Mais où est donc passée la bulle immobilière?

4 Immobilier
Tribune de Genève | Mardi 1er avril 2014
C’est votre droit
Location d’une chambre:
quelles règles dois-je respecter?
Vous êtes locataire ou
propriétaire? Vous avez
une question en lien avec
votre logement? Posez-la
à [email protected].
Des avocats spécialisés y
répondent chaque mardi.
Andreas
Fabjan
Avocat, Etude
Morvan & Fabjan
Question de Martina L.: «Je souhaite
louer une chambre à un étudiant
dans la villa dont je suis propriétaire.
A quoi dois-je prendre garde et
quelles sont les règles que je dois
respecter?»
Le droit du bail est un droit particulièrement technique et formaliste. Il
exige une grande attention, en particulier de la part du bailleur, notamment en ce qui concerne la rédaction
du contrat de bail à loyer. L’omission
de certaines informations peut en
effet avoir des conséquences particulièrement fâcheuses, et ce même
des années après le début de la location.
Avant de louer un logement, il
convient de définir un certain nombre d’éléments. En premier lieu, la
durée du bail. Deux types existent: le
premier est le bail de durée déterminée, qui prend fin à l’échéance de la
durée convenue sans qu’il ne soit nécessaire de procéder à une résiliation
par l’une des parties. Le second est un
bail de durée indéterminée, dont
l’échéance, c’est-à-dire la date pour
laquelle les parties peuvent mettre un
terme au contrat, peut être convenue
librement par les parties. Il s’agit en
principe d’une échéance mensuelle,
trimestrielle ou annuelle. A défaut,
l’échéance correspond, à Genève, à la
fin d’un trimestre à compter du début
du bail.
Le montant du loyer est un autre
élément important à définir. Sous
réserve des loyers au bénéfice d’une
aide étatique ou contrôlés par l’Etat,
ceux-ci peuvent être fixés librement,
pour autant que le montant ne puisse
pas être réputé abusif selon le droit
du bail.
Dans la situation de Martina, où
seule une chambre est louée à l’intérieur de sa villa, il est également particulièrement important de définir précisément l’étendue de l’objet du bail,
soit en principe la chambre, et de préciser dans quelle mesure le locataire
pourra disposer des sanitaires (droit
d’usage exclusif ou non) et, le cas
échéant, de la cuisine, du jardin ainsi
que de toutes les autres parties de la
maison ou de ses dépendances. Il est
également utile de préciser si la chambre est louée meublée ou non, ce qui
aura une incidence, notamment en ce
qui concerne les délais de congé.
Enfin, le choix du locataire luimême exige de prendre certaines précautions, notamment en ce qui concerne sa solvabilité. Il conviendra de
solliciter les documents nécessaires à
démontrer qu’il offre toutes les garanties requises.
Finalement, le canton de Genève a
fait usage de la possibilité de contraindre l’utilisation de la formule officielle
à l’occasion de la conclusion d’un
nouveau bail tant que dure la pénurie
de logements. Actuellement, la pénurie existe pour toutes les catégories de
logements. L’utilisation de la formule
est donc nécessaire dans le cas de
Martina pour la location d’une chambre. Celle-ci doit impérativement être
notifiée au locataire au plus tard le
jour de la remise de la chose louée et
comprendre l’ensemble des informations exigées par la loi. Le respect par
le bailleur de cette formalité imposée
par le droit du bail est essentiel.
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La chronique de l’USPI
Mais où est donc passée
la bulle immobilière?
Flavio
Brisotto
Président
de l’USPI Genève
Il y a quelque temps, nos grandes banques nationales annonçaient dans la
presse un risque élevé de bulle immobilière. Cette peur de l’effondrement du
marché immobilier a justifié la mise en
place de mesures pour restreindre le
crédit hypothécaire. Début mars, ces
mêmes banques nous annoncent que
la bulle est derrière nous. Mais que
s’est-il passé? La mise en place de ces
mesures était-elle nécessaire?
Les professionnels de l’immobilier
observent, depuis près de deux ans,
une autorégulation du marché et des
prix de la pierre. Par exemple, les
loyers élevés (entre 4000 et 5000
francs), sont très souvent revus à la
baisse, à hauteur de 10% ou 15%, selon
les critères du bien. Nous constatons
également qu’une certaine catégorie de
biens, jusque-là loués facil
ement, demande d’avantage d’efforts afin de conclure à une location. Il
s’agit d’appartements standards concernant surtout les 4 et 5 pièces en campagne genevoise et pouvant dépasser
les 2500 francs par mois. Pour le segment du luxe, après une chute importante de la demande dans cette catégo-
rie, la situation à tendance à se stabiliser.
La demande est toujours présente,
même si les budgets des locataires (entreprises internationales, missions, ambassades ou personnes physiques) ont
baissé. Il y a passablement d’objets présents sur le marché pour cette catégorie.
En outre, dans le cadre de la relocation,
il y a souvent lieu de réajuster le loyer
selon la qualité et la situation du bien.
La bulle immobilière n’est pas derrière nous: elle n’a simplement, à notre
avis, jamais été là… Le marché immobilier se régule de lui-même depuis plusieurs années, et c’est tant mieux. Les
prix se corrigent petit à petit et il n’y a
pas, en l’état actuel des choses, de risque de voir le marché s’effondrer. Les
restrictions de crédits hypothécaires
ont contribué à faire diminuer la demande, mais n’ont-elles pas été mises
en place trop rapidement? Peut-être
aurait-il fallu attendre un peu car l’autorégulation du marché ne se fait pas en
un jour. La diminution de la demande
permet de corriger les prix, mais une
diminution trop forte accélérera la
chute des valeurs immobilières.
Seul l’avenir nous dira si les mesures
imposées aux banques par les autorités
(Conseil fédéral, BNS, FINMA) en vue
de prévenir un effondrement du marché n’auront pas, en réalité, entraîné sa
chute.
www.uspi-geneve.ch