L`Observatoire des coûts de la construction hospitalière

23/02/2017
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PAT RIMOINE IMMOBILIER
Partag er les outils et bonnes pratiques de g es tion du patrimoine
immobilier hos pitalier et médico-s ocial
http://immobilier.anap.fr/publication/1446-l-observatoire-des-couts-de-la-construction-hospitaliere-rapport-devaluation
Apport en connaissance
L’Observatoire des coûts de la construction hospitalière Rapport d’évaluation
Sommaire
1. Préambule
2. Obs ervatoire des coûts de l...
2.1. Contexte de création
2.2. Objectifs de l’obs ervatoi...
2.3. Modalités de recueil et...
3. L’évaluation des projets de...
3.1. Principes g énéraux de la...
3.2. Fondements de la cons truc...
4. Le plan d’évaluation de l’O...
4.1. Concepts
4.2. Eléments d’ing énierie de...
4.3. Périmètre
4.4. Méthode
 4.5. Rés ultats
4.6. Dis cus s ion
5. Conclus ion
6. Annexe 1 : l’utilis ation de...
7. Annexe 2 : bibliog raphie
8. Annexe 3 : Guides d'entreti...
6. Annexe 1 : l’utilisation de l’index BT-01 pour actualiser les prix des
marchés dans l’OCCH
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Justif ication
L’observatoire des coûts de la construction hospitalière (OCCH) actualise les montants des opérations immobilières
qu’il collecte pour publication à partir de la valeur de l’index BT-01 (Index du bâtiment tous corps d’Etat). Publié
mensuellement dans le Journal Officiel de la République Française depuis 1974, il est utilisé pour la révision des prix
des marchés de construction de bâtiments en France métropolitaine. L’indice est calculé à partir de la variation des
coûts subis par les constructeurs, hors taxes, en attribuant des proportions fixes à chacune des composantes des
coûts observés21.
Un certain nombre de critiques ont été adressées à l’ANAP concernant l’utilisation de cet index, avant même que la
démarche d’évaluation ne soit conçue. L’index BT-01 serait d’après celles-ci inflationniste, et ne correspondrait pas aux
coûts réels subis par les acheteurs, puisqu’ils traduisent les coûts pour les constructeurs, qui ne les répercuteraient pas
forcément sur les prix proposés aux acheteurs (établissements publics et privés).
Lors de la conception de la démarche d’évaluation, nous avons décidé de nous intéresser également à cette question.
Il a été décidé de comparer l’utilisation de l’index BT-01 à celle de l’Indice des coûts de la construction (ICC ; INSEE). Il
s’agit d’un indice de prix final au consommateur, calculé trimestriellement depuis 1953 et comprenant toutes les
charges. Il est fondé sur l’observation des marchés conclus et en exclut les frais annexes. Traduisant le prix réel des
biens pour les acheteurs, il pourrait être plus fidèle aux prix pratiqués à des instants précis.
Comme nous n’avions pas d’hypothèse a priori sur l’effet de l’utilisation de ces indices, nous en avons choisi un
troisième pour comparaison : l’indice des prix au consommateur (IPC ; INSEE). Celui-ci traduit la variation du prix d’un
panier de biens fixe, à l’exclusion des coûts de construction et du logement ; il est en outre utilisé pour le calcul
mensuel de l’inflation. Même devant ces exclusions, nous avons considéré que cet indice était le plus pertinent en tant
qu’étalon. En effet, il traduit la perte de valeur monétaire en France sur la période considérée. Son évolution peut en
outre nous donner des éléments d’interprétation du comportement des prix à un instant t. Nous exposons cidessous
la méthode utilisée pour la comparaison et ses résultats.
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Méthode
Nous avons utilisé l’ensemble des opérations présentes dans la base de données de l’OCCH pour cette analyse, dès
lors que celles-ci avaient été validées par la responsable du projet, et qu’elle ne présentait pas de données
manquantes pour les paramètres étudiés. Contrairement à ce qu’il a été fait pour l’évaluation de l’outil, nous avons
regroupé les opérations par année, de façon à pouvoir observer plus finement les effets de l’actualisation sur les prix.
Nous avons ensuite présenté les résultats sur des courbes permettant d’analyser de façon comparative :
Le
Le
Le
Le
prix à la signature du marché
prix actualisé avec l’IPC
prix actualisé avec l’ICC
prix actualisé avec le BT-01
Résultats
Les résultats des analyses sont présentés dans la Figure A1 ci-dessous
BT-0 1 : Inde x du bâtime nt to us co rps d’Etat ; ICC : Indice du co ût de la co ns tructio n ( INSEE) ; IP C : Indice de s prix au co ns o mmate ur ; n : e ffe ctif
L’actualisation en utilisant les 4 indices de façon comparative montre qu’il y a peu de différences entre les deux indices
considérés principalement (BT-01 et ICC). Si les valeurs sont effectivement légèrement supérieures sur les premières
années de l’observatoire en utilisant l’index BT-01, ceci a tendance à s’inverser les dernières années. Dans tous les cas,
les valeurs actualisées avec les deux indices se révèlent très supérieures à celles retrouvées à l’actualisation avec l’IPC,
reflet de la forte évolution des prix constatée dans le secteur de la construction de manière générale sur la période.
Conclusion
L’hypothèse d’un effet inflationniste « provoqué » par l’actualisation des prix des marchés avec l’index BT-01 n’a pas
été confirmée. Il n’y a pas de différence notable dans les valeurs en utilisant un autre indice pertinent pour le secteur,
tel que l’ICC. Une analyse plus fine, en découpant l’échantillon en tranches de 3 ou 6 mois, aurait probablement mis en
évidence des variations plus importantes, liées au délai de répercussion de la variation d’un coût subi par les
constructeurs sur les prix pratiqués, mais n’aurait pas été à l’origine d’une plus grande variation.
21
Le s pro po rtio ns attribué e s s o nt le s s uivante s :
Salaire s e t charg e s : 45%
Maté rie l : 5%
Maté riaux : 40 %
P ro duits e t indice s dive rs : 10 %
Glossaire
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ICC
IPC
INSEE
OCCH
Si
Dat e de parut ion : Avril 2 0 13
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