Promotion immobilière - Urbanisme

URB 6741 Promotion immobilière et habitat urbain
Description
Modèles de développement immobilier et formation des espaces résidentiels. Outils et
stratégies de promotion immobilière résidentielle. Montage et phasage d'une opération.
Évaluation multicritère des projets. Enquêtes sur les modes d'habiter.
Remarques
Développement des savoirs et des savoir-faire spécifiques à la planification et au montage
financier d'opérations immobilières complexes. Prise en compte des données concernant la
démographie, le marché immobilier et l'évolution des modes d'habiter. Promotion
immobilière, municipalité et intervenants du milieu. Examen des liens entre la promotion
immobilière et l'urbanisme. Études de cas.
Préalables
Aucun
Institut d’urbanisme – Faculté de l’aménagement - Université de Montréal
Programme : Maîtrise en urbanisme
Sigle et titre du cours : URB 6741- Promotion immobilière et habitat urbain
Professeur : Daniel Gill – local 3047
Trimestre : Hiver 2015
Horaire : Mardi 16h-19h
Nombre de crédits : 3
_______________________________________________________________________
Avec les changements socio-économiques et démographiques émergent de nouvelles façons
de vivre et d’habiter. La montée du célibat, la prédominance des ménages d’une ou deux
personnes sans enfants et le vieillissement de la population ont grandement modifié la
demande en immobilier résidentiel. Principalement organisé autour de la production de la
maison unifamiliale au cours des quatre dernières décennies, le marché immobilier se
complexifie de plus en plus, modifiant par le fait même la conception de nos habitats.
Contrairement à la production de maisons individuelles, la réhabilitation de « brownfields » et
le développement d’habitat plus dense pouvant intégrer la mixité sociale nécessitent une
analyse plus rigoureuse de la demande. En vue d’une acceptabilité sociale plus grande des
projets, une vision plus élargie s'impose afin de mieux concilier les intérêts de la ville, des
promoteurs et des ménages autant aisés que démunis.
En contexte de développement durable, le cours portera plus précisément sur la densification
du cadre bâti dans les espaces libres en milieu urbain, la rentabilité économique et sociale
des montages immobiliers, et ce, autant en ce qui a trait au marché locatif que d’accession.
Sans négliger la promotion immobilière communautaire, le cours s’attardera à la production
d’ensemble intégrant la mixité sociale dans un contexte de partenariat public-privé.
OBJECTIFS
Trois objectifs principaux devront être atteints :
1. Comprendre l’évolution du marché immobilier et être en mesure de définir les
principales tendances à moyen et long terme;
2. Comprendre le processus du développement immobilier, en maîtriser les éléments
d’analyse et être en mesure de produire une étude de faisabilité financière d’un projet
immobilier, et ce, autant pour le marché de l’accession à la propriété que le logement
locatif privé et social.
3. Faire le lien entre la promotion immobilière et la pratique urbanistique afin de
répondre adéquatement aux besoins en logement.
FORMULE PÉDAGOGIQUE
La plus grande partie du cours est consacrée à des exposés magistraux favorisant
l'intervention des étudiants. Deux séances consacrées à la réalisation du travail final seront
tenues vers la fin de la session. Une attention particulière sera accordée à la programmation
de calculs financiers immobiliers.
PLAN SOMMAIRE
Introduction à la promotion immobilière
• Mise en contexte (promotion immobilière vs investissement immobilier)
• Rôle et fonction du promoteur immobilier
• Processus du développement immobilier : les étapes d’un montage de projets
Modes de vie et modes d'habiter - Analyse des trajectoires résidentielles
•
•
•
•
Fonctionnement du marché immobilier - facteurs conjoncturels vs facteurs structurels
Évolution du marché immobilier (1970-2015)
Analyse des nouvelles clientèles et explication des nouvelles tendances en habitation.
Du baby boom au baby bust – Grandes tendances du marché immobilier (2015-2035)
Changements démographiques et leurs impacts sur le marché immobilier
Montage d’un projet immobilier
L’avant projet.
• Mathématiques financières et calculs immobiliers.
• Les études préliminaires : Le site, ses caractéristiques, son aire d’influence,
l’historique, le zonage et la réglementation, les éléments de valorisation.
• Étude de marché : Évaluation de la clientèle potentielle; introduction au taux d’effort et
à la capacité de payer des ménages; évaluation de la concurrence; établissement
d’une échelle de prix et évaluation de la durée d’écoulement du projet.
• Étude de rentabilité : Évaluation des revenus potentiels et des coûts de réalisation;
détermination de la juste valeur marchande des immeubles ou terrains faisant l’objet
d'acquisition selon les critères de rentabilité spécifiés (compte à rebours).
• Formulation d'une offre socialement acceptable : définition du projet final.
• Analyses multicritères vs highest and best use
• Regard historique sur les politiques gouvernementales d’aide à l’habitation
La réalisation
• Financement et permis : Analyse des besoins financiers, montage financier et
partenariat public/privé.
• Acquisition : Stratégies d’acquisition - offre d’achat, option, mainlevée, solde de prix
de vente, etc.
• Réalisation : Suivi de projets, financement intérimaire, hypothèque construction, etc.
• Disposition : Organisation des ventes, publicité et stratégies d’aide financière aux
acheteurs.
Analyse de faisabilité
• Projet d’accession à la propriété
• Projet d’immeubles locatifs
• Projet d’habitation coopérative et communautaire
• Partenariat public-privé
Préparation et présentation du travail de session
ÉVALUATION
1. Analyse comparative de projets immobiliers. (40 %).
2. Montage d’une opération immobilière dans le cadre d’un partenariat public-privé (60 %).
INTÉGRITÉ, FRAUDE ET PLAGIAT
En mai 2005, l’Assemblée universitaire ainsi que la Commission des études ont adopté un
nouveau Règlement disciplinaire sur le plagiat ou la fraude concernant les étudiants. Ce
nouveau règlement est disponible sur le site web du Secrétariat général. Consulter les
sections Guide d’application et Articles et documents UdeM pour plus d’information sur le
règlement, son adoption et son application :
http://www.integrite.umontreal.ca/reglementation/officiels.html
BIBLIOGRAPHIE
Achour, D., Analyse des investissements immobiliers, P.U.L., Québec, 1985.
Avril, B. et Bernard Roth, La promotion immobilière construire pour autrui, Presses de l’École
nationale des ponts et chaussées, 1997
Barret, V., Blair P., How to Conduct and Analyse Real Estate Market and Feasibility Studies,
Ed. VNR, New York, 1982
Bouchard, M. J. et M. Hudon (dir.), Se loger autrement au Québec. Le mouvement de
l’habitat communautaire, un acteur du développement social et économique, Québec,
Éditions Saint-Martin, 2008.
Castells, M., La société en réseaux, l'ère de l'information, Ed. Fayard, 1998
Dansereau, F. (dir.), Politiques et interventions en habitation, Les presses de l’Université
Laval, 2005.
Alsop, W., Dettmar, J. et al. :Shrinking Cities: Volume 2, Hatje Cantz, 2006.
Dowall, D., « Making Land Development Work: The Process and Critical Elements for
Success », Real Estate Finance, Vol. 6, No3, Fall 1989.
Dumont, G.-F. (dir.), Les territoires face au vieillissement en France et en Europe
Géographie – Politique – Prospective, Ellipses, 2006.
Foot, D.K., Entre le boom et l'écho 2000, Ed. Boréal, 1999
Guérin, S. (dir.), Habitat social et vieillissement : représentations, formes et liens. La
documentation française, 2008.
Gouvernement du Québec, Les personnes seules et le logement : vers un nouveau mode de
vie ? Actes des entretiens sur l’habitat, Société d’habitation du Québec. 2008.
Haila, A., « Four types of Investment in Land and Property », International Journal of Urban
and Regional Research, Vol 15, No 3, September 1991.
Laforge, R., « Processus de développement immobilier », Actualité immobilière, Vol. XVI,
No1, Printemps 1992.
Miles, M., Berens, G. et Marc A. Weiss, Real Estate Development : principles et process ULI,
2000.
Rudlin D. et Nicolas Falk, Building the 21st Century Home, URBED, 1999
SCHL, Conférence SCHL sur les perspectives du marché de l’habitation, 2002, 2003, et
suivant
Suchman, Diane R. , Developing Infill Housing in Inner-City Neighborhoods: Opportunities
and Strategies, ULI, 1997.