Groupe de travail du centre des sports et de divertissement du

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Groupe de travail du centre des sports et de
divertissement du centre-ville
Rapport au Conseil municipal de Moncton
Ébauche 2010.03.01
Groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centre-ville
Aperçu
1.0 Sommaire
2.0 Introduction
2.1 Objectif du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centreville
2.2 Définition du « centre des sports et de divertissement du centre-ville »
2.3 Objet du rapport
2.4 Mission du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centreville
2.5 Méthodologie
3.0 Emplacement au centre-ville
4.0 Stationnement
5.0 Nécessité d'un centre multifonctionnel moderne consacré aux sports et au divertissement à
Moncton
5.1 Installation actuelle de Moncton : le Colisée de Moncton
5.2 Rénovation du Colisée de Moncton
6.0 Examen de la construction d'installations permanentes
6.1 Le bâtiment
6.2 Méthode d'établissement des coûts du centre des sports et de divertissement du
centre-ville
6.3 Le Colisée de Moncton
6.4 Résumé de l'examen de la construction d'installations permanentes
7.0 Avantages économiques
7.1 Sources de financement potentielles et grille de financement
7.2 Retombées économiques potentielles du nouveau lieu d'attraction
7.3 Activités de l'installation (directes)
7.4 Plus grandes retombées au centre-ville
7.4.1 Calcul de la zone de financement par de nouvelles taxes foncières
7.4.2 Calcul de la zone de plus grande retombée
8.0 Analyse financière
9.0 Conclusions et recommandations
Annexe A – Extrait du plan d'affaires pour le LVEC (centre de divertissement pour événement de
grande envergure) de la ville de Kingston
Annexe B – Membres du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centreville
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1.0 Sommaire
La perspective d'un nouveau complexe multifonctionnel moderne consacré aux sports
et au divertissement au centre-ville est au cœur des débats publics depuis quelques
années. Le débat a été engendré par la nécessité du développement et du
renouvellement économique continu du centre-ville qui a fait l'objet de discussions et à
laquelle la collectivité, ses organismes de développement économique et ses conseils
municipaux depuis les années 1970 ont donné suite.
L'accent mis sur un nouveau complexe multifonctionnel moderne en tant que
catalyseurs pour un centre-ville nouveau et plus fort sur le plan économique était aussi
motivé par des projets réussis dans des collectivités de tailles semblables au marché de
la ville de Moncton, ailleurs au Canada. Des villes telles que London, Kingston,
Sault Ste. Marie, Kelowna, et plus près d'ici, Saint John et Halifax, ont toutes utilisé leurs
complexes multifonctionnels pour la croissance économique de leurs centre-ville.
L'injection du coût d'immobilisations de ces projets municipaux dans les centres-villes
de ces collectivités a non seulement permis de produire des noyaux plus forts sur le
plan économique, mais elle a aussi servi à refaçonner l'image de ces villes. Cela a
également transformé ces centres-villes en lieux axés sur les personnes et sur les
activités. Cet investissement a offert une occasion de réussite en apportant une source
extraordinaire de croissance économique plus importante et une meilleure qualité de
vie. Cette vision a été élaborée et adoptée par les collectivités qui se sont montrées
avant-gardistes et centrées sur l'intervention.
En vue d'éviter de répéter l'histoire et l'expérience de stagnation économique du
centre-ville observées dans les années 1970 et au début des années 1980, le Conseil
municipal de Moncton a décidé d'explorer la faisabilité de l'adaptation de ces
expériences à son centre-ville. La Ville a retenu les services d'IBI Group, une société
d'experts associée à plusieurs des exemples de réussite susmentionnés, pour évaluer le
marché potentiel et la faisabilité de la construction d'un complexe multifonctionnel
moderne consacré aux sports et au divertissement dans le centre-ville de Moncton. En
juin 2009, IBI a signalé au Conseil municipal qu'une telle installation était non
seulement faisable, mais qu'elle était grandement désirable pour assurer le rôle de
Moncton en tant que centre de divertissement important au Canada atlantique.
Par la suite, le Conseil municipal a mis en place un groupe de travail, composé des
membres du Conseil et de citoyens choisis, pour examiner les résultats d'IBI, pour
valider ses conclusions et pour recommander au Conseil s'il doit poursuivre la
réalisation de ce projet en tant que priorité municipale.
Voici les conclusions du groupe de travail, dont les détails sont présentés dans le
présent rapport :
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•
•
•
•
Le Colisée actuel est devenu pratiquement obsolète en ce qui a trait aux
exigences de divertissement d'aujourd'hui, et nécessitera un investissement de
près de 40 millions de dollars pour corriger ses non-conformités importantes en
matière de conception et d'exploitation, avec peu ou pas de retombées
économiques à long terme et sans aucun effet de multiplication ni aucune
incidence sur le cœur du centre-ville de Moncton.
Le Groupe de travail est d’accord avec les conclusions d’IBI Group concernant
l’analyse de marché qui a présenté le potentiel de doubler le nombre
d’événements de divertissement majeurs. En ce qui a trait aux coûts de
fonctionnement, le Groupe de travail est plus prudent. Il a conclu que les
revenus d’exploitation ne contribueront probablement pas aux dépenses en
immobilisation ou aux réductions de la dette, même si, généralement, il
convient qu’il y a des économies potentielles de quelque 115 00 $ par année en
consolidant les opérations de hockey du Colisée à la nouvelle installation. Par
conséquent, le Groupe de travail recommande au Conseil d’assumer une
position de seuil de rentabilité sans tenter de financer les dépenses en
immobilisation ou la dette depuis les marges de profit opérationnel.
Un nouveau complexe multifonctionnel consacré aux sports et au
divertissement de 75 à 80 millions de dollars peut seulement être envisagé par
la Ville si elle obtient une contribution financière de deux tiers de la part des
gouvernements fédéral et provincial.
La Ville doit obtenir un nouveau bail d'exploitation à long terme, avec son
locataire-clé, qui reflète les normes et les pratiques de la Ligue canadienne de
hockey actuellement en usage sur les marchés métropolitains semblables à la
région du Grand Moncton, sinon, le projet ne peut pas aller de l'avant. Un
nouveau bâtiment dans le centre-ville est synonyme de nouvelles occasions de
revenus pour les intervenants et signifie que les anciens modèles de gestion
doivent être examinés pour obtenir un résultat favorable et décisif pour toutes
les parties.
La construction d'une installation de 75 à 80 millions de dollars dans le cœur du
centre-ville aura des retombées économiques importantes pour l'ensemble du
centre-ville. L'injection de 75 à 80 millions de dollars dans le cœur du centreville entraînera un développement économique plus important en lien ou non
avec le centre de divertissement. Le groupe de travail estime que des revenus
générés par des impôts fonciers supplémentaires chaque année, allant de 0,5 à
1,5 million de dollars, seront réalisés par la Ville. Des avantages fiscaux
importants profiteront aux gouvernements fédéral et provinciaux sous forme
d'impôts sur le revenu et de taxes de vente, provenant non seulement du projet,
mais aussi de constructions et de projets auxiliaires situés à proximité. De plus,
d'importantes retombées économiques supplémentaires bénéficieront à des
établissements du centre-ville grâce aux événements de divertissement
d'envergure qui pourraient doubler dans un nouveau centre du centre-ville.
4
•
Plusieurs autres sources de revenus potentielles pourraient aider à financer la
majeure partie de la part du projet de la Ville. Ces sources de revenus
comprendraient l'établissement d'une zone de taxes foncières, des taxes sur les
chambres d'hôtel, des activités de financement et des prélèvements sur les
propriétés du centre-ville par l'intermédiaire de la zone d'amélioration des
affaires. Toutes ces sources ont été utilisées ailleurs pour financer des centres
multifonctionnels dans les centres-villes. La province devra adopter une
législation habilitante pour mettre en œuvre de nouvelles sources de revenus
comme les taxes sur les chambres d'hôtel et une zone de taxes foncières.
Dans d'autres villes, l'engagement total de la collectivité pour appuyer ses centres de
divertissement multifonctionnels était une caractéristique principale au cœur de ces
projets. Ce groupe de travail est d'avis que si le Conseil municipal décide de poursuivre
ce projet, il exigera le même appui des dirigeants municipaux, des citoyens, de la
communauté des affaires et des trois ordres de gouvernement : un engagement total et
une participation totale de la collectivité à l'égard du projet.
Le rapport établi par IBI Group a examiné six emplacements possibles au centre-ville.
Évidemment, un emplacement approprié doit être sélectionné en fonction du coût, de
la facilité d'accès, de la maximisation des possibilités d'aménagement futur au sein du
centre-ville, des relations avec les propriétés avoisinantes ainsi que des exigences
environnementales et des mesures d'assainissement, parmi d'autres critères. Une fois
déterminé, un emplacement doit pouvoir inspirer l'esprit de la collectivité pour
imaginer d'autres possibilités pour notre centre-ville, pour notre ville et pour la région.
Bien que le rapport établi par IBI Group mette l'accent sur l'attrait et l'incidence d'un
centre de divertissement multifonctionnel, le groupe de travail est aussi d'avis qu'un tel
projet deviendrait également le point central de la future croissance économique dans
le centre-ville. Cette occasion améliorerait considérablement le cœur du centre-ville de
Moncton et permettrait à Moncton de maintenir sa position en tant que chef de file du
développement économique communautaire à l'échelle nationale au cours des quatre à
cinq prochaines décennies.
Le groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centre-ville a bon
espoir que ce rapport établira les bases pour déterminer les étapes essentielles qui
doivent être suivies pour progresser sur ce dossier et les questions pour lesquelles une
décision d'aller de l'avant ou non sera prise, tout en fournissant un modèle de réussite
et en maximisant le potentiel d'une nouvelle installation communautaire emblématique
dans le centre-ville de Moncton.
Le groupe de travail a conclu que la Ville doit assurer la poursuite de ce projet en tant
que priorité municipale pour la revitalisation du centre-ville.
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Par conséquent, le groupe de travail recommande au Conseil municipal de Moncton :
• qu'il accepte les conclusions du rapport du groupe de travail;
• qu'il approuve, en principe, la poursuite de la création du centre des sports et de
divertissement du centre-ville en tant que catalyseur clé du développement
économique et de la régénération du centre-ville, sous réserve de surmonter
avec succès les trois obstacles au projet définis qui sont essentiels au succès
global du projet :
1) la préparation d'un plan d'affaires acceptable pour
confirmer les répercussions financières sur la Ville;
2) un financement approprié de la part des gouvernements
fédéral et provincial;
3) un contrat juste et équitable avec le locataire principal.
• que des mesures soient prises immédiatement pour ouvrir le dialogue avec le
gouvernement fédéral et le gouvernement provincial dans le but de demander
leur appui financier au projet et de permettre la mise en place d'une législation
habilitante nécessaire à des sources de revenus supplémentaires;
• que les représentants retiennent les services du locataire principal du Colisée
dans le but de renégocier le contrat locatif;
• que le Conseil municipal soutienne le maire pour qu'il entame immédiatement
des discussions préliminaires avec tous les intervenants afin de connaître leur
intérêt et d'obtenir leur engagement à l'égard du projet de régénération du
centre-ville;
• qu'il commence un processus de consultation publique.
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2.0 Introduction
« Le futur appartient à ceux qui croient à la beauté de leurs rêves. »
(Eleanor Roosevelt)
Le centre des sports et de divertissement du centre-ville trouve ses origines dans deux
pôles d'attraction communs de notre collectivité. L'idée de construire une nouvelle
installation en centre-ville pour remplacer le Colisée de Moncton circule en ville depuis
les cinq dernières années. Par ailleurs, le développement du centre-ville, axé sur le
caractère et le dynamisme de l'ambiance au centre-ville, est l'un de nos objectifs depuis
plusieurs dizaines d'années, au moins depuis le début des années 1980. Moncton est
réputée à l'échelle nationale pour être un chef de file en matière de revitalisation
économique, mais cette réputation s'est faite à ses dépens. C'est une volonté et un
dévouement absolus ainsi qu'un objectif commun qui ont amené l'ensemble de la
collectivité à transformer une ville ouvrière à l'avenir incertain en une des économies les
plus diversifiées et en une des populations augmentant le plus rapidement au Canada.
Le travail des dirigeants communautaires précédents doit être poursuivi. La vision pour
le centre des sports et de divertissement du centre-ville consiste autant à l'injection d'un
investissement de 75 à 80 millions de dollars pour ouvrir la voie à la prochaine
génération de réaménagement du centre-ville qu'à demeurer compétitif grâce à une
nouvelle installation, en tant que centre de divertissement du Canada atlantique.
Le Colisée est une installation vieillissante, datant de presque 40 ans. Elle ne répond plus
aux normes modernes d'un aréna pour les spectateurs et elle connaît de nombreuses
limites d'un point de vue de gestion des événements. Une nouvelle installation était une
question à l'échelle locale pendant la campagne électorale fédérale de 2008 et de
nouveau lors de l'élection municipale de 2008. Dans le plan d'action de sa campagne, le
maire George LeBlanc a clairement indiqué qu'il s'employait à rendre le centre-ville plus
dynamique, intéressant et stimulant. À ce sujet, le maire LeBlanc a bien expliqué qu'une
« priorité clé correspond au développement d'une nouvelle installation
multifonctionnelle consacrée aux sports et au divertissement se trouvera dans le centreville».
À l'automne 2008, la Ville de Moncton a eu recours aux services d'un consultant externe
pour entreprendre une étude de marché ainsi qu'une analyse de l'occasion d'affaires
liée à une nouvelle installation multifonctionnelle consacrée aux sports et au
divertissement dans la ville de Moncton. IBI Group, une entreprise de services
professionnels spécialisée dans l'aménagement de terrain urbain, le développement du
transport et l'élaboration de systèmes, a été le soumissionnaire retenu et a mis en
branle l'étude prévue. La présentation du 15 juin 2009 d'IBI Group lui a permis de faire
connaître ses résultats au Conseil municipal de Moncton.
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Le Conseil municipal de Moncton a reçu le rapport établi par IBI Group et il a mis en
place un comité composé de représentants du Conceil municipal de Moncton, de
citoyens et de membres du personnel de la Ville de Moncton pour analyser les détails de
l'étude de marché et de l'étude de faisabilité en vue d'une installation multifonctionnelle
consacrée aux sports et au divertissement d'IBI et pour présenter un rapport au Conseil.
Le comité mandaté du Conseil municipal de Moncton, appelé le groupe de travail du
centre des sports et de divertissement du centre-ville, devait corroborer les résultats du
rapport établi par IBI Group et présenter les options au Conseil municipal pour qu'il
étudie la meilleure façon d'aller de l'avant.
2.1 Objectif du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centreville
L'objectif du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centre-ville
est d'examiner et d'analyser l'étude de marché et l'étude de faisabilité en vue d'une
installation multifonctionnelle consacrée aux sports et au divertissement d'IBI. Le groupe
de travail présentera ses résultats au Conseil municipal de Moncton en indiquant si la
Ville devrait donner suite à ce projet, selon des paramètres précis. Le rôle de ce groupe
de travail est d'offrir un premier examen du rapport établi par IBI Group, dans un
contexte d'évocation de certains domaines, tel que cela est indiqué dans les objectifs.
2.2 Définition du « centre des sports et de divertissement du centre-ville »
Il est important de définir le « centre des sports et de divertissement du centre-ville »
aux fins du présent rapport. Une nouvelle installation doit être multifonctionnelle. Un
nouveau centre des sports et de divertissement du centre-ville accueillera des parties de
hockey et des concerts, des arts de la scène et un grand nombre d'événements.
L'installation aurait également la polyvalence supplémentaire d'être en mesure de
s'adapter à différentes dispositions, grâce à un certain nombre d'autres configurations.
À cette étape préliminaire, les travaux de conception tels
que les schémas et les rendus n'ont pas été supprimés;
cependant, il est impératif que toute conception à venir
contribue au caractère du centre-ville, de la ville et de
l'architecture avoisinante. De plus, un nouveau bâtiment
doit contribuer à l'attrait du cœur du centre-ville urbain.
Le centre des sports et de divertissement du centre-ville
sera un bâtiment emblématique qui viendra asseoir la
nouvelle génération d'aménagement dans le centre-ville.
À ce titre, la conception, la façade et la manière dont le
bâtiment s'intègre à l'environnement jouent un rôle
essentiel.
En plus d'offrir un
nouveau lieu d'attraction
plus grand pour les
parties de la LHJMQ, un
nouveau centre des
sports et de
divertissement du centreville attirerait aussi un
plus grand nombre
d'activités de
divertissement,
d'événements culturels et
de spectacles de plus
grande envergure.
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Des caractéristiques clés et des éléments clés, tout aussi importants, de la nouvelle
installation ont été examinés. Il est souhaitable que le centre des sports et de
divertissement du centre-ville comprenne :
• environ 9 000 sièges fixes;
• quinze suites de luxe;
• huit cents sièges réservés aux membres exclusifs;
• deux salles de fête;
• un restaurant;
• un chantier de construction d'au moins 20 430 m2 (220 000 pi2 ou environ
cinq acres);
• une superficie au sol du bâtiment d'environ 9 700 m2 (104 400 pi2);
• une patinoire aux dimensions réglementaires de la LNH;
• une tribune des médias;
• une salle de commande audiovisuelle centrale;
• des aires de vente de concession;
• une boutique de vente au détail;
• des salles de réunion;
• des bureaux administratifs;
• des vestiaires appropriés;
• un espace public en plein air.
2.3 Objet du rapport
La présentation de l'étude de marché et de l'étude de faisabilité en vue d'une installation
multifonctionnelle consacrée aux sports et au divertissement d'IBI était la première
étape vers une nouvelle installation multifonctionnelle consacrée aux sports et au
divertissement dans notre communauté. La prochaine étape vise à offrir au Conseil une
analyse et un dossier commercial complets dans le but d'authentifier les rapports
financiers et les modèles d'immobilisation et de fonctionnement définis dans le rapport
établi par IBI Group.
L'objectif du rapport du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du
centre-ville est :
•
•
•
•
•
de conseiller le Conseil quant à la faisabilité du centre des sports et de
divertissement du centre-ville proposé;
de commenter la validité du projet;
d'analyser la viabilité financière;
de créer un document stratégique qui corrobore les objectifs du projet;
de comprendre et de clarifier les questions essentielles;
9
•
•
de diminuer les risques pour la Ville de Moncton;
d'offrir un modèle de réussite.
2.4 Mission du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centreville
1) Examiner la faisabilité et les coûts de construction d'installations permanentes
liés à la rénovation du Colisée de Moncton pour en faire un lieu d'attraction
moderne de 9 000 sièges en corrigeant les principales lacunes.
2) Examiner les prévisions afférentes aux coûts du rapport établi par IBI Group et
valider le coût.
3) Élaborer un budget d'exploitation annuel pour le lieu d'attraction, en fonction
de l'examen du rapport établi par IBI et des données pertinentes à l'appui.
4) Élaborer une grille énumérant les contributions aux coûts potentielles de la
part du gouvernement et d'autres sources, ainsi que les répercussions sur le
budget d'exploitation annuel de la Ville de Moncton.
5) Faire des recherches et examiner les retombées économiques potentielles
qu'un tel lieu d'attraction aurait sur la ville de Moncton, par l'entremise d'un
nouvel aménagement et des dépenses des consommateurs.
2.5 Méthodologie
Le groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centre-ville a mis sur
place trois sous-comités :
1) Travaux de construction d'installations permanentes
2) Finance
3) Retombées économiques et financement
Chaque sous-comité comprenait des membres du comité avec du personnel de soutien
pour coordonner la logistique, prendre des notes et assurer le suivi des tâches. Aucun
budget n'a été attribué au groupe de travail ni aux sous-comités; cependant, les
ressources de la Ville de Moncton ont été attribuées, au besoin.
Le sous-comité de la construction d'installations permanentes devait examiner les coûts
d'immobilisations liés aux rénovations du Colisée et à un nouveau lieu d'attraction
(objectifs 1 et 2).
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Le sous-comité des finances a été nommé pour élaborer un budget d'exploitation
quinquennal pour le lieu d'attraction, en fonction du rapport établi par IBI et de
l'analyse comparative (objectif 3).
Le sous-comité des retombées économiques et du financement a eu la tâche de
déterminer les retombées économiques potentielles d'un nouveau lieu d'attraction et
d'examiner les sources de financement potentielles et la grille de financement (objectifs
4 et 5).
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3.0 Emplacement au centre-ville
La réputation et l'identité d'une ville sont étroitement liées à son centre-ville. Le projet
du centre des sports et de divertissement du centre-ville attirera un investissement
direct d'environ 75 à 80 millions de dollars dans le centre-ville, indépendamment des
services et des aménagements auxiliaires qui seront mis en place pour tirer profit de
l'afflux des milliers de personnes qui participeront aux événements dans notre centreville. L'aménagement d'une nouvelle installation de pointe dans le centre-ville a de
nombreux avantages et les répercussions d'un tel aménagement pourront avoir des
retombées positives sur des occasions d'affaires représentatives et sur l'aménagement
communautaire au centre-ville.
Grâce à ce projet, la Ville a pour but de susciter une densification accrue dans le centreville par l'entremise d'un nouvel investissement dans l'aménagement résidentiel,
d'établissements de vente au détail et de bureaux. Le centre des sports et de
divertissement du centre-ville présente un grand potentiel en tant que catalyseur
efficace permettant d'attirer l'intérêt et l'injection d'un investissement dans le centreville de Moncton. Ce projet peut aider à rajeunir et à stimuler le cœur de la ville, à
élargir l'assiette fiscale municipale et à mettre l'accent sur des espaces attrayants et
conviviaux dans le centre-ville, tout en stimulant la croissance du centre-ville pour les 40
prochaines années.
Tel qu'il est indiqué dans le document Vision d'aménagement du centre-ville de
Moncton :
Le centre-ville a toujours été une destination régionale, le centre touristique
ainsi que le quartier commercial et d'affaires de la région, et il doit le
demeurer. Les utilisations importantes, y compris les services municipaux,
les commerces, les entités de loisirs et les promoteurs de logements, doivent
être encouragées à s'installer au centre-ville en vue de l'amélioration des
commodités et des services existants pour renforcer son rôle à l'intérieur et
à l'extérieur de Moncton.
Au cours des dernières années, au Canada et en Amérique du
Moncton fait
Nord, un certain nombre d'installations multifonctionnelles
concurrence à
consacrées aux sports et au divertissement on été construites
d'autres
dans des collectivités et, en particulier, dans des emplacements
collectivités sur le
au centre-ville afin de stimuler un développement et de
plan de la
rehausser le dynamisme d'un centre-ville. Les villes
prospérité
et de la
reconnaissent que les terrains de baseball, les arénas de
qualité de vie.
hockey, les établissements de loisirs et les théâtres culturels
peuvent avoir des retombées positives pour le cœur d'une ville.
Bien que les circonstances dans chaque collectivité sont différentes, au cours des
12
dernières années, les villes de Kingston, London, Sault Ste. Marie et Kelowna ont toutes
construit des installations sportives et de divertissement dans leur centre-ville. Ces
installations sont d'une portée semblable au centre des sports et de divertissement du
centre-ville de Moncton et elles sont situées de manière à augmenter les activités
commerciales de la municipalité, à promouvoir la fierté publique et à servir d'avantage
stratégique dans le domaine compétitif lié à l'accueil d'événements sportifs et d'activités
de divertissement. Une étude de marché indique ce qui s'est passé dans d'autres
collectivités.
K-Rock Centre, Kingston (Ontario)
Le centre K-Rock Centre, aussi appelé Kingston Regional Sports and Entertainment
Centre, est un aréna de 6 700 places dans le centre-ville de Kingston. L'aréna accueille
les Frontenacs de Kingston de la Ligue de hockey de l'Ontario. La construction a
commencé en novembre 2006 et l'installation a ouvert en février 2008. L'installation a
été construite sur le site d'une ancienne friche industrielle, sur un terrain qui
appartenait à la Ville de Kingston. Le K-Rock Centre est au cœur du centre-ville de
Kingston, à proximité des hôtels, des magasins, des restaurants et des brasseries. Le
centre de 22 000 pieds carrés a été construit avec la certification LEED® et il a l'intention
d'obtenir la cotation LEED® Argent.
Prospera Place, Kelowna (Colombie-Britannique)
Construite en août 1999, Prospera Place est une installation multifonctionnelle située au
cœur de Kelowna et comporte une patinoire aux dimensions de la LNH, avec
6 000 sièges pour les spectateurs et pouvant accueillir 8 000 personnes pendant un
concert. L'installation comprend 31 suites de luxe et un restaurant annexe de 250
places, pourvu d'une terrasse de 150 sièges. Prospera Place a accueilli des événements
de calibre mondial tels que le Cirque du Soleil ainsi que des concerts de Cher et de Sting.
C'est là que se sont tenus la coupe Memorial de la Ligue canadienne de hockey en 2004
et le Championnat du monde junior de la Fédération internationale de hockey sur glace
en 2006. Plus qu'un simple aréna de hockey, Prospera Place est le pôle d'attraction pour
les sports, la culture, le commerce et les activités communautaires. Prospera Place est
avantageusement située près des plages riveraines, des parcs, du casino, des centres
des congrès, des restaurants et des grands hôtels de Kelowna.
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Centre John Labatt Centre, London (Ontario)
Le centre John Labatt Centre est une installation multifonctionnelle consacrée aux
sports et au divertissement qui a ouvert ses portes en octobre 2002. La nouvelle
installation est considérée comme un bâtiment d'envergure du centre-ville de London
qui sert de catalyseur au réaménagement. Le centre a une capacité assise de
9 000 places pour le hockey et de 10 000 places pour les concerts. L'installation a été
conçue pour accueillir les spectacles de Broadway en tournée. En plus de recevoir les
Knights de London de la Ligue de hockey de l'Ontario, le centre John Labatt Centre a
accueilli des événements tels que Disney on Ice, les comédies musicales de Broadway
Rent et Fiddler on the Roof, le Cirque du Soleil et des concerts de Norah Jones,
John Mayer et Billy Joel. Le centre John Labatt Centre était un pilier majeur du plan
« Downtown Millennium Plan » de la ville de London. Le rapport annuel State of the
Downtown 2009 de la ville de London indique que « la population totale du centre-ville
a augmenté de 36,7 % entre 1996 et 2006. »1 La ville de London a aussi constaté des
avantages à la suite de ses investissements dans des projets d'immobilisations
d'envergure comme le centre John Labatt Centre : « Depuis 2001, le secteur privé a agi
en conséquence, en investissant 150 millions de dollars dans les tours résidentielles et
50 millions de dollars supplémentaires pour la mise à niveau du capital immobilier
existant. »2 Entre 2001 et 2009, l'évaluation de la valeur actuelle dans le cœur de la ville
de London avait augmenté de 22 %.
Essar Centre, Sault Ste. Marie (Ontario)
Le centre Essar Centre est un centre consacré aux sports et au divertissement dans le
centre-ville de Sault Ste. Marie. La capacité du bâtiment est de 4 800 places pour le
hockey et 6 100 pour les concerts. Le centre a ouvert ses portes en septembre 2006 et il
accueille les parties des Greyhounds de Sault Ste. Marie de la Ligue de hockey de
l'Ontario. Le niveau réservé aux suites du centre Essar Centre contient une salle pour les
personnalités de 100 places et 13 suites de luxe de 10 sièges chacune. Les places des
suites se vendent au complet et il y a une liste d'attente. Un article du journal Sault Star
publié en ligne indiquait que les « événements ont été si nombreux et tellement variés
qu'ils plaisent à tout le monde. À cet égard, la situation n'a jamais été aussi bonne pour
la ville. Bien sûr, cela fait aussi honneur au centre Essar Centre en lui-même, puisque
nous avons maintenant un bâtiment en mesure d'accueillir de tels événements. »3 Le
centre Essar Centre, notamment, a prévu des événements aussi divers que le Tournoi
des cœurs de Scotties 2010, un rallye à moto Harley Davidson, les championnats de club
mondiaux de la Fédération internationale de ringuette et la comédie musicale Cats.
1
Ville de London, State of the Downtown – Annual Report 2009
Ville de London, State of the Downtown – Annual Report 2009
3
Doug Millroy, chroniqueur du journal Sault Star; tiré de l'édition du 28 janvier 2010 du journal Sault Star
en ligne.
2
14
Pour Moncton, un centre des sports et de divertissement du centre-ville offre la
possibilité de créer des occasions de réaménagement importantes dans le centre-ville.
Le centre augmentera la circulation de piétons, il amènera plus d'entreprises et de
clients de commerces et il fera augmenter la demande de projets résidentiels en centreville. Un centre consacré aux sports et au divertissement est considéré comme une
« attraction supplémentaire » pour aider à favoriser le tourisme. Un nouveau centre des
sports et de divertissement du centre-ville aura des répercussions positives
indiscutables sur l'image de Moncton. Il améliorera la santé et le dynamisme du centreville, sans aucun doute. En fait, le plus grand avantage, au-delà de l'activité économique
mesurable, pourrait en fin de compte être une meilleure image du centre-ville.
Une analyse des emplacements a été entreprise dans le centre-ville de Moncton. Le IBI
Group a effectué une étude détaillée de six emplacements possibles pour aménager un
complexe multifonctionnel consacré aux sports et au divertissement dans le secteur du
centre-ville. Il s'est basé sur 24 critères regroupés en quatre catégories de base :
caractéristiques de l'emplacement, endroit et transport, coûts et facilité d'acquisition du
terrain d'aménagement, éléments du contexte urbain ou physique et effet économique
ou synergétique avec le centre-ville.
À l'heure actuelle, l'analyse des emplacements est confidentielle, cependant, le pointage
des emplacements variait entre 116,5 et 207 sur un pointage total pondéré de 280
points. La valeur des terres des emplacements les plus prometteurs varie entre 2,5 et
3 millions de dollars. De plus, la Ville doit ajouter environ 1,5 à 2 millions de dollars pour
apporter les améliorations nécessaires à l'emplacement, ce qui porte le total de
l'investissement dans un terrain à un montant allant de 4 à 5 millions de dollars pour
l'acquisition et la préparation de l'emplacement.
15
4.0 Stationnement
Un centre des sports et de divertissement du centre-ville tirera profit d'un modèle de
stationnement dispersé. Un stationnement dispersé signifie que les personnes se
rendant aux événements peuvent stationner sur les places de stationnement publiques
et privées, ainsi que sur les places de stationnement disponibles dans la rue, plutôt que
dans un grand parc de stationnement situé à l'emplacement du centre des sports et de
divertissement du centre-ville. De plus, un stationnement dispersé signifie que les
personnes qui assistent à l'événement prévoiront leur stationnement lorsqu'elles
organiseront leur soirée et elles seront susceptibles de s'arrêter à d'autres destinations
dans Moncton (hôtels, magasins, parcs, restaurants) dans le cadre de planification
globale.
Étant donné qu'il y aura une large gamme d'événements
potentiels, il y aura aussi une série d'importantes
« ...La construction de
demandes de stationnement et de circulation générées par
nouveaux
l'aménagement proposé. On considère comme acceptable
aménagements est
une distance de marche de 400 mètres pour accéder au
susceptible d'avoir les
lieu d'attraction ou à toute installation réservée au
répercussions les plus
stationnement ou à tout réseau de transport. La demande
importantes sur le
de stationnement pour un événement accueillant
futur stationnement
6 000 personnes est estimée à environ 2 000 places. Pour
en centre-ville... » –
un événement de taille, en supposant la présence d'un plus
Étude relative au Plan
grand nombre de véhicules, la demande de stationnement
stratégique de
est estimée à environ 2 500 places. Des politiques de
stationnement au
limitation du stationnement seront importantes à
centre-ville de
l'exploitation fructueuse du nouveau centre métropolitain.
Moncton 2006, Ville
L'emplacement devra être aménagé de telle sorte que les
de Moncton
taxis et les services de navettes puissent déposer les
passagers. Des stratégies de gestion du stationnement devront être mises en œuvre et
pourront comprendre les points suivants :
•
•
•
•
•
•
un procédé de sensibilisation quant au modèle de stationnement dispersé;
des renseignements pour les voyageurs et sur le stationnement avancés;
le contrôle et la direction de la circulation le jour de l'événement;
des offres ou des occasions de stationnement supplémentaires;
des possibilités de stationnement prévendues;
d'autres services offerts par Codiac Transit comme le stationnement inactif.
Il y a beaucoup d'options prometteuses à examiner.
Moncton a déjà un bon exemple quant à la manière dont un modèle de stationnement
dispersé peut fonctionner dans le centre-ville de Moncton. Le défilé du père Noël attire
16
une foule de 80 000 à 100 000 personnes dans le centre-ville, en une seule soirée avec
notre offre de stationnement existante. Les personnes qui assistent au défilé savent
qu'elles doivent prendre des dispositions particulières puisqu'une foule importante se
dirigera vers le centre-ville pour le même événement. Pour s'assurer d'arriver à l'heure,
ces personnes planifient sans doute un itinéraire, une heure d'arrivée, et dans la
plupart des cas, un « plan A » et un « plan B » pour se garer. Elles prévoient peut-être
aussi un lieu où s'arrêter prendre un café ou un autre arrêt pendant qu'elles se
rendront à pied à leur destination. Les gens qui vont voir le défilé planifient aussi leur
départ, étant donné que des milliers d'autres personnes rentreront chez elles en même
temps. De la même manière, les invités du centre des sports et de divertissement du
centre-ville planifieront leur visite, leur arrivée, leur stationnement, leurs arrêts en
centre-ville et leur départ les jours où il y aura un événement.
L'étude liée au Plan stratégique de stationnement au centre-ville de Moncton de 2006,
menée par IBI Group, en partenariat avec Terrain Group et PGB Parking Solutions
permet d'expliquer le stationnement dans le centre-ville :
« Au total, il y avait environ 8 750 places de stationnement dans le centre-ville
(au sud de la rue St. George). Près de 1 260 places (15 %) sont contrôlées par
la Ville. La majeure partie de l'offre de stationnement dans le centre-ville se
trouve dans des parcs de stationnement détenus par des sociétés privées, mais
accessibles au public. »
Bien sûr, si se projet se concrétisait, la Ville chercherait à obtenir un rendement du
capital investi dans le centre-ville. De toute évidence, un des objectifs est d'augmenter
la valeur des terres dans le centre-ville, donnant lieu au réaménagement des propriétés
et des terres sous-utilisées.
« ...La majeure partie du stationnement se trouve dans des parcs de
stationnement, beaucoup d'entre eux ont été créés à la suite de la démolition
de bâtiments vacants ou sous-utilisés. Il n'est plus possible, ni souhaitable, de
poursuivre l'expansion du stationnement de surface dans le centre-ville de
Moncton. En fait, le plan conceptuel pour la Vision d'aménagement du centreville montre pratiquement tout le stationnement de surface faisant l'objet d'un
réaménagement. »
L'aménagement des terres sous-utilisées changera l'offre de stationnement à Moncton à
mesure que les évaluations foncières augmentent, les terrains prendront de la valeur et
les grands stationnements de surface deviendront trop coûteux. Une structure de
stationnement supplémentaire serait souhaitable dans le centre-ville et une stratégie à
long terme vise à rendre une telle structure viable sur le plan financier. Les tarifs
mensuels de stationnement dans le centre-ville de Moncton sont actuellement sous le
17
seuil de rentabilité pour pouvoir construire et exploiter un parc de stationnement à
étages. Voici ce qu'explique l'étude sur le stationnement :
« Une question importante liée au coût du stationnement tient au fait que des
tarifs mensuels d'au moins 140 $ (N.B. : les tarifs rajustés en raison de
l'inflation et des coûts de construction actuels) sont nécessaires pour couvrir les
coûts des installations de stationnement dans leur intégralité. Si la Ville ou un
promoteur devait construire des installations de stationnement, principalement
pour le stationnement des employés, il faudrait augmenter les tarifs mensuels
ou accepter le fait qu'une subvention serait nécessaire. Cette question est
essentielle à l'élaboration d'une stratégie de stationnement pour le centre-ville
de Moncton. »
Pendant longtemps, la clientèle du Colisée a joui de places de stationnement gratuites
et abondantes près de cette installation de divertissement. Une installation
multifonctionnelle au centre-ville demande un changement d'état d'esprit. Moncton
n'échappera pas à la réalité du stationnement propre à toutes les installations de ce
genre au centre-ville : le stationnement ne sera plus gratuit et ne se trouvera plus à la
« porte d'à côté ». Le modèle de stationnement dispersé est la norme dans d'autres
centres et fonctionne dans des marchés comme le centre John Labatt Centre de la ville
de London, le K-Rock Centre de la ville de Kingston et le Metro Centre de la ville
d'Halifax. Comme pour ces installations au centre-ville prospères, la mise en œuvre
d'un modèle de stationnement dispersé dans le centre-ville de Moncton augmentera la
circulation des piétons et la densité de population dans le centre-ville, ce qui
représente un objectif important pour une telle installation au centre-ville.
18
5.0 Nécessité d'un centre multifonctionnel moderne consacré aux sports et au
divertissement à Moncton
La réputation de Moncton en tant que centre de divertissement prend de l'ampleur.
Moncton a déjà accueilli certains des événements sportifs les plus palpitants ainsi que
des activités de divertissement de renommée dans l'industrie actuelle. La Ville continue
de tirer profit de sa réputation, de son expérience et de ses atouts en matière de
divertissement pour devenir le véritable centre de divertissement du Canada atlantique.
Le marché change rapidement, de nouveaux concurrents voient le potentiel qu'offre le
tourisme lié aux événements et au sport, et des installations plus modernes menacent
sérieusement la position de Moncton en tant que chef de file. Si vous prenez en compte
les offres de divertissement présentées par la Ville, il est facile de comprendre le
potentiel de croissance de la ville de Moncton en tant que destination de
divertissement.
Un examen attentif à la gamme de divertissements de notre ville indique que plusieurs
lieux d'attraction contribuent aux offres de divertissement. Entre autres, le Festival de
musique de Magnetic Hill et son emplacement pour les concerts en plein air unique a
permis d'accueillir quelques-uns des événements musicaux les plus importants en
tournée au cours des dernières années. On peut citer, par exemple, des artistes tels que
les Rolling Stones et AC/DC. Le stade du campus de l'Université de Moncton accueillera
non seulement les Jeux d'athlétisme de l'IAAF de 2010, mais aussi le tout premier match
de la saison régulière au Canada atlantique de la Ligue canadienne de football. Le
Théâtre Capitol, qui a été restauré pour retrouver sa conception originale de la période
des années 1920, est l'un des huit lieux d'attraction de ce genre au pays. Avec une
capacité assise de 800 places, le Capitol reste un centre culturel actif et dynamique pour
les communautés anglophone et francophone.
5.1 Installation actuelle de Moncton : le Colisée de Moncton
Le Colisée de Moncton est l'établissement sportif principal/l'installation pour les foires
commerciales principales de la ville de Moncton. Le Colisée a ouvert ses portes au début
des années 1970 et il fêtera bientôt ses 40 ans. La patinoire est conforme aux
dimensions réglementaires de 200 pi x 90 pi et le locataire principal de l'installation est
l'équipe des Wildcats de Moncton de la ligue du hockey junior majeur du Québec.
L'Agréna de Moncton attenant est principalement utilisé pour les foires commerciales et
les conventions. L'Agréna de Moncton, associé au Colisée de Moncton, forme plus de
125 000 pieds carrés d'espace d'exposition publicisé. De plus, il y a 2 000 places de
stationnement gratuites sur place.
Le Colisée a accueilli plusieurs événements d'envergure au cours des dernières années,
tels que le Championnat du monde de curling masculin Ford 2009, les matchs hors-
19
concours de la LNH et la Coupe Memorial 2006. C'est là où se sont déroulés de
nombreux concerts, notamment une représentation à guichets fermés de Sir Elton John.
Le concert d'Elton John a rassemblé 8 700 personnes dans le
Colisée. Depuis cet événement, une vérification du Bureau du
commissaire des incendies a conduit à la diminution de la capacité
totale du bâtiment, soit 6 700 places. C'est une limitation
importante pour la croissance du marché du divertissement, des
sports et du concert à Moncton. Les promoteurs recherchent des
lieux d'attraction plus grands pouvant générer davantage de
revenus bruts, pour aider à couvrir les frais généraux croissants liés
à la main-d'œuvre, au carburant, à l'électricité et à d'autres
facteurs.
Moncton ne
possède pas de
lieu d'attraction
approprié pour
les concerts et
les événements
importants.
Le Colisée a fait preuve d'un bon rendement pour Moncton au cours des dernières
décennies, mais le bâtiment ne répond tout simplement plus aux normes modernes
pour les promotions de concerts, d'événements ou pour les compétitions sportives
importantes. Il est évident que le Colisée tombe en désuétude du point de vue
opérationnel et de l'accueil. L'âge et les limites du bâtiment sont encore plus flagrants
lorsque Moncton rivalise avec des villes possédant des installations bien plus modernes
pour des événements de calibre mondial.
Moncton passe à côté de certaines occasions en raison des limites du Colisée. Des
spectacles en tournée, que ce soit des grands groupes de musiques, des spectacles
d'acrobaties, des cirques ou des artistes de la scène, doivent réduire la disposition de
leur scène, en raison du dégagement trop faible par rapport au toit du Colisée ou un
accès à la scène limité. Cela signifie donc que les spectateurs ne peuvent pas profiter
pleinement de l'expérience de la prestation, bien qu'ils aient payé un billet à un prix
supérieur. Pire encore, les restrictions du Colisée empêchent à présent d'assurer
certains spectacles et peuvent même donner lieu à l'annulation de spectacles réservés.
Par exemple, le Cirque du Soleil n'est pas venu à Moncton en raison des restrictions de
hauteur et des limites imposées par le Colisée pour organiser et assurer son spectacle
standard. La troupe Stars on Ice ne mettra pas en scène son spectacle de patinage
artistique au Colisée de Moncton en raison du manque d'air conditionné et de contrôles
de déshumidification. La musicienne Martina McBride a récemment décliné une date au
Colisée, tandis que l'artiste de musique country Brad Paisley a annulé un concert à
Moncton car la hauteur du plafond était trop basse pour répondre aux besoins de sa
mise en scène. Il s'agit d'un thème récurrent et les artistes et les gestionnaires des
tournées se tourneront vers des lieux d'attraction plus modernes où ces problèmes de
production n'existent pas.
Les lacunes du Colisée étaient encore plus évidentes lors du Championnat du monde de
curling masculin Ford 2009. Le temps exceptionnellement chaud dans les
20
provinces Maritimes avait fait monter la
« Le comité organisateur de
température à l'intérieur du Colisée, entraînant la
Moncton a fait un excellent
fonte des pistes de curling. Cela a posé un véritable
travail avec Curl Canada pour le
problème pour les concurrents qui ont décrit les
Championnat du monde de
conditions de jeux aux médias internationaux
curling masculin Ford 2009, mais
comme étant comparables à un sauna et très
le manque d'échangeurs d'air et
difficiles
à
supporter.
Les
conditions
de systèmes de déshumidification
environnementales au Colisée ont été diffusées
appropriés dans le Colisée de
Moncton limitera sérieusement la
partout au pays et dans le monde entier; les
présentateurs et les reportages des médias ayant capacité du lieu à attirer de futurs
événements de curling
mis l'accent sur les mauvaises conditions de la glace
importants. »
à Moncton et soulignant qu'il n'existait aucun
- Warren Hansen, Gestionnaire de
moyen de baisser la température dans le Colisée en
la compétition et des médias pour
raison du manque de système d'air conditionné.
l'Association canadienne de
L'accent que les médias ont mis sur les
curling.
températures dans le Colisée et sur le manque d'air
conditionné est devenu un problème d'une ampleur telle que les organisateurs ont dû
demander aux médias de ne plus faire d'autres commentaires à ce sujet, pendant la
couverture de l'événement. Moncton n'assurera plus jamais l'accueil d'événements de
l'ampleur du Championat du monde de curling, ni la Coupe Memorial, si elle ne se dote
pas de nouvelles installations. Moncton est sur le point de perdre la réputation qui a fait
de notre ville un lieu remarquable, et d'autres marchés nous devanceront bientôt.
La liste des lacunes du Colisée peut être classée comme suit :
Structures/conception
• Hauteur du toit
• Espace d'entrée
L'année dernière,
• Points d'accès limités
35 % des
• Toilettes et étalages
spectacles
n'ont
• Allées pour les personnes et la circulation
pas pu monter leur
• Guichet/espace administratif et structure
scène au complet
• Vestiaires
au Colisée de
• Espace de stockage dans le bâtiment
Moncton.
• Capacité limitée du bâtiment
• Manque de suites pour les entreprises
• Remplacement nécessaire des sièges du balcon
• Accès arrière à la scène et disposition
• Nombre et qualité des sorties en cas d'incendie et d'autre évacuation
Systèmes et contrôles
• Déshumidification
• Air conditionné
21
•
•
Efficacité énergétique
Échangeur de chaleur
Il existe des occasions pour Moncton d'augmenter ses futures parts de marché, en
terme d'événements sportifs et non sportifs. Pour ce faire, une installation
multifonctionnelle consacrée aux sports et au divertissement est une exigence absolue
pour devenir un concurrent sérieux sur le marché.
5.2 Rénovation du Colisée de Moncton
Le Colisée de Moncton, qui a maintenant bientôt 40 ans, devra faire l'objet d'un examen
approfondi de la part d'un conseiller externe, dans le but de confirmer si une expansion
est viable et si c'est la meilleure façon de procéder sur le plan économique. Voici les
détails à prendre en considération :
•
•
•
•
•
Les événements et les activités qui ont actuellement lieu au Colisée et à l'Agréna
devraient être annulés pendant un an et demi, jusqu'à ce que la construction soit
terminée.
Il semble que la meilleure option pour augmenter la capacité assise serait
d'ajouter une section supérieure aux sièges existants dans le niveau inférieur.
Pour y arriver, le toit devrait être élevé ou remplacé.
L'élément acoustique doit être pris en considération, y compris l'installation d'un
mur antibruit/de panneaux acoustiques et d'une sous-toiture acoustique sur
l'ensemble du toit.
Le retrait du tableau d'affichage, des chemins de circulation et leur réinstallation
seront aussi requis.
Tous les systèmes mécaniques, y compris la ventilation, les extincteurs, le
système de plomberie et le système électrique (p. ex. l'alarme incendie) devront
être mis à niveau ou devront peut-être être remplacés.
Veuillez consulter la section 6.0 Examen de la construction d'installations permanentes
pour obtenir les estimations conceptuelles associées à la mise à niveau du Colisée.
Il est important de noter qu'une rénovation de cette ampleur prendrait plus d'une
année et que les opérations du Colisée devraient cesser au cours du projet de
rénovation. Évidemment, les pertes de revenus (et les problèmes contractuels
éventuels) devront être prises en compte, puisque toutes les opérations du Colisée
seront suspendues. Cela donnerait lieu à l'interruption complète des parties de la
LHJMQ au Colisée. De plus, pendant la durée de la reconstruction, le Colisée ne serait
pas en mesure de réserver quelque événement que ce soit, y compris des expositions,
des concerts et des foires commerciales pour les particuliers, telles que les foires des
artisans annuelles. Moncton se tiendrait essentiellement à l'écart du divertissement et
22
des événements sportifs pendant plus d'un an, ce qui
causerait la perte de son dynamisme et de sa position
sur le marché. Moncton serait obligée de travailler à
regagner la part de marché perdue et de rétablir sa
présence en tant que concurrent dans le domaine de
l'accueil d'événements sportifs et de divertissement.
« Moncton a vraiment
besoin d'un nouveau lieu
d'attraction. Celui que
vous avez n'est pas
adéquat pour les
spectacles que nous
voudrions faire venir ici. »
Jacques Aubé, président du
Groupe Spectacles Gillett
de Montréal
Cependant, un plan d'amélioration du Colisée place
l'établissement comme non-partant dès le départ.
L'option visant à rénover le Colisée de Moncton
n'apporte rien à la revitalisation du centre-ville et ne
contribue pas à un plan de réaménagement municipal
pour les prochaines générations d'aménagement du centre-ville. La mise à niveau du
Colisée passe outre le centre-ville et beaucoup des avantages liés à l'investissement en
centre-ville. Si les rénovations du Colisée étaient amorcées, la ville perdrait des
occasions d'augmenter la valeur des terres dans le centre-ville et elle ne profiterait pas
de l'augmentation des évaluations foncières dans la zone avoisinant le centre des sports
et de divertissement du centre-ville. Sans compter que la rénovation du Colisée ne fait
rien pour augmenter la densité du cœur de la ville, ni pour augmenter le déplacement
des personnes et des piétons, ni pour intensifier le commerce en centre-ville. Il n'y a
aucun avantage stratégique à rénover le Colisée.
23
6.0 Examen des coûts du projet d'immobilisations
Introduction
Le mandat approuvé par le Conseil municipal de Moncton pour le groupe de travail du
Maire au sujet du projet du centre des sports et de divertissement du centre-ville exige
l'examen de tous les coûts d'immobilisations des installations proposées tout en
examinant le coût de rénovation du Colisée. De plus, on a demandé au groupe de travail
de comparer, dans la mesure du possible, ces coûts à d'autres installations semblables.
Le groupe de consultation IBI Group, qui a préparé l'étude de marché et l'étude de
faisabilité en vue d'une installation multisports et de divertissement au centre-ville de
Moncton, a conclu qu'une installation multifonctionnelle de 9 000 sièges fixes était en
effet réalisable. Le groupe a proposé qu'un coût d'immobilisations de 8 000 $ par siège,
rajusté aux prix de 2009, soit utilisé aux fins de l'étude. Cette proposition s'appuie sur la
connaissance que les consultants ont acquise des autres installations de dimension et de
conception comparables construites ailleurs au Canada au cours des dix dernières
années. Le devis estimatif du coût d'immobilisations n'inclut pas le prix du terrain ni
l'évaluation géotechnique et topographique nécessaire pour déterminer le caractère
convenable de l'emplacement pour un projet de cette ampleur.
Cette section du rapport du groupe de travail offre un examen des coûts
d'immobilisations tel que l'a demandé le Conseil. Elle est surtout basée sur une étude
détaillée des diverses composantes du coût du centre préparée à l'intention du groupe
de travail par Giffels Associates, membre affilié de IBI Group4. Le devis estimatif pour la
rénovation du Colisée a été préparé par le groupe des installations municipales du
service Loisirs, Parcs, Tourisme et Culture de la Ville de Moncton.
6.1 L'immeuble
Le devis estimatif provisoire est basé sur les principales composantes envisagées
présentées ci-après pour le centre des sports et de divertissement du centre-ville. Le
projet de construction hypothétique comporte un immeuble de 220 000 pieds carrés
(20 430 mètres carrés) dont la surface au sol est de 104 400 pieds carrés (9 700 mètres
carrés). La figure 1 résume les principales composantes désirées du projet.
4
Giffels a construit le Centre General Motors d'Oshawa. Ce groupe a également présenté un prix et une
soumission pour plusieurs autres installations similaires, notamment le Centre K-Rock à Kingston. Il mène
ses activités dans la région de Moncton depuis plusieurs années, donc il est très au fait de l'industrie
locale de la construction.
24
Figure 1 :
Patinoire de dimension comparable à
celle de la Ligue nationale de hockey
9 000 sièges fixes
15 suites de luxe
800 sièges réservés aux membres
exclusifs
Tribune des médias
Salle de commande audiovisuelle
centrale
2 salles de fête
Restaurant
Aires de vente de concession
Boutique
Salles de réunion
Bureaux administratifs
Vestiaire des Wildcats de Moncton plus
trois autres vestiaires
Place publique extérieure
L'installation sera conçue pour refléter et améliorer le tissu urbain de la région. Elle
respectera les matériaux de construction patrimoniaux du centre-ville tout en adoptant
une approche de conception nouvelle et moderne. De plus, elle sera un immeuble de
marque du centre-ville en raison de sa conception esthétique et de sa présence. En
outre, comme elle sera un catalyseur pour d'autres projets de développement dans le
milieu, il importe que sa proéminence occasionne des investissements plus importants
du secteur privé dans les entreprises locales, notamment dans celles qui se trouvent
dans le périmètre qui l'entoure.
On a obtenu les renseignements sur les coûts extraits d'une comparaison qui concernait
les installations suivantes construites au Canada au cours des années récentes.
Centre WFCU, Windsor, en Ontario – terminé en 2008
Centre K-Rock, Kingston, en Ontario – terminé en 2007
Centre Essar, Sault Ste. Marie, en Ontario – terminé en 2006
Centre General Motors, Oshawa, en Ontario – terminé en 2006
Centre John Labatt, London, en Ontario – terminé en 2002
Deux projets principaux ont été retenus, soit le Centre John Labatt (semblable par sa
capacité assise et le niveau des attributs voulus pour le projet de Moncton) et le Centre
General Motors (capacité assise moins grande, mais attributs et finitions semblables,
construit par Giffels qui possède des renseignements détaillés sur le coût de tous les
aspects du projet).
6.2 Méthode d'établissement des coûts
Les coûts initiaux ont été rajustés aux coûts actuels en comparant les taux unitaires
actuels des matériaux et de la main-d'œuvre avec ceux en vigueur au moment de la
construction des projets susmentionnés et en actualisant les coûts de ventilation en
conséquence. Les prix des principales composantes (béton précoulé, places assises,
25
ascenseurs ou escaliers roulants, installations mécaniques et électriques) ont été
obtenus auprès des entrepreneurs et des fournisseurs spécialisés ayant déjà construit
ce genre de bâtiment reflétant les prix actuels.
Le devis ne comporte pas de provision pour les conditions inhabituelles de
l'emplacement telles qu'une force portante du sol insuffisante, des pentes excessives et
la restauration des sols contaminés ou des coûts similaires.
Le devis suppose un environnement compétitif avec la participation d'au moins trois
grandes entreprises spécialisées en conception ou en construction actives dans ce
secteur de marché. En vertu de cette approche, une équipe en conception-construction
du secteur privé composée d'un ou de plusieurs cabinets d'architectes et d'un
entrepreneur général en construction est choisie pour mettre au point et en chantier le
concept entier de l'emplacement, dans le cadre d'une entente de
conception-construction accompagnée d'un prix maximal brut (PMB). Le déplacement
des risques de construction à l'équipe en conception-construction du secteur privé est
implicite à cette approche. La sélection du promoteur retenu suit un processus de
demande de propositions rigoureux et officiel mené auprès de groupes compétitifs
présélectionnés ayant fait preuve d'une capacité experte et financière à terminer ce
projet avec succès. L'approche exige également que le propriétaire surveille les travaux
tout au long de la phase de construction pour que les critères de l'entente de
conception-construction soient exactement suivis. Dans le cas du projet de Kingston, la
Ville a établi qu'une prime de risque de plus de 10 % devait s'ajouter au coût si elle
adoptait l'approche du secteur public pour construire le projet5.
Généralement, au stade préliminaire, le devis estimatif est considéré comme une
estimation de l'ordre de grandeur basée sur la superficie en pieds carrés de l'immeuble
avec une variation d'environ plus ou moins 25 %. Le devis estimatif de Giffels présenté
dans le présent rapport est fondé sur un projet de construction hypothétique
comportant les finitions, les matériaux et l'équipement et, comme tel, représente une
estimation plus exacte, prévoyant une norme de coût de construction imprévu
d'environ 5 %.
Les critères de conception-construction sont fondés sur une durée de vie utile de
l'immeuble de 50 ans et plus.
Le coût d'immobilisations
Le tableau 1 offre un résumé des coûts tel que l'a présenté IBI Group ainsi que des
rajustements proposés par le groupe de travail.
5
Un tableau tiré du plan d'affaires de Kingston estimant le facteur de risque de son projet proposé K-Rock
et utilisant l'approche du secteur public pour sa construction est inclus comme annexe A.
26
Tableau 1 : Résumé des coûts par IBI Group
Éléments du coût
Coût de construction
Frais accessoires
Ameublement, accessoires et
équipement
Coût imprévu
Rajustement en fonction de l'inflation
TVH (municipale non remboursable)
Coûts de construction excluant le terrain
Coût du terrain
IBI Group
Groupe de travail
50 668 613 $
7 068 859 $
50 668 613 $
7 418 856 $
7 133 600 $
7 133 600 $
3 000 000 $
-$
-$
3 261 053 $
4 500 000 $
2 554 374 $
67 871 072 $
75 536 497 $
-$
4 000 000 $
Total
67 871 072 $
79 536 497 $
LEED
6 000 000 $
6 000 000 $
Le devis estimatif préparé par Giffels a pris en compte les prix de 2009. Même si le
Conseil a décidé de se lancer rapidement dans la prochaine phase (sélection et
acquisition de l'emplacement, critères détaillés de la conception et demande de
propositions), il est peu probable que la décision finale de ce projet ait lieu avant la fin
de 2011. Par conséquent, le groupe de travail considère préférable d'ajouter un coût
imprévu de 5 à 7 % pour couvrir la période approximative de 18 à 24 mois (disons
4 500 000 $). Le Service d'inspection des bâtiments de la Ville a examiné les estimations
du groupe Giffels. Il a proposé de rajuster les frais accessoires à la hausse de 350 000 $
supplémentaires pour refléter l'analyse géotechnique et topographique détaillée de
l'emplacement choisi, compte tenu des expériences antérieures où certaines propriétés
du centre-ville ont fait l'objet de complications attribuables à l'emplacement.
Le groupe Giffels a indiqué que ce devis estimatif devait être renchéri de 6 000 000 $ si
l'on décidait d'obtenir une certification LEED « Argent » pour cet immeuble. Le devis
reflète l'expérience (8 à 10 % des coûts d'immobilisations) vécue par d'autres
installations ayant adopté cette approche environnementale à la construction. La Ville
de Kingston a décidé de ne pas adopter une option LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design) dans la phase de conception, mais d'indiquer dans la demande
de propositions que le promoteur inclut une option LEED ou une autre norme de
conservation avec une analyse détaillée du rendement de l'investissement ou des
économies réalisées en tenant compte de toute subvention applicable. Le groupe de
travail suggère qu'une approche similaire soit adoptée dans cette situation.
27
6.3
Le Colisée de Moncton
Le Colisée de Moncton date de près de 40 ans et est nettement déficitaire sur plusieurs
plans.
• Le plan d'ensemble et la structure actuels ne répondent plus aux normes des
règlements désuets sur la sécurité en cas d'incendie (capacité réduite allant de
7 393 à 6 700).
• La faiblesse de la hauteur du plafond limite le nombre d'activités de
divertissement qui peuvent avoir lieu en raison des problèmes de montage de la
scène et d'opérations (35 % des spectacles l'an dernier n'ont pas pu monter leur
scène au complet).
• La capacité assise est insuffisante pour répondre à la demande des événements
en tournée qui viennent au Canada atlantique.
• Les aires de vente de concession et les toilettes sont toutes situées d'un côté du
Colisée, ce qui entrave la circulation des piétons lors d'événements d'attractions
et de sport.
• Il n'y a aucune installation pour appuyer le marché des entreprises dans leurs
activités d'expansion (aucune loge privée, aucun bar-salon ou aucune suite de
luxe).
• Une installation autonome sans effet synergétique ou économique sur le
développement de la Ville.
• Piètre service de transport en commun desservant le Colisée.
On a demandé au personnel de la Ville de préparer une estimation de l'« ordre de
grandeur » du coût potentiel de la remise à neuf du Colisée pour qu'Il corresponde au
projet anticipé de l'installation envisagée du centre-ville. Les remises à neuf les plus
importantes sont :
• améliorations aux aires de vente de concession et aux aires de rassemblement –
2 millions de dollars;
• améliorations au chauffage, à la ventilation et à l'air climatisé (air climatisé,
échangeur d'air et efficacité énergétique) – 2 millions de dollars;
• améliorations aux points d'entrée (hall d'entrée et billetterie) – 3 millions de
dollars;
• toiture (probablement son remplacement au complet) – 7 à 10 millions de
dollars;
• places assises additionnelles (y compris les loges d'entreprises) et remplacement
des places au balcon à 6 000 $ le siège – 19 millions de dollars;
• mise à jour du système de refroidissement, du plan d'ensemble de l'installation
et de l'accès arrière à la scène – 0,5 million de dollars.
Le devis estimatif conceptuel coûte aux alentours de 33,5 à 37,5 millions de dollars.
Comme l'immeuble au centre-ville, il faut inclure les rajustements en fonction de
28
l'inflation évalués à 2 millions de dollars environ. De plus, il faut souligner que les pertes
de revenu potentielles (et des problèmes contractuels possibles) s'étalant sur plus d'un
an pour une rénovation de cette ampleur doivent être prises en compte. Afin d'avoir un
devis estimatif détaillé comparable à celui figurant au tableau 1 ci-dessus, il faudrait une
conception technique aussi détaillée que celle offerte par Giffels.
Le Colisée est une véritable saignée pour les ressources financières de la Ville. Au cours
des dernières années, il représente en moyenne un déficit d'exploitation annuel de plus
de 1 million de dollars. Le groupe de consultation IBI estime que la Ville récolterait au
moins 175 000 $ par année si l'installation au centre-ville était construite et que les
activités de hockey et de divertissement y étaient transférées, le Colisée se concentrant
ainsi sur les foires commerciales pour lesquelles il a été conçu et a établi une clientèle
de marché.
6.4
Résumé des coûts du projet d’immobilisations
Bref, les coûts de construction préliminaires sont évalués à 79 500 000 $ - 80 000 000 $
en supposant un concept de conception et de construction en matière de planification,
de conception et de construction de l'installation, et ce, dans le cadre d'une entente
officielle de conception-construction accompagnée d'un prix maximal brut. Ce devis
suppose également que la signature de cette entente aura lieu avant la fin de 2011.
29
7.0
Les retombées économiques
Introduction
Le sous-comité des retombées économiques et du financement s'est vu confier deux
objectifs : le premier, d'examiner les sources de financement potentielles pour la
composante municipale du financement et le deuxième, d'examiner les retombées
économiques potentielles du nouveau lieu d'attractions pour le centre-ville et la Ville. Le
tableau 1 présente un résumé des sources de financement potentielles de la nouvelle
installation. Si l'on se fie à l'expérience d'installations similaires dans d'autres villes
canadiennes, il est probable qu'une diversité de sources de financement soit nécessaire
pour engendrer les recettes annuelles requises afin de financer la partie de la Ville de
Moncton qui touche l'installation.
Tableau 2 : Financement du centre des sports et de divertissement du centre-ville
Coûts du centre des sports et de divertissement du
centre-ville*
Coûts d'immobilisations du projet (moins le terrain)
Coût du terrain
Total des coûts du centre des sports et de
Sources de financement du centre des sports et de
Gouvernement fédéral (1/3)
Gouvernement provincial (1/3)
Ville de Moncton (1/3)
Ville de Moncton (terrain)
Total des sources de financement du centre des sports
et de divertissement du centre-ville
75,5 M$
4 M$
79,5 M$
25,2 M$
25,2 M$
25,2 M$
4 M$
79,6 M$
Le tableau 3 donne les sources de financement potentielles de la dette municipale.
Selon l’expérience d’autres établissements similaires dans d’autres villes canadiennes, il
est probable qu’il faudra une variété de sources de financement pour générer le revenu
annuel requis pour financer la portion de l’établissement qui revient à la Ville de
Moncton.
30
Tableau 3 : Montant de la dette annuelle couverte par les sources de revenu
potentielles
Sources potentielles de recettes municipales**
•
Collecte de fonds directe
5,0 M$
•
Affecter les recettes fiscales provenant du casino
8,0 M$
•
Taxe sur chambre d'hôtel
8,0 M$
•
Prélèvement sur les propriétés du centre-ville par
l'intermédiaire de la zone d'amélioration des
affaires
2,2 M$
Recettes liées à la zone de financement par de
nouvelles taxes foncières
Total : Sources de revenus potentielles
•
6,0 M$
29,2 M$
* Voir la section 6.0 Examen des immobilisations qui présente les détails de ces coûts.
**Toutes les catégories sauf la collecte de fonds directe représentent le montant de la dette annuelle qui
pourrait être financé à partir des diverses sources de fonds.
31
Le sous-comité des retombées économiques et du financement s'est vu confier deux
objectifs :
•
examen des sources de financement potentielles et de la grille de financement;
•
examen des retombées économiques potentielles du nouveau lieu d'attractions.
Le sous-comité s'est réuni à deux reprises et plusieurs autres discussions ont eu lieu
pour établir les conclusions présentées ci-après.
Pour déterminer les retombées économiques potentielles du nouveau lieu d'attractions,
plusieurs autres projets ont été examinés de même que des articles et des rapports
publiés récemment sur les retombées de tels lieux d'attractions sur les économies
locales. Bien qu'aucun scénario ne soit exactement le même, nous pouvons dresser des
similitudes et retenir des leçons en évaluant d'autres modèles de centre des sports et de
divertissement du centre-ville. Il y a trois grands domaines d'évaluation des retombées :
le premier, les retombées économiques découlant de la phase de construction et de
développement du projet, le deuxième, les retombées économiques découlant des
activités de l'installation (directes) et le troisième, les retombées sur le centre-ville du
fait de posséder une nouvelle installation de divertissement de marque et d'ancrage
dans le centre-ville. Un nombre considérable de preuves indique que ces installations
peuvent occasionner une hausse substantielle des évaluations foncières au centre-ville
et donc des recettes fiscales foncières pour l'hôtel de ville.
Le sous-comité a aussi examiné les sources de revenus potentielles pour financer la
partie de la Ville du coût de la nouvelle installation. On présume que les autres ordres
de gouvernement, provincial et fédéral, fourniront également des fonds selon un
modèle de partage des coûts tridimensionnel. Si cette hypothèse changeait, toute la
dynamique potentielle du projet changerait. Après avoir examiné des modèles de
financement de projets similaires au Canada mis en place au cours des dernières
années, il est clair que la plupart de ces projets dépendent de sources multiples de
revenus pour ce qui est du financement. Très peu (s'il y en a) financent entièrement les
nouvelles installations uniquement à partir d'une hausse directe des taxes foncières.
L'objet de l'exercice était de montrer ce qui est possible et de se prononcer sur la
faisabilité du projet.
32
7.1
Sources de financement potentielles et grille de financement
Une hypothèse fondamentale existe par rapport au financement du centre des sports et
de divertissement du centre-ville : les trois ordres de gouvernement y contribueront.
Pour le gouvernement provincial, le centre des sports et de divertissement constitue
une demande d'appui à un bien d'infrastructure déterminant qui ne se produit qu'une
fois en une génération. Le projet apporterait un avantage économique additionnel à la
province sur le plan de l'emploi, de la taxe de vente et d'un accroissement des dollars
touristiques venant de l'extérieur de la province. Le même raisonnement s'applique au
gouvernement fédéral.
Il y a plusieurs sources de revenus autres que les taxes foncières résidentielles que l'on
peut exploiter pour rembourser le coût de l'installation. La plupart sont associées à des
sources de revenus futures que l'on pourrait appliquer à l'hypothèque de l'installation.
Le tableau ci-dessous offre un résumé de chaque source de financement envisagée par
le sous-comité. La colonne du montant initial indique les revenus qui pourraient être
engendrés lors de la phase de développement du projet. La colonne de revenu annuel
indique les revenus potentiels continus provenant de la source de financement
énumérée. La colonne du remboursement potentiel de la dette indique le montant
approximatif de la dette qui peut être remboursée chaque année par la source de
revenu annuelle (suppose 75 000 $ en revenu annuel pour couvrir 1 million de dollars en
frais de dette).
Selon le tableau, il est probable que la Ville de Moncton puisse financer sa part des
coûts du projet (évaluée à 29,2 millions de dollars) en ayant recours à une combinaison
de sources. Le financement aurait besoin d'être appuyé par une collecte de fonds
directe et un engagement cherchant à affecter les recettes fiscales additionnelles
provenant du nouveau casino. En outre, une taxe sur chambre d'hôtel pourrait être une
source de financement importante ainsi qu'une hausse réservée au prélèvement de la
zone d'amélioration des affaires du centre-ville affecté au projet.
Finalement, nous avons estimé que le potentiel économique de l'établissement d'une
zone de financement par de nouvelles taxes foncières où l'accroissement des taxes
municipales engendré par le nouveau projet de développement immédiatement
adjacent à l'emplacement de la nouvelle installation serait appliqué à l'hypothèque. Une
approche similaire a bien fonctionné dans le cas de l'agrandissement du parc Caledonia
Industrial Estates.
Pour certaines des sources de financement envisagées, il faudra déployer de grands
efforts. Une nouvelle taxe sur chambre d'hôtel exigerait une modification de la
législation provinciale. L'établissement d'une zone de financement par de nouvelles
33
taxes foncières exigerait le soutien du gouvernement provincial. Enfin, cependant, la
plupart des modèles de financement ont été utilisés avec succès ailleurs.
34
Tableau 4 : Sources de financement potentielles pour la nouvelle installation des sports
et de divertissement du centre-ville
Source de
financement
Collecte de fonds
initiale
Montant
initial
5 M$
Source
de
revenu
annuelle
s.o.
Remboursement
potentiel de la
dette
s.o.
Ville de Moncton –
Affecter les recettes
fiscales provenant du
casino
500 k$ à
700 k$
Entre 7 M$ et
9 M$
Taxe sur chambre
d'hôtel
600 k$+
8,0 M$
Facteurs à considérer
Voici plusieurs méthodes qui pourraient être
utilisées pour amasser des fonds directement
afin de financer la partie de la Ville des coûts du
nouveau centre des sports et de divertissement
du centre-ville.
•
Imposer des frais de stationnement au
Colisée de Moncton au cours de la période
intérimaire. On pourrait ainsi amasser un
million de dollars ou plus.
•
« Vendre les sièges ». On pourrait ainsi
amasser jusqu'à deux millions de dollars.
•
Campagne de collecte de fonds générale.
Même si cette affectation ne découle pas d'une
entente officielle, elle nécessite que le Conseil
accepte d'utiliser un montant égal à la facture
fiscale annuelle du casino pour financer
l'hypothèque du centre des sports et de
divertissement du centre-ville.
Suppose 1,50 $ par chambre sur 402 000
chambres-nuits par année (le nombre de
chambres louées à Moncton – Source :
Ministère du Tourisme et des Parcs du
Nouveau-Brunswick).
Ce genre de taxe sur chambre d'hôtel a été
utilisée pour appuyer le financement
d'installations similaires dans deux autres villes
canadiennes. Des taxes sur chambre d'hôtel
existent dans toutes les provinces sauf au
Nouveau-Brunswick (Saint John et Bathurst ont
des taxes volontaires). Cette possibilité de
financement nécessite une loi gouvernementale
ainsi que le soutien de la majorité des hôteliers.
Cependant, il s'agit d'une source de
financement stable et à long terme dont les
fonds proviendraient d'une source autre que les
citoyens de la Ville de Moncton.
Prélèvement sur les
propriétés du
centre-ville par
l'intermédiaire de la
166 k$
2,2 M$
Le prélèvement de la zone d'amélioration des
affaires de 2009 est de 0,16 $ par tranche
d'évaluation de 100 $. Ce taux est plus faible
que dans la plupart des municipalités du
35
zone d'amélioration
des affaires
Nouveau-Brunswick (le taux habituel est de
0,2 $). Les montants en dollars supposent une
hausse de 4 cents par rapport à l'évaluation
actuelle de la zone d'amélioration des affaires
du centre-ville qui est de 416 M$.
36
Tableau 4 : Sources de financement potentielles pour la nouvelle installation des sports
et de divertissement du centre-ville (suite)
Source de
financement
Zone de
financement par de
nouvelles taxes
foncières
Montant
initial
Source de
revenu
annuelle
453 k$ à pleine
capacité
opérationnelle*
Remboursement
potentiel de la
dette
6 M$
Facteurs à considérer
Le concept implique l'utilisation des
recettes fiscales additionnelles provenant
de la mise en valeur des terrains adjacents
au nouveau centre des sports et de
divertissement du centre-ville afin de
financer l'hypothèque. La somme de
453 000 $ en accroissement des taxes
municipales annuelles est basée sur une
estimation de l'accroissement des recettes
fiscales municipales pour une zone de
financement par de nouvelles taxes
foncières étroitement définie près de l'un
des emplacements proposés (pour obtenir
des détails, voir la section 2.3 ci-après).
Cette zone de financement par de
nouvelles taxes foncières pourrait
s'étendre davantage, ce qui mènerait à
une source de revenu potentielle plus
élevée.
Il est important de signaler que la mise en
valeur des terrains près de l'installation
mettrait du temps à se réaliser – jusqu'à
10 ans peut-être – donc les fonds
provenant de cette source s'appliqueront
graduellement au cours des années. Il est
important de signaler que la proposition
liée à la zone de financement par de
nouvelles taxes foncières se fonde
seulement sur la partie municipale des
taxes.
*Voir la section 7.4.1 pour consulter la
méthode employée pour calculer ce chiffre.
Recettes provenant
de la location de
locaux à
l'installation
s.o.
s.o.
Nous n'avions pas suffisamment
d'information pour calculer le potentiel de
cette option. De l'avis du groupe de
consultation IBI et d'autres, cette option
ne présenterait qu'un potentiel minimal de
revenu.
Frais de
stationnement
s.o.
s.o.
D'autres municipalités ont réussi à
consacrer les recettes de stationnement
issues des événements au centre des
sports et de divertissement du centre-ville
pour financer une partie de l'hypothèque
37
de l'installation. Cette option a été
débattue et on a estimé qu'il y aurait très
peu de potentiel de revenu provenant de
cette source.
Financement de
l'exploitant
s.o.
s.o.
s.o.
Riverview et Dieppe
s.o.
s.o.
s.o.
Global Spectrum a investi 10 M$ dans
l'installation de London, en Ontario – dans
le cadre d'un contrat de gestion à long
terme avec la Ville. En examinant cette
entente, le sous-comité a estimé que cette
possibilité se tiendrait uniquement si le
bon modèle consistait à retenir un
exploitant pour la gestion de l'installation
(peu importe l'investissement initial).
38
7.2 Retombées économiques potentielles du nouveau lieu d'attractions
L'autre partie du mandat du sous-comité consiste à offrir une évaluation des retombées
économiques potentielles du nouveau lieu d'attractions en mettant un accent particulier
sur les recettes versées à l'Hôtel de Ville. Plusieurs études aux États-Unis ont conclu que
les retombées économiques de tels lieux d'attractions avaient été surestimées afin
d'obtenir des sommes plus élevées de financement du gouvernement6. Le sous-comité
ne souhaite pas surestimer les retombées économiques.
Cela dit, ces types d'installations sont des ancrages économiques importants dans le
centre-ville d'une localité. Le fait que la Ville de Moncton possède un nombre limité
d'installations de divertissement et d'attractions pour attirer les résidants et les
touristes au centre-ville constitue un obstacle à un développement efficace du centreville.
Phase de construction et de développement
Des retombées économiques considérables pour le centre-ville et la Ville peuvent
découler de la phase de construction d'un nouveau centre des sports et de
divertissement du centre-ville. Les gouvernements provinciaux et municipaux créent
aussi de nouvelles recettes fiscales importantes à partir de ces grands projets de
construction.
•
Exemple : Centre MTS – Winnipeg (projet de partenariat public-privé de 133,5
millions de dollars)
La période de construction à elle seule a créé l'équivalent de 1 632 annéespersonnes d'emploi et a occasionné 58,5 millions de dollars en salaires de la maind'œuvre. Des dépenses effectuées au Manitoba de l'ordre de 119 millions de dollars
et des retombées monétaires brutes de 166 millions de dollars à l'économie du
Manitoba. Les taxes prélevées durant la période de construction du projet sont
évaluées à 16,9 millions de dollars en taxes fédérales, à 11,6 millions de dollars en
taxes provinciales et à 2,6 millions de dollars en taxes municipales. En fait, le
prélèvement fiscal total durant la période de construction de deux ans signifie que la
contribution du secteur public de 40,5 millions de dollars est remboursée à plus de
80 % en recettes fiscales avant même l'ouverture de l'installation.
En utilisant un calcul au prorata, un projet de 75 millions de dollars à Moncton
engendrerait 33 millions de dollars en salaires de la main-d'œuvre dans la ville,
6
http://thesportdigest.com/article/economic-impact-sports-facilities. De plus, voir la publication Economic
Impact Analysis of Sports Facilities and Events: Eleven Sources of Misapplication (Journal of Sports
Management, 1995. 9, 14-35).
39
9,5 millions de dollars en taxes fédérales, 6,5 millions de dollars en taxes provinciales
et 1,5 million de dollars en taxes municipales. Plus de 16 millions de dollars de la
contribution initiale fédérale-provinciale seraient remboursés en recettes fiscales à
partir de la phase de construction à elle seule.
•
Exemple : Centre Kingston Sports and Entertainment (projet de 37 millions de
dollars)
Une évaluation des retombées économiques pour cette installation a conclu qu'elle
créerait en moyenne 750 emplois en construction sur une période prévue de
18 mois de construction. Selon l'évaluation, la phase de construction engendrerait
11 millions de dollars en recettes fiscales gouvernementales (directes, indirectes et
induites).
7.3 Activités de l'installation (directes)
Il est plus compliqué de calculer les retombées économiques différentielles des activités
directes de l'installation. D'abord, une bonne partie de l'activité économique est déjà
engendrée par des événements similaires au Colisée de Moncton et donc ne serait pas
une activité économique différentielle; elle serait plutôt transférée au centre-ville. De
plus, il est important de signaler qu'il existe un effet de substitution associé aux recettes
engendrées par le centre des sports et de divertissement du centre-ville. Les résidants
qui dépensent de l'argent pour les activités du centre des sports et de divertissement du
centre-ville ne font que substituer de l'argent qu'ils auraient autrement dépensé ailleurs
dans l'économie locale menant à une activité différentielle limitée. Toutes les
évaluations des retombées économiques effectuées durant la préparation de ce rapport
se sont arrêtées sur les retombées économiques globales sans tenir compte de l'effet de
levier provoqué par la migration à partir d'une installation existante ou des effets de
substitution.
Par exemple, l'analyse des retombées économiques de la nouvelle installation de
Kingston était fondée sur une source de revenu de 9 millions de dollars apportée à
l'installation par année. On a présumé que quelque 7 millions de dollars de ce montant
provenaient des ventes de billets et que 2 millions de dollars, des ventes de nourriture,
de boissons et d'articles vendus à la boutique. Les responsables de la Ville de Kingston
ont ensuite appliqué un multiplicateur de 1,49 aux 9 millions de dollars, ce qui a donné
lieu à une activité économique prévue de 13,4 millions de dollars par année (c.-à-d. une
dépense directe de 1 dollar crée une dépense indirecte ou induite de 1,49 $, ce qui fait
un total de 2,49 $). Cependant, ces derniers n'ont pas mentionné qu'une grande partie
des recettes de la vente de billets est versée au groupe ou au spectacle qui se produit et
40
n'est pas dépensée dans le marché local. En outre, le multiplicateur de 1,49 est bien audessus de celui utilisé dans d'autres études similaires7.
Comparaison des multiplicateurs de ventes liés au divertissement
(Source citée dans la note 2 ci-dessous)
Catégorie
Directes
Indirectes
Induites
Nourriture et boissons
1,00
0,32
0,47
Droits d'entrée
1,00
0,25
0,46
Boîtes de nuit et bars
1,00
0,29
1,31
Hébergement
1,00
0,43
0,57
Dépenses d'automobile privées
1,00
0,23
0,20
Total
1,79
1,71
2,42
2,00
1,42
Le fait d'attirer des touristes dans la ville entraîne certainement des retombées
économiques différentielles, ce qui se représente de nouvelles sommes injectées dans
l'économie locale. Nous savons que Moncton jouit d'une situation idéale dans les
provinces Maritimes pour attirer dans la ville les gens qui souhaitent pratiquer des
activités de divertissement. Selon un rapport récent établi par IBI Group, la ville dispose
d'une zone d'attraction de 950 000 personnes dans un rayon de deux à deux heures et
demie de route et une zone d'attraction de 1,7 million de personnes dans un rayon de
trois heures et demie de route. Nous savons également que les revenus provenant du
tourisme dépassent les 350 millions de dollars par année à l'échelle locale.
Le rapport établi par IBI Group arrive à la conclusion que le nombre d'événements
d'attractions de grande envergure peut potentiellement augmenter de 50 % dans le
centre des sports et de divertissement du centre-ville (par rapport au statu quo). Grâce
à l'augmentation du nombre d'événements et de la capacité assise, on peut s'attendre à
ce que l'avantage économique additionnel soit important. Toutefois, de l'avis du souscomité, une évaluation des retombées économiques devrait être effectuée de façon
plus formelle pour évaluer plus précisément cet avantage économique.
7.4 De plus grandes retombées au centre-ville
Nombreuses sont les preuves indiquant qu'un nouveau point d'ancrage économique tel
que le centre des sports et de divertissement du centre-ville peut entraîner un niveau
d'aménagement plus important dans le centre-ville et accroître la valeur des immeubles
commerciaux dans la zone située à proximité de l'installation, menant ainsi à une
augmentation des recettes fiscales municipales pour la Ville. Par exemple, à partir de
l'ouverture du Centre John Labatt à London, en Ontario, en 2002 et jusqu'en 2005, une
7
Economic Impact Analysis of Sports Facilities and Events: Eleven Sources of Misapplication (Journal of
Sports Management, 1995. 9, 14-35).
41
augmentation de plus de 40 pour cent du parc résidentiel a été constatée dans le
secteur avoisinant le Centre John Labatt.
La présente section traite de l'avantage économique potentiel pour la Ville provenant de
recettes fiscales additionnelles pour deux des emplacements de site proposés (zone de
financement par de nouvelles taxes foncières et zone de plus grande retombée).
7.4.1 Calcul de la zone de financement par de nouvelles taxes foncières
D'après les évaluations réalisées dans Calcul du potentiel de la zone de financement par de
Calculating
the TIF Zone Potential
le centre-ville de Moncton, nous nouvelles
taxes foncières
Avg. imposable
Assessedmoyenne
Value Per
Foot
parSq.
pied
carré
savons que lorsqu'une partie du Valeur
Adjacent
properties
with
development
potential
Propriétés
adjacentes
présentant
un
potentiel
d'aménagement
centre-ville
est
correctement
$76.00
aménagée, celle-ci atteint un niveau $80.00
d'évaluation moyen de 76 $ le pied $70.00
carré. Cela inclut les immeubles $60.00
commerciaux et les immeubles de $50.00
bureaux, les espaces verts et les $40.00
emplacements de stationnement.
$30.00
$20.00
$15.72
$17.30
Deux des sites envisagés pour le $10.00
nouveau centre des sports et de
$divertissement
du
centre-ville
Site
Site
Zones
auatniveau
Potential
Potential
Areas
Full
potentiel
potentiel
comportent un certain nombre de
Site A A
Site B B d'aménagement
Development
maximal
propriétés adjacentes qui seraient
probablement réaménagées pour des utilisations à plus forte valeur après (ou pendant)
la construction de l'installation. Actuellement, la valeur imposable moyenne par pied
carré est inférieure à la moyenne de 76 $/pied carré.
En utilisant le modèle de financement par de nouvelles taxes foncières, toutes les
recettes fiscales additionnelles engendrées par l'aménagement de ces propriétés
adjacentes seraient allouées au financement des dettes de la Ville relatives au centre
des sports et de divertissement du centre-ville.
Pour le site potentiel A, l'augmentation potentielle des taxes municipales provenant de
la zone de financement par de nouvelles taxes foncières s'élèverait à 453 000 $ par
année (au niveau d'aménagement maximal). Pour le site potentiel B, l'augmentation
potentielle des taxes municipales provenant de la zone de financement par de nouvelles
taxes foncières s'élèverait à 307 000 $ par année (au niveau d'aménagement maximal).
Se reporter au tableau 5 ci-dessous pour découvrir les hypothèses et le calcul détaillés.
42
Tableau 5 : Calcul des retombées du financement par de nouvelles taxes foncières
Site potentiel A
Superficie en
pieds carrés
dans la zone de
financement
par de
nouvelles taxes
foncières1
Proposition de zone de financement par de
nouvelles taxes foncières – niveau d'évaluation
actuel
nouvelles taxes foncières – aménagée à 33 %
nouvelles taxes foncières – au niveau
d'aménagement maximal
Évaluation
par pi23
Évaluation2
Estimation des
taxes
municipales
annuelles4
Augmentation des
taxes municipales
grâce au
financement par
de nouvelles taxes
foncières5
318 465
5 006 100 $
15,72 $
118 783 $
318 465
11 375 400 $
35,72 $
269 911 $
151 128 $
318 465
17 744 700 $
55,72 $
421 039 $
302 257 $
318 465
24 114 000 $
75,72 $
572 168 $
453 385 $
N.B. :
1. Se définit comme la totalité des propriétés adjacentes au site présentant un potentiel d'aménagement. Inclut la superficie
totale du terrain.
2. Évaluation actuelle fournie par la Ville.
3. Suppose une augmentation de 20 $/pied carré par tranche.
4. Taux d'imposition de la Ville. 2,373 %
5. Montre les taxes additionnelles provenant de l'aménagement dans la zone de
financement par de nouvelles taxes foncières seulement.
*Suppose un haut niveau d'aménagement à grande densité d'environ 76 $/pied carré.
Site potentiel B
Superficie en
pieds carrés
dans la zone de
financement
par de
nouvelles taxes
foncières1
nouvelles taxes foncières – niveau d'évaluation
actuel
nouvelles taxes foncières – au niveau
d'aménagement maximal
Évaluation2
Évaluation par
pi23
Estimation des
taxes
municipales
annuelles4
Augmentation des
taxes municipales
grâce au
financement par
de nouvelles taxes
foncières5
236 899
4 097 200 %
17,30 $
97 217 $
236 899
8 716 731 $
36,80 $
206 827 $
88 044 $
236 899
13 336 261 $
56,30 $
316 438 $
197 655 $
236 899
17 955 792 $
75,80 $
426 048 $
307 265 $
43
N.B. :
1. Se définit comme la totalité des propriétés adjacentes au site présentant un potentiel d'aménagement. Inclut la superficie totale du
terrain.
2. Évaluation actuelle fournie par la Ville.
3. Suppose une augmentation de 19,50 $/pied carré par tranche.
4. Taux d'imposition de la Ville. : 2,373 %
5. Montre les taxes additionnelles provenant de l'aménagement dans la zone de
financement par de nouvelles taxes foncières seulement.
*Suppose un haut niveau d'aménagement à grande densité d'environ 76 $/pied carré.
44
7.4.2 Calcul de la zone de plus grande retombée
La construction d'un centre des sports et de divertissement du centre-ville entraînerait
des retombées importantes sur la zone située à proximité immédiate de l'installation.
Nous pouvons affirmer cela après avoir étudié les analyses des retombées d'autres villes
et même de notre propre centre-ville après l'aménagement d'une installation d'ancrage
principale telle que l'hôtel de ville. Aux fins de cette analyse, la zone de plus grande
retombée a été évaluée à environ 400 mètres dans toutes les directions en partant du
nouveau centre des sports et de divertissement du centre-ville (les cartes de la zone de
retombée sont disponibles auprès de la Ville). Le modèle met en lumière l'avantage pour
la Ville en matière de taxes municipales provenant d'une hausse du niveau d'évaluation
dans chaque zone de retombée si la hausse a atteint le niveau moyen dans la totalité de
la zone d’amélioration des affaires du centre-ville.
Étant donné que la zone de retombée du site A est beaucoup moins aménagée que la
zone du site B, cela entraînerait des retombées fiscales beaucoup plus importantes pour
l'hôtel de ville. Si la zone de retombée du site A connaissait une hausse des niveaux
d'évaluation moyens correspondant à la moyenne de la zone d’amélioration des
affaires, cela ajouterait 8,14 $ par pied carré au niveau d'évaluation actuel et génèrerait
un montant estimé à 918 290 $ en nouvelles recettes fiscales pour la Ville (niveaux de
2009). Cela inclut la zone couverte par l'évaluation de la zone de financement par de
nouvelles taxes foncières mentionnée plus haut.
Étant donné que la zone de plus grande retombée du site B est déjà aménagée à un
niveau correspondant à la moyenne de la zone d’amélioration des affaires, il y aurait
très peu de recettes fiscales additionnelles pour la Ville (en ayant pour objectif la
moyenne de la zone d’amélioration des affaires). Il est probable que le nouveau centre
des sports et de divertissement du centre-ville entraînerait de nouveaux aménagements
(en particulier dans la zone de financement par de nouvelles taxes foncières présentée
plus haut) et cela élèverait le niveau d'évaluation moyen au-dessus de la moyenne de la
zone d’amélioration des affaires.
45
Tableau 6 : Calcul des plus grandes retombées au centre-ville
Niveau d'évaluation actuel :
Totalité de la zone d'amélioration
des affaires du centre-ville
Par pied carré
Écart par
rapport à la
moyenne
34,77 $
Site A : Zone de retombée
26,63
8,14 -$
Site B : Zone de retombée
34,46
0,31 -$
Par pied carré
Pour amener la zone de retombée
au niveau d'évaluation moyen du
centre-ville :
Site A : Zone de retombée
8,14 $
Pieds carrés
(M)
4,76
Site B : Zone de retombée
0,31 $
3,05
Évaluation
additionnelle
38 746 400 $
945 500 $
Accroissement
des taxes
municipales
918 290 $
22 408 $
Les retombées économiques potentielles pour le centre-ville dépassent bien sûr
largement les seules recettes fiscales additionnelles de la Ville. Les milliers de visiteurs
additionnels se rendant dans le centre-ville chaque semaine pour le hockey, les concerts
et autres divertissements génèreront un achalandage considérable pour les restaurants,
les bars/cafés, les hôtels, les commerces au détail et les stationnements privés.
L'exemple de London en Ontario montre qu'une telle installation peut également mener
à une augmentation de l'aménagement résidentiel dans le centre-ville.
46
8.0 Analyse financière
L'objectif du sous-comité des finances était d'élaborer un budget d'exploitation
quinquennal pour un lieu d'attraction, en fonction du rapport établi par IBI Group et de
l'analyse comparative.
Les opérations du Colisée de Moncton ont donné lieu à un déficit d'exploitation annuel
de plus d'un million de dollars. La page 25 du rapport sur la faisabilité financière établi
par IBI Group indique qu'en un an les pertes prévues devraient diminuer pour atteindre
885 000 $ si le Colisée était redéfini strictement en tant que centre pour les foires
commerciales et les expositions. Dans le cadre du présent examen, des préoccupations
ont été exprimées quant aux sources de revenus prévues qui resteraient (au Colisée)
avec le retrait des concerts et du hockey de l’installation; cependant, à la suite de notre
discussion, nous avons aussi remarqué que les salaires et les avantages seraient
vraisemblablement réduits (synergie de deux installations) et aux fins de notre examen,
nous avons considéré que toute économie de coûts serait annulée par un revenu
potentiellement médiocre; par conséquent, nous avons conclu que les pertes annoncées
par IBI Group étaient des estimations raisonnables.
Le sous-comité des finances a entrepris trois (3) différentes analyses comparatives pour
l'exploitation de la nouvelle installation :
• Scénario 1 : Rapport établi par IBI Group – Revenus plus faibles
• Scénario 2 : Rapport établi par IBI Group – Contrat actuel
• Scénario 3 : Rapport établi par IBI Group – Rajustement des revenus plus faibles
Scénario 1 : Rapport établi par IBI Group – Revenus plus faibles
La présente analyse comparative a utilisé les résultats de l’évaluation de faisabilité
menée par IBI Group qui correspondait à des hypothèses de revenus plus faibles selon
ce groupe. Cette analyse est comprise dans le but de pouvoir établir une référence. Le
rapport établi par IBI Group a émis une estimation fondamentale selon laquelle un
nouveau contrat de location serait conclu entre la Ville et le locataire principal, d'après
les prémisses du rapport établi par IBI Group.
Le sous-comité des finances est d’accord avec le rapport établi par IBI Group qui indique
que « dans le cadre de l’analyse, les hypothèses concernant la nouvelle installation sont
différentes des hypothèses concernant les contrats de location existants pour mieux
refléter la majorité des contrats de location d'autres franchises de hockey ailleurs au
Canada. »
47
Comme l'indique le rapport établi par IBI Group, « cependant, il est évident que le
contrat de location existant à Moncton diffère d'un certain nombre d’autres contrats
quant aux droits et aux obligations et à la répartition des revenus et des coûts entre
l'installation et les locataires principaux. »
Le tableau suivant (tableau 7) représente un résumé des hypothèses en matière des
revenus émises par IBI Group pour une nouvelle installation en comparaison au contrat
de location actuel.
Tableau 7 : Résumé des hypothèses concernant la nouvelle installation et le contrat de
location existant
Hypothèses concernant
la nouvelle installation
Partage de
Partage
l'installade
tion
l'équipe
Revenus
Publicité
Articles de fantaisie à l'effigie des
Wildcats
Événements avec les Wildcats –
Revenus
bruts
des
étalages
commerciaux
Autres événements – Revenus bruts
des étalages commerciaux
Événements avec les Wildcats –
Revenus bruts liés à la vente de bière
Autres événements – Revenus bruts
liés à la vente de bière
Revenus provenant de la vente de
billets
Dépenses
Coût d'un étalage commercial
Coût lié à la vente de bière
Contrat de location
existant
Partage de Partage de
l'installal'équipe
tion
30 %
10 %
70 %
90 %
0%
0%
100 %
100%
70 %
30 %
20 %
80 %
100 %
0%
20 %
80 %
70 %
30 %
70 %
30 %
100 %
0%
70 %
30 %
10 %
90 %
3 000 $
80 200 $
100 %
100 %
0%
0%
0%
100 %
100 %
0%
48
Scénario 1 : Rapport établi par IBI Group – Revenus plus faibles
Rapport établi par IBI Group – Revenus plus faibles
Indexation
Revenus provenant de l'utilisation par les spectateurs
3.00%
Année 1
première
hypothèse
Année 1
2011
Pourcentage
du contrat
1.00
% du
revenu
total
Total entre
2011 et 2015
% du
revenu
total
2,412,400 $
10 %
241,240 $
10.80 %
1,280,776 $
10.80 %
240,975 $
100 %
240,975 $
10.78 %
1,279,369 $
10.78 %
Tous les autres événements
173,000 $
100 %
173,000 $
7.74 %
918,480 $
7.74 %
Publicité
252,450 $
100 %
252,450 $
11.30 %
1,340,291 $
11.30 %
613,673 $
27.46 %
3,258,073 $
27.46 %
530,700 $
23.75 %
2,817,558 $
23.75 %
Parties du club des Wildcats
Parties de hockey des Wildcats – loges et sièges réservés aux
membres exclusifs
Étalages commerciaux, articles de fantaisie, bière, restaurant (net)
Supplément par billet (net)
530,700 $
100 %
Total partiel
Revenus provenant de l'utilisation récréative
2,052,038 $
182,448 $
100 % – location de
la patinoire
100% – Étalages
commerciaux
182,448 $
8.17 %
968,641 $
8.17 %
2,234,486 $
100.00 %
11,863,190 $
100.00 %
(681,250) $
(151,265) $
(50,000) $
(105,000) $
(612,000) $
(67,500) $
(681,250) $
(151,265) $
(50,000) $
(105,000) $
(612,000) $
(67,500) $
30.49 %
6.77 %
2.24 %
4.70 %
27.39 %
3.02 %
(3,616,849) $
(803,086) $
(265,457) $
(557,459) $
(3,249,191) $
(358,367) $
30.49 %
6.77 %
2.24 %
4.70 %
27.39 %
3.02 %
(197,634) $
(197,634) $
8.84 %
(1,049,266) $
8.84 %
(1,864,649) $
83.45 %
(9,899,675) $
83.45 %
369,837 $
16.55 %
1,963,515 $
16.55 %
(144,000) $
6.44 %
(764,516) $
6.44 %
225,837 $
10.11 %
1,198,999 $
10.11 %
Revenu total de l'installation (indexation annuelle 3 %)
Dépenses de l'installation
Total des salaires
Exploitation des événements
Budget de marketing
Réparations et entretien
Services publics
Assurance
Autres dépenses (location de propriété et d'équipement, frais
administratifs, impôts fonciers, divers)
Total partiel des dépenses
Flux de trésorerie net – Revenus par rapport aux dépenses
Réserve d'immobilisation de 0,20 % des coûts d'immobilisation
FLUX DE TRÉSORERIE NET AVANT PAIEMENT DES INTÉRÊTS ET
IMPÔTS
10,894,548 $
(144,000) $
100%
49
Scénario 2 : Rapport établi par IBI Group – Contrat actuel
Le présent scénario s'applique au contrat du locataire principal actuel, dans le cadre de
l'exploitation de la nouvelle installation. Essentiellement, cette analyse financière
transpose l'exploitation en cours à un nouveau lieu d'attraction.
Si le contrat actuel avec le locataire principal était transféré à une autre installation, cela
entraînerait une perte chaque année, y compris une perte nette d'environ 620 000 $ au
cours de la première année d'exploitation.
Après une analyse rigoureuse du rapport établi par IBI Group concernant les résultats
d'exploitation, et après avoir reformulé les résultats avec le contrat du locataire
principal actuel, le sous-comité est en position de confirmer l'avis des conseillers selon
lequel l'entente de partage des coûts et des revenus doit être restructurée avant qu'une
proposition pour un centre des sports et de divertissement du centre-ville puisse être
acceptée.
Selon le modèle financier du scénario 2 : Rapport établi par IBI Group – Contrat actuel,
le sous-comité des finances conclut que la Ville doit obtenir un nouveau bail
d'exploitation à long terme, avec son locataire-clé, qui reflète les normes et les
pratiques actuelles de la Ligue canadienne de hockey en usage sur les marchés
métropolitains semblables à la région du Grand Moncton.
50
Scénario 2 : Rapport établi par IBI Group – Contrat actuel
Rapport établi par IBI Group – Contrat actuel
Indexation
Revenus provenant de l'utilisation par les spectateurs
Parties du club des Wildcats
Parties de hockey des W ildcats – loges et sièges réservés aux
m embres exclusifs
3.00%
Année 1
première
hypothèse
Année 1
2011
1.00
Pourcentage
du contrat
2,412,400 $
Voir les hypothèses
% du
revenu
total
% du
revenu
total
Total entre
2011 et 2015
61,050 $
4.40 %
324,123 $
4.40 %
240,975 $
50%
120,488 $
8.67 %
639,685 $
8.67 %
Tous les autres événements
173,000 $
100%
173,000 $
12.46 %
918,480 $
12.46 %
Publicité
252,450 $
173,700 $
12.51 %
922,197 $
12.51 %
528,668 $
38.06 %
2,806,769 $
38.06 %
173,812 $
12.51 %
922,792 $
12.51 %
Étalages com merciaux, articles de fantaisie, bière, restaurant (net)
Supplément par billet (net)
173,812 $
Total partiel
Revenus provenant de l'utilisation récréative
1,230,717 $
182,448 $
100 % – location de
la patinoire
20 % – Étalages
com merciaux
Revenu total de l'installation (indexation annuelle 3 %)
Dépenses de l'installation
Total des salaires
Exploitation des événem ents
Budget de marketing
Réparations et entretien
Services publics
Assurance
Autres dépenses (location de propriété et d'équipem ent, frais
adm inistratifs, im pôts fonciers, divers)
(681,250)
(295,900)
(50,000)
(105,000)
(612,000)
(67,500)
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
(197,634) $
Total partiel des dépenses
Flux de trésorerie net (pertes d'exploitation)
Réserve d'im mobilisation de 0,20 % des coûts d'imm obilisation
FLUX DE TRÉSORERIE NET AVANT PAIEMENT DES INTÉRÊTS ET
IM PÔTS
(144,000) $
100 %
6,534,045 $
158,256 $
11.39 %
840,203 $
11.39 %
1,388,973 $
100.00 %
7,374,248 $
100.00 %
(681,250)
(295,900)
(50,000)
(105,000)
(612,000)
(67,500)
49.05
21.30
3.60
7.56
44.06
4.86
%
%
%
%
%
%
(3,616,849)
(1,570,973)
(265,457)
(557,459)
(3,249,191)
(358,367)
$
$
$
$
$
$
49.05
21.30
3.60
7.56
44.06
4.86
%
%
%
%
%
%
(197,634) $
14.23 %
(1,049,266) $
14.23 %
(2,009,284) $
144.66 %
(10,667,562) $
144.66 %
(620,311) $
-44.66 %
(3,293,314) $
-44.66 %
(144,000) $
10.37 %
(764,516) $
10.37 %
(764,311) $
-55.03 %
(4,057,829) $
-55.03 %
51
Hypothèses :
1. Parties du club des Wildcats
Revenus provenant de la vente de billets des parties de hockey des Wildcats :
0,25 $/billet – 2 500 premiers billets
= 625 $
0,50 $/billet – 1 000 billets suivants
= 500 $
*(en
posant
0,75 $/billet – plus de 3 500 billets
= 975 $*
2 100
$ que
4 800 personnes
Moins : les billets de faveur
assistent aux
600 billets (12,5 % du public) à 0,75 $/billet
(450)
parties)
1 650/partie
X 37 parties
TOTAL – 61 050 $
2. Publicité
Droits pour nommer l'installation payés
à la Ville chaque année
Revenus générés par les salles
de fête chaque année
150 000 $
23 700 $
TOTAL – 173 700 $
3. Supplément par billet (net)
Hypothèses (selon le rapport)
1,50 $/billet – Wildcats de Moncton
2 $/billet – Autre
233 100 $ de revenus pour les Wildcats
297 600 $ pour les suppléments
d'autres événements
Contrat actuel
Wildcats – 155 400 $ X (0,22)= (34 188 $)
Tournois – 0 $ – avec le contrat actuel la Ville ne touche
aucun pourcentage
Concerts/autre – 168 000 $
Événements sportifs non liés aux Wildcats – 40 000 $
Total des revenus nets – 173 812 $
52
Scénario 3 : Rapport établi par IBI Group – Rajustement des revenus plus faibles
L'énoncé de rajustement des revenus plus faibles d'IBI Group reflète l'hypothèse selon
laquelle le nouveau contrat d'un locataire principal serait négocié à la lumière des
hypothèses d'IBI Group (comme l'indique le tableau 7); il réduit les revenus générés par
le restaurant de 50 % et les revenus générés par le supplément par billet aux tarifs
actuels réels, pour représenter plus précisément le marché de la ville de Moncton.
Concernant la nouvelle installation, bien que le sous-comité des finances ait trouvé
quelques points à contester par rapport aux résultats d'IBI Group, nous pensons que les
revenus et les coûts, tels qu'ils sont énoncés, sont raisonnables. À la suite de cet
examen, le sous-comité des finances a conclu qu'il était improbable que le nouveau
centre génère des revenus d'exploitation qui pourraient contribuer aux coûts
d'immobilisation ou à la réduction de la dette. En restant prudent, le sous-comité des
finances recommande que le Conseil atteigne le seuil de rentabilité sans essayer de
financer les coûts d'exploitation, ni la dette, à partir des marges bénéficiaires
opérationnelles.
53
Scénario 3 : Rapport établi par IBI Group – Rajustement des revenus plus faibles
R a p p o rt é ta b li p a r IB I G ro u p – R a ju s te m e n t d e s r e ve n u s p lu s fa ib le s
In d e x a tio n
3 .0 0 %
Année 1
p re m iè re
h y p o th è s e
P o u rc e n ta g e
d u c o n tra t
R e v e n u s p ro v e n a n t d e l'u tilis a tio n p a r le s s p e c ta te u rs
% du
re v e n u
to ta l
T o ta l e n tre
2011 et 2015
10 %
2 4 1 ,2 4 0 $
1 4 .1 3 %
1 ,2 8 0 ,7 7 6 $
1 4 .1 3 %
2 4 0 ,9 7 5 $
100 %
2 4 0 ,9 7 5 $
1 4 .1 2 %
1 ,2 7 9 ,3 6 9 $
1 4 .1 2 %
T o u s le s a u tre s é v é n e m e n ts
1 7 3 ,0 0 0 $
100 %
1 7 3 ,0 0 0 $
1 0 .1 4 %
9 1 8 ,4 8 0 $
1 0 .1 4 %
P u b lic ité
2 5 2 ,4 5 0 $
100 %
2 5 2 ,4 5 0 $
1 4 .7 9 %
1 ,3 4 0 ,2 9 1 $
1 4 .7 9 %
4 6 6 ,9 7 3 $
2 7 .3 6 %
2 ,4 7 9 ,2 2 3 $
2 7 .3 6 %
1 7 3 ,8 1 2 $
1 0 .1 8 %
9 2 2 ,7 9 2 $
1 0 .1 8 %
P a rtie s d u c lu b d e s W ild c a ts
P a rtie s d e h o c k e y d e s W ild c a ts – lo g e s e t s iè g e s ré s e rv é s a u x
m e m b re s e x c lu s ifs
2 ,4 1 2 ,4 0 0 $
% du
re v e n u
to ta l
An née 1
2011
1 .0 0
É ta la g e s c o m m e rc ia u x , a rtic le s d e fa n ta is ie , b iè re , re s ta u ra n t (n e t)
S u p p lé m e n t p a r b ille t (n e t)
1 7 3 ,8 1 2 $
100 %
T o ta l p a rtie l
R e v e n u s p ro v e n a n t d e l'u tilis a tio n ré c ré a tiv e
1 ,5 4 8 ,4 5 0 $
1 8 2 ,4 4 8 $
1 0 0 % – lo c a tio n d e
la p a tin o ire
2 0 % – É ta la g e s
c o m m e rc ia u x
R e v e n u to ta l d e l'in s ta lla tio n (in d e x a tio n a n n u e lle 3 % )
D é p e n s e s d e l'in s ta lla tio n
T o ta l d e s s a la ire s
E x p lo ita tio n d e s é v é n e m e n ts
B u d g e t d e m a rk e tin g
R é p a ra tio n s e t e n tre tie n
S e rv ic e s p u b lic s
A s s u ra n c e
A u tre s d é p e n s e s (lo c a tio n d e p ro p rié té e t d 'é q u ip e m e n t, fra is
a d m in is tra tifs , im p ô ts fo n c ie rs , d ive rs )
(6 8 1 ,2 5 0 )
(1 5 1 ,2 6 5 )
(5 0 ,0 0 0 )
(1 0 5 ,0 0 0 )
(6 1 2 ,0 0 0 )
(6 7 ,5 0 0 )
$
$
$
$
$
$
T o ta l p a rtie l d e s d é p e n s e s
F lu x d e tré s o re rie n e t (p e rte s d 'e x p lo ita tio n )
R é s e rv e d 'im m o b ilis a tio n d e 0 ,2 0 % d e s c o û ts d 'im m o b ilis a tio n
F L U X D E T R É S O R E R IE N E T A V A N T P A IE M E N T D E S IN T É R Ê T S E T
IM P Ô T S
(1 4 4 ,0 0 0 ) $
1 5 8 ,2 5 6 $
9 .2 7 %
8 4 0 ,2 0 3 $
9 .2 7 %
1 ,7 0 6 ,7 0 6 $
1 0 0 .0 0 %
9 ,0 6 1 ,1 3 4 $
1 0 0 .0 0 %
(6 8 1 ,2 5 0 )
(1 5 1 ,2 6 5 )
(5 0 ,0 0 0 )
(1 0 5 ,0 0 0 )
(6 1 2 ,0 0 0 )
(6 7 ,5 0 0 )
(1 9 7 ,6 3 4 ) $
100 %
8 ,2 2 0 ,9 3 1 $
$
$
$
$
$
$
3 9 .9 2
8 .8 6
2 .9 3
6 .1 5
3 5 .8 6
3 .9 5
%
%
%
%
%
%
(3 ,6 1 6 ,8 4 9 )
(8 0 3 ,0 8 6 )
(2 6 5 ,4 5 7 )
(5 5 7 ,4 5 9 )
(3 ,2 4 9 ,1 9 1 )
(3 5 8 ,3 6 7 )
$
$
$
$
$
$
3 9 .9 2
8 .8 6
2 .9 3
6 .1 5
3 5 .8 6
3 .9 5
%
%
%
%
%
%
(1 9 7 ,6 3 4 ) $
1 1 .5 8 %
(1 ,0 4 9 ,2 6 6 ) $
1 1 .5 8 %
(1 ,8 6 4 ,6 4 9 ) $
1 0 9 .2 5 %
(9 ,8 9 9 ,6 7 5 ) $
1 0 9 .2 5 %
(1 5 7 ,9 4 3 ) $
-9 .2 5 %
(8 3 8 ,5 4 1 ) $
-9 .2 5 %
(1 4 4 ,0 0 0 ) $
8 .4 4 %
(7 6 4 ,5 1 6 ) $
8 .4 4 %
(3 0 1 ,9 4 3 ) $
-1 7 .6 9 %
(1 ,6 0 3 ,0 5 6 ) $
-1 7 .6 9 %
54
9.0 Conclusions et recommandations
Voici les conclusions du groupe de travail, dont les détails sont présentés dans le
présent rapport :
•
•
•
•
•
Le Colisée actuel est devenu pratiquement obsolète en ce qui a trait aux
exigences de divertissement d'aujourd'hui, et nécessitera un investissement de
près de 40 millions de dollars pour corriger ses non-conformités importantes en
matière de conception et d'exploitation, avec peu ou pas de retombées
économiques à long terme et sans aucun effet de multiplication ni aucune
incidence sur le cœur du centre-ville de Moncton.
Le Groupe de travail est d’accord avec les conclusions d’IBI Group concernant
l’analyse de marché qui a présenté le potentiel de doubler le nombre
d’événements de divertissement majeurs. En ce qui a trait aux coûts de
fonctionnement, le Groupe de travail est plus prudent. Il a conclu que les
revenus d’exploitation ne contribueront probablement pas aux dépenses en
immobilisation ou aux réductions de la dette, même si, généralement, il
convient qu’il y a des économies potentielles de quelque 115 00 $ par année en
consolidant les opérations de hockey du Colisée à la nouvelle installation. Par
conséquent, le Groupe de travail recommande au Conseil d’assumer une
position de seuil de rentabilité sans tenter de financer les dépenses en
immobilisation ou la dette depuis les marges de profit opérationnel.
Un nouveau complexe multifonctionnel consacré aux sports et au
divertissement de 75 à 80 millions de dollars peut seulement être envisagé par
la Ville si elle obtient une contribution financière de deux tiers de la part des
gouvernements fédéral et provincial.
La Ville doit obtenir un nouveau bail d'exploitation à long terme, avec son
locataire-clé, qui reflète les normes et les pratiques de la Ligue canadienne de
hockey actuellement en usage sur les marchés métropolitains semblables à la
région du Grand Moncton, sinon, le projet ne peut pas aller de l'avant. Un
nouveau bâtiment dans le centre-ville est synonyme de nouvelles occasions de
revenus pour les intervenants et signifie que les anciens modèles de gestion
doivent être examinés pour obtenir un résultat favorable et décisif pour toutes
les parties.
La construction d'une installation de 75 à 80 millions de dollars dans le cœur du
centre-ville aura des retombées économiques importantes pour l'ensemble du
centre-ville. L'injection de 75 à 80 millions de dollars dans le cœur du centreville entraînera un développement économique plus important en lien ou non
avec le centre de divertissement. Le groupe de travail estime que des revenus
générés par des impôts fonciers supplémentaires chaque année, allant de 0,5 à
1,5 million de dollars, seront réalisés par la Ville. Des avantages fiscaux
importants profiteront aux gouvernements fédéral et provinciaux sous forme
d'impôts sur le revenu et de taxes de vente, provenant non seulement du projet,
55
•
mais aussi de constructions et de projets auxiliaires situés à proximité. De plus,
d'importantes retombées économiques supplémentaires bénéficieront à des
établissements du centre-ville grâce aux événements de divertissement
d'envergure qui pourraient doubler dans un nouveau centre du centre-ville.
Plusieurs sources de revenus potentielles autres que les impôts fonciers
existants pourraient financer la majeure partie de la part du projet de la Ville.
Ces sources de revenus comprendraient l'établissement d'une zone de taxes
foncières, des taxes sur les chambres d'hôtel, des activités de financement et
des prélèvements sur les propriétés du centre-ville par l'intermédiaire de la zone
d'amélioration des affaires, etc. Toutes ces sources ont été utilisées ailleurs pour
financer des centres multifonctionnels dans les centres-villes. La province devra
adopter une législation habilitante pour mettre en œuvre de nouvelles sources
de revenus comme les taxes sur les chambres d'hôtel et une zone de taxes
foncières.
Après avoir effectué un examen approfondi du rapport établi par IBI Group et de la
documentation à l'appui contenue dans ce rapport quant au financement complexe,
aux coûts de construction d'installations permanentes et aux coûts opérationnels du
Colisée actuel et aux retombées économiques à plusieurs égards, le groupe de travail a
conclu que la Ville doit assurer la poursuite de ce projet en tant que priorité municipale
pour la revitalisation du centre-ville.
Par conséquent, le groupe de travail recommande au Conseil municipal de Moncton :
• qu'il accepte les conclusions du rapport du groupe de travail;
• qu'il approuve, en principe, la poursuite de la création du centre des sports et
de divertissement du centre-ville en tant que catalyseur clé du développement
économique et de la régénération du centre-ville, sous réserve de surmonter
avec succès les trois obstacles au projet définis qui sont essentiels au succès
global du projet :
1) la préparation d'un plan d'affaires acceptable pour
confirmer les répercussions financières sur la Ville;
2) un financement approprié de la part des gouvernements
fédéral et provincial;
3) un contrat juste et équitable avec le locataire principal.
• que des mesures soient prises immédiatement pour ouvrir le dialogue avec le
gouvernement fédéral et le gouvernement provincial dans le but de demander
leur appui financier au projet et de permettre la mise en place d'une législation
habilitante nécessaire à des sources de revenus supplémentaires;
• que les représentants retiennent les services du locataire principal du Colisée
dans le but de renégocier le contrat locatif;
• que le Conseil municipal soutienne le maire pour qu'il entame immédiatement
des discussions préliminaires avec tous les intervenants afin de connaître leur
56
•
intérêt et d'obtenir leur engagement à l'égard du projet de régénération du
centre-ville;
qu'il commence un processus de consultation publique.
Le tout respectueusement soumis,
Coprésidents,
James E Lockyer et le conseiller Brian Hicks
57
Annexe A
Plan d'affaires
Investissement dans le centre Large Venue Entertainment Centre (LVEC) de Kingston
Ville de Kingston
Le 6 avril 2005
Extraits (pages 35 et 36)
Étape 1b – Coûts du projet d'immobilisations – Secteur public
Dans le cadre d'une approche liée au comparateur public, le secteur public accepte la
responsabilité de gérer la conception et la construction et, à ce titre, accepte la
responsabilité de tous les risques liés à la construction, y compris les coûts associés à
ces risques.
Le tableau 10 illustre les coûts d'immobilisations pour la construction du LVEC pour le
secteur public en quantifiant le facteur de risque total et en ajoutant ces coûts aux
coûts d'immobilisations décrits dans le tableau 9.
Tableau 10 – Coûts d'immobilisations (secteur public) : construction du LVEC
Coût
pertinent
Facteur de risque
Coût d'immobilisations total : construction du
LVEC (secteur privé, y compris l'équipement
facultatif)
AJOUTER :
Coûts de construction plus élevés en raison de
changements apportés à la demande de travaux
et des prix des soumissions plus élevés que
prévu.
29,4 $
Retard du début de la construction menant à
une répercussion inflationniste avec le temps et
à une prime d'hiver
3,5 $
Ouverture de l'installation en janvier plutôt
qu'un calendrier allant d'août à octobre
0,4 $
Conditions imprévues de l'emplacement
0,5 $
Grèves et lock-out durant de trois mois ou plus
0,3 $
Coûts de démarrage plus élevés
0,2 $
Facteur de risque total
Coût d'immobilisations total : construction du
LVED (secteur public)
*Facteur de risque = % du coût x la probabilité d'occurrence
*Facteur de
risque
Risque
Coût total du
quantifié (M$) projet (M$)
37,30
15 % x 60 %
2,65
100 % x 25 %
0,88
100 % x 40 %
100 % x 20 %
100 % x 15 %
100 % x 50 %
0,16
0,1
0,05
0,08
3,92
41.22
Étape 1c – Comparaison entre les coûts d'immobilisations du secteur privé et du
secteur public
En comparaison, si le secteur public construit le LVEC, il est probable que le coût puisse
s'élever à 41,22 millions de dollars, une prime de plus de 10 % dans le cadre d'une
approche de conception-construction 3P et que le secteur privé accepte la
responsabilité de l'offre d'un bâtiment « clés en main », en vertu d'une entente de
conception-construction accompagnée d'un prix maximal brut fixe.
Annexe B
Membres du groupe de travail du centre des sports et de divertissement du centre-ville
Coprésidents : James E Lockyer et le conseiller Brian Hicks
Représentants du conseil municipal de Moncton :
Maire George LeBlanc
Conseillère Kathryn Barnes
Conseiller Merrill Henderson
Conseiller Pierre Boudreau
Représentants du personnel de la Ville de Moncton :
Jacques Dubé, directeur municipal
Don MacLellan, directeur municipal adjoint
Claude Després, directeur du Service de planification générale et d'élaboration
des politiques
Andrea Flanders, analyste financière, ministère des Finances
Ian Fowler, directeur général, Loisirs, parcs et culture
John Martin, directeur, ministère des Finances
Kevin Silliker, agent de développement économique, développement
économique
Membres citoyens :
David Campbell, Jupia Consultants Inc.
Vera Gervais, DDx Health Strategies Inc.
Susan Hicks, Technology Venture Corporation
Louis Leger, Bristol Communications
Guy Levesque, Guy Levesque Consultant Inc.
Biographie des membres citoyens :
James E. Lockyer
M. Lockyer est professeur de droit et ancien doyen de la Faculté de droit de l'Université
de Moncton. Il a été président du Barreau du Nouveau-Brunswick. Il a été membre de
l'Assemblée législative du Nouveau-Brunswick et il a occupé un certain nombre de
postes ministériels, y compris procureur général et ministre de la Justice. Il est ancien
membre du Tribunal d'appel des transports du Canada et un membre actuel de la
Commission des valeurs mobilières du Nouveau-Brunswick. Actif au sein des affaires
communautaires, M. Lockyer est l'ancien président du Conseil du YMCA du Grand
Moncton et il est l'ancien vice-président de la Fondation Muriel McQueen Fergusson.
M. Lockyer a été président du comité organisateur du Championnat du monde de
curling masculin Ford 2009 et il est un ancien membre de la Réserve des Forces
canadiennes. Il est aussi un ancien membre du conseil d'administration et du comité
exécutif du Moncton Flight College. Il est membre du Barreau du Nouveau-Brunswick et
de l'Association du barreau canadien.
David Campbell
David Campbell est président de Jupia Consultants Inc., une société de conseil en
développement économique basée à Moncton. Les principales activités de la société
comprennent la planification stratégique, l'évaluation des répercussions économique et
l'élaboration de stratégies permettant d'attirer les entreprises. Les clients de David
Campbell comprennent des agences de développement économique municipales,
provinciales et nationales, des associations de l'industrie et des ministères
gouvernementaux. Il est l'auteur d'un blogue quotidien intitulé « It's the Economy,
Stupid », ainsi que d'une chronique hebdomadaire sur le développement économique
dans le Telegraph-Journal. David Campbell est aussi un commentateur régulier à la radio
et à la télévision.
Il participe aussi à des conférences en tant qu'invité dans les universités des provinces
Maritimes. David Campbell est titulaire d'un certificat en développement économique
de l'Université de Waterloo (Ontario) et d'une maîtrise en administration des affaires de
l'université Liberty University à Lynchburg (Virginia).
Vera Milan Gervais
Vera Milan Gervais est copropriétaire de DDx Health Strategies Inc., qui offre des
renseignements et de l’aide en matière de santé aux consommateurs, aux patients et
aux professionnels de la santé de partout au Canada et en Amérique du Nord. DDx, qui
exploite le centre de contact HealthConnect, a déménagé ses bureaux de Toronto à
Moncton en 1995. Vera et son mari, Marcel Gervais, ont récemment rénové l’ancien
entrepôt des Forces armées du 210, rue John. Maintenant, l’édifice remis à neuf offre
de l’espace à bureaux de classe A à plusieurs entreprises et à plus de 100 personnes, ce
qui a créé des avantages économiques pour les entreprises et les résidences du
quartier. Vera a étudié dans trois programmes, notamment le commerce et la
comptabilité; les arts de la communication; et le marketing.
Susan Hicks
Depuis 2005, Mme Hicks a occupé le poste de présidente-directrice générale de
Technology Venture Corporation, une entreprise de fonds de capital de risque privée
mettant l'accent sur les occasions au Canada atlantique. Avant cela, elle a occupé le
poste de chef des finances et d'agente des normes pour l'entreprise Spielo
Manufacturing Incorporated, un fournisseur de technologie et de services sur le marché
des jeux à l'échelle mondiale.
Louis Leger
M. Louis Léger est président et chef des opérations de Bristol Group Inc., une firme de
recherche et consultation marketing du Canada atlantique; président du conseil
d’administration de Cap Acadie Inc.; président de Burnt Rattle Inc.; président de Blue
Charm Holding Inc.; président de Kent Boom Management Inc.; et directeur de Bristol
Gulf LLC à Doha au Qatar.
À la fin des années 1980, il était l’adjoint ministériel de l’ancien ministre fédéral néobrunswickois, M. Gerald S. Merrithew et il a dirigé le Centre international des médias au
Sommet de la Francophonie qui a eu lieu à Moncton en 1999. En 2002, Louis Léger a été
directeur général de la Conférence sur l’énergie des gouverneurs de la NouvelleAngleterre et des premiers ministres de l’Est du Canada (E21). En 2004, il a coprésidé un
Sommet économique du Nouveau-Brunswick pour le Conseil économique du NouveauBrunswick.
M. Léger détient un baccalauréat ès arts de l’Université de Moncton. De plus, en 2005, il
a participé au programme de leadership de l’École de commerce de l’Université Queen's
et il est membre de la Young Presidents’ Organization. En 2001, le magazine Atlantic
Business l’a classé parmi les 50 meilleurs PDG du Canada atlantique. Il siège au Conseil
des gouverneurs de l’Université de Moncton, au conseil de Centre-ville Moncton Inc. et
il est un membre fondateur et ancien président de la Fondation du Nouveau-Brunswick
pour l’adoption.
Guy Levesque, B.A., MA
M. Levesque a occupé des fonctions de haut fonctionnaire dans les trois ordres de
gouvernement : directeur général, Fédération canadienne des municipalités; soussecrétaire du Cabinet (politique économique), gouvernement du Nouveau-Brunswick;
sous-ministre adjoint (petites entreprises), Industrie Canada et directeur général
(politique et planification), Agence de promotion économique du Canada atlantique
(APECA). Il a aussi fait partie du conseil d'administration (comité de direction) de la
Banque de développement du Canada. Il a été négociateur provincial principal dans la
planification et la mise en œuvre réussie du projet de revitalisation du marché du
centre-ville de Saint John. Guy Levesque Consultant Inc., sa société de conseil, a mené
plusieurs analyses des répercussions économiques et elle a réalisé des études et des
plans d'affaires pour des clients comme l'APECA, Entreprise Grand Moncton, la
Fondation des arts du Nouveau-Brunswick, ainsi que pour des clients privés.

Groupe de travail du centre des sports et de divertissement du

Transcription

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