délictueux
Vérification des comptes
Excédent de budget en fin d’exercice
Président et trésorier d’une ASL
Copropriétaire majeur dans une copropriété
33
47
48
50
50
50
51
51
52
52
III. Les organes de contrôle et de décision
Saisie de bien immobilier en copropriété : que faire ?
Changement de fenêtre dans une copropriété : quels sont vos droits ?
Démission de la présidence du conseil syndical
Indemnisation pour gestion
Association syndicale
Création de places publiques
Question à l’ordre du jour de l’AG
Invalider une décision du conseil syndical
Copropriété et confidentialité
53
62
63
64
65
65
66
66
66
67
IV. Le syndic de copropriété
Copropriété et charges abusives : quels recours ?
Achat en copropriété : cinq conseils pour bien choisir
Syndic et AG
Syndic de copropriété bénévole
Rupture de contrat avec le syndic
Obligation d’un syndic ?
Négocier le contrat de syndic
Indice de révision des prix
V. Les travaux et les charges
Copropriété et travaux : importance du carnet d’entretien
Charges impayées : ce qu’il faut savoir
Ravalement de façade
Mise en conformité de l’ascenseur
Non-paiement des charges par un copropriétaire
Vente d’un lot et paiement des charges
Réfection d’une route
68
82
83
84
85
85
86
86
87
88
100
101
102
103
103
104
105
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N° 38 - 4ème trimestre 2011