Encadrement des loyers et préavis réduit du locataire en

Encadrement des loyers et préavis réduit du locataire en zone tendue
Nous vous informons que vient d’être publié au JO le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif
notamment « aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains
loyers » (JO du 12 juin, p. 9713).
• En dépit des informations circulant dans les médias, ce décret ne met pas officiellement en
place l’encadrement des loyers dans la capitale. Il faut attendre pour cela que le Préfet
entérine par arrêté les niveaux de loyers mis en évidence par l’OLAP (voir ci-après).
Il s’agit seulement d’un décret d’application d’ordre général et technique, précisant certains aspects
du mécanisme d’encadrement des loyers initiaux instauré par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989
(tel que modifié par la loi ALUR).
Rappelons que, aux termes de cet article, dans les zones « tendues », le Préfet doit en principe fixer
chaque année des plafonds de loyer à partir des données fournies par des observatoires agréés. Les
contrats de location signés après fixation des plafonds doivent respecter ces derniers, sauf à ce que
soit appliqué un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de
localisation et de confort particulières.
Le décret du 10 juin 2015 précise les caractéristiques des logements à prendre en compte pour la
fixation des loyers de référence ainsi que pour l’application éventuelle d’un complément de loyer.
Concernant le champ d’application géographique de l’encadrement des loyers, l’article premier du
décret du 10 juin confirme que ce mécanisme concerne potentiellement les communes où la taxe
sur les logements vacants est applicable (soit 28 agglomérations)1.
Il faut ici ne pas se méprendre. Dans son Plan de relance du logement d’août 2014, le Premier
ministre avait entendu rompre avec l’objectif initial de la loi et « limiter la mise en œuvre de
l’encadrement des loyers de la loi Alur à titre expérimental à la Ville de Paris ». Rien ne dit que le
Gouvernement fait à nouveau volte-face. En publiant une mesure d’application technique, l’Etat
rend possible un futur encadrement des loyers, notamment à Paris. Mais il ne s’agit pas
nécessairement d’agréer des observatoires des loyers dans toute la France et de fixer des plafonds
dans toutes les communes concernées par la taxe sur les logements vacants. On peut seulement
supposer que le Gouvernement se donne les moyens d’étendre, ici ou là et en cas de flambée des
loyers dans certains territoires, l’encadrement des loyers.
Dernièrement, trois observatoires seulement ont été agréés. Il s’agit de :
1
Ce s co m m u n e s fig u r e n t e n a n n e xe a u d é cr e t d u 1 0 m a i 2 0 1 3 r e la t if à la t a xe s u r le s
lo g e m e n t s v a ca n t s.
- l’Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, OLAP (arrêté du 22 décembre 2014, JO
du 26 décembre 2014) ;
- l'Agence départementale pour l'information sur le logement du Nord, ADIL du nord, pour Lille
(arrêté du 25 mars 2015, JO du 28 mars 2015) ;
- l’ADIL de l’Orne, pour Alençon et ses alentours.
Concernant Paris, l’OLAP a identifié quatorze secteurs aux loyers homogènes
(http://www.observatoire-des-loyers.fr/).
La Ministre du logement indique dans un
communiqué de presse diffusé ce jour que l’encadrement des loyers « pourra entrer en vigueur
le 1er août, après la publication de l’arrêté préfectoral ».
S’agissant de Lille, la Ministre indique seulement que l’ADIL « doit à présent collecter les données
nécessaires à la définition des différentes catégories de logement ». Aucun calendrier n’est fixé à ce
jour.
Enfin, l’ADIL de l’Orne n’a été agréée comme observatoire que dans un but de statistiques. En
effet, Alençon n’est pas une zone tendue où l’encadrement des loyers peut s’appliquer.
Des observatoires seraient en cours de constitution dans une quinzaine d’agglomérations. Mais il
est pour l’heure impossible de dire s’ils seront agrées et si, dans les territoires concernés, les préfets
fixeront effectivement des loyers plafonds.
• En définissant explicitement le champ d’application géographique (potentiel, rappelons-le) de
l’encadrement des loyers, le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 met un terme à un doute relatif à la
possibilité pour les locataires de réclamer le bénéfice du préavis réduit en zone « tendue ».
Malgré les termes du décret du 30 juillet 2014 sur le blocage des loyers de renouvellement ou de
relocation (voir ci-après), on ne savait pas si le nouveau cas de préavis réduit à un mois dans les
zones « tendues » (prévu par l’article 15 de la loi de 1989) était effectif ou non. Avec la nouvelle
référence explicite aux communes où la taxe sur les logements vacants est applicable, on peut
affirmer que, dans toutes ces communes, les locataires peuvent désormais invoquer la
possibilité de donner congé avec un préavis d’un mois.
• Il ne faut pas confondre l’encadrement des loyers lors d’une première location2 (prévu par
l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989) et les décrets annuels de « blocage » des loyers de
renouvellement ou de relocation3 (prévus par l’article 18).
Si, nous venons de le voir, l’encadrement des loyers initiaux se met progressivement en place, le
blocage des loyers de renouvellement et de relocation est déjà effectif dans toutes les
agglomérations concernées par la taxe sur les logements vacants. Le décret n °2014-854 du 30
juillet 2014 encadre dans ces territoires l’évolution des loyers de renouvellement et de relocation
jusqu’au 31 juillet prochain (voir notre circulaire UNPI n°45 du 1er août 2014). Un prochain décret
devra renouveler le « blocage » des loyers pour la période août 2015/août 2016.
Dans le futur, sur un même territoire, pourront donc s’appliquer à la fois le décret de blocage des
loyers de relocation et l’encadrement des loyers initiaux (ce sera vraisemblablement le cas à Paris
dans quelques mois).
Il s’a g it p r in cip a le m e n t d e s lo g e m e n t s n e u fs. Il p e u t s’a g ir é g a le m e n t d ’u n e r e m ise e n
lo ca t io n a p r è s u n e lo n g u e in t e r r u p t io n ( p o u r c a u s e d e t r a v a u x p a r e xe m p le ) .
3
So n t co n ce r n é s t o u s le s lo g e m e n t s r e lo u é s d a n s le s d ix -h u it m o is a p r è s le d é p a r t d u
p r é c é d e n t lo ca t a ir e
2
2
Nous vous prions de trouver ci-après le texte intégral du décret n°2015-650 du 12 juin 2015.
Au-delà de l’encadrement des loyers, l’article 4 apporte quelques retouches au décret n°90-780 du
31 août 1990 sur les références à apporter pour justifier d’une réévaluation de loyer sous-évalué par
rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.
Enfin, l’article 5 du décret concerne les statuts des ADIL.
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif
d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du code
de la construction et de l'habitation
Publics concernés : bailleurs et locataires.
Objet : modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement des loyers.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
Notice : dans les agglomérations où se manifeste un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande
de logements, le législateur a entendu encadrer le niveau de fixation du loyer entre les parties lors
de la conclusion du bail initial et à l'occasion de son renouvellement. Le loyer du logement mis en
location ne peut alors excéder le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données
produites par les observatoires locaux des loyers, majoré de 20 %. Toutefois, lorsque le logement
présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer
un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer. Le présent décret a pour objet de définir
les modalités d'application de ce dispositif d'encadrement des loyers. Il précise, à cet effet, le
périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de
détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d'application du complément de loyer.
Il modifie, par ailleurs, certaines dispositions relatives aux associations départementales
d'information sur le logement (ADIL), afin de prendre en compte les évolutions issues de la loi du
24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Références : le présent décret est pris pour l'application de l'article 6 de la loi n° 2014-366 du 24
mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Il peut être consulté sur le site
Légifrance (www.legifrance.gouv.fr).
Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité,
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment son article R. 111-1-1 et l'annexe à
l'article R.* 366-5 ;
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment le chapitre III du titre Ier ;
Vu le décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462
tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Vu le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les
logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :
Section 1 : Champ d'application
Article 1
Les communes comprises dans les zones mentionnées au I de l'article 17 de la loi du 6 juillet
1989 susvisée sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 susvisé.
3
Section 2 : Détermination des loyers de référence
Article 2
Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au I de l'article 17 de la loi
du 6 juillet 1989 susvisée sont déterminés selon les modalités suivantes :
1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du
logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales
au sens de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation et à l'époque de
construction ;
2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer
constatés sur le marché locatif.
Section 3 : Dispositions relatives au complément de loyer
Article 3
L'application d'un complément de loyer, prévu au B du II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989
susvisée, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement,
lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :
1° Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant
au logement ;
2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les
logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution
pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues
respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.
Section 4 : Modalités d'application de la réévaluation et de la diminution de loyer
Article 4
Le décret du 31 août 1990 susvisé est ainsi modifié :
1° Dans l'intitulé et à l'article 1er, la référence à l'article : « 19 » est remplacée par la référence à
l'article : « 17-2 » ;
2° Au premier alinéa de l'article 1er, les mots : « au moins » sont insérés après le mot : «
mentionnent » ;
3°Au troisième alinéa de l'article 1er, les mots : « La qualité » sont remplacés par les mots : « Le
type d'habitat, individuel ou collectif, » ;
4° Il est ajouté, à l'article 1er, un alinéa ainsi rédigé :
« i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence. » ;
5° Après l'article 1er, il est ajouté un article 1er-1 ainsi rédigé :
« Art. 1 -1. - Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est
subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans
le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.
« Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également
sur des baux conclus depuis plus de trois ans. »
Section 5 : Dispositions diverses et finales
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Article 5
L'annexe à l'article R.* 366-5 du code de la construction et de l'habitation est modifiée comme
suit :
1° Après les mots : « Les membres adhérents sont des personnes morales légalement constituées
intervenant dans le domaine du logement ou de l'habitat dans le département concerné », sont
insérés les mots : « ou des personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique
»;
2° Après les mots : « - des personnes morales légalement constituées ayant manifesté leur intérêt
pour l'action de l'association », il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : « - des personnalités qualifiées
dans le domaine du logement ou de la statistique. »
Article 6
Les dispositions de l'article 1er peuvent être modifiées par décret.
Article 7
La ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité est chargée de l'exécution du
présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait le 10 juin 2015.
Manuel Valls
Par le Premier ministre :
La ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité,
Sylvia Pinel
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