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 Savills Valuation Briefing
Investissement - Commerce de Périphérie
T1 2016
Historique des Montants Investis en Commerces
de Périphérie
Période 2007—T1 2016
En 2015, l’investissement en immobilier de commerces de
périphérie a enregistré son record avec environ 870 M€ transactés (contre une moyenne de 500 M€ depuis 2007).
Cette excellente performance s’explique par un retour des
portefeuilles importants à l’instar des transactions
« Babou » et « Décathlon » qui ont dopé les volumes en fin
d’année (540 M€ investis sur le seul quatrième trimestre 2015).
Le 1er trimestre 2016 s’inscrit dans la logique du dynamisme
de fin d’année, bénéficiant du report de certaines transactions
significatives (réitérations de promesses de ventes début janvier).
source : Savills Valuation
Répartition Trimestrielle des Montants Investis Depuis 2015 (en valeur)
Par conséquent, le T1 2016 enregistre son meilleur démarrage
depuis 2007 avec environ 460 M€ investis, dépassant largement la moyenne semestrielle des volumes placés au cours
des 9 dernières années. Il atteint d’ailleurs quasiment la
moyenne annuelle des investissements totaux. Ce volume exceptionnel est à mettre au bénéfice de Frey qui a été l’acteur
des 2 transactions de plus de 100 M€ sur le trimestre.
Ainsi, le mois de janvier a été marqué par l’acquisition phare du
parc d’activités commerciales (PAC) de Villebon 2 (91) par un
consortium d’investisseurs français emmené par Frey rassemblant Crédit Agricole Assurances et ACM Vie SA. Le montant
de l’acquisition est de 170 M€ acte en mains.
Villebon 2 qui développe 45.500 m² de surfaces commerciales
est actuellement loué à 99% à 45 enseignes (Fnac, Darty, Décathlon, C&A, Kiabi, Toys ‘R’ Us…) et réalise un chiffre d’affaires annuel de l’ordre de 220 M€.
source : Savills Valuation
Répartition des Montants Investis par Volume Au T1 2016
Frey (Frey Retail Fund) a poursuivi ses investissements en février avec l’acquisition du portefeuille de Catinvest composé de
9 sites et 70 locataires répartis sur tout le territoire. Cette transaction (143,5 M€ AEM) apparait particulièrement représentative d’un marché privilégiant le volume compte tenu de la
pression des capitaux à placer. source : Savills Valuation
Mai 2016 - © Savills Valuation
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Investissement - Commerce de Périphérie T1 2016
Hormis, les transactions sur des produits « core », le premier
trimestre a vu le retour de fonds « value-added» sur le segment des commerces de périphérie. Avec l’acquisition du portefeuille de PREF (British Land) en mars dernier, Carval Investors signe un retour remarqué sur ce segment avec un montant d’acquisition d’environ 50 M€ acte en mains.
Répartition Trimestrielle des Montants Investis
Au T1 2016 (en valeur)
Ce portefeuille est composé de deux actifs localisés à Montgeron (91) et Corbeil Essonnes (91) qui feront l’objet d’un repositionnement dans les mois à venir. Le taux de rendement immédiat ressort à 7,50% avec une vacance historique de 30% sur
l’actif de Corbeil-Essonnes.
Pour le reste, le marché de l’investissement en commerces de
périphérie demeure ancré sur ses fondamentaux. Ainsi,
hors impact des deux transactions à plus de 100 M€, l’analyse
des montants investis met en évidence la tranche 0-20 M€
qui enregistre à elle seule 82% du volume (seulement 6%
après réintégration de ces deux transactions).
source : Savills Valuation
Profil des Acquéreurs
Au T1 2016 (en % des montants investis)
Nous noterons l’absence de transaction unitaire ou de portefeuille sur le segment 50-100 M€ faute de produits mis sur le
marché. Concernant les parcs d’activités commerciales de
cette taille, on peut sans doute y voir un attentisme de la part
des propriétaires qui sont dans une logique de long terme.
En outre, la rétention de ces actifs permet d’attendre un redressement des performances et des taux d’effort des commerçants dans un environnement économique morose.
Les transactions de plus de 100 M€ se sont illustrées par leur
dynamisme au cours de ce 1er trimestre mettant une nouvelle
fois en évidence le poids de l’argent disponible.
En effet, les investisseurs restent plus que jamais dans une
logique d’aversion au risque, particulièrement dans le secteur des commerces de périphérie où le cash-flow sécurisé et
la performance des actifs restent les deux piliers fondamentaux
dans l’analyse de la valeur. Ainsi, l’appétit pour les VEFA reste
moindre et attire des investisseurs avec un objectif de rendement plus élevé.
source : Savills Valuation
Nationalité des Acquéreurs
Au T1 2016 (en % des montants investis)
Les investisseurs français ont été les plus actifs au cours du
T1 2016, avec une forte présence des institutionnels et
des fonds réglementés (Imocom Partners, Sofidy, BNPP
REIM, Patrimoine et Commerces) et des investisseurs privés
(Financière Teychené, Marne et Finance…) en lien avec la
bonne performance de la tranche 0-20 M€.
source : Savills Valuation
Mai 2016 - © Savills Valuation
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Investissement - Commerce de Périphérie T1 2016
Confirmant l’excellente fin d’année, le marché de l’investissement en commerces de périphérie a vu au 1er trimestre 2016
le taux de rendement prime passer légèrement sous la
barre des 5,00%. A ce titre, Villebon 2 s’inscrit comme une
nouvelle référence sur ce marché (taux de rendement net initial).
Taux de Rendement Prime/Secondaire
2007 - T1 2016 Il faut remonter à 2007 et l’acquisition de « Parisis Park » sur la
zone commerciale de la Patte d’Oie (95) par TH Real Estate
pour retrouver un tel niveau de taux (4,75% à l’époque).
Cela confirme l’appétence des investisseurs institutionnels
sur ce type d’actif dans une logique de diversification de leurs
risques et d’allocations de portefeuilles.
Il est vrai qu’aujourd’hui, le couple rendement/risque offert
par le commerce de périphérie est - avec la logistique - un des
plus attractifs sur le segment de l’immobilier d’entreprise.
En effet, à l’instar des autres actifs immobiliers et grâce à la
politique monétaire menée par la BCE et son outil de Quantitative Easing, les taux sans risque (OAT) demeurent à un niveau
très bas. Par conséquent, le spread de taux est beaucoup
plus confortable qu’en 2007 et permet cette compression.
Les taux de rendement constatés pour des retail parks plus
secondaires se situent aux alentours de 6,25% (actifs sécurisés et en ligne avec les valeurs locatives de marché).
Pour les autres actifs, plus risqués, il n’est pas rare de voir des
transactions à des taux de rendement de l’ordre de 8,00%
dans la continuité de la tendance observée en 2014 et 2015.
Spread OAT TEC 10 ans vs Taux de rendement
Prime*
Catégorie d’actifs
T1 2007
T1 2016
Parcs d’Activités
Commerciales
≈ 70 bps
≈ 430 bps
Pieds d’immeuble
≈ 0 bps
≈ 130 bps
Bureaux
≈ -10 bps
≈ 200 bps
Logistique
≈ 200 bps
≈ 510 bps
source : Savills Valuation
* Calcul basé sur la moyenne de l’OAT TEC 10 sur le T1 2007 et T1 2016
Le 2ème trimestre devrait s’inscrire davantage en demi-teinte
compte tenu de la fin des reports de deals de 2015. Selon les
dossiers en cours, le volume d’investissement devrait, dans
les mois à venir, s’approcher des 200 M€.
Mai 2016 - © Savills Valuation
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Investissement - Commerce de Périphérie T1 2016
TOP 5 - TRANSACTIONS A L’INVESTISSEMENT T1 2016
Date
Transaction
Acquéreur
Vendeur
Prix AEM
Tx Rdt
Enseignes
Janvier 16
Villebon 2 (91)
Frey
Hammerson
170 M€
4.95%
FNAC, Darty,
Toys’R’Us
Catinvest
144 M€
> 6%
/
Février 16
Portefeuille France Frey Retail Fund
Janvier 16
Portefeuille France
Meyer Bergman
Cardif, Prédica,
CNP
< 50 M€
Conf.
/
Mars 16
Montgeron & Corbeil-Essonnes (91)
Carval Investors
Pillar Properties
< 50 M€
7.50%
Electro-Dépôt,
Babou, Kiabi...
Mars 16
Portefeuille France
Patrimoine et
Commerces
NC
Conf.
Conf.
Fly, Décathlon,
Gémo...
Savills
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15 et 16 juin 2016
Mathias Dunas MRICS
Director, Savills Valuation
+33 1 44 51 73 11
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Alexandre Boucly
Co-Head of Retail
+33 1 44 51 73 14
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Stand
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