lettre d`information - Lot-et

LETTRE D’INFORMATION
N°70:Octobre 2015
Editorial
L’ADIL 47 a vocation à renseigner, gratuitement et en toute neutralité,
les particuliers (locataire, propriétaire, accédant à la propriété...) sur
toutes les questions touchant au droit immobilier.
Nous conseillons également nos membres, nos partenaires et acteurs
de l’habitat, les travailleurs sociaux, les associations ou bien encore les
collectivités locales ...
Pour ce faire nous souhaitons, de par notre ancrage départemental,
répondre au plus grand nombre des demandes des Lot-et-Garonnais en
effectuant notamment des permanences dans certaines communes. Ce
service de proximité ne peut être assuré que grâce au soutien financier
des collectivités adhérentes à l’ADIL 47 qui disposent ainsi, sur leur
territoire, d’un relais de service au public mobilisable pour toutes les
interrogations relatives à l’habitat du point de vue juridique, financier et
fiscal.
J’ai donc commencé à prendre attache auprès de ces dernières afin de
les informer sur le rôle et le soutien que peut leur apporter l’ADIL 47 tant
à leur niveau qu’à celui de leurs administrés. Ces rencontres sont, et
seront dans les mois à venir, l’occasion d’échanger et d’informer les
élus sur nos missions afin qu’ils soient également en capacité de les
relayer auprès du public, en particulier les plus fragiles, et de faire ainsi
connaitre l’ADIL 47 auprès du plus grand nombre de nos concitoyens.
Pierre COSTES
Président de l’ADIL 47
Conseil d’Administration de l’ADIL 47 du 7 octobre 2015
Taxe d’habitation et logements vacants
PERMANENCES DE L’ADIL 47
La taxe d’habitation sur les logements vacants ne doit pas être confondue avec la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette dernière
concerne les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret n°
2013-392 du 10 mai 2013.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut, elle, être
votée par les communes, non concernées par la taxe sur les logements
vacants, voir même être adoptée par les établissement publics de coopération intercommunale (EPCI) lorsqu’ils sont dotés d’un plan local de
l’habitat (PLH). Elle vise à assujettir à la taxe d’habitation les logements
vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition suivant la prise de délibération. Elle ne peut s’appliquer que lorsque
l’organe délibérant a pris une décision avant le 1er octobre de l’année
précédent l’entrée en vigueur de la taxe (article 1639 A bis I du code
général des impôts).
Sont concernés par la THLV les propriétaires, ou usufruitiers, de locaux
à usage d’habitation vacants depuis plus de deux ans, mais des exemptions existent dans certains cas de figure:
Lorsque la vacance du logement est indépendante de la volonté
du contribuable: logement voué à la démolition prochaine ou qui doit
faire l’objet de travaux dans le cadre d’une OPAH par exemple, ou bien
encore logement mis en location (ou en vente) au prix du marché et qui
ne trouve pas preneur...
Lorsque le logement n’est pas habitable et qui ne pourrait l’être
qu’au prix de travaux importants (=travaux dont le montant est supérieur
à 25% de la valeur vénale du logement selon la réponse ministérielle n°
12595 –JO AN du 29.11.11).
Lorsque le logement est occupé sur une période supérieure à 90
jours consécutifs sur une année, etc…
La base d’imposition correspond à la valeur locative cadastrale sans
Abattement. Aucune exonération ou dégrèvement n’est possible.
L’ADIL 47, dans le cadre du service de proximité au public,
assure toute l’année (y compris pendant les vacances scolaires), gratuitement, des permanences sur certains territoires du
Lot-et-Garonne afin de délivrer des conseils juridiques sur l’habitat à nos concitoyens.
Pour rencontrer une des juristes de l’ADIL 47 lors de ces permanences nous vous invitons à prendre rendez vous au préalable en nous contactant au 05 53 67 93 65.
Nous assurons des permanences si rendez vous pris:
- dans les locaux du service habitat de Val de Garonne Agglomération 28 Rue Léopold Faye à Marmande, le 1er et
3ème mardi du mois de 10h à 13h,
- dans les locaux de l’OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) à Tonneins, le 1er et 3ème mardi du
mois de 14h30 à 16h30,
- au pôle urbanisme de la Communauté d’Agglomération du
Grand Villeneuvois (aux haras nationaux), à Villeneuve-sur
-Lot, le 2ème et le 4ème jeudi du mois de 9h30 à 12h30.
- au Point d’Accès au Droit au Tribunal d’Instance de Villeneuve sur Lot le 3ème jeudi du mois de 9h30 à 11h30.
- dans les locaux de l’ex communauté de communes de Laplume en Bruilhois, à Estillac, le 1er et 3ème mercredi matin du mois de 9h30 à 11h30,
- à la mairie de Layrac, le 1er et 3ème mercredi du mois de
14h30 à 16h30,
- à la mairie de Pont du Casse, le 2ème et le 4ème mercredi
du mois de 14h30 à 16h30.
-au CMS à Aiguillon le 2ème vendredi du mois de 9h30 à
11h30.
ADIL 47
6 bis boulevard Scaliger à AGEN
Conseils juridiques et fiscaux gratuits avec ou sans rendez-vous
Horaires: du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h à 17h
Tous les samedis de 9h à 12h
Contacts: 05 53 67 93 65 et télécopie: 05 53 87 79 19
La location-accession
Dispositif peu connu du grand public la location-accession est un contrat par lequel un vendeur s’engage à transférer la propriété
d’un logement à un accédant qui pourra décider, après une période d’occupation du bien, d’opter pour l’achat ou non du logement.
Le plus souvent utilisé, dans le cadre du prêt social location-accession, par les organismes HLM pour permettre à des ménages d’accéder à la propriété avec un mécanisme de sécurisation, il est très rarement usité entre particuliers.
Le principe de la location-accession s’articule comme suivant:
Signature d’un contrat de location-accession: le vendeur notifie à l’accédant le contrat, par lettre recommandée avec accusé
de réception un mois avant la date de signature devant notaire. Ce contrat contient un certain nombre de dispositions dont la description du bien, le prix de vente (avec les modalités de paiement, la révision éventuelle du prix, et le recours à des prêts), la date d’entrée dans les lieux et le délai pour décider de l’acquisition ou non du logement (une date limite pour la levée de l’option d’achat est
fixée), le montant de la redevance (= somme à payer mensuellement par l’accédant dont une partie correspond à des « loyers » et
une autre à « une fraction du prix du bien »), les charges dont l’accédant devra s’acquitter pendant la durée du contrat, les assurances liées au bien, la garantie de remboursement des sommes versées au titre du paiement anticipé du prix (au cas où il n’y aurait pas
de levée de l’option d’achat), les conditions de résiliation du contrat...
Droit de jouissance du logement: au départ l’accédant occupe le logement presque comme un « locataire » avant d’envisager d’exercer ou non l’option d’achat. Dans ce premier temps l’accédant intègre le logement (état des lieux entrant), il verse la redevance au vendeur, règle les charges, assure l’entretien et les réparations du logement sauf les grosses réparations qui restent à la
charge du vendeur,…. l’accédant peut aussi céder ses droits à un tiers par acte notarié.
Faculté pour le ménage de lever l’option d’achat: L’option d’achat peut être exercée entre la date d’entrée en jouissance et le
terme de la période de jouissance fixée dans le contrat. Si l’accédant opte pour l’acquisition il doit verser le solde du pri x pour obtenir
le transfert de propriété qui se fera par acte notarié.
Dans l’hypothèse où l’occupant ne veut, ou ne peut, procéder à la levée de l’option, le contrat de location-accession est résilié et l’accédant ne bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux que s’il en était ainsi convenu dans le contrat! Les sommes versées correspondant à la partie acquisitive de la redevance sont restituées à l’occupant.
En cas de location-accession dans le cadre du PSLA (prêt social location accession) il existe systématiquement une garantie de relogement dès lors que les revenus de l’occupant ne dépassent pas les plafonds de ressources PLUS. Une garantie de rachat peut
également être mise en œuvre après la levée de l’option d’achat par l’accédant dans certaines hypothèses.
Il ne faut pas confondre la location-accession avec la vente à terme avec paiement différé et privilège du vendeur.
En la matière, l’acte notarié prévoit, pour l’accédant, l’obligation de s’acquitter, le plus souvent mensuellement, d’une somme correspondant à une partie du prix du bien pendant plusieurs années: il y a donc un fractionnement du paiement sur la durée, sans intérêt à
régler ni intervention d’un organisme bancaire et l’intégralité des montants acquittés s’impute sur le prix du bien. Au bout de cette
période, s’il n’y a pas eu d’incident de paiement, l’accédant devient pleinement propriétaire du bien, d’où le nom de « vente à terme ». Si par contre, l’accédant ne règle pas les échéances au vendeur ce dernier peut utiliser son « privilège » pour faire « casser »
la vente et ainsi récupérer le bien sans que l’accédant ne puisse bénéficier qu’aucune sécurisation (pas de proposition de relogement…). Il faut donc bien connaitre les tenants et aboutissants de ce mécanisme avant de s’y engager tant pour le vendeur que pour
l’acquéreur.
ACTUALITES
 Un bailleur fait exécuter une expulsion cinq ans après la délivrance du commandement de quitter les lieux aux occupants. La cour
de cassation considère la procédure d’expulsion régulière dans la mesure où il n’existe pas de délai légal entre le commandement de
quitter les lieux et le procès verbal d’expulsion. (Cass. Civ. II: 13.05.2015)
 L’article 14 de la loi du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014 prévoit que le locataire-accédant puisse, sur option et
dans des conditions définies par décret, bénéficier des conditions du PTZ en vigueur à la date de signature du contrat PSLA. Cette
disposition s’applique aux contrats de location-accession signés à compter du 1er janvier 2015.
Ainsi, le décret du 16 octobre 2015, définit les conditions et modalités selon lesquelles un locataire-accédant peut, lors de la levée
d’option, exercer son droit à bénéficier d’une offre de prêt PTZ selon la réglementation qui était applicable à la date de signature de
son contrat de location-accession. (Décret n° 2015-1301 du 16.10.15 : JO du 18.10.15)
 Un arrêté du 8 octobre 2015 (JO du 11.10.15) vient fixer la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire en matière de copropriétés en difficulté.
 L’IRL (Indice de Référence des Loyers) du 3ème trimestre 2015, publié par l’INSEE le 15 octobre 2015, est de 125.26.Cela engendre une hausse de 0.02% par rapport à celui du 3ème trimestre 2014.
 L’article 41 du Projet de loi de finances pour 2016 (JO du 30.9.15) prévoit deux aménagements au dispositif du Prêt à Taux Zéro
(PTZ):
- le PTZ réhabilitation, tel qu’il a été mis en place par la loi de finances pour 2015, serait ouvert, pour les offres de prêts émises à
compter du 1er janvier 2016, à l’ensemble des communes de la zone C, correspondant à « la zone géographique ne se caractérisant
pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».
- Jusqu’alors, la durée d’occupation était calquée sur la durée de remboursement du prêt (soit 25 maximum actuellement). Il est proposé, pour toutes les opérations financées en PTZ (logement neuf et logement ancien) que la durée d’occupation minimum du logement à titre de résidence principale soit déconnectée de la durée de remboursement du prêt et fixée à six. La mesure s’appliquerait
aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2016. Pourraient également bénéficier de cette mesure, les prêts versés depuis le
1 er janvier 2011 (prêts octroyés sous les articles L. 31-10-1 et suivants du CCH). Dans ce cas, un accord entre l’établissement de
crédit et l’emprunteur serait nécessaire.
Pour plus de renseignements, contactez l’ADIL du Lot-et-Garonne
au 05 53 67 93 65 ou consultez notre site internet adil47.org