Les fonds immobiliers restent intéressants

Date: 03.02.2016
Hors-Série
Le Temps
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Genre de média: Médias imprimés
Type de média: Presse journ./hebd.
Tirage: 37'021
Parution: irregulière
N° de thème: 999.109
N° d'abonnement: 1094734
Page: 10
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PIERRE
Les fonds immobiliers
restent intéressants
En 2015, l'attrait envers cette classe d'actifs appréciée pour son aspect de diversification dans les portefeuilles s'es
encore accru, avec pour effet une pression sur les rendements. Si les augmentations de capital vont se poursuivre,
d'autres éléments, notamment structurels, devront être analysés pour se positionner sur ce marché
LES FONDS IMMOBILIERS ENTRE ACTIONS ET OBLIGATIONS
Base 100=31 décembre 2009
-- Fonds
Fonds immobiliers
immobiliers
- Actions suisses
suisses
-Actions
(Swiss Performance Index)
(SXI
(SXI Real
Real Estate
Estate Funds)
Fu nds)
- Obligations suisses
-Obligations
(Swiss Bond Index AAA-BBB)
60
31
31 décembre
décembre 2009
2009
31 décembre
décembre 2015
2015
31
'
Source:
Source: Bloomberg,
Bloomberg, BCV
Evaluées à
plus de 5 mil- ralement une baisse des taux a dements de cette classe d'actifs
liards de francs en 2015, les été partiellement effacée par les resteront grandement influencés
augmentations de capital, volumes d'émission. Cette offre par le nombre et la taille des noulancements de nouveaux trop forte a en effet dilué la valeur velles émissions. Ainsi, même si le
produits et autres cotations de boursière des fonds immobiliers niveau d'agio offre une certaine
produits existants ont contribué de plus de 8%, réduisant ainsi son résilience aux variations des taux,
à l'évolution en dents de scie du écart d'avec leur valeur d'invenmarché des titres immobiliers. taire. Le chiffre peut surprendre,
Après une phase d'exagération mais les cotations de nouveaux
(+10,5%), ces véhicules d'investis- produits et les émissions des
l'effet dilutif des augmentations
en capital en limitera sans doute
à nouveau l'ampleur. Notre scénario table donc sur une perfor-
sement appréciés comme alterna- fonds cotés à la Bourse suisse ont
tive aux classes d'actifs tradition- totalisé plus de 2 milliards de
nelles ont traversé une période de francs, soit près de 7% de la capiconsolidation pour finir l'année talisation totale des fonds.
Cette tendance se poursuiavec une performance de 4,2%.
vra-t-elle? Si les perspectives dépendront bien évidemment de
Offre trop forte
Principale explication à ce retour- l'évolution des taux d'intérêt, de
nement de situation, la hausse la situation économique du pays
de l'agio qui accompagne géné- et du marché immobilier, les ren-
mance entre 3 et 4% cette année. Il
se base sur un rendement au dividende de 3% et sur une croissance
des valeurs d'inventaire de l'ordre
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de 1%. Un niveau de distribution
qui reste intéressant, car les fonds
immobiliers affichent des rendements supérieurs au marché
obligataire et une volatilité moins
élevée que le marché actions.
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au niveau pré-crise de 2008.
Marché déséquilibré
Ainsi, d'un côté, figureront
A plus long terme, le marché des les propriétaires qui pourront
titres immobiliers pourrait aussi notifier des hausses de loyer
réagir à des éléments structurels. amenant à une progression des
Ainsi, certains dysfonctionnerecettes locatives compensant en
ments du marché immobilier
suisse auront des conséquences
lors de la prochaine hausse des
taux. Dans un scénario optimal,
la baisse du taux d'intérêt de référence aurait en effet dû se matérialiser par un recul généralisé
des loyers des baux en cours. Ce
mouvement aurait diminué les
revenus locatifs et donc limité
l'augmentation de la valeur totale de la fortune du fonds déjà
touchée par la baisse des intérêts
attendus sur le placement. A l'inverse, lors de la prochaine phase
haussière, la remontée des taux
d'escompte aurait été en partie
compensée par l'adaptation légale des loyers. Or ces derniers
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dividende est élevée. Or, en dix
ans, il a progressé de 85 à 96% en
raison de la forte appréciation de
la classe d'actifs et du désendettement des fonds souhaité par le
législateur.
La seule prise en compte du
partie l'augmentation des taux
d'escompte utilisés dans les va- niveau d'agio pour juger de la
leurs d'inventaire. Et de l'autre, cherté et des perspectives de renceux qui, par une politique plus dement est donc insuffisante.
(trop?) agressive, verront s'effri- Une connaissance approfondie
ter la valeur de leurs immeubles. et un suivi régulier des investisA noter encore que, les prix des sements peuvent permettre, avec
transactions ayant dépassé les une stricte gestion des risques,
valeurs d'expertise des fonds exis- d'atteindre des rendements supétant depuis le milieu des années rieurs à ceux du marché. Et ainsi
2000, la plupart des acquisitions de permettre aux investisseurs de
ont globalement réduit le rende- trouver dans l'immobilier indiment net des parcs immobiliers. rect une classe d'actifs répondant
Maintenir des dividendes
à leurs attentes de diversification.
attractifs
Dans ce contexte, l'objectif prioritaire des gestionnaires de fonds
doit rester la capacité à maintenir
n'ont pas forcément baissé en sur le long terme des dividendes
raison notamment du déséqui- attractifs pour l'investisseur. Il
libre entre l'offre et la demande. convient alors de surveiller l'évoEt l'on peut légitimement s'inter- lution du ratio de distribution
roger sur la capacité d'un ménage du marché (payout ratio), soit
moyen à supporter une hausse le pourcentage des bénéfices reentre 3 et 12%, si le taux de réfé- tournés à l'investisseur. Plus il est
rence revenait à la situation de faible, plus la capacité du gérant
2010, voire de 2% s'il remontait à maintenir un certain niveau de
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Nicolas Di Maggio
>> Nicolas
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