Le Texte kakémono alterne avec : Bienvenue au 50eme Congrès

Rencontre SAFER LORRAINE
et NOTAIRES
22 AVRIL 2016
Loi d’avenir agricole
Plan
1. Une redéfinition des missions des SAFER
2. Un droit de préemption renforcé
Terrains à « vocation agricole »
Cessions d’usufruit/NP
Cessions de parts sociales
Préemption partielle/ Biens mixtes
Donations
En matière forestière
3. La notification préalable
1. La réaffirmation de la légitimité des rôles et
missions des Safer
• Protection des espaces agricoles,
naturels et forestiers.
• Installation, maintien,
consolidation d’exploitation,
amélioration de la répartition
parcellaire.
Agricole
• Contribuent au développement
durable des territoires ruraux.
Développement
durable
• Concourent à la diversité des
paysages, à la protection des
ressources naturelles et au
maintien de la diversité
biologique.
Environnementale
• Assurent la transparence du
marché foncier rural.
Transparence
Le droit de préemption de la Safer
Le droit de préemption
1. L’assiette du droit de préemption de la Safer
1. Les actes
2. Les biens
3. Les exemptions au droit de préemption
2. L’exercice du droit de préemption de la Safer
L’assiette du droit de préemption
Base légale : articles L.143-1 et L.143-16 CRPM
Les actes préemptables :
 Les aliénations à titre onéreux
- Vente (amiable, adjudication)
- Apport en société
- Échange
 Les aliénations entre vifs à titre gratuit
Les biens non bâtis préemptables
 Les biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers qui
y sont attachés
Indifférence du classement dans un document d’urbanisme, l’usage agricole suffit!
 Les terrains nus à vocation agricole
 « nus »
 « Vocation agricole »
• Absence d’éléments
sur le bien
• Friche
• Ruine
• Occupation ou
installation qui n’est
pas de nature à
compromettre
définitivement la
vocation agricole
+
• Zone Agricole du PLU, carte
communale
• Zone Naturelle et forestière du
PLU, carte communale
• Secteurs non urbanisés (sauf bois
et forêt) en l’absence de
document d’urbanisme
• Zone agricole protégée (ZAP)
• Périmètre de protection et mise
en valeur des espaces agricoles et
naturels périurbains (PAEN)
= Terrains nus à vocation agricole
 Les parcelles cadastrées en bois
et forêts :
 Semis ou plantations
 Pour lequel aucune autorisation de
défrichement est nécessaire
 Si le vendeur ou acquéreur détient
d’ores et déjà une autorisation de
défrichement
 Les surface boisées vendues avec
d’autres parcelles non boisées
dépendant de la même
exploitation. (3Civ., 19/03/2008)
Dans ce cas l’acquéreur peut soustraire la partie boisée
à la condition d’en faire mention expresse dans la
notification et ventiler le prix
Codes
Codes
B
Bois
divers
BP
Peupleraie
BF
Futaie
feuillue
BR
Futaie
résineuse
BM
Futaie
mixte
BS
Taillis sous
futaie
BO
Oseraie
BT
Taillis simple
Les biens bâtis préemptables
 Les bâtiments d’exploitation (cf. « biens immobiliers à usage
agricole »)
 Les bâtiments d’habitation dépendant d’une exploitation
agricole
 Bâtiments situés en zone éligibles à la vocation agricole qui
ont été utilisé pour l’exercice de l’activité agricole il y a –
5ans.
 L’aliénation de droits démembrés
 Usufruit
Sans conditions
 La nue-propriété
Conditions :
• La Safer détient déjà l’usufruit
• Acquisition concomitante de l’usufruit possible
• La durée de l’usufruit restant à courir est inférieure à 2 ans.
 La totalité des parts ou actions d’une société dont l’objet
principal est la détention ou l’exploitation agricole
Préemption possible seulement pour l’installation d’un agriculteur.
Les obstacles au droit de préemption
Les droits prioritaires.
Impose seulement un ordre pour purger les droits de préemption ou priorité concurrents.
Libellé
Attribution préférentielle du cohéritier telle que prévue à l’article 832-1C.Civ
Droit de préemption du preneur en place (exploitant depuis plus de 3 ans)
Base légale
Art. L.143-6 CRPM
Art. L.143-6 et L.412-5 CRPM
Personne morale de droit public :
Droit de préemption sur les Espaces Naturels Sensibles (ENS)
Art. L.143-6 CRPM et L.142-3 C.urb.
Droit de préemption urbain
Art. L.143-6 CRPM et art. L.211-1 C.urb.
Droit de préemption du Conservatoire du Littoral (CELRL)
Art. L.143-6 CRPM et art. L.142-1 C.urb.
Droit de préemption sur les PAEN en zone de préemption ENS
Droit de préemption sur les ZAD
Art. L.143-6 CRPM et L.143-1 C.urb.
Art. L.143-6 CRPM
Droit de préemption de l’Etat sur les biens forestiers
Art. L.143-6 CRPM et Art. L.331-23 C.for.
Droit de préemption de la commune sur les biens forestiers
Art. L.143-6 CRPM et Art. L.331-22 C.for.
Les exemptions au droit de préemption
On peut classer les cas d’exemptions en plusieurs catégories:
Exemptions tenant à la nature de l’acte
Apport fait à un GFA ou GFR familial
Art. L.322-8 CRPM
Apport fait à un GFA par un propriétaire exploitant
Art. L.322-8 CRPM
Echanges ou cessions amiables d’immeuble ruraux en application de l’article L.124-1
Art. L.143-4, 1° CRPM
Vente en viager (rente servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de
service personnel)
Art. L.143-4, 2° CRPM
Plan de cession totale ou partielle d’entreprise en redressement judiciaire
Art. L.143-4, 7° CRPM
Plan de cession total ou partiel d’entreprise en liquidation judiciaire
Art. L.143-4, 7° CRPM
Exemptions tenant à la qualité du donataire
Entre ascendants et descendants
Art. L.143-16, 1° CRPM
Entre collatéraux jusqu'au sixième degré
Art. L.143-16, 2° CRPM
Entre époux ou partenaires d’un pacte civil de solidarité
Art. L.143-16, 3° CRPM
Entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire d’un pacte civil
de solidarité, ou entre ces descendants
Art. L.143-16, 4° CRPM
Exemptions tenant à la qualité de l’acquéreur
Cohéritiers, parents, alliés jusqu’au 4ème degré inclus ou indivisaires
Salariés agricoles, aides familiaux, associés exploitants
Fermiers ou métayers évincés
Agriculteur à titre principal exproprié
Personne publique ayant exercé son droit de préemption prioritaire sur le bien vendu
Art. L.143-4, 3° CRPM
Art. L.143-4,4°,a) et R.143-3
CRPM
Art. L.143-4,4°,b) et R.143-3
CRPM
Art. L.143-4,4°,a) et R.143-3
CRPM
Art. L.143-6 CRPM
Preneur en place exploitant depuis au moins 3 ans et propriétaire de moins de 3 fois le seuil
mentionné à l’article L.312-1 CRPM.
Art. L.143-6 et L.412-5 CRPM
Reconstitution de la pleine propriété (cession de la nue-propriété à l’usufruitier et vice versa)
L.143-4, 8° CRPM
Exemptions tenant à la nature ou destination du bien
Bien(s) loué(s) par bail rural cessible en dehors du cadre familial, conclu depuis au
moins trois ans
Art. L.418-1, al.4° CRPM
Jardins familiaux (sauf cas prévu à l’article L.562-1 CRPM)
Art. L.143-4, 5° b) et R.143-3 CRPM
Construction
Art. L.143-4, 5° a) et R.143-3 CRPM
Aménagement industriel
Art. L.143-4, 5° a) et R.143-3 CRPM
Extraction de substances minérales
Art. L.143-4, 5° a) et R.143-3 CRPM
Surfaces classées en nature de bois et forêt au cadastre
Art. L.143-4, 6° a) à d) CRPM
Parcelle d’une superficie inférieure au minimum défini par le décret attributif du
droit de préemption de la Safer.
Art. L.143-7 et R.143-1 CRPM
Le droit de préemption partiel de la Safer
Terres à usage
ou à vocation
agricole
Bâti à usage agricole &
les biens mobiliers qui
leurs sont attachés
Bâti sans usage agricole MAIS qui
en avait un dans les 5ans avant
l'aliénation Et situé en zone A, N,
PAEN, ZAP, zone non urbanisée.
Biens non préemptables
La Safer peut décider d’exercer son droit de
préemption sur :
Terrains à
usage/vocation
agricole
Et
Bâtiment à
usage agricole
Bâtiment d’habitation dépendant d’une
exploitation
Ou
bâti sans usage agricole mais qui est situé
dans zone éligible à la vocation agricole et
qui avait un usage agricole il y – 5 ans avant
aliénation
La Safer adresse au notaire sa décision de préemption.
Pas d’obligation pour le notaire de ventilation dans la DIA
Dans ce cas le vendeur est libre de choisir entre :
Option 1 - D’accord pour laisser la Safer acquérir par préemption au prix et
conditions.
Option 2 - D’accord pour laisser la Safer acquérir une partie des biens
notifiés MAIS avec versement d’une INDEMNITE correspondant à la perte de
valeur des biens non acquis.
Option 3 - Exiger de la Safer d’acquérir l’ensemble des biens aliénés.
La décision de la Safer
Destinataires de la décision de la Safer
- Vendeur(s)
- Notaire chargé d’instrumenter.
Contenu minimal du courrier :
- Identification des biens préemptés
- Valeur de préemption (offre de prix/respect ventilation Dia/révision suite à
ventilation)
-
Rappel des choix offerts au(x) vendeur(s) (cf. art. L.143-1-1 et L.143-1-2 CRPM)
Délai de réponse du vendeur après réception de l’offre : 2 Mois
Silence = acceptation
Qui délivre la réponse du vendeur? Le notaire chargé d’instrumenter
Acceptation caractère partiel de la préemption contre indemnisation
Objet de l’indemnisation : la perte de valeur des biens non compris dans l’offre
d’achat.
Le vendeur adresse à la Safer son accord sous réserve d’indemnisation.
Décision de la Safer :
- Acceptation indemnité proposée
- Contestation montant
- Refus ou renonciation à l’achat
Délai de réponse : 1mois à compter réception décision du vendeur.
Destinataire de la réponse de la Safer : le notaire chargé d’instrumenter
Si désaccord sur le montant indemnité : saisine TGI pour en fixer le montant
Qui saisi ? La partie la plus diligente
Refus du caractère partiel de la préemption et acquisition de
l’ensemble notifié
Le vendeur peut exiger que la Safer se porte acquéreur de l’ensemble notifié.
Choix offerts à la Safer :
- Acceptation au prix et condition de la notification
- Renonciation à la préemption
Délai pour répondre : 1 mois à compter réception décision du vendeur.
Silence = renonciation et rétractation
Destinataire de la réponse : le notaire chargé d’instrumenter
En cas de renonciation, le cédant retrouve la possibilité de poursuivre le
projet d’aliénation tel que notifié à la Safer.
Les droits de préférence et de préemption en
matière forestière
Les droits de préférence et de préemption en
matière forestière
1.
2.
3.
4.
5.
Le droit de préférence des voisins de parcelles boisées
Le droit de préférence de la commune
Le droit de préemption de la commune
Le droit de préemption de l’Etat
Hiérarchie des droits
1. Le droit de préférence des voisins de parcelles boisées
(Art L 331-19 du Code Forestier)





Vente d’une propriété classée en nature de bois et forêts au cadastre
Egalement en cas de cession de droits indivis, de droits de jouissance
D’une superficie totale inférieure à 4 ha
Bénéficiaires : propriétaires (au cadastre) de parcelles boisées contiguës
Purge par LRAR (vendeur ou notaire sur mandat) ou par publicité en
mairie et presse (JAL) si + de 10 courriers
 Contenu : désignation, prix et conditions
 Délai de réponse : 2 mois ; puis 4 mois pour régulariser l’acte
 Si plusieurs voisins exercent leurs droits : le choix revient au vendeur
 Sanction (art L 331-20 C. for) :
• Nullité de la vente
• A la demande du bénéficiaire ou de ses ayants droits
• Se prescrit par 5 ans
1. Le droit de préférence des voisins de parcelles boisées
 Exemptions en cas de vente (art L 331-21 C. for) :
• Au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë (en bois et forêt)
• Dans un aménagement foncier
• Au profit du conjoint, du partenaire pacsé, du concubin ou de parents ou
alliés du vendeur jusqu’au 4° degré inclus)
• Dans le cadre d’un projet déclaré d’utilité publique
• Au profit du co-indivisaire
• Au profit du nu-propriétaire ou de l’usufruitier
• D’un terrain classé entièrement en bois mais dont la partie boisée
représente moins de la moitié de la surface totale
• De biens mixtes : bois avec d’autres biens bâtis ou non
• Au profit d’un exploitant de carrières
 Le droit de préemption de la SAFER (et les rétrocessions qui en
découlent) prime le droit de préférence des voisins
2. Le droit de préférence de la commune
(Art L 331-24 du Code Forestier)










Vente d’une propriété classée en nature de bois et forêts au cadastre
Egalement en cas de cession de droits indivis, de droits de jouissance
D’une superficie totale inférieure à 4 ha
Bénéficiaire : la commune sur le territoire du bien vendu
Purge par LRAR (vendeur ou notaire sur mandat)
Contenu : désignation, prix et conditions
Délai de réponse : 2 mois ; puis 2 mois pour régulariser l’acte
Sanction : nullité de la vente, se prescrit par 5 ans
Mêmes cas d’exemptions que le droit des voisins
En cas de concurrence des droits de préférence des voisins et de la
commune, le choix revient au vendeur
 Les bois et forêts acquis par la commune sont soumis au régime
forestier à l’expiration d’un délai de 5 ans
 Le droit de préemption de la SAFER (et les rétrocessions qui en
découlent) prime le droit de préférence de la commune
3. Le droit de préemption de la commune
(Art L 331-22 du Code Forestier)
 Vente d’une propriété classée en nature de bois et forêts au cadastre
 D’une superficie totale inférieure à 4 ha ou sans limite de surface si
vente par une personne publique de bois relevant du régime forestier
 Bénéficiaire : la commune sur le territoire du bien vendu
 Condition : doit posséder une parcelle boisée contiguë soumise à un
document de gestion
 Purge par LRAR (vendeur ou notaire sur mandat)
 Contenu : désignation, prix et conditions
 Délai de réponse : 2 mois ; pas de délai imposé pour régulariser l’acte
 Pas de faculté de contestation du prix
 Pas de sanction prévue par le texte, mais prudence (la sanction de la
violation d’une règle d’ordre public est la nullité)
 Pas d’exemption
4. Le droit de préemption de l’Etat
(Art L 331-23 du Code Forestier)










Vente d’une propriété classée en nature de bois et forêts au cadastre
D’une superficie totale inférieure à 4 ha
Bénéficiaire : l’Etat
Condition : si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue
Purge par LRAR (notaire – mandat légal) adressée au représentant de
l’Etat dans le département
Contenu : silence du texte, classiquement : désignation, prix et conditions
Délai de réponse : 3 mois ; pas de délai imposé pour régulariser l’acte
Pas de faculté de contestation du prix
Pas de sanction prévue par le texte, mais prudence (la sanction de la
violation d’une règle d’ordre public est la nullité)
Pas d’exemption
5. Hiérarchie des droits
Les notifications préalables
2 événements
qui modifient les échanges entre notaires et SAFER
Aboutissement du
chantier de
dématérialisation de tous
les flux entre les études
notariales et les SAFER
principalement les DIA
Mise en œuvre de la loi
d’avenir pour l’agriculture,
l’alimentation et la forêt
du 13 octobre 2014 (Art. 29)
et de son décret
d’application ainsi que de
la loi Macron (donation)
• Les trois usages de l’information préalable :
– L’exercice du droit de préemption.
– La transparence du marché foncier rural sous toutes ses formes.
– L’observation des mutations des territoires ruraux.
L’information préalable
Obligation d’information préalable (art. L.141-1-1CRPM)
Les actes notifiables :
 Aliénations entre vifs à titre gratuit
 Aliénations entre vifs à titre onéreux
Les biens notifiables : ceux visés II de l’article L.141-1 CRPM c’est à dire :
 Terres
 Exploitations agricoles
 Exploitations forestières
 Biens ruraux
 Parts ou actions de sociétés ayant pour objet principal
la détention ou l’exploitation d’une propriété agricole.
Notification et Informations
Sanctions de l’absence d’information préalable
(art L.141-1-1 du CRPM)
 Pour les aliénations préemptables
La Safer peut demander au TGI
• d’annuler la cession
soit
• de déclarer la Safer acquéreur en lieu en place de l’acquéreur
initial (uniquement pour les ventes)
 Pour les aliénations NON préemptables
• une amende administrative
Seuil :1.500,00 € (contravention de 5ème classe)
Plafond : 2 % du montant de la transaction concernée
Méthode d’information de la Safer
2 méthodes
o Voie postale par LRAR
o Voie numérique – dématérialisation
Sur les formulaires papiers
Le principe retenu avec le conseil supérieur du notariat
- 1 formulaire par type d’aliénation (gratuit/onéreux)
- 1 formulaire pour chaque type de biens aliénés (immeubles/droits sociaux)
Si notification portant sur l’aliénation de parts sociales et des parcelles, il faudra
joindre deux feuillets et inscrire que les feuillets sont joints.
D
A
SEUL DEMATERIALISE A CE JOUR
L’information déclarative
L’information déclarative
relative aux cessions à titre
relative aux cessions à titre
onéreux portant sur des biens
gratuit de parts ou d’actions
4 nouveaux
de sociétés agricoles
immobiliers et/ou
immobiliers ruraux
B
formulaires
C
L’information déclarative
L’information déclarative
relative aux cessions à titre
relative aux cessions à titre
onéreux de parts ou d’actions
gratuit portant sur des biens
de sociétés agricoles
immobiliers et/ou
immobiliers ruraux
Focus sur la
dématérialisation
Le 22 septembre 2015
Convention nationale signée entre le CSN, l’ADSN,
la FNSAFER et le GIE SIIS
ENVOI DES DIA DÉMATÉRIALISÉES
Suppression des
documents papiers
Sécurité juridique
 Envoi et réception au fil
de l’eau
 Plus de gestion de
courriers simples ou de
LRAR
 Amélioration de la
qualité des données
saisies
 Réduction des coûts et
des délais
 Datation de la réception
et calcul automatiques
de la date d’expiration du
délai de deux mois avec
accusé de réception
électronique
Calcul des dates de début et de fin du délai
de deux mois dans le logiciel SAFER
…est un jour ouvré
Le jour de réception de
la notification est un…
Le dernier jour des deux
mois est…
…est un samedi
…est un dimanche, un
jour férié ou un jour
chômé
Début du délai = jour de réception effective*
(*)DIA papier : Présentation de la lettre recommandée
DIA dématérialisée : date à laquelle le serveur TERRE a reçu la DIA
Fin du délai = le jour J
Fin du délai = jour ouvré précédent, par précaution
Identification du type d’aliénation
Identification du rédacteur de l’acte
Identification des
parties à l’acte
Identification des biens
immobiliers aliénés
Identification des droits
sociaux aliénés
 Nom
 Prénom
 Date de
naissance
 Domicile
 Profession





 Identification de la
société dont les parts ou
actions sont cédées
(cf.Kbis)
 Nb de parts/actions
aliénées
 Le parcellaire détenu ou
exploité par la Sté
Nature
Consistance du bien
Désignation cadastrale
Localisation
Classification dans doc.
d’urbanisme
 Mention d’un mode de
production biologique
Prix ou valeur estimée / Modalité de paiement
En cas de démembrement:


Durée de l’usufruit
Aménagement des pourvoir et charges
Droits primant celui de la Safer
Exemptions invoquées
Observations et renseignements complémentaires
Conclusion:
Point sur la régionalisation
22 AVRIL 2016