Colocation - UFC Que Choisir Ardeche

Colocation
Pour une cohabitation tranquille
Avec la crise et la forte hausse des loyers, partager un logement à plusieurs représente la
solution pour qui cherche à se loger à bon compte. Mais si la formule de la colocation
présente des avantages tant financiers que pratiques, mieux vaut bien en connaître les
règles et faire preuve de savoir vivre… ensemble !
Popularisé par la série TV Friends et le film L'Auberge Espagnole, ce mode de vie, bien
implanté dans les pays anglo-saxons depuis des dizaines d'années, séduit de nombreux
citadins, à Paris comme en province. S’il s’agit surtout d’une affaire de jeunes, qu’ils soient
étudiants ou actifs, de plus en plus de quadra divorcés, avec ou sans enfants, mais aussi de
seniors, se laissent tenter par l’aventure. Tel est le cas de Marine et de son fils Théo, qui
partagent depuis près d’un an avec Audrey et ses deux filles Léa et Emma, un appartement
de 100 m2 dans le XVe arrondissement à Paris.
« Au départ, c’est par nécessité que j’ai opté pour cette solution. Avec mon salaire, je n’aurais
jamais pu louer un tel appartement en plein Paris. Aujourd’hui, avec Audrey, nous nous
entendons très bien. Nous pouvons compter l’une sur l’autre pour la logistique de la maison,
notamment la gestion des enfants au quotidien » raconte Marine, prête à prolonger
l’expérience encore quelques années. Même sentiment du côté de Justine, étudiante à
Rennes. « Je partage, depuis quelques mois, avec cinq autres jeunes, deux garçons et trois
filles, une maison avec jardin à dix minutes du centre-ville. Au départ, nous n’étions que deux
avec une amie d’enfance, puis nous avons recruté quatre autres personnes. Après une
première expérience en colocation ratée, j’ai été assez exigeante dans le choix de nos futurs
colocataires. Ils devaient d’abord répondre à un questionnaire précis afin de mieux connaître
leurs habitudes de vie et leurs centres d’intérêt puis nous les avons rencontrés un par un. Un
peu contraignant certes, mais très efficace » nous explique-t-elle ravie.
La colocation est aujourd’hui, sans aucun doute, une bonne alternative pour améliorer son
cadre de vie en louant un logement plus grand, rencontrer des gens et peut-être se faire de
nouveaux amis. Quant aux propriétaires, ils sont, eux aussi, de moins en moins réticents à
opter pour ce type de location. En louant un logement à trois, quatre ou cinq personnes, « le
bailleur réduit d’autant les risques d’impayés. En outre, il récupérera généralement son bien
beaucoup plus vite que s’il était loué à une famille qui, la plupart du temps, va s’y installer
pour de longues années » précise Frédéric de Bourguet, fondateur du site colocation.fr.
En moyenne, un colocataire met environ vingt-cinq jours pour trouver une chambre adaptée
à ses besoins et un propriétaire bailleur trente-cinq jours pour faire le plein de colocataires.
(1) Mais alors, où trouver un appartement en colocation ? Comment rencontrer le ou la
locataire idéale ? Quelles démarches entreprendre pour être bien en règle vis-à-vis de son
propriétaire ? Autant de questions auxquelles nous avons tenté de répondre.
Le bail : un pour tous, tous pour un !
Il ne suffit pas de partager un logement avec d’autres personnes pour prétendre être en
colocation. Bien que cette formule ne dispose pas d’un statut particulier, elle est soumise
aux règles classiques de la location au titre de la résidence principale. Ainsi, si le logement
est loué meublé, ce sont les règles de l’article L 632-1 du code de la construction et de
l’habitation qui s’appliquent. Les parties restant toutefois libres de s’organiser comme elles
le souhaitent sur un certain nombre de points. S’il est loué vide, ce qui est le cas de la grande
majorité des colocations, c’est la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre locataires
et propriétaires qui doit être respectée. « Quelle que soit la solution choisie, la colocation
suppose donc toujours un contrat en bonne et due forme. Et plus celui-ci sera précis dès le
départ, moins il y aura de risques de conflits par la suite » souligne Frédéric de Bourguet.
Deux solutions sont alors envisageables. Le bailleur peut opter pour la rédaction d’un contrat
de location pour chacun de ses colocataires. Ainsi, s’il loue à cinq personnes, cinq baux
seront rédigés pour un seul et même logement. Ce qui est rare. La plupart du temps, le
propriétaire des lieux propose plutôt un seul et même bail, commun à tous ses colocataires.
Le nom de chacun doit alors y être mentionné noir sur blanc. Une précaution à ne surtout
pas négliger ! En effet, toute personne habitant dans le logement mais dont le nom
n’apparaît pas sur le contrat de location est considérée comme un simple occupant. Ce qui,
en pratique, ne lui donne aucun droit ni à l’égard du propriétaire ni des autres colocataires.
Et ce, qu’il soit pacsé ou vive en concubinage avec l’un des colocataires, voire qu’il participe
au paiement du loyer. Seuls les couples mariés lors de la signature du bail, quel que soit leur
régime matrimonial, sont automatiquement cotitulaires du bail, même si celui-ci n’a été
signé que par un seul des époux.
Lors de la signature du bail, le propriétaire exigera également le versement par les
colocataires d’un dépôt de garantie. Son montant ne peut dépasser un mois de loyer sans les
charges. Par ailleurs, comme pour n’importe quelle location, le bail doit préciser les
coordonnées du propriétaire et éventuellement de son mandataire (si le logement est loué
par l’intermédiaire d’une agence, par exemple), la durée de la location, la date à partir de
laquelle les colocataires disposeront du bien, la description du logement et de ses annexes
(cave, garage, jardin ou autres), la surface habitable, l'énumération des parties communes, la
destination du local loué (c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage
mixte d'habitation et professionnel), le montant du loyer, des charges et les conditions de
révision éventuelle ainsi que les raisons (non paiement du loyer, défaut d’assurance...) qui
autorisent le propriétaire à résilier le bail. À charge pour chaque colocataire de bien en
prendre connaissance, de le signer et d’en conserver précieusement un exemplaire. Au
moment de la remise des clés, une dernière précaution s’impose pour les colocataires, avant
de s’installer : l’établissement contradictoire avec le bailleur (ou de son représentant) d’un
état des lieux d’entrée.
Il est alors indispensable de prendre le temps d’établir cet état des lieux avec la plus grande
minutie. Il faut procéder avec méthode, pièce par pièce, sans oublier les éventuelles annexes
(cave, garage...).
Les termes utilisés doivent être le plus précis possible. Tous les colocataires doivent le signer.
Au départ du dernier des colocataires, il faudra à nouveau recommencer et établir un état
des lieux de sortie, lui aussi en présence du propriétaire (ou de son représentant). Et ce n’est
qu’après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restituera au dernier des
colocataires sortant le dépôt de garantie, sous déduction éventuelle des sommes dues au
titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations.
Chère caution
La colocation s’adressant le plus souvent à des jeunes, qu’ils soient étudiants ou qu’ils
démarrent dans la vie active, il est fréquent que le propriétaire des lieux exige que les
parents de ses futurs colocataires (généralement, ou une tierce personne), se portent
caution de leurs chers enfants. Imparable pour le bailleur pour se prémunir contre tout
risque d’impayés. Ainsi, à la moindre défaillance de l’un des colocataires, le propriétaire
pourra se retourner vers la caution de son choix pour se faire payer. Et ce même si le
colocataire a quitté les lieux depuis longtemps, mais que le bail se poursuit.
À charge ensuite pour la caution qui a payé l’intégralité de la dette de demander aux autres
colocataires le remboursement des sommes payées, proportionnellement à leur quote-part
de loyer. Pas simple, en pratique ! C’est pourquoi, « afin de limiter les risques, les parents se
portant caution ont toujours intérêt, dans la mesure du possible, à cantonner leur
engagement au seul montant de la quote-part du loyer de leur enfant et le temps du bail.
Une clause du bail doit alors l’indiquer expressément. Mieux encore, ils peuvent demander à
ce qu’il soit précisé qu’au départ d’un des colocataires présentant comme garantie une
caution, le locataire lui succédant fournisse sa propre caution. Le propriétaire est alors libre
d’accepter ou de refuser » explique Martine Rullier de l’Agence départementale
d’information sur le logement (Adil) de Paris.
Attention. Pour être valable, la personne qui se porte caution doit écrire de sa main une
phrase indiquant clairement qu’elle a bien pris connaissance de la nature et de l'étendue de
son engagement. Elle doit en outre recopier le texte intégral de l’article 22-1 alinéa 2 de la
loi du 6 juillet 1989. C’est-à-dire : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un
contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de
durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le
résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il
s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur
reçoit notification de la résiliation ».
Le bailleur ne peut exiger une caution s’il a déjà souscrit une garantie assurance loyers
impayés ou une garantie des risques locatifs (GRL), sauf si le logement est loué à des
étudiants ou à des apprentis.
Une bonne assurance
Le logement en colocation se doit d’être assuré au minimum contre les risques locatifs :
incendie, dégâts des eaux et explosion. C’est la loi ! Mais la garantie des risques locatifs ne
couvre jamais ni les dommages causés aux tiers (par exemple, un dégât des eaux chez un
voisin), ni les dégâts subis par les biens personnels des colocataires. C’est pourquoi il est
préférable que les colocataires soient plutôt couverts par un bon contrat multirisque
habitation qui prendra en charge l’ensemble de ces risques. Libres à eux d’opter pour la
compagnie de leur choix. « Ils ont néanmoins intérêt à souscrire un contrat commun à tous
pour éviter, en cas de sinistre, des conflits d’assurance pouvant compromettre leurs chances
d’indemnisation » recommande Martine Rullier. Le nom de chacun doit être mentionné dans
le contrat et une attestation d’assurance remise au propriétaire. « Compte tenu de la
fréquence des départs et des arrivées, il est préférable d’ailleurs que le propriétaire en
réclame une tous les ans à ses colocataires » ajoute-t-elle.
Solidaires jusqu’à la fin du bail
Une fois le bail signé, chaque colocataire a exactement les mêmes droits et devoirs à l’égard
du propriétaire des lieux. Et parmi ceux-ci, celui de payer la fraction de loyer et de charges
qui lui revient, à l’échéance convenue. Par exemple, un quart du loyer et des charges s’il y a
quatre colocataires. Mais, afin de se prémunir contre les risques d’impayés, le propriétaire
mentionne quasi systématiquement dans le contrat de location une clause de solidarité. Elle
lui permet d’exiger de n’importe quel colocataire, jusqu’à la fin de la location, le paiement
de l’intégralité du loyer et des charges ainsi que d’éventuelles dégradations locatives. À celui
qui a payé de se retourner ensuite contre les autres colocataires pour se faire rembourser.
Par exemple, en présence d’une telle clause, pour un bail de colocation de trois ans arrivant
à son terme le 15 octobre 2012, un colocataire, bien qu’ayant donné son congé dans les
règles le 15 juillet 2011, restera engagé jusqu’au 15 octobre 2012. Mais attention, car la
clause de solidarité mentionnée dans le bail ne comporte pas forcément le terme
« solidarité ». Il suffit qu’elle exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu
responsable du paiement de la totalité de toute somme due (loyer, charges, réparations
locatives) au propriétaire jusqu’à l’expiration du bail en cours pour être valable. Bref, une
clause à ne jamais prendre à la légère ! En l’absence d’une telle clause, ce qui est rare, le
colocataire qui s’en va est, en revanche, libéré de toute obligation à l’égard de son bailleur à
la fin de son préavis.
Un colocataire, ça se remplace
Diplôme en poche, nouvel emploi, mutation professionnelle, (re)mariage... La vie fait qu’un
jour ou l’autre, un ou plusieurs colocataires souhaitent partir, parfois en même temps. Libres
à eux de le faire, sans avoir à recueillir l’accord de tous les autres. Un turn-over qui revient
assez régulièrement. « Les étudiants recherchent généralement entre juin et septembre
tandis que les salariés plutôt en janvier, période propice aux mutations et autres
changements de poste » constate Alexandre Gonzales, responsable du site Appartager.com.
Mais le départ d’un colocataire ne met pas pour autant fin au contrat de location qui se
poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. Il est même
possible qu’un nouveau colocataire lui soit substitué. L’accord du bailleur est alors
indispensable. Mais, afin que le nouveau colocataire ait des droits sur le logement, « il
faudra prévoir soit un avenant au contrat de location pour substituer le nom du nouveau
colocataire à l’ancien, soit conclure un nouveau bail. En signant un nouveau bail, le bailleur
se réengage alors au minimum pour trois ans » souligne Martine Rullier. Quant au locataire
sur le départ, il doit prendre soin de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec
avis de réception. S’ils sont plusieurs à partir à la même date, rien ne les empêche d’adresser
un congé commun, à condition qu’il comporte bien tous les noms et signatures des
colocataires concernés. Dans les deux cas, un préavis de trois mois doit être respecté. Ce
délai peut néanmoins être réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de
mutation, de chômage ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Il en va de
même pour les titulaires du RSA et les personnes âgées de plus de soixante ans pour raison
de santé. Mais attention, pour une colocation entre étudiants, la réduction du préavis ne
profite qu’à la personne concernée par l’événement (Réponse ministérielle Demerliat du 1er
janvier 2004, JO Sénat du 3- 02-2005).
Pas question toutefois, pour celui qui part, d’exiger de son propriétaire la restitution
immédiate de la fraction du dépôt de garantie qui lui revient. Versée à l’entrée dans les
lieux, cette somme ne lui sera restituée qu’une fois l’état des lieux de sortie effectué et les
clés rendues par le dernier des colocataires (arrêt de la Cour de cassation de la 3e chambre
civile du 21 novembre 1990, pourvoi n° 89-14827). Ce qui, en pratique, peut intervenir des
mois, voire des années plus tard, surtout lorsqu’un nouveau locataire se substitue avec
l’accord du propriétaire au locataire sortant. Aussi, « la seule solution pour le locataire qui
déménage est de s’entendre avec les colocataires qui restent afin qu’ils lui remboursent sa
part de dépôt de garantie. Ce qui risque d’être source de conflit » met en garde Martine
Rullier. Si, en outre, le bail contient une clause de solidarité, le colocataire qui quitte le
logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de
toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même une fois son préavis écoulé.
Les bonnes règles d’une coexistence pacifique
On peut choisir de vivre à plusieurs dans un grand appartement ou une maison, sans tomber
pour autant dans la vie en communauté. Aux colocataires à s’organiser entre eux. Un point
essentiel pour que la vie en groupe se déroule dans les meilleures conditions. « Aussitôt
entrés dans les lieux, les colocataires ont plus qu’intérêt à rédiger une véritable charte afin
d’y préciser les droits et obligations des habitants du logement. Chacun des colocataires se
devant de la signer et de la respecter. Ainsi, il pourra y être précisé que chaque colocataire
s’engage à payer sans retard et selon les modalités prévues au bail, leur quote-part de loyer,
d'eau, d'électricité, de chauffage et de taxe d'habitation, la possibilité ou non d’héberger des
amis, le ou les jours dans la semaine où il est autorisé de faire la fête » insiste Frédéric de
Bourguet.
Mieux vaut prévoir un panneau d’affichage dans une des pièces communes (la cuisine ou le
salon) sur lequel sera indiqué, outre le règlement intérieur, les messages communs, les
rappels des échéances (factures d’eau, d’électricité...) et surtout un planning hebdomadaire
quant à la répartition des tâches ménagères (vaisselle, ménage, poubelles…).
Afin de faciliter les relations entre les colocataires eux-mêmes, mais également vis-à-vis de
leur propriétaire, la désignation d’un mandataire commun est recommandée. C’est lui qui
sera chargé notamment de faire respecter le règlement intérieur, tenir à la disposition de
tous les colocataires les factures de frais de fonctionnement du logement (téléphone,
Internet, électricité...). Il fera également fonction de porte-parole des colocataires auprès du
bailleur. Par souci de simplicité, il pourra aussi être chargé de régler intégralement le loyer, à
charge pour les autres locataires de le rembourser à hauteur de leur quote-part.
Dès lors que cela est possible, il est souhaitable que les factures (par exemple, de gaz ou
d’électricité) soient établies aux noms de tous les colocataires. Plus aisé pour leur paiement,
chacun des colocataires pouvant les régler à tour de rôle par chèque. Bien utile aussi
lorsqu’il sera demandé au colocataire un justificatif de domicile.
Tout comme les dépenses courantes (eau, électricité, abonnement Internet…), le paiement
de la taxe d’habitation doit être répartie entre chaque colocataire. À eux de s’organiser pour
se partager le paiement de la taxe. Car le fisc ne connaît pas la colocation. La taxe
d’habitation porte sur le logement dans son ensemble. En pratique, « l’avis d’imposition est
adressé au colocataire figurant en premier sur le bail, mais tous ceux dont le nom est
mentionné sur l’avis d’imposition sont solidaires du paiement de la taxe. Si les colocataires
n’informent pas l’administration des changements de noms, au fur et à mesure des entrées
et des sorties, le bailleur peut être tenu au paiement de celle-ci. Il est donc indispensable que
le propriétaire adresse toutes les modifications au centre des impôts » rappelle Martine
Rullier.
Colocation en meublé et en HLM
Il est parfaitement possible de colouer un appartement ou une maison déjà meublé(e).
Lorsque le logement est la résidence principale des colocataires, un bail écrit dont le contenu
est partiellement réglementé est obligatoire (article L 632-1 du code de la construction et de
l’habitation). Ainsi, la durée de la location est d’un an minimum ou de neuf mois s’il s’agit
d’étudiants. Rien n’empêche les colocataires de donner congé à tout moment, sous réserve
de respecter un préavis d’un mois. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un
an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. Si une révision du loyer est prévue,
elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du
bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). À
la fin du bail, le bailleur peut, à condition de respecter un préavis de trois mois :
– proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le
locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
– refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de
vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le
locataire de l’une des obligations lui incombant.
Les clauses concernant, notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du
propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées. C’est donc
au propriétaire de s’entendre avec ses colocataires sur ces points. Le propriétaire a, quant à
lui, toujours intérêt à prévoir une clause de solidarité pour le paiement des loyers et des
charges.
Certains organismes HLM proposent aussi des logements (meublés ou non) en colocation. Y
ont accès uniquement les étudiants, les personnes de moins de trente ans, ainsi que les
titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation. Un seul et même contrat
d’une durée d’un an doit être signé par tous les colocataires. Le bail contient
systématiquement une clause de solidarité. Le remplacement de l’un des colocataires par un
nouveau ne produit pas d’effet sur la durée du contrat qui se poursuit jusqu’à son terme. En
revanche, un changement de colocataire doit faire l’objet d’une autorisation préalable du
bailleur et d’une information de la commission d’attribution. Le contrat de location peut être
renouvelé par période d’un an, sous réserve que, lors du renouvellement, les locataires
remplissent toujours bien les conditions qui leur ont permis d’accéder au logement. Si un ou
plusieurs locataires souhaitent renouveler le contrat, ils doivent communiquer au bailleur,
au plus tard un mois au moins avant la fin de leur bail, les justificatifs prouvant qu’ils
répondent encore aux critères pour bénéficier d’un tel logement. À défaut, le contrat ne
pourra pas être renouvelé. Quant au bailleur, s’il ne souhaite pas renouveler le contrat, il
doit notifier sa décision par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte
d’huissier, à chacun des colocataires trois mois au moins avant le terme du contrat (article R
442-3-4 du code de la construction et de l’habitation).
Coloc version seniors
Les seniors se lancent, eux aussi, dans la colocation. Ainsi, en 2007, l’association La Trame a
mis en place les Cocon3S. De petites unités de vie (de quatre à huit seniors) qui fonctionnent
sur le mode de la cooptation et de la cogestion. « Au départ, les personnes intéressées se
rencontrent et échangent afin de définir précisément leur projet de vie en commun. C’est le
groupe une fois constitué en association de gestion qui recherche la maison à louer qui lui
conviendra et qui signe le bail », explique Christiane Baumelle, présidente de La Trame.
Ensuite, chaque occupant paie sa part de loyer et de charges proportionnellement au
nombre de m2 qui lui sont personnels. Sept « cocons » (deux dans le Gard, un dans l'Aude,
un à Chambéry, un à Nanterre, un à Pau/Tarbes et un à Gap) fonctionnent à ce jour. Une
dizaine sont en préparation. Ce système intéresse de plus en plus de seniors, ainsi que
certaines municipalités et bailleurs sociaux. Comptez de 250 à 270 € par mois en province et
400 € en région parisienne.
www.partage-senior.net
www.appartager.com/colocation-senior
www.colouez.com
www.age-et-vivre.org
www.cocon3s.fr ou.com
Autre alternative qui se développe, la colocation intergénérationnelle. Le principe est simple
: une personne âgée héberge chez elle, gratuitement ou pour un coût modique, un étudiant.
En contrepartie, ce dernier s’engage à lui rendre quelques menus services et à partager
certains repas en sa compagnie.
www.leparisolidaire.fr.
Adresses utiles
• Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) Tél. : 0 820 16 75 00
(0,12 €/min). www.anil.org puis cliquer sur « Accédez à la carte des Adil » pour trouver l’Adil
la plus proche.
• Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) 11, quai Anatole France, 75007 Paris.
Tél. : 01 44 11 32 42 www.unpi.org
Quelques sites Internet de colocation :
• www.colocation.fr
• www.appartager.com
• www.colocationetudiant.com
• www.colocatrices.com
• www.kel-koloc.com
• www.colocshaker.fr
• www.welchome.com
(1) Source : le Baromètre de la colocation du site appartager.com mai 2011