Immobilier ancien : les prix sont repartis à la hauss

mercredi 4 janvier 2017 LE FIGARO
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L'ÉVÉNEMENT
Immobilier ancien : les prix sont repartis
Cette année, les spécialistes s’attendent à ce que le coût des appartements et des maisons continue à
JEAN-YVES GUÉRIN £@jyguerin
LOGEMENT Oubliée la baisse des
prix dans l’immobilier ancien qui a
fait reculer de 7 % à 8 % les tarifs de
la pierre entre 2012 et 2015. L’année
dernière, pour la première fois depuis 2011, les prix des biens immobiliers se sont remis à grimper. Une
augmentation mesurée mais bien
réelle. Suivant les réseaux d’agences immobilières, cette hausse est
comprise dans une fourchette de
1 % à 2 %. Orpi l’estime à 1 %, Century 21 à 1,7 %, Laforêt à 1,9 %.
Et, selon tous les spécialistes, l’inflation des prix devrait se poursuivre
cette année à un rythme très raisonnable. « Nous tablons sur une augmentation des tarifs de 1 % à 2 % en
2017 », affirme Laurent Vimont,
président de Century 21. « Les prix
ne vont pas s’envoler mais pourraient
augmenter de 2 % à 3 % », souligne
de son côté Jean-François Buet, président de la Fnaim. Un mouvement
que l’élection présidentielle et son
lot d’atermoiements ne devraient
pas suffire à remettre en cause.
Si la tendance s’est inversée, si
l’immobilier ancien a repris des
couleurs, les taux incroyablement
bas (1,35 %) des crédits immobiliers
en sont la principale raison. « La
baisse des taux a resolvabilisé énormément de ménages et a augmenté le
nombre d’acheteurs potentiels, affirme le président de Century 21, Laurent Vimont. Avec des taux à 1,5 %, il
suffit pour un ménage d’avoir un revenu de 2 100 euros net par mois pour
acquérir un bien de 150 000 euros entièrement à crédit alors qu’avec des
taux à 4 % il faut un revenu mensuel
de 2 500 euros. » Ces taux de crédit
très faibles ont aussi boosté les ventes de logements neufs. « Or, quand
le marché du neuf se porte bien, cela
dynamise l’ancien car ceux qui achè-
Prix moyen
au m2
(ANCIENNES RÉGIONS)
variation sur 12 mois
SEINE-SAINT-DENIS
2 968 € -2,9 %
VAL-D'OISE
+ 1,5%
2 710 €
3 192 €
+ 4,2 %
de 1 175 € à 1 499 €
de 1 500 € à 1 999 €
de 2 000 € à 2 999 €
supérieur à 3 000 €
PARIS
YVELINES
8 447 €
ESSONNE
2 675 €
SEINEET-MARNE
+ 2,6 %
+ 4,9 %
+ 4,7 %
BASSENORMANDIE
2 181 €
-0,5 %
1 545 €
CHAMPAGNEARDENNE
+ 3,3 %
1 332 €
DÉTAIL
-0,2 %
BRETAGNE
Une bonne santé du marché immobilier qui ne doit pas faire plonger dans une euphorie béate.
« Compte tenu de l’augmentation de
ce qui se construit chaque année, le
taux de rotation n’aura été que de
2,4 % en 2016, contre 2,6 % à 2,7 %
dans les années 2005, 2006 et
2007 », tempère Jean-François
Buet. En attendant, comme il y a
plus d’acheteurs, mécaniquement
les prix montent.
Reste que le phénomène n’a pas la
même intensité partout. Les très
grandes métropoles qui sont les premières à profiter du léger redémarrage économique en France
1 488 €
1 833 €
+ 0,3 %
HAUT-DE-SEINE
5 337 €
+ 1,8 %
NORD-PASDE-CALAISPICARDIE
HAUTENORMANDIE
VAL-DE-MARNE
3 949 €
tent un logement neuf vendent souvent un logement ancien avant », explique Jean-François Buet.
Résultat, on n’aura jamais vendu
autant de maisons et d’appartements que l’année dernière : entre
840 000 et 850 000 transactions selon les spécialistes. Et les biens se
vendent plus vite : 79 jours à la fin
de l’année dernière selon Orpi,
contre 81 jours
début 2016.
LORRAINE
1 375 €
+ 0,5 %
+ 3,4 %
ALSACE
1 958 €
2 082 €
+ 6,5 %
PAYS DE LA LOIRE
1 922 €
+ 3,9 %
CENTREVAL DE LOIRE
1 528 €
BOURGOGNE
+ 0,1 %
-1,1 %
1 236 €
FRANCHE-COMTÉ
1 589 €
-1,1 %
+ 5,8 %
POITOUCHARENTES
1 553 €
-6,6 %
LIMOUSIN
1 175 €
AUVERGNE
-8,3 %
1 275 €
RHÔNE-ALPES
2 549 €
+ 3,2 %
-3,3 %
AQUITAINE
2 184 €
+ 6,6 %
Paris
PROVENCE-ALPESCÔTE D'AZUR
MIDI-PYRÉNÉES
1 492 €
-3,2 %
3 538 €
+ 3,8 %
LANGUEDOCROUSSILLON
1 984 €
Les crédits immobiliers
coûteront un peu plus cher
A
GUILLAUME ERRARD
£@GuillaumeErrard
Après un an de baisse continue, les
taux d’intérêt ont très légèrement
augmenté en décembre à 1,34 %
en moyenne (toutes durées
confondues). Qu’en sera-t-il pour
cette année ? Les taux devraient
repartir à la hausse. Mais emprunter reste, malgré tout, intéressant.
Certains courtiers s’attendent à
une augmentation progressive et
limitée durant les prochains mois,
de l’ordre de 0,1 % à 0,2 %. Ainsi,
les taux moyens sur 20 ans devraient se situer autour de 1,7 %
contre 1,5 % environ actuellement. Ce qui représente, pour un
emprunt de 200 000 euros, une
hausse des mensualités de près de
19 euros. Sur 25 ans, les taux devraient passer de 1,6 % à 1,8 %.
« Les banques n’ont d’autres choix
que de maintenir des taux très bas
sous peine de voir ralentir fortement la demande, ce qui pourrait
nuire à la réalisation de leurs objectifs commerciaux très ambitieux
pour 2017 », affirme Maël Bernier,
de Meilleurtaux.com.
D’autres courtiers prévoient des
hausses de taux de crédit un peu
plus importantes. « Nous anticipons une remontée comprise entre
0,3 et 0,5 point dans le courant de
l’année, soit des taux compris entre
1,8 % et 2 % sur 20 ans », affirme
Sandrine Allonier, de VousFinancer.com. Une progression de 0,5
point d’un taux à 1,5 % pour un
crédit de 200 000 euros sur 20 ans
entraîne une augmentation de
47 euros des mensualités et une
hausse de plus de 11 000 euros du
coût total du crédit.
Les Français, qui désirent souscrire un prêt immobilier ou renégocier leur crédit, ont bien compris qu’il était temps de frapper à
la porte de leur banque. Et ce
d’autant plus que les prix affichent
de nouvelles hausses, modestes
certes mais bien réelles.
Ainsi, les demandes de crédit
immobilier ou de renégociation se
sont envolées de plus de 40 % en
2016 (deux tiers d’acquisitions et
un tiers de renégociations). Mais
les banques ont un ordre de priorité bien précis. « Elles privilégient
les acquisitions au détriment des
rachats », précise Philippe Taboret, directeur adjoint de Cafpi.
“
Les banques
n’ont d’autres choix
que de maintenir
des taux très bas
”
MAËL BERNIER, MEILLEURTAUX.COM
Les primo-accédants, qui représentent plus de 40 % des emprunteurs, devraient continuer à
acheter. Selon VousFinancer, le
coût total d’un crédit de
200 000 euros sur 20 ans est passé
de 52 021 euros en janvier 2016 à
33 836 euros ce mois-ci. Soit une
économie de plus de 18 000 euros,
pour une mensualité qui est passée, en un an, de 1 050 à 974 euros.
Cerise sur le gâteau, beaucoup de
ceux qui achètent pour la première fois peuvent aussi bénéficier du
prêt à taux zéro qui doit prendre
fin au 31 décembre prochain. ■
8 447 €
PRIX MOYEN au m2 en 2016
+ 4,9 %
422 098 €
ÉVOLUTION 2015-2016
PRIX MOYEN d’acquisition
51,4 m2
SUPERFICIE moyenne
Source : Century 21
+ 2,9 %
Source : Century 21
Louer avec Airbnb, rentable
mais souvent illégal
MARIE BARTNIK £@mariebartnik
Lyon
et son agglomération
2 620 €
PRIX MOYEN au m2 en 2016
+ 5,1 %
223 122 €
86,2 m2
ÉVOLUTION 2015-2016
PRIX MOYEN d’acquisition
SUPERFICIE moyenne
Source : Century 21
Marseille
et son
agglomération
PRIX MOYEN au m2 en 2016
ÉVOLUTION 2015-2016
PRIX MOYEN d’acquisition
SUPERFICIE moyenne
Source : Century 21
2 625 €
+ 2,4 %
202 696 €
76,5 m2
Dans les villes de France les plus
touristiques, louer son bien via Airbnb s’avère souvent plus intéressant sur le papier que la location de
longue durée. Selon une étude du
site meilleursagents, la location saisonnière d’une petite surface dans
la capitale, via une plateforme
comme Airbnb, rapporte en
moyenne 2,6 fois plus que la location longue durée. Dans le centre de
Paris, où la demande touristique est
très forte, elle est jusqu’à 3,5 fois
plus intéressante, si bien qu’il suffit,
du côté de la cathédrale Notre-Dame, de louer son bien immobilier
neuf nuits pour générer l’équivalent
d’un mois de loyer.
Les investisseurs ne s’y trompent
pas : au grand dam de la mairie de
Paris, le centre de la capitale est gangrené par la location saisonnière.
« Depuis 2009, nous estimons que
20 000 logements destinés initialement
à la location longue durée ont été retirés du marché. Une grande partie
d’entre eux ont été transformés en
meublés touristiques », déplore la
mairie de Paris. Au point qu’une petite partie de la baisse de la population
parisienne constatée par l’Insee entre
2009 et 2014 serait, selon l’Hôtel de
ville, à imputer à ce phénomène.
D’autres villes, à l’instar de Bordeaux, voient le nombre de logements voués à la location saisonnière augmenter. Mais dans la capitale,
première destination au monde
d’Airbnb, l’attrait du meublé touristique est d’autant plus fort que le
rendement de la location longue
durée a baissé du fait de l’encadrement des loyers et de la hausse des
prix de la pierre (+ 6,2% de hausse
sur un an attendue à Paris en janvier). «Le rendement de la location
résidentielle classique oscille entre
2 % et 6 % par an, nets de charges et
d’impôts, précise Éric Pompon, directeur Immobilier chez Meeschaert Gestion Privée. Les seuils les
plus faibles sont observés dans les
villes où l’immobilier coûte déjà très
cher, comme Paris. »
La mairie de Paris
à l’offensive
L’alternative entre location saisonnière et location longue durée est cependant faussée par les contraintes
qui pèsent sur la première. Dédier un
bien à cette activité suppose en effet
de solliciter, dans les villes de plus de
200 000 habitants, une autorisation
quasi impossible à obtenir. À moins
de louer son propre logement moins
de quatre mois par an (soit 10 nuits
par mois environ), les revenus issus
de la location saisonnière sont le plus
souvent illégaux. Afin de lutter
contre ce phénomène, la mairie de
Paris a mis en ligne au début de l’année 2016 un site recensant les biens
loués à des touristes en toute légalité.
Elle devrait par ailleurs accroître cette année la taxe sur les résidences secondaires, à 25 % au lieu de 12,5 %. ■