Des clefs pour comprendre la situation du logement en

Transcription

Des clefs pour comprendre la
situation du logement en France
Janvier 2007
1
• Approches et postures
• Un aperçu historique
• Le contexte, les acteurs et les outils
• Quelles perspectives ?
2
Des clefs pour comprendre la situation du logement en France Janvier 2007
Droits de l’homme et du citoyen (1789) : rien
Le mal-logement :
La loi de 1848 sur le logement insalubre
L’approche catholique sociale ou socialiste utopiste
L’Analyse de Engels
La fondation Abbé Pierre
Adeptes de l’autorégulation du marché ou de
l’interventionnisme (Barre, le TCE, la Gauche
européenne, Attac)
3
L’émergence d’un problème :
le logement des ouvriers en milieu urbain (1830-1850)
• Prise
de conscience européenne et française :
paupérisme important lié à la Révolution Industrielle, dans les villes
• Urbanisation accélérée sous la pression du développement des
industries et de la croissance démographique des populations des
villes (croissance interne, exode rural et immigration)
• Insalubrité des logements
• 1840 : enquêtes des médecins et des enquêteurs sociaux,
démographes sur les conditions dramatiques de logement des
ouvriers dans les grandes villes
• Densité forte d’occupation des logements, sur occupation, absence
d’hygiène, taudis, pas de réglementation …
4
Les « influences » théoriques et
Idéologiques
• Image
de « la Ville malade », misérables et des «logements tanières »
des ouvriers
• Développement des Théories Hygiénistes au 19ème siècle : incitent
à repenser les conditions de vie des plus mal lotis ; lutter contre
l’insalubrité ; améliorer les conditions de santé individuelle et collective
• Deux courants de pensée influant sur la question du logement : le
socialisme utopique et le catholicisme social
5
Deux courants de pensée :
Le catholicisme social réformateur
• Seconde
République :
• construction du problème public et inscription à
l’agenda politique sous l’impulsion des conservateurs
catholiques sociaux de l’Assemblée
• Initiative de 2 frères (de Meulun)
• Projet de loi relatif à l’assainissement et à l’interdiction
de logements insalubres
• Autorité publique doit intervenir (la charité n’est pas
suffisante)
• Vote avec difficulté : opposition des libéraux et des
propriétaires
6
Deux courants de pensée :
Socialisme utopique
• Reconstruire
la société face aux conséquences négatives
du libéralisme économique et de l’industrialisation
• Débute en Angleterre (Robert Owen)
• Penseurs français : Etienne Cabet, Charles Fourier
• Solution aux maux de la ville industrielle : fuir la ville et
recréer des conditions de vie différentes
• Un habitat idéal rationaliste et progressiste
• Construire des modèles, à la campagne pour fonder une
nouvelle société industrielle
• Idées directrices : espaces ouverts, de la verdure,
fonctionnalisme, esthétique, habitat collectif ou individuel
7
• Mais peu de réalisations….
L’analyse de Engels
•
Son œuvre : « la situation des classes laborieuses en Angleterre », 1845
(description des conditions de logement indigne comme l’a fait Villermé en
1841) et « la question du logement » 1897. Engels n’est traduit en français
qu’en1936
•
Son analyse :
Les classes dominées sont toujours mal logées ; extension des conditions de
logement aux classes moyennes ; dissimulation des problèmes par la
bourgeoisie (ségrégation spatiale, quartiers protégées)
•
Ses propositions :
Il condamne les utopistes de droite (les colonies ouvrières de l’autrichien
Sax) et les utopistes de gauche (Owen et Fourrier) comme porteurs de
fausses solutions
Il constate les immeubles vacants et préconise réquisitions et expropriations
comme solutions provisoires (pragmatisme)
Il renvoie au traitement global : « pour mettre fin à la crise du logement, il
8
faut mettre fin à l’exploitation »
• Améliorer l’accès et le maintien des jeunes dans le logement
– augmenter les résidences sociales pour jeunes
• Augmenter la production de logements à loyers accessibles
• Redonner aux aides à la personne leur solvabilisateur
• Mieux répartir les logements sociaux
– Propose un autre décompte des logements pour la loi SRU et
d’étendre le champ d’application
• Éradiquer l’habitat indigne
• Mieux prévenir les expulsions locatives
• Réaffirmer la dimension sociale du parc privé
– Réelle dimension sociale aux avantages fiscaux (plafonds de
ressources et de loyers)
• Renforcer les dispositifs d’urgence et temporaires (CHRS et Cada
• Cohérence entre cohésion sociale et renouvellement urbain
• Garantir le respect des lois (amorce la notion du droit opposable)
9
Loi Barre (1977)
de l’aide à la pierre à l’aide à la personne
• Réforme décisive : aide à la personne pour «solvabiliser» la
demande
• Financement public redirigé vers les ménages pour améliorer leur
solvabilité et leur permettre d’accéder au niveau du marché (loyer ou
prêt pour acquisition)
• APL, éligible sous condition de ressources (locatif)
• Le financement : prêts conventionnés pour la maison individuelle
(taux réduit)
• Idée : soutien aux BTP et aux investissements productifs dans un
contexte de crise économique
• Libre fonctionnement du marché + aides pour y accéder
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PARTIE II: LA CHARTE DES DROITS FONDAMENTAUX DE L'UNION
TITRE IV – SOLIDARITE ARTICLE II-94
Sécurité sociale et aide sociale
1. l'Union reconnaît et respecte le droit d'accès aux prestations de sécurité sociale et aux
services sociaux assurant une protection dans des cas tels que la maternité, la maladie, les
accidents du travail, la dépendance ou la vieillesse, ainsi qu'en cas de perte d'emploi, selon
les règles établies par le droit de l'Union et les législations et pratiques nationales.
2. Toute personne qui réside et se déplace légalement à l'intérieur de l'Union a droit aux
prestations de sécurité sociale et aux avantages sociaux, conformément au droit de l'Union et
aux législations et pratiques nationales.
3. Afin de lutter contre l'exclusion sociale et la pauvreté, l'Union reconnaît et
respecte le droit à une aide sociale et à une aide au logement destinées à
assurer une existence digne à tous ceux qui ne disposent pas de ressources
suffisantes, selon les règles établies par le droit de l'Union et les législations et
pratiques nationales.
11
La gauche européenne (Rocard et DSK)
« un toit pour tous dans une ville solidaire »
•
•
•
Se méfier des « vieilles lunes » telles que la mise en place d’un
service public de l’habitat, la fiscalisation du 1% logement, le
retour au tout aides à la pierre
Préconise distinction secteur public, conventionné, privé
Propose créer la CLU, la Haute Autorité de l’Habitat avec
prérogatives puissance publique
•
Secteur public :
•
Secteur conventionné :
– L’État doit reprendre le pilotage des organismes, de l’Anru, revoir la
vente des logements, surveiller les dérives entre le parc social à deux
vitesses des ESH et des Offices
– On continue les OPAH, les avantages fiscaux mais on surveille bien les
contreparties
• Secteur privé :
– Mettre fin aux dérives discriminatoires et abusives à l’entrée
– Revoir le règlement des ventes à la découpe
– Imposer 20% de logements sociaux dans les opérations de plus de 120
logements
12
Le manifeste anti-libéral d’Attac
Instaurer un droit opposable
Mettre en œuvre des mesures concourant à
l’effectivité du droit au logement :
Création d’un dispositif public :
Le service public du logement
Le pôle financier
L’établissement public foncier
La réglementation des loyers du parc privé
La création d’une autorisation de louer
Une répartition équilibrée du parc social (loi SRU appliquée,
inéligibilité)
Planification d’objectifs adaptés :
Objectifs pluri-annuels de construction de logements publics (250.000/an
pendant trois ans)
Limitation du taux d’effort
Reconsidérer la privatisation du foncier : proposition d’A Sauvy en
1961 !
13
14
L’évolution des politiques
Un mot sur nos voisins
Les grandes lois récentes
15
Des habitations ouvrières
aux Habitations à Bon Marché
(le tournant des 1880’s)
• Tournant « européen »
• Grandes Expo Universelles à Paris (1867 et 1889) avec
sections « Habitations ouvrières »
• 1889 : rue des Habitations ouvrières (Le Creusot,
Mulhouse, …)
• 1er congrès international des habitations ouvrières
• Décembre 1899 :création de la société française des
habitations à bon marché (HBM)
• Changement de terminologie : « HBM » jusqu’en 1950
16
La crise des années 1950 sans précédent
Plan de modernisation de l’Économie (Plan Monnet 1946-1952) :
le logement est sacrifié (sauf en direction de la main d’œuvre); pas de crédit
pour la construction neuve ;
Urbanisation galopante dans les 1950’s :
• Politique nataliste; immigration; progrès médicaux; Baby Boom et exode rural
• Croissance de la population des villes
Insuffisance de l’offre de logements et Augmentation de la vétusté des
immeubles
(surpopulation, pas de sanitaires, pas toujours d’eau courante)
Dysfonctionnement du Marché : inadéquation de l’offre et de la demande
Logements provisoires et d’urgence se développent
Le Plan Courant (1953) : loi foncière (1953) pour trouver des terrains ; le 1%
patronal (de la masse salariale aux OCIL) pour loger les salariés de l’entreprise;
logeco (prime de l’Etat à la construction et des prêts);
l’appel de l’hiver 1954 lancé par l’Abbé Pierre
17
Une réponse les ZUP
(zones à urbaniser en priorité)
• Début 1960’s : toujours les mêmes tensions sur le marché immobilier
• 1950 : 7 500 logements HLM construits
• 1958 : 85 000 HLM, mais bénéficie surtout aux classes moyennes
• Déficit de logements évalué à 4 millions
• Décrets du 31 décembre 1958 : «Urbanisme, HLM, crise du Logement»
• Dont les ZUP ou Zones à urbaniser en priorité (minimum de 500
logements par site)
• Sous l’autorité administrative du Préfet
• Créer de nouveaux quartiers de logement avec les équipements
18
nécessaires
Un aperçu historique :
Un mot sur nos voisins
19
Un mot sur nos voisins:
Quelques chiffres
20
Un mot sur nos voisins:
Quelques chiffres
21
Chez nos voisins
Allemagne :
Aides à la pierre = aides à la personne
Aides à la pierre : régime de 56, les Länder financent la construction de logts
pour personnes modestes ; régime de 68 étend aux revenus intermédiaires ;
régime de 89 les Länder définissent des conventions.
Le Bund dote les Länder qui doivent abonder à parité (actuellement : Bund
15%, Länder 85%)
Les communes attribuent les logements ; le parc conventionné appartient à
divers propriétaires dont privés
La wohngeld créée en 1965, abondé par le Bund et le Land ; la moitié des gens
éligibles la demandent ; 8% la touchent ; elle est non revalorisée ; plafond de
ressources identique à la France
Rénovation urbaine : concerne l’Est
Pas trop de quartiers difficiles.
22
Chez nos voisins
Pays-Bas
Parc social très important (36% parc logements sociaux contre 17% en France)
Aides à la pierre majoritaires
1960-1974 : investissements financés à 100% par prêts bonifiés + subvention de
fonctionnement
1975 : création aides à la personne ; système revu en 1997
Tendance à l’augmentation des aides à la personne et à la réduction aides à la
pierre ; les aides à la personne passent de 21% en 1994 à 51% en 2000
1988 : prêts ouverts à tous investisseurs (… sans succès)
1992 : décentralisation régionale des aides (dotation globale aux 12 régions
1995 : accord de Brutering : l’État n’intervient plus
1993 : objectifs de performance fixés aux WC (woning corporaties) = conventionnement
global
Communes aident à 80% à l’investissement
23
Chez nos voisins
Royaume-Uni
Deux opérateurs : les Communes qui ont un parc social très important ; et les
HA Housing associations (politique Thatcher ventes logement des communes)
Programme d’investissement des communes soumis à l’Etat
TVA sur le neuf : 0%
Aides globales aux investissements en baisse : de 77% en 1992 à 54% en
2000
Encadrement des loyers des communes : jusqu’en 1990 par l’État, depuis par
les communes elles-mêmes
Communes agissent directement et non pas par offices
Tendance lourde à imposer aux communes le désengagement
Énormes enjeux de renouvellement urbain
Écosse : mise en place d’un droit opposable pour les populations démunies
24
Les politiques de l’Habitat depuis 1945 :
L’histoire du logement en 12 dates
1948
1954
1957
1971
1977
1990
1998
2000
2003
2004
2005
2006
: Loi sur les loyers
: Hiver et action de l’Abbé Pierre
: Mise en place des ZUP
: création de l’ANAH
: Réforme des financements
: Loi Besson et Droit au logement
: Loi sur les exclusions
: Loi SRU
: Loi Rénovation Urbaine
: Loi Responsabilités locales
: Plan de cohésion sociale
: Loi Engagement National pour le Logement
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Les grandes lois récentes :
• La loi SRU Solidarité et renouvellement urbains
(2000)
• La loi de Programmation pour la ville et la
rénovation urbaine (2003)
• La loi Libertés et Responsabilités locales (2004)
• La loi de Programmation pour la cohésion sociale
(2005)
• La loi Engagement National pour le Logement
(2006)
26
La loi SRU Les communes et les 20% de
logements sociaux (au 1.1.2005)
Ain
Prévessin-Moëns (4 261) 11,7 % ; Thoiry (4 063) 12,7 % ; Saint-Denislès-Bourg (4 921) 3,5 % ; Viriat (5 288) 12,6 % ; Beynost (3.530) 4,7 %
; Dagneux (3 757) 9,1 % ; Reyrieux (3 683) 6 %.
Rhône
Anse (4 744) 18,7 % ; Brindas (4 555) 4,1 % ; Caluire-et-Cuire (41
233) 15,6% ; Champagne-au-Mont-d'Or (4 955) 13,9 % ; Chaponost (7
832) 0,0 % ; Charbonnières-les-Bains (4 377) 6,5 % ; Charly (3 874)
0,8 % ; Chazay-d'Azergues (3 903) 5,2 % ; Craponne (8 002) 11 % ;
Dardilly (7 589) 13,9 % ; Écully (18 011) 18,2 % ; Francheville (11 324)
11,3 % ; Grézieu-la-Varenne (4 133) 6,2 % ; Lentilly (4 719) 5 % ; Lyon
(445 452) 18,1 % ; Oullins (25 183) 16,5 % ; Saint-Cyr-au-Mont-d'Or
(5 392) 4,3 % ; Saint-Didier-au-Mont-d'Or (6 154) 2,2 % ; SainteFoy-lès-Lyon (21 193) 9,4 % ; Saint-Genis-Laval (19 221) 16,7 % ;
Saint-Genis-les-Ollières (4 743) 6,2 % ; Tassin-la-Demi-Lune (15 977)
9,8 % ; Vaugneray (4 175) 8,2 % ; Chassieu (9 049) 14,1 % ; Communay
(3 883) 6,7 % ; Corbas (9 259) 10,4 % ; Genas (11 140) 6,0 % ; Genay
(4 657) 18,2 % ; Meyzieu (28 009) 18,5 % ; Mions (10 283) 11,7 % ;
Saint-Symphorien-d'Ozon (5 063) 5,3 % ; Ternay (4 618) 9,2 % ;
Limas (4 151) 16,8 %.
Paris (2 125 246 habitants) 14,3 %. ; Neuilly-sur-Seine (59 848) 2,6 % ;
Boulogne-Billancourt (106 367) 10,5 % ; Saint-Maur-des-Fossés (7327
069) 5,5 %
Loi d’orientation et de programmation
pour la ville et la rénovation urbaine
(1 août 2003)
• Réduction des inégalités dans les ZUS (création d’un
observatoire national)
• Programme national de rénovation urbaine
• Création de l’ANRU (articles 10 à 17)
• Développement des activités économiques (extension des ZFU :
articles 23 à 34)
• Réforme du surendettement
• Sécurité dans les immeubles (article 18)
28
L’ANRU
• Les objectifs en matière de logement social (loi
2003 modifiée 2005)
– une offre nouvelle de 250 000 logements
– la démolition de 250 000 logements
– la réhabilitation de 400 000 logements
dans le cadre de projets de rénovation des quartiers portant
également sur la résidentialisation, l’aménagement des quartiers, la
réorganisation des espaces d’activité économique et commerciale…
• Les quartiers concernés – les ZUS – GPV - ORU
– des quartiers hors ZUS de « caractéristiques économiques et
sociales analogues »
29
Loi Responsabilités locales
(13 août 2004)
Les points forts :
• Art 60 : le contingent Préfet
• Art 61 les délégations de compétence
• Art 63 les conventions globales de patrimoine avec
les organismes
• Art 65 Le PDALD et le FSL
• Art 201 Prolongement de deux ans délai réalisation
des aires d’accueil des Gens du voyage
30
Loi responsabilités locales
Convention globale de patrimoine (art 63)
• Bailleur-Etat, six ans, juxtaposition / substitution conv APL
• Grille de classement, plan des ventes,engagements qualité
service et gestion sociale
PDALD et FSL (article 65)
• Intégration notion logement décent et indépendant, des
fournitures eau, énergie et téléphone dans le FSL
• Le PDALD reste d’élaboration conjointe
• Le FSL : financement assuré par le département et est
transféré au 1/1/2005
• Le PCG rend compte annuellement au comité du PDALD
31
Loi de Programmation pour la
Cohésion sociale 18 janvier 2005
•
•
•
•
•
Engagement financier pluri-annuel :
Production des logements locatifs publics passe
de 80.000 à 120.000 par an
Mobilisation du parc privé (loyers conventionnés ou
réglementés avec Anah passent de 20 à 40.000)
Primo-accédants passent de 100 à 200.000
Prévention des expulsions, rôle accru des
commissions départementales de médiation
32
Cohésion sociale
Mobilisation du parc public :
•
Accroissement places CHRS, CADA, Maisonsrelais
•
Construction 500.000 logements en 5 ans hors
ANRU dont 80.000 en 2005
•
Légalisation des mesures de prévention des
expulsions
33
Cohésion sociale
Mobilisation du parc privé : (art 107 à 123)




loyers conventionnés ou réglementés avec Anah passent de
20 à 40.000 par an ; les crédits passeront de 70M€ en 2005
à 140M€ ensuite (art 107)
Taux de déduction forfaitaire de 40% dans le neuf et l’ancien
si location à organismes agréés (avec plafonds de ressources et
plafonds de loyers) (art 109)
Exonération pendant 3 ans de la contribution annuelle sur les
revenus locatifs pour les logements vacants reloués
conventionnés (art 112)
Simplification et harmonisation des divers régimes de police
administrative pour lutter contre l’habitat insalubre et indigne
(par ordonnances) (art 122)
34
• Le contexte,
les acteurs et les outils
35
Le contexte:
 Quelques chiffres
 L’évaluation des besoins
 Bulle spéculative ou crise structurelle?
36
Le contexte : quelques chiffres
Évolution de la construction
37
France entière : logements commencés de
1980 à 2003
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Individuels purs
collectifs
38
02
00
Individuels groupés
20
20
98
96
19
19
94
19
92
19
90
19
88
86
19
19
84
19
82
19
19
80
0
Le contexte:
Quelques chiffres
39
Le contexte:
Quelques chiffres
40
EVALUATION DES
BESOINS
• Les données:
– Croissance démographique ( migratoire
et naturelle)
– Évolution de la taille des ménages
– Dynamisme économique
– Situation du marché: Niveaux de loyer,
demande HLM, prix des transactions
(neuf et ancien)
41
EVALUATION DES
BESOINS
• La méthode:
Les besoins en logements sont constitués de
trois facteurs:
– la démographie
– Le renouvellement du parc
– Le besoin de fluidité du marché
42
EVALUATION DES
BESOINS
•
La démographie:
Elle se constitue de trois éléments:
4. La croissance naturelle: Solde entre
naissances et décès
5. La croissance migratoire: Solde entre les
arrivées et les départs
6. L’évolution de la taille des ménages:
Décohabitations, regroupements
43
EVALUATION DES
BESOINS
•
Le renouvellement du parc:
Il est issu de l’évolution du parc:
4. Transformation de logements en une
autre affectation, voire en résidences
secondaires, ou l’inverse
5. Disparition de logements par
obsolescence
44
EVALUATION DES
BESOINS
• Le besoin de fluidité du marché:
Pour fonctionner, le marché du logement a
besoin de suffisamment de logements
vacants pour permettre la rotation. Sinon,
il se tend, les prix montent, la mobilité
diminue.
45
EVALUATION DES
BESOINS
•
Les calculs:
Nécessité d’élaborer :
3. des hypothèses sur les différentes
variables: démographie, taille des
ménages, renouvellement du parc, besoin
de fluidité.
4. des objectifs sur la segmentation du
marché: Locatif et accession, libre et
aidé.
46
EVALUATION DES
BESOINS
• Les erreurs de l’INSEE:
– Sous-estimation de la croissance
démographique, tant naturelle que migratoire;
– Sous-estimation de la baisse de la taille des
ménages;
– Non prise en compte du besoin de
renouvellement du parc;
– Non prise en compte de l’impact de la mobilité
géographique
47
EVALUATION DES
BESOINS
• Les conséquences de cette sousestimation:
– Des besoins estimés à 290 000
logements par an (INSEE en 2002)
– Des besoins réels probablement
supérieurs à 500 000 par an
48
Le contexte:
Bulle spéculative ou
crise structurelle ?
 Bulle spéculative = résultat des acteurs
économiques qui anticipe une hausse et
entretiennent artificiellement cette hausse
 Crise structurelle = résultat du déficit entre
offre et demande, ou plus précisément entre
marché du logement et besoins
49
Le contexte:
Bulle spéculative ou
crise structurelle ?
• Compte tenu de la sous production
passée et des perspectives
démographiques,
La crise est structurelle et durable
50
51
Les acteurs
Les bailleurs
Les maires
Les présidents d’EPCI
Les autres partenaires : 1% logement,
organismes
• l’usager ou l’individu
• Le Préfet (la DDE)
•
•
•
•
52
Les acteurs
Les bailleurs sociaux
(OPAC, OM, SA, SEM)




Vocation sociale de droit (L411 du CCH) #
équilibre de gestion
Plan stratégique de patrimoine
Politique de peuplement (attributions) (L441)
Gestion de proximité
53
Les acteurs
Les maires
Urbanisme et Aménagement (PLU, lotissements,
opération cœur de village,)
 Membre de droit de la commission d’attribution,
éventuellement délégataire des réservations préfectorales
 Rôle d’alerte (population sociale, ccas, péril et
insalubrité)
 Impliqué dans le projet de renouvellement urbain en
liaison étroite avec les bailleurs (convention RU et
GUP)
 Peut apporter garanties et aides financières
54
Les acteurs
Les Présidents d’EPCI
• Maître d’ouvrage des SCOT,
 Compétence Habitat, maître d’ouvrage des
PLH, des OPAH, programmation logements
 Maître d’ouvrage du renouvellement urbain en
liaison étroite avec les bailleurs (convention
RU et GUP)
55
Les acteurs
Le 1% logement
• Participation des employeurs à l’effort de
construction (0,45% de la masse salariale)
• L’Anpec contrôle la collecte, l’Uesl contrôle
l’utilisation, gestion paritaire.
• Sommes considérables en jeux :
Utilisation : prêts au salariés, Pass-travaux et locaPass, prêts aux organismes (plans de relance),
utilisation automatique dans montage financier
opérations de démolition et les dossiers ANRU
56
Les acteurs
L’usager
• L’usager ou l’individu est un demandeur, un acteur :
 Un demandeur de logement (n° unique), de subvention
(APL, FSL, Prêt taux zéro, Anah bailleur ou occupant)
 Un acteur : un investisseur (amortissement), un
propriétaire (rapports locatifs), un participant
associatif (représentation)
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Les acteurs
Le Préfet
• Le Préfet (DDE,DDASS, Pref) doit mettre en œuvre une
politique globale cohérente :
 Programmation et définition des priorités (ANRU, ANAH,
logement social)
 Peut utiliser son droit de réservation de 20%
 Anime les dispositifs de régulation et de contrôle : PDALPD,
commission mensuelle, CDAPL
 Prévention des expulsions (les Comex)
 Numéro unique, accords collectifs, SLS, loi SRU
 Assure le contrôle HLM (réglementation, SLS, décret gardien,
loyers) et le conventionnement
 Anime les dispositifs nouveaux : insalubrité et saturnisme,
rapports locatifs
 Accorde ou refuse le concours de la FP pour les expulsions
58
• Le contexte, les acteurs et
les outils
59
LES OUTILS
• Financiers:
– Aide à la pierre
– Aide à la personne
• Fiscaux:
– Réductions de TVA
– Amortissement fiscal (Périssol, Besson)
• Partenariaux:
– OPAH,PLH, politique de la ville
60
PIB : 1689
milliards €
Aides
personnelles et
avantages
conférés au
logement
61
Les avantages conférés
62
L’aide à la pierre
• Pour la création de logements:
– Le PLUS (prêt locatif à usage social):
Bénéficie d’une subvention de l’Etat, d’un
prêt bonifié de la CDC (3,45% sur 35
ans), de l’exonération de la TFPB pendant
15 ans et de la TVA à 5,5%
– Le PLA-I (prêt locatif aidé d’intégration)
Subvention majorée, prêt à 2,95%
– Le PLS (prêt locatif social)
63
Logement locatif social: les types
de financement
L’offre nouvelle (neuf ou ancien)
PLI (pm)
PLS
Ressources
des
locataires
PLUS
Référence
Loyer
maximal
de
location
PLA-i
La réhabilitation de logements existants
PALULOS
64
L’aide à la pierre
• Pour la création de logements:
– Le PTZ (prêt à taux zéro): prêt
complémentaire à destination des
particuliers
• Pour la réhabilitation:
– La PALULOS (parc HLM)
– L’ANAH (propriétaires privés)
65
Les aides personnelles
66
Bénéficiaires APL
Bourg-enBresse
Mâcon
France
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
01
23 675
23 815
23 193
22 382
22 228
21 703
21 080
20 857
71
28 066
27 353
26 702
25 992
25 842
24 815
24 132
23 876
2 757
512
2 723 568
2 466 157
2 684 583
2 642 917
2 601 677
2 533 765
2 484 430
CAF
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Bourg-enBresse
01
3 912
4 042
3 594
3 434
3 575
3 923
4 209
4 352
Mâcon
71
5 826
5 736
5 200
5 126
5 027
5 333
5 731
6 196
1 087 861
1 120 251
1 072 258
1 051 725
1 068 923
1 120 844
1 120 844
France
Bénéficiaires du RMI au 31 décembre
1 266 429
67
LES REDUCTIONS DE TVA
La TVA à 5,5% a progressivement été
instituée en faveur:
• Des travaux de gros entretien des
organismes HLM
• Des mêmes travaux pour les
particuliers
• Des opérations PLUS
• Des opérations PLS
68
4,7 Milliards €
69
10,9 Milliards €
70
LES AIDES FISCALES
• Exonération d’impôt sur les sociétés pour
les organismes HLM
• Amortissement fiscal (Périssol, De Robien
et Borloo): déduction fiscale d’une partie
de la valeur du bien en contrepartie d’un
engagement de location minimal de 9 ans,
avec plafonds de loyer et avec ou sans
conditions de ressources des locataires
71
L’OPAH
• Opération programmée d’amélioration
de l’habitat: Permet, sur un
territoire donné, et sur la base d’un
diagnostic préalable, de mobiliser
les propriétairs privés pour rénover
leur patrimoine grâce aux aides de
l’ANAH et d’autres partenaires
(département, communes)
72
LE PLH
• Le Programme local de l’habitat:
Procédure concertée menée à
l’échelle d’un territoire homogène en
termes d’habitat permettant de
mobiliser tous les partenaires
concernés et tous les outils
disponibles pour une politique
d’amélioration de l’offre et des
conditions d’accès au logement
73
La politique de la ville
• Destinée à améliorer les conditions de vie
dans les quartiers en difficultés, la
politique de la ville fait partie des contrats
de plan État Région par le biais des
contrats de ville
• Les contrats de ville 2000-2006 sont
rénovés dans les CUCS Contrats Urbains de
Cohésion Sociale 2007-2009
• C’est une démarche globale:
Logement,santé, sécurité, emploi...
74
75
• Nombre de ménages : 24 millions
– 11 millions locataires dont 4,5 HLM
• 5,4 millions perçoivent 12,6 milliards € d’aides
personnelles au logement
– 13 millions propriétaires
• Dont 0,7 million perçoit 1,3 milliard € d’aides
personnelles au logement
76
77
78
Le taux d’effort
79
Taux d’effort
80
81
Les questions récurrentes
• Logement aidé spécialisé ou logement pour tous
(depuis Villermé et Jules Guesde jusqu’au « un logement pour
tous ou des HLM pour pauvres ») : remise en cause des
•
•
•
•
plafonds de ressource ?
Arbitrage du trépied : aides à la pierre, aides à la
personne, aides fiscales
Réhabilitation ou démolition
Logement bien de consommation et d’usage mais aussi
bien d’investissement
Mixité sociale et droit au logement
82
Les questions rarement posées
• Et si on dissociait foncier et construction (cf les
Pays-Bas)
• Rôle de l’État ou des Collectivités ?
• Problème de logement ou problème de précarité ?
• Remise en cause du droit sacré à la propriété:
problème de la valorisation des terrains dans les
documents d’urbanisme
• Remise en cause du droit au maintien dans les lieux ?
• Distinguer construction et gestion du parc locatif
social
83
Déclaration universelle des Droits de l'Homme
Adoptée par l´Assemblée générale de l’ONU
le 10 décembre 1948
Article 25.
Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé,
son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation,
l'habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services
sociaux nécessaires ; elle a droit à la sécurité en cas de chômage, de
maladie, d'invalidité, de veuvage, de vieillesse ou dans les autres cas de
perte de ses moyens de subsistance par suite de circonstances
indépendantes de sa volonté.
84
Le droit au logement opposable en Écosse
1999-2002 : Homelessness Task Force : élaboration du droit opposable
Obligation pour les communes d’élaborer une stratégie du homelessness
Obligation de fournir des infos
Obligation de fournir un logement durable aux homeless prioritaires
Population concernée : cinq conditions :
Être éligible à une aide
Être homeless « mal logé »
Avoir un besoin prioritaire
Être de bonne foi « involontairement homeless »
Avoir un lien territorial par défaut
2003 : Homeless Act :
Suppression progressive des priorités avant 2012
Réduction progressive des critères d’intentionnalité
Supression à terme du lien territorial
85
Plafonds de loyer en zone C ou en zone
III et plafonds de ressources selon
les différents produits logement
Anah Intermédiaire sans travaux PLS
Loyer au M²
surface utile
ou fiscale
Deux personnes
21 822 €
29 332 €
6,79 €
20 868 €
27 865 €
16 052€
21 435€
8 827 €
12861 €
5,68 €
Anah social
4,82 €
4,52 €
Anah très social dérogatoire
5,15 €
Anah très social
4,63 €
PLA-I
Célibataire
Plafonds
ressources :
7,52 €
Anah social dérogatoire
PLUS
Plafonds
ressources :
4,01 €
86
Célibataire
1pers +
1 enfant
Couple +
1 enfant
RMI mensuel jusqu’au 31-12-2006
433 €
779 €
779 €
Plafonds ressources imposables pour HLM
hors Paris au 1-1-2007
1 388€
1 786€
2 148 €
SMIC mensuel brut (151,67h) au 1-07-2006 1 254 €
Loyer logt HLM T4 70M² (4€ M² mensuel SU)
280 €
Montant loyer mensuel
400 €
Revenu imposable annuel (salaire mensuel
1.500€)
13 000€
APL
0€
Revenu imposable annuel (RMI)
5 000 €
APL mensuelle
225,68 €
87
Bibliographie :
Crise et politique du logement, collection Regards sur l’actualité n°320,
avril 2006, La Documentation Française. Articles de M Mouillart, A-M Fribourg,
Christophe Robert, René Ballain, J-C Driant
La crise du logement : des chiffres pour comprendre, des pistes pour agir,
Patrick Grépinet, L’Harmattan, septembre 2006
L’état du mal-logement en France, rapport annuel 2006, Fondation Abbé
Pierre
11° rapport du haut comité pour le logement des personnes défavorisées,
la documentation française, décembre 2005 : Face à la crise, une
obligation de résultat
Le logement de demain, pour une meilleure qualité de vie, rapport 2005 du
Conseil Économique et Social
la politique du logement en question, article de Ph Zittoun in revue
Mouvements n°35 février 2005
88
Logement : quelques adresses
•
•
•
•
•
•
•
•
•
http://www.vie-publique.fr/politiques-publiques/
http://www.vie-publique.fr/politiques-publiques/logement-social/index/
http://www.vie-publique.fr/politiques-publiques/politique-ville/index/
http://www.logement.gouv.fr/
http://www.legifrance.gouv.fr/
http://www.anil.org/ infos et simulations
http://www.caf.fr/catalogue/ catalogue des prestations et simulations
http://www.indices.insee.fr/
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr faire « rechercher sur le site : Comptes •
•
•
•
http://www.comite-actions-logement.org
http://www.globenet.org/dal Droit Au Logement
http://www.fondation-abbe-pierre.fr/rml.html Rapport 2006
http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/ 11° rapport Haut
•
•
•
logement»
Comité Logement
http://www.bip40.org/fr Baromètre des Inégalités et de la Pauvreté
http://www.inegalites.fr/
http://www.gauche-en-europe.org/ les positions de la gauche sociale-démocrate
Rocard et DSK
89

Des clefs pour comprendre la situation du logement en

Transcription

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