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Nue-propriété Immobilier neuf
« Vue Azur »
à Hyères – Presqu’île de Giens (83)
Route Léon Escoffier – 83400 Hyères - Var
Objectif d’investissement :
Privilégier la qualité patrimoniale
Le choix de PERL : Presqu’île de Giens - Hyères
Analyse immobilière
Vidéo
Présentation de Giens
« Vue Azur »
 La Presqu’île de Giens est un site d’exception sur le littoral varois, à quelques kilomètres au sud de Hyères.
Au pied du massif des Maures, bordée par les eaux du Golfe de Giens et de la Baie d’Hyères, la Presqu’île
fait face aux Iles d’Or, Porquerolles, Port-Cros et du Levant.
 Site classé depuis 2005, la presqu’île de Giens, reliée au continent par 2 tombolos (cordons sableux long de
4km), offre un patrimoine naturel exceptionnel, reconnu à l’échelle internationale : grandes plages de
sable fin, petites criques, sentiers sauvages, ancien marais salants et caps rocheux dont la célèbre Tour
Fondue, permettant de rejoindre l’île de Porquerolles.

Giens est un village authentique au charme provençal alternant les ruelles étroites du vieux village aux
petites maisons de villes et des secteurs résidentiels de villas avec piscine dans un environnement très boisé.
Les ports typiques du Niel et la Madrague renforce l’attractivité de la Presqu’île de Giens, devenant un haut
lieu villégiature où la qualité de vie y est rare et préservée.
Points-clés économiques *

Tourisme du littoral varois : la ville profite de
l’impulsion de la 1ère destination touristique
des français. Chaque année, le Var compte
9 millions de touristes et la presqu’île
enregistre près d’un million de visiteurs.

Population : Hyères, 3ème ville du Var avec
56 000 habitants

Entreprises & Services : 25 000 entreprises
* Sources : INSEE, Conseil général du Var (chiffres 2012)
Accès *
 En voiture : autoroute A57 ver s l’A8 (Menton)
et vers l’A50 (Toulon).
 En train : gare SNCF d’Hyères : lignes TGV et
TER nationales (Paris en 3h55).
 En avion : aéroport international de Toulon –
Hyères à 6 km.
 En bus : 2 lignes (67 et 68) à proximité vers le
village de Giens et le centre-ville d’Hyères.
 Liaisons maritimes vers l’Île de Porquerolles : 20
min de traversée
Nue-propriété Immobilier neuf
« Vue Azur »
à Hyères – Presqu’île de Giens (83)
Route Léon Escoffier – 83400 Hyères - Var
Le choix de PERL : « Vue Azur »
Environnement immédiat
 A 2 minutes à pied du centre du village de
Giens et de ses ruelles animées.
 A proximité des plages, du port et de la Baie du
Niel.
 Un environnement naturel calme et préservé.
Le projet immobilier
 Un des rares fonciers constructibles de la
Presqu’île
 Dans un parc de 5 000 m² planté de
nombreuses essences méditerranéenne : pins,
oliviers, cyprès, chênes, amandiers, orangers et
palmiers.
 Une copropriété de 2 bâtiments à l’architecture
contemporaine : 50 logements au total.
 Stationnements de parking en sous-sol.
Sélection PERL
 36 appartements du 2 au 5 pièces, tous
prolongés de balcons, terrasses ou jardins
privatifs.
 Certains appartements profitent de belles vues
dégagées sur la méditerranée.
 Opération en diffus.
 Rémunération du syndic à la charge du nupropriétaire.
Promoteur : Nexity
 Au service des particuliers, des collectivités et
des entreprises, les activités de Nexity couvrent
l’immobilier résidentiel et de bureaux, le
logement et l’aménagement urbain.
 Nexity compte 1400 agences immobilières et 6
300 collaborateurs, lui permettant d’être actif
sur tout le territoire français et en Europe.
 Chiffres clés : CA : 2 632 M€ - 10 365 logements
neufs en France (données 2014).
L’usufruitier-bailleur : Nouveau Logis Provençal - SNI
 Le Nouveau Logis Provençal, créée en 1984 est une Entreprise Sociale pour l’Habitat du groupe
SNI, qui répond aux besoins en logements des grandes agglomérations des Bouches-du-Rhône, du
Gard, du Var et du Vaucluse et gère un patrimoine de 7 000 logements.
 Depuis plus de 50 ans, la SNI (Société nationale immobilière, filiale de la Caisse des Dépôts) est le
bailleur des grands réservataires publics. Composée de 5 établissements en France, couvrant tout
le territoire, elle construit ses logements elle-même ou utilise la SCI des Régions, filiale créée en 2004
avec la CDC pour produire et gérer des logements intermédiaires. Au total elle gère plus de 81 000
logements.
 Chiffres clés : 81000 logements gérés, 6,8 millions d’€ investis chaque année dans la maintenance
du parc
Nue-propriété Immobilier neuf
« Vue Azur »
à Hyères – Presqu’île de Giens (83)
Route Léon Escoffier – 83400 Hyères - Var
Eléments financiers
Valeur de la nue-propriété
Durée du démembrement
15 ans
Valeur locative (m2/mois)
18,2 €
Valeur économique de la nue-propriété
64 %
Rendement brut
3,42 %
Valeur économique de l’usufruit
36 %
Soit 18,2 € x 12 mois / 6 382 € (prix moyen
pleine propriété parking compris)
Soit la somme des loyers perçus nets et
actualisés sur la durée de l’usufruit
Prix moyens TTC m² hors parking
Pleine-propriété
Nue-propriété
Prix moyen pondéré TTC / m² hors parking
5 897 €
3 775 €
Prix moyen habitable TTC / m², hors parking
6 149 €
3 936 €
Pleine-propriété
Nue-propriété
Parking en sous-sol
22 000 €
14 080 €
Parking couvert
17 000 €
10 880 €
Parking extérieur
8 000 €
5 120 €
Prix des parkings
Budget moyen / typologie
Nue-propriété TTC parking inclus
16/ 2 pièces de 43 m² à 47 m2
De 164 000 € à 195 000 €
12/ 3 pièces de 64 m² à 80 m2
De 238 000 € à 321 000 €
6/ 4 pièces de 75 m² à 85 m2
De 286 000 € à 350 000 €
2/ 5 pièces de 75 m² à 94 m2
De 290 000 € à 422 000 €
Calendrier prévisionnel
Notaire
 Début des travaux : 2ème trimestre 2016
 Notaire : Maître Vittori
 Notification : 2ème trimestre 2016
 Ordre du dépôt de garantie : SEL
Panhard & associés
 Acte authentique : 2ème trimestre 2016
 Livraison de l’immeuble : 4ème trimestre 2017
IMPORTANT
 PC obtenu
 Agréments obtenus
 Montant du dépôt de garantie : 2,5
% du montant TTC de l’acquisition en
nue-propriété
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« Vue Azur »
à Hyères – Presqu’île de Giens (83)
Route Léon Escoffier – 83400 Hyères - Var
Carte de marché
« Les Iles d’Or»
Ingeprim
6 300 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 2T2016
Source : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com
« Vue Azur »
NEXITY / PERL
6 382 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2017
« Les Terrasses des Iles d’Or»
Immo Parc
6 400 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2016
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« Vue Azur »
à Hyères – Presqu’île de Giens (83)
Route Léon Escoffier – 83400 Hyères - Var
Sécuriser une épargne immobilière
 La valorisation de l’investissement en nue-propriété bénéficie d’un double effet de levier, hors de toute
réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la
pleine propriété et une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement.
Prix d’achat
en nue-propriété
en fonds propres
Valeur de la pleine propriété
lors de l’achat
Valeur estimée
des biens à terme*
Gain
(Revente du bien au terme de
l’usufruit)
240 500 €
375 800 €
480 400 €
239 900 €
Rentabilité de 4,72%/ an *
* Hypothèse de valorisation immobilière de 1,5 % / an
Optimiser sa fiscalité

Neutralité fiscale de l’investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement.
Sélection d’un appartement d’une valeur de 375 800 € (acquis à 240 500 € en nue-propriété)
Réduction de l’ISF du montant de la nuepropriété si l’achat est réalisé en fonds propres.
Art. 885 G quater du CGI modifié
par l’art 13 de la LF 2013*
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI
(depuis décembre 2008/LDFR 2008)
Financement en fonds propres
Financement en emprunt in fine (taux de 2,5 %)
et nantissement assurance vie 155k€ capitalisée à 2,5 %
pour un investisseur
avec 7 000 € de revenus fonciers positifs
TMI
Effort d’épargne
(éco. d’impôt
incluse)
Economies IR
sur les 15 ans
+ travaux
(prélèvements
sociaux compris
Gain
(revente
à terme)
260 343 €
14 %
309 €
27 021 €
251 083 €
28 620 €
268 520 €
30 %
243 €
41 288 €
265 350 €
40 885 €
280 785 €
41 %
198 €
51 096 €
275 158 €
Taux
ISF
Réduction
ISF
annuelle
Réduction
ISF
sur les 15 ans
+ travaux
Gain
(revente
à terme)
0,50 %
1 203 €
20 443 €
0,70 %
1 684 €
1,00 %
2 405 €
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS  Tél. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
Perspective : Laurent Perrier ● Architecte : Frédérique Pyra & Josiane Ducoli
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  08/03/2016