Renouveler et renégocier votre prêt hypothécaire

SÉRIE L’ABC DES PRÊTS
HYPOTHÉCAIRES
RENOUVELER ET
RENÉGOCIER VOTRE
PRÊT HYPOTHÉCAIRE
Comment prendre de bonnes décisions
en matière d’hypothèques
TABLE DES MATIÈRES
Aperçu
Le processus de renouvellement
Renégocier votre contrat hypothécaire : Résilier votre contrat
Points essentiels
À propos de la série L’ABC des prêts hypothécaires
Glossaire
1
2
5
14
15
16
Remarque : Les montants en dollars fournis dans les exemples donnés dans la publication ont été établis à l’aide de la
Calculatrice hypothécaire interactive de l’ACFC, disponible à sinformercestpayant.gc.ca. Si vous utilisez un autre outil, par
exemple la calculatrice d’un prêteur, vous pourriez obtenir des résultats légèrement différents, car les chiffres découleront
d’une méthode de calcul différente.
À propos de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)
À l’aide de ses ressources éducatives et de ses outils interactifs, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) fournit
des renseignements objectifs sur les produits et les services financiers afin d’aider les Canadiens à acquérir les connaissances et la confiance
requises pour bien gérer leurs finances personnelles. L’ACFC les informe également au sujet de leurs droits et responsabilités lorsqu’ils traitent
avec des banques et des sociétés de fiducie, de prêt et d’assurances sous réglementation fédérale. Elle veille aussi à ce que les institutions
financières sous réglementation fédérale, les exploitants de réseaux de cartes de paiement et les organismes externes de traitement des
plaintes respectent les lois et les engagements publics visant à protéger les consommateurs.
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S’INFORMER C’EST PAYANT
© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada (Agence de la consommation en matière financière du Canada) No de catalogue : FC5-22/2-2010F-PDF ISBN : 978-1-100-95139-3 Septembre 2014
APERÇU
Lorsque vous avez acheté votre maison, vous avez probablement signé un contrat hypothécaire qui
demeure en vigueur pendant un certain temps, qu’on appelle le terme . Quand le terme de votre
prêt hypothécaire vient à échéance, vous devez rembourser votre prêt hypothécaire, le renouveler
pour un autre terme ou faire affaire avec un autre prêteur.
Vos options diffèrent selon que vous avez une hypothèque conventionnelle ou subsidiaire. Les
hypothèques conventionnelles sont aussi connues sous différents noms, qui incluent : hypothèque
ordinaire, hypothèque non subsidiaire, hypothèque traditionnelle, hypothèque résidentielle
traditionnelle, hypothèque résidentielle conventionnelle, acte de prêt hypothécaire ou hypothèque
sur particuliers.
Certaines banques ont convenu de fournir des renseignements sur les types d’hypothèques utilisés à
titre de garantie du remboursement d’un prêt hypothécaire. À compter du 1er septembre 2014, les
membres l’Association des banquiers canadiens qui offrent des prêts hypothécaires résidentiels ont
convenu d’adopter un Engagement à fournir des renseignements sur la garantie hypothécaire.
Lorsque votre terme vient à échéance, c’est le moment idéal de réévaluer vos besoins et d’examiner
des options hypothécaires mieux adaptées à votre situation actuelle.
Dans certains cas, vous voudrez peut-être renégocier votre hypothèque avant l’échéance du terme.
Vous pourriez souhaiter renégocier votre hypothèque si votre situation financière a changé. Ou bien,
vous voudrez peut-être profiter des changements apportés aux taux d’intérêt offerts par les prêteurs
hypothécaires.
Si vous décidez de renégocier votre hypothèque, vous devrez probablement résilier votre contrat
hypothécaire, ce qui pourrait vous amener à payer des frais élevés. Avant de prendre une telle
décision, il faut en examiner soigneusement les coûts et les avantages.
Quelle que soit votre décision, renouveler ou renégocier, en sachant quelles questions poser, vous
pourrez plus facilement obtenir le prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins.
Les mots et les expressions auxquels est associé ce symbole
figure à la fin de la publication.
tout au long du texte sont définis dans le glossaire qui
1
LE PROCESSUS DE RENOUVELLEMENT
À quoi vous attendre de la part de votre prêteur
Si vous avez conclu un contrat hypothécaire avec une institution financière sous réglementation
fédérale, comme une banque, le prêteur doit vous fournir un relevé faisant état du renouvellement
au moins 21 jours avant la fin du terme en cours. L’institution financière peut vous fournir le relevé sur
papier, ou en mode électronique si vous consentez à recevoir les renseignements exigés dans ce format.
Ce document doit contenir les mêmes renseignements que votre contrat hypothécaire en vigueur,
comme le solde ou le montant du capital qui reste à rembourser à la date du renouvellement, le taux
d’intérêt, la fréquence des paiements, le terme et tous les types de frais applicables. Il peut
s’accompagner d’une convention de renouvellement de prêt hypothécaire.
Si le prêteur décide de ne pas renouveler votre prêt hypothécaire, il doit vous en informer au moins
21 jours avant l’échéance du terme.
Quand faut-il commencer à magasiner
N’attendez pas de recevoir la lettre de renouvellement de votre prêteur. Quelques mois avant la fin du
terme de votre prêt hypothécaire, vous devriez communiquer avec divers prêteurs et courtiers en
hypothèques pour vérifier s’il existe un meilleur prêt hypothécaire à des conditions qui répondent à
vos besoins.
Faites preuve d’initiative pour trouver le prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins.
N’oubliez pas que, pour la plupart des gens, les paiements hypothécaires représentent l’une des plus
importantes dépenses du budget de leur ménage. En comparant ce qui est offert sur le marché et en
négociant avec le même prêteur, vous économiserez de l’argent. Vous pourriez bénéficier d’un taux
d’intérêt réduit, inférieur au taux indiqué dans votre lettre de renouvellement.
Par contre, si vous ne prenez pas les choses en main, votre prêt hypothécaire pourrait être renouvelé
automatiquement pour un autre terme et vous pourriez ne pas obtenir le meilleur taux d’intérêt
ni les meilleures conditions possibles.
Renouveler votre hypothèque avec le même prêteur
La première étape du processus consiste à réévaluer vos besoins. Posez-vous les questions suivantes
pour déterminer le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux :
2
• Le budget de votre ménage vous permet-il d’augmenter vos paiements hypothécaires pour
rembourser votre prêt plus rapidement et économiser en frais d’intérêt?
• Voulez-vous modifier la fréquence de vos paiements (p. ex. en passant de l’option de paiement
mensuel à l’option de paiement accéléré aux deux semaines pour pouvoir rembourser votre prêt
hypothécaire plus rapidement)?
• Pensez-vous pouvoir effectuer d’autres remboursements anticipés
?
• Êtes-vous satisfait des services offerts par votre prêteur actuel?
• Voulez-vous consolider d’autres dettes auxquelles s’appliquent des taux d’intérêt plus élevés?
Lorsque vous négociez un taux d’intérêt, demandez si vous pouvez bénéficier d’un taux spécial ou
réduit, de façon à obtenir le meilleur taux possible. Informez votre prêteur des offres que vous avez
reçues d’autres institutions financières ou courtiers en hypothèques.
Faire affaire avec un autre prêteur
Vous n’êtes pas obligé de renouveler votre prêt hypothécaire avec le même prêteur. Vous pouvez en
effet choisir de faire affaire avec un autre prêteur s’il vous offre des conditions qui répondent mieux à
vos besoins.
Le nouveau prêteur hypothécaire devra approuver votre demande d’hypothèque et il se pourrait que
ses critères diffèrent de ceux de votre ancien prêteur.
Si vous décidez de faire affaire avec un autre prêteur, assurez-vous de vérifier les coûts qu’entraîne ce
changement, comme :
• les frais de dossier du nouveau prêteur, par exemple les frais liés à la mainlevée de l’ancienne
hypothèque et à l’enregistrement de la nouvelle hypothèque;
• les frais de transfert ou de cession de votre prêteur actuel;
• les frais d’évaluation pour confirmer la valeur de votre propriété (au besoin);
• d’autres frais administratifs.
Demandez au nouveau prêteur s’il accepte de payer une partie ou la totalité des coûts occasionnés
par le changement.
Lorsqu’on change de prêteur, une nouvelle prime d’assurance-prêt hypothécaire n’est exigée que si
votre prêt hypothécaire en cours est modifié – par exemple, si le montant du prêt est accru ou si la
période d’amortissement est prolongée. Dites à votre nouveau prêteur que vous avez déjà souscrit
une assurance-prêt hypothécaire pour l’hypothèque que vous lui transférez.
3
Vous devrez peut-être également avoir une rencontre avec votre avocat (votre notaire si vous habitez
au Québec) pour signer le contrat hypothécaire.
Changement de prêteur hypothécaire dans le cas d’une hypothèque
subsidiaire
Si votre hypothèque est enregistrée à titre d’hypothèque subsidiaire et que vous voulez changer
de prêteur, vous devrez probablement payer des frais pour obtenir une mainlevée de votre
hypothèque existante et enregistrer une nouvelle hypothèque avec le nouveau prêteur. Pour obtenir
la mainlevée d’une hypothèque, tous les contrats de prêt garantis par l’hypothèque subsidiaire,
comme les prêts automobiles et les marges de crédit, doivent être remboursés en totalité ou être
transférés au nouveau prêteur.
L’hypothèque subsidiaire peut être enregistrée selon un montant supérieur à votre prêt
hypothécaire réel. Ceci vous permet d’emprunter ultérieurement des sommes supplémentaires,
en plus de votre prêt hypothécaire original, sans avoir à payer des frais pour obtenir la mainlevée
de votre hypothèque et pour en enregistrer une nouvelle.
Néanmoins, votre prêteur devra approuver toute demande et répéter le processus d’admissibilité
pour toutes les sommes additionnelles que vous voulez emprunter. Le taux d’intérêt et les autres
conditions applicables peuvent être différents, car chaque prêt ou marge de crédit fait l’objet d’une
convention de crédit distincte.
Au Canada, certains prêteurs enregistrent tous les nouveaux prêts hypothécaires comme des
hypothèques subsidiaires. Pour savoir si vous votre prêt est visé par une hypothèque conventionnelle
ou subsidiaire, communiquez avec votre prêteur ou votre avocat (notaire si vous habitez au Québec)
bien avant la date de renouvellement. Cela vous donnera du temps pour examiner vos options selon
le type d’enregistrement de votre hypothèque.
Faire affaire avec un courtier en hypothèques
Un courtier en hypothèques offre des produits hypothécaires de divers prêteurs. Si vous songez à
recourir à un courtier en hypothèques, demandez-lui avec quels prêteurs il fait affaire.
Certains prêteurs n’offrent leurs produits qu’en traitant directement avec les emprunteurs, et certains
produits hypothécaires ne sont offerts que par l’intermédiaire de courtiers.
Un courtier peut ne pas vérifier systématiquement si votre prêteur actuel peut vous offrir de
meilleures conditions. Pour être sûr que votre prêteur hypothécaire actuel vous offre les meilleures
4
conditions possibles, communiquez directement avec le prêteur. C’est à vous de comparer les
nouvelles offres d’un courtier avec celle de votre prêteur actuel.
En général, les courtiers en hypothèques ne facturent pas de frais pour leurs services. Ils touchent
habituellement une commission que leur verse le prêteur pour les transactions qu’ils effectuent.
Pour obtenir une liste des courtiers en hypothèques dans votre région, visitez le site Web de
l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités à www.caamp.org, ou téléphonez
sans frais au 1-888-442-4625.
Les courtiers en hypothèques sont assujettis à la réglementation des provinces. Pour confirmer que le
courtier est agréé ou pour déposer une plainte, veuillez communiquer avec votre gouvernement
provincial. Pour vous procurer une liste des organismes provinciaux de réglementation, visitez le site
Web de l’ACFC à sinformercestpayant.gc.ca.
RENÉGOCIER VOTRE CONTRAT
HYPOTHÉCAIRE : RÉSILIER VOTRE
CONTRAT
Pendant votre terme hypothécaire, vous pouvez constater que votre prêt hypothécaire ne répond
plus à vos besoins. Il se peut aussi que les taux d’intérêt aient baissé.
Il existe d’autres raisons pour lesquelles vous voudrez peut-être renégocier votre contrat hypothécaire –
c’est-à-dire modifier les conditions de votre prêt hypothécaire en vigueur.
Mais auparavant, vous devez déterminer si renégocier votre prêt hypothécaire en vaut vraiment la peine.
Résilier votre contrat hypothécaire
Les conditions diffèrent selon les prêteurs hypothécaires. Si vous avez une hypothèque fermée ,
votre institution financière peut vous permettre de résilier votre contrat hypothécaire, mais elle n’est
pas tenue de le faire. Lisez votre contrat hypothécaire ou demandez à votre prêteur si vous pouvez
le faire.
Si l’institution financière vous permet effectivement de résilier votre contrat pour une hypothèque
fermée, en général elle impose des frais de remboursement anticipé , qui pourraient représenter
des milliers de dollars. Pour plus d’information, consultez la partie intitulée Frais de remboursement
anticipé à la page 6.
5
En général, vous devez payer les frais de remboursement anticipé vous-même. Toutefois, si vous
voulez résilier votre contrat hypothécaire en vigueur et en conclure un nouveau avec la même
institution financière, demandez à votre prêteur s’il peut réduire le montant de ces frais. Voyez si vous
pouvez utiliser vos privilèges de remboursement anticipé pour réduire votre solde hypothécaire,
ce qui ferait baisser le montant des frais. Sachez que certains prêteurs appliquent des restrictions
quant au délai à respecter par rapport à la date de renégociation pour effectuer des remboursements
anticipés. Par exemple, un prêteur pourrait ne pas accepter de remboursements anticipés au cours
des 30 jours qui précèdent la date à laquelle vous avez l’intention de vous libérer de l’hypothèque et
de la rembourser.
Lorsque vous résiliez votre contrat hypothécaire, certains frais peuvent s’ajouter aux frais de
remboursement anticipé que vous devez payer. Votre institution financière ou le nouveau prêteur
peuvent aussi décider de renoncer à une partie ou à la totalité de ces frais, ou encore accepter de les
payer en tout ou en partie, si vous le leur demandez.
Avant de résilier votre contrat hypothécaire, informez-vous pour savoir si vous devrez payer :
• des frais de remboursement anticipé, et quel en est le montant;
• des frais administratifs;
• des frais d’évaluation;
• des frais de réinvestissement;
• des frais juridiques pour mettre fin à l’ancienne hypothèque et pour enregistrer la nouvelle
hypothèque.
Si vous avez obtenu une remise en argent lorsque vous avez reçu votre prêt hypothécaire, on
pourrait vous demander de rembourser une partie ou la totalité de ces fonds.
Frais de remboursement anticipé
Les deux méthodes communément utilisées pour calculer les frais de remboursement anticipé sont les
suivantes :
• trois mois d’intérêts : montant équivalant à trois mois d’intérêts sur votre solde hypothécaire;
• différentiel de taux d’intérêt (DTI) : montant fondé sur la différence entre le taux d’intérêt
appliqué à votre hypothèque en cours et le taux d’intérêt en vigueur pour un terme d’une durée
se rapprochant le plus de la période qui reste à courir sur votre terme, multiplié par votre solde
hypothécaire pour cette période. Il est calculé selon le montant que vous voulez rembourser par
6
anticipation. Pour déterminer le taux de comparaison ainsi que la période qui reste à courir sur
votre terme, le prêteur peut arrondir à la hausse ou à la baisse.
Il est souvent précisé dans les contrats hypothécaires que pour les frais de remboursement anticipé,
c’est le montant le plus élevé des deux qui est exigible.
EXEMPLE : FRAIS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ
Jules envisage de résilier son contrat hypothécaire pour profiter des taux d’intérêt moins élevés
actuellement offerts. Il veut établir le montant approximatif des frais de remboursement anticipé
qu’il devrait payer.
• Solde impayé du prêt hypothécaire : 200 000 $
• Taux d’intérêt annuel : 6 %
• Nombre de mois restant à courir jusqu’à la fin du terme : 36 mois (trois ans) d’ici la fin du
terme de cinq ans
• Taux d’intérêt courant pour un terme de la même durée : le prêteur de Jules offre un taux
d’intérêt de 4 % pour une hypothèque assortie d’un terme de 36 mois.
Il est précisé dans le contrat hypothécaire de Jules que les frais seront calculés selon la méthode
du différentiel de taux d’intérêt.
Le prêteur établit les frais de remboursement anticipé de Jules à 12 000 $.
Au moment de décider de renégocier ou non son contrat hypothécaire et de payer les frais
connexes, Jules devrait examiner les questions suivantes :
• Serait-il plus avantageux pour lui d’effectuer un remboursement anticipé en un versement
forfaitaire si son contrat hypothécaire le lui permet?
• Va-t-il réellement économiser de l’argent après avoir payé les frais?
Pour en savoir plus à propos des frais de remboursement anticipé
Les institutions financières sous réglementation fédérale, comme les banques et la plupart des sociétés
de fiducie, doivent brièvement décrire les privilèges et les frais de remboursement anticipé dans un
encadré informatif figurant au début de votre contrat hypothécaire ou dans un document d’information.
Votre contrat hypothécaire contient aussi des renseignements détaillés sur tous les privilèges et tous les
frais de remboursement anticipé susceptibles de s’appliquer.
7
Pour savoir à combien s’élèveront vos frais, lisez votre contrat hypothécaire ou communiquez avec
votre prêteur. N’oubliez pas que le montant des frais peut changer d’un jour à l’autre, car il est
déterminé en fonction de facteurs qui varient, comme les taux d’intérêt du marché, le solde impayé
de votre prêt hypothécaire et la période qui reste avant l’échéance du terme. Le montant estimatif
que votre prêteur vous donne devrait néanmoins correspondre assez bien au montant réel des frais.
Certaines institutions financières ont également accepté de fournir des renseignements supplémentaires
sur les remboursements anticipés en vertu d’un Code de conduite volontaire. À compter du mars 2013,
les banques membres de l’Association des banquiers canadiens se sont engagées à respecter le Code.
Les prêteurs qui se conforment au Code ont convenu de fournir, entre autres, les renseignements
suivants :
• des renseignements pour vous aider à comprendre les facteurs qui peuvent avoir une
incidence sur les frais de remboursement anticipé de façon à vous permettre de prendre des
décisions éclairées. Ils devraient porter sur les sujets suivants :
•
les différences entre :
-- les hypothèques à taux fixe et les hypothèques à taux variable;
-- les hypothèques ouvertes et les hypothèques fermées;
-- les hypothèques à court terme et les hypothèques à long terme;
•
les façons de rembourser votre hypothèque plus rapidement sans devoir payer de frais de
remboursement anticipé;
•
les moyens d’éviter de payer des frais de remboursement anticipé;
•
les méthodes de calcul des frais de remboursement anticipé, avec des exemples à l’appui;
•
les décisions qui pourraient vous amener à payer des frais de remboursement anticipé.
Les prêteurs peuvent mettre ces renseignements à votre disposition en ligne ou sur demande,
dans leurs lieux d’affaires au Canada.
• des calculatrices financières interactives pour vous aider à calculer le montant estimatif des
frais de remboursement anticipé qui pourraient s’appliquer si vous remboursez votre prêt
hypothécaire au complet ou remboursez par anticipation un montant supérieur au montant
autorisé selon les privilèges accordés.
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• des numéros de téléphone sans frais pour communiquer avec des membres du personnel qui
s’y connaissent et qui pourront vous indiquer le montant réel des frais de remboursement
anticipé applicables au moment de votre appel. Vous pouvez aussi demander qu’on vous
fournisse un relevé écrit indiquant le montant des frais.
• un relevé annuel qui indique vos privilèges de remboursement anticipé et la façon dont le
prêteur calculerait les frais, et qui contient entre autres des renseignements concernant votre
hypothèque, dont vous pouvez vous servir pour établir le montant estimatif des frais.
• un relevé écrit si vous confirmez que vous effectuerez un remboursement anticipé qui vous
amènera à payer des frais. Il doit indiquer, entre autres, le montant réel des frais de
remboursement anticipé.
Pour connaître en détail l’information devant être fournie selon le Code de conduite volontaire,
veuillez le site Web de l’ACFC à sinformercestpayant.gc.ca.
Conseils pour réduire les frais de remboursement anticipé
De nombreux contrats hypothécaires vous accordent des privilèges de paiement anticipé qui vous
permettent de rembourser un certain montant par anticipation sans devoir payer des frais de
remboursement anticipé. Si vous êtes en mesure de le faire, vous voudrez peut-être rembourser
une partie de votre prêt avant de le renégocier. Vos frais seraient ainsi calculés sur un solde impayé
moins élevé.
N’oubliez pas que certains prêteurs appliquent des restrictions quant au délai à respecter par
rapport à la date de renégociation pour effectuer des paiements de remboursement anticipé.
De plus, si vous déménagez, vous pourriez aussi être en mesure d’éviter de payer des frais de
remboursement anticipé en « transférant » votre hypothèque, auquel cas le taux d’intérêt et les
conditions de votre hypothèque en cours pourraient s’appliquer à votre nouvelle maison.
Ajout des frais de remboursement anticipé au solde impayé de votre prêt
hypothécaire
Certains prêteurs peuvent offrir l’option d’ajouter les frais de remboursement anticipé que vous
devez payés au solde impayé de votre prêt hypothécaire, si vous renégociez votre hypothèque. Cette
option fera augmenter le montant des intérêts que vous devrez payer pendant la durée de votre
hypothèque.
Par exemple, vous devriez payer 3 004 $ de frais d’intérêt en plus pour ajouter des frais de
remboursement anticipé de 6 000 $ à un solde hypothécaire de 200 000 $, en supposant un taux
d’intérêt constant de 4 % et des paiements mensuels sur une période d’amortissement de 22 ans.
Pour plus d’information sur les frais de remboursement anticipé, consultez Le remboursement
anticipé des hypothèques : soyez informé.
9
Option taux mixte et prolongation
Certains prêteurs hypothécaires peuvent vous autoriser à prolonger la durée de votre prêt
hypothécaire avant l’échéance de votre terme. Pour cela, ils combinent le taux d’intérêt de votre
premier prêt hypothécaire et le taux du nouveau prêt. On appelle cette option de renouvellement
anticipé l’option « taux mixte et prolongation ».
Une option « taux mixte et prolongation » peut occasionner des frais de remboursement anticipé. Votre
prêteur hypothécaire peut aussi vous imposer des frais administratifs pour appliquer cette option.
Exemple : Calcul selon l’option taux mixte et prolongation
Nouveau taux d’intérêt = (A x B) + [(C x (D – B)]
D
A : taux d’intérêt appliqué au prêt hypothécaire en cours
B : nombre de mois qui restent au terme en cours
C : taux d’intérêt du marché applicable au nouveau terme
D : nombre de mois du nouveau terme
Remarque : La méthode de calcul du taux mixte a été simplifiée pour les besoins de la
démonstration et n’inclut pas de frais de remboursement anticipé pouvant aussi être combinés au
nouveau taux ou payés au moment de la renégociation. Communiquez avec votre institution
financière pour connaître le taux mixte exact.
EXEMPLE
Lise envisage de résilier son contrat hypothécaire pour renégocier une nouvelle hypothèque avec
le même prêteur X.
Hypothèses :
• Solde hypothécaire : 200 000 $
• Amortissement restant : 22 ans
• Terme en cours : 5 ans
• Nombre de mois qui restent au terme en cours : 24
• Fréquence des paiements : mensuelle
10
• Taux d’intérêt sur le prêt hypothécaire en cours : 5,5 %
• Taux d’intérêt offert pour un terme de 5 ans par le prêteur actuel : 4,0 %
• Taux d’intérêt selon l’option taux mixte et prolongation : 4,6 %
• Frais de remboursement anticipé pour résilier le contrat hypothécaire : 6 000 $
Si Lise décide de renégocier une nouvelle hypothèque à un taux d’intérêt de 4,0 % avec le même
prêteur, elle paiera 36 701 $ d’intérêts pour un nouveau terme de cinq ans. Elle devra également
payer des frais de remboursement anticipé de 6 000 $ pour résilier son contrat hypothécaire.
Lorsque les frais d’intérêt et de remboursement anticipé sont combinés, Lise devrait assumer un
coût total de 42 701 $.
Remarque : Dans cet exemple, Lise paie ses frais de remboursement anticipé de 6 000 $
au moment où elle résilie son contrat hypothécaire. Si elle ajoutait le montant des frais à un
nouveau prêt hypothécaire, le montant des intérêts qu’elle devrait payer augmenterait.
Lise décide de comparer ce scénario aux autres options qui s’offrent à elle, notamment en
utilisant l’option taux mixte et prolongation du prêteur et en s’adressant à divers prêteurs pour
comparer leurs offres.
Scénario 1 : Option taux mixte et prolongation avec le même prêteur
(à un taux d’intérêt de 4,6 %)
Si Lise décide d’utiliser l’option taux mixte et prolongation de son prêteur, son nouveau taux
hypothécaire serait le suivant :
Calcul selon l’option taux mixte et prolongation
(5,5 % x 24 mois) + [(4,0 % x (60 mois – 24 mois)]
60 mois
= (5,5 % x 24 mois) + [4,0 % x 36 mois]
60 mois
= (132 + 144) %
60
= 4,6 %
A = 5,5 % (taux d’intérêt sur le prêt hypothécaire en cours)
B = 24 (nombre de mois qui restent au terme en cours)
C = 4,0 % (taux d’intérêt offert pour un terme de 5 ans)
D = 60 (nombre de mois pour un terme de 5 ans)
11
Taux mixte : 4,6 %
Ancien taux : 5,5 %
12
Nouveau taux : 4,0 %
24
36
48
60
Nombre de mois
Si Lise choisit l’option taux mixte et prolongation, elle obtiendra un taux hypothécaire de 4,6 % pour
les 60 prochains mois.
Elle paiera 42 367 $ d’intérêts au cours des cinq prochaines années.
Scénario 2 : Renégocier avec le prêteur Y (à un taux d’intérêt de 3,75 %)
Taux d’intérêt offert par le prêteur Y
3,75 %
Frais d’intérêt pour le nouveau terme de cinq
ans, plus les frais de remboursement anticipé
dus au prêteur X
Frais d’intérêt :
34 350 $
Frais de remboursement + 6 000 $
anticipé :
Total :
40 350 $
Économies réalisées par rapport à l’option taux 2 017 $
mixte et prolongation
Scénario 3 : Renégocier avec le prêteur Z (à un taux d’intérêt de 3,5 %)
Taux d’intérêt offert par le prêteur Z
3,5 %
Frais d’intérêt pour le nouveau terme de cinq
ans, plus les frais de remboursement anticipé
dus au prêteur X
Frais d’intérêt :
32 005 $
Frais de remboursement + 6 000 $
anticipé :
Total :
38 005 $
Économies réalisées par rapport à l’option taux 4 362 $
mixte et prolongation
12
Important : Dans les exemples donnés ci-dessus, les économies réalisées pour renégocier
l’hypothèque de Lise avec un nouveau prêteur ne tiennent pas compte de tous les frais exigés
pour établir la nouvelle hypothèque.
Ces frais auront pour effet de réduire les économies éventuelles que vous pourriez être en
mesure de réaliser en renégociant à un taux d’intérêt moins élevé, à moins qu’une partie ou la
totalité de ceux-ci soit assumée par le nouveau prêteur.
Pour trouver l’option qui répond le mieux à ses besoins, Lise devra tenir compte de tous les
coûts connexes, y compris les frais de remboursement anticipé et les autres frais susceptibles de
s’appliquer.
Peser le pour et le contre
Lorsque les taux d’intérêt baissent, vous pourriez être tenté de résilier votre contrat hypothécaire en
vigueur et d’en renégocier un nouveau à un taux d’intérêt moins élevé ou encore de recourir à
l’option « taux mixte et prolongation ». Mais avant de prendre une décision, il est important de peser
le pour et le contre.
Pour
• Vous obtenez un taux d’intérêt moins élevé et vos paiements pourraient baisser.
• Si vous gardez les mêmes paiements qu’avec le contrat en cours, vous pourrez rembourser votre
prêt hypothécaire plus vite.
• Vous pouvez vous assurer de profiter du taux d’intérêt moins élevé pendant le nouveau terme
du prêt hypothécaire.
Contre
• S’il y a des frais, notamment des frais de remboursement anticipé, les coûts pourraient être
supérieurs aux économies que vous pourriez réaliser.
• Si vous songez à vendre votre maison bientôt, vous pourriez ne pas pouvoir réaliser les
économies rendues possibles par la renégociation à un taux d’intérêt moins élevé.
• Les taux d’intérêt peuvent continuer de baisser, ce qui veut dire que vous fixeriez votre nouveau
prêt hypothécaire à un taux qui ne serait pas le taux le plus bas possible.
13
POINTS ESSENTIELS
• Il vaut la peine de faire vos devoirs. Un prêt hypothécaire est sans doute l’un des plus
importants engagements financiers que vous prendrez de votre vie; par conséquent, cela vaut
la peine de faire quelques recherches et de planifier.
• Assurez-vous que votre hypothèque répond à vos besoins. Il ne suffit pas de comparer
les taux d’intérêt, il faut également examiner les différentes caractéristiques, comme la
possibilité d’effectuer des remboursements anticipés ou de transférer votre hypothèque à
une nouvelle maison. N’oubliez pas de tenir compte de vos plans pour l’avenir. Par exemple,
si vous pensez que vous devrez résilier votre contrat hypothécaire dans un an, une
hypothèque ouverte pourrait être une bonne option.
• Les taux d’intérêt sont souvent négociables. Durant les négociations, informez votre prêteur
des autres offres que vous avez reçues. Un prêteur pourrait être prêt à vous offrir un meilleur
taux s’il vous fournit d’autres services, comme un compte-chèques ou un compte d’épargne, une
carte de crédit, une marge de crédit ou d’autres prêts.
• Ne signez pas ce que vous ne comprenez pas! Lisez attentivement votre contrat hypothécaire
avant de le signer, et posez des questions sur tout ce que vous ne comprenez pas.
• Comparez les coûts associés à la renégociation avec les avantages possibles. Assurez-vous
d’avoir tous les renseignements concernant les frais de remboursement anticipé et les autres frais
qui pourraient être imposés avant de prendre une décision.
14
À PROPOS DE LA SÉRIE L’ABC DES PRÊTS
HYPOTHÉCAIRES
La série L’ABC des prêts hypothécaires explique les coûts et les caractéristiques associés aux prêts
hypothécaires. Cette série comprend les ressources suivantes, qui sont disponibles dans le site web
de l’ACFC à sinformercestpayant.gc.ca :
Publications
• Acheter votre premier logement
• Comment rembourser votre hypothèque plus rapidement
• Renouveler et renégocier votre prêt hypothécaire
• Emprunter sur la valeur nette d’une maison
• Le remboursement anticipé des hypothèques : soyez informé
Fiches-conseils
• Choisir le prêt hypothécaire qui vous convient
• Acheter et entretenir une maison : planifier votre budget logement
• Le choix d’une période d’amortissement : quel est son effet sur votre hypothèque?
• Comprendre les hypothèques à taux d’intérêt variable
• Comprendre les prêts hypothécaires inversés
• Protégez-vous contre la fraude immobilière
Outils interactifs
• Outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire
• Calculatrice hypothécaire interactive
Jeu-questionnaire
• Jeu-questionnaire sur les hypothèques
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GLOSSAIRE
Courtier en hypothèques (aussi appelé courtier hypothécaire)
Personne ou organisation qui offre les produits hypothécaires de divers prêteurs.
Frais de remboursement anticipé
Frais que votre prêteur peut vous obliger de payer si vous effectuez un remboursement anticipé qui
dépasse le montant maximal permis indiqué dans votre contrat hypothécaire, ou si vous remboursez ou
résiliez une hypothèque fermée avant son échéance. On parle parfois de pénalité pour décrire ces frais.
Hypothèque conventionnelle
Type d’hypothèque qui est habituellement enregistrée pour le montant réel de votre prêt
hypothécaire. Si à la fin de votre terme vous voulez changer de prêteur, il est généralement possible
de le faire en lui transférant votre hypothèque. Si vous voulez emprunter des sommes additionnelles,
vous devrez probablement payer des frais pour vous acquitter de votre hypothèque en cours et en
enregistrer une nouvelle. Voir aussi : hypothèque subsidiaire.
Hypothèque fermée
Hypothèque qui ne peut être remboursée ou modifiée avant son échéance. Votre prêteur peut vous
permettre d’effectuer certains remboursements anticipés sans vous obliger à payer des frais. Par
contre, vous aurez généralement à payer des frais si vous décidez de résilier ou de modifier votre
contrat hypothécaire.
Hypothèque subsidiaire
Type d’hypothèque pouvant offrir la capacité d’emprunter éventuellement des sommes additionnelles,
sous réserve de l’approbation de votre prêteur, sans devoir vous libérer de l’hypothèque, enregistrer
une nouvelle hypothèque et payer des frais juridiques. Si vous voulez transférer votre hypothèque en
cours à un autre prêteur à la fin de votre terme, sachez que d’autres prêteurs pourraient ne pas accepter
le transfert de votre hypothèque. En d’autres mots, vous pourriez devoir payer des frais pour vous
acquitter de votre hypothèque et en enregistrer une nouvelle afin de pouvoir changer de prêteur. Voir
aussi : hypothèque conventionnelle.
Marge de crédit hypothécaire
Marge de crédit garantie par votre maison. Vous pouvez emprunter de l’argent à concurrence de la
limite de crédit, qui représente habituellement un pourcentage de la valeur de votre maison.
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Période d’amortissement
Période requise pour rembourser entièrement une hypothèque. Ne pas confondre avec le terme (ou
l’échéance) du prêt hypothécaire.
Privilège de remboursement anticipé
Clause de votre contrat hypothécaire qui vous autorise à payer un montant, pour une hypothèque
fermée, en sus de vos paiements réguliers, sans pour autant débourser des frais de remboursement
anticipé. Par exemple, vous pourriez être autorisé à effectuer des versements forfaitaires jusqu’à
concurrence d’un certain montant ou à accroître le montant de vos paiements hypothécaires réguliers.
Remboursement anticipé
Remboursement d’une partie ou de la totalité du solde impayé du capital avant la fin de votre terme.
Les prêteurs peuvent imposer des frais lorsque vous effectuez un remboursement anticipé pour une
hypothèque fermée, si le montant remboursé est supérieur au montant permis à titre de privilège de
remboursement anticipé dans le contrat hypothécaire.
Remise en argent
Option facultative qui vous permet d’obtenir un pourcentage de votre prêt hypothécaire en argent
sur-le-champ, parfois moyennant un taux d’intérêt plus élevé que si vous n’aviez pas pris cette
option. La remise en argent peut vous aider à payer les dépenses associées à l’achat d’une nouvelle
maison, comme les frais juridiques ou même le mobilier.
Taux mixte
Taux d’intérêt qui s’applique à un prêt hypothécaire renouvelé, qui combine le taux d’intérêt de
l’ancienne hypothèque et le taux d’intérêt appliqué au nouvel emprunt.
Taux offert
Il s’agit du taux d’intérêt publié ou affiché par une institution financière. En général, les institutions
financières publient leurs taux d’intérêt hypothécaires sans escompte. Vous pourriez être en mesure
de négocier un taux plus avantageux avant de signer votre contrat hypothécaire.
Terme
Période pendant laquelle votre contrat hypothécaire est en vigueur, y compris votre taux d’intérêt et
les conditions. À la fin du terme, vous remboursez l’hypothèque au complet, vous la renouvelez ou
vous renégociez votre contrat hypothécaire (p. ex. vous réduisez la période d’amortissement). En
général, les prêteurs offrent des termes allant de six mois à 10 ans. Ne pas confondre avec la période
d’amortissement.
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