transaction comment acheter ou vendre __ son officine

TRANSACTION
COMMENT
ACHETER OU VENDRE
__ SON OFFICINE
COLLECTION
GUIDES
LE MONITEUR
DIS PKASMACIES BT DIS LA3OHATO1BES
GROUPE
ISONS
PRATIQUES
SOMMAIRE
TRANSPARENCE
1
OU ALLEZ-VOUS VOUS INSTALLER ?
3
Des écarts de prix entre les régions - Qui peut vous informer ? - Avezvous pensé à l'INSEE ? - La carte de France des prix de cession.
ÉVALUER SES POSSIBILITÉS D'ACHAT
7
L'apport personnel - Les autres ressources - Le montant minimal de
l'apport personnel - Mon apport est-il suffisant ?
CHOISIR SON OFFICINE : LES ANALYSES À MENER
11
L'ÉTUDE GÉO-MARKETING
13
L'environnement géographique - La clientèle - L'environnement économique local - L'environnement social - L'environnement médical et
paramédical - La concurrence - Que faire des informations
recueillies - Où trouver ces informations.
L'ÉTUDE FONCTIONNELLE DE L'OFFICINE
17
Les critères à passer en revue - Quel parti peut-on tirer de l'examen
de l'ordonnancier ?
L'ANALYSE COMPTABLE
19
A quoi sert le bilan ? - A quoi sert le compte de résultat ? - Les points
à examiner dans le compte de résultat - Les points à examiner dans
le bilan - Quelques repères - Les vérifications impératives.
L'ANALYSE PRÉVISIONNELLE
27
Le compte de résultat prévisionnel - Le plan de financement - Le budget prévisionnel.
L'ÉVALUATION DU FONDS
31
Connaître la capacité de l'entreprise à dégager des excédents - Un
exemple de méthode - La relation entre prix et rentabilité.
L'OBJET DE LA VENTE
33
Eléments constitutifs du fonds de commerce d'une pharmacie Vendeur, ce que vous ne devez pas oublier.
LES POINTS IMPORTANTS DE LA NÉGOCIATION
37
La ventilation du prix - Les modalités de paiement du fonds - Les
modalités de paiement du stock - Les murs - La commission de l'intermédiaire - La reprise du personnel - la reprise des autres contrats -
TRANSACTION
Les contrats d'assurance - Remarques importantes - Les contrats de
fournitures ou d'exclusivité - Les contrats de crédit-bail.
LE BAIL COMMERCIAL
45
L'ACQUISITION DES MURS
51
Ce que vous devez savoir sur le bail - La révision du loyer - Le renouvellement du bail - Les exceptions au plafonnement - Les points
importants à examiner - Lire attentivement les clauses du contrat.
Trois modes de financement - Avantages et inconvénients de la SCI Le régime fiscal de l'acquisition des murs.
LE STATUT JURIDIQUE DE L'OFFICINE
55
La constitution de l'entreprise - Le régime fiscal en cas de cession.
LE RÉGIME MATRIMONIAL : LE BON CHOIX
63
LA RECHERCHE D'UN PRÊT :
LES RELATIONS AVEC LES BANQUES
69
COMBIEN PUIS-JE EMPRUNTER ?
73
LE FINANCEMENT ET SES MODALITÉS
77
LES NÉGOCIATIONS AVEC LES BANQUES
87
La communauté de meubles et d'acquêts - La communauté de biens
réduite aux acquêts - La communauté universelle - La séparation de
biens - Le régime mixte (ou régime de participation aux acquêts) - Je
suis en régime de communauté et je m'installe, que faire ? Evitez de
mettre l'officine dans la communauté - Avantages et inconvénients
des régimes de type séparatiste ou communautaire.
Les critères d'analyse et de décision de la banque - Les banques à
contacter - Qu'est-ce qu'une société de cautionnement mutuel ? Premiers entretiens : quelques conseils.
Reconstituer l'EBE - La relation entre crédit et rentabilité N'empruntez pas au-delà de six fois l'EBE.
La durée traditionnelle d'un crédit d'acquisition de l'officine - Les
taux d'intérêt - Les modalités de remboursement des crédits à long
terme - Le tableau d'amortissement - Construisez-vous votre tableau
d'amortissement - L'offre préalable de crédit - Remboursement anticipé - Crédits particuliers - Les garanties exigées par les banques Les assurances liées au prêt.
Négocier les conditions ayant trait au compte courant - Essayez d'obtenir la prise en compte des jours calendaires sur les dates de valeur,
la suppression de l'heure de caisse...
LE DÉROULEMENT JURIDIQUE DE LA CESSION
89
La promesse de vente ou d'achat - La négociation admet deux formes de
compromis - Les grandes lignes d'une promesse de vente - L'acte de vente
sous condition suspensive de l'agrément préfectoral - L'acte de vente définitif - Les différentes étapes et démarches lors d'une cession - Commentaires.
LES OBLIGATIONS DU VENDEUR
103
L'obligation de vendre au bénéficiaire (l'acquéreur) ou à son substitué - La clause de non-concurrence - La mise à disposition des
VI
SOMMAIRE
livres de comptabilité - Les engagements vis-à-vis du personnel Les déclarations relatives au chiffre d'affaires, aux bénéfices... - Les
contrats avec les tiers - Les locaux d'exploitation - Les cabinets de
transactions mandatés - Les comptes de prorata - Les frais de mainlevée.
LES OBLIGATIONS DE L'ACQUÉREUR
107
La prise de possession - Les contrats - Les charges - Les assurances Les comptes de prorata - Les frais et accessoires de vente - Publicité
de la vente.
LES ASPECTS FINANCIERS DE LA CESSION
POUR L'ACQUÉREUR
109
La dépense principale d'achat du fonds - Le stock - Les frais d'inventaire - La commission de négociation - Les frais d'acte - Les charges
diverses ou frais de formalités - Les frais d'acte de prêt et les frais
d'hypothèque - Les frais liés à l'emprunt - Les frais relatifs à la rédaction éventuelle d'un nouveau bail ou à la modification du bail - Les
licenciements - Le loyer - Les contrats d'assurance - Les comptes de
prorata - Les frais pour travaux de transformation.
LES ASPECTS FINANCIERS DE LA CESSION
POUR LE VENDEUR
115
Les sommes à recevoir - Les sommes à verser.
LES ASPECTS FISCAUX DE LA CESSION
POUR L'ACQUÉREUR
119
Les droits d'enregistrement - Les droits de timbre - La TVA sur la marchandise - La TVA sur les matériels et les équipements - Quelques
conseils - Calcul des droits d'enregistrement.
LES ASPECTS FISCAUX DE LA CESSION
POUR LE VENDEUR
123
Imposition immédiate des plus-values - Imposition immédiate des
bénéfices - L'impôt de solidarité sur la fortune - Autres impôts immédiatement exigibles - La déclaration de TVA - Les murs.
CONTESTATIONS SUR LE PRIX
129
En cas de réduction de prix - Annulation rétroactive de la vente - En
cas de contentieux sur les prix.
LE CHOIX DE LA DATE DE CESSION
131
Vendeur, attention à la date de cession ! - Privilégier une cession en
début d'exercice - Pourquoi cet intervalle ? - En pratique.
L'INVENTAIRE
133
Comment procéder - Quand solliciter l'inventoriste ? - Que faire si
l'inventaire ne peut être réalisé par un inventoriste ? - Qui paie ? Quid des produits retirés ?
LA PRISE DE POSSESSION
135
L'INSCRIPTION ET LA RADIATION
AU REGISTRE DU COMMERCE
137
Les pièces à fournir.
VII
TRANSACTION
LE SÉQUESTRE
139
Sommes séquestrées : les délais - Blocage anormal des fonds : les
démarches - Cas particulier - La rémunération des fonds séquestrés Conseils aux acquéreurs.
LES TRAVAUX D'INSTALLATION
145
Les conséquences locatives des travaux.
L'INFRACTION AUX OBLIGATIONS FISCALES : PÉNALITÉS
147
L'enregistrement hors délai - Défaut de déclaration par le vendeur Insuffisance de prix - Dissimulation d'une donation - Dissimulation de
prix - Redressement de prix.
LES AUTRES TYPES DE CESSION
151
La cession de parts de société - La transmission de l'officine à titre
gratuit - La vente en viager - La vente à réméré - La licitation L'échange d'officines - La vente entre époux - La cession d'une officine après règlement judiciaire.
QUI PEUT VOUS GUIDER ?
163
Comment se passent les premiers contacts - Intérêt de l'intermédiaire pour le vendeur.
COMMENT CHOISIR SON INTERMÉDIAIRE
167
La carte professionnelle - Les garanties financières - Des garanties
judiciaires - L'attestation d'assurance responsabilité.
LE MANDAT
171
Qu'est-ce que l'exclusivité ? - Des avantages pour chaque partie.
ANNEXES
175
Le compte de résultat provisionnel - Le plan de financement - Liste
des pièces à fournir - Promesse de vente d'officine de pharmacie La cession d'officine de pharmacie sous condition suspensive - La
réalisation de cession d'officine de pharmacie - Adresses des
conseils régionaux des l'ordre des pharmaciens - Inventoristes Accord des parties lors de l'inventaire de cession - Cabinets de transactions - Fiche vendeur - La carte professionnelle de l'intermédiaire - Mandat non exclusif de vente de fonds de commerce - Adresses
utiles.
AVERTISSEMENT
Le choix du régime matrimonial le mieux adapté à la situation patrimoniale et professionnelle des époux, ainsi que la détermination du
mode d'exercice à plusieurs pharmaciens (copropriété ou société),
seront traités dans un prochain guide pratique de la collection du
Moniteur.