L`immobilier de bureau dans l`espace urbain : évolutions des

ÉOCARREFOUR
ERIC CROUZET
Chargé de Mission en
développement local
Saint-Denis
RÉSUMÉ
La localisation des activités
de bureau dans l’espace
urbain a longtemps été
analysée selon une approche
strictement fonctionnelle. La
tendance géographique des
activités de bureau à se
concentrer, dans les centre
villes, était expliquée par la
réduction des coûts de
transport de l’information
propres à ces espaces
(externalité). Il a fallu
attendre les années 1980,
observer des mouvements
importants de
déconcentration
géographique des activités
de bureau vers les
communes de banlieue,
pour que d’autres théories
spatiales soient explorées.
Le coût de l’immobilier et,
plus largement, les logiques
du marché foncier et
immobilier (jeu des acteurs
de la filière immobilière) sont
alors apparus comme des
facteurs de localisation de
premier ordre. L’article
retrace ce cheminement
théorique d’une partie de la
recherche urbaine
(géographique et
économique).
MOTS CLÉS
Activités de bureau, activités
tertiaires, CBD, centralité,
centre-d’affaire, économie
urbaine, géographie urbaine,
immobilier de bureau, parc
d’activités, services aux
entreprises.
ABSTRACT
The location of office
activities in urban areas has
long been analysed from a
strictly functional point of
view. The geographical
tendency for office activities
to be spatially concentrated
in central urban locations
was explained by the
reduction of the costs of
transporting information
specific to these areas
(externalities). It was
necessary to wait until the
1980s and to observe the
important level of
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L’immobilier de bureau dans
l’espace urbain : évolutions des
approches théoriques
L’immobilier de bureau est sans doute l’élément le
plus visible et le plus manifeste de la
transformation économique des grandes
métropoles occidentales. Il symbolise l’articulation
des économies nationales et régionales au marché
global. Pour Saskia Sassen, les quartiers de
bureaux, espaces où se concentrent les sièges
sociaux des principales activités de services
supérieurs (le Central Business District), sont les
indicateurs les plus sûrs pour juger de l’intégration
d’un espace urbain dans le modèle urbain
globalisé (S. Sassen, 1996). Les tours à bureaux
constitueraient un archétype architectural de
"l’économie d’archipel" (P.Veltz, 1995), sorte de
méta système où seuls quelques territoires
urbains suréquipés participent aux échanges
économiques mondiaux. Les bureaux, dans un
sens figuré, pourraient donc être pensés comme
les antennes relais de la transnationalisation de
l’économie métropolitaine.
Longtemps la recherche urbaine a étudié
l’immobilier de bureau dans cette seule
perspective, comme indicateur du degré de
développement des activités de services dans les
métropoles. La concentration et la polarisation des
activités de bureau dans certains quartiers
spécifiques était expliquée par le cumul
d’externalités diverses, en particulier par la
réduction du coût de l’information, intrant principal
des activités de bureau (qui ne traitent et ne
vendent que de l’information stockée sur support
ou délivrée directement lors d’une prestation
conseil). La polarisation géographique (dans les
métropoles) et la centralisation (dans le centreville) étaient considérées comme des façons
d’optimiser la réduction des coûts d’accès et
d’échanges de l’information.
A partir de 1970-1971, l’intervention massive
d’investisseurs britanniques et américains
(principalement des fonds de pensions) sur le
marché des bureaux des métropoles occidentales
a conduit à la mise en place d’un produit
autonomisé, économiquement d’abord par
rapport à l’entreprise (il est devenu la propriété
d’investisseurs à plus de 80%), puis géographiquement, par rapport aux logiques spatiales des
entreprises (en devenant un actif immobilier, sa
localisation géographique a dû correspondre à la
meilleure rente urbaine). Ainsi, sans pour autant
annuler les externalités urbaines que les
entreprises trouvent dans la polarisation et la
centralisation des espaces de bureaux, d’autres
logiques ont dû être prises en compte par la
recherche urbaine. L’économie immobilière, puis
la géographie urbaine ont progressivement
intégré, au début des années 1980, le fonctionnement de la filière de production pour expliquer
l’organisation spatiale des activités de services.
Cet article, sans prétendre à l’exhaustivité, cherche
à montrer comment s’est opérée cette évolution
dans la façon d’aborder la question de la
localisation des activités de bureau et comment il
est, aujourd’hui, devenu nécessaire d’aborder les
logiques de fonctionnement du marché de
l’immobilier d’entreprise pour comprendre
l’organisation géographique des activités de
services dans les métropoles.
LE MODÈLE DE L’ÉCONOMIE SPATIALE : POLARISATION ET CENTRALITÉ PERMETTENT DE
MAXIMISER LES ÉCHANGES D’INFORMATIONS
Du début du XXe s. jusqu’aux années 1970, la
plupart des entreprises étaient propriétaires de
leurs bureaux. De fait, l’analyse de la géographie
de l’immobilier de bureau passait nécessairement
par l’étude du fonctionnement et de l’organisation
spatiale des activités de bureaux. Les économistes
spatiaux se sont intéressés en particulier au
phénomène de concentration de ces activités dans
des quartiers d’affaires spécifiques (type Central
Business District) qu’ils ont expliqué à partir de
différents facteurs de réduction des coûts de
production et d’avantages comparatifs, au premier
rang desquels se trouve la circulation de
l’information (ensemble des théories dites
informationnelles).
Cette approche informationnelle de la localisation
des activités de bureau ne sera remise en cause
qu’à partir des années 1970, grâce à des travaux
en économie immobilière qui considèrent
désormais les intérêts de la filière de l’offre
immobilière comme des facteurs primordiaux
dans la localisation des activités de bureau (Nessi,
1977). C’est à ce moment qu’est abordée de façon
plus autonome la question de la localisation de
l’immobilier de bureau.
Les théories informationnelles
Parmi les premiers chercheurs qui se sont
intéressés aux facteurs de localisation des activités
de bureau, on a coutume de placer l’américain
R.M. Haig comme pionnier. En 1927, lorsqu’il est
chargé de l’élaboration du plan régional d’aménagement de la ville de New York, il doit définir le
potentiel de centralité (attraction au centre) et
justifier sa volonté de concentrer, dans un espace
réduit, un maximum d’immeubles de bureau.
Selon la théorie classique de minimisation des
coûts, Haig montre que l’intrant exclusif des
activités de bureau, à savoir l’information, trouve
une réduction maximale des coûts productifs dans
une localisation en centre-ville (qui réduit les
distances).
En mettant en avant cet argument, il s’inscrit dans
le prolongement de la théorie de localisation
industrielle dite théorie des moindres coûts et
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L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
inclut, par ailleurs, la théorie des places centrales.
Mais Haig doit dépasser rapidement ce corpus
théorique qui ne lui permet pas de comprendre
concrètement en quoi le centre-ville offre une
réduction des coûts de fonctionnement des
activités de bureau. Ce d’autant qu’à partir
d’enquêtes, il observe que les économies liées aux
facilités de transport, si elles sont réelles, ne sont
pas les déterminants primordiaux qui expliquent la
localisation centrale des activités de bureau.
Il intègre, alors, un concept nouveau, celui de
"transport of intelligence". Ce serait le besoin de
contacts directs, de contacts "Face to Face" qui
expliquerait les polarisations des activités de
bureau. Ainsi, un quartier de bureaux doit
s’organiser de manière à ce que ces contacts face
à face soient maximisés et, pour cela, il faut aussi
que les transports personnels et publics soient
facilités. Ainsi, en 1927, Haig pose les bases de
tout un courant contemporain d’économie spatiale
qui considère la localisation des activités de
bureaux principalement liée au facteur informationnel et déterminant, en dernier ressort, la
localisation de l’immobilier de bureau (Haig, 1927).
Les travaux d’économie spatiale qui suivent
s’attachent à affiner et approfondir les résultats de
Haig (Tornqvist, 1970 ; Goddard, 1975, 1977).
Mais ils n’apportent pas d’éléments nouveaux
dans la mesure où ils s’appuient sur la même
hypothèse, à savoir que la concentration des
bureaux et les liaisons informationnelles sont
corrélées. J. Donnay en donne un aperçu
synthétique : "Proximité spatiale et liaisons
fonctionnelles sont donc bien associées. Toutes les
études menées selon cette procédure (Bannon,
1979 – Thorngren, 1973), ou une méthodologie
parallèle (Gad, 1979), ont constaté une
dépendance étroite entre les deux phénomènes. Il
reste à espérer comme le souligne PYE (1979), que
cette similitude de conclusions ne soit pas
uniquement le reflet de l'utilisation d'une
technique identique ! Cependant, on se retrouve
face à une interprétation a posteriori de la
localisation des entreprises, et l’indétermination
subsiste : la proximité spatiale est-elle nécessaire
parce que les contacts face à face entre activités
sont nombreux ou, au contraire, cette proximité
favorise-t-elle des contacts face à face qui auraient
pu être avantageusement remplacés par des
contacts téléphonique ?" (Donnay, 1985, p. 27).
L’approche modélisée de Polèse et Coffey
En 1984, rassemblant les travaux de leurs
prédécesseurs, M. Polèse et W. Coffey proposent
un "modèle simple (énoncé tel quel par les
auteurs) de localisation des activités de bureau
(…et donc de localisation de l’immobilier de
bureau) qui intègre une relation plus complexe
entre différents facteurs de localisation". Le
paradigme est fondé sur une vision productiviste
des activités de bureau : "un bureau, pour
produire, doit rassembler des intrants et expédier
des extrants, comme une usine. Mais, à la
différence de ceux d’une usine, les intrants et les
extrants d'un bureau sont intangibles. Pour les
désigner, nous allons employer le terme
générique 'information', qui peut recouvrir des
services rendus, des conseils, des commandes,
des rapports et autres produits intangibles à forte
teneur en matière grise. Comme une usine achète,
transforme et vend des marchandises, on peut
dire qu’un bureau achète, transforme et vend de
l'information ; et comme les échanges de marchandises, les échanges d'information impliquent
des coûts de transport. Cependant, pour
l'information, il est plus juste de parler de coût de
communication" (Polèse, 1994, p. 278-279).
On retrouve, ici, l’élément central des activités de
bureau : l’information. C’est ce besoin d’information qui pousserait les entreprises à se localiser
dans des zones où la communication est la plus
rapide, là où les flux de transport de l’information
sont les plus importants : c’est à dire dans les métropoles et plus particulièrement dans leur centreville. Jusque là, on retrouve les mêmes conclusions que celles des travaux précédents. La nouveauté du modèle spatial de Polèse-Coffey tient
dans l’élaboration d’un système qui expliquerait
les facteurs concrets participant à la réduction des
coûts de communication et leurs proportions.
D’après M. Polèse, "le modèle Coffey-Polèse
postule, en somme, que la main-d’œuvre
spécialisée et l'information sont les deux
principales ressources rares qui guident le choix
de localisation des activités de bureau" (i b i d .).
Ainsi, par rapport aux théories précédentes, ce
modèle intègre un nouveau facteur influençant la
localisation des entreprises de services à savoir la
ressource humaine qui forme le corps du
personnel. Cependant cette considération
humaine se fait de façon assez formelle et le
personnel reste consigné à l’ensemble des coûts
de localisation de l'entreprise.
Par ailleurs, ce modèle ne prend pas en compte
l’adresse liée au cadre historique, à la culture
d’entreprise, à l’image et la symbolique sociale
d’un quartier, tous ces éléments qui font entrer en
ligne de compte "le prix du désir", pour reprendre
une expression de J.-P. Lacaze, dans le calcul des
coûts de localisation de certaines entreprises. De
même, les politiques d’aménagement territorial ne
sont pas intégrées dans ce modèle alors qu’elles
participent, de façon déterminante, à l’orientation
de la localisation des activités de bureau. Enfin
rien n’est dit sur le marché de l’immobilier de
bureau alors que l’on sait que pour une entreprise
de service, le deuxième poste de dépense, après
les salaires, est la location des surfaces de
bureaux.
decentralisation of office
activities towards the
suburbs before other spatial
theories were explored.
Property costs and more
widely the functioning of
land and property markets
(interactions between the
different actors of this
sector) became seen as the
major location factors. This
article retraces this
theoretical evolution within
a particular area of urban
research (geographical and
economic).
KEY WORDS
Office activities, tertiary
activities, CBD, centrality,
business centre, urban
economy, urban geography,
office property, activity park,
business services
L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
Les limites de la modélisation et l’apport de
l’économie immobilière
Une autre branche de l’économie s’est intéressée à
la question de la localisation des activités de
bureau en réactivant les théories de la rente
foncière. Selon cette approche, l’organisation
territoriale et économique des villes est conditionnée par la valeur du sol et le jeu des acteurs qui en
découle (dans le cadre d’un marché d’offre et de
demande).
L’organisation géographique et urbaine des
bureaux s’expliquerait donc principalement par cet
impondérable que constitue la valeur du sol et qui
fixe, en dernier ressort, l’organisation de la ville.
C’est, ensuite, le jeu d’intérêts des acteurs
choisissant, selon les conditions du marché, de
valoriser de telle ou telle manière le sol, qui
déterminerait, in fine, les structures spatiales de
l’urbanisation. "Ainsi, la possibilité de réalisation
ou non réalisation d’une opération dépend du prix
du terrain" (Nessi, 1977, p. 89). Mais, contrairement
aux économistes spatiaux, il considère qu’il n’y a
pas, a priori, de modèle d’organisation rationnelle
des espaces de bureaux, puisque l’organisation de
la production dépend du jeu des acteurs et reste
par essence non modélisable puisque hasardeuse.
D’ailleurs, considérant les facteurs de localisation
des entreprises utilisatrices, il observe "que, dans
la majorité des cas, la définition et la recherche des
bureaux se font de manière assez peu rationnelle.
C’est le hasard qui oriente, en grande partie, le
choix. La preuve est l’importance primordiale des
relations personnelles dans la recherche des
bureaux." (Nessi, 1977, p. 103).
Outre une position originale dans la branche des
économistes spatiaux, son travail démontre un
élément déterminant pour expliquer la géographie
des activités de bureau. Il constate, en effet, que la
valeur locative des immeubles de bureau et leurs
rendements en font des produits nettement plus
intéressants pour les investisseurs que le
logement par exemple. Il en résulte une
concurrence très inégale sur le marché foncier, les
bureaux pouvant absorber une valeur foncière
nettement plus élevée que les logements ou tout
autre produit immobilier.
De plus, lorsqu’un immeuble de bureau investit un
quartier d’habitation, il fait croître la valeur du
foncier sur l’ensemble de cette zone et renforce
ainsi le processus de concentration des activités de
bureau seules capables d’absorber la survaleur qui
se crée. Le poids du facteur foncier dans la mise en
valeur des territoires urbains est donc pour Nessi
prépondérante : "comme dans le marché du logement, le marché foncier joue un rôle primordial. La
localisation d’une parcelle détermine, dans la
plupart des cas, le type d'immeuble qui y sera
édifié. En effet, la concurrence entre les différents
usages du sol, à un moment donné, est rare. Par
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271
ailleurs, le prix de vente d'un immeuble de bureau
est principalement déterminé par le prix du sol. La
charge foncière détermine, par son montant, la
catégorie des bureaux qui sera édifiée sur un
terrain. Ainsi, le coût de construction est-il
pratiquement défini par le prix du sol" (Nessi,
1977, p. 350).
D’après l’auteur, c’est la recherche d’une
maximisation de la valorisation foncière qui
entraîne une augmentation du poids des bureaux
dans l’organisation de la production immobilière,
et ce, en conséquence d’un plus fort rendement
par rapport aux opérations de logement. Cette
logique foncière d’organisation territoriale de la
production immobilière renforce, de cette façon,
les processus de polarisation et de centralisation
des activités et des immeubles de bureau dans les
espaces urbains.
En 1984, Yves Chappoz développe quelques uns
des points d’analyse soulevés par Nessi. Dans sa
thèse sur L‘immobilier d’entreprise et son
f i n a n c e m e n t, l’auteur illustre les mécanismes
d’organisation de la filière de production en
donnant des exemples précis rapportés au cas
français. Mais son travail se singularise, surtout,
par l’introduction dans son raisonnement d’un
nouveau facteur territorialisant, celui du
financement et des cycles de financement. Il met
en parallèle les phases de production et les
évolutions des grands cycles d’investissements
conditionnés par les évolutions des marchés
financiers et par celles de la réglementation
(notamment, en ce qui concerne les montages
SCPI, SCI, SICOMI, etc). Il montre ainsi le rôle des
financiers dans l’évolution de la production et
dans l’organisation spatiale des marchés. Le
marché serait conditionné par trois facteurs : "la
politique d’aménagement du territoire, la mobilité
des entreprises et la segmentation du capital"
(Chappoz, 1984, p. 331).
C’est sur ce dernier point que l’auteur centre son
analyse en montrant le poids important des
acteurs financiers dans la production et la
localisation géographique des opérations : "Les
SICOMI qui monopolisent la quasi-totalité des
opérations de crédit-bail sont étroitement
imbriquées dans le système bancaire français.
Elles sont presque toutes filiales de banques
commerciales ou mutualistes ou d'établissements
financiers publics ou parapublics qui les ont créées
pour compléter leurs prestations financières [...]
Les Sicomi-banques disposent d’une meilleure
surface financière qui leur permet de monopoliser
les opérations les plus rentables" (Chappoz, 1984,
p. 336). Il établit ainsi, des différences entre les
localisations urbaines des produits immobiliers de
bureaux et la structure, plus ou moins solide, des
organismes financiers. De ce fait, logiques spatiales et logiques financières se rencontrent dans la
polarisation et la centralisation. L’étude, qui part
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L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
d’une analyse spécifique des rouages et des
acteurs financiers dans l’immobilier d’entreprise,
retombe, en fait, sur le même constat que celui
formulé par Nessi, à savoir que l’organisation
territoriale des bureaux serait entièrement
conditionnée par des logiques de rentabilisation
foncière. Son étude en apporte les détails à travers
l’organisation du secteur du financement.
En 1994, I. Nappi, dans sa thèse sur Le marché des
bureaux : analyse des acteurs de l'offre, réactualise
les connaissances relatives aux mécanismes et
aux agents de la filière de production. Au-delà de
cette mise à jour, elle établit une théorie sur la
formation d’une bulle spéculative pendant la
période d'euphorie du marché des bureaux entre
1985-1991. Elle compare les prix du marché, tels
qu’ils ont été pratiqués dans l’Ile-de-France durant
cette période, aux prix théoriques qu’elle calcule à
partir d’éléments entrant en jeu dans la
constitution d’une valeur immobilière (comme le
temps, le prix du foncier, les options de rendement
etc). Elle en déduit "qu’à partir de 1987, les prix
observés sur les marchés s’accroissent
brutalement et ne correspondent plus aux prix
théoriques calculés en fonction de l'anticipation
des revenus futurs de l'investissement immobilier.
Face à ce constat, il semble que l'hypothèse de la
formation d’une bulle spéculative soit justifiée. [...]
La crise de l'immobilier de bureaux, déclenchée en
1990, semble n'être que le résultat d'un excès
d'offre provoqué par la livraison massive de
programmes neufs, et la libération de bureaux
anciens, suite au développement de l'intervention
des financiers dans la production" (Nappi, 1994,
p. 403).
Ces analyses économiques des marchés
immobiliers mettent en évidence le rôle
fondamental du facteur foncier dans la constitution
d’une géographie de la production des bureaux.
C’est la valeur du sol qui prédestinerait telle ou
telle mise en valeur immobilière. Les zones les
plus centrales ou les espaces de polarisation
(pôles d’activités, par exemple) sont des espaces
où les tensions du marché immobilier sont les plus
fortes. Les immeubles de bureaux sont les
produits offrant les meilleurs taux de rendements.
Ainsi, ils deviennent un élément dominant de la
production immobilière qui favorise la polarisation
et la métropolisation. Au sein même de ce
processus global, il apparaît que la nature des
bureaux dépend du prix du foncier. Plus le terrain
est cher et plus l’immeuble doit être luxueux pour
prétendre à des loyers élevés et à un
amortissement rentable.
Sans doute la géographie urbaine pourrait-elle
peut-être mieux s’expliquer et se comprendre
selon cette approche d’économie immobilière
(rapprochement qui était déjà formulé depuis les
années 1960 par J. Beaujeu-Garnier). Cette prise
en compte des logiques de production immobilière suppose un processus ségrégatif dans la
construction des territoires urbains favorisant les
espaces les plus centraux au détriment des
périphéries (à toutes les échelles). C’est le principe
de dualisation développé par J. Malézieux.
L’APPROCHE GÉOGRAPHIQUE DE L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : D’UN INDICATEUR DES
DYNAMIQUES SPATIALES DU TERTIAIRE À LA
DIMENSION D’ÉQUIPEMENT STRUCTURANT
LES TERRITOIRES
Les bureaux comme indicateurs des dynamiques
géographiques du secteur tertiaire
L’étude réalisée par Claude Chaline en 1969 sur la
ville de Croydon constitue, à notre connaissance,
la première analyse géographique française qui
porte sur la localisation des activités de bureau.
L’auteur retrace les premières phases de
déconcentration des bureaux du centre de
Londres vers les communes de la banlieue, en
s’appuyant particulièrement sur l’exemple de la
ville de Croydon. Il observe une forte production
des bureaux entre 1964-1968 qui engendre une
véritable mutation du centre-ville de cette
commune. Il considère cette déconcentration
comme un révélateur, parmi d’autres, de la
déconcentration des services et des fonctions
centrales dans les banlieues de Londres. Mais, il
met en évidence un autre facteur explicatif, qui se
retrouvera sur le marché parisien trois années
plus tard, celui d’un processus spéculatif organisé
par les acteurs du marché (promoteurs et
commercialisateurs). Cette spéculation déstabilise
les rapports économiques traditionnels du centre
et de la périphérie des villes et induit des
dynamiques géographiques particulières qui ne
sont pas forcement corrélées aux besoins et aux
fonctionnements des entreprises de services.
Jean Labasse aborde, quelques années plus tard,
la question de la localisation des activités de
bureau en traitant plus particulièrement celles
liées à la banque et à la finance (Labasse, 1974).
D’après lui, la concentration des activités de
bureau dans certains pôles, notamment au centreville, correspond à un besoin de communication.
Prenant l’exemple des activités financières, il
observe, comme les économistes spatiaux de
l’époque, des avantages comparatifs pour
certaines activités à se localiser dans les zones
centrales : "Les mécanismes concrets de la vie de
relation, l'incidence qu'a, ou aura sur eux la
technologie actuelle ou future (vidéophones,
confra-vision, transmission en fac-similé, etc) des
télécommunications ont été récemment étudiés
par de nombreux auteurs à propos de la
localisation des bureaux dans les grandes villes,
malheureusement de façon très abstraite et sans
distinction entre les familles professionnelles,
L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
donc sans mention particulière des banques et des
assurances. Il ne fait cependant guère de doute
que celles-ci occupent une place éminente parmi
les activités qui exigent un grand nombre de
discussions 'face-to-face meetings' dans laquelle
se trouverait la principale justification des
localisations centrales au sens étroit du terme.
Leurs dirigeants sont en outre certainement de ces
hommes centraux qui consomment 40 à 80% de
leur temps de travail dans les contacts internes ou
e x t e r n e s" (Labasse, 1974, p. 108-109). La
concentration des activités de bureau dans les
zones centrales répond donc bien à une logique
fonctionnelle, propre à ce type d’activités : celle de
la communication et donc de l’information. Il
considère, par ailleurs, l’immeuble de bureau
"avec son type architectural et son aménagement
comme l’ultime signe distinctif de la City". En
d’autre termes, les bureaux font la City et la City
fait les bureaux.
Mais, au-delà de cette analyse fonctionnelle, il met
en évidence un autre élément, celui du caractère
symbolique que représente pour chaque
entreprise une localisation dans des immeubles de
bureau du centre-ville. "Quoi qu’il en soit, le souci
de camper une image de marque attirante a
conduit à réaliser, de toutes parts, des édifices
imposants par leur taille, leur solidité, leur
richesse. Il arrive aussi que le désir de procurer au
public une sensation de sécurité et de pérennité
l’emporte sur les exigences fonctionnelles ;
nombre de banques européennes se sont
installées pour cette raison dans des immeubles
anciens.[...] A Milan, l’installation dans une maison
de style symbolise à l’occasion la continuité d’une
tradition et plusieurs banques ont opté à l’époque
fasciste pour des immeubles néoclassiques aux
façades ornées de colonne et d'un goût
contestable" (Labasse, 1974, p.132).
Dans l’analyse de Jean Labasse, l’immobilier de
bureau est intégré à l’étude de l’espace financier
en tant que marque visible dans le paysage urbain,
permettant en cela au chercheur de donner des
limites physiques à des quartiers très fortement
fonctionnalisés autour de telles ou telles activités
(c’est particulièrement le cas de la City de Londres,
lieu des fonctions de commandement qui se
délimite physiquement par la géographie du parc
des immeubles de bureau). Le quartier central des
bureaux est alors observé en tant qu’espace qui
d’une part, maximise les contacts informationnels
des entreprises et, d’autre part, charge les
locataires d’une image positive élaborée sur des
éléments de valorisation architecturale et des
éléments sociaux de notoriété.
Dans la même temps, dans un article portant sur
les sociétés de service et leur localisation dans
l’agglomération lyonnaise, J. Bonnet donne des
éléments factuels sur le marché de la demande en
immobilier de bureau (Bonnet, 1973). À partir de
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son étude des sociétés de services localisées dans
le centre d’affaires lyonnais, il établit une grille
d’occupation de surface de locaux bureau par
secteur d’activités. Outre le fait que ce travail
permet d’estimer le parc des bureaux dans
l’agglomé-ration lyonnaise, l’auteur observe, à
partir d’une étude statistique et monographique
poussée, une différenciation fonctionnelle qui
s’établit entre le centre et la périphérie lyonnaise.
Il distingue, ainsi, des activités de services plutôt
localisées en zone centrale d’autres qui
s’accommodent mieux d’une position excentrée,
quand elles ne sont pas tout simplement "rejetées"
du centre-ville. La cause principale de cette
différenciation serait un processus de sélectivité
urbaine (rejet) associé à des besoins de proximité
pour certaines activités (certains services
industriels se localisent près des industries donc
dans des zones de banlieue, au contraire d’autres
sociétés de services font le choix de la centralité
pour les bénéficier d’un réseaux socioéconomiques). Bien que l’auteur n’établisse pas
un rapport de corrélation, on peut supposer que le
mécanisme de rejet et la spécialisation urbaine
s’explique aussi en partie par la forte tension
foncière et immobilière dans le centre-ville
lyonnais liée, d’une part, à la construction du
centre d’affaires de la Part Dieu et, d’autre part, à
l’accentuation du mouvement de décentralisation
d’entreprises tertiaires parisiennes qui fait monter
les prix locatifs.
Dix ans après le travail de C. Chaline, Marc
Bonneville rédige, en 1979, un article sur la
construction de bureaux dans l’agglomération
lyonnaise. L’auteur s’attache à donner des
éléments géographiques qui pourraient permettre
de juger du développement des métropoles
régionales après dix années de politique des
métropoles d’équilibres. L’immobilier de bureau
est considéré comme indicateur visible permettant
d’établir une estimation précise du décollage
économique de la métropole : "On serait tenté de
voir dans ces modifications bien visibles dans le
paysage urbain un des signes de réussite de ces
métropoles". Mais, M.Bonneville montre, en
même temps, les limites d’une approche qui
établirait des correspondances trop strictes entre
les évolutions de la production des bureaux et les
évolutions économiques de la métropole. La crise
de surproduction que connaît Lyon à la fin des
années 1970 le conduit, en effet, à s’interroger sur
la pertinence d’une association systématique entre
production des bureaux et croissance du tertiaire :
"La multiplication des projets immobiliers de
bureau reposait sur l'hypothèse d'un développement important du tertiaire. Mais n’a-t-on pas
péché ici par excès de confiance en misant sur ce
secteur réputé dynamique ? A l'évidence, les
promoteurs immobiliers et les urbanistes
semblent avoir agi moins dans un souci
d'adéquation à l’évolution économique que selon
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L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
leurs intérêts et leurs logiques particuliers. La
saturation ne peut s’expliquer par la seule
récession de 1974, d'autant que la progression du
tertiaire s’est poursuivie de 1975 à 1978.[...]
L'ajustement entre les progrès du tertiaire et la
production des bureaux apparaît donc comme une
entreprise difficile. [...] Le marché actuel se révèle
donc à la fois inadapté et pléthorique,
principalement à La- Part-Dieu" (Bonneville, 1979,
p. 354-355). En dénonçant la disproportion entre la
production des bureaux et la consommation
potentielle des utilisateurs locaux, il invite aussi
l’approche géographique à prendre en compte le
fonctionnement des acteurs du marché de
l’immobilier d’entreprise pour analyser
l’organisation spatiale et le développement
économique des métropoles.
Pourtant, durant les huit années qui suivent cette
parution, nous ne trouvons plus trace de
publication ou de recherches qui abordent cette
problématique de l’immobilier et de la localisation
des activités de bureau, hormis la thèse de J.
Hugot-Khosrof soutenue à la Sorbonne, en 1983,
sur Les grands promoteurs-constructeurs de
bureaux parisiens et la décentralisation dans les
métropoles d’équilibre de 1970 à 1981. Mais, là
encore, les bureaux sont étudiés comme des
indicateurs de la décentralisation du secteur
tertiaire de Paris vers la province. L’auteur collecte
les informations relatives aux évolutions de la
production dans les grandes métropoles
françaises afin de mesurer les résultats de la
politique menée par la DATAR en matière
d’équilibre territorial du secteur tertiaire.
C’est la mise en place des parcs d’activités en zone
de banlieue, au milieu des années 1980, qui va
replacer la question du marché et des activités de
bureau dans le champ de la réflexion
géographique. Les efforts de promotion de la part
des offreurs, insistant sur le caractère fonctionnel
de l’immeuble de bureau parfaitement adaptés
aux exigences nouvelles des entreprises de
services, conduisent à dissocier le bâtiment de
l’activité et, en même temps, lui donnent une
autonomie économique qu’il ne possédait pas
jusque là (ou qui était moins mise en valeur). De
plus, la visibilité des produits immobiliers dans le
paysage urbain est très forte. Avec les parcs
d’activités, le marketing de la promotion fait
découvrir, au chercheur, à l’aménageur et même à
une partie des entreprises, le local de bureau
comme élément actif pouvant influer sur le bon
fonctionnement de l’entreprise et sur la
dynamique territoriale.
En 1989, en pleine euphorie de la production
d’immobilier d’entreprise, le numéro 64 de la
Revue de géographie de Lyon, consacré aux
espaces du tertiaire et aux logiques d’organisation, réintroduit au cœur des problématiques
métropolitaines les dynamiques de productions
immobilières. J.-P. Charrié pour Bordeaux, J. Joly
pour Grenoble, B. Dézert pour Paris ou G. Jalabert
pour Toulouse, observent et considèrent que le
jeu des acteurs de l’offre immobilière tend à
déterminer une bonne part de la géographie du
tertiaire. G. Jalabert formule, ainsi, les trois bases
fondamentales de la question des bureaux :
"Étudier les bureaux, c’est se placer à l’articulation
de trois problématiques :
- les mutations actuelles du système économique
et des nouvelles formes intellectuelles et
matérielles que requiert le procédé de production,
particulièrement les activités innovantes et leur
cadre bâti d’exercice ;
- les politiques d’aménagement urbain qui visent,
actions de développement et/ou réponses à la
crise, à rassembler dans un même lieu ces
nouvelles formes du développement : parcs
d’activités, technopôles, centres d’affaires, en
liaison plus ou moins étroites avec des
organismes spécialisés dans la commercialisation
de ces parcs et des locaux qui y sont implantés ;
- le système d’investissement dans le nouvel
immobilier d’entreprise qui structure une filière de
production allant de la mobilisation de ressources
financières sous les formes diverses, pour l’heure
à rentabilité satisfaisante (SICOMI, SCPI) à des
stratégies de croissance de promoteurs immobiliers spécialisés, certains relevant de groupes
nationaux ou internationaux, en prise de plus en
plus directe avec les acteurs économiques et les
gestionnaires locaux" (Jalabert, 1989, p. 169).
J.-P. Charrié montre les enjeux géographiques
que posent les logiques de production de
l'immobilier d’entreprise : "Bordeaux Technopolis,
au sud de la métropole Aquitaine risque d'attirer,
si la réalisation est effective, des entreprises
localisées jusqu’alors sur la rocade de la rive
gauche. Si ces inquiétudes sont fondées, ne
traduisent-elles pas cependant l’intérêt que
portent tous les acteurs en présence au domaine
de l'immobilier d'entreprise ? La ville de Bordeaux
veut limiter le départ des entreprises vers la
périphérie, notamment sur les principaux nœuds
de communication de la rocade, et propose pour
cela de nouvelles réserves foncières" (Charrié,
1989, p. 179). Dans ce cas, l’immobilier d’entreprise n’est plus considéré comme un élément
suiveur ou comme simple indicateur des
dynamiques économiques ; il est, désormais,
perçu comme un équipement fondamental qui
structure l’espace des entreprises et les territoires
métropolitains.
J. Joly montre, à partir du cas de Grenoble,
combien la dynamique de l’immobilier d’entreprise est forte, jusqu’à entraîner un déséquilibre
des territoires urbains : "La multiplication récente
des opérations et des projets d'immobilier
d'entreprise dans l'agglomération grenobloise à
l'initiative de la ville-centre, de plusieurs
L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
communes de banlieue, de centres de recherche
ou d'opérateurs privés pose le problème de la
cohérence entre elles de ces réalisations qui,
même si l’on s'en défend, peuvent apparaître
parfois comme concurrentes. Tout se passe comme si l'agglomération était aujourd’hui prisonnière
de stratégies individualisées et ne parvenait pas à
les fédérer en un vaste projet de développement
de l'économie-territoire grenoblois. L’enjeu est
pourtant de taille" (Joly, 1989, .p. 151).
C’est donc l’explosion du marché et l’irruption
massive des bureaux dans le paysage urbain qui
donne un caractère "territorialisant" à l’immobilier
d’entreprise. Lorsque le marché s’emballe, avec
pour conséquence une dissociation rapide entre
l’offre et la demande, il devient de plus en plus
évident que la localisation des activités de bureau
est conditionnée par le jeu des acteurs de la filière
d’immobilier d’entreprise (promoteurs, investisseurs et commercialisateurs). L’immobilier d’entreprise prend ainsi une dimension autonome dans le
champ de la recherche géographique ; il est
détaché de sa tutelle à l’égard du tertiaire et il
devient un véritable objet d’étude géographique
capable d’expliquer pour partie la structure des
espaces économiques des métropoles.
En 1991, s’appuyant sur un rapport de
l’Administration de l’urbanisme et de
l’aménagement du territoire publié par le ministère
de la région bruxelloise, à propos de l’implantation
de des bureaux en région bruxelloise, B. MerenneSchoumaker va même jusqu’à considérer que "les
grandes concentrations de bureaux détruisent la
ville" (I b i d ., p. 373). On est loin ici, des bureaux
simples indicateurs physiques de l’économie
tertiaire.
Cette reconnaissance appuyée du rôle de la filière
de l’immobilier de bureau dans l’organisation de
l’urbain aboutit même à une personnification pour
le moins étrange. Sorte de monstre qui "détruit sur
son passage la vie urbaine", les bureaux imposent
des solutions complexes qui doivent être portées
"par les forces vives de la population", ce qui
suppose "une plus grande concertation entres les
acteurs et un rôle plus dynamique des pouvoirs
publics" (Ibid., p. 376). Le rapport Voisard parlait en
1988, "de cannibalisme" pour qualifier les tensions
économiques et territoriales imputables au
marché des bureaux. Voici qu’après avoir été
longtemps étudié en second plan, l’immobilier de
bureau suscite des peurs…
Les bureaux comme éléments structurants les
territoires métropolitains
C’est J.-P. Donnay, chercheur belge, qui impulse
cette réflexion novatrice en géographie urbaine.
Faisant le constat des limites des modèles
proposés pour expliquer la géographie du secteur
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275
tertiaire, il propose d’ouvrir l’analyse à des
approches alternatives, quitte à piocher dans la
boîte à outil de l’économiste : "La prise de décision
en matière de localisation de bureaux reste, pour
l'utilisateur de ces surfaces, essentiellement
intuitive et elle ne correspond pas à la recherche
d'un optimum économique. C’est à ce stade qu’il
est nécessaire de faire intervenir la notion de
marché immobilier de bureau. Jusqu’à présent, en
effet, seule l’interprétation fonctionnelle du bureau
a retenu l’attention. La recherche a eu tendance à
ignorer le contenant à savoir l'immeuble de
bureau. Certes, la surface de plancher, pour ne
citer qu’un critère, est un paramètre largement
utilisé pour évaluer l’importance de la fonction.
Néanmoins, aucun rôle explicite n’a été retenu à
l'immeuble ou de façon plus générale, au marché
immobilier. Ce dernier est censé suivre les
fluctuations de la demande tant en ce qui
concerne la quantité de surfaces que la localisation
de celles-ci. La situation n'est elle pas exactement
inverse ? La demande n’a quasiment pas de
contraintes économiquement justifiées. D’autre
part, les premières études soulignaient
l’importance de la disponibilité de surfaces sur le
marché parmi les facteurs de localisation énoncés
par les entreprises. Dans quelle mesure, n'est-cepas l'offre qui guide la localisation des activités de
bureau ? Il ne s’agit pas de remettre en question la
genèse du phénomène de concentration mais le
maintien de cette situation à l’heure où la
décentralisation semble plus profitable". (Donnay,
1985, p. 31). Il en conclut qu’il faut recourir à une
méthodologie bien différente que celle parcourue
jusqu’ici.
Son travail de terrain met en évidence le rapport
qui existe entre la migration des entreprises et
leurs besoins en immobilier : "La nécessité de
déménager est liée essentiellement à un manque
d'espace et cela, quelles que soient l'activité de
l'entreprise et sa localisation" (Donnay, 1985,
p. 47). Il montre aussi que le prix des bureaux est
un facteur discriminant pour certaines entreprises.
Autrement dit, le marché de l’offre et de la
demande marque dans la ville une géographie des
prix et donc par voie de conséquence une
géographie particulière de la location ce qui
entraîne des répercussions directes sur la
répartition des entreprises (ce que J. Malézieux
exprime sous la terminologie de sélectivité ou
dualisation des espaces métropolitains). Mais, si
les bases semblent fondées pour entamer une
approche alternative de la question des bureaux,
très vite l’auteur avoue les limites de son étude qui
ne répond que partiellement à son objectif de
départ, consistant à proposer une nouvelle
méthodologie et à démontrer la pertinence d’une
approche immobilière.
D’ailleurs, sa conclusion se veut perplexe quant à
l’avenir de la recherche sur ce sujet : "Une des
276
VOL 78 4/2003
L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
caractéristiques essentielles du marché immobilier, qui peut s'avérer déterminante sur la qualité
des études qui lui sont consacrées, vient de ce que
l'offre détient le quasi monopole de l'information
(pour preuve le recopiage intégral des rapports
des agents immobiliers dans les colonnes des
chroniques signées par les journalistes spécialisés). Certes, quelques sources officielles, telles que
les demandes de permis de construire et le
cadastre, sont en mesure de fournir des renseignements utiles. Mais ils sont inefficaces en matière
de marché. Le sérieux et l'objectivité des offreurs
délivrant cette information ne sont crédibles que
dans la mesure où ils n'interfèrent pas avec les
intérêts de ces derniers". C’est ce qui explique
peut-être pourquoi ce travail n’a pas eu de suite
(l’auteur s’étant tourné vers la télédétection
urbaine).
Pourtant, à la fin des années 1980, J. Malézieux
relève le défis et développe plusieurs aspects de la
question géographique posée par l’immobilier
d’entreprise.
D’abord, il étudie l’immobilier d’entreprise dans sa
capacité à renouveler le tissu urbain et,
particulièrement, dans son aptitude à réinvestir
"les communes anciennement industrialisées de
l’agglomération parisienne". La filière de production d’immobilier d’entreprise est montrée comme
un acteur réellement actif dans la transformation
des économies métropolitaines : "La transformation est à ce point puissante qu’elle semble à court
terme devoir supprimer le phénomène de friche
industrielle et qu’elle conduit à la désaffectationréaffectation d’unités de production encore
actives" (Malézieux, 1991, p. 20).
Il montre combien l’immobilier d’entreprise est
devenu un véritable agent de transformation de la
ville : "Ainsi la réalisation des immeubles de
bureau, des hôtels industriels par réhabilitation ou
rénovation, des centres d’affaires ou d’activités
réunissant plusieurs bâtiments le plus souvent
polyvalents, constitue-t-elle le facteur le plus actif
de la transformation urbaine dans les communes
de proche banlieue". Autre élément apporté par la
filière de production : "Les nouveaux aménagements ne sont pas seulement générateurs
d'activités, par là même d'emplois et de
ressources pour tous les intervenants, mais aussi
vecteurs de la modernité. C’est sur les anciens
espaces de l’industrie et presqu'exclusivement par
le biais de l'immobilier d'entreprise, que
s'imposent et surtout se diffusent une nouvelle
architecture et une nouvelle décoration, dans
certains cas une nouvelle urbanité" (Ibid., p. 28).
L’immobilier d’entreprise prend ici un caractère
très actif dans la structuration des territoires
métropolitains participant, par son fonctionnement
et son action, à la définition même de
l’organisation de la ville.
Un autre point, particulièrement sensible dans la
réflexion de J. Malézieux, est de montrer
comment l’organisation de la filière de production
(investisseur, promoteur, commercialisateur)
entraîne inévitablement des discriminations
géographiques : "La métropolisation l'emporte sur
la technopolisation, le renforcement des centres
sur la diffusion périphérique" (Malézieux, 1994,
p. 73). C’est l’idée que les intérêts des offreurs
correspondent à une logique de rentabilisation des
opérations favorisant une position du moindre
risque. De ce fait, les risques les moins importants
sont situés dans les zones les plus affirmées
économiquement : d’abord, les grandes métropoles et en leur sein, les centres-villes. L’auteur en
déduit un effet de dualisation qui remet en cause,
selon lui, "un certain nombre de principes
d’aménagements urbains, peut-être même de
principes d’organisation sociale qui seraient
soumis à "l'urbanisation du capital" (Malézieux,
1995, p. 87). L’immobilier d’entreprise serait
"dépendant prioritairement d’une logique
financière : celle d'un capital national et international avide de rendements élevés et rapides"
(p. 88).
Ainsi, l’immobilier d’entreprise, même s’il joue un
rôle positif dans "la digestion" des friches
industrielles, n’en reste pas moins une composante du capital qui provoque des déséquilibres et
surtout de nouvelles formes d'exclusions économiques : "Facteur de concentration et de
différenciation spatiale à toutes les échelles
géographiques, l'immobilier d'entreprise joue un
rôle important dans la reprise du phénomène de
métropolisation et dans l'accentuation de la
dualisation des lieux concentrant les constructions, les activités et les hommes les plus qualifiés,
voire les plus sophistiqués, et les lieux condamnés
à la dévalorisation voire à la dégradation.
L’immobilier d’entreprise n’étant qu’une traduction urbaine parmi les plus visibles d'un capital
fluctuant et futile, du capital issu de la financiarisation accentuée de la nouvelle économie
mondiale capitaliste" (Malézieux, 1995, p. 98).
Le travail de J. Malézieux introduit une dimension
théorique nouvelle à la question de la localisation
des activités de bureau en milieu urbain. En
montrant le caractère déterminant des acteurs de
l’offre, il montre aussi que l’analyse spatiale de
l’économie urbaine ne peut faire l’économie des
logiques de fonctionnement de la filière
d’immobilier d’entreprise. La financiarisation de
l’économie, rapportée par l’auteur, instaure des
dérégulations dans l’organisation des territoires
métropolitains. De plus, indirectement, en
privilégiant des organisations spatiales particulières qui répondent à des logiques financières,
L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques
cette filière de production influe sur le reste de la
ville (logement, commerce etc..). "L’immobilier
d’entreprise ne se limite pas à se présenter comme
un des facteurs et des agents de métropo-lisation
les plus actifs, il est aussi le plus vigoureux par son
intensité et le plus expressif par ses consé-quences
géographiques ; non seulement il accroît le
caractère métropolitain de certains espaces mais
encore il accélère l’aspect dynamique du
phénomène par le biais de sa capacité immense à
faire et défaire les structures même de l’agglomération : les centres de gravité de la métropole
ne se seront jamais autant déplacés dans le temps
et dans l’espace que ces dernières années.
Certains pôles se renforcent, d’autres
disparaissent, tandis que certaines marges ou
certains angles morts se structurent autour d’axes
et de centres. De cette manière, l’immobilier
d’entreprise exprime aussi bien le dynamisme et le
progrès qu’il génère les ruptures et la ségrégation
socio-spatiales" (Malézieux, 1994).
Conclusion
Si, en affirmant la prédominance du marché de
l’immobilier et du jeu des acteurs de la filière dans
les facteurs de localisation des activités de
services, le travail de Jacques Malézieux constitue
un tournant pour la géographie de l’espace
tertiaire, il n’en reste pas moins que cette approche
reste confinée à un petit cercle de chercheurs. Le
champ socio-économique de l’immobilier
d’entreprise n’est pas encore reconnu comme un
élément déterminant de localisation des activités
de service et, à ce titre, ne fait pas l’objet de
recherches approfondies.
Pourtant force est de constater que le marché de
l’immobilier d’entreprise, et en particulier celui de
l’immobilier de bureau, est de plus en plus un
élément de discrimination territoriale au même
titre que d’autres équipements comme les lignes
TGV, les connections aux autoroutes, les
aéroports… Considérés comme équipements
urbains, les immeubles de bureau ou locaux
d’activités peuvent susciter des dynamiques
économiques dans les espaces métropolitains de
premier et deuxième rang les plus rentables et les
plus valorisés. Au contraire, dans les métropoles
de troisième rang ou celles bénéficiant d’une
image peu dynamique, une faible production
d’immobilier d’entreprise, due à la frilosité des
investisseurs qui cherchent à minimiser les risques
financiers, peut représenter un handicap
économique difficile à surmonter. L’accueil des
entreprises est rendu difficile du fait d’une pénurie
en locaux adaptés et bien souvent la ville, si elle en
a les moyens, doit suppléer à la carence des
acteurs privés en finançant sur comptes propres
des locaux de bureau. Dans le cas de petites villes
de tels équipements sont parfois impossible à faire
porter par les finances locales. Ainsi se met en
VOL 78 4/2003
277
place en France, mais pas seulement, une
géographie des activités calquée sur la géographie
des rendements immobiliers.
Et cette fracture territoriale s’observe, de la même
façon, à l’échelle de l’agglomération entre les
quartiers du centre-ville et ceux des communes de
banlieue. Derrière les façades miroirs uniformisées
des bureaux, renvoyant toutes une même image,
celle d’une urbanisation dite "tertiaire", se cache en
effet une économie urbaine duale. C’est le prix du
foncier et de l’immobilier qui détermine quel
produit immobilier et quelle activité peut se
localiser préférentiellement dans tel ou tel autre
espace d’une métropole. Ce mécanisme a
tendance à renforcer le processus de la sélectivité
urbaine pour les entreprises. Il devrait aussi
modifier profondément les façons d’analyser et de
comprendre l’organisation spatiale de la ville.
L’immobilier de bureau, aujourd’hui principalement locatif et non plus patrimoine des entreprises, obéit à des impératifs de rentabilité d’actif qui
guide le marché vers la rente la plus assurée c’està-dire vers un renforcement des pôles, lieux du
moindre risque. Les agents de la filière de production des bureaux (investisseurs et promoteurs), en
survalorisant les espaces urbains les plus
dynamiques qui assurent les meilleurs retours sur
investissement, participent au renforcement des
fractures socio-économiques des territoires. En ce
sens, l’immobilier de bureau conduit à réactiver
une problématique centrale dans les années 1970
pour expliquer la géographie économique des
villes : celle de la question de la rente foncière et
immobilière comme facteur primordial dans
l’affectation du sol et dans la géographie urbaine.
Cette réactivation fait suite aux limites des théories
informationnelles qui ne semblent plus aussi
adaptées que dans les années 1970 pour analyser
la localisation des activités de bureau. En effet, si la
réduction des coûts de l’information était aussi
fondamentale pour les activités de bureau,
l’évolution récente des technologies d’information,
aurait dû avoir des effets sensibles sur leur
géographie. Force est de constater que globalement cela n’a pas été le cas et les activités de
bureau continuent à se concentrer dans les
métropoles et à préférer les espaces les plus
centraux (si l’on en juge des prix du marché des
bureaux). Dans ces conditions il faut bien admettre
que l’information ne peut donc pas être le facteur
unique et premier pour expliquer la localisation
des activités de bureau. D’autres facteurs sont à
prendre en compte.
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