Les Syndicats secondaires

DES SYNDICATS SECONDAIRES SANS EXISTENCE LEGALE ?
L'article 27 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis est d'ordre public; cela signifie que " NUL "ne peut déroger et pourtant, il est
avéré que certains syndics professionnels s'affranchissent de ces règles pourtant fermement établies, l'appât
des doubles honoraires étant leur seule motivation.
Que dit précisément l'article 27 de la loi du 10.07.1965 ?
"Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent
l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions
de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat "secondaire" a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne
de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des
dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée
générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24."
Dans cet article 27, sont clairement exposées plusieurs conditions:
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que la création de syndicat secondaire ne peut se faire que si l'immeuble comporte plusieurs
bâtiments;
que l'unicité du gros œuvre empêche la constitution de syndicats secondaires par entrée dans
un même bâtiment ;
est écartée la possibilité de constituer un syndicat secondaire si le gros œuvre des deux
bâtiments est commun, à fortiori s’il comporte en rez-de-chaussée un lot commercial unique si
les deux bâtiments sont desservis par un escalier unique ;
le bâtiment concerné par la création d'un syndicat secondaire doit être physiquement séparé
des autres ;
que les copropriétaires décident de la création d'un syndicat secondaire en assemblée spéciale
et aux conditions de la majorité de l'article 25 ;
que ce syndicat secondaire ait pour objet la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce
ou ces bâtiments.
Les pourvois de Cassation n°07-22.051, 08-10.043 et 08-10.495 du 20 mai 2009 confirment ces conditions
édictés par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, il est constaté, de nombreux cas dans des copropriétés où des entrées de bâtiment ainsi que des bâtiments
aient fait sécession par opposition aux conditions définies par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, exemples:
a.
la gestion d'un bâtiment a été séparée en deux, en trois, en quatre parties, où chaque partie, chaque
entrée de bâtiment est représentée par un syndic secondaire ;
b. un bâtiment a été séparé des autres bâtiments et a adopté une gestion séparée sans procéder à
aucune régularisation juridique, alors même que des équipements communs, voiries, assainissement,
espaces verts, aires de jeux, aires de stationnement, voies intérieures de desserte avec les dispositifs
d'éclairage, les canalisations et réseaux divers tels que ceux de l'eau, de gaz, d'électricité et du tout à
l'égout continuent à être exploitées en dehors de tout cadre légal.
Il peut arriver qu'un problème grave se pose un jour ou l'autre, ne serait-ce que dans le domaine de la
conservation, de l'entretien et de l'administration de l'immeuble ainsi que celles relatives au bon
fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement commun et celles entraînées
par chaque service collectif. Cela peut coûter non seulement cher aux copropriétaires mais également
aux syndics gestionnaires qui, par recherche de profits d'honoraires, voire de désinvolture, se sont mis
dans ces situations alors que beaucoup d'entre eux se réclament comme étant titulaires d'une
maitrise en droit.
On ne peut exclure le fait qu'il puisse y avoir un ou des syndicats secondaires à l'intérieur d'une même
copropriété comportant plusieurs bâtiments et de très nombreux lots.
Dans une copropriété de taille moyenne, le syndicat principal des copropriétaires ne présente pas
d'inconvénient au niveau du fonctionnement. Par contre, la situation est différente dans les grands ensembles
immobiliers comme on en trouve sur le continent, où il est matériellement impossible de réunir en assemblée
générale un grand nombre de copropriétaires et l'absentéisme y est parfois important. Pour éviter la paralysie
des décisions de l'assemblée générale et pour une meilleure gestion et saine gestion, le législateur a prévu la
possibilité de créer un ou des syndicats secondaires. Ce ou ces syndicats secondaires représentent en fait un
sous-ensemble du syndicat principal des copropriétaires. Mais, rappelons le, la constitution de syndicats
secondaires ne peut être décidée que par la réunion d'une assemblée spéciale des copropriétaires concernés
et dans le respect des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment faut-il procéder ?
Les copropriétaires concernés demandent au syndic principal de convoquer une assemblée spéciale les
réunissant, avec pour objet la création du syndicat secondaire, décision qui doit être adoptée à la majorité de
l'article 25. La création d'un syndicat secondaire entraîne la spécialisation des charges, à moins que cette
spécialisation des charges ait déjà été prévue par le règlement de copropriété. Ainsi les copropriétaires
supporteront les charges de la gestion de leur bâtiment, mais non celles des autres bâtiments, tout en
continuant de contribuer aux charges des éléments qui restent communs à tous les bâtiments (voies d'accès,
éventuellement gardiennage, etc.). Cette même assemblée devra approuver les éventuelles modifications à
apporter au règlement de copropriété résultant de l'existence d'un ou de plusieurs syndicat(s) secondaire(s),
ces modifications, devront ensuite, être validées par l'assemblée générale du syndical principal. Il est bon de
savoir, que si la subdivision de la copropriété peut être pertinente, il ne faut pas oublier qu'elle alourdit la
gestion: il faut des assemblées générales spécifiques, ainsi que des comptabilités différentes. Tous ces
éléments sont à prendre en compte avant de penser à créer un syndicat secondaire.
Comment fonctionnent le ou les syndicats secondaires ?
Le syndicat secondaire fonctionne de la même manière que celle du syndicat principal mais son champ d'action
est plus ciblé. Il ne peut être étendu qu'avec un vote d'une assemblée générale. Le syndicat principal perd sa
compétence quand celle-ci recoupe celle du syndicat secondaire (principe de spécialité). Il reste néanmoins
compétent pour toutes les questions touchant les parties globalement communes, y compris celles concernant
les rapports du syndicat secondaire au reste de la copropriété. Dépendant à la fois du syndicat principal et du
syndicat secondaire, les copropriétaires du syndicat secondaire auront à acquitter les honoraires de gestion
du syndicat principal et les honoraires de gestion du syndicat secondaire.
Si le syndicat secondaire a été créé dans le respect des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il
est comme le syndicat principal doté d'une personnalité civile et il peut être poursuivi en justice.
De ce qui précède on peut en tirer l'enseignement suivant : Un copropriétaire peut à tout moment
demander et obtenir la suppression d'un syndicat secondaire s'il n'y a pas eu, préalablement à sa création,
d'assemblée générale spéciale de réunie, ou que la condition de pluralité des bâtiments n’ait pas été
respectée ainsi que l'unicité du gros œuvre, etc.