11-sep-2010 Défiscalisation Scellier piège à cons

Vincent Benard - Immobilier : derniers jours de bulle d’un
piège à cons nommé "Défiscalisation Scellier".11-09-2010
Cocorico ! l'immobilier flambe, l'immobiler remonte, les prix à Paris retrouvent un plus haut
historique (6700 €/m2 !!)... Oui mais voilà : 63% des ventes dans le neuf seraient liées au
dispositif scellier, selon la revue "intérêts privés" (non disponible gratuitement en ligne).
Alors ne vous réjouissez pas trop vite : les transactions vont plonger après le 15 octobre.
Le retour du Rabat-joie
En effet, à la fin de cette année, le dispositif "scellier" permettant de déduire de son revenu
jusqu'à 75000 Euros sur plusieurs années va être "fortement resserré", et les extensions du prêt
à taux zéro qui figuraient au plan de relance ne seront pas reconduites. Sachant qu'il faut en
moyenne deux mois entre une promesse de vente et la signature des actes, et que l'année se
terminera vers le 15 décembre, congés scolaires oblige, le quotidien des agents immobiliers
devrait redevenir très calme d'ici un mois, un mois et demie.
Je ne voudrais pas être à la place des acheteurs qui se seront précipités pour profiter de la
carotte fiscale dans un an ou deux, quand les prix auront plongé, et quand la "bulle du deux
pièce à 160 000€" aura éclaté. Car, en province du moins, la construction de ce type de
logement bat son plein : les prix s'alignent sur ce que le revenu des ménages permet de
financer compte tenu des taux d'intérêts au plus bas (pas de marché au dessus de 160 K), et
tous les acheteurs, aveuglés par la prime fiscale, oublient que tous les locataires de demain ne
demanderont peut être pas uniquement des deux, mais aussi des une, trois ou quatre pièces...
Une fois de plus, la défiscalisation va semer le désordre dans les marchés locatifs, et ce pour
plusieurs années. Les gouvernements successifs rééditent les mêmes erreurs année après
année, sans jamais remettre en cause leurs modes opératoires. Navrant.
La défiscalisation Scellier n'échappe pas aux maux des autres défiscalisations : elle rend les
acheteurs irrationnels. "défiscalisation, piège à cons !". Et bien que les histoires de
propriétaires mal investis dans des programmes défiscalisés impossibles à rentabiliser
structurellement se soient multipliées depuis quelques années, il y a encore une armée
d'épargnants paniqués par la criiise qui tombent dans le piège. Allons donc effectuer une
plongée dans l'univers merveilleux de la défiscalisation...
Anatomie d'un piège à cons
Le sénateur Scellier, contre lequel j'eus le plaisir de débattre de la loi
sur le droit au logement opposable lors d'un débat sur RFI dont on peut retrouver la trace sur
ce blog, passera à la postérité aux côtés de MM. Pons, Périssol, Besson, Robien, Borloo,
comme ayant donné son nom à un dispositif de défiscalisation dans l'achat immobilier locatif.
Des propriétaires exsangues
Toujours la même histoire... Cet article déjà un peu ancien du Figaro, pour la énième fois,
nous alerte sur les malheurs de nombreux propriétaires de logements Robien, Borloo ou
Scellier qui ont cru faire une affaire en or en souscrivant un achat de logement défiscalisé,
dans une ville moyenne dont ils connaissaient mal le marché locatif. Ils se retrouvent surendettés ou ruinés, parce qu'ils ne trouvent pas de locataire, ce qui leur fait perdre leur prime
fiscale, ou alors ils doivent louer bien en dessous de leur budget d'équilibre.
Ajoutons que nombre d'entre eux découvrent que leur logement est plein de malfaçons et que
le revendre, dans un marché déjà déprimé, relève de la mission impossible. Il y aurait, selon le
Figaro, 30 000 propriétaires piégés par du mauvais placement défiscalisé, soit environ 4
milliards d'épargne mal-investie, et encore, ce chiffre n'est que provisoire et n'inclut que les
épargnants franchement dans le rouge (*).
Bref, notre mini scandale des subprimes à nous, c'est le Besson-Robien-Borloo-Scellier !
Défiscalisation rime avec distorsion
M. Scellier, à la suite de ses prédécesseurs sus-nommés, restera donc dans la très petite
histoire comme un des responsable de la ruine de bien des épargnants à cause de ce grand
piège à cons que l'on nomme investissement immobilier défiscalisé, dont je vais rappeler les
grands principes. Je précise que vous pouvez retrouver ces explications, plus beaucoup
d'autres sur toutes les politiques du logement.
Nos gouvernants ont pris la mauvaise habitude, depuis des années, de surtaxer l'immobilier
locatif et de multiplier les chausses trappes législatives envers les propriétaires. Résultat,
l'offre locative spontanée est notoirement insuffisante. Nos gouvernements, au lieu de se
pencher sur les sources du mal, appliquent à la lettre le petit manuel du parfait socialiste selon
Ronald Reagan : "If it moves, tax it, if it moves again, regulate it, and when it's not moving
any more, subsidize it". Ils créent donc une subvention fiscale pour "relancer l'investissement
locatif". La persistance de ces politiques lors des phases d'alternance montre ô combien, si
besoin était, que l'ignorance économique la plus crasse transcende tous les clivages politiques
dans notre beau pays.
Comment ça marche ?
Les anciens dispositifs défiscalisés (Besson, Périssol) ont permis, avant que la bulle
immobilière ne se forme, à des gens qui, pour la plupart, auraient eu les moyens de se faire un
patrimoine tous seuls, de se le constituer avec nos impôts. Effet d'aubaine classique. Sachant
que les investisseurs immobiliers appartiennent rarement à la classe des RMistes, nous avons
là un cas parfait de spoliation des contribuables de toute conditions matérielles au profit de
gens que nous qualifierons d'aisés, ce que je ne leur reproche pas d'ailleurs : le gouvernement
leur ouvre un pot de confiture sous le nez, comment pourraient ils résister ? Encore un cas de
"socialisme au service des riches", ou Business as usual en social-kleptocratie.
Puis, grâce à nos extraordinaires lois de gestion des sols conçues par des admirateurs avoués
des Gosplans, couplée à la baisse des taux d'intérêt, une bulle se forme. Nous noterons
d'ailleurs que les dispositifs de défiscalisation ont sans aucun doute contribué à en augmenter
l'ampleur et/ou la durée.
Toutefois, cette bulle ne se forme pas partout à la même vitesse, car Saint-Gaudens n'est pas
aussi dynamique que Toulouse. C'est alors que des margoulins, appelons un chat un chat, se
disent qu'ils vont monter des programmes juteux en "Robien" et assimilé, là où la pression
foncière est moindre, donc la bulle moins formée, et où ils pourront par conséquent maximiser
le rapport entre le coût d'investissement initial et le bénéfice attendu de la vente 18 à 24 mois
plus tard.
Bien sûr, ces gens construisent du collectif, car il veulent tirer le maximum du foncier dont ils
se sont rendus maîtres. Ce qui fait sens à Paris et à Toulouse, mais nettement moins à
Montauban, Figeac, Agen (photo ci dessous) ou Tarbes, voire Saint-Gaudens (photo en haut
de l'article) où la demande se porterait plutôt vers la petite maison individuelle avec jardinet,
au grand dam de toutes les pleureuses bureaucratiques qui nous affirment, la main sur le
coeur, que la maison individuelle, c'est l'étalement urbain, ce mal absolu. Mais c'est un
autre débat.
Ces immeubles peu adaptés à la demande ont donc été construits là où la pression foncière
était la moins forte, donc la demande la plus faible : louer sera plus difficile qu'au centre de
Paris ! Il apparait donc que les logements ainsi construits partent avec un certain nombre de
handicaps au départ. Qui achèterait des daubes pareilles dans un marché non distordu par
l'état ?
Les méfaits de l'aveuglement fiscal
Mais qu'importe, l'investissement est dé-fis-ca-li-sé. Par conséquent, des
représentants débarquent un beau jour chez vous ou à votre bureau, après qu'un
télédémarcheur vous ait mis l'eau à la bouche, et vous tiennent à peu près ce discours : "Avec
la déduction machin, c'est le fisc qui va payer la moitié de votre investissement pendant 5 ans,
ce qui vous permet de rembourser plus vite vos prêts les premières années et de de vous
retrouver avec des mensualités pratiquement égales, ou à peine supérieures, un p'tit chouia
tout au plus, aux pharamineux loyers que vous allez encaisser ensuite. Par ailleurs avez-vous
vu comme l'immobilier grimpe ? Au bout de neuf ans, vous pourrez revendre en faisant la
culbute. "
Naturellement, le logement de Montauban n'est pas vendu à un Montalbanais, qui ne sait que
trop bien qu'en temps normal, une telle cochonnerie n'est pas adaptée au marché local, mais à
un cadre Parisien ou Strasbourgeois surmené. Celui ci, du fait de la défiscalisation, et parce
que "de toute façon, l'immobilier grimpe", ne regarde pas la qualité "intrinsèque" de son
investissement — grave erreur en toutes circonstances ! — mais ne voit que la prime fiscale,
parce que la perspective d'échapper aux avanies que lui font subir nos gabelous est une
motivation tout à fait suffisante pour l'appâter.
Cette façon de procéder a un intérêt supplémentaire, vu des promoteurs : elle permet aux plus
margoulins d'entre eux de tirer sur les coûts de construction et de vendre (cher) des logements
mal finis aux investisseurs aveuglés par l'avantage fiscal : le Parisien ne viendra pas
superviser son chantier une fois par semaine. D'où le nombre de propriétaires qui constatent
après coup que les logements qu'ils ont achetés sont dans un état absolument minable.
Ajoutons que l'impossibilité de faire fonctionner correctement les copropriétés dont la plupart
des membres sont disséminés à des centaines de kilomètres rend très difficile la bonne
maintenance des lieux. Tout pour plaire !
Entendons nous bien : il y a aussi eu des promoteurs qui ont fait du Robien sérieux, et des
réseaux de vente qui n'ont pas tiré sur la ficelle pour vendre n'importe quoi. Mais la bulle et le
manque de locataires solvables dans une économie en pleine dégringolade risque de
transformer aussi des programmes a priori "non véreux" en mauvaise affaire tout de même.
Au final, les "gagnants" du défiscalisé (à mes dépens de contribuable, rappelons le) ne seront
pas si nombreux.
En effet, la période de conservation d'un logement Robien, par exemple, pour ne pas perdre
l'avantage fiscal, est de 9 ans. le dispositif a été mis en place en 2003. Si vous avez du cash,
en réserve, ou un banquier encore en vie, rendez vous en 2012 pour rafler les meilleurs
logements à prix massacrés lors de la grande braderie qui s'annonce, car ceux qui me lisent
savent que je ne pronostique pas un retour à une économie vibrante pour cette époque, du fait
des politiques de réaction à la crise tout à fait calamiteuses mises en oeuvre par tous les
gouvernements du G8. Les autres dispositifs défiscalisés seront également touchés par le
phénomène des "dates cliquet", à d'autres moments.
La défiscalisation, c'est l'opium de l'épargnant
Nos gouvernants sont persuadés qu'aider tel ou tel secteur favorise l'économie dans son
ensemble. C'est évidemment un sophisme. Toutes ces aides, répétons le inlassablement, ne
créent pas de richesse. Non seulement elles ne font que la déplacer, mais elles la détruisent, en
orientant les investissements vers des projets intrinsèquement non rentables, financés par des
effets de levier tout à fait excessifs. Au final, elles conduisent à appauvrir les épargnants et le
pays.
Nos gouvernants devraient, à la lumière de tels exemples, comprendre que leur potentiel de
nuisance est infini, alors que leur capacité à créer de la valeur est proche de zéro : qu'ils se
désengagent totalement de l'économie, avant qu'ils ne la ruinent totalement ! Qu'ils se
consacrent enfin sérieusement au maintien de l'ordre public, tâche régalienne dont la
prospérité est tellement dépendante, mais où les résultats obtenus depuis quarante années sont
en chute libre.
La défiscalisation est au logement ce que la cocaïne est à la fête en boite de nuit :
euphorisante à très court terme, destructrice dans la durée. Pire, le risque de manque conduit
le gouvernement à augmenter les doses quand le marché commence à mal tourner, aggravant
le mal. C'est ainsi que lorsque le Robien s'essoufle, il faut lancer le Scellier, plus beau, plus
fort, encore plus défiscalisé ! Mais l'acheteur n'a que peu de chances de s'en porter mieux,
seuls les dealers gagnent à tous les coups.