L`agent immobilier perçoit-il une rémunération

Patrimoinorama
L’agent immobilier perçoit-il une rémunération dans le cas d'une préemption ?
09-11-2007
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 26 septembre 2007, vient confirmer que «
l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires
immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué ».
Il y a là rien de nouveau et les professionnels le savent bien.
Pour la Cour de cassation,l’obligation au paiement est conditionnée à sa mention dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Un peu comme dans un procès : tout ce qui est mentionné, rien que ce qui est mentionné.
Arret de la Cour de Cassation
Chambre civile 3
26 septembre 2007
N° de pourvoi : 06-17337
Sur les deux moyens réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 mai 2006), que la société Centraventes a donné mandat à la société
Cogest Devouassou immobilier de rechercher, en vue de son acquisition, un ténement immobilier moyennant une
rémunération à la charge du mandant ; qu'une promesse de vente a été signée entre l'association Loisirs vacances
tourisme Les Cimes et la société Centraventes, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Century 21 ; que la
commune de Chamonix Mont-Blanc ayant exercé son droit de préemption, la société Cogest Devouassou immobilier,
se prévalant des mentions de la déclaration d'intention d'aliéner reçue par la commune le 31 janvier 2003, a assigné
cette dernière en paiement de la somme de 135 105,85 euros correspondant au montant de sa commission ;
Attendu que la commune de Chamonix Mont-Blanc fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1 / que les conditions de la vente conclue en vertu d'un droit de préemption sont fixées par le dernier accord des parties
; que l'offre de vente formulée par le vendeur au titulaire d'un droit de préemption n'obéit à aucune condition de forme et
peut résulter de tout document autre qu'une DIA ; que lorsque la DIA initialement adressée au préempteur est
complétée ou modifiée par un document ultérieurement adressé par le vendeur au préempteur, c'est ce dernier
document qui manifeste l'offre du vendeur et qui, si il est accepté par le préempteur, forme l'accord des parties sur les
conditions de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la lettre recommandée adressée le 13 mars
2003 par le notaire de la venderesse à la commune de Chamonix, préempteur, et modifiant la DIA du 31 janvier 2003, ne
valait pas accord des parties, motif pris de ce que cette lettre ne répondait pas en la forme à une DIA ; qu'en statuant
ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ainsi que l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ;
2 / qu'il résulte des mentions de l'arrêté de préemption du 24 mars 2003 que la commune de Chamonix a exercé son
droit de préemption au regard des conditions de vente fixées par la lettre du notaire de la venderesse, lettre en date du
13 mars 2003, et qui modifiait les conditions de vente énoncées par la DIA du 31 janvier 2003 ; qu'en énonçant que la
commune de Chamonix avait fondé sur la DIA du 31 janvier 2003 sa décision d'acquérir le bien par préemption, la cour
d'appel a dénaturé les termes de l'arrêté susvisé, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
3 / que le juge civil est lié par la chose décidée par l'autorité administrative ; que, par arrêté du 24 mars 2003, le
maire de la commune de Chamonix avait décidé d'exercer le droit de préemption de la commune sur le bien vendu par
l'association Loisirs vacances tourisme en acquérant les parcelles litigieuses aux conditions formulées par la lettre du
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notaire en date du 13 mars 2003 et par le compromis de vente conclu entre la venderesse et l'acquéreur initial,
compromis qui était visé par la lettre et annexé à cette dernière ; que ni la lettre du notaire, ni le compromis de vente
n'incluaient au titre des conditions de la vente le paiement de la commission d'agence de l'acquéreur ; qu'en
considérant néanmoins que la commune de Chamonix devait payer, au titre de la vente, le montant de la commission
due par l'acquéreur à son agent, la cour d'appel a méconnu la chose décidée par l'autorité administrative, violant ainsi
le principe de la séparation des pouvoirs ;
4 / qu'il résulte des termes de la lettre du notaire de la venderesse, en date du 13 mars 2003, que les conditions de la
vente telles que formulées par la DIA du 31 janvier 2003 étaient modifiées, le bien immobilier vendu comportant
d'autres parcelles que celles initialement visées par la DIA ; que, s'agissant des autres conditions de la vente, la lettre
du notaire renvoyait au compromis de vente conclu entre la venderesse et l'acquéreur initial, compromis qui était
annexé à la lettre ;
que le compromis de vente ainsi annexé ne stipulait pas le paiement d'une quelconque commission à l'agent de
l'acquéreur, commission qui serait incluse, directement ou indirectement, dans le prix de vente ; qu'en énonçant que la
lettre susvisée "rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur", la cour d'appel a dénaturé les
termes de la lettre du notaire, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
5 / que la vente est formée par l'accord des parties ; que par acte authentique de vente en date du 3 juin 2003, la
commune de Chamonix a acquis les parcelles litigieuses pour le prix total de 1 981 838 euros, commissions d'agence
comprises ; qu'en considérant que la commune de Chamonix était redevable d'une somme complémentaire de 135
105,85 euros qui s'ajouterait au prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en
charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant
conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la
déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de
dénaturation, des termes du courrier du notaire en date du 13 mars 2003 et des dispositions de l'arrêté du maire de la
commune de Chamonix en date du 24 mars 2003, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la décision de
préemption était fondée sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner du 31 janvier 2003, laquelle mentionnait
l'intermédiaire chargé de la recherche du terrain et son droit à commission, et que la lettre du notaire rappelait l'existence
d'une commission à la charge de l'acquéreur, a pu en déduire, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs ni les
stipulations du contrat de vente conclu entre la commune et l'association que la commission de la société Cogest
Devouassoux immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de
préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration
d'intention d'aliéner ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Chamonix Mont-Blanc aux dépens ;
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