kit » pour le suivi du relogement - I

« KIT » POUR LE
SUIVI DU RELOGEMENT
Eléments à destination des
délégués territoriaux de l’ANRU
pour le suivi du relogement dans
les projets de rénovation urbaine
Direction de la stratégie
et du développement des programmes
Décembre 2011
Page 2
Sommaire
Suivi du relogement tout au long des projets de rénovation urbaine .................. 7
1 Les revues de projet ........................................................................................... 8 2 Les points d’étapes ............................................................................................. 8 3 Les avenants ....................................................................................................... 8 4 La clôture de chaque opération physique de démolition ................................ 9 5 L’appréciation des engagements contractuels dans le processus
de sortie de convention. ........................................................................................ .10 Fiche méthodologique : Appréciation de l’évolution des restes à charge….…..11
Fiche méthodologique : Appréciation des engagements de relogement
dans un logement neuf ou conventionné depuis moins de cinq ans ................ 15
Annexe : Proposition de trame pour le volet relogement du bilan des
engagements contractuels ..................................................................................... 19 Annexe : Ressources .............................................................................................. 22
Page 3
Page 4
Préambule
Le relogement est une étape fondamentale des projets de rénovation urbaine : la bonne qualité de ce
processus est non seulement un objectif en soi, mais également une condition de réussite du projet.
D’un point de vue opérationnel, il est étroitement lié aux opérations de démolition et de reconstruction,
qui représentent souvent une part majeure des projets de rénovation urbaine. Sur le plan stratégique,
le processus de relogement représente un levier pour :
-
favoriser les parcours résidentiels positifs des ménages ;
réinscrire les ménages en difficulté sociale dans une dynamique d’insertion ;
participer à la mixité sociale, dans le quartier, mais aussi au sein de l’agglomération.
Ces enjeux peuvent être difficiles à concilier : différence entre les loyers très bas des logements
démolis et ceux des logements neufs, livraison tardive des logements neufs en raison de contraintes
opérationnelles…
Pour autant, la réussite du relogement est une condition de l’aboutissement des projets. Une attention
particulière doit être portée au processus mis en œuvre, et les exigences du règlement général
doivent impérativement être respectées : ces exigences ont été définies pour s’assurer que le
relogement, étape souvent difficile notamment pour les ménages les plus fragiles, puisse représenter
autant que possible une véritable opportunité dans leur parcours résidentiels. Ce processus est
intimement lié à d’autres aspects du projet de rénovation urbaine, notamment la reconstitution de
l’offre de logements sociaux (localisation, typologie…), la modération des loyers et des marges locales
pour les logements en PLUS-CD, mais aussi à la mobilisation du parc existant, en particulier
réhabilité, la production de logements sociaux dans le droit commun de l’ensemble des bailleurs sur la
ville et l’agglomération, la politique de peuplement et de mixité sociale. Il peut également conforter les
relations entre le locataire, le bailleur et les partenaires sociaux, dans une dynamique pouvant
perdurer à l’issue du relogement proprement dit, sous la forme d’entretiens, d’enquêtes de
satisfaction, d’un accompagnement individuel, d’actions collectives autour de l’appropriation du cadre
de vie…
L’appréciation de la stratégie de relogement devra tenir compte de l’ensemble de ces éléments. Les
enjeux liés au relogement ne s’arrêtent pas lorsque le dernier occupant d’un bâtiment voué à la
démolition est relogé. Tout au long du projet, jusqu’à la livraison du dernier logement social, les
bailleurs peuvent être amenés à revenir vers les ménages relogés, à leur proposer de nouvelles
solutions de relogement, des parcours résidentiels positifs et conformes à leurs attentes. Il s’agit non
seulement d’offrir de nouvelles possibilités aux ménages, mais aussi de les accompagner au mieux
dans ce changement, et d’entamer une dynamique de mobilisation des partenaires qui pourra se
poursuivre au-delà du projet de rénovation urbaine.
Le présent document est réalisé à destination des services de l’Etat en charge de la rénovation
urbaine, en particulier à l’occasion de prise de poste. Son objet est de recenser les clés de
compréhension nécessaires à leur mission de suivi du relogement, réalisée dans un cadre partenarial
avec les porteurs de projet et les maîtres d’ouvrage.
Page 5
Page 6
Suivi du relogement tout au long des projets de rénovation urbaine
L’ANRU et ses partenaires ont toujours porté la plus grande attention aux questions touchant au
relogement, qui tient une place majeure dans le suivi des projets. Des crédits spécifiques ont été
dégagés pour financer l’ingénierie nécessaire au relogement. Un cadre méthodologique a également
été mis au point et des outils ont été forgés : charte partenariale de relogement, plan de relogement,
règles conventionnelles nationales, grille normalisée de bilan des relogements (intégrée à la Fiche
Analytique et Technique démolition), outil de suivi….
ZOOM : l’outil ANRU de suivi du relogement
L’ANRU a développé en 2007 un outil Excel de suivi des relogements, qui a pour objectif de
permettre une vision globale du processus de relogement au regard des engagements des
bailleurs fixés par le règlement général de l’Agence. Il permet d’agréger les données et de
produire des tableaux de synthèse à un niveau choisi : de l’opération physique à l’ensemble des
opérations sur un territoire ou sur les opérations d’un bailleur donné.
Cet outil comprend deux grandes parties : des données de cadrage sur le programme (phasage,
bilan et maîtrise d’ouvrage des démolitions/reconstitutions) et des données de suivi des
relogements (prévision/réalisation, localisation, objectifs liés au PLUS-CD, contingents mobilisés,
restes à charges selon les ressources, conditions d’habitat).
Il a été développé en cohérence avec l’outil opérationnel proposé aux bailleurs par l’USH (RIME).
Ainsi, à partir de RIME, les bailleurs sociaux peuvent extraire très simplement les données
nécessaires au remplissage des tableaux de l’outil proposé par l’ANRU. La DDT intègre ensuite le
fichier extrait dans l’outil de suivi du relogement, de façon à produire les tableaux de bord. L’outil
ANRU propose également un module de saisie pour les bailleurs qui n’auraient pas l’outil de l’USH
et un module spécifique au suivi des relogements des opérations concernant l’habitat privé.
L’outil de suivi du relogement est accessible dans « l’espace DT » de l’extranet « Acteurs – Ville et
rénovation urbaine ». Un guide d’utilisation de cet outil est également mis à disposition dans cette
rubrique.
Comme l’indique le règlement général, « le décompte des engagements de relogement s’applique à
l’ensemble des opérations de démolition du projet d’un même bailleur, ou à l’ensemble des opérations
du projet relevant d’un d’accord inter- bailleurs ou inter- partenarial lorsqu’ils existent. L’ensemble des
engagements en matière de relogement est précisé et suivi dans le cadre du pilotage local, défini
dans le cadre de la charte partenariale de relogement, réunissant l’ensemble des partenaires sous
l’égide du préfet de département et du porteur de projet».
L’appréciation de ces engagements pour chaque bailleur s’effectue lors du suivi des relogements
prévu par la charte partenariale de relogement, a minima lors des revues de projets, mais aussi à
l’occasion des points d’étape et de la négociation des avenants. L’ensemble de ces éléments
viendront abonder le bilan du projet réalisé à la fin de la convention 1 . En particulier, des indicateurs
précis sont demandés à la clôture de chaque opération de démolition et lors des revues de projet.
Le suivi du processus de relogement est essentiellement réalisé au niveau local. Les DT/DTA doivent
non seulement être vigilants sur la qualité des relogements proposés aux habitants, mais également
veiller à l’opérationnalité des démarches et leur impact sur l’avancement du projet. Ce suivi du
relogement tout au long du projet doit en effet permettre aux DT/DTA d’anticiper les difficultés, par
exemple la capacité des bailleurs à atteindre les objectifs de relogement dans des logements neufs ou
conventionnés depuis moins de 5 ans, afin de mobiliser les acteurs autant que de besoin pour
rechercher des solutions partenariales.
1
Cf article 7.5.2 du titre IV du règlement général de l’ANRU, relatif au bilan des engagements contractuels.
Page 7
Le porteur de projet doit jouer un rôle actif dans le suivi du relogement. En effet, il a une place centrale
dans l’ensemble des instances de suivi et de pilotage des projets de rénovation urbaine, ainsi que lors
de la négociation des avenants. Conformément à l’article 7.6 du titre IV du règlement général de
l’ANRU, il est également chargé d’établir le bilan du projet en fin de convention. De l’amont à l’aval du
projet, le maire ou le président de l’agglomération va porter la stratégie de relogement et maintenir le
cap des objectifs qui y sont associés : favoriser les parcours résidentiels positifs, une dynamique
d’insertion sociale pour les ménages en difficulté, et la mixité sociale.
Si le suivi du relogement doit s’effectuer tout au long du projet, certains temps permettent plus
particulièrement de faire le point sur l’avancement de ce processus. Les DDT peuvent toutefois être à
l’initiative de réunions sur le suivi et la qualité du relogement à n’importe quel moment du projet, le cas
échéant en coordination avec les services des Préfectures ou des DDCS. Elles ont également toute
légitimité à être présentes aux comités de suivi du relogement pour s’assurer en amont des bonnes
conditions du relogement. Un suivi régulier du relogement, et une appréciation partagée des
conditions de relogement entre les bailleurs, le porteur de projet et les DDT, sont essentiels pour
éviter d’avoir à appliquer, au moment du bilan, des mesures compensatoires très complexes.
1
Les revues de projet
Les revues de projet, tenues annuellement, permettent de faire des bilans intermédiaires du
relogement. A ces occasions, les bailleurs, le porteur de projet et la DDT doivent partager
l’avancement du relogement, les difficultés éventuelles, et les mesures correctrices à apporter. Un
certains nombre d’indicateurs notamment relatifs au relogement doivent être renseignés et transmis à
2
l’ANRU , en annexe du compte-rendu de revue de projet.
2
Les points d’étape
Les points d’étape sont notamment l’occasion d’analyser la qualité du processus de relogement :
l’accompagnement des familles, l’amélioration des parcours résidentiels… Ils permettent d’avoir une
vision qualitative du processus de relogement. Au-delà du respect strict du RGA, il s’agit de
s’interroger sur tout le dispositif participant à la mobilité des ménages, leur accompagnement pendant
et au-delà du relogement …
3
Les avenants
Lors de la négociation des avenants, une attention tout particulière est portée aux premiers résultats
du relogement, ce qui peut conduire à interpeller les outils et dispositifs mis en place. C’est dans ce
cadre que peuvent être examinées les difficultés les plus importantes, et que des solutions négociées
peuvent être recherchées (mesures compensatoires décrites dans l’instruction du 5 mai 2011 relative
au processus de clôture des conventions pluriannuelles de rénovation urbaine). C’est également un
moment privilégié pour actualiser les bilans du relogement si la dernière revue de projet est un peu
ancienne.
Par exemple, si les revues de projet et/ou le point d’étape ont souligné le fait que les engagements en
matière de relogement dans des logements neufs ne pourront pas être tenus malgré de nouvelles
propositions aux ménages déjà relogés, la prise en compte des ménages concernés par une
accession sécurisée à la propriété et les ménages du quartier sous plafond PLAI, les négociations
préalables à l’avenant peuvent amener les partenaires à décider de réviser la programmation des
PLUS-CD (requalification d’une partie des PLUS-CD en PLUS ou PLAI) dans le cadre d’un avenant.
2
Note méthodologique sur les revues de projet du 28 novembre 2007.
Page 8
4
La clôture de chaque opération physique de démolition
Des éléments sur la mise en œuvre du relogement sont demandés dans les FAT « démolition » 3 , et
sont obligatoirement renseignés au moment de la clôture. Ces tableaux statistiques forment le cœur
des indicateurs attendus par l’ANRU pour estimer la qualité des démarches : nombre de ménages
relogés, caractéristiques et ancienneté des nouveaux logements, évolution des restes à charge…
Au moment de la clôture des opérations de démolition, les instructeurs des DDT doivent vérifier que le
plan de relogement renseigné dans la FAT est exhaustif (nombre de relogements effectués, ventilation
par localisation et nature de parc, restes à charge, structure des taux d’effort) et conforme aux
données détaillées issues des outils locaux de suivi du relogement. De 2005 à 2007, les informations
demandées dans les FAT portaient sur l’évolution des taux d’efforts. Depuis 2007, il est demandé des
éléments sur les évolutions de reste à charge en fonction des ressources des ménages. Il convient
donc de distinguer le bilan des opérations engagées avant avril 2007 de celui des opérations
postérieures à la modification du règlement général.
Depuis 2007, la FAT démolition comprend le tableau suivant :
Ménages sous plafond de
ressources PLAI
Total des
relogements
définitifs
(a + b)
Ménages
relogés
définitivement (a)
Propositions
formalisées
de
relogement
dans parc
conventionné
<= 5ans (b)
Ménages entre le
plafond PLAI et le
plafond d'attribution
d'un logement social
Propositions
formalisées
Ménages
de
relogés
relogement
définitivedans parc
ment (a)
conventionné
<= 5ans (b)
Autres ménages
Ménages
relogés
définitivement (a)
Propositions
formalisées de
relogement
dans parc
conventionné
<= 5ans (b)
Nombre de ménages
ayant un reste à
charge inférieur ou
égal
Nombre de ménages
ayant un reste à
charge supérieur
TOTAL
A partir de ce tableau, la DDT doit notamment vérifier le respect des restes à charge à la clôture de
chaque opération physique de démolition, et, le cas échéant, demander au maître d’ouvrage de
justifier les augmentations de restes à charge qui ne sont pas compatibles avec les exigences du
règlement général. En l’attente de justifications, le versement du solde sera suspendu.
Dans les demandes de justifications auprès du bailleur, il est nécessaire de garder à l’esprit que les
dispositions du règlement général relatives à l’impact financier du relogement sur les ressources des
ménages étaient moins précises pour les opérations engagées (prise de DAS) avant la publication du
règlement général d’avril 2007.
Les justifications demandées seront fournies par le bailleur en « anonymisant » les informations
relatives aux ménages, afin de respecter les règles de confidentialité (exemple : identification du
ménage par un numéro…). Ces informations permettront de bénéficier d’une analyse fine et partagée
des augmentations de reste à charge par le bailleur, la DDT et le porteur de projet. Il appartiendra
ensuite au DT de valider le relogement, ou le cas échéant de négocier des mesures compensatoires
lorsque l’augmentation du reste à charge ne semble pas acceptable. Si aucune solution ne peut être
trouvée localement, le DT adresse un rapport au directeur général de l’ANRU.
3
De 2005 à 2007, les informations demandées dans les FAT portaient sur l’évolution des taux d’efforts. A partir de 2007, les
champs portent sur les évolutions de reste à charge en fonction des ressources des ménages.
Page 9
Les DDT peuvent également s’appuyer sur l’outil de suivi du relogement, qui fait le croisement entre
l’évolution des restes à charge et celle de la surface du logement 4 :
Evol. de la surface (en %)
En nombre de ménages
<à5%
Evolution du Reste à Charge (en %)
de +5 de
de
de
de -5
de ]0 à + +10 à +20 à +30 à > à
à 0%[ 0% à 5% 10% +20% +30% +40% +40%
< à -5%
de -5 à 0%[
0%
de ]0 à 5%
de +5 à + 10%
de +10 à +20%
de +20 à +30%
de +30 à +40%
> à +40%
Il est ainsi possible de repérer directement les augmentations de reste à charge qui s’expliquent par
une augmentation de la surface, et donc de mieux cibler les demandes de justifications auprès des
maîtres d’ouvrage. Il peut également être pertinent de vérifier la cohérence des informations
renseignées dans la FAT et celles issues de l’outil de suivi du relogement. Cet outil mis à disposition
par l’ANRU peut être utilisé à tout moment du projet pour vérifier le respect du règlement général et le
bon déroulement du relogement.
5
L’appréciation des engagements contractuels dans le processus de sortie de
convention.
Au moment de la date limite pour l’ensemble des demandes de premier acompte mentionnée à
l’article 3.3.3 du titre I du règlement général de l’ANRU, le bilan des engagements contractuels de
l’ensemble des maîtres d’ouvrage doit permettre d’examiner de façon globale l’atteinte des objectifs
fixés par le RGA en matière de relogement. Il se nourrit des échanges qui ont eu lieu tout au long du
projet, notamment dans le cadre des revues de projet, des points d’étape et de la clôture des
opérations de démolition.
Une trame pour le bilan des relogements est proposée en annexe. La forme de ce bilan et les
indicateurs demandés devront faire l’objet de discussions entre le porteur de projet, les bailleurs et le
DT/DTA, mais l’essentiel des informations demandées en annexe devront être présentées.
Le porteur de projet coordonne la rédaction du bilan des engagements contractuels, mais chaque
maître d’ouvrage doit lui transmettre les indicateurs demandés pour l’ensemble des opérations qui le
concernent, ainsi que toute information complémentaire qu’il jugera utile. Le bilan sera soumis à un
examen partagé des différents acteurs du projet de rénovation urbaine (collectivités locales, bailleurs
sociaux), et fera ensuite l’objet d’un avis du DT transmis au directeur général de l’ANRU.
Si la DDT utilise l’outil ANRU de suivi des relogements, elle pourra l’utiliser comme support pour
recueillir les informations nécessaires et les transmettre ensuite au porteur de projet, de façon à ce
que le bailleur puisse fournir la majorité des indicateurs nécessaires en faisant simplement une
extraction de RIME.
4
Une autre version de ce tableau intégrée dans l’outil de suivi permet de comparer les évolutions de surface avec l’évolution du
reste à charge en valeur absolue.
Page 10
FICHE METHODOLOGIQUE :
Appréciation de l’évolution des restes à charge
1
Rappel règlementaire
L’ANRU a fait évoluer ses exigences en matière de maintien des restes à charge pour les ménages
relogés. Initialement, le règlement général de l'Agence renvoyait en effet à la circulaire n°2001-77 du
15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de financement pour démolition et
changement d’usage de logements locatifs sociaux qui s’appliquait. Cette circulaire spécifie que « […]
le logement proposé doit être en bon état d’habitation, avoir des conditions d’hygiène normales et
répondre aux besoins des personnes évincées (besoins personnels, familiaux, professionnels) et avoir
un loyer compatible avec leurs possibilités financières […] ».
Par la suite, le règlement général de 2006 lie l’octroi de subventions pour la construction de PLUS-CD
à l’obligation d’« offrir aux ménages, directement concernés par la démolition, des restes à charge
(loyers et charges, déduction faite des aides personnelles au logement) compatibles avec leurs
revenus […] ».
Enfin, depuis la publication du règlement général d’avril 2007, l’appréciation des restes à charge est
différenciée selon les ressources des ménages à reloger. L’article 1.1.3.1 « Les engagements de
relogement » précise : « L’octroi de subvention est conditionné par l’engagement des bailleurs sociaux
à assurer aux ménages directement concernés par la démolition, des relogements de qualité prenant
en compte leurs besoins et leurs capacités financières dans la recherche permanente d’une mixité
sociale sur site et hors site. Il s’agit pour cela :
•
pour les ménages les plus modestes (sous plafonds de ressource PLAI) et pour un logement
de surface égale, d’offrir un reste à charge (loyer et charges, déduction faite des aides
personnelles au logement) constant ;
•
pour les ménages ne dépassant pas les plafonds de ressource permettant de bénéficier d’un
logement social conventionné et pour une offre de relogement à surface égale et un service
rendu comparable (qualité de la construction et des prestations techniques, localisation,
environnement immeuble), d’offrir un niveau de reste à charge similaire à celui qui aurait été
autorisé dans l’hypothèse d’une amélioration du logement initial à l’aide d’une subvention
PALULOS ;
• pour les autres ménages, d’offrir un reste à charge compatible avec leurs ressources ».
Cet article du règlement général traduit un positionnement fort du conseil d’administration de l’Agence,
qui souhaite que le relogement soit une véritable opportunité pour les ménages concernés, et non une
contrainte. Il s’applique à toutes les opérations engagées (prise de DAS) postérieurement au 3 avril
2007.
2
Bilan et mesures compensatoires
Conformément à l’instruction du 5 mai 2011 relative au processus de clôture des conventions
pluriannuelles de rénovation urbaine, un bilan du relogement sera effectué au moment de la sortie de
convention de rénovation urbaine : le respect des restes à charge sera l’un des engagements des
porteurs de projet et maîtres d’ouvrage qui fera l’objet d’un examen spécifique. Sur la base de ce bilan
des engagements contractuels, le directeur général de l’ANRU peut décider d’organiser un comité
d’engagement, afin de rechercher collectivement des solutions permettant de répondre aux
orientations de l’ANRU.
A cette occasion, des mesures compensatoires peuvent être envisagées :
• Révision des baux des ménages concernés de façon à être en conformité avec le règlement
général de l’Agence.
• Compensation du différentiel de loyer.
Page 11
A défaut de mesure compensatoire, des diminutions de subvention pourront être appliquées, à
hauteur maximum de 30% de la subvention affectée aux opérations de démolition dont les ménages
ont connu une augmentation injustifiée de leur reste à charge au moment du relogement.
3
•
Eléments d’appréciation
Pour les opérations de démolition engagées avant la publication du RGA 2007 :
Les indications données dans le règlement général de l’ANRU n’étaient pas aussi précises avant
2007. Pour apprécier l’impact de l’augmentation du reste à charge sur la situation financière du
ménage, et selon les pratiques décidées collectivement par les partenaires locaux, il est possible de
se référer au taux d’effort (il n’est généralement pas jugé souhaitable que le taux d’effort soit supérieur
à 25 ou 30%) et/ou au reste à vivre (voir questions/réponses ci après).
•
Pour les opérations de démolition engagées après la publication du RGA 2007 :
A partir d’avril 2007, le RGA donne des lignes directrices précises sur l’évolution des restes à charge
des ménages relogés. Etant donné que les loyers des logements démolis étaient souvent très bas, le
maintien d’un reste à charge constant pour les ménages les plus fragiles nécessite souvent une
anticipation importante de la part des bailleurs, et suppose de porter une attention toute particulière
aux ménages relogés. Notons qu’il convient d’être vigilant sur les charges locatives prises en compte
dans le calcul du reste à charge, car leur contenu peut évoluer avec le changement de logement
(prise en compte du chauffage…)
Lorsque le reste à charge de certains ménages augmente de façon non conforme au RGA, une
analyse au cas par cas se révèle nécessaire, de façon à juger de l’impact du relogement sur la
situation du ménage et de l’effort consenti par le bailleur (application d’un loyer inférieur au plafond de
la convention APL…). Pour cette analyse complémentaire, il peut être utile de regarder le taux d’effort,
ou éventuellement le reste à vivre.
4
Questions/réponses
Q : Lorsque l’augmentation du reste à charge est supérieure aux orientations du règlement
général, quels éléments peuvent être pris en compte pour apprécier l’impact du relogement sur
la situation financière des ménages ?
R : Depuis 2006, l’indicateur de référence inscrit dans le règlement général de l’ANRU est le
reste à charge. Il se définit de la manière suivante :
Reste à charge = Loyer principal + loyer annexes + charges – APL (ou AL)
Lorsque l’on constate des augmentations de reste à charge supérieures aux exigences définies par
l’article 1.3.1.1 du titre II du règlement général, une analyse au cas par cas, partagée par le bailleur, le
porteur de projet et la DDT, est nécessaire, pour apprécier plus finement l’impact du relogement sur la
situation financière du ménage.
Dans le cadre de cette analyse partagée, il est possible de mobiliser des indicateurs complémentaires,
selon les choix réalisés localement. Les plus couramment utilisés sont :
- Le taux d’effort : il est défini par l’arrêté du 10 mars 2011 fixant la méthode de calcul du taux
d'effort, mentionné à l'article R.441-3-1 du code de la construction et de l'habitation.
C’est un rapport entre :
Page 12
‒
‒
la somme du loyer principal, du loyer des annexes, des charges (charges récupérables et
montant de la contribution du locataire aux économies de charges 5 ), diminuée, le cas
échéant, de l’aide personnalisée au logement ou de l’allocation de logement (sociale ou
familiale) ;
et la somme des ressources des personnes qui vivront au foyer, figurant dans le formulaire de
demande de logement social.
Taux d’effort = Loyer principal + loyer annexes + charges – APL (ou AL)
Ressources des personnes devant vivre au foyer
Si les consommations d’eau et de chauffage sont individualisées, le bailleur intègre dans ce calcul, au
titre des charges, un forfait tenant compte de la taille du logement et du nombre de personnes qui
vivront au foyer.
- Le reste à vivre : il s’agit du revenu diminué de la charge financière nette, rapporté au nombre
d’unités de consommation du ménage. Il permet de mesurer le revenu par unité de consommation
disponible pour les autres dépenses que celles liées au logement (définition de l’INSEE). Il peut être
calculé de la manière suivante 6 :
Reste à vivre = Ressources mensuelles – (reste à charge + dépenses courantes obligatoires)
Nombre d’occupants du ménage
Par ailleurs, des éléments plus qualitatifs pourront être examinés : par exemple, un ménage peut
accepter une augmentation du reste à charge, en contrepartie d’une augmentation du nombre de
pièces, ou du passage d’un logement collectif à un logement individuel... Il arrive également qu’un
pourcentage d’augmentation du reste à charge important se traduise en réalité par une augmentation
très faible en valeur absolue.
Q : Qu’entend-on par un « service rendu comparable » ?
R : Pour les ménages au dessus des plafonds PLAI mais ne dépassant pas les plafonds de ressource
permettant de bénéficier d’un logement social conventionné, l’impact du relogement sur la situation
financière du ménage relogé s’apprécie « pour une offre de relogement à surface égale et un service
rendu comparable ». Cela signifie que, dans la mesure où le taux d’effort, ou le reste à vivre du
ménage, reste acceptable, des augmentations de reste à charge supérieures à ce qui est indiqué
dans le RGA peuvent se justifier par le fait que la qualité du nouveau logement est supérieure à celle
du logement démoli : augmentation du nombre de pièces, balcons, ascenseurs, passage du collectif à
l’individuel, relogement dans un quartier mieux desservi…
Q : Lorsque le ménage est relogé chez un bailleur différent, quel bailleur a la responsabilité du
maintien du reste à charge ?
R : Le maintien des restes à charge est un engagement lié à l’opération de démolition : c’est donc
bien le bailleur démolisseur qui en a la responsabilité. Toutefois, lors d’accords interbailleurs, il
convient que la question du maintien des restes à charge soit évoquée très clairement dans un
document engageant l’ensemble des bailleurs et des partenaires concernés (charte de relogement…).
5
Selon l’article L.442-3 du code de la construction et de l’habitation, les charges récupérables sont exigibles en contrepartie des
services rendus liés à l’usage, de l’entretien courant, des impositions correspondant à des services dont le locataire profite. De
plus, lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par les bailleurs, une contribution pour le partage des économies
de charge peut être demandée au locataire.
6
Les modalités de calcul du reste à vivre sont variables (ratios...). Il peut être intéressant de se rapprocher du Conseil général,
qui est souvent amené à utiliser cet indicateur pour décider de l’éligibilité d’une personne aux aides du fond de solidarité
logement (FSL).
Page 13
Page 14
FICHE METHODOLOGIQUE :
Appréciation des engagements de relogement
dans un logement neuf ou conventionné depuis moins de cinq ans
1
Rappel règlementaire
Le RGA impose qu’un nombre de ménages au moins égal à 50% du nombre de logements financés
en PLUS-CD dans le PRU soit relogé dans des logements neufs ou conventionnés depuis moins de 5
ans.
200 logements construits en
PLUS-CD
100 ménages à reloger dans
un logement neuf ou
conventionné depuis moins de
5 ans
Les exigences en matière de relogement dans des logements neufs étaient affirmées dès le premier
règlement général de l’Agence, et ont été assouplies par la suite. La circulaire du 31 juillet 2008,
annexée au règlement général par le conseil d’administration du 2 décembre 2009, a notamment
précisé les modalités de mise en œuvre des relogements dans des logements neufs et les solutions
pouvant être mobilisées dans une deuxième phase, en cas de difficultés persistantes :
•
•
dans un premier temps, il est possible de prendre en compte dans le décompte des
relogements dans le neuf, d’une part, les ménages concernés par les opérations de
démolition bénéficiant d’une accession sociale à la propriété sécurisée par le bailleur, et
d’autre part, les ménages issus du périmètre du projet, disposant de revenus au-dessous des
niveaux de ressources PLAI, qui bénéficient d’une mutation dans un logement neuf. Il est
également important de revenir vers les ménages déjà relogés dans un logement ancien :
l’expérience montre que suite à la livraison des premiers logements neufs, les ménages
pouvaient être plus enclins à aller dans un logement neuf, même si cela n’était pas exprimé
dans leurs premiers souhaits.
dans un second temps, s’il s’avère que les objectifs ne pourront pas être tenus, une
négociation peut être engagée afin de réviser la programmation des PLUS-CD (requalification
d’une partie des PLUS-CD en PLUS ou PLAI) dans le cadre d’un avenant. Un minimum de
50 % de PLUS-CD par rapport à la programmation de l’ensemble de la reconstitution de l’offre
de logements sociaux hors PLAI devra être conservé.
40 ménages relogés dans
du neuf ou conventionné
depuis mois de 5 ans
(ou engagement formalisé)
200 logements
construits en
PLUS-CD
100 ménages à
reloger dans
un logement
neuf ou
conventionné
depuis moins
de 5 ans
2ème temps
25 ménages du
quartier sous plafond
PLAI mutés dans le
neuf
5 accessions sociales
à la propriété
sécurisées par le
bailleur
10 ménages d’abord
relogés dans l’ancien
mutés dans un
deuxième temps dans
un logement neuf
3ème temps :
Ecart à l’objectif = 20 ménages
Æ Requalification de 40 PLUS-CD en PLUS ou PLAI
Page 15
2
Bilan et mesures compensatoires
Le suivi des relogements tout au long du projet doit permettre d’anticiper les difficultés éventuelles en
rapport avec les relogements dans des logements neufs ou conventionnés depuis moins de cinq ans,
dans l’esprit de la circulaire du 31 juillet 2008 annexée au règlement général. Le cas échéant, le
nombre de logements financés en PLUS-CD peut être requalifié par avenant au cours du projet (un
minimum de 50 % de PLUS-CD par rapport à la programmation de l’ensemble de la reconstitution de
l’offre de logements sociaux hors PLAI doit être conservé).
Au moment du bilan des engagements contractuels, toutes les constructions neuves ne seront pas
encore livrées. Afin de juger au mieux de l’atteinte de l’objectif de relogement dans un logement neuf
ou conventionné depuis moins de cinq ans, le bilan devra comprendre :
•
•
•
•
Le nombre de ménages concernés par les opérations de démolition effectivement relogés
dans un logement neuf ou conventionné depuis moins de cinq ans à la date du bilan ;
Le cas échéant, les engagements formalisés de relogement ultérieur dans un logement neuf
pour les ménages ayant fait l’objet d’un « relogement tiroir » ;
Le cas échéant, le nombre de ménages issus du quartier, dont les ressources sont inférieures
aux plafonds PLAI, qui ont bénéficié d’une mutation dans un logement neuf dans le cadre du
projet ;
Le cas échéant, l’échéancier actualisé des dernières livraisons de logement dans le cadre du
projet.
Au vu de ces éléments, si l’objectif de relogement dans le neuf ou conventionné depuis moins de
5 ans n’est toujours pas respecté malgré l’application des souplesses offertes par la circulaire du 31
juillet 2008, une minoration du taux initial de 7 points sera appliquée à la part des PLUS-CD non
justifiée avec maintien des exigences initiales sur les niveaux de loyer.
Ex : le déficit de 10 relogements dans le neuf entraîne une baisse de subvention de 7 points pour 20
PLUS-CD (droit à 2 PLUS-CD pour 1 relogement dans le neuf), avec maintien des exigences initiales
(niveaux de loyer, limitation des marges départementales).
Quand il y a un accord inter-bailleurs avec une mutualisation des relogements, si les objectifs globaux
ne sont pas remplis au regard du nombre de ménages total à reloger dans des logements neufs ou
conventionnés depuis moins de cinq ans, un bilan sera effectué pour chaque bailleur, sur la base du
nombre de logements financés en PLUS-CD pour chacun et en tenant compte des accords locaux.
3
Eléments d’appréciation
A l’occasion du bilan, le bailleur pourra présenter l’ensemble de sa stratégie en matière de
relogement, et notamment les efforts réalisés pour respecter l’objectif de relogement dans un
logement neuf ou conventionné depuis moins de cinq ans :
•
•
•
Communication systématique auprès des ménages relogés dans un logement ancien pour
des raisons opérationnelles, pour leur proposer dans un second temps un relogement dans un
logement neuf ;
Mobilisation de l’ensemble de l’offre de logements neufs, dans une logique interbailleurs, pour
favoriser les relogements dans un logement neuf ;
Favoriser les parcours résidentiels ascendants de ménages du quartier dont les ressources
sont inférieures aux plafonds PLAI.
Page 16
4
Questions/réponses
Q : Peut-on comptabiliser les refus de relogement des locataires dans les logements neufs ou
conventionnés depuis moins de 5 ans ?
R : Si le ménage refuse un relogement dans un logement neuf au terme du relogement temporaire,
celui-ci pourra être comptabilisé s'il a fait l'objet d'un engagement écrit du bailleur auprès du locataire
par lequel le bailleur s’engage sur un type de logement, un niveau de loyer et une localisation
(proposition faite, et accepté initialement par le locataire, à l’occasion du 1er déménagement lié à la
démolition). Ces éléments feront l’objet d’une appréciation du délégué territorial dans le cadre du suivi
du relogement.
Q : Les relogements effectués dans des logements réhabilités peuvent-ils être comptabilisés
dans le respect des engagements de relogement liés aux PLUS-CD ?
R : Non. Au-delà des engagements liés à l’octroi des subventions en PLUS-CD, la note du 7 mai 2010
invite les bailleurs à faire, parmi les solutions proposées aux ménages encore concernés par les
démolitions, au moins une offre de relogement dans un logement neuf ou réhabilité (réhabilitation
récente qui améliore sensiblement le cadre de vie). Il s’agit d’inviter les bailleurs à réaliser un effort
supplémentaire sur les propositions de relogement faites à tous les ménages (non liés à l’octroi des
subventions PLUS-CD), afin de favoriser les parcours résidentiels ascendants et de permettre aux
ménages de disposer d’une liberté de choix la plus large possible pour vivre une amélioration sensible
de leur situation à l’occasion de la rénovation urbaine de leur quartier.
Q : Le règlement général permet les doubles déménagements avec la possibilité de
financement par l'ANRU des deux déménagements. Les conditions suivantes sont-elles
exigibles ?
1. Engagement du bailleur auprès du locataire de le reloger ultérieurement dans un
logement neuf avec la localisation du futur logement et l’indication du loyer prévu ?
2. Un délai entre les deux déménagements est-il exigible ?
3. La stratégie de double déménagement doit-elle être précisée dans le plan de
relogement ? Si oui, à quelle étape doit apparaître cet élément (dossier d'intention de
démolir ou engagement financier) ?
R : 1. Oui l’engagement du bailleur est exigé dans le cadre des relogements temporaires (article
1.1.3.1 du titre I du RGA).
2. Le règlement général n’impose pas de délai maximum : deux ans constituent une limite au-delà de
laquelle le nouveau déménagement devient improbable.
3. Il faut que le double déménagement soit prévu pour qu’il puisse être financé : avis du CE,
convention, avenant éventuellement et que l’enveloppe initiale de subvention présente une
marge suffisante. Le paiement s’effectue lors de la FAT de clôture.
Page 17
Page 18
ANNEXE :
Proposition de trame pour le volet relogement
du bilan des engagements contractuels
Le bilan du relogement en fin de convention doit permettre de juger :
-
De l’atteinte des exigences du RGA de l’ANRU en termes d’impact du relogement sur la
situation financière du ménage (en tenant compte des évolutions du règlement général de
l’ANRU) et de relogement dans un logement neuf ou conventionné depuis moins de cinq ans
De la qualité de la démarche de relogement et des moyens mobilisés par les maîtres
d’ouvrage et le porteur de projet pour atteindre les objectifs consubstantiels au relogement :
offrir des parcours résidentiels positifs aux ménages relogés, réinscrire les ménages dans une
dynamique d’insertion, favoriser la mixité sociale.
ƒ
Eléments de cadrage et organisation du relogement :
Il s’agit de rappeler comment le relogement a pu s’inscrire dans une stratégie globale, appuyée sur un
diagnostic, et quelle organisation a été mise en place pour permettre de reloger les ménages. Cette
partie peut s’articuler en trois grands points :
Î Principaux axes de la stratégie de relogement
Î Charte de relogement : date de signature, signataires, objectifs, modalités de pilotage,
suivi et évaluation…
Î Mise en œuvre et suivi du relogement : dates de démarrage et de fin du relogement,
dispositif opérationnel mis en place (MOUS relogement, dispositif interbailleur, articulation
avec les services sociaux…)
Indicateurs essentiels:
Total
Nombre de LLS démolis
dont nombre de logements vacants
Nombre total de ménages à reloger
Dont titulaires du bail
Nombre de ménages relogés
Dont titulaires du bail
Nombre total de ménages non relogés
(partis d’eux-mêmes…)
ƒ
Localisation des relogements
Il s’agit de décrire comment le relogement a permis de favoriser une mobilité et un parcours résidentiel
des ménages relogés notamment hors du quartier : prise en compte des souhaits des ménages,
Page 19
réflexion sur le peuplement à l’échelle de l’agglomération, mobilisation de l’offre pour favoriser les
relogements hors du quartier…
Indicateurs essentiels :
Ensemble
Dont en
ZUS/art6
Relogement sur site
Relogt hors site dans
commune
Relogt hors commune
dans agglomération
Relogement hors
agglomération
TOTAL
ƒ
Parcours résidentiels :
Il s’agit de décrire comment le relogement a pu permettre de favoriser les parcours résidentiels positifs
des ménages relogés. On pourra notamment valoriser :
-
Les ménages relogés dans un logement réhabilité
Les ménages ayant bénéficié d’une accession
Les solutions trouvées pour les ménages en sur-occupation…
Lorsque les tableaux font apparaître que l’objectif de relogement dans un logement neuf ou
conventionné depuis moins de cinq ans n’est pas atteint, les bailleurs pourront présenter un plan de
relogement prévisionnel pour montrer comment ils comptent atteindre l’objectif.
Indicateurs essentiels :
Nombre de logements locatifs sociaux financés en PLUS-CD
Nombre de ménages relogés dans un logement neuf
Nombre de ménages relogés dans un logement conventionné depuis moins
de cinq ans
Æ Objectif de
relogement
dans le neuf ou
récent :
Nombre de relogements temporaires avec engagement formalisé pour
accéder au logement neuf
Nombre de ménages ayant bénéficié d’une accession sociale à la propriété
sécurisée par le bailleur
Nombre de ménages du quartier aux ressources inférieures aux plafonds
PLAI ayant bénéficié d’une mutation dans un logement neuf
Nombre de logements restant à livrer
Estimation du nombre de ménages du quartier aux ressources inférieures
aux plafonds PLAI pouvant bénéficier d’une mutation dans un logement
neuf restant à livrer
Æ Ecart à
TOTAL
l’objectif :
Page 20
ƒ
Restes à charge
Il s’agit de décrire les mesures qui ont été prises pour respecter les exigences du RGA en termes de
maintien des restes à charge, tout en tenant compte du fait que ces exigences étaient moins précises
pour les opérations engagées avant avril 2007 (pas de demande spécifique sur le reste à charge, ni
de distinction en fonction des niveaux de ressources des ménages).
On pourra notamment valoriser :
-
Les mécanismes de compensation des loyers qui ont pu être mis en place par le bailleur
ou les collectivités locales,
Les indicateurs complémentaires qui ont pu être observés (taux d’effort, reste à vivre…)
Les justifications qui ont pu être apportées en cours de convention pour expliquer les
augmentations de reste à charge de certains ménages ;
Les diminutions de loyers qui ont pu être appliquées pour permettre de limiter le reste à
charge des ménages.
Indicateurs essentiels :
Î Ensemble des ménages :
Evolution du reste à
charge
Hausse
Stable
Baisse
Total
Nombre de
ménages
Î Pour les opérations engagées postérieurement au 3 avril 2007 :
Ensemble des ménages
(en nombre de ménages)
< à -5%
de -5 à
0%[
Evolution du Reste à Charge (en %)
de ]0 à de +5 à de +10
de +20
0%
5%
+ 10%
à +20% à +30%
de +30
à +40%
>à
+40%
< à -5%
de -5 à
0%[
Evolution du Reste à Charge (en %)
de ]0 à de +5 à de +10
de +20
0%
5%
+ 10%
à +20% à +30%
de +30
à +40%
>à
+40%
Evol. de la surface (en %)
< à -5%
de -5 à 0%[
0%
de ]0 à 5%
de +5 à + 10%
de +10 à +20%
de +20 à +30%
de +30 à +40%
> à +40%
Ménages sous plafond
PLAI
(en nombre de ménages)
Evol. de la surface (en %)
< à -5%
de -5 à 0%[
0%
de ]0 à 5%
de +5 à + 10%
de +10 à +20%
de +20 à +30%
de +30 à +40%
> à +40%
Page 21
ANNEXE : Ressources
A.
Eléments législatifs et règlementaires
•
Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
•
Circulaire DGUHC du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de
financement pour démolition et changement d’usage de logements locatifs sociaux
•
Circulaire DGUHC du 25 mai 2000 relative à la programmation 2000 des crédits d’études et
de suivi- animation en matière d’habitat financés sur l’article 65.48/50
•
Loi n°48-1360 du 1 septembre 1948 relative aux rapports des bailleurs et locataires ou
occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de
logement : définition des caractéristiques d’une proposition de relogement
•
Article L353-15 du code de la construction et de l’habitation: encadrement du droit au maintien
dans les lieux
B.
Notes ANRU
•
Note ANRU du 5 mai 2011 relative au processus de clôture des conventions pluriannuelles de
rénovation urbaine
•
Note ANRU du 7 mai 2010 sur les engagements de relogement dans les projets de rénovation
urbaine.
•
Note ANRU du 1er août 2008 relative à la qualité de la mise en œuvre du PNRU et au respect
des engagements contractuels
•
Note ANRU du 31 juillet 2008 sur les PLUS-CD et engagement de relogement dans du
logement neuf.
•
Note ANRU du 17 janvier 2005 relative aux PLUS-CD
C.
Documents ressource
•
Questions-réponses – Famille 01, démolition de logements sociaux – ANRU, 24 octobre 2011
•
Guide de procédure instructions des demandes de subventions et des demandes de
paiements Famille 01 – Démolition – ANRU, janvier 2011
•
Fiches repères de la rénovation urbaine portant sur le relogement dans les projets de
rénovation urbaine : note générale et points clefs d’une charte partenariale de relogement –
Courrier ANRU du 31 janvier 2007
•
Six fiches élaborées par l’Agence nationale d’information pour le logement (ANIL) relatives
aux droits des occupants – juillet 2007
•
Cahier de l’USH n°99bis actualisé, Les aspects juridiques du relogement dans les opérations
de démolition – décembre 2010
•
Cahier de l’USH n°99, Relogement et rénovation urbaine – novembre 2005
•
Cahier de l’USH n°94, Gestion d’un immeuble voué à la démolition – juin 2005
Page 22
Ce document ainsi que les documents cités dans cet ouvrage sont téléchargeables sur
la rubrique : Outil métiers de l’Extranet de l’ANRU « Ville et rénovation urbaine »
accessible depuis www.anru.fr
Document non contractuel
Page 23