Projet de la ville de POISSY QUARTIER « La Coudraie

Annexe à la lettre du directeur général de l’ANRU portant recommandation pour
la préparation de la convention suite de l’examen du projet en comité
d’engagement du 7 avril 2011
Projet de la ville de POISSY
QUARTIER « La Coudraie »
……………………………………………………………………………………………...........................
Le projet de rénovation urbaine de POISSY porte sur le quartier supplémentaire de « La Coudraie » qui présente
des dysfonctionnements urbains et sociaux aigus. Il a fait l’objet d’un protocole de préfiguration signé le 5 août
2009, au travers duquel l’ANRU a validé l’engagement d’une première phase du projet finançant :






104 démolitions,
Des travaux de remise en état des logements et parties communes destinés au relogement provisoire
au titre de l’AQS,
Des travaux de réfection légère de la voirie et la réalisation du réseau viaire permettant de desservir
les nouvelles opérations,
La restructuration du groupe scolaire,
La conduite de projet, l’étude urbaine préalable, l’approfondissement du projet, la GUP, la
communication et le travail mémoriel,
La construction de 30 logements sociaux sur site.
A l’occasion de ce protocole, il a été demandé au porteur de projet de fournir les compléments suivants afin que la
convention puisse être validée :








Articuler le PRU avec les autres projets envisagés le long du corridor RD113-A14 : temporalité,
conditions de diversification alors que la centralité des « Terrasses de Poncy » ne sera pas réalisée à
court terme, garanties sur la réussite de la greffe entre « La Coudraie » et les développements le long
de la RD,
Etudier et vérifier la faisabilité de réhabiliter lourdement les immeubles les plus élevés à coût
raisonnable et de les intégrer dans le quartier futur,
Rendre cohérent les choix opérationnels et la stratégie de relogement : localisation des relogements
définitifs, nécessité de l’ensemble des réhabilitations pour répondre aux besoins de relogement
définitifs, stratégie de relogement cohérente avec les options de constructions de logements sociaux
sur site, de démolitions et de réhabilitations de la 1ère phase du projet,
Poursuivre les réflexions sur le projet avec l’aide d’un cabinet d’urbanistes et prendre en compte dans
le processus de concertation l’impact de la nouvelle offre de logements sur site et hors site,
Reconstruire l’offre au « 1 pour 1 » en partie hors site,
Compléter les volets GUP, insertion par l’économique et concertation et préciser le mode
d’organisation de pilotage du projet,
Préciser le projet social de relogement des résidents du foyer et l’adapter aux résidents actuels,
Optimiser les financements publics en s’inscrivant dans une logique de projet d’aménagement
d’ensemble et de valorisation des droits à construire générés par le projet.
1
1 • Programme proposé dans la convention
Le conseil d’administration de l’Agence du 24 mars 2010 a autorisé l’abondement exceptionnel de 10 M€ de
l’enveloppe affectée au projet de POISSY, « La Coudraie », par redéploiement des marges de manœuvre
nationales dégagées sur les autres projets de rénovation urbaine, permettant d’assurer les compléments de
programme aboutissant au projet de convention présentée à l’occasion du présent comité d’engagement :







La démolition de 210 logements supplémentaires (324 au total),
La construction de 294 logements supplémentaires (324 au total) permettant d’assurer la reconstitution
de l’offre au « 1 pour 1 »,
La réhabilitation de 60 logements supplémentaires (164 au total) et la résidentialisation des bâtiments
réhabilités (164 logements),
Un programme d’aménagement comportant la redéfinition de la trame viaire,
La construction d’un équipement public en entrée de quartier,
Le financement de 20 logements en accession sociale,
Le complément des missions d’ingénierie : poursuite de l’équipe projet, suivi des démarches de GUP,
d’insertion et de concertation, OPCU, études complémentaires, évaluation du PRU et AMO
aménagement, suivi du projet.
Le programme « logement » de la convention évolue de la façon suivante:
Démolitions
Reconstructions de
logements sociaux
Réhabilitations
AQS Résidentialisations
Protocole et plan
de relance
114
30 sur site
104
120
0
Convention
324
324 dont 125 sur site (39%),
152 sur la ville (47%) et 47
sur le département (15%).
164
120
164
Plus précisément, le programme de constructions de logements sociaux évolue ainsi :
périmètre ANRU
Ville
Agglomération
Total
PLUS CD
30
30
Protocole & PDR
PLUS
PLAI
-
Total
30
30
PLUS CD
68
68
Convention
PLUS
PLAI
45
12
106
46
38
9
189
67
Total
125
152
47
324
Le programme intègre également 20 constructions de logements privés en accession sociale, mobilisant une
subvention ANRU de 10 k€ par logement.
Le coût du programme du protocole était estimé à 17,440 M€ et faisait l’objet d’une réservation de
subvention à l’ANRU d’un montant maximum de 6,327 M€. Les financements accordés au titre du plan de
relance représentent 2,518 M€ de subventions ANRU compris dans l’enveloppe de 6,327 M€.
2
Le coût du programme proposé dans la convention, présenté au comité d’engagement, y compris les
opérations « plan de relance », est estimé à 100,157 M€ et fait l’objet d’une demande de réservation de
subvention à l’ANRU d’un montant maximum de 16,327 M€ sur la base des hypothèses de participations
financières des différents partenaires suivantes :
Ville
Département
Région
Bailleurs
CDC (subvention)
Autres recettes
Contribution financière
8,404 M€
1,500 M€
5,318 M€
55,755 M€
0,246 M€
12,607 M€
2 • Observations et décisions du comité d’engagement
Le quartier de « La Coudraie » (10 ha) est situé à une frange de la partie urbanisée de la commune de POISSY,
mais séparé du centre-ville (2,5 km) par une topographie marquée, entouré d’espaces vides et délaissés, le
séparant de l’autoroute A14. Il ne bénéficie d’aucun rattachement urbain fort.
En 1962, la société SIMCA (constructeur automobile) achète le site afin d’y construire des logements destinés au
personnel de l’usine. Un bail emphytéotique est signé avec FRANCE HABITATION pour permettre la construction
de logements sociaux. En 1964, un Foyer de Travailleurs Migrants, comprenant à l’origine 4 bâtiments, est érigé.
Entre 1966 et 1969, les neufs immeubles constitutifs de la cité sont construits. En 1978, P.S.A. rachète SIMCA et
acquiert par la même le site de « La Coudraie ».
Les principaux éléments du diagnostic sur lesquels s’appuie le projet de rénovation urbaine sont :
 L’éloignement et l’enclavement par rapport au centre-ville et au reste de la ville,
 Une trame urbaine particulière autour d’un mail central, 608 logements sociaux en collectifs de 9 ou 4
étages vides à 80 % (504 logements) et un foyer de travailleurs migrants,
 Un centre commercial vide et des équipements publics restreints, des espaces périphériques en
déshérence,
 Un quartier enclavé, délaissé, essentiellement occupé par du logement social, spécialisé socialement et
monotone.
Le porteur de projet se félicite du travail mené depuis 2008 en étroite collaboration avec les habitants du quartier et
avec le bailleur France HABITATION ayant permis cette présentation en comité d’engagement de l’ANRU. Cet
aboutissement témoigne d’un engagement fort de la part de la ville, pour laquelle ce projet est prioritaire. Son
objectif à long terme est d’intégrer « La Coudraie » à la ville en le liant aussi bien avec le tissu existant qu’avec le
futur quartier dit des « Terrasses de Poncy »
La déléguée territoriale adjointe a salué les évolutions très positives du projet depuis la RTP du 13 septembre
2010, en particulier sur le contenu du projet urbain, les démolitions des bâtiments H et B par exemple, et sur la
concertation avec les services de police et de secours sur les questions de sécurité. Elle a indiqué que « La
Coudraie » était au cœur d’un lieu géographique théâtre de mutations fortes : réflexions sur l’urbanisme
commercial, projet des « Terrasses de Poncy », boucle de Chanteloup, intercommunalité etc. Elle a confirmé qu’il
s’agissait d’un projet de rénovation urbaine ambitieux, dont la réussite passait par la structuration de la direction de
projet, la tenue du calendrier, le rôle du futur aménageur, le désenclavement et la mixité sociale en lien avec
l’attractivité. C’est pourquoi le Préfet a donné un avis favorable au contenu du programme proposé par le porteur
de projet.
3
Le comité d’engagement, ayant entendu les propos du maire de POISSY et de la délégation territoriale, a
donné un avis favorable au contenu de la convention proposée. Il s’est félicité de l’ambition et de
l’exemplarité de ce projet et a encouragé les partenaires locaux à poursuivre les efforts engagés pour
mettre en œuvre le projet sur « La Coudraie », en prenant en compte les points de vigilance suivants.
Projet urbain
Les partenaires entendent le Maire sur sa vision du devenir du quartier de « La Coudraie ». Le projet s’inscrit dans
une volonté de rattacher le quartier à la ville dans le cadre d’une stratégie globale de développement des Hauts de
POISSY. Celle-ci se décline selon plusieurs axes, et selon différentes temporalités :
 A court terme :
o Améliorer les conditions de vie des habitants du quartier ;
o Renforcer la présence des institutions sur le quartier et les relations entre les habitants et les
institutions afin de lutter contre le sentiment d’abandon.
 Dans le temps du projet ANRU, pour une livraison horizon 2015 :
o Renforcer les liens de continuité entre le quartier de « La Coudraie » et son environnement à
travers trois grandes actions de désenclavement à moyen terme :
 Créer une façade urbaine adressée sur la rue de Migneaux afin de rattacher le quartier à
l’environnement valorisant du vallon,
 Dévoyer la voie en entrée de quartier afin de mieux l’irriguer et favoriser l’implantation de
commerces et leur rayonnement,
 Ouverture d’une voie communale vers Villennes, dont le Maire a donné son accord pour
mener les travaux sur la partie qui le concerne ;
o Proposer dans le quartier une offre d’habitat diversifiée et qualitative répondant à la diversité des
besoins identifiés sur la Ville, et permettant d’accueillir une mixité de populations. A terme,
l’objectif est de passer d’une proportion de 100% de logements sociaux sur le site à une proportion
d’environ 40% de logements sociaux ;
o Conforter la desserte en transports en commun du quartier et favoriser les déplacements piétons
et cycles, au travers d’espaces publics qualitatifs ;
o Répondre aux exigences du développement durable par une prise en compte des caractéristiques
du site, par une politique de construction économe en ressources et en énergie, et par une prise
en compte dès la conception des usages et des conditions de gestion futures ;
o Privilégier une reconstitution de l’offre de logements sociaux hors site, dans des implantations en
diffus.
 Dans le temps du projet intégrant le développement de Poncy sur lequel un groupement de commandes
avec l’EPAMSA est d’ores et déjà constitué (horizon 2020) :
o Promouvoir une nouvelle polarité de la Ville complémentaire à celle du centre ville sur le secteur
Poncy/Coudraie ;
o Aménager une liaison entre « La Coudraie » et le futur secteur de Poncy franchissable aisément
par les piétons, vélos… afin d’envisager le fonctionnement d’équipements et d’espaces publics
partagés ;
o Renforcer les liens de continuité entre le futur secteur de « La Coudraie »/Poncy et le secteur de
l’hôpital et de Beauregard ;
o Conférer au secteur Coudraie/Poncy une qualité environnementale étayée par le patrimoine
agricole et paysager préexistant, et en faire un projet exemplaire en termes de développement
durable ;
o Développer un moyen de transport en commun supra-communal répondant aux besoins du
développement de ce nouveau secteur de la Ville.
4
Le Maire tient enfin à signaler que l’étude de bruit produite récemment atteste de résultats tout à fait convenables
pour le quartier, contrairement à ce que la présence de 2 voies autoroutières à proximité pourrait laisser croire.
Le comité d’engagement tient à souligner que le projet présenté sur « La Coudraie » est abouti et traite le quartier
dans sa totalité, permettant d’envisager à l’issue de ce processus son intégration complète à la ville. Il est
exemplaire dans sa manière de traiter les fondamentaux du programme national de rénovation urbaine et repose
sur des atouts solides du quartier qu’un changement d’image rapide doit révéler. Les partenaires notent cependant
que le financement du projet global dépendra fortement de la commercialisation des parcelles destinées au
logement privé. Ils encouragent ainsi le porteur de projet à continuer les démarches conduisant au recrutement
d’un aménageur afin de fiabiliser cette composante du projet.
Gouvernance et pilotage du projet
Les partenaires ont pris acte du dispositif de pilotage du projet mis en place par le porteur de projet. Il se décline
selon les modalités suivantes :
 L’équipe projet est rattachée directement à la direction générale composée de trois personnes : une chef
de projet depuis octobre 2009, une chargée de mission GUP-insertion-relogement et une assistante
administratif-financier depuis mars 2010. Il est prévu le recrutement d’un poste technique chargé de suivre
les opérations en maîtrise d’ouvrage Ville et l’intervention du futur aménageur ;
 Des cadres référents au sein des services de la Ville (direction des services techniques, direction de
l’urbanisme, direction des finances, politique de la ville, communication…) constituent « l’équipe
projet ville» ;
 Des référents sont identifiés chez les bailleurs intervenant dans le cadre du projet. A noter que seul
FRANCE HABITATION interviendra sur site. L’enjeu de l’organisation et de la coordination des maîtres
d’ouvrage deviendra prégnant après la désignation de l’aménageur et des premiers promoteurs privés.
Le comité d’engagement se félicite de l’implication de la municipalité sur ce projet, tant dans la conduite
stratégique que dans la relation aux habitants ou que dans l’orientation des équipes techniques. Ce portage
politique est indispensable au succès. Les partenaires encouragent toutefois le porteur de projet à finaliser au plus
tôt la constitution du pilotage, notamment au travers du recrutement de l’équipe projet et des missions d’assistance
prévues dans la convention. Ils lui demandent d’anticiper le plus en amont possible l’intégration à la gouvernance
du futur aménageur, qui sera amené à jouer un rôle central dans la conduite du projet, au même titre que la ville et
le bailleur. De même, dans son rôle de chef d’orchestre la direction de projet étant amenée à travailler en
transversal avec les autres services de la ville, les partenaires invitent le Maire à veiller à ce que cette relation soit
légitimée, formalisée et facilitée.
Le comité d’engagement propose ainsi au porteur de projet de solliciter sans délais le déclenchement de la tranche
conditionnelle 1 du pôle d’appui afin de renforcer la structuration du projet.
Stratégie habitat
Le Maire présente la stratégie sur l’habitat qui a présidé au contenu du projet. Elle conserve les mêmes grands
principes que celle initialement présentée en RTP, à savoir la dédensification importante de l’offre locative sociale
sur site via les démolitions, la réhabilitation lourde des logements sociaux conservés et le développement d’une
offre diversifiée importante, notamment en accession à la propriété, menés dans le cadre d’un rééquilibrage de
l’offre locative sociale sur la ville. La ville souhaite ainsi que les promoteurs privés viennent préalablement sur « La
Coudraie » avant de bénéficier de terrains jugés mieux situés en centre-ville. Par réciprocité, la reconstitution de
l’offre sociale démolie est prioritairement fléchée vers les quartiers attractifs et en développement, l’éco-quartier de
la gare par exemple. La commune a délibérée le 17 décembre 2010 en faveur de l’élaboration du PLH, qui
permettra de garantir à l’avenir la cohérence de cette stratégie sur l’ensemble du territoire.
5
La démolition du bâtiment B – dont une opération AQS avait été financée par le protocole de préfiguration pour
sécuriser les halls d’entrée de ce bâtiment utilisé pour le relogement provisoire – est désormais intégrée, grâce aux
recettes foncières attendues, dans le projet aménageur au-delà du temps du PRU et hors financement ANRU. La
démolition complète du bâtiment H a aussi été ajoutée au programme depuis la RTP. La maturation de cette partie
du projet a été longue et menée en concertation fine avec les habitants très attachés à ces bâtiments, offrant des
logements spacieux avec une vue remarquable, mais difficiles à gérer pour le bailleur et porteurs d’une image
dégradée.
D’un point de vue quantitatif, 324 logements seront démolis et reconstitués, dont 125 sur site, dans le temps de la
convention, 120 démolis après l’ANRU et les 164 logements sociaux résiduels seront réhabilités et résidentialisés.
Les partenaires se réjouissent de la stratégie habitat exposée par le porteur de projet, qui se donne au travers de
la convention de rénovation urbaine les moyens de ses ambitions. Ils encouragent à poursuivre les réflexions en
cours, afin notamment de se doter d’un PLH.
Reconstitution de l’offre
Le porteur de projet présente les évolutions du projet, dont la reconstitution de l’offre se trouve augmentée de 80
logements, 324 au lieu de 244, depuis la RTP. Il y avait été proposé de reconstituer 65 logements sur site (dont 30
PLUS CD) et le reste hors site. Plusieurs opérations hors site étaient identifiées voire engagées (rue La Bruyère,
rue du Dr Labarrière, rue de Villiers, éco-quartier) pour un total de 153 logements.
La démolition 324 logements sur site dans le cadre de la convention (+ 120 logements à terme sur le bâtiment B) a
conduit à proposer les opérations de reconstitution de l’offre complémentaires suivantes :
 Sur site : 60 logements sociaux reconstitués sur site supplémentaires en remplacement des démolitions
supplémentaires, dont 38 logements supplémentaires en PLUS CD.
 Hors site : Les opérations préalablement identifiées en RTP sont inchangées. S’y ajoutent 20 logements
supplémentaires à reconstituer hors POISSY par FRANCE HABITATION et 27 qui restaient à localiser,
soient 47 logements à reconstituer hors POISSY dont la localisation reste à déterminer. Le porteur de
projet et la DDT s'engage à trouver une localisation dans les 12 mois suivant la signature de la convention,
soit avant fin 2011.
Pour les logements supplémentaires qui seront à reconstituer dans une phase ultérieure suite à la démolition du
bâtiment B, une opération supplémentaire de 80 logements sur le site de l’éco-quartier est d’ores et déjà identifiée.
Les partenaires prennent acte de la reconstitution de l’offre locative sociale au « 1 pour 1 ». Ils tiennent toutefois à
attirer l’attention du porteur de projet sur le travail à mener pour parvenir à une maîtrise foncière complète des
parcelles destinées à accueillir les opérations de reconstitution de l’offre. En effet, les conditions de mise à
disposition du foncier de 70 logements reconstitué sur le territoire de POISSY restent à préciser et 47 logements
hors POISSY restent à localiser. En tout 3 opérations totalisant 117 logements hors site (soit 36% de l'offre
reconstituée totale et 59% de l'offre reconstituée hors site) ne possèdent pas un foncier maîtrisé.
Conscients néanmoins des difficultés rencontrées pour produire un nombre conséquent de logements en un temps
restreint, les partenaires valident les dispositions suivantes :
 Conformément à l’article 1.1.1.1 du Titre II du règlement général de l’Agence, les opérations de
reconstitution de l'offre sociale hors site et hors ZUS peuvent bénéficier d’une subvention au titre de la
surcharge foncière ;
 Le porteur de projet dispose de 12 mois maximum à compter de la signature de la convention pour finaliser
par avenant la localisation de la reconstitution de l’offre ;
 La reconstitution de l’offre du bâtiment B, démoli hors du temps de l’ANRU, sera financée par des
financements de droit commun sous la coresponsabilité de la délégation territoriale, du porteur de projet et
du bailleur FRANCE HABITATION.
6
Foyer de travailleurs migrants
Les partenaires prennent acte que la reconstitution de l’offre du foyer de travailleurs migrants n’est pas adaptée à
ce public dans l’ensemble âgé, les foyers reconstitués correspondant plutôt à une population jeune. Dans ce cadre,
ils valident le principe que l’offre reconstituée ne soit pas financée par l’Agence.
Relogement
Le porteur de projet signale qu’il reste sur 608 logements 104 ménages dans le parc locatif social de « La Coudraie
», tous à reloger, ce qui n’est pas sans poser des problèmes et des coûts importants de gestion au bailleur. En
comptant les décohabitations, cela représentera environ 125 ménages à reloger sur site.
L’offre qui sera disponible pour le relogement est :
 Suffisante quantitativement pour répondre à l’objectif de répartition des ménages relogés dans le quartier,
sur des bâtiments neufs ou réhabilités (deux fois plus de logements que de ménages à reloger) ;
 En mesure de correspondre qualitativement aux souhaits des ménages exprimés principalement dans le
sens d’un relogement sur site (neuf ou réhabilité, niveaux de loyer liés aux PLUS-CD, accession,
typologies de logement avec notamment la création de T5 en nombre suffisant), voire hors site.
Les données relatives aux souhaits des ménages seront actualisées et feront peut-être apparaître des demandes
de décohabitations de descendants, et réduiront peut-être le nombre de T5 nécessaire pour le relogement des
familles.
Le comité d’engagement approuve l’offre de relogement de qualité proposée aux ménages issus des bâtiments
démolis qui, fléchée exclusivement vers des logements neufs ou réhabilités lourdement, permettra un parcours
résidentiel positif pour ces ménages. Il tient toutefois à rappeler que les engagements relatifs au financement des
PLUS-CD et aux restes à charge devront être respectés. Il signale enfin que la charte de relogement devra être
signée dans un délai de 6 mois à compter de la signature de la convention.
Réhabilitation et résidentialisation
La réhabilitation et la résidentialisation des logements sociaux conservés sont volontairement très ambitieuses. Le
label BBC réhabilitation est recherché, notamment au travers d’un gain thermique important. Pour ce faire,
l’ensemble des bâtiments, à l’exclusion de leur structure, est à refaire. Une note sur le coût des réhabilitations a été
produite expliquant en quoi il prend en compte les spécificités générales liées à un programme de renouvellement
urbain ainsi que les spécificités particulières au quartier de « La Coudraie ».
Les partenaires entendent et saluent la stratégie mise en œuvre en ce qui concerne les logements conservés,
visant à les résidentialiser et à les réhabiliter lourdement afin d’éviter leur stigmatisation, de pérenniser des
logements qualitatifs et de réduire les charges pour les locataires. C’est pourquoi ils valident la demande
dérogatoire de prise en compte du coût des réhabilitations de logements locatifs sociaux à hauteur de 50 000
euros de base subventionnable par logement maximum, à un taux de subvention de l’Agence à hauteur de 40%
maximum de la base subventionnable plafonnée (bailleur en procédure de redressement CGLLS). Ils rappellent
que conformément à l’article 1.1.2 du Titre II du Règlement Général de l’Agence, un diagnostic énergétique devra
systématiquement être effectué sous la responsabilité du bailleur dans le cas de programmes de réhabilitations
lourdes (supérieures à 13 000 euros par logement). Il sera transmis à l’Agence et à sa délégation territoriale
concomitamment à la demande de premier acompte.
7
Diversification de l’offre
Mixité résidentielle
Le Maire présente son ambition de diversifier l’offre résidentielle sur « La Coudraie », qui a notamment pour
objectif de faire passer la part des logements locatif sociaux de 99% à 37%, comme indiqué dans le tableau ciaprès. Il souligne que ce projet a été longuement concerté avec les habitants et qu’il s’appuie sur les piliers
suivants :
 Une reconstitution de l’offre démolie majoritairement hors site : 61% dans le temps de l’ANRU puis 72% à
terme (en comptant celle du bâtiment B) ;
 La commercialisation des parcelles privées par la mise en valeur des atouts paysagers du site ;
 Et la réhabilitation lourde des logements sociaux conservés.
Logement social
« Classique »
Foyer de travailleurs migrants
Logement diversifié
Domaine privé ville
Accession sociale
Autres logements privés
TOTAL
Etat initial
(2008)
688
99%
608
87%
80
11%
10
1%
10
1%
698
-
Moyen terme
(ANRU-2015)
409
58%
409
58%
293
42%
10
1%
20
3%
263
37%
702
-
Long terme
(2020)
289
36%
289
36%
501
64%
10
1%
30
4%
471
60%
790
-
Le recrutement d’un AMO pour la consultation d’un aménageur, dont le cahier des charges a été réalisé avec la
mission du pôle d’appui de l’ANRU, est en cours. Il produira entre autres une étude de commercialisation des
logements privés et des lots commerciaux visant notamment à fiabiliser les estimations réalisées pour la
production des pré-bilans d’aménagement.
Les partenaires se félicitent de l’ambition de mixité résidentielle. Ils souhaitent toutefois connaître l’avis du porteur
de projet sur les conditions de réussite de l’objectif de diversification, notamment dans sa composante
densification, le nombre de logements passant de 608 (plus 90 chambres) à 790 à terme. Ils prennent note des
explications fournies à ce sujet par le Maire. Il affirme qu’une demande réelle et forte existe au sein de la
population pisciacaise pour habiter à « La Coudraie ». Il compte mener le programme à terme en s’appuyant sur
les atouts paysagers et la qualité des opérations du programme. La densification ne pose enfin pas de problème,
le quartier ayant connu une densité comparable lorsque la taille du foyer était plus importante.
Contrepartie foncière
Les parcelles identifiées initialement avec l’AFL n’ont pas été retenues. Le choix s’est porté sur la parcelle F pour
une opération estimée à 2880 m² de SHON. Cette contrepartie ne représente que 12% de la SHON de logements
créée par le projet de rénovation urbaine sur le site du projet, au lieu de 15 à 35% usuellement prévu, mais au vu
de la part significative accordée dans le projet à l’offre de logements en diversification, le comité d’engagement
valide cette unique contrepartie foncière.
8
Diversification fonctionnelle
Le porteur de projet souhaite développer une offre commerciale, d’équipements et de services attractifs, destinée à
terme à être partagée entre les secteurs de « La Coudraie » et de Poncy, et ouverte sur les quartiers environnants
en vue de favoriser une mixité de populations et d’usages :
 L’implantation progressive, non financée par l’ANRU, à l’horizon 2015 d’un petit centre commercial à
l’entrée du quartier, afin d’attirer une large chalandise, comprenant des commerces de proximité et un
restaurant ;
 La création, financée par l’ANRU, d’un équipement structurant à l’entrée du quartier de type centre
socioculturel visant à attirer un public au-delà du quartier, et notamment à recevoir à terme des usagers du
secteur de Poncy une fois que celui-ci sera développé (possibilités d’extension). La programmation
envisagée est la suivante : une ludothèque (antenne de la médiathèque de POISSY), une antenne du
centre social André Malraux (situé sur Beauregard) dont le projet social est en cours de révision suite à
une municipalisation, et des locaux associatifs ;
 La réhabilitation, déjà financée par l’ANRU via le plan de relance, de l’équipement scolaire R. Fournier
avec une capacité importante conservée afin d’accueillir les enfants des nouveaux ménages attendus sur
le quartier ;
 Des travaux d’aménagement, financés par l’ANRU, de l’ancienne école maternelle en vue de sa
réaffectation dont la vocation est à repenser après le temps de l’ANRU. L’idée est d’y implanter une école
du cirque pour accroître le rayonnement de « La Coudraie », notamment auprès des élèves de tout
POISSY qui seraient amené à y venir.
À noter que l’ensemble des 3 équipements financés par l’ANRU, l’est à hauteur de 20% de la base
subventionnable.
Les partenaires prennent note du programme permettant de parvenir à une diversification fonctionnelle du quartier
au travers du développement d’équipements publics et commerciaux judicieusement localisés et souhaitent
entendre le porteur de projet sur sa mise en œuvre, particulièrement concernant l’articulation entre les
temporalités de développement du quartier et des équipements commerciaux et scolaires.
Convaincu, dans une démarche durable, que la ville de demain ne peut être pensée qu’avec le développement
d’une offre économique et commerciale à proximité des zones de résidence, le Maire ne doute pas que la polarité
commerciale ne pourra se réaliser qu’avec l’arrivée de nouveaux habitants et complémentairement avec la mise en
œuvre du projet des « Terrasses de Poncy ». Il souligne qu’il est prévu que l’articulation temporelle et financière
ainsi que le montage de l’opération commerciale soient finement étudiés par l’AMO en cours de recrutement
devant appuyer la direction de projet à désigner un aménageur.
Concernant l’école, conscient du frein au changement du quartier que pourrait être une mauvaise prise en compte
de la question scolaire, le Maire défend à court terme le maintien des postes d’enseignants et met en avant que la
réhabilitation du groupe scolaire permettra dans les années à venir une augmentation substantielle du nombre
d’élèves, de sorte que les enfants du quartier puissent y être scolarisés. Il conduit à ce sujet une politique
volontariste sur l’ensemble de la ville, notamment en matière de dérogation.
Aménagement
Résiliation des baux emphytéotiques
La résiliation des baux emphytéotiques liant FRANCE HABITATION à la ville puis la rétrocession des terrains
destinés au logement social à FRANCE HABITATION s’effectuera selon un mécanisme financier au final neutre
pour les 2 parties. La ville versera en effet une indemnité de résiliation anticipée partielle au bailleur en même
temps que celui-ci achètera les terrains dont il sera propriétaire final (réhabilitations et constructions) à une valeur
conforme au règlement général de l’Agence.
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Le comité d’engagement prend acte de ce dispositif qui a été expertisé et mis en conformité avec le règlement
général de l’Agence. Il valide la prise en compte des indemnités de résiliation en dépenses du bilan
d’aménagement. Les partenaires rappellent enfin que des estimations conformes au dispositif entériné devront être
produites par France Domaines.
Bilans d’aménagement
Le porteur de projet porte à connaissance du comité d’engagement les opérations d’aménagement des 3 phases
du projet sur les espaces publics :
 Les opérations à engager par la Ville préalablement à la désignation d’un aménageur peuvent être
financées par la valorisation foncière dégagée à cette étape. Aucune subvention de l’ANRU n’est sollicitée
(hormis celle déjà engagée sur l’anneau de voirie). Elles permettent la constructibilité des premières
parcelles destinées à l’offre neuve de logement social et privé.
 Le bilan prévisionnel d’aménagement dans la phase ANRU est déficitaire et porte la participation de
l’ANRU à 996 784 euros représentant 16% du déficit de l’opération d’aménagement. Il comprend
l’ensemble des opérations d’espaces publics du quartier à l’exception de la frange ouest.
 Le bilan prévisionnel d’aménagement « post ANRU » est à l’équilibre et permet de financer les espaces
publics de la frange ouest ainsi que la démolition du bâtiment B (hors reconstitution de l’offre).
Les partenaires n’émettent pas de remarques aux bilans d’aménagement présentés, conformes au règlement
général de l’Agence. Ils soulignent que de la réussite des opérations d’aménagement, passant par la
commercialisation des parcelles destinées au logement privé, dépend grandement celle du projet. Ils invitent ainsi
le porteur de projet à continuer de mener toutes les études nécessaires pour fiabiliser l’opération d’aménagement,
particulièrement au cours du processus de recrutement de l’aménageur.
Accompagnement du projet
Concertation et information
La mise à disposition par la ville d’une équipe d’architectes-urbanistes pour accompagner et soutenir les habitants
tout au long du projet ou la rédaction de l’article 3 – La concertation et l’information sur le projet – du projet de
convention entre la porteur de projet, le bailleur et les représentants des habitants sont autant d’exemples de la
prise en compte de l’expertise d’usage des résidents du quartier dans le projet, prise en compte dont se félicite le
comité d’engagement.
Insertion par l’économique
Les premières opérations ont été l’occasion de comptabiliser les premières heures d’insertion et de mettre en
œuvre le dispositif, qui se veut, d’un point de vue quantitatif, plus ambitieux que la charte nationale.
Les partenaires invitent l’ensemble des maîtres d’ouvrage à continuer les efforts entrepris et tiennent à rappeler
que la charte locale d’insertion devra être signée dans un délai de 6 mois à compter de la signature de la
convention.
Gestion urbaine de proximité
La Ville a mis en place un dispositif de gestion urbaine de proximité transitoire dans l’attente de la définition du
projet urbain et de la rupture des baux emphytéotiques grevant le territoire, et une chargée de mission fait partie de
l’équipe projet.
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Les partenaires prennent acte du dispositif mis en place sur la gestion urbaine de proximité, ils encouragent à ce
qu’il prenne de l’ampleur et tiennent à rappeler que la charte de gestion urbaine de proximité devra être signée
dans un délai de 6 mois à compter de la signature de la convention.
Aspect financier
Le Maire tient à porter à connaissance du comité d’engagement que l’enveloppe financière du projet, et
particulièrement en ce qui concerne la démolition du bâtiment B, n’a pu être respectée que grâce aux recettes
foncières attendues, qui s’élèvent de manière prévisionnelle à environ 9 millions d’euros. Cet état de fait souligne
l’importance capitale de l’opération d’aménagement.
La maquette financière est conforme à l’enveloppe prévue de 16,327 M€. Les crédits d’ingénierie CDC ont été
réajustés à hauteur de 246 399 Euros.
Des économies de subvention ANRU ont été constatées sur les premières opérations :
 « démolition du bâtiment E » : moindre coût de 199 272 €,
 « construction de 30 PLUS-CD sur site » : moindre coût de 286 440 € et passage à 33 PLUS-CD,
 « création de voirie – réseau est – tranche 1 » : suppression de l’opération intégrée à l’opération
d’aménagement pré-aménageur de 96 000 €,
 « Etude d’élaboration du projet » : moindre coût de 9 000 €.
Le montant total de ces économies, soit 590 712 €, est redéployé par la convention dans le cadre de la fongibilité
des opérations financières permise par le règlement comptable et financier de l’Agence.
Considérant les éléments financiers présentés, les partenaires se réjouissent que le porteur de projet ait pu
parvenir à financer un projet global dans le cadre de l’enveloppe allouée. Ils soulignent les investissements
importants consentis par la ville et le bailleur notamment et rappellent au porteur de projet qu’il peut solliciter dès à
présent le lancement de l’élément 3 – « Vision temporelle et financière » – de la tranche ferme de la mission
d’appui afin de s’assurer de la bonne inscription du projet dans les programmations d’investissement des maîtres
d’ouvrage.
Calendrier
Avancement depuis la signature du protocole de préfiguration
Les acteurs locaux du projet ont lancé l’ensemble des actions financées dans le cadre du protocole de
préfiguration et du plan de relance, à l’exception de la construction de 30 logements PLUS-CD sur site, opération
légèrement modifiée par la convention objet du présent comité d’engagement. Le Maire cite plusieurs éléments
très encourageants de cette première tranche : la qualité de certaines opérations, telle la réhabilitation du groupe
scolaire visant le label THPE, est appréciée au-delà du quartier, et les premiers chantiers ont permis un
apaisement du site.
Le comité d’engagement se félicite du bon avancement du projet et voit en cela un gage de la tenue du calendrier
très contraint pour la suite.
Programme
Les partenaires notent les éléments apportés par le porteur de projet sur le phasage prévisionnel des travaux des
opérations conventionnées permettant d’engager les derniers travaux fin 2013. Ils relèvent, ainsi que la mission
d’appui, que l’année 2011 s’avère cruciale en matière de planning, car elle doit permettre d’installer les dispositifs
garant de l’avancement du projet (aménageur, relogements etc.).
Le pré-conventionnement de nombreuses opérations, particulièrement de l’opération d’ingénierie OPCU, doit
permettre de les engager rapidement et de disposer d’un calendrier fiabilisé de ce projet. Les partenaires
encouragent le porteur de projet à maintenir une attention particulière au suivi du planning.
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Points de vigilance
Le porteur de projet tient à afficher en toute transparence les points de vigilance qu’il a identifiés pour réussir la
mise en œuvre du projet :
 Le bouclage du plan de financement des opérations de reconstitution de l’offre, notamment via le
financement du Conseil Régional ;
 La finalisation de la localisation de la reconstitution de l’offre hors POISSY, pour 47 logements,
 Le montage de l’opération commerciale, sur laquelle devra se pencher l’AMO en cours de recrutement ;
 L’accompagnement social des résidents du foyer de travailleurs migrants dans le cadre de leur
relogement, qui est en suspens avec l’arrêt de la MOUS ;
 La désignation d’un opérateur pour les opérations d’accession sociale.
La délégation territoriale se montre très optimiste quant à la reconstitution de l’offre, pour laquelle les éléments de
programmation montrent qu’elle devrait pouvoir être finalisée rapidement. Elle conseille au porteur de projet de se
rapprocher de la direction départementale de la cohésion sociale (DDCS) pour trouver des solutions
d’accompagnement des résidents du foyer.
Les partenaires encouragent le porteur de projet à poursuivre les actions entamées afin de surmonter ces
difficultés, dont la résolution paraît en bonne voie.
3 • Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention
La convention prendra en compte l’ensemble des observations et demandes émises par le CE précisées au
chapitre 2), notamment concernant :
 Le financement des réhabilitations, particulièrement leur coût et le taux de subvention ANRU ;
 Le financement des bilans d’aménagement, particulièrement la prise en compte en dépenses des
indemnités de résiliation des baux emphytéotiques ;
 Le délai de 12 mois pour finaliser la localisation de l’offre ;
 Le délai de 6 mois pour signer les chartes de relogement, d’insertion et de gestion urbaine de proximité,
 La contrepartie foncière.
La convention prendra également en compte les décisions suivantes :
Démolitions
Les partenaires valident le principe d’un financement des démolitions à 70% par l’Agence et à 30% par la
commune.
Dépenses antérieures
Une lettre de la délégation territoriale d’autorisation de démarrage anticipé pour 2 opérations d’ingénierie
demandées en pré-conventionnement et non financées par le protocole de préfiguration et le plan de relance a été
envoyée le 3 mars 2011 :
 « Etudes complémentaires » et notamment :
o L’étude de ZAC (étude d’impact, élaboration des dossiers de création et de réalisation) estimée à
90 000 € HT ;
o L’étude de bruit estimée à 6 000 € HT ;
 « AMO consultation de l’aménageur et suivi de la cohérence du projet urbain » et notamment la mission
d’AMO (désignation aménageur et étude de commercialisation des logements privés neufs) estimée à
60 000 € HT.
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Conformément au règlement comptable et financier de l’Agence (« pour les études préalables ou dépenses
d’ingénierie qui se rattachent sans ambiguïté aux travaux concernés, les dépenses peuvent être acceptées dans la
limite d’un an qui précède l’autorisation de démarrage de l’opération ») le comité d’engagement valide la prise en
charge des dépenses antérieures autorisées par courrier du délégué territorial de l’Agence.
Opérations pré-conventionnées (modifiées par la convention ou nouvelles)
Le comité d’engagement valide les demandes de pré-conventionnement suivantes portant sur 11 opérations pour
28 098 k€ de base subventionnable et 4 255 k€ de subvention ANRU.
IDTOP
01-0001-003
01-0001-004
02-0001-001
02-0001-002
02-0001-003
02-0002-001
02-0003-001
05-0001-003
12-0001-006
12-0001-007
12-0001-008
Famille
d’opération
Démolition
Démolition
Construction
Construction
Construction
Construction
Construction
Réhabilitation
Ingénierie
Ingénierie
Ingénierie
Nom de l’opération
Maître d’ouvrage
Démolition Bâtiment F
Démolition Bâtiment C
33 logts PLUS / CD frange Est
35 lots PLUS/CD frange ouest
18 logts 14PLUS/4PLAI Ilot G
32 logts 16 PLUS/16PLAI rue du docteur Labarrière
50 logts 34 PLUS/ 16 PLAI rue La Bruyère
Bâtiment C
OPCU/IC
Etudes complémentaires
Mission AMO et suivi du projet urbain
FRANCE HABITATION
FRANCE HABITATION
FRANCE HABITATION
FRANCE HABITATION
FRANCE HABITATION
DOMNIS
OSICA
FRANCE HABITATION
Ville de POISSY
Ville de POISSY
Ville de POISSY
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