Bail commercial : la demande de renouvellement doit être faite au

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CA Toulouse 31 juillet 2012 n° 11/05985, ch. 2 sect. 1., SARL Module c/ C.
(Extraits)
La Sarl Module et la Sa Oragemmes concluent le 16 janvier 2012 en demandant de :
Vu les articles L 415-10 alinéa 4 et 5, L 145-12 et L 145-35 du code de commerce et 595 alinéa 4 du code civil,
1184 et 1165 du code civil,
– constater la validité de la demande de renouvellement notifiée le 25 novembre 2010,
– infirmer partiellement le jugement,
– les déclarer recevables en leur action directe contre les consorts d.,
– déclarer non justifié le refus opposé par M. B. d. et Mme Isabelle Toulze es qualité d’accepter la demande de
renouvellement du bail,
– ordonner le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2011 aux conditions notifiées dans la
demande de renouvellement du 25 novembre 2010,
Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour estimerait fondée l’opposition des défendeurs es qualité au
renouvellement du bail,
Vu les articles L 145-10 et L 145-14 du code de commerce,
– condamner M. B. d. à payer à la Sarl Module la somme de 793.906 € à titre d’indemnité d’éviction,
Le cas échéant vu l’article 1382 du code civil,
– condamner solidairement M. B. d. et Mme Isabelle Toulze à leur payer la somme de 30.000 € à titre de
dommages et intérêts compensatoires,
– condamner solidairement M. B. d. et Mme Isabelle Toulze à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement
de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
Elles soutiennent que la motivation du jugement est dépourvue de base légale et contrevient à la lettre des
articles L 145-10 du code de commerce et 595 alinéa 4 du code civil puisqu’il a déclaré nulle la demande de
renouvellement pour n’avoir pas été notifiée au nu propriétaire alors que l’usufruitier a la qualité de bailleur, qu’il
incombe à lui seul de s’assurer du concours du nu propriétaire, que le droit du nu propriétaire de refuser à
l’usufruitier l’autorisation de renouveler le bail est limité et doit être fondé sur une atteinte justifiée à ses intérêts
personnels, faute de quoi l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
Elles ajoutent que si le refus du nu propriétaire est reconnu légitime il ouvre au preneur le droit de réclamer au
bailleur l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du code de commerce, d’ordre public.
Elles affirment que le preneur n’a d’autre obligation que de notifier sa demande de renouvellement au bailleur,
qu’il a un rôle passif au regard des dispositions de l’article 595 du code civil qui ne concerne que les rapports
usufruitier/nu propriétaire.
Elles considèrent que les époux d. es qualité refusant de donner leur accord au renouvellement, elles sont en
droit de se substituer au bailleur usufruitier défaillant et d’exercer l’action directe.
Elles estiment que le refus du nu propriétaire n’est pas légitime dès lors que le renouvellement ne porte pas
atteinte à l’intégrité de l’immeuble, que le prix du loyer n’a aucune incidence sur la valeur de celui ci, qu’au
terme du bail l’usufruitier et le nu propriétaire pourront s’ils le souhaitent retrouver leur liberté contractuelle par
le simple effet d’un congé assorti d’un refus de renouvellement et qu’en réalité l’opposition des administrateurs
légaux du nu propriétaire n’est fondée que sur l’intérêt de l’usufruitier qui souhaite obtenir, par d’autres moyens
que ceux prévus par la loi, le déplafonnement du prix du loyer.
Subsidiairement, elles font valoir que si le refus du nu propriétaire de renouveler le bail était jugé légitime, elles
sont en droit, bien qu’aucun refus de renouvellement n’ait été notifié au preneur dans la forme requise par
l’article L 145-10 alinéa 4 du code de commerce à peine de nullité, de demander le paiement d’une indemnité
d’éviction puisqu’en cas de désaccord entre usufruitier et nu propriétaire, la société locataire se trouve dans un
cas de refus de renouvellement et dispose pour son montant d’une évaluation objective qui ne peut être
inférieure au prix de cession des parts sociales.
Alternativement, dans l’hypothèse où la cour, passant outre l’opposition du nu propriétaire, autoriserait M. B. d.
à renouveler le bail de sorte que l’indemnité d’éviction ne serait point due, elles estiment que le comportement
dolosif des consorts De Chambon leur a causé un préjudice incontestable puisque, par leur fait, la cession de
parts n’a pu se réaliser, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts chiffrés à 30.000 € en réparation du
préjudice économique subi.
A l’audience elles ont indiqué ne pas maintenir la demande subsidiaire d’indemnité d’éviction.
Motifs de la décision :
Les dispositions du jugement relatives à l’autorisation donnée au locataire de réaliser des travaux n’étant pas
critiquées devant la cour, elles doivent être confirmées sans examen au fond, en application de l’article 562
alinéa 2 du code de procédure civile, la dévolution s’étant opérée pour le tout en présence d’un acte d’appel
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général.
Sur la demande de renouvellement :
Le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
Le bail commercial s’étant tacitement reconduit à compter du 1er mai 2008 le preneur peut en solliciter le
renouvellement à tout moment avec effet à compter du premier jour du trimestre civil suivant la demande,
conformément à l’article L 145-12 alinéa 3 du code de commerce.
En vertu de l’article L 145-10 du même code cette demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur
par acte extrajudiciaire.
En cas de démembrement de la propriété entre un usufruitier et un nu propriétaire, elle doit être notifiée à
chacun d’eux.
En effet, l’article 595 alinéa 4 du code civil qui prévoit que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu
propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, ne comporte aucune distinction entre
renouvellement et conclusion du bail initial, étant souligné qu’en matière de bail commercial, le bail renouvelé
est un nouveau bail.
L’immeuble donné à bail à la Sarl Module appartenant depuis 2004 à M. Pierre J. d. nu propriétaire sous
l’usufruit de son père, la demande de renouvellement devait être délivrée à M. B. d. à titre personnel mais aussi
à M. B. d. et à Mme Isabelle Toulze pris en leur qualité d’administrateurs légaux purs et simples de leur fils
mineur sur lequel ils exercent conjointement l’autorité parentale.
Le fait que M. B. d. se soit comporté aux yeux de la société preneuse comme seul et unique propriétaire en
percevant les loyers ne caractérise pas la qualité de propriétaire apparent de l’usufruitier, la situation réelle
étant vérifiable par des recherches élémentaires auprès de la conservation des hypothèques, d’autant que le
locataire n’ignorait pas que le bailleur initial était décédé en cours de bail.
L’acte extra judiciaire en date du 25 novembre 2010 portant demande de renouvellement ayant été notifié à
M. B. d. exclusivement est par la même irrégulier.
Il n’a pu produire aucun effet.
Le bail initial tacitement reconduit à compter de mai 2008 s’est donc poursuivi depuis lors et est toujours en
cours.
Toute prétention de la Sarl Module tendant à obtenir son renouvellement doit, ainsi, être écartée, faute pour
elle d’avoir respecté les règles prescrites quant aux personnes ayant vocation juridique à recevoir notification
de la demande de renouvellement qui constitue un préalable indispensable à la conclusion d’un nouveau bail.
Toute action indemnitaire de la Sarl Module est, également, exclue dès lors que la position, exprimée par M. B.
d. par courrier dès le 23 mai 2011 et réitérée le 9 juin 2011 puis par Mme Toulze par lettre du 12 juillet 2011, de
l’inefficacité de la demande de renouvellement du 25 novembre 2010 pour n’avoir pas été adressée à tous les
destinataires a été judiciairement entérinée.
Sur les demandes annexes :
La Sarl Module et la Sa Oragemmes qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance
et d’appel et ne peuvent, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs :
La Cour,
– Confirme le jugement.
Y ajoutant,
– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sarl
Module et de la Sa Oragemmes.
– Condamne la Sarl Module et la Sa Oragemmes aux entiers dépens d’appel.
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