Les risques d`une opération de défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : une opération risquée ?
Fiche rédigée par l’équipe éditoriale de WebLex
Dernière vérification de la fiche : 29/09/2015
Dernière mise à jour de la fiche : 29/09/2015
Sources :
Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 17 juin 2015, n° 13-19759
Un investisseur s’engage dans une opération de défiscalisation immobilière de type « Loi
Malraux ». Le promoteur en charge des travaux nécessaires à la réalisation de cet
investissement se retrouve en liquidation judiciaire, faisant perdre à l’investisseur les fonds
d’ores et déjà versés. De quoi se retourner contre le conseil en gestion de patrimoine qui lui
avait conseillé cet investissement ?
Une information sur l’aléa de l’opération : obligatoire ?
Un couple investisseur souhaite investir dans une opération de défiscalisation immobilière de
type « Loi Malraux ». Pour rappel, ce type d’investissement consiste en la réhabilitation
d’immeubles en vue de procéder à leur mise en location.
Un conseiller en gestion de patrimoine lui propose un investissement et un acte de vente est
finalement régularisé. Mais le promoteur de l’opération et ses filiales chargées des travaux
de restauration se retrouvent placés en liquidation judiciaire.
Le couple ayant déjà financé une bonne partie des travaux nécessaires à la réalisation de cet
investissement se retourne contre le conseiller en gestion de patrimoine pour être indemnisé
du préjudice subi et du manque à gagner financiers.
Le conseil en gestion de patrimoine refuse toutefois de prendre en charge cette
indemnisation, rappelant que :
le couple a dûment été informé des éléments essentiels de cette opération ;
il n’a pas dissimulé au couple investisseur qu’au moment de leur acquisition le projet
immobilier n’en était qu’à ses débuts ;
le couple a adhéré à un projet correspondant exactement au type d’investissement qu’il
recherchait pour son avantage fiscal.
En clair, pour le conseil en gestion de patrimoine, une telle opération de défiscalisation
suppose l’acceptation d’un certain aléa que l’investisseur doit assumer.
Cet avis n’est toutefois pas partagé par le juge qui valide le principe de la demande de
dommages-intérêts : le conseil en gestion de patrimoine aurait effectivement dû informer
l’investisseur que l’acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l’opération
(dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la
réhabilitation complète de l’immeuble en question).
La défiscalisation « Malraux » s’adresse aux personnes qui investissent, dans certains
quartiers urbains, dans des opérations de restauration d’appartements qu’elles
destineront par la suite à la location. A la clé : une réduction d’impôt sur le revenu
spécifique… sous conditions comme toujours.
Défiscalisation « Malraux » : quel avantage ?