Lease-back d`immeuble : un dispositif à étudier

Article juridique
20 mars 2012
Lease-back d’immeuble : un dispositif à étudier sans attendre !
Auteurs :
Romain Pichot
Avocat Associé en Droit fiscal
Courtois Lebel
Cabinet d’avocats
Romain Jousselin
Fiscaliste
Courtois Lebel
Cabinet d’avocats
Le régime de faveur dont bénéficie la cession-bail ou lease-back disparaîtra le 31 décembre
2012. Compte tenu du temps nécessaire à l’étude et la mise en place d’une telle opération,
les entreprises susceptibles d’être intéressées doivent s’en préoccuper dès maintenant.
L’idée générale est d’aider les entreprises qui possèdent un immeuble à utiliser cet actif pour
améliorer leur trésorerie 1. Techniquement, l’immeuble est cédé à une société spécialisée qui
le redonne immédiatement en crédit-bail à l’entreprise. La trésorerie de l’entreprise est donc
augmentée du prix de cession de l’immeuble qui sera remboursé au fil de l’eau au travers
des redevances du crédit-bail, étant observé que le taux du financement offert par les
sociétés de crédit-bail est généralement inférieur au taux des emprunts bancaires, même
garantis par une hypothèque sur l’immeuble.
Cela étant, la fiscalité constitue habituellement un frein à cette opération. En effet, la plusvalue dégagée par cette cession est théoriquement imposée au taux normal de l’impôt sur
les sociétés dès sa constatation 2. De même, le prix de cession supporte des droits
d’enregistrement et autres contributions à hauteur de 5.19 % 3.
Le premier avantage fiscal accordé permet de ne pas décaisser immédiatement l’impôt sur
les sociétés dû à raison de la plus-value de cession. Issue de l’article 39 novodecies du
Code général des impôts, cette mesure autorise l’entreprise cédante à étaler l’imposition de
la plus-value de cession de l’immeuble par fractions égales sur la durée du contrat de créditbail, sans que celle-ci ne puisse excéder quinze ans. Le bénéfice de cet avantage est
cependant soumis à deux conditions relativement simples à satisfaire :

L’immeuble cédé doit être inscrit à l’actif ou au registre des immobilisations d’une
entreprise de crédit-bail ;

La cession doit être immédiatement suivie de la remise de l’immeuble en jouissance au
cédant par le biais d’un contrat de crédit-bail immobilier.
1
Les entreprises disposant d’un immeuble pris en crédit-bail dont la valeur se serait appréciée depuis la
conclusion du contrat peuvent également envisager d’exercer l’option d’achat puis de procéder à une
opération de lease-back afin d’augmenter leur trésorerie du montant de la plus-value latente sur l’immeuble.
2
Le même dispositif bénéficie aux entreprises soumises à l’impôt sur le revenu.
3
On suppose que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans à la date de l’opération.
Signalons que l’étalement de l’imposition, bien qu’optionnel, s’applique à l’ensemble de la
plus-value constatée, sans qu’il soit possible d’opter pour l’étalement d’une partie seulement
de la plus-value.
Lors de l’exercice de l’option d’achat, le crédit-preneur supporte, comme dans toute
opération de crédit-bail immobilier, une imposition sur un montant égal à la différence entre
les redevances déduites au fil de l’eau et les amortissements qu’il aurait été en droit de
déduire s’il avait acquis l’immeuble au lieu de le prendre en crédit-bail. Il est en quelque sorte
replacé dans la situation fiscale dans laquelle il se serait trouvé s’il avait acquis l’immeuble
au lieu de le prendre en crédit-bail.
Ainsi, l’imposition de la plus-value de cession n’interviendra qu’au terme de l’opération de
refinancement. Soulignons à cet égard que l’exercice anticipé de l’option d’achat ou la
résiliation du crédit-bail entraînent l’imposition immédiate de la plus-value non encore
imposée.
L’avantage concédé par l’étalement de la plus-value de cession ne doit cependant pas faire
oublier les autres coûts fiscaux générés par le lease-back. Un second avantage modère
heureusement ces coûts additionnels.
Si l’on suppose que l’immeuble cédé est achevé depuis plus de cinq ans, sa cession à la
société de crédit-bail donne lieu au paiement de droits d’enregistrement au taux réduit de
0.815% du prix de cession au lieu de 5.19% à condition toutefois que le contrat de crédit-bail
ait été publié si sa durée excède 12 ans. La publication du contrat de crédit-bail entraîne le
paiement d’un droit de 0.815% calculé sur la somme totale des loyers TTC prévus au contrat
diminuée de la quote-part représentant les frais financiers.
Lors de l’exercice de l’option d’achat, l’entreprise supportera des droits d’enregistrement au
taux de 5.09% calculés sur le prix de l’exercice de l’option d’achat auxquels s’ajoutera le
salaire du conservateur des hypothèques, soit 0.10% de la valeur vénale de l’immeuble.
Cela étant, le prix de l’option d’achat étant généralement fixé à 1 €, les droits
d’enregistrement sont le plus souvent nuls.
Toute entreprise disposant d’un immeuble et soucieuse d’améliorer sa trésorerie doit
s’interroger dès maintenant sur l’opportunité de recourir à ce dispositif.
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