La note de synthèse

Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Domaine d’Artémis »
à Yerres
Allée du Parc / 104 rue Paul Doumer • 91330 YERRES • ESSONNE (91)
Objectif d’investissement :
Optimiser sa fiscalité / Sécuriser son épargne immobilière
Le choix de PERL : Yerres
Le parc Caillebotte
Les rives de l’Yerres
 Une qualité de vie exceptionnelle à 20 km de Paris :
Yerres propose un cadre de vie résidentiel avec un
centre ville ancien très commerçant et un tiers de son
territoire consacré aux bois et jardins, dont le Parc
Caillebotte en cœur de ville.
 La proximité des trois principaux bassins d’emploi du sud
de Paris permet à ses habitants de bénéficier du
dynamisme francilien :
 À 30 min d’Orly, de Rungis ou d’Evry
 Facilité d’accès à Paris, 19 min par le RER D
 Yerres séduit une population jeune et active de cadres
et de familles : plus de 80% de ses habitants ont moins de
60 ans et 45% ont entre 30 et 60 ans.
Accès :

Par la route : accès rapide par la N6 et N19

Par le RER D - station Yerres (à 10 min en
bus) : Paris-Gare de Lyon en 19 min

Par le bus : ligne Optile 1, arrêt « Rue du
Parc » à 100 m
« Le Domaine d’Artémis »
12 appartements PERL en diffus dans une copropriété
de 1 bâtiment (21 logements) et 7 maisons.
 En lisière de forêt, à 10 min en bus de la gare RER et du
centre ville, dans un environnement calme et résidentiel,
constitué de maisons individuelles et de petits immeubles.
Au total : 84 appartements et 32 maisons
Rémunération du syndic à la charge du bailleur.
 Sélection PERL : 12 appartements dans un bâtiment de 3
étages seulement, du 2 pièces au 3 pièces, tous bien
orientés (sud-est/ouest) et prolongés pour certains de
balcons ou terrasses avec jardins. Parking.
 Label BBC
PERL • 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS • Tél. 01 45 00 55 27 • www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
14/05/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Domaine d’Artémis »
à Yerres
Allée du Parc / 104 rue Paul Doumer • 91330 YERRES • ESSONNE (91)
Eléments financiers




Durée du démembrement : 17 ans
Acquisition de la nue-propriété : 56 % de la valeur de la pleine propriété
Budget investissement en nue-propriété : 2P à partir de 99 500 € avec parking, hors frais d’acquisition
Frais de notaire réduits : calculés sur la valeur de la nue-propriété
Calcul de la valeur économique de l’usufruit
Prix nue-propriété hors parking
Prix moyen pondéré NP TTC/m² hors parking
2 145 €
Prix moyen habitable NP TTC/m² hors parking
2 190 €
Prix pleine propriété hors parking

Valeur locative : loyer 12,60 €/m²/mois
soit un rendement brut de 3,72 %
(prix moyen pleine propriété parking compris)

Valeur économique de l’usufruit = somme des loyers
perçus nets, actualisés sur la durée de l’usufruit : 44 %

Valeur économique de la nue-propriété : 56 %
Taux d’occupation :100 % - Charges, tvx & taxes : 23 %
Prix moyen pondéré PP TTC/m² hors parking
3 830 €


Indexation des loyers et charges : 1,50 %
Prix moyen habitable PP TTC/m² hors parking
3 910 €

Actualisation des flux : 2,5 %
Emplacement de stationnement aérien : prix pleine propriété : 8 000 € / prix nue-propriété : 4 480 €
Éléments techniques
Calendrier
Notification & notaire
Date de début des travaux
4T 2013
Date de notification prévisionnelle
Date de livraison prévisionnelle
2T 2016
Notaire : SCP GUILBERT BIGOT GAILLOT et WUHRAMM
Important :
PC purgé
Agrément obtenu
3T 2014
Ordre du dépôt de garantie : Maître Anne-Sophie AGESSY
Montant du dépôt de garantie : 2,5% du montant TTC de
l’acquisition en nue-propriété
Construction : CFH (Les Nouveaux Constructeurs)
La société CFH (Consortium Français de l’Habitation), filiale du groupe “Les Nouveaux Constructeurs” depuis
2007, a été créée en 1976. Spécialisée dans le résidentiel haut de gamme en Ile-de-France tant en collectif
que dans les maisons individuelles, CFH est aujourd’hui un acteur reconnu de la promotion immobilière en
Île-de-France.
Usufruitier : SAEM HABITER YERRES
Créée en 2003 pour mettre en place la politique de logement social de la ville de Yerres, la SAEM Habiter à
Yerres gère déjà plus de 300 logements sur la commune. De nombreux projets sont en cours afin de
répondre à la forte demande locative de la ville.
PERL • 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS • Tél. 01 45 00 55 27 • www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
14/05/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Domaine d’Artémis »
à Yerres
Allée du Parc / 104 rue Paul Doumer • 91330 YERRES • ESSONNE (91)
Sécuriser une épargne immobilière
 La valorisation de l’investissement en nue-propriété bénéficie d’un double effet de levier, hors de toute
réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la
pleine propriété et une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement.
Prix d’achat
en nue-propriété
en fonds propres
Valeur de la pleine propriété
lors de l’achat
Valeur estimée
des biens à terme*
Gain
(Revente du bien au terme de
l’usufruit)
130 000 €
232 100 €
305 700 €
175 700 €
* Hypothèse de valorisation immobilière et financière
Rendement minimal de 3,4%
Taux d’inflation estimé : 1,5 %/ an - Taux de valorisation immobilière estimée : 0,0 % / an
Optimiser sa fiscalité

Neutralité fiscale de l’investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement.
Sélection d’un 3-pièces d’une valeur de 232 100 € (acquis à 130 000 € en nue-propriété)
Réduction de l’ISF du montant de la nuepropriété si l’achat est réalisé en fonds propres.
Art. 885 G quater du CGI modifié
par l’art 13 de la LF 2013*
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI
(depuis décembre 2008/LDFR 2008)
Financement en fonds propres
Financement en emprunt in fine (taux de 5 %)
et nantissement assurance vie 70 k€ capitalisée à 3,80 %
pour un investisseur
avec 8 000 € de revenus fonciers positifs
TMI
Effort d’épargne
(éco. d’impôt
incluse)
Economies IR
sur les 17 ans
+ travaux
(prélèvements
sociaux compris
Gain
(revente
à terme)
188 050 €
14 %
347 €
33 668 €
154 412 €
17 290 €
192 990 €
30 %
273 €
51 434 €
172 179 €
24 700 €
200 400 €
41 %
222 €
63 648 €
184 393 €
Taux
ISF
Réduction
ISF
annuelle
Réduction
ISF
sur les 17 ans
+ travaux
Gain
(revente
à terme)
0,50 %
650 €
12 350 €
0,70 %
910 €
1,00 %
1 300 €
PERL • 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS • Tél. 01 45 00 55 27 • www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
14/05/2014