L`ANIL propose une expertise technique du logement avant achat
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L`ANIL propose une expertise technique du logement avant achat
n° 101 03.2003 g le magazine de l’environnement sonore Bâtiment L’ANIL propose une expertise technique du logement avant achat Lors de son assemblée générale le 28 janvier dernier, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) a présenté les résultats d’une enquête effectuée en 2002 auprès d’un échantillon de 900 consultants ayant acheté ou vendu un logement ancien au cours des trois années précédentes. Il en ressort d’une part que les acheteurs et vendeurs ne sont pas suffisamment informés des prix du marché et que d’autre part, les acheteurs sont trop souvent déçus de leur acquisition une fois la transaction effectuée. L’ANIL fait le constat, qu’actuellement, aucune instance n’est légitime pour exercer une expertise technique de logement avant achat alors que tous les acteurs du logement sont d’accord sur l’intérêt d’un tel diagnostic. Les consommateurs ne sont pas prêts à payer ; la solution réside peut-être par la mise en place de nouvelles contraintes réglementaires. Qualité du bien, déception fréquente… Si la réalisation proprement dite de la transaction ne donne guère lieu à problèmes, il n’en va pas toujours de même pour ce qui concerne l’après transaction. L’enquête menée sur le marché du logement ancien le montre bien : le principal sujet de mécontentement concerne les « mauvaises surprises » postérieures à l’achat. Près d’un quart des acheteurs fait en effet état de problèmes auxquels ils ont dû faire face après coup, et qui ont entraîné des travaux relativement importants. La plupart des acquéreurs déclarent s’être informés de l’état du logement Echo Bruit préalablement à l’achat ; cependant, 22 % des personnes interrogées reconnaissent n’avoir pris aucune information. On retrouve ici, à peu de choses près, le constat fait lors d’une précédente enquête auprès des copropriétaires : un quart environ des copropriétaires récents déclaraient en effet avoir acquis leur logement sans s’être informés au préalable de l’état de l’immeuble. Lorsque l’acquéreur s’est informé, il s’est le plus souvent borné à interroger le vendeur et/ou l’intermédiaire. Or, outre que les informations données par ces derniers ne sont pas, sauf exception, fondées sur un avis technique autorisé, vendeurs et intermédiaires ne sont pas neutres : ils peuvent donc être tentés de passer sous silence les éventuels défauts dont ils pourraient avoir connaissance. La réalisation de diagnostics se limite, dans la plupart des cas, à ce qui est imposé par la loi : mesurage de la surface habitable, recherche de la présence d’amiante, de plomb et, le cas échéant, de parasites. Très rares sont les vendeurs ou les acheteurs qui font réaliser un véritable diagnostic technique du logement avec évaluation des travaux nécessaires. Dans ces conditions, il n’est guère surprenant que près d’un acheteur sur quatre indique avoir été confronté, postérieurement à l’acquisition, à des problèmes imprévus tenant au mauvais état du logement ou de ses équipements, et qui ont nécessité des travaux importants. Logiquement, la proportion de « mauvaises surprises » est plus importante parmi ceux qui ne se sont pas informés auprès du vendeur de l’état du logement et des travaux à prévoir. Les problèmes signalés semblent le plus souvent être d’importance : selon les acquéreurs qui y ont été confrontés, ils auraient le plus souvent, s’ils les avaient connus à temps, remis en cause la transaction. 26 % d’entre eux déclarent en effet qu’ils n’auraient pas acheté le logement, et 57 % qu’ils auraient exigé une baisse du prix. Ces problèmes prennent une acuité particulière lorsqu’ils concernent des ménages modestes. Or, une part croissante des opérations les plus sociales se réalise dans l’ancien ; ceci justifie un effort de protection du consommateur, qui, s’il était généralisé, ne serait pas coûteux. En d’autres termes, l’intervention d’une expertise technique, destinée à informer le particulier sur la qualité du bien qu’il envisage d’acheter et sur le coût des réparations qu’il risque d’avoir à entreprendre, serait très utile et ce quel que soit le type de financement mobilisé. 63 Reste qu’aucune instance n’est légitime pour l’exiger. Toutes les expériences - celle de l’ADEME avec le diagnostic thermique, comme les plus récentes conduites par certaines ADIL avec l’appui des CAF, des PACT ou de QUALITEL, montrent que le consommateur français est réticent à payer, de son plein gré, une prestation de conseil ou d’expertise, qu’au demeurant aucun professionnel de la transaction n’est prêt à encourager. De surcroît, la dévalorisation de l’activité commerciale fait qu’il n’est pas un professionnel en France, banquier, constructeur ou agent immobilier, qui ne souhaite se présenter avant tout comme un conseiller, financier, immobilier ou patrimonial. Si l’expertise technique devenait de pratique courante, elle pourrait n’être pas très coûteuse, les exemples étrangers le prouvent, et elle ferait émerger une profession spécialisée. Mais ceci suppose le problème résolu, or il n’est pas évident que dans l’état actuel de nos habitudes, il puisse l’être sans le recours à la contrainte réglementaire. 64 n° 101 03.2003 le magazine de l’environnement sonore g Echo Bruit Bâtiment Au bout du compte, un pourcentage relativement important d’acquéreurs (17 %) se déclarent insatisfaits des conditions dans lesquelles s’est déroulée la transaction. Pour plus de 60 % d’entre eux, ce sont les problèmes rencontrés postérieurement à l’acquisition qui sont à l’origine du mécontentement. Ce constat corrobore les observations des ADIL, fréquemment consultées par des acheteurs ayant acquis récemment un bien qui se révèle, sur tel ou tel point, en moins bon état qu’ils ne le pensaient, et devant engager des travaux non prévus. Ils sont, en général, à la recherche d’une voie de recours contre le vendeur ; or, sauf cas de mauvaise foi flagrante de ce dernier, l’acheteur a peu d’espoir d’obtenir réparation, puisque tout défaut pouvant être considéré comme un vice caché n’est pas censé être connu du vendeur, qui ne peut donc être tenu d’en informer l’acquéreur. La nécessité de trouver une solution à ce problème avait conduit l’ANIL à consulter ses partenaires sur ce sujet. Cette consultation a fait apparaître un accord unanime sur l’intérêt d’établir systématiquement, préalablement à la mise en vente, un diagnostic technique de l’état du bien. L’objectif serait d’éclairer l’acquéreur, de façon que ce dernier, lorsqu’il décide d’acheter un bien en mauvais état, puisse le faire en connaissance de cause. Certains pays ou États ont institué une obligation de ce type, comme le Danemark ou la Nouvelle Galles du Sud en Australie, d’autres s’apprêtent à le faire : c’est le cas du Royaume-Uni, où le diagnostic technique constitue l’élément le plus important du « seller’s information pack ». Dans ce dernier cas, le but poursuivi est également d’améliorer le fonctionnement du marché. En France, il s’agirait de passer d’une logique de normes à une logique d’information. Certes, le diagnostic technique devrait englober les éléments déjà obligatoires concernant la sécurité du bien (présence d’amiante, de plomb, ou de parasites) et sa consistance (mesurage de la surface en collectif ). Mais il devrait en outre permettre à l’acheteur de connaître l’état des principaux éléments du bâti et des équipements et, par là même, de pouvoir évaluer les travaux à effectuer. L’accord des acteurs du logement sur l’intérêt d’un tel dispositif paraît donc acquis : toutefois, on voit mal comment il pourrait se mettre en place de façon systématique sans l’intervention des pouvoirs publics. L’ANIL a engagé une étude sur les pratiques des autres pays en la matière, dont les résultats feront l’objet d’une prochaine publication. Rappelons que la commission technique du Conseil National du Bruit, présidée par Mathias Meisser, travaille à l’élaboration d’un diagnostic acoustique des logements existants à fournir au moment de la transaction. Enquête complète sur le site : http://www.anil.org