ZAC ou lotissement ?

ZAC ou lotissement ?
Conseils pour le choix d’une
procédure
SIPAC/AA - DDE 49 - septembre 2007
GÉNÉRALITÉS
Avant de choisir une procédure, la
collectivité doit :
Réfléchir à son choix d’urbanisation
Où ?………………….réflexion urbanisme (PLU)
Quoi ?………………réflexion habitat, équipements,
(PLH-SCOT-PDU)
Combien ?……….rythme d’urbanisation…
Et réaliser des études préalables
Dans le cadre du PLU
Des orientations d’aménagement = AMO
Un pré diagnostic (fiche 22)
Le choix de la meilleure procédure va dépendre…
… du contexte foncier :
ZAC
permet le lancement du projet
sans maîtrise des terrains
projet cohérent dans sa
globalité
Permis d’aménager
nécessite la maîtrise foncière
avant de lancer le projet
risque d’enclaves ou de
limites incohérentes
… du niveau des équipements souhaités :
ZAC
Permis d’aménager
permet de réaliser un projet
complexe intégrant logements
divers et nombreux
équipements publics
est plutôt destiné à la desserte
de lots dont la destination est
pressentie avec peu
d’équipements publics
… de la taille de l’opération :
ZAC
peut être multi-sites
Permis d’aménager
une opération par unité
foncière
… du rythme d’urbanisation :
ZAC
Permis d’aménager
permet de lancer un grand
projet réalisable sur plusieurs
années
va se réaliser en une seule fois
dans un délai imparti
(validité du permis d’aménager 2 ans
pour commencer, pas d’arrêt >1an)
… du souhait de la collectivité de s’impliquer
dans le projet :
ZAC
Permis d’aménager
engagement fort de la collectivité
• décision du conseil municipal
• études financées par la
collectivité
vé
pr i
lic
b
pu
• respect des règles et
orientations d’aménagement
du PLU
• avis puis autorisation du
maire sur permis d’aménager
… du souhait de la collectivité de s’impliquer
dans la réalisation :
Permis d’aménager
ZAC
régie
concédée
suivi
administratif et
financement par
collectivité
mise en
concurrence pour
choix
d’aménagement
Public
régie
financement
public
Privé
concédé
mise en
concurrence
avec choix
urbaniste
pas de choix
financement
privé à
l’intérieur de
l’opération
Concession
d’aménagement (signée
entre coll. et A)
Concession
d’aménagement
participation
financière étudiée
financement à la charge
de l’aménageur
… du souhait de la collectivité de s’impliquer dans
l’acquisition des terrains :
ZAC
concédée
le concessionnaire
acquiert les
terrains :
•à l’amiable
•par préemption
•par expropriation
Permis d’aménager
régie
Public
la commune acquiert
les terrains :
• à l’amiable
• par préemption
• par expropriation
Privé
Pas d’expropriation
possible par
l’aménageur
LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE
ZAC
L’article L 311.1 du code de l’urbanisme
définit la ZAC
« la collectivité réalise ou fait réaliser
l’aménagement et l’équipement de terrains en
vue de de les céder ou de les faire concéder à des
utilisateurs publics ou privés »
=
•
•
produire des constructions
réaliser équipements publics d’infrastructure
de superstructure
Le déroulement de la procédure
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
prescription de la ZAC
études pré-opérationnelles
concertation préalable
bilan de la concertation
constitution dossier création
approbation dossier création
constitution dossier réalisation
approbation dossier réalisation
constitution programme de consultation du
concessionnaire
attribution de la concession d’aménagement
Les études préalables nécessitent une
équipe pluridisciplinaire …
•
•
•
•
•
urbaniste paysagiste (scénarii d’aménagement)
spécialiste AEU ou Développement Durable
spécialiste environnement
géomètre, VRD, géotechnicien
spécialiste aménagement (stratégie, financier,
administratif)
(CF fiche 23)
… pour élaborer le dossier de création
(article R 311.2 )
•
•
•
•
•
•
rapport de présentation
plan de situation
plan de délimitation
étude d’impact
régime fiscal
mode de réalisation (facultatif)
… pour répondre aux enjeux d’un
développement durable :
•
•
•
•
mixité sociale
prise en compte de l’environnement
intérêt économique
gouvernance
Pendant cette phase, la commune :
•
•
•
engage la concertation (fiche 27)
engage la modification ou la révision de son
document d’urbanisme (si besoin)
étudie les modalités d’acquisition du foncier
L’article R 311.7 définit le dossier
de réalisation
•
•
•
•
programme des équipements publics
programme global des constructions
plan de financement du projet
complément d’étude d’impact (facultatif)
Attribution de la concession
la loi du 20 juillet 2005
et le décret du 31 Août 2006
•
obligent à la mise en concurrence pour
le choix d’un aménageur (fiche 30)
la commune doit réaliser un programme
dossier de réalisation (fiche 31)
la commune doit piloter et financer les études
jusqu’à l’attribution de la concession
la commune doit consulter suivant le code
des marchés publics pour choisir l’équipe
d’étude (+ l’AMO)
(fiche 25)
Choix du mode d’organisation des études
Choix 1 -
recours à un AMO
• prépare les appels d’offre
• manage les intervenants
Choix 2 -
recours à un groupement capable de
réaliser l’ensemble des études
• la commune manage
Choix 3 -
recours à une société d’études
• chargée du management général
• chargée d’une partie des études
• déléguée pour passer et manager
les études complémentaires
L‘impact financier pour la collectivité
•
meilleure maîtrise des coûts du foncier (à l’achat
et à la vente) par la création d’un périmètre
global cohérent et la possibilité d’expropriation
•
Participation financière « juste » de l’aménageur
à tous les équipements publics induits par
l’opérateur
•
Possibilité de modifier le régime fiscal ordinaire
(suppression de la TLE)
conclusion
La ZAC :
une procédure intéressante destinée
à l’aménagement de zones
relativement complexes qui
méritent l’implication forte de la
collectivité